Báo cáo " Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm " docx

nghiên cứu - trao đổi
26 tạp chí luật học số 11/2009





TS. Trần Quang Huy *

1. Th tc hnh chớnh v t ai
Nhỡn chung cỏc nh u t nc ngoi
trong hn 20 nm qua u cú tõm lớ quan
ngi v th tc hnh chớnh Vit Nam, c
bit l trong lnh vc u t. Cho n nay,
cỏc nh hoch nh chớnh sỏch cng cha
a ra mụ hỡnh chun cỏc th tc cn phi
lm trc khi cp giy chng nhn u t
cho n khi a d ỏn vo vn hnh trờn mt
bng ó c Nh nc Vit Nam cho thuờ.
Th tc xin giy phộp u t s tip cn
trc hay th tc v t ai s thc hin
trc? V nguyờn tc, khi trao giy chng
nhn u t cho nh u t nc ngoi, c
quan cú thm quyn cp giy chng nhn
u t ó phi thm nh nhu cu s dng
t ca d ỏn (im a khon 1 iu 30 Ngh
nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP
ngy 29/10/2004 v thi hnh lut t ai).
Do ú, trong d ỏn u t, vn t ai

phc v cho d ỏn ó c nh u t trỡnh
by, gii trỡnh c xem xột chp nhn
trc khi cp giy chng nhn u t. Bi
vy, cỏc th tc hnh chớnh v t ai s
thc hin ngay sau khi trao giy chng nhn
u t cho nh u t. Th tc ú bao gm:
- Nh u t nc ngoi np 2 b h s
xin thuờ t n s ti nguyờn v mụi trng
ni thc hin d ỏn u t. Theo quy nh ti
iu 122 Lut t ai nm 2003, b h s
xin thuờ t gm: 1) n xin thuờ t theo
mu (do s ti nguyờn v mụi trng cung
cp); 2) Bn sao giy chng nhn u t cú
chng thc ca cụng chng nh nc; 3) D
ỏn u t.
- S ti nguyờn v mụi trng cú trỏch
nhim tip nhn h s, thm nh h s,
trớch lc h s a chớnh hoc trớch o a
chớnh khu t xin thuờ, xỏc nh mc thu
tin thuờ t v cỏc th tc trỡnh u ban
nhõn dõn cp tnh quyt nh vic cho nh
u t thuờ t.
- Trao quyt nh cho thuờ t cho nh
u t, i din s ti nguyờn v mụi trng
kớ hp ng thuờ t vi nh u t nc
ngoi (hp ng thuờ t theo mu do s ti
nguyờn v mụi trng cung cp). Thi gian
bn giao t cho nh u t nhanh hay chm
ph thuc vo t ó c gii phúng mt
bng hay cha? Theo quy nh ti im a v

im b khon 2 iu 122 Lut t ai nm
2003, tng thi gian thc hin cỏc th tc
hnh chớnh trong trng hp t ó gii
phúng mt bng l 20 ngy (t ó gii
phúng mt bng c hiu l t khụng cũn
bt c ai ang s dng cú th gõy khú khn
cho nh u t, sn sng chuyn giao t Nh
nc cho nh u t). i vi t cha c
* Trng i hc Lut H Ni




nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 27

giải phóng mặt bằng thì có thêm thời gian và
thủ tục thu hồi đất từ phía Nhà nước. Do đó,
theo quy định tại điểm a, điểm b và điểm c
khoản 3 Điều 122 Luật đất đai năm 2003 thì
tổng thời gian cho các thủ tục về xin thuê đất
ít nhất là 40 ngày.
- Nhà đầu tư nước ngoài không phải trả
tiền bồi thường khi thu hồi đất. Trách nhiệm
bồi thường thuộc về phía Việt Nam.
- Nhà đầu tư nước ngoài được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được phép
thực hiện các quyền của mình theo đúng các
quy định của pháp luật đất đai (Điều 118 -
Điều 120 Luật đất đai năm 2003).

