Bất cập trong quy định pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và kiến nghị hoàn thiện

<7hi hdnh phdp. ludl

86 9(330)-2019

BAT CAP TRONG QUY DINH PHAP LUAT VE NHA A XA HOI
CHO NGIlSl THU NHAP THAP VA KIEli NGHI HOAN THIEN
• TRANVANGPHO*,
Li/u HOANG DONG *• & LE MINH VI£N '

Tdm tdl: Nha d xd hgi la mgt chinb sdeh dung ddn va mang tinh nhdn dgo ciia Ding vd Nhd nu
nhdm giup ngirtri ddn. dgc bigt la ngudi cd thu nhgp thdp cd Ihe tiep cgn dugc nhi dde tir do dugc
lifc nghigp. Tuy nhien. vige trien khai thgc hign cde quy dinh ndy trong thdi gian qua vdn cdn bdc
sd bat cgp, bdi viet nay phdn tich nhirng kho khdn cua ngudi thu nhgp thdp trong tiep cgn qui? nh
nay vi kien nghi hoan thien phdp liidt

Abstract; Regime on social houses is a proper and human polity ofour Parly and Slate to help p
especially low-income people, have chances to get a place for living. However, the implemen
regulations of such regime during last period still reveals some shortcomings. This paper an
difficulties of low-income people in accessing current housing fiind and proposes recomendatio
completion.
1. Mpt so bat cfip trong quy djnh phip lu$t
ve nha it xi hpi cho ngirdi thu nh|p thap
Thi nhat, chua cd vin ban cg thi quy djnh
ve khai niem ngudi thu nhpp thap dan den khd
khin trong vipc xac djnh d6i tupng di thp;c hipn
vipc cho vay von.
Tbeo quy djnh tai Nghj quyet si 02/NQ-CP
ngay 07/01/2013 cfla Chinh phu vi mdt sd giii
phap thao gS khd khin cho sin xuat kinh doanh,
ho trp thj trudng, giai quyit np xau (Nghj quyet
si 02/NQ-CP); Nghj quyit sd 48/NQ-CP ngiy

04/4/2013 cua Chinh phu ve Phien hpp Chinh
phi thudng ky thing 3/2013; Nghj quyit so
61/NQ-CP ngay 21/8/2014 cua Chinh phu ve
vipc sua ddi, bd sung Nghj quyit so 02/NQ-CP
thi gdi tin dung uu dii 30 nghin ty dong da khdng
giao tham quyin cho Bp Xiy dgng di xac djnh dii
tupng thu nh?p thip tpi dd thj. Thdng hi sd

07/2013/17-8X0 ngiy 15/5/2013 cua Bp Xiy
dung hudng dan vipc xic dinh cic ddi tupng dupic
vay vdn ho trp nhi d theo Nghi quyit so 02/NQ-CP
(Thdng tu si 07/2013/TT-BXD), Thdng tu si
18/20I3/TT-BXD ngiy 31/10/2013 cua Bp Xiy
dvmg sua ddi, bo sung mpt so dieu tai Thdng tu so
07/2013/n-BXD (Thdng tu sd 18/2013nT-BXD)
vi Thdng hr so 17/2014/TT-BXD ngiy
18/11/2014 cfla Bd Xiy dvng sfla doi, bo sung
mpt so diiu tpi Thdng tu si 07/2013/TT-BXD vi
Thdng hi si 18/2013/TT-BXD (Thdng tu so
17/2014/TT-BXD) cung khdng dat ra tieu chi
mflc thu nhpp khi xic dinh doi tupng li ngudi
thu nh$p thap tai dd thj. Cho din khi Cdng vin
sd 395/BXD-QLN ngay 03/3/2015 cfla Bp Xiy
dpng ve vipc hudng dan triin khai cho vay ho
trp nha d theo Thdng tu so 17/2014nT-BXD
(Cdng vin si 395/BXD-QLN) thi di cd dirih

