Đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh

LỜI NÓI ĐẦU
Thực hiện quyết định số 91/2003/QĐ-UB ngày 04/08/2003 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Vậy đấu giá
là gì? Đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Quy chế thực hiện đấu giá ra sao? Nhà
nước đã có những quy hoạch cụ thể như thế nào đối với những khu đất hoàn
thành việc đấu giá? Thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay
ra sao? Để trả lời cho các câu hỏi trên em đã tìm hiểu về vấn đề này trên một
địa bàn cụ thể: Đó là huyện Đông Anh.
Huyện Đông Anh đã tiến hành đấu giá cách đây nhiều năm thực hiện
được nhiều dự án lớn, và nộp cho ngân sách nhà nước hàng chục tỷ đồng thu
được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất. Các dự án điển hình như: ở xã Uy Nỗ
(đấu giá 3 khu đất sản xuất khu vực xóm Bãi; đấu giá 5 khu đất sản xuất nông
nghiệp khu vực xóm Trong); ở xã Đông Hội thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất khu nhà ở…; và gần đây nhất huyện đang tiến hành đấu giá quyền
sử dụng đất khu nhà ở tại xã Liên Hà.
Kết quả ban đầu cũng tương đối khả quan, 3 khu đất thuộc xóm Bãi đã
được sử dụng hiệu quả (một khu trở thành xí nghiệp sản xuất đồ gỗ 19/5 của
thương binh; một khu trở thành vườn hoa cây cảnh; chỉ có một khu là sử dụng
chưa hiệu quả dùng làm sân phơi). Các khu đất nông nghiệp tại xóm Trong xã
Uy Nỗ đều được sử dụng đúng mục đích (làm trại chăn nuôi, làm khu trồng
rau sạch…) Khu vực nhà ở xã Đông Hội rất khang trang và theo đúng quy
hoạch của nhà nước. Khu vực nhà ở thuộc xã Liên Hà đã hoàn thành xong
việc xây dựng cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho đấu giá…
Từ những vấn đề lý luận và thực tiễn trên đây, em đã quyết định nghiên
cứu vấn đề “Đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh”, với mụch đích
góp phần hoàn thiện công tác đấu giá của Huyện.
1
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.1. Đấu giá là gì?
1.1.1.1. Các kiểu đấu giá:
*) Đấu giá kiểu Hà Lan:
- Tên món hàng: RAM 512Mb
- Số lượng: 10 thanh
- Giá khởi điểm: 50 USD
Nếu có 05 người tham gia đấu giá và số lượng mua như sau:
- A đặt giá 65 USD số lượng 03 thanh;
- B đặt giá 60 USD số lượng 02 thanh;
- C đặt giá 58 USD số lượng 03 thanh;
- D đặt giá 55 USD số lượng 04 thanh;
- E đặt giá 53 USD số lượng 01 thanh.
Sau khi thời gian đấu giá kết thúc, người thắng đấu giá được tính như sau:
1) A thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 65 USD/thanh
2) B thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 60 USD/thanh
3) C thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 58 USD/thanh
4) D thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 55 USD/thanh
5) E thua cuộc không mua được thanh Ram.
Chú ý:
- Người mua có thể đặt giá nhiều lần cho cùng 01 mặt hàng;
- Đây là hình thức thích hợp nếu bạn muốn bán “một mặt hàng với số
lượng nhiều” mà không xác định được giá chính xác.
*) Đấu giá kiểu cổ điển
2
- Tên món hàng: LAPTOP IBM
- Số lượng: 1
- Giá khởi điểm: 500 USD
- Giá sàn: 900 USD
- Giá mua ngay: 1.000 USD

1) Có người “mua ngay”:
Cuộc đấu giá sẽ kết thúc ngay lập tức người bán và người mua sẽ nhận
được thông báo (kèm theo đầy đủ thông tin của cả hai) và người bán sẽ
bán với giá: 1.000 USD.
2) Không có người “mua ngay”:
Khi kết thúc đấu giá có thể xảy ra các trường hợp sau:
- Người “đặt giá cao nhất”: 950 USD
Cuộc đấu giá kết thúc thành công và người bán sẽ bán được Lapton này
với giá: 950 USD (vì giá này vượt quá giá sàn).
- Người “đặt giá cao nhất”: 800 USD
Cuộc đấu giá kết thúc không thành công người bán có quyền không bán
(vì giá này chưa vượt quá giá sàn).
Chú ý:
Trong quá trình đấu giá người mua “không biết giá sàn là bao nhiêu”
họ chỉ thông báo việc “đặt giá hiện tại” đã vượt giá sàn hay chưa.
*) Đấu giá ngược:
Một đại siêu thị của Pháp muốn tìm nhà cung cấp bơ để bán lại, với
thương hiệu của mình. Người chủ lựa ra một vài nhà cung cấp vừa ý nhất và
mời họ truy cập vào một trang web với khẩu hiệu riêng, vào một thời điểm
nhất định. Trong khoảng từ 30 phút đến 2 giờ đồng hồ, họ sẽ phải cạnh tranh
lẫn nhau mà không ai biết ai bằng phương pháp đấu giá trực tuyến, nhưng
theo cách giảm dần giá trào bán.
Đây là hình thức đấu giá ngược mà người bán không lấy gì làm thích
thú. “Bạn có thể mất thị phần trong vài phút giống như đánh bạc vậy”, giám
3
đốc một doanh nghiệp cho biết. Người phát ngôn của một hiệp hội nhà nông
Pháp thì cho rằng hình thức này sẽ dẫn tới việc các doanh nghiệp chào bán
với giá bằng giá thành sản phẩm.
Trong cơ chế đấu giá thông thường, nếu muốn mua hàng, người mua sẽ
lần lượt đưa ra các mức giá cao hơn của những người khác. Lượt chào giá

quay vòng cho đến khi chỉ còn lại một mức giá chào mua cao nhất và giao
dịch được thực hiện. Việc đấu giá trực tuyến, trên eBay chẳng hạn, cũng áp
dụng cơ chế này. Tại đây, người mua và người bán sẽ theo dõi diễn tiến trình
đấu giá cho đến khi hết thời hạn đấu giá.
Và nếu đấu giá thông thường chỉ có một người bán, nhiều người mua,
thì đấu giá ngược lại được thực hiện trong khoảng thời gian cho trước với một
người mua, nhiều người bán. Giá chào bán được hạ xuống dần cho đến khi
hết thời gian đã được định trước. Người chào giá để bán có thể bị loại khỏi
cuộc chơi nếu bỏ qua lượt của mình.
Gần đây một đại siêu thị của Pháp còn “tra tấn” các nhà cung cấp thịt
trong một cuộc đấu giá kéo dài 24 tiếng đồng hồ. Với cơ chế đấu giá xếp hạng
(ranking), các nhà cung cấp còn không được biết giá chào của đối thủ cũng
như bất cứ thông tin nào khác ngoài vị trí xếp hạng giá chào của mình trong
lượt vừa qua.
Gary Reiner, giám đốc thông tin của General Electric, cho biết năm
2001 tập đoàn của ông đã tiết kiệm được khoảng 600 triệu đô la Mỹ, tức 8%
chi phí mua hàng, nhờ đấu giá ngược. Doanh nghiệp Mỹ này hàng năm tổ
chức đến cả 10.000 cuộc đấu giá ngược qua mạng.
Công ty phần mềm và dịch vụ đấu giá hàng đầu thế giới FreeMarkets
thì cho biết, kể từ năm 1995 đến năm 2001, công ty đã giúp khách hàng tiết
kiệm được 20% trên tổng số tiền 30 tỉ đô-la Mỹ dùng để mua hàng.
Từ năm 2002, Liên hiệp châu Âu đã nghiên cứu tạo khung pháp lý cho
việc đấu giá ngược qua mạng (nhưng chưa xong). Vì bên cạnh tính tàn bạo,
hình thức này cũng không minh bạch, chỉ có lợi cho người mua. Nhờ đấu giá
4
ngược, người mua có thể nắm bắt được các thông số về khả năng của các nhà
cung cấp khác nhau, chi phí vận chuyển, chất lượng sản phẩm… Nhờ vậy,
người mua luôn có thể tìm được mức giá thấp nhất.
Trong một số trường hợp, người mua còn nhờ đấu giá ngược để kiểm
tra thị trường, tìm kiếm cơ hội đàm phán trong tương lai.

Tại Đức, việc thực hiện hình thức này trong lĩnh vực dịch vụ đã bị chỉ
trích mạnh mẽ bởi tính khắc nghiệt của nó đối với những nhà cung cấp khi
mức giá thực hiện quá thấp.
Tháng 7 vừa qua, phong trào doanh nghiệp Pháp Medef cũng đã thông
qua phương thức giám sát các hình thức đấu giá ngược có khả năng bị lạm
dụng. Trước hết là giới hạn phạm vi các mặt hàng có thể đấu giá, loại trừ các
ngành dịch vụ và bảo trì.
1.1.1.2. Danh mục các ngành nghề cấm kinh doanh đấu giá:
- Kinh doanh vũ khí, đạn dược, quân trang, quân dụng và phương tiện kỹ
thuật quân sự chuyên dùng của các lực lượng vũ trang;
- Kinh doanh chất nổ, chất độc, chất phóng xạ;
- Kinh doanh chất ma tuý;
- Kinh doanh mại dâm, dịch vụ tổ chức mại dâm, buôn bán phụ nữ, trẻ
em;
- Kinh doanh dịch vụ tổ chức đánh bạc, gá bạc;
- Kinh doanh các hoá chất có tính độc hại mạnh;
- Kinh doanh các hiện vật thuộc di tích lịch sử, bảo tàng;
- Kinh doanh các sản phẩm văn hoá phản động, đồi truỵ, mê tín, dị đoan
có hại đến giáo dục nhân cách;
- Kinh doanh các loại pháo;
- Kinh doanh thực vật, động vật hoang dã thuộc danh mục điều ước quốc
tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định và các loại động thực
vật quý hiếm khác cần được bảo vệ;
5
- Kinh doanh đồ chơi có hại cho giáo dục nhân cách, sức khoẻ của trẻ em
hoặc ảnh hưởng tới an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- Kinh doanh dịch vụ môi giới hôn nhân có yếu tố nước ngoài;
- Hàng hoá nhập lậu hay trốn thuế;
- Các loại thuốc không có đơn thuốc của bác sỹ và không có nguồn gốc
nhập khẩu rõ ràng theo quy định;

- Các loại dược phẩm hay sản phẩm dinh dưỡng không được phép lưu
hành trên thị trường Việt Nam hoặc quá hạn sử dụng theo quy định của
Bộ, Ngành liên quan;
- Ma tuý dưới bất kỳ dạng nào;
- Bản sao chương trình, trò chơi hay phim ảnh vi phạm các quy định của
Việt Nam về sở hữu trí tuệ;
- Số sê-ri, mã vạch hay bất kỳ chương trình, dịch vụ nào phục vụ việc
cho phép người khác sử dụng các chương trình, trò chơi hay phim ảnh
một cách bất hợp pháp;
- Những chương trình mà khi sử dụng có thể gây thiệt hại cho máy tính
hoặc điện thoại của người sử dụng hoặc cho phép người khác lấy được
thông tin trong máy của người sử dụng một cách bất hợp pháp;
- Những tài liệu bôi nhọ hoặc hàm ý xúc phạm danh dự, nhân phẩm và
uy tín của người khác;
- Bộ phận cơ thể người và động vật;
- Động thực vật trong danh sách cần được bảo vệ theo quy định của Bộ,
Ngành liên quan;
- Các loại cổ phiếu, chứng khoán trừ trường hợp phục vụ mục đích sưu
tập;
- Hàng giả, hàng kém chất lượng và cấm lưu thông theo quy định;
- Thông tin về nhân thân và đời tư của người khác;
- Các loại luận văn, luận án tốt nghiệp, đề tài nghiên cứu khoa học các
cấp;
6
- Các loại phiếu bảo hiểm hay giấy tờ khác để trống;
- Các thông tin tuyển dụng, tìm việc, tìm người;
- Những hàng hoá, sản phẩm xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu
hàng hoá liên quan đến người thứ ba;
- Những hàng hoá, sản phẩm có nội dung chống phá hoặc phục vụ cho
hoạt động chống phá Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