2. Hình thức sử dụng đất của nhà đầu
tư nước ngoài
Theo quy định tại Điều 33, Điều 34 và
Điều 35 Luật đất đai năm 2003, hình thức
sử dụng đất nói chung đối với tất cả các nhà
đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
là: 1) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
2) Giao đất có thu tiền sử dụng đất và 3)
Cho thuê đất. Tuy nhiên, theo thông lệ quốc
tế và quy định hiện hành của Luật đất đai,
Nhà nước Việt Nam áp dụng hình thức thuê
đất đối với nhà đầu tư nước ngoài sử dụng
đất ở Việt Nam. Song các nhà đầu tư nước
ngoài cần biết rằng việc thuê đất ở Việt
Nam được thực hiện dưới hai dạng cụ thể,
cho thuê trả tiền thuê hàng năm hoặc cho
thuê trả tiền thuê một lần cho Nhà nước.
Nhà đầu tư nước ngoài không bị ép phải trả
tiền thuê bằng hình thức cố định mà họ có
quyền lựa chọn (khoản 3 Điều 108 Luật đất
đai năm 2003). Điều đó có nghĩa là trả tiền
theo phương thức hàng năm hay một lần là
do nhà đầu tư quyết định, Nhà nước Việt
Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước
ngoài lựa chọn một cách phù hợp với năng
lực tài chính hoặc theo nguyện vọng của
nhà đầu tư. Như vậy, so với nhà đầu tư Việt
Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều
sự lựa chọn hơn khi sử dụng đất dưới hình
thức thuê. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc

trả tiền thuê đất theo hình thức hàng năm
hay trả tiền một lần sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến các quyền và lợi ích của nhà đầu tư.
Người Việt Nam có câu: “tiền nào của ấy”,
điều đó đúng trong trường hợp các nhà đầu
tư lựa chọn hình thức thuê đất nào khi thực
hiện dự án tại Việt Nam. Ví dụ, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài A có lĩnh
vực kinh doanh là bất động sản trả tiền thuê
đất cho Nhà nước với hình thức hàng năm
và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
B cùng chung lĩnh vực kinh doanh bất động
sản nhưng trả tiền thuê đất một lần cho Nhà
nước. Vậy điểm khác nhau khi cung ra
ngoài thị trường các sản phẩm căn hộ cao
cấp, nhà chung cư, biệt thự, văn phòng của
2 doanh nghiệp trên là gì? Có thể thấy rằng
doanh nghiệp A chỉ được phép cho thuê
các sản phẩm làm ra mà không được bán
như doanh nghiệp B. Như vậy, doanh nghiệp
B vừa bán, vừa được quyền cho thuê khi
hoàn thành các sản phẩm bất động sản của
mình theo quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các phân biệt xảy ra khi lựa chọn hình
thức sử dụng đất là như vậy cho nên khi
tiếp cận đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt
Nam cần hiểu gốc rễ của hình thức thuê đất
để lựa chọn cho phù hợp.

nghiªn cøu - trao ®æi
28 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009

3. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài
Dưới góc độ quyền của người sử dụng
đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được bảo hộ các quyền chung như mọi tổ
chức, cá nhân Việt Nam đang sử dụng đất
(Điều 105 Luật đất đai năm 2003). Tuy
nhiên, như đã đề cập ở mục 2 về hình thức
thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài, các
quyền cụ thể của nhà đầu tư phụ thuộc rất
lớn vào việc trả tiền thuê đất cho Nhà nước
và khu vực mà nhà đầu tư sử dụng đất là tại
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế hay ngoài các khu vực đó. Do vậy,
tại Điều 119, Điều 120 Luật đất đai năm
2003 quy định về các quyền của nhà đầu tư
với các phân biệt hết sức rõ ràng. Cụ thể:
3.1. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá
nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư
tại Việt Nam
Lượng quyền và giá trị thực hiện quyền
của nhà đầu tư nước ngoài sẽ được bảo hộ
trên cơ sở lựa chọn việc trả tiền theo hình
thức hàng năm hoặc một lần. Do vậy, trong
trường hợp trả tiền thuê hàng năm, các

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ
được bảo hộ các quyền liên quan đến các tài
sản thuộc sở hữu doanh nghiệp đã được đầu
tư trên đất. Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả
tiền hàng năm không được tính trong các
giao dịch của nhà đầu tư. Vậy nên, họ có
quyền bán các tài sản đầu tư trên đất thuê
cho đối tác Việt Nam hoặc nước ngoài khác,
có quyền thế chấp tài sản để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam, góp vốn bằng tài sản để liên
doanh. Trong trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để đầu tư kinh doanh bất
động sản thì chỉ được phép cho thuê nhà ở,
văn phòng đã được xây dựng.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài khi thuê đất và trả tiền thuê một lần
cho Nhà nước thì giá trị quyền thuê đất được
tính vào giá trị các giao dịch của họ. Điều đó
có nghĩa là theo quy định tại khoản 3 Điều
119 Luật đất đai năm 2003, các nhà đầu tư
có các quyền sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê
và tài sản đầu tư trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và
tài sản đã đầu tư trên đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài
sản đầu tư trên đất thuê để vay vốn của các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê
và tài sản đã đầu tư để hợp tác sản xuất kinh
doanh theo quy định của pháp luật Việt Nam;
- Có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở
trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài
được thuê đất để kinh doanh nhà ở.
Với các quy định trên có thể thấy rằng
khi nhà đầu tư lựa chọn việc trả tiền thuê
một lần cho Nhà nước, họ sẽ có một số lợi
thế nhất định: 1) Được bảo hộ đầy đủ các
quyền quan trọng nhất của người sử dụng
đất với 2 lượng giá trị là quyền sử dụng đất
thuê và giá trị tài sản thuộc sở hữu của
doanh nghiệp đã đầu tư trên đất; 2) Lợi thế
về tiền thuê đất rẻ với giá cả ổn định trong
thời gian dài. Ví dụ, nhà đầu tư thuê đất ở
thời điểm năm 2008, đơn giá thuê đất sẽ do
uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 29

trên cơ sở Nghị định của Chính phủ số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu
tiền thuê mặt đất, mặt nước tại thời điểm
năm 2008. Nếu thuê đất tại thời điểm năm
2009 thì áp giá theo khung giá năm 2009.
Nên hiểu rằng theo quy định hiện hành,

khung giá thuê đất có sự biến động hàng
năm theo xu hướng tăng lên. Do đó, giá đất
thuê cũng tăng lên hàng năm, điều đó không
có lợi cho doanh nghiệp trả tiền thuê hàng
năm nhưng lại có lợi đối với doanh nghiệp
trả tiền thuê một lần.
3.2. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá
nhân nước ngoài trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế
Tương tự như quyền sử dụng đất của tổ
chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế,
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước
ngoài cũng phân biệt theo cơ chế trả tiền
thuê. Đó là quyền sử dụng đất theo hình thức
trả tiền thuê hàng năm và quyền sử dụng đất
theo hình thức trả tiền thuê một lần của nhà
đầu tư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không chỉ
có việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
nước ngoài từ Nhà nước, từ ban quản lí khu
công nghệ cao, khu kinh tế mà còn thuê lại
đất từ các chủ thể đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng Việt Nam hoặc nhà đầu tư nước ngoài
khác. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ
thể thuê lại đất cần được hiểu thật chính xác.
Thực chất việc thuê lại đất đã phát triển hạ
tầng của nhà đầu tư Việt Nam hoặc nhà đầu
tư nước ngoài khác với tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh

trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế chính là giao dịch dân sự về đất
đai. Do vậy, nhà đầu tư nước ngoài thuê lại
đất được bảo hộ các quyền tương tự như
trường hợp thuê đất từ Nhà nước Việt Nam
với các quyền như đã trả tiền thuê đất một
lần cho Nhà nước Việt Nam.
4. Các quy định về sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao và
khu kinh tế
Thông thường, Nhà nước Việt Nam tạo
điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư kinh doanh trong khu công nghiệp,
khu công nghệ cao và khu kinh tế. Do đó,
cần nắm vững một số quy định về sử dụng
đất trong các khu vực kinh tế đặc biệt này.
Trước hết, cần thấy được sự khác nhau
nhất định trong cơ chế tiếp cận đất đai giữa
việc thuê đất trong khu công nghiệp với khu
công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi tại
khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài thuê
đất trực tiếp từ uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
hoặc thuê lại đất từ nhà đầu tư phát triển hạ
tầng khu công nghiệp thì tại khu công nghệ
cao, khu kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài
thuê đất từ ban quản lí khu công nghệ cao,
khu kinh tế hoặc thuê lại đất từ tổ chức phát
triển hạ tầng khu công nghệ cao, khu kinh
tế. Như vậy, ban quản lí khu công nghệ cao,
khu kinh tế là chủ thể được Nhà nước giao

một lần cho toàn bộ vốn đất và họ có quyền
giao đất, cho thuê lại đất. Trong tiếp cận đất
đai, nhà đầu tư nước ngoài liên hệ với ban
quản lí các khu công nghệ cao, khu kinh tế
để được hướng dẫn thủ tục hành chính về
thuê đất, không phải liên hệ với sở tài
nguyên và môi trường nơi có khu công nghệ
cao, khu kinh tế.


nghiên cứu - trao đổi
30 tạp chí luật học số 11/2009

Theo quy nh ti cỏc iu 90, 91 v 92
Lut t ai nm 2003 c chi tit hoỏ ti
cỏc iu 84, 85 v 86 Ngh nh ca Chớnh
ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004
hng dn thi hnh Lut t ai thỡ nh u
t nc ngoi khi s dng t ti cỏc khu
cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t
bao gm: 1) Nh u t nc ngoi phỏt
trin h tng, kinh doanh kt cu h tng khu
cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t
thụng qua vic chuyn nhng, cho thuờ,
cho thuờ li t ó phỏt trin h tng; 2) T
chc, cỏ nhõn nc ngoi u t sn xut
kinh doanh trong khu cụng nghip, khu cụng
ngh cao, khu kinh t. Nh nc Vit Nam
c bit khuyn khớch v kờu gi nh u t
nc ngoi thuờ t ca Nh nc u t

phỏt trin h tng ti cỏc khu vc kinh t c
bit ny v cú chớnh sỏch u ói u t i
vi nh u t v tin thuờ t. Trong thi
gian qua, cỏc doanh nghip Nht Bn rt
quan tõm n khu cụng ngh cao Ho Lc,
H Ni vi nhu cu v mong mun u t
xõy dng kt cu h tng v cỏc xớ nghip
cú sn phm cụng ngh cao chớnh l xut
phỏt t vic khuyn khớch ca Nh nc
Vit Nam. iu ú l cn thit bi l cỏc
doanh nghip nc ngoi cú u th ln v
vn m trong u t xõy dng kt cu h
tng, yu t vn úng vai trũ quyt nh.
Mt khỏc, nh u t nc ngoi cú nhiu
kinh nghim v u t phỏt trin h tng, cú
kh nng ỏp dng cụng ngh cao khi xõy
dng kt cu h tng khu cụng nghip, khu
cụng ngh cao, khu kinh t.
Nh u t nc ngoi cú quyn la
chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ hng
nm hoc tr tin thuờ t mt ln cho Nh
nc Vit Nam, c hng cỏc quyn ca
ngi s dng t trong khu cụng nghip,
khu cụng ngh cao, khu kinh t phự hp vi
vic la chn hỡnh thc tr tin thuờ.
Ban qun lớ khu cụng ngh cao, khu kinh
t cú quyn cho thuờ t i vi nh u t
nc ngoi. Nh u t nc ngoi cú nhu
cu s dng t hoc thc hin d ỏn ti cỏc
khu cụng ngh cao, khu kinh t s phi liờn