Ddn

chCI & Phdp ludt I

Qhi hdnh phdp, ludt

Stf9j330)-2019

nghta khai ni$m ve ngudi lao dpng cd thu nh^p khoan thu nhgp dupe mien thue theo quy dinh
thap "la ngudi lam vide tai cac co quan, dom vi, tai Dieu 4 Nghi dinh sd 65/2013/ND-CP mk
doanh nghiep thudc cac thanh phan kinh te ho^c ngudi nay khdng phat sinh nghia v\i nOp thue
lao ddng tu do tai khu vuc do thj cd muc thu thu nhgp cd nhan (phdp ludt khdng xac dinh rd
nhgp khong phdi dong thue thu nhgp cd nhdn, phdi npp thue tfl bao nhieu trd len, tfl dd cd the
theo quy dinh cua phdp lugt ve thue thu nhgp cdsuy ra ring, chi c4n ngudi dd cd npp thue thu
nhdn".
nh|p cd nhan thi khdng dupe xem la ngudi cd
Theo quy dinh tai Dieu 3 Nghi dinh so thu nhdp thdp). Tfl dd cd thd thay hudng dan
65/2013/ND-CP ngay 27/6/2013 cfla Chinh phu trong Cdng van s6 395/BXD-QLN la khdng rd
quy dinh chi tiet vagi sd dieu cua Luat Thue thu rang vd gay khd khdn cho viec xdc dinh mot
nh^p ca nhan va Lu^t sfla doi, bd sung mgt so ngudi nao do co dupe xem la ngudi thu nhgp
dieu cua Lu^t Thue thu nhgp ca nhan (Nghi ^jnb thdp de thy hudng chi'nh sach uu dai v6 nha d xd
sd 65/2013/ND-CP) thi nhihig thu nhgp sau day hpi hay khdng.
phai ddng thue thu nhgp ca nhan: (i) Thu nhap
Mat khae, ed quan di^m cho rang, viec xac
tu hogt dpng san xuat, kinh doanh; (ii) Thu nh^p dinh khdi niem ngudi cd thu nhap thap tgi dd thj
tu tien luong, ti^n cdng ma ngudi lao dgng nh$n trong Thdng tu so 07/2013/TT-BXD, Thdng tu
dugc tu ngudi sfl dyng lao dpng; (iii) Thu nhgp so 17/2014/TT-BXD va Cdng van so 395/BXDtfl dau tu von; (iv) Thu nhgp tfl chuyen nhugng QLN Id chua phu hpp. Theo dd, Ludt Ban hanh
vdn; (v) Thu nhap tu chuyin nhupng bat dpng van ban quy phgm phdp lugt nam 2008 (Dieu S)
san; (vi) Thu nhgp tfl trung thudng bing tien va nam 2015 (khoan 7 Dieu 7) deu cd quy dinh
ho§c hi?n vgt; (vii) Thu nhgp tfl ban quy^n; vdi n$i dung chung la khdng cho phep ca quan,
(viii) Thu nh§p tfl nhupng quyen thucmg mgi ngudi cd thdm quyen ban hanh vdn bdn quy dinh
theo quy djnh cua Lu$t Thuorng mgi; (ix) Thu chi tiet cd npi dung ngoai phgm vi dupe giao