và an ninh quốc gia của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.2.1. Các quyền cơ bản về đất đai:
Theo Luật Đất đai 2003 thì các quyền cơ bản về đât đai gồm:
- Sở hữu đất đai;
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
Định giá đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
7
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
+ Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;

+ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục
đích quốc phòng, an ninh; thống nhất về quản lý đất đai trong phạm vi cả
nước;
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ
trong việc quản lý nhà nước về đất đai;
+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành
pháp luật về đất đai tại địa phương;
+ Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định
tại Luật này.
- Người sử dụng đất.
Gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
8
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở
khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.1.2.2. Khái niệm về đấu giá QSD đất:
- Quy định mục đích đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích góp phần giải quyết một
phần nhu cầu về nhà ở cho nhân dân, tạo thêm vốn đầu tư cơ sở hạ tầng từ
nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất để Thành phố, Huyện chủ động triển
khai các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn theo kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội phù hợp với quy định của UBND Thành phố, nhằm giải quyết
từng bước về môi trường, hoàn chỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, tạo
thêm việc làm cho người lao động.
- Đặc điểm khu đất tổ chức đấu giá;
9
Về ranh giới khu đất đấu giá; diện tích khu đất; phân chia các ô đấu giá;
số lượng các ô đấu giá.
- Giới thiệu về đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;
Là UBND Huyện; Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương; hoặc các tổ
chức kinh doanh bất động sản; các tổ chức đầu tư xây dựng và phát triển nhà.
- Hội đồng xét đấu giá và tổ công tác giúp việc đấu giá quyền sử dụng
đất;
Hội đồng xét đấu giá quyền sử dụng đất gồm: Chủ tịch hội đồng và hai
uỷ viên hội đồng. Hội đồng xét đấu giá là tổ chức tư vấn giúp đơn vị tổ chức

đấu giá xét đấu giá và lập danh sách đơn vị, cá nhân trúng đấu giá.
- Đối tượng tham gia dự đấu giá;
Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đất để xây dựng nhà ở và đảm bảo các
điều kiện:
+ Cá nhân: là công nhân Việt Nam đủ 18 tuổi trở lên, có hộ khẩu
thường trú, có năng lực hành vi dân sự và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
+ Tổ chức: Có trụ sở hoặc văn phòng đại diện, có giấy phép đầu tư và
xây dựng, kinh doanh nhà, đất.
- Trách nhiệm quyền lợi của đối tượng tham dự đấu giá;
+ Chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi tham dự đấu giá;
+ Nộp tiền sử dụng đất khi trúng đấu giá theo quy định;
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sau khi nộp xong
tiền sử dụng đất; cấp giấy phép xây dựng trước khi xây dựng nhà ở.
- Bảo lãnh dự đấu giá;
Người tham gia đấu giá QSD đất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo
lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của từng dự án.
Khoản tiền này không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt
hoặc bằng giá trị tạo lập khu đất trong trường hợp cho thuê đất. Người trúng
đấu giá được trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải
10
nộp. Người không trúng đấu giá được trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10
ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.
Những trường hợp không được nhận lại tiền bảo lãnh gồm những người
đăng ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia
đấu giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vòng
đấu bắt buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp
hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ
chối nhận QSD đất hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy
chế đấu giá.

- Hình thức lựa chọn, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá;
Có 3 hình thức đấu giá QSD đất:
+ Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở
công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá
cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trae cao nhất là người trúng đấu giá
(hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đầu);
+ Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công
khai. Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng
nhà ở thì xét người trúng giá theo từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự
người bỏ giá cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa
đất. Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức
cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá;
+ Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ
được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người
tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn
người trả tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường
hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu
giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm
quyền điều chỉnh giá khởi điểm.
- Tiêu chuẩn xét đấu giá, giá dự đấu giá, giá sàn và giá trúng đấu giá;
11
+ Tiêu chuẩn xét đấu giá dựa trên hai tiêu chí: có hồ sơ dự đấu giá hợp
lệ; có giá dự đấu giá hợp lệ;
+ Giá dự đấu giá hợp lệ: là mức giá do các đối tượng tham gia đấu giá
xác định cho 1 m2 đất được ghi trong phiếu dự đấu giá phải lớn hơn hoặc
bằng mức giá sàn;
+ Giá sàn: là giá tối thiểu chặn dưới cho 1 m2 đất theo quy định và
được dùng để xét đấu giá;
+ Giá trúng đấu giá: Các đối tượng tham gia đấu giá có mức giá trúng
đấu giá được xét từ người bỏ mức giá cao nhất trở xuống theo số lượng các ô