h trc tip vi ban qun lớ v c hng
dn y cỏc th tc cú liờn quan v thuờ
t n cp giy chng nhn quyn s dng
t. Th tc hnh chớnh mt ca cng c
ỏp dng trit ti cỏc khu cụng nghip, khu
cụng ngh cao v khu kinh t.
5. Vn nhn chuyn nhng quyn
s dng t ca nh u t nc ngoi t
t chc kinh t Vit Nam
Trong bi cnh khú khn v kinh t ton
cu núi chung v Vit Nam núi riờng, cỏc
doanh nghip ca Vit Nam luụn khú khn
v vn trong quỏ trỡnh trin khai thc hin
cỏc d ỏn u t. c bit trong lnh vc
kinh doanh bt ng sn, nu khụng cú vn
u t cỏc d ỏn s rt khú c trin khai
n cựng. Nhiu t chc kinh t ca Vit
Nam c giao cỏc d ỏn u t, song vi
ngun vn t cú hn hp trong bi cnh cỏc
ngõn hng sit cht vic cho vay u t
kinh doanh thỡ cỏc doanh nghip Vit Nam
ng trc nguy c khụng th trin khai d
ỏn. Nh vy, hng lot d ỏn u t trong
lnh vc bt ng sn khụng th trin khai
hoc khụng th thc hin n cựng do
khụng cú vn u t, khụng c phộp


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 31

phân lô bán nền, không được phép huy
động vốn của khách hàng nếu chưa hoàn
thành đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án hoặc
là khu nhà ở phải có nền móng công trình
theo quy định của pháp luật về nhà ở, về
kinh doanh bất động sản. Đứng trước khó
khăn đó, vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ các dự án đầu tư của doanh
nghiệp Việt Nam cho các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài chính là khả năng
duy nhất để cứu các doanh nghiệp trong
nước. Mặt khác, đây cũng chính là cơ hội
của các nhà đầu tư nước ngoài có được dự
án từ nhà đầu tư Việt Nam. Qua khảo sát,
các nhà đầu tư Singapore, Hồng Kông,
Malaysia, Indonesia hiện đang thực hiện
các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội, Đà Nẵng đều rất tha thiết với các loại
dự án này, bởi lẽ hầu hết những khó khăn
về thủ tục hành chính để được quyền sử
dụng đất, thủ tục về đầu tư xây dựng công
trình đã được nhà đầu tư Việt Nam giải
quyết ổn thoả và không còn vướng mắc về
mặt giấy tờ, thủ tục. Điều khó khăn duy
nhất mà họ không thể tiếp tục thực hiện dự
án đó là do không có vốn để làm công trình.
Cho nên, với khả năng tiềm tàng về vốn,
các nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có cơ
hội lớn để đón nhận các dự án đầu tư mà

doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn. Tuy
nhiên, cần phải hiểu rằng không phải bất cứ
dự án nào của doanh nghiệp Việt Nam gặp
khó khăn cũng được phép chuyển nhượng
cho nhà đầu tư nước ngoài. Các dự án mà
nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chỉ có thể là:
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và
khu công nghiệp tập trung khác có cùng chế
độ sử dụng;
- Dự án đầu tư thuộc khu công nghệ cao,
khu kinh tế;
- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô
thị, khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn
thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng
chung của dự án.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các dự án đầu tư nói trên phải
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật về kinh doanh bất động sản
đồng thời lưu ý các trường hợp sau:
Thứ nhất, nếu như các tổ chức kinh tế
của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà nước,
tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi

chuyển nhượng dự án, giá trị quyền sử dụng
đất được tính chung trong tổng giá trị của
hợp đồng chuyển nhượng dự án; nhà đầu tư
nước ngoài lập thủ tục thuê đất và không
phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước Việt
Nam. Lí do về việc nhà đầu tư nước ngoài
không phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước
Việt Nam khi lập thủ tục thuê đất có thể
hiểu là doanh nghiệp Việt Nam đã thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước Việt Nam.
Thứ hai, trường hợp tổ chức kinh tế Việt
Nam được Nhà nước giao đất không thu tiền


nghiên cứu - trao đổi
32 tạp chí luật học số 11/2009

s dng t hoc nhn chuyn nhng
quyn s dng t m tin tr cú ngun gc
t ngõn sỏch nh nc thỡ giỏ tr quyn s
dng t khụng tớnh chung trong tng giỏ tr
ca hp ng chuyn nhng d ỏn, nh u
t nc ngoi lp th tc thuờ t v tr tin
thuờ t cho Nh nc Vit Nam vi mt
trong hai s la chn l tr tin thuờ hng
nm hoc tr tin thuờ mt ln.
Th ba, cn phõn bit vn thi hn
khi lp th tc thuờ t ca nh u t nc
ngoi khi nhn chuyn nhng d ỏn cú s

dng t ca doanh nghip Vit Nam. Nu
nh vic s dng t ca doanh nghip Vit
Nam l cú thi hn thỡ thi hn s dng t
ca doanh nghip cú vn u t nc ngoi
l thi gian cũn li ca thi hn trc khi
chuyn nhng. Vớ d, doanh nghip Vit
Nam cú thi hn s dng t c giao l 50
nm, h s dng c 10 nm v sau ú
chuyn nhng d ỏn cho nh u t nc
ngoi thỡ thi hn thuờ t ca nh u t
nc ngoi l 40 nm k t thi im kớ kt
hp ng chuyn nhng d ỏn. Nu vic s
dng t ca t chc kinh t Vit Nam l n
nh lõu di thỡ khi chuyn nhng d ỏn
u t cho nh u t nc ngoi, thi hn
thuờ t l 70 nm. Nh u t nc ngoi
c gia hn thi hn thuờ t nhiu ln,
mi ln khụng quỏ 70 nm v nh u t
nc ngoi khụng phi np tin thuờ t cho
thi gian c gia hn.
Th t, trong trng hp nhn chuyn
nhng d ỏn ca t chc kinh t Vit Nam
u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ
m t chc kinh t ó tr tin s dng t
cho Nh nc khụng cú ngun gc t ngõn
sỏch nh nc vi thi hn s dng t n
nh lõu di thỡ khi nh u t nc ngoi
bỏn nh, h khụng phi np tin chờnh lnh
gia tin thuờ t v tin s dng t. Theo
quy nh ti khon 1 iu 32 Ngh nh ca

Chớnh ph s 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007
quy nh b sung v vic cp giy chng
nhn quyn s dng t, thu hi t, thc
hin quyn s dng t, trỡnh t th tc bi
thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu
hi t v gii quyt khiu ni v t ai thỡ
khi nh u t nc ngoi thc hin d ỏn
u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ
thuc trng hp tr tin thuờ mt ln hoc
thụng qua trỳng u giỏ t do Nh nc t
chc, phi np tin thuờ t mt ln tng
ng vi s tin s dng t phi np nh
doanh nghip Vit Nam c giao t cú thu
tin s dng t.
Vn np tin thuờ t mt ln cho
nhiu d ỏn nh ca doanh nghip nc
ngoi trong thi gian va qua cú nhiu sai
sút t cỏch tớnh toỏn ca phớa Vit Nam m
n c liờn quan n cụng ti liờn doanh
Ciputra vi din tớch thuờ trờn 322 ha tr tin
thuờ t vo cui nm 2004 lm thit hi cho
ngõn sỏch nh nc trờn 3000 t ng.
(1)
Do
vy, cn phi hiu rng s tin s dng t
np mt ln v s tin thuờ t np mt ln
cho 50 nm thuờ khụng bng nhau trờn cựng
mt din tớch. ó nhiu khi ngi ta lm
tng l bng nhau. Theo quy nh ti khon
1 iu 4 Ngh nh ca Chớnh ph s