nh§p tfl thfla k6 la chflng khoan, phan vdn trong quy dinh chi tilt. Theo quy djnh tgi khoan 1
cac td chflc kinh te, co sd kinh doanh, bat dpng Dieu 53 vd Didu 54 Lu^t Nha is nam 2005 dd
san va t^i san khdc phai d^ng ky sd huu ho9c xdc dinh ddi tugng dugc thue, thue mua nha d
dang ky sfl d^ng; (x) Thu nhgp tfl nhgn qua tgng xa hpi nhu sau: "Ddi tupng dugc thue nhd d xa
la chflng khoan, phan vdn trong cac to chflc hpi la can b$, cdng chflc, vien chflc, sy quan,
kinh xk, CO sd kinh doanh, bat dpng san va tai quan nhan ehuyen nghi$p thupc lyc lugng v^
san khac phai dSng ky so hflu ho$c d^ng ky sfl trang nhdn dan, cdng nhdn lam vipc tai cac khu
dyng.
kinh te, khu cdng nghidp, khu che xuat, khu
Nhu v§y, theo tinh than Cdng vSn s6 cdng ngh^ cao va cac doi tupng khac theo quy
395/BXD-QLN thi thu nhgp cua mpt ngudi dinh cua Chinh phu". Ngay 23/6/2010, Chinh
dupe xem la cd thu nhgp thap khi ngudi dd phfl ban hdnh Nghi dinh so 71/2010/ND-CP quy
khdng cd thu nhap tfl 10 ngu6n tren ho3c cd thu djnh chi tiet va hudmg dSn thi hanh Lugt Nha d
nh§p tu 10 nguon trdn nhumg sau khi tru di cac vd tgi khodn 6 Dieu 37 Nghi djnh nay dd xdc

E3 Ddn ChD & Phdp lu$t


^hi hdnh phdp ludl

86 9(330)-2019

djnh ddi tugmg duprc mua, dupe thue, thue mua ciia phap luat ve thue. Theo do, vipc xac nhin
nha d xa hpi bao gom 06 nhdm doi tuong, trong ddi tupng vi thuc trang nhi d dupe giao cho cac
do "ngudi thu nhip thip tai khu v\ic dd thj theo ca quan nai ngudi xic nhin dang lim vipc di
quy dinh cua Uy ban nhdn ddn cdp tinh". Nhu xic nhin, trong tnrdng hpp nghi vipc thi giao
vay, Chinh phu da giao thim quyen cho Uy ban cho Uy ban nhin din cip xa xac nhin. Giai
nhan dan cap tinh quy djnh doi hrpng ngudi cd dopn xac nhpn thdng tin vi thu nhip vi nha fl
thu nhip thap cho phd hgp vdi th\rc ti tinh hinh dupe xem li khiu then chot va quyit djnh mpt
t^i timg dja phucmg, chii khdng giao thim ca nhin nio dd cd du dieu kien thu hudng chinh

quyen niy cho Bp Xiy dirng.
sach hd tro ve nhi d xi hpi hay khdng va cd the
Mpt diim quan trpng khac la npi dung ciia tiep tuc th\rc hipn cac thu t^c khic de tiep can
Cdng vin sd 395/BXD-QLN li di hudng din quy nhi d xi hpi hay khdng. Tuy nhien, quy
triin khai quy djnh ve cho vay hi tra nha d td dinh niy hipn nay di bpc Ip diim chua hpp ly:
Thdng tu si 07/2013/TT-BXD, Thdng tu sd (i) Niu vide xac nhan thdng tin neu tren dupe
17/2014/TT-BXD thupc giai do?n Lu|t Nhi d thuc hipn tai ca quan, dan vi cua ngudi cd nhu
nam 2005, nhung theo quy djnh tai khoin 4 ciu thud mua nha d xa hdi thi chi cd thi xac
Dieu 154 Lu$t Ban hinh vin bin quy phpm nhpn dupe ve tiin luong va thu nhpp khac tpi co
phap lupt nim 2015, trudng hpp vin bin quy quan, cdn nhiing khoin thu nhpp khac ngoii co
phpm phip lupt het hipu l\rc thi vin ban quy quan nhung van thudc trudng hpp npp thue thu
phpm phap lupt quy djnh chi tiet thi hinh vin nhip ci nhin vi hipn trpng nhi d th) ca quan noi
ban dd ciing dong thdi het hipu l\ic. Nhu vpy, ke ngudi dd lim vipc khd cd the xac nh$n dupe; (ii)
til ngay Luit Nhi d niin 2014 cd hipu liic thi Neu;vi^c xic nhpn dupe thirc hipn tpi IJy ban
hiinh (ngay 01/7/2015) thi tit ci cac quy dinh nhan cip xa, thi ca quan niy chi cd the xic nhin
cua Luit Nhi d nim 2005 ciing nhu cic vin bin vi hien hang nhi d mi khdng ed dupe thdng tin
hudng dan luit nay cung se hit hipu l\ic phap ly. ve tiin luong ciing nhu cac khoan thu nhpp chju
Tuy nhien, Lupt Nhi d nim 2014 cung nhu cac thui khic, vi viy, vipc xic nhpn cac thdng tin
van ban hudng dan hien hanh ciing chua cd quy neu tren se khd dim bio dupe sy chinh xac.
djnh cvi thi thi nao duprc xem li "ngudi cd thu
Thdr ba, vi gia nhi d xi hpi v3n chua hpp 1^
nhpp thip", vi vpy di gay svr khd khin, lung va chua phu hpp vdi thu nh|ip cua cac ddi hipng
lung trong qua trinh th\ic hi^n cho ca phia ca dupre hudng chi'nh sich vi nhi d xi hpi. Theo
quan nhi nudc, chii diu tu, ngan hang va ngudi quy dinh tpi Diiu 9 Thdng hi sd 20/2016/TTthp hudng chinh sach nhi d xi h$i.
BXD ngiy 30/6/2016 cua Bd Xiy difng huang
r/iif hai, ve quy djnh xac nhpn ddi tupng vi
th)ic trang nha d tpi chinh quyin dja phuong vi
vipc xac nhpn cd miic thu nhpp binh quin hing
thing khdng thuOc dipn phii ndp thuc thu nh|p
ca nhan tii thu nhpp thudng xuyen theo quy djnh