đất được đấu giá và đảm bảo giá dự đấu giá hợp lệ.
Theo quy định mới, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá
cho thuê đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời
điểm tổ chức đấu giá. Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất với
các khu đất do Nhà nước giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật có giá khởi điểm: giá tối thiểu làm căn cứ định giá khởi điểm không
thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật và tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng.
Đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử
dụng đất: giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm không thấp hơn giá
trị còn lại của nhà, công trình cộng tiền sử dụng đất theo khung giá quy định
cho 1m2 đất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có). Bước giá tối thiểu là
100.000 đồng/m2 và tối đa 1000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất
có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối
với trường hợp cho thuê đất.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ là cấp phê duyệt
giá sàn theo đề nghị của Sở Tài chính và uỷ quyền cho UBND quận, huyện
phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nông nghiệp nhỏ lẻ,
xen kẽ.
- Trình tự tổ chức đấu giá;
12
1- Lập hồ sơ mời đấu giá: hồ sơ mời đấu giá gồm có:
Thông báo mời đấu giá.
Mẫu đơn dự đấu giá
Bản quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Bản vẽ quy hoạch chi tiết phân lô, đánh số các ô đất.
Bản quy chế quản lý đầu tư và xây dựng nhà ở trong khu vực quy
hoạch.
2- Thông báo mời đấu giá: ghi rõ thời gian, địa điểm mua hồ sơ dự
đấu giá, thời gian nộp hồ sơ dự đấu giá…

3- Mua hồ sơ mời đấu giá
4- Xác định tư cách tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá
5- Tổ chức đấu giá
6- Phê duyệt kết quả đấu giá
7- Nộp tiền sử dụng đất
8- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
- Xử lý vi phạm trong quá trình đấu giá và triển khai xây dựng.
1.1.3. Sự cần thiết phải thực hiện đấu giá QSD đất:
- Để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng;
Tháng 6 năm 2005, Sở Tài nguyên và Môi trường Nhà Đất Hà Nội đã
tổ chức thí điểm đấu giá quyền sở hữu 8 căn hộ tầng 1, nhà 6 tầng B7 Thành
Công, phường Thành Công (quận Ba Đình). Tổng số tiền thu được trên 5 tỷ
đồng, giá trúng thầu cao nhất 18,1 triệu đồng/m2.
UBND thành phố Hà Nội cho biết, trong năm 2006, thành phố dự kiến
nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất là 2.100 tỷ đồng, tương đương kế
hoạch năm 2005.
Theo kế hoạch của các quận, huyện trong tháng 11/2005, quận Long
Biên, quận Hoàng Mai, huyện Gia Lâm và huyện Sóc Sơn (Hà Nội) sẽ tổ
chức đấu giá quyền sử dụng nhiều lô đất trên địa bàn. Dự kiến sẽ thu được
hơn 110 tỷ đồng từ đợt đấu giá này.
13
UBND quận Tây Hồ vừa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự
án nằm trên địa bàn quận. Kết thúc phiên, có 2 lô đất được bán với giá 22,5
triệu đồng/m2, cao hơn 1,5 triệu đồng so với giá sàn. D3A2 và D3A4 thuộc
khu D3 nằm giữa đường Lạc Long Quân và đường vành đai II (phường Phú
Thượng). Hai lô đất này nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất 18,6 ha
nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xung quanh hồ Tây.
- Để góp phần thực hiện tốt chính sách quy hoạch của Nhà nước.
UBND TP HCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
đối với mặt bằng hơn 16.290 m2 ở số 35 đường Hồ Ngọc Lãm, phường An

Lạc, quận Bình Tân. Giá khởi điểm 49,1 tỷ đồng, lệ phí tham gia đấu giá là 2
triệu đồng. Người trúng đấu giá phải thực hiện đầu tư theo các chỉ tiêu quy
hoạch của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về mục đích sử dụng, mật độ xây dựng,
chiều cao công trình và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác. Người trúng cũng
phải đảm bảo tiến độ đầu tư xây dựng theo đúng các quy định về quản lý, sử
dụng đất và đầu tư xây dựng.
UBND huyện Từ Liêm (Hà Nội) vừa tổ chức đấu giá khu đất nằm trong
quần thể dự án khu nhà ở thấp tầng trên địa bàn xã Xuân Đỉnh. Khu đất này
được coi là có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại và có điều kiện và môi trường
sống ổn định. Khu đất đấu giá có tổng diện tích trên 65.000 m2, bao gồm: khu
nhà ở liền kề 28 căn hộ (khu A) rộng gần 3.000 m2, trong đó căn hộ có diện
tích thấp nhất là 97,8 m2, lớn nhất là 126 m2; khu nhà vườn 3 tầng (khu B) có
39 căn hộ diện tích từ 93,4 m2 đến 135 m2; khu nhà vườn 3 tầng (khu G) gồm
4 căn hộ diện tích 526,3 m2.
1.1.4. Những quy định pháp luật về đấu giá:
Theo Luật Đất đai 2003:
Điều 55. Giá đất
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
14
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 56. Giá đất do Nhà nước quy định
1. Việc định giá đất của nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì

phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất theo quy định khoản 1 Điều này,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ
quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp
cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
15
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Điều 58. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong

các trường hợp sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
e) Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
2. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
3. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử
dụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định.
4. Việc đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu.
1.1.5. Những vấn đề liên quan đến đấu giá:
1.1.5.1. Hà Nội đặt thấp mục tiêu đấu giá đất
UBND thành phố Hà Nội cho biết, trong năm 2006, thành phố dự kiến
nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất là 2.100 tỷ đồng, tương đương kế
hoạch năm 2005.
16
Mục tiêu dặt ra thấp như vậy bởi trong năm 2005 Hà Nội không đạt kế
hoạch đấu giá quyền sử dụng đất. Dự kiến cả năm sẽ đấu giá 50 ha đất, tổng
thu 2.000 tỷ đồng nhưng đến nay mới thu được hơn 1.000 tỷ.
Theo giới kinh doanh bất động sản, thành phố cần đưa ra các biện pháp
thúc đẩy đấu giá quyền sử dụng đất như chia nhỏ diện tích, giãn thời gian nộp
tiền, giảm giá sàn, đấu giá thành nhiều phiên.
Năm 2006, những dự án chưa có chủ đầu tư nhưng đã có quy hoạch,
thành phố sẽ ứng vốn cho Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện bồi thường
hỗ trợ và tái định cư. Số tiền này sẽ thu hồi lại khi giao đất cho các chủ đầu tư
thực hiện dự án.

