CUM CONG NGHIEP LONG AN

CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ

THUYẾT MINH DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP

Địa điểm:
Tỉnh Long An


CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ
-----------  -----------

DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP
Địa điểm:, Tỉnh Long An

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
0918755356- 0903034381

CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI –
DỊCH VỤ
Chủ tịch hội đồng thành viên


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

MỤC LỤC

MỤC LỤC.............................................................................................................2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU.........................................................................................6
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

6

II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN

7

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 7
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 10
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 11
5.1. Mục tiêu chung

11

5.2. Mục tiêu cụ thể

11

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN.........................13
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN 13
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án13
1.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án 16
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 18
2.1. Tình hình phát triển bất động sản công nghiệp 18
2.2. Xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam 22
2.3. Giá thuê nhà xưởng khu cơng nghiệp vào chu kỳ tăng nhanh

III. QUY MƠ CỦA DỰ ÁN

24

3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án

24

3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư 26
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

29

4.1. Địa điểm xây dựng 29
4.2. Hình thức đầu tư

29
2

23


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO29
5.1. Nhu cầu sử dụng đất 29
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 30
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ.....................31

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 31
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ

31

2.1. Phân khu chức năng 31
2.2. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 33
2.3. Nhà xưởng cho thuê 39
2.4. Hệ thống văn phòng cho thuê

41

2.5. Quy trình xử lý nước thải khu cơng nghiệp

45

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN................................51
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
51
1.1. Chuẩn bị mặt bằng 51
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

51

II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng cơng trình
2.2. Các phương án kiến trúc

51

51

51

52

III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 53
3.1. Phương án tổ chức thực hiện

53

3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 54
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG...................................55
3


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

I. GIỚI THIỆU CHUNG 55
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

55

56

IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI

VỚI MƠI TRƯỜNG
56
4.1. Giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình 56
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

58

V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT
60
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG

60

6.1. Giai đoạn xây dựng dự án 60
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

62

VII. KẾT LUẬN 64
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN.............................................................................................65
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.

65

II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN. 67
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.

67

2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 67
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:

67

2.4. Phương ánvay.68
2.5. Các thơng số tài chính của dự án 68
KẾT LUẬN 71
I. KẾT LUẬN.

71

II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.71
4


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH.................................72
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 72
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm.

75

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dịng tiền hàng năm.

77

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm. 82
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án. 83
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn giản đơn. 84
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu.

87

Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV).

90

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR). 93

5


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

CHƯƠNG I.
I.

MỞ ĐẦU

GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ Mã số doanh nghiệp: - do Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp.
Địa chỉ trụ sở:
Thơng tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:

Họ tên:
Chức danh:Chủ tịch hội đồng thành viên
Sinh ngày:
Quốc tịch: Việt Nam
Chứng minh nhân dân số:
Ngày cấp:
Nơi cấp: Cơng an Thành phố Hồ Chí Minh
Địa chỉ thường trú:
I. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Cụm công nghiệp”
Địa điểm thực hiện dự án:, Tỉnh Long An.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 176.257,0 m2 (17,63 ha).
(UBND huyện Tân Thạnh sẽ cho phép mở rộng diện tích khi tỷ lệ diện tích cụm
cơng nghiệp đã lấp đầy)
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án:
220.891.613.000 đồng.
(Hai trăm hai mươi tỷ, tám trăm chín mươi mốt triệu, sáu trăm mười ba nghìn
đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (54,73%)
+ Vốn vay - huy động (45,27%)

: 120.891.613.000 đồng.
: 100.000.000.000 đồng.
6


Dự án “Cụm công nghiệp”

Tư vấn dự án: 0918755356

Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Cho thuê đất nhà máy

89.719,
2

Cho thuê đất hạ tầng kỹ
thuật

1.829,0

m
2

m
2

II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Tỉnh Long An với vị trí chiến lược, đơ thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển
mạnh mẽ, chỉ số PCI năm 2020 đứng thứ 3 cả nước, đang nắm giữ những lợi thế
về phát triển công nghiệp – dịch vụ, thu hút FDI và vị trí địa lý kết nối liên vùng
thuận lợi.
Tuy nằm ở vùng ĐBSCL, song Long An lại thuộc vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam, có vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của Việt
Nam.
Giai đoạn 2016-2020, tăng trưởng kinh tế bình quân của Long An đạt
9,11%/năm, dẫn đầu khu vực ĐBSCL. Với gần 2 triệu dân đứng thứ 15 cả nước,
Long An cũng là địa phương có mật độ dân số đông, nguồn lao động trẻ dồi dào

phục vụ phát triển kinh tế.
Long An chính là dấu gạch nối giữa 2 vùng kinh tế trọng điểm Đông và
Tây Nam Bộ. Trong chiến lược chuyển đổi cơ cấu kinh tế của TP.HCM, Long
An được xem là khu vực mở rộng để di dời các nhà máy công nghiệp thuận tiện
nhất. Hiện Long An đang có 36 Khu/Cụm Cơng nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đạt 80% và
đang từng bước trở thành trung tâm cơng nghiệp & dịch vụ của cả vùng
ĐBSCL. Sự hình thành và phát triển các KCN đã thúc đẩy quá trình đơ thị hóa
và tập trung dân cư, mở rộng các đô thị và tạo lập thêm nhiều đô thị mới trên địa
bàn.
Theo quy hoạch thì giai đoạn 2021-2030, Long An phát triển 29 đô thị ở
khu vực giáp ranh TP.HCM. Các chiến lược kết nối Long An và TP.HCM được
thực hiện thông qua việc phát triển các tuyến quốc lộ, cao tốc, đường vành đai
Tp.HCM, đường sắt TP.HCM – Cần Thơ… cùng mạng lưới giao thông thủy đầy
tiềm năng.
Hiện nay Long An đang hoàn thành nâng cấp các tuyến quốc lộ 1A, 50,
60, N2. Các tuyến Cao tốc Tp.HCM-Trung Lương, Bến Lức – Long Thành giúp
7


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Long An kết nối trực tiếp sân bay quốc tế Long Thành. Các chủ trương định
hướng xây dựng tuyến đường sắt đi qua địa bàn TP.HCM, Long An, Tiền Giang,
Vĩnh Long, Cần Thơ cũng như cao tốc Bến Lức – Long Thành, TP.HCM –
Trung Lương – Cần Thơ chuẩn bị đưa vào hoạt động…
Cùng với những kế hoạch phát triển hạ tầng dài hạn rõ ràng của tỉnh Long
An thì các dự án hạ tầng nói trên khơng chỉ kiện tồn hệ thống giao thơng qua
TP.HCM cịn mở lối hình thành các đơ thị vệ tinh tại Long An, góp phần đưa
Long An trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Về bất động sản công nghiệp cho thuê
Đầu tư và đầu tư bất động sản nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội
cũng như thách thức mới trong giai đoạn nền kinh tế có sự chuyển giao, đại dịch
Covid-19 vẫn trên chặng hành trình “chiến đấu”. Có thể nói, các sự kiện này ít
nhiều tạo nên những “chao đảo” cho toàn bộ thị trường, khiến cá nhân, doanh
nghiệp có ý định đầu tư phải đứng trước nhiều cân nhắc về việc thay đổi chiến
thuật.
Giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng tạm thời đứng chