Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh

Báo cáo thực tập chuyên đề - 1 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đô thị hoá song hành với quá trình công nghiệp hoá ở nước ta đang từng
ngày làm thay đổi diên mạo đất nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
cuộc sống hiện đại. Nhưng ở một bình diện khác, làn sóng đô thị hoá tự phát
trên diện rộng cũng làm nảy sinh nhiều bất cập và để lại những hậu quả nặng
nề về mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất, hệ sinh thái,… gây nên nhiều
áp lực đối với sự phát triển của đất nước.
Đông Anh là huyện ngoại thành nằm về phía Bắc Thủ đô Hà Nội đang
chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá. Theo
quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được
Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày
20/6/1998) thì phần lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Anh sẽ được
thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại.
Trên thực tế, mặc dù đô thị hoá nông thôn là một quá trình phát triển tất
yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược
đúng quy hoạch kiến trúc và đảm vảo tính bền vững mỹ quan lại là một bài
toán không dễ. Khó khăn thứ nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư
vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, bưu
chính, viễn thông,… xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội (các cơ sở y tế, giáo
dục, văn hoá,…) rất eo hẹp. Tiếp đến là vấn đề giải quyết nhu cầu tăng đột
biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát,
hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lem nhem, lộn xộn,…
Để giải quyết đồng thời các khó khăn trên, huyện Đông Anh đã chủ động
báo cáo đề xuất, trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác đấu giá QSD
đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa
phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 2 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ,

lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn (nằm ngoài ranh giới khu vực
phát triển đô thị) cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã
hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hoá nông thôn với xây
dựng nông thôn mới.
Xuất phát từ vai trò của công tác đấu giá QSD đất trong quá trình đô thị
hoá, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Ngô Thị Phương Thảo em chọn
nghiên cứu đề tài “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đông Anh”
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác đấu giá QSD đất.
- Phân tích thực trạng việc thực hiện công tác đấu giá QSD đất trên địa
bàn huyện Đông Anh để thấy rõ được những mặt tích cực và hạn chế, khó
khăn trong công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn.
- Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác đấu giá trên địa bàn
huyện Đông Anh trong thời gian tới.
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh từ năm 2004 –
năm bắt đầu tổ chức thí điểm đấu giá QSD đất đến quý I năm 2009.
3. Phương pháp nghiên cứu
Qua việc thu thập tài liệu về các văn bản, chính sách pháp luật liên quan
đến đấu giá QSD đất của Nhà nước và vận dụng các phương pháp khác như:
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp so
sánh, thống kê,… từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhất.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 3 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
4. Kết cấu nội dung đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo,… nội dung kết cấu
đề tài được bố trí thành 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của công tác đấu giá QSD đất.

Chương II: Thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Đông Anh hiện nay.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác đấu
giá QSD đất trên dịa bàn huyện Đông Anh trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh đã giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tại Phòng. Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn đến Th.s Ngô Thị Phương
Thảo, người đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình làm báo cáo thực tập
chuyên đề này.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 4 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD
ĐẤT
1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải đấu giá QSD đất
1.1.1. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói
chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người, con người dựa vào đó để tạo nền sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá
trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tịa của xã hội loài
người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng
một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm
việc, đường đi lại… Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành
hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các
ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình
dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư
mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho
các ngành đó cũng tăng lên.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 5 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các
yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây
dựng,…), ngành du lịch,… Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các
điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường,
thời tiết, khí hậu bên ngoài. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành
này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc
vào điều kiện vốn có của đất đai.
Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt
và không có tư liệu nào có thể thay thế được. Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối
tượng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc
biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng
đất như cày bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều
kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến
đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn. Trong quá trình này đất đai
đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai
như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ
của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Trong quá trình này đất đóng vai trò
như là tư liệu lao động. Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủ
yếu nhất, quan trọng nhất. Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp là
khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên
hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thể