1.1.5.2. Đấu giá cổ phần đã trung thực chưa
Nhiều người cứ tưởng chỉ cần có văn bản pháp luật rõ ràng là mọi việc
đi vào nề nếp. Thực tế đã cho chúng ta thấy, cách nghĩ trên không phải lúc
nào cũng đúng, nhất là những việc liên quan đến vật chất. Thí dụ việc tổ chức
đấu giá cổ phần công khai ra bên ngoài (theo quy định tại Nghị định số
64/2002/NĐ-CP của Chính phủ về cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước) sẽ
tránh được những thương lượng khuất tất, móc ngoặc trong mua, bán cổ phần,
nhưng trên thực tế, sự bất công và thiếu rõ ràng, minh bạch vẫn đang diễn ra ở
nhiều cuộc đấu giá cổ phần, bất chấp cả những quy định của pháp luật.
Hiện nay, khi tiến hành cổ phần hoá nhiều doanh nghiệp, măc dù có
đăng báo thông tin rộng rãi, có bán cổ phần ra bên ngoài, nhưng trên thực tế
báo đăng một đằng… làm một nẻo. Nghĩa là nhiều doanh nghiệp cổ phần hoá
không bán cổ phần công khai, phải chăng có đIều gì khuất tất. Về vấn đề này,
chúng ta có rất nhiều thí dụ. Chỉ tính trong một Tổng công ty Nhà nước, khi
tiến hành cổ phần hoá 2 công ty, việc khó khăn làm đau đầu cán bộ quản lý
cấp trên là vấn đề bán cổ phần. Có trường hợp chỉ 2-3 cán bộ chủ chốt của
công ty đã mua hơn 50% số cổ phần, công ty khác thì không công khai, công
bằng.
17
Nhiều nhà đầu tư đến công ty cổ phần hoá đăng ký đều không được
cung cấp bất kỳ một thông tin gì khác ngoài ngày, giờ và địa điểm đấu giá cổ
phần. Nếu ai gặng hỏi về bản công bố thông tin và quy chế bán đấu giá thì bị
hỏi ngược lại, vòng vo với một thái độ không mấy hiếu khách… cuối cùng
cũng chẳng thêm được thông tin gì. Những thông tin cấp thiết cho người đầu
tư như, “phương án cổ phần hoá” của công ty thì không được cung cấp hoặc
cung cấp một cách sơ sài, đại khái.
Không chỉ cố tình che giấu thông tin về việc tổ chức đấu giá cổ phần
doanh nghiệp, nhằm hạn chế số lượng người tham gia, nhiều doanh nghiệp
còn hạn chế, thậm chí từ chối việc đăng ký tham gia đấu giá mua cổ phần của
các nhà đầu tư.

Trường hợp của Công ty Thiết bị y tế trung ương 2 (Vimec) là một thí
dụ điển hình. Theo thông báo của Vimec trên báo SàI Gòn GiảI Phóng (số ra
ngày 7 và 9/3), buổi bán đấu giá 5.880 cổ phiếu phát hành lần đầu của Vimec,
tương đương 7% vốn điều lệ của Công ty cổ phần mới, được tổ chức vào ngày
11/3; thời gian đăng ký từ ngày 7 đến 15 giờ ngày 9/3/2004. Tuy nhiên, theo
phản ánh của nhiều nhà đầu tư, họ bị từ chối đăng ký đấu giá (dù vẫn còn thời
gian đăng ký) với lý do là không thuộc diện “bạn hàng thân thiết với công ty”.
Khi được hỏi về vấn đề này, lãnh đạo Công ty Vimec một mặt thừa
nhận có biết việc nhà đầu tư bị từ chối đăng ký tham gia đấu giá, nhưng mặt
khác lại cho rằng, Công ty làm đúng vì trong quy chế đấu giá (của công ty) có
nói rõ về việc ưu tiên cho các bạn hàng thân thiết của Công ty. Tuy nhiên, căn
cứ vào các quy định trong thông tư 80/2002/TT-BTC (hướng dẫn thực hiện
Nghị định 64/2002/NĐ-CP về cổ phần hoá) thì quy định về thành phần ưu
tiên chỉ phát sinh khi giá đặt mua trong buổi đấu giá là bằng nhau, không có
quy định nào cho phép ưu tiên cho một thành phần nào đó mà cấm nhà đầu tư
tham gia đấu giá một buổi đấu giá công khai.
Qua tìm hiểu, được biết nhiều đơn vị đã sửa đổi quy chế đấu giá và làm
trái với quy định của pháp luật hiện hành (mà cụ thể là thông tư 80/2002/TT-
18
BTC). Trường hợp đấu giá ở xí nghiệp Cafatex vừa qua là một thí dụ. Trong
quy chế đấu giá cổ phần (được thông báo ngày 06/04/2004), không hề có một
điều khoản hay tiểu mục nào quy định việc khống chế số lượng cổ phần tối đa
mà một nhà đầu tư được mua. Tuy nhiên, hai ngày sau đó (08/04/2004), “hội
đồng đấu giá” của đơn vị này lại ra quy định hạn chế mức cổ phần tối đa nhà
đầu tư được mua là 10.000 cổ phần.
Chưa hết, có đơn vị còn vi phạm cả việc tổ chức nhận tiền đặt cọc. Khi
mua cổ phần Cafatex, người mang số thứ tự CAF-12 và là người đặt cọc cuối
cùng của ngày 8/4/2004 (17h ngày 8/4/2004), thế nhưng, vào buổi đấu giá (9
giờ sáng ngày 9/4/2004), lại có phiếu tham dự đấu giá mang số CAF-23?
Qua những trường hợp nêu trên, có thể khẳng định rằng, hiện có sự