dan thvc hipn mpt sd npi dung cua Nghj djnb sd
100/2015/ND-CP ngiy 20/10/2015 cua Chinh
phii vi phit triin vi quin ly nhi d xi hpi ed quy
djnh vi phuang thuc xac djnh gii thue mua nhi
d xi hpi dya tren ca sd tinh dii eae chi phi hpp

Ddn chd & Phdp ludt 1 9


^hi hdnh phdp, ludt
ly de thu hoi vdn diu tu xiy dyng nha d, lii vay
(niu cd), lgi nhupn djnh miic vi thui gii tri gia
ting, chua bao gdm chi phi bao tri vi dugc xac
djnh theo cdng thdc chung. Trudng hgp mdc gia
cho thue mua nhi d xi hpi dugc xac djnh theo
cdng thiic nhu di quy djnh mi van cao horn hoic
bing miic gia cho thue mua nhi d thuang mpi
hiong duomg tren thj trudng thi chu dau tu phii
xac djnh lpi gia cho thue mua nha d xi hpi dd
cho phil vdi thuc te, bio dim thap ban gia cho
thue mua nha d thuang mpi tuong duong tren
thj trudng. MJc du viy, qua khio sat cua tic gii
vao thang 7/2019 ddi vdi 02 dv an nha d xi hpi
va d\i in nhi d thuang mpi gii re tren dja ban
thinh phi Cin Tho thi cd den 65% doi tugng
dang d trong 02 dv in niy Ii can bp, cdng ehure,
vien chiic, s^ quan quin dpi, cdng an nhan dan,
ddi tugng thvc sv thudc nhdm thu nhpp thip
chiem chua din 15%. Vi neu li ngudi thu nhpp

thip, hp ngheo, hp can ngheo thi khd tiep cpn
nguon vin vay uu dai, dong thdi, vdi thu nhpp
cua hp th) khd cd the cd du di ddng lai ngin
hang hing thing sau khi trir di chi phi sinh hopt.
V) vpy, gia nha d xi hpi hipn nay cOng nhu cic
chinh sach ho trg chua thvc sv phii hprp vdi
nhdm ddi tugng Ii ngudi thu nh$p thip, hp
ngheo, hp cpn ngheo.