142/2005/N-CP ngy 14/11/2005 v thu
tin thuờ mt t, mt nc thỡ n giỏ thuờ


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 11/2009 33

t mt nm c tớnh bng 0,5% giỏ t
theo mc ớch s dng t thuờ do u ban
nhõn dõn cp tnh quy nh. Nh vy, ti
cựng thi im cho cựng mt din tớch cú
iu kin t nhiờn xó hi ging nhau thỡ
ngi np tin s dng t phi np mt
khon tin cao gp 200 ln so vi ngi thuờ
t tr tin thuờ hng nm. T thc t ú,
trong cỏc d ỏn nh , nh u t nc ngoi
khi tr tin thuờ t cho Nh nc Vit Nam
thỡ s tin ú tng ng vi tin s dng
t tr tin mt ln cho Nh nc.
6. Quy nh v cho phộp ngi nc
ngoi mua nh ti Vit Nam
T trc n nay, ngi nc ngoi lu
trỳ ti Vit Nam dự ngn hn hay di hn
u thuờ nh ti Vit Nam. H phi b ra
mt khon tin khỏ ln thanh toỏn tin
thuờ nh ti Vit Nam. Ti H Ni, nu nh
do t chc nc ngoi u t xõy dng thỡ
giỏ cho thuờ khong 1400 - 2000 USD/cn
h/thỏng, nh do t chc trong nc xõy
dng thỡ khong 700 - 1000 USD/cn h/thỏng.

Vi giỏ cho thuờ nh trung bỡnh trong thi
gian l 5 nm sng Vit Nam, ngi nc
ngoi phi tr mt khon tin thuờ khong
50.000 USD. Bi vy, vi mt cn h tin
nghi trung bỡnh khong 70.000 USD/cn, sau
5 nm s dng ch cn thu hi 70% giỏ tr
ban u (khong 50.000 USD) cng thy
c vic mua nh ti Vit Nam gim bt
mt khon chi phớ ỏng k cho ngi nc
ngoi n lm vic ti Vit Nam.
(2)
Do ú,
cựng vi vic cho phộp ngi Vit Nam nh
c nc ngoi c phộp mua nh, s hu
nh v quyn s dng t ti Vit Nam
cỏch õy 8 nm,
(3)
vic cho phộp ngi nc
ngoi c mua nh ti Vit Nam l chớnh
sỏch hp dn ca Nh nc ta.
Tuy nhiờn, khụng phi tt c 81.000
ngi nc ngoi ang sinh sng, hc tp,
kinh doanh ti Vit Nam u cú quyn s
hu nh ti Vit Nam m ngi nc
ngoi phi ỏp ng cỏc iu kin nht nh
mi c mua nh. Ngh quyt ca Quc
hi s 19/2008/QH 12 ngy 3/6/2008 nc
Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam ln
u tiờn chớnh thc hoỏ vic cho phộp ngi
nc ngoi c mua nh ti Vit Nam.

Theo ú, cú 5 nhúm i tng c phộp
mua nh nh sau:
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú u t
trc tip ti Vit Nam;
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú cụng
úng gúp cho Vit Nam c Nh nc tng
thng huõn chng, huy chng, cỏ nhõn
nc ngoi cú úng gúp c bit cho Vit
Nam theo quy nh ca Chớnh ph.
- Cỏ nhõn nc ngoi ang lm vic
trong cỏc lnh vc kinh t, xó hi cú trỡnh
t i hc hoc tng ng tr lờn v
ngi cú kin thc, k nng c bit m Vit
Nam cú nhu cu;
- Cỏ nhõn ngi nc ngoi kt hụn vi
cụng dõn Vit Nam;
- Doanh nghip cú vn u t nc
ngoi ang hot ng ti Vit Nam, khụng
cú chc nng kinh doanh bt ng sn, cú
nhu cu v nh cho nhng ngi ang lm
vic ti doanh nghip ú.
Bờn cnh vic quy nh v i tng
c phộp mua nh ti Vit Nam, Ngh