không công khai, minh bạch trong việc bán đấu giá cổ phần ở một số doanh
nghiệp tiến hành cổ phần hoá. Bản thân một số doanh nghiệp có tổ chức đấu
giá cổ phần cũng thừa nhận rằng, sở dĩ họ không muốn công khai việc đấu giá
cổ phần vì họ không muốn bán cổ phiếu ra bên ngoài. Với họ, càng ít người
biết đến việc bán cổ phiếu càng tốt. Vấn đề đặt ra ở đây là làm thế nào để tạo
sự công bằng trong đấu giá?
Theo quy định hiện hành, những thông tin mà tổ chức thực hiện đấu giá
phải cung cấp khá đơn giản (tên, địa chỉ của doanh nghiệp, các thông tin kinh
tế tài chính chủ yếu của doanh nghiệp ba năm trước cổ phần hoá và kế hoạch
ba năm sau), nhưng trách nhiệm đi kèm của tổ chức thực hiện đấu giá là rất
lớn (người mua có quyền trả lại cổ phần cho người bán đấu giá và yêu cầu tổ
chức bán đấu giá bồi thường thiệt hại nếu các thông tin của doanh nghiệp bán
đấu giá không đúng như đã thông báo).
Do vậy, để đảm bảo cho quá trình bán cổ phần lần đầu của doanh
nghiệp được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả, cần sớm
bổ sung những quy định cụ thể về trách nhiệm công bố thông tin của tổ chức
phát hành như tài liệu phát hành, báo cáo tài chính, kế hoạch sử dụng vốn…;
19
thời hạn công bố thông tin; trách nhiệm bồi thường nếu thông tin không trung
thực gây thiệt hại cho người đầu tư.
Mặt khác, số lượng cổ phần đưa ra đấu giá phải là toàn bộ lượng cung
tiềm năng. Nói cách khác, ngoại trừ số cổ phần do Nhà nước nắm giữ, số cổ
phần còn lại (bao gồm số cổ phần bán cho người lao động trong doanh nghiệp
và số cổ phần bán cho các đối tượng bên ngoài) phải được đưa ra đấu giá.
Điều này cũng có nghĩa là việc giải quyết chính sách ưu đãi đối với người lao
động trong doanh nghiệp cổ phần hoá phải thực hiện độc lập với quá trình đấu
giá. Người lao động sẽ tham gia đấu giá bình đẳng như những người đầu tư
bình thường khác. Có như vậy, mức giá được xác định qua quá trính đấu giá
mới thực sự phản ánh mức kỳ vọng của người đầu tư đối với doanh nghiệp.
1.1.5.3. Đấu giá vì mục đích từ thiện những trò đùa không thể chấp nhận:

Hầu hết những cuộc đấu giá hàng “độc” đều có chung mục đích duy
nhất là quyên góp tiền ủng hộ cho các chương trình từ thiện. Tài sản đấu giá
là những chiếc sim điện thoại số cực đẹp, những máy điện thoại di động thật
quý… Nghĩa cử cao đẹp này đang ngày càng mở rộng, nhưng đằng sau nghĩa
cử đó cũng lắm chuyện vui, buồn…
Tối 10/4, chương trình “Một trái tim – một thế giới” nhân ngày Bảo vệ
chăm sóc người tàn tật (18/4) đã được VTV1 tổ chức thành công tại hai đầu
cầu Cung văn hoá hữu nghị Hà Nội và Nhà văn hoá Thanh Niên TP HCM.
Qua cầu truyền hình trực tiếp, chiếc sim điện thoại 090.999.999 được đưa ra
bán đấu giá nhằm gây quỹ từ thiện. Cuộc đấu giá diễn ra sôi nổi, gay cấn và
cuối cùng, chiếc sim thuộc về anh Nguyễn Phước Thịnh, giám đốc Công ty
TNHH Tân Thái Bình, người trả giá cao nhất là 680 triệu đồng. Sau đó, anh
Nguyễn Phước Bình đã nộp số tiền 680 triệu đồng cho Quỹ Bảo vệ người tàn
tật và trẻ em mồ côi Việt Nam.
Cùng với chương trình “Một trái tim – một thế giới”, một số cuộc đấu
giá số sim điện thoại thật đẹp cũng đã diễn ra ở nhiều địa phương trong cả
20
nước. Kết quả là nhiều chương trình từ thiện đã được tiếp thêm tài chính từ
các mạnh thường quân có tấm lòng vàng thông qua các cuộc đấu giá…
Một lần, nhân dịp ra mắt sản phẩm mới ở khách sạn Legend Saigon,
hãng điện thoại di động Sony Ericsson đưa ra đấu giá chiếc điện thoại T610.
Điểm đặc biệt của chiếc điện thoại này là có đính thêm một số viên kim loại
quý ở mặt sau. Cuộc đấu giá diễn ra khá sôi nổi, và một thanh niên đã đẩy giá
cuối cùng cho chiếc điện thoại này lên tới hơn 60 triệu đồng. Sau một khoảng
khắc chờ đợi, không còn ai tham gia, người dẫn chương trình tuyên bố người
thắng cuộc thì “người hùng” trúng đấu giá đã… đào tẩu mất tiêu!
Mới đây, tỉnh Long An có tổ chức chương trình văn nghệ gây quỹ xây
dựng 1.605 căn nhà tình nghĩa cho gia đình có công với cách mạng thông qua
chương trình văn nghệ “Giai điệu tình nghĩa”. Chương trình này được đài
truyền hình Long An truyền hình trực tiếp đêm 4/4/2005. Trong chương trình,