Stf 9 (330) - 2019

hiit dugc nhiiu nhi dau tu dau tu vao phan khuc
nha d niy. Ngoii la, do vi tri khdng thupn Ipri,
nen mpt bp phpn khdng nhd ngudi cd thu nhpp
thip van cd xu hudng tim mua nhi tai nhiing dv
an nhi d thuang mai d gin tnmg tam, cd hp
thing hp ting xung quanh tit vi khi ning diu
tu sinh lgi cao ban ciing nhu khdng bj ring bupe
qui nhiiu nhu khi mua, thue mua nhi d xi hpi.
2. Kien nghi giai phap khic phpc khd
khin vi hoin thifn quy djnh phip luit trong
thue mua nhi d xi hpi
Mpc dich ctia Dang vi Nhi nudc khi xay
dvng vi ban hinh quy djnh vi nhi d xa hpi la
nhim giup cho ngudi din, d^c bipt Ii ngudi
thupc nhdm cd thu nhpp thip cd the cd nha d de
an cu Ipc nghidp, qua dd ning cao phiic lgi xi
hpi, nhung trong thdi gian qua, xuat phit tu
nhiing nguyen nhin chu quan vi khich quan,
chinh sich dung din niy chua dpt dugc hoan

toin mpc dich di ra. Tir dd, tic gii kien nghj
mpt si giii phap nhim hoin thipn eg chi chinh
sich vi nhi d xi hpi, de thuc diy boat dpng diu
tu vao phan khiic nhi d nay va h5 trg toi da cho
ngudi thu nhpp thip cd khd khin vi nhi d cd thi
tiip cpn dugc nhi d nhim on djnh va ning cao
chat lugng cupc song, cv thi:
Mpt la, xay dvng tieu chi rd ring vi doi
Thdr IV, vj tri xiy dvng cic dv in nhi d xa hipmg nhu thi nio duprc xem li thu nhip thip vi
hpi chua hip dan nhi diu tu vi ngudi dan cd cd chinh sach hd trg dac thi ban chii khdng chi
nhu ciu mua, thuc mua. Do Nhi nudc se khdng vi lii suit vay ngin hing nhu hi$n nay, bdi vi
thu tien sii dung dat ddi vdi quy dit dung de neu li hp ed thu nhip thap, hp ngheo, cpn ngheo
thvc hipn dv in nhi d xi hpi, nen hipn nay d mpt d ca khu vvc dd thj vi ndng thdn thi vdri thu
sd dja phuang, mpc dii cac ca quan chiic ning nhpp vi tii sin cda hp si rit khd cd thi vay ngin
dua ra nhiiu uu dai nhung vj tri giao dit cho nhi hing di mua, thue mua nhi d xi hpi, rai quj
dau hi Ipi d xa trung tim, hp thing hp tang xung nhi d nay tiong thdi gian qua lpi chii yiu duprc
quanh dv in chua ding bp nen dan den chua thu tiep cpn bdi cac nhdm ddi tugng khic nhiiu hon

I Ddn chd & Phdp ludt


Qki hdnh phdp ludt
nhu can bp, cdng chflc, vien chflc, sy quan... cd
thu nhgp dn djnh.
Hai id, bp tieu chi dd ddnh gia ngudi thu
nhap thap can xac dinh ro ddi tugng dd cd chju
thufi thu nhgp ea nhan hay khdng, thud thu nhdp
nay xudt phat tfl ngudn va thdi didm nao tinh
d£n ngay ngudi nay npp hd so. Bdi vi cac khodn
thu nhgp khac tuy cd phdt sinh nghia vu ddng