nghiªn cøu - trao ®æi
34 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009

quyết của Quốc hội khẳng định thời gian sở
hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài là 50

năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt
Nam chỉ được phép bán, tặng cho nhà ở sau
12 tháng kể từ ngày được cấp các giấy tờ
hợp pháp về nhà ở, đất ở (trừ các cá nhân có
lí do đặc biệt không thể lưu trú tại Việt Nam
thì được bán nhà trước thời hạn). Người
nước ngoài sau khi hết thời hạn sở hữu nhà ở
tại Việt Nam thì sau thời hạn 12 tháng phải
bán hoặc tặng cho nhà ở.
Thời điểm người nước ngoài chính thức
được phép mua nhà ở tại Việt Nam là từ
ngày 1/1/2009 và trong cùng một thời điểm,
người nước ngoài chỉ được phép sở hữu một
căn nhà hoặc căn hộ chung cư do tổ chức
kinh tế đầu tư xây dựng.
Như vậy, đây là chính sách quan trọng và
hấp dẫn cho người nước ngoài có nhu cầu lưu
trú lâu dài tại Việt Nam để học tập, nghiên
cứu và đầu tư tại Việt Nam. Chính sách này
được người nước ngoài sinh sống, làm ăn tại
Việt Nam hoan nghênh, phù hợp với các
chuẩn mực quốc tế và thể hiện mong muốn
của nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng
trong đời sống chính trị và kinh tế thế giới./.

(1).Xem: “Tuần tới xét lại tiền sử dụng đất của
Ciputra”, Dothi.Net, ngày 31/5/2007.
(2).Xem: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

đất đai năm 1993 (ngày 29/6/2001) và Nghị định của
Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc
cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam.
(3).Xem: Tạp chí phụ nữ Việt Nam cuối tuần, số ra
ngày 16/8/2007, tr. 5.


BÀN VỀ ĐỊNH NGHĨA KHỦNG BỐ
(tiếp theo trang 9)
Như vậy, đối tượng tác động của hành vi cấu
thành tội khủng bố là các mục tiêu dân sự,
cộng đồng dân cư hoặc những người không
trực tiếp tham gia chiến sự, những người
được hưởng bảo hộ quốc tế. Trong thực tế có
trường hợp sự tấn công nhằm vào mục tiêu
hỗn hợp, có cả quân sự và dân sự, ví dụ toà
nhà có cả cơ quan quân sự và các tổ chức
thương mại hoặc tàu bay có cả các nhân viên
quân sự và dân thường thì việc cố ý mở cuộc
tấn công mặc dù biết rằng cuộc tấn công đó
có khả năng gây thương vong cho thường
dân hoặc gây hư hại cho các mục tiêu dân sự
là hành vi khủng bố. Về đối tượng tác động
hành vi khủng bố cũng cần phân biệt với tội
phạm chiến tranh, ví dụ tại điểm a khoản 3
Điều 8 Quy chế Rome về Toà án hình sự
quốc tế quy định đối tượng của các hành vi
cấu thành tội phạm chiến tranh là cộng đồng
dân cư hoặc những thường dân không trực

tiếp tham gia chiến sự, tuy nhiên những hành
vi này phải được thực hiện như một phần
trong kế hoạch hoặc chính sách hoặc được
thực hiện trên quy mô lớn và áp dụng trong
“xung đột vũ trang có tính quốc tế”.
Từ sự phân tích ở trên, theo tác giả bài
viết, khủng bố là hành vi gây thiệt hại (hoặc
đe doạ gây thiệt hại) nghiêm trọng đến tính
mạng, sức khoẻ, tài sản của người dân và các
mục tiêu dân sự khác gây hoảng loạn trong
cộng đồng dân cư nhằm đạt được mục đích
chính trị (ép buộc chính phủ, tổ chức, cá nhân
hành động hoặc không được thực hiện hành
động nào đó; vì lí do tôn giáo; tư tưởng…)
do các cá nhân hoặc tổ chức thực hiện./.