Công ty Viễn thông Quân đội ủng hộ hai số sim điện thoại (098.377.8888 và
098.377.9999) để bán đấu giá với giá khởi điểm là 6 triệu đồng mỗi số. Rất
nhiều người đã tới tham gia đấu giá, cuối cùng có hai người ra giá cao nhất:
một người xưng tên Lộc (điện thoại 091.889.84xx, địa chỉ Q.10, TP HCM)
đănh ký mua số 098.377.8888 với giá 55 triệu đồng. Một người xưng tên Hải
cũng ở TP HCM (điện thoại 090.880.98xx) mua số 098.377.9999 với giá 65
triệu đồng. Thế nhưng, sau khi kết thúc chương trình, ban tổ chức gọi trở lại
thì người tên Hải không nghe máy, còn người tên Lộc thì nói định mua cho
một Việt kiều, nhưng ông Việt kiều đó đã… về nước rồi. Thế là xù! Đó chưa
kể rất nhiều trường hợp điện thoại viên gọi ngược trở lại để xác nhận số điện
thoại xem có đúng với tên người đăng ký đấu giá không, trước khi công bố
lên truyền hình, thì ngay lúc đó, rất nhiều trường hợp phủ nhận mình vừa
tham gia đấu giá. Thậm chí có người còn nói vô tư chỉ là… giỡn thôi!
Một lần, nhân dịp UBND TP Mỹ Tho (Tiền Giang) tổ chức chương
trình văn nghệ mang tên “Những tấm lòng vàng” vào đêm 3/3/2005, Công ty
điện báo - điện thoại Tiền Giang tặng ba số sim điện thoại gồm 091.955.6666,
21
091.955.7777 và 091.955.9999 để bán đấu giá với giá khởi điểm là 10 triệu
đồng mỗi số. Cuối cùng, hai số 091.955.6666, 091.955.9999 bán được với giá
khá cao. Riêng số 091.955.9999 được một người xưng tên Hoàng Văn Vũ ở
phường 2, thị xã Vĩnh Long (điện thoại 098.923.43xx) nâmg lên mức giá cao
nhất là 42 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó công ty tiếp tục liên lạc thì phía bên
kia lảng tránh, khi thì tắt máy!
Hiện nay, các cuộc bán đấu giá gây quỹ từ thiện đang phát triển mạnh.
Khởi điểm từ việc muốn quyên góp số tiền cao nhất để ủng hộ cho các
chương trình, quỹ từ thiện, nhiều tấm lòng vàng, mạnh thường quân đã gây sự
ngưỡng mộ trong công chúng, xã hội. Nhưng bên cạnh đó là những trò đùa vô
ý thức. Tham gia đấu giá chơi rồi… đào tẩu là trò đáng bị lên án.
1.2. Kinh nghiệm thực tiễn:
1.2.1. Hà Nội hạn chế đấu giá căn hộ:

Ông Nguyễn Đăng Bình, phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội cho biết, thành phố không có chủ trương nhân rộng mô hình đấu giá
nhà chung cư. Hiện tại, nhà bớt lại từ các dự án được sử dụng cho công tác
giải phóng mặt bằng.
Theo ông Bình, thành phố đang có nhu cầu rất lớn về nhà tái định cư, vì
thế 50% quỹ nhà dự án cắt lại chủ yếu phục vụ đáp ứng nhu cầu này. Chỉ có
những căn hộ sau khi bố chí xong tái định cư còn dư lại mới đấu giá.
Năm 2006, Hà Nội có khoảng 10 dự án đô thị mới hoàn thiện. Rất
nhiều người hy vọng thành phố có chính sách bán đấu giá căn hộ để kiếm một
suất mua nhà công khai.
Hồi tháng 6, Sở Tài nguyên và Môi trường Nhà Đất Hà Nội đã tổ chức
thí điểm đấu giá quyền sở hữu 8 căn hộ tầng 1, nhà 6 tầng B7 Thành Công,
phường Thành Công (quận Ba Đình). Tổng số tiền thu được trên 5 tỷ đồng,
giá trúng thầu cao nhất 18,1 triệu đồng/m2.
1.2.2. Đấu giá các cửa hàng khu Kim Liên:
22
Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội bắt đầu bán hồ sơ đấu giá
quyền sở hữu 16 cửa hàng tầng 1 thuộc nhà cao tầng B7, B10 Kim Liên,
Đống Đa. Mỗi cửa hàng có diện tích từ 20 đến 27 m2.
Cửa hàng mặt đường phố Phạm Ngọc Thạch có giá sàn 40 triệu
đồng/m2, mặt ngõ Phạm Ngọc Thạch có giá sàn 36 triệu đông/m2.
Công ty cũng tổ chức đấu giá quyền sở hữu nhà đất tại các điểm 120
Hàng Bông, 47 Hàng Thiếc, 71 Bát Đàn, quận Hoàn Kiếm.
UBND thành phố Hà Nội mới đây đã phê duyệt giá sàn khu đất đấu giá
tại xã Tân Triều, Thanh Trì. Theo đó, giá thấp nhất là 8 triệu đồng/m2, những
thửa đất giáp mặt đường có giá là 10 triệu đồng/ m2.
1.2.3. TP HCM sắp đấu giá khu đất số 35 Hồ Ngọc Lãm:
UBND TP HCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
đối với mặt bằng hơn 16.290 m2 ở số 35 đường Hồ Ngọc Lãm, phường An
Lạc, quận Bình Tân. Giá khởi điểm 49,1 tỷ đồng, lệ phí tham gia đấu giá là 2