thue nhung khdng thudng xuyen (vi d\i tidn
trung thudng, chuydn nhugng/ban tai san...)
khdng nen dupe xem xet d ddy, ma chi xet tidn
luong, tien edng cfla ngudi nay cd thupc tnrdng
hpp chju thue thu nhap hay khdng. Ben egnh do,
thu nhdp cua mpt ngudi se khdng co dinh, nen
vi?c xem xet ngudi dd ed npp thue thu nhgp cd
nhan hay khdng chi nen tinh trong mpt khodng
thdi gian nhdt djnh nSm ngudi do n$p hd so vd
nam lien ke trudc dd.
Ba id, cd quy hogch phfl hgp ve vj tri xdy
dyng cac dy an nha d xa hpi cung nhu ddm bao
sy giin kfit eua dy an vdi hp thdng hg tdng xung
quanh va cde cdng trinh tipn ich khdc nham thu
hut nhd ddu tu va ngudi thu nhgp ddi vdi loai
nha d nay. Dong thdi, chn cd bi$n phap cai thien
v6 quy trinh thfl tyc thue mua nha d x3 hpi. Ca
quan quan Iy can phai cdng khai danh sach
ngudi dugc duypt thue mua nha a xa hpi de ban
quan trj, ngudi ddn chu dpng giam sat, to cao
nhung ngudi khdng thgt sy khd khan ve nhd d
nhung van lgi dyng ke hd cua phdp lugt de
hudng lgl chinh sdeh tfl Nha nudc. Ben cgnh do,
vdn dd xac nh§n ve thu nhgp va thyc trang nha
d can dupe tach ridng ra thanh hai mau, mpt
mau xac nhan ve thu nhgp va mau xac nhgn ve
thyc trgng nhd d. Theo dd, Uy ban nhdn dan cdp
x3 s5 xdc nhgn ve thyc trgng nhd d vi hg la

Stf 9 (330)-2019

ngudi nam ro nhat ve thyc trgng nhd d dia
phuong; Chi cue thue se xac nhgn la ngudi dang
ky mua, thue mua nha d xa hdi cd thupc trudng
hpp chiu thu^ thu nhdp ca nhan hay khdng, vi
chl cdn kiem tra ma sd thue se xac minh dupe ed
phai la ngudi thu nhgp thdp hay khdng. Neu nhu
gidi quyet dugc vdn dd tren se gdp phdn cho quy
trinh, thfl tye thue mua nha d xa hpi dupe rd
rang hom, ngudi xin xac nhgn se de ddng trong
vipc hoan thdnh ho so. Ngodi ra ciong trdnh dugc
tinh trgng dun day trach nhipm gifla cac ca quan
vdi nhau.
Bon Id, xky dyn§ hp thdng thdng tin ve van
de thue mua nha d xa hdi tren dja ban. Can xay
dung mpt trang thdng tin rieng ve van de nha d
xa hpi tren dia bdn. Khi cd trang thdng tin nay
se dang tdi tit cd cde vdn dl ve nha d xd hpi,
chdng hgn nhu: Ve quy hogch, ke hogch xay
dyng nhd d xd h$i; quy dinh v€ ddi tugng dugc
hudng chinh sach nha a xd hpi; quy dinh hudng
dan cac mau don, eac logi gidy td de hoan thanh
hd so; quy dinh trinh ty, thfl tyc cho tirng ddi
tugng khi tham gia vdo giao dich nhd d xd h$i;
quy dinh ve ho trg nguon vdn vay, each thflc vay
cho tflng ddi tugng; quy djnh hudng ddn eae co
quan chiu traeh nhipm quan ly phan ndo ve nha
d xa h$i d dja phuong. Ben cgnh dd, trang thdng
tin nay ciing hogt dpng theo hai chieu. Tflc la,
ngoai cung edp thdng tin cho ngudi dan biet thi
cung ddn nhgn nhihig ^ kien ddng gdp, phdn hoi

cua ngudi ddn vd cac vdn de lien quan den nhd
if xa h$i a dia phuang. Neu hinh thanh duge
trang thdng tin ndy va dugc quan ly, hoat dpng
dung each sS mang den nhieu thuan lgi cho d|a
phuang cung nhu ndng cao ti'nh ddn ehu va
quyen giam sat cfla cdng ddn Q

Ddn chO & Phdp lu^t I