đưa vào sản xuất nông nghiệp.
1.1.2. Đặc điểm của đất đai
1.1.2.1. Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng
tái tạo được.
Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả
quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố bao gồm: đá, thực vật động vật, khí
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 6 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành
sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên. Đất đai được hình thành
không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc
vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại
khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau; mà phần đất đai dành
cho mỗi một mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể
chuyển đổi được.
Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử
dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt
động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt
động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng
rừng, cây bóng mát, cây thực vật… từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và
khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái). Con người không tạo ra được
đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) mà
cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng
ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết
kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được,
cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trường.
Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều.Vị trí tự nhiên
được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai.Vị trí tự nhiên là
cố dịnh và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở
khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển;

hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tương
đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối
của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được
giá trị kỳ vọng của đất đai.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 7 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
1.1.2.2. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con
người
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất
không thể thiếu được, Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt
động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián
tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của
mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ
đất hoang sơ thành đất đai canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích
này sang mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm
tăng độ màu mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất
đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động.
1.1.2.3. Quam hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai
Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ
săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu
chung của cộng đồng. Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế
độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau.
Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là
sản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung.
Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần
dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một
thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc
địa của thực dân Pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hại
loại song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tuỳ theo từng thời
kỳ lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và

diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 8 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Theo khoản 1 điều 5 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Theo khoản 1 điều 6 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai”.
Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài
sản chung của tất cả mọi người và Nhà nước là người đại diện cho nhân dân
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho
việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả. Nhà nước
mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bằng QSD đất.
Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau:
Quyền chiếm hữu: Nhà nước nắm giữ, quản lý và kiểm soát toàn bộ quĩ
đất đai. Quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công
dụng của đất đai. Quyền này thuộc về Nhà nước, thể hiện: Nhà nước quyết
định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đất
đai để phục vụ cho lợi ích kinh tế, đời sống con người.
Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụng

đất và thu lại các lợi ích phục vụ cho mục tiêu chung của xã hội. Nhà nước
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 9 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, qui định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối với người được giao đất: là các cá nhân, tập thể có QSD đất đai
trong phần đất được giao, có quyền khai thác lợi ích trực tiếp thu được từ đất
đai theo quy định của Nhà nước. Nhà nước tạo mọi điều kiện để những người
này có thể thu được lợi ích từ đất đai.
1.1.2.4. Đất đai có tính đa dạng và đa dụng
Tính đa dạng của đất đai là do vị trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo
nên, do đó có rất nhiều loại đất khác nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ
ba dan,…). Từ tính đa dạng mà nó dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sử
dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục đích nhưng công dụng khác nhau.
Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch đất
đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng cho phù hợp với tính đa
dạng và đa dụng. Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất đai để tìm ra
được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng thay đổi. Đồng
thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa dụng của đất đai.
1.1.3. Sự cần thiết phải đấu giá QSD đất
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai thì việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm được điều này thì sự đóng
góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng.
Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với
các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành
mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện
để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư
xây dựng, nâng cấp các công trình cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng
tại địa phương từng bước hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn.

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 10 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có
sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.
1.2. Công tác đấu giá QSD đất
1.2.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất
1.2.1.1. Khái niệm
Theo khoản 1 điều 1 Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9
năm 2005 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi
thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ
thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm
tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội
trên địa bàn Thành phố.”
Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc
cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.Thông qua
việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ
tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất.
1.2.1.2. Vai trò
Thứ nhất đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng
đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu
tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 ô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành
mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực
tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47

Báo cáo thực tập chuyên đề - 11 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa
phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước.
Thứ hai đấu giá QSD đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch
một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD
đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia
đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án
đúng tiến độ. Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khăng sử dụng đất hiệu quả nhất
mới trả giá cao nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh
tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng
lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thứ ba đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác
định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động
sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà
đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với
nhau cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận
nên giá trúng thường sát với giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều
chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá
được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến
tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin
không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị
trường bất động sản.
Thứ tư đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền
kinh tế một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân
sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng
lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 12 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Thứ năm đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính.

Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về
việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các
thủ tục hành chính. Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau
khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và
chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được
gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng
đất một cách hiệu quả nhất.
1.2.2. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá QSD đất
1.2.2.1. Mục đích
Đấu giá QSD đất nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng,
phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu
tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để
đấu giá. Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải
quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá cả, bình ổn thị trường
nhà đất. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội.
1.2.2.2. Yêu cầu
Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc
đấu giá được thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình có nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm
nhiều thửa đất có công năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân Thành
phố quyết định.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 13 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
1.2.2.3. Nguyên tắc
Đấu giá QSD đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ,
liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà
nước cũng như của người tham gia đấu giá.

1.2.3. Nội dung công tác đấu giá QSD đất
1.2.3.1. Những quy định chung về đấu giá QSD đất
1.2.3.1.1. Căn cứ pháp lý
• Luật đất đai năm 2003
• Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
• Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
• Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về
việc sử đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP
• Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
• Quyết định 43/2008/QĐ-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
• Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.
1.2.3.1.2. Đối tượng và điều kiện đấu giá QSD đất
Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá:
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 14 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
 Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
 Đầu tư xây dựng nhà để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất
xây dựng nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp;
 Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
 Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
 Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối.
* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích:
 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
 Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Giao UBND cấp Huyện quy định cho
từng trường hợp cụ thể.
* Thời hạn sử dụng đất:
Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp
dịch vụ, văn phòng): giao đất sử dụng lâu dài;
Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: giao đất
sử dụng trong thời hạn 50 năm;
Đối với trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh
doanh, thời hạn cho thuê đất tối đa là 50 năm;
Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực.
Đối tượng tham gia đấu giá QSD đất:
Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài
chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá QSD đất.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 15 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
* Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở bịêt thự, nhà vườn
liền kề: Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có
đủ năng lực hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có
hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của
Luật Cư trú và thời gian ăn ở ổn định tại Hà Nội từ 1 năm trở lên, không
thuộc diện bị cấm cư trú tại Hà Nội theo quy định của Bản án hoặc quyết định

của Toà án có hiệu lực pháp luật và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ
điều kiện mua nhà ở tại Vịêt Nam theo quy định của pháp luật.
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số
lượng các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá
không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ
quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để
tổ chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số
lượng các thửa đất đem đấu giá.
Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần
lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất
không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan
hệ hôn nhân là vợ, chồng.
* Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và
sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà
đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam
(không ràng buộc về đăng ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với
số lượng tối thiểu là 5 đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất
hoặc ô đất đưa ra đấu giá.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 16 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
* Quyền lợi và trách nhiệm của đối tượng tham gia đấu giá
Quyền lợi:
• Tham dự phiên đấu giá và được cung cấp đầy đủ thông tin liên
quan đến khu đất đấu giá;
• Trường hợp trúng đấu giá được quyền xác nhận kết quả trúng đấu
giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập QSD đất theo quy định của
pháp luật. Giao đất, được cấp GCN QSD đất và được cấp phép xây
dựng theo quy hoạch;
• Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa
đất trúng đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của

Luật đất đai, dân sự.
• Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ
thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất.
Trách nhiệm:
 Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy
phòng đấu giá và các quy định của pháp luật có liên quan;
 Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;
 Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã
đăng ký hoặc từ chối tham gia đấu giá sau khi Hội đồng đấu giá QSD đất
đã công bố kết quả xét tư cách;
 Có mặt tại phiên đấu giá đúng giờ theo thông báo
của Hội đồng đấu giá.
 Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất
theo kết quả đấu giá được phê duyệt theo đúng thời gian quy định.
 Thực hiện xây dựng nhà ở theo quy hoạch.
 Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi
trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc xây dựng.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 17 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Điều kiện đấu giá QSD đất:
Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá:
Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng
đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thep quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.
Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng
Thứ ba, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia đấu giá
được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng

đấu giá tổ chức hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSD đất
phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng
quy hoạch khi trúng đấu giá.
Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:
Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự
án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính
để thực hiện dư án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.
Thứ ba, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ
chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc
cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng
công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 18 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp
tham gia đấu giá.
Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định
giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.
1.2.3.1.3. Giá đất đấu giá
Nguyên tắc để xác định giá đất:
Theo Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188:
Việc xác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
Thứ nhất, sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường. “Giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt
Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang
tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong
điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây
tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, dịch hoạ,
khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình
trạng bị ép buộc, có quan hê huyết thống hoặc có những ưu đãi và những
trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.
Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích
sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 19 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Thứ ba, đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Thứ tư, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyển
nhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. “Đối
với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất,
Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ
phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những
loại đất phải thực hiện các chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có
quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần
hoá chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thỉ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp

xác định giá đất tại Thông tư 145/TT – BTC để điều chỉnh lại mức giá cụ thể
thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp
dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý
kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).”
Các phương pháp xác định giá đất:
Theo hướng dẫn của Chính Phủ thông qua Nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
Phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP,
việc xác định giá đất được thực hiện theo 4 phương pháp:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 20 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSD
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của
thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi giá đất
trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSD đất so sánh
được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng QSD đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích,
so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng QSD đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường.
* Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
* Phương pháp triết trừ:
Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).
Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 21 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
* Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích
sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng QSD đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
1.2.3.2. Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 22 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất
Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất

Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá
Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá
Giao đất để GPMB, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng
Giao đất để GPMB, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng


kỹ thuật phục vụ đấu giá
kỹ thuật phục vụ đấu giá
Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất
Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất
Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá
Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá
Nộp tiền sử dụng đất
Nộp tiền sử dụng đất
Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời
Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời


đấu giá
đấu giá
Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá
Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá
Xác định tư cách người tham gia đấu giá
Xác định tư cách người tham gia đấu giá
Mở phiên đấu giá và xét giá
Mở phiên đấu giá và xét giá
Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá
Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá

Báo cáo thực tập chuyên đề - 23 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
1.2.3.2.1. Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất
* Hội đồng đấu giá QSD đất Thành phố do UBND Thành phố thành lập.
Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Giám đốc
Sở Tài chính.
Thành viên Hội đồng gồm:
• Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ
chức phát triển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) - Phó Chủ tịch thường
trực;
• Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Uỷ viên;
• Đại diện Sở Xây dựng - Uỷ viên.
* Hội đồng đấu giá QSD đất cấp Huyện do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch
UBND cấp Huyện là Chủ tịch Hội đồng;
Thành viên Hội đồng gồm:
 Giám đốc ban Quản lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp
Huyện (chủ đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng;
 Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp Huyện - Uỷ viên;
 Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Uỷ viên;
 Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp Huyện - Uỷ viên;
 Thanh tra cấp Huyện - Uỷ viên.
Trong trường hợp cần thiết, tuỷ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ
tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở,
Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện.
* Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ
tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá.
* Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá QSD đất:
 Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 24 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
 Xây dựng và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để chủ trì cùng

các Sở, ngành liên quan trình UBND Thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp
Huyện đối với trường hợp được uỷ quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá;
 Xây dựng quy chế đấu giá QSD đất trình UBND cấp Huyện Quyết
định ban hành (nếu là Hội đồng Thành phố thì quy chế do UBND Thành
phố Quyết định ban hành);
 Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở
phiên đấu giá, xét giá và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt
kết quả đấu giá.
1.2.3.2.2. Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá
* Giá sàn:
Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn là căn cứ đấu giá QSD đất được xác
định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê
đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất
có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không
được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố quy định
hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
- Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất
hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố.
Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế
về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền
thuê đất. Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 25 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền, nộp Ngân sách thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả
trúng đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được
xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
* Bước giá: là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ
giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề
cho 01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá.
Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định
tối thiểu là 100.000 đồng/m
2
và tối đa là 1.000.000 đồng/m
2
đất;
Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000
đồng/m
2
/năm đến 20.000 đồng/m
2
/năm.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá:
UBND Thành phố quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị
của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Uỷ quyền cho UBND cấp Huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt theo quy định.
1.2.3.2.3. Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá
* Thông báo mời tham gia đấu giá:

Việc thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc
mời đấu rộng rãi. Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại:
Trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá
Trụ sở Sở Tài nguyên và Môi trường
Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường)
Tại điểm tổ chức đấu giá
Trụ sở UBND cấp Huyện, cấp xã (nơi có đất)
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47