triệu đồng.
Phương án cũng cho phép nấc giá tối thiểu mỗi lần phát giá là 50 triệu
đồng và phân kỳ thanh toán tối đa trong vòng 3 tháng.
Người trúng đấu giá phải thực hiện đầu tư theo các chỉ tiêu quy hoạch
của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về mục đích sử dụng, mật độ xây dựng, chiều
cao công trình và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác. Người trúng cũng phải
đảm bảo tiến độ đầu tư xây dựng theo đúng các quy định về quản lý, sử dụng
đất và đầu tư xây dựng.
Đây là mặt bằng nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước, trước đây được
công ty kho bãi thành phố cho Công ty Vật liệu xây dựng thuộc Tổng công ty
địa ốc Sài Gòn thuê. Song, theo Ban kinh tế Ngân sách thành phố, đơn vị thuê
nhà xưởng nhưng không chịu trả tiền, nhà xưởng bị sử dụng lãng phí và
hoang hoá. Sau đó, Công ty vật liệu xây dựng lại cho doanh nghiệp tư nhân
Ánh Sáng thuê và bị “cướp” quỵt tiền thuê, hình thành khu nhà ở, nhà trọ,
chuyển nhượng đất trái phép trong khuôn viên này.
23
Sau khi kiểm tra nhiều lần, ban chỉ đạo 80 – về việc xử lý, sắp xếp lại
nhà xưởng, kho bãi thuộc sở hữu Nhà nước đã đề nghị UBND thành phố ra
quyết định thu hồi mặt bằng 35 Hồ Ngọc Lãm và tổ chức bán đấu giá quyền
sử dụng đất tại Hội đồng đấu giá thành phố. Mặt bằng này đã bị cưỡng chế
tháo dỡ và thu hồi ngày 28/7.
Cho đến nay, ban chỉ đạo 80 TP HCM đã trình UBND thu hồi 34 mặt
bằng nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước bỏ trống, cho thuê, sử dụng không
đúng công năng. Trong đó 6 tháng đầu năm đã bán đấu giá nhà và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất 18 mặt bằng, nộp ngân sách nhà nước hơn 573 tỷ
đồng.
1.2.4. Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Từ Liêm:
UBND huyện Từ Liêm (Hà Nội) vừa tổ chức đấu giá khu đất nằm trong
quần thể dự án khu nhà ở thấp tầng trên địa bàn xã Xuân Đỉnh. Khu đất này
được coi là có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại và có điều kiện và môi trường

sống ổn định.
Khu đất đấu giá có tổng diện tích trên 65.000 m2, bao gồm: khu nhà ở
liền kề 28 căn hộ (khu A) rộng gần 3.000 m2, trong đó căn hộ có diện tích
thấp nhất là 97,8 m2, lớn nhất là 126 m2; khu nhà vườn 3 tầng (khu B) có 39
căn hộ diện tích từ 93,4 m2 đến 135 m2; khu nhà vườn 3 tầng (khu G) gồm 4
căn hộ diện tích 526,3 m2.
Mật độ xây dựng nhà ở thấp tầng, nhà vườn trung bình 35%. Phía bắc
và đông bắc giáp khu dân cư xã Xuân Đỉnh, phía đông giáp khu Đoàn ngoại
giao, phía tây nam giáp tuyến đường nối từ đường Phạm Văn Đồng vào khu
Đoàn ngoại giao.
Giá sàn khu A là 15 triệu đồng/m2 (bảo lãnh là 70 triệu đồng/ô đất),
khu B giá sàn là 13,5 triệu đồng/m2 (bảo lãnh 80 triệu đồng/ô đất). Giá sàn
khu G là 10 triệu đồng/m2 (bảo lãnh 50 triệu đồng/ô đất). Bước đấu giá tối
thiểu là 300.000 đồng/m2.
24
UBND huyện Từ Liêm đã tiến hành đấu giá một vòng cho cả 3 khu
cùng một thời điểm bỏ phiếu. Hội đồng đấu giá xét giá trúng thầu từng ô đất,
dựa trên nguyên tắc thứ tự người tham gia đấu giá bỏ giá từ cao xuống thấp.
Quyền xác định vị trí ô đất được tuân theo thứ tự trong danh sách trúng giá,
người bỏ giá cao sẽ được lựa chọn trước cho đến khi đủ số lượng ô đất.
Trường hợp có 2 hay nhiều người tham gia đấu giá bỏ giá bằng nhau thì
tổ chức bốc thăm để phân định thứ tự người trúng giá. Chính vì quy định như
vậy, nên giá trúng thầu có sự chênh lệch khá cao. Đơn cử tại khu A, người bỏ
giá cao nhất là 21,6 triệu đồng/m2, trong khi mức giá xác định trúng thầu thấp
hơn 18,8 triệu đồng/m2. Giá trúng thầu cũng có sự chênh lệch 2,8 triệu đồng/
m2.
Khu A, mức giá được xác định trúng thầu là 18,8 triệu đồng/m2, người
bỏ giá cao nhất là 21,6 triệu đồng/m2. Khu B, mức giá trúng thầu là 17,7 đến
24,3 triệu đồng/m2. Khu G, mức giá trúng thầu từ 16,3 đến 17,2 triệu
đồng/m2.

1.2.5. Hà Nội đấu giá quyền sử dụng đất ở quận Tây Hồ:
UBND quận Tây Hồ vừa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự
án nằm trên địa bàn quận. Kết thúc phiên, có 2 lô đất được bán với giá 22,5
triệu đồng/m2, cao hơn 1,5 triệu đồng so với giá sàn.
D3A2 và D3A4 thuộc khu D3 nằm giữa đường Lạc Long Quân và
đường vành đai II (phường Phú Thượng). Hai lô đất này nằm trong dự án đấu
giá quyền sử dụng đất 18,6 ha nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật xung quanh hồ Tây.
Khu đất D3 rộng 37.773 m2, trong đó diện tích đấu giá rộng 19.112
m2, liền kề với khu đô thị mới Nam Thăng Long và được chia ra nhiều lô
nhỏ. Trong đó, lô D3A2 rộng trên 2.500 m2, được chia làm 9 lô nhỏ; khu
D3A4 rộng gàn 2.000 m2, cũng được chia ra làm 9 lô nhỏ để xây dựng biệt
thự, với số tầng khống chế là 2-4 tầng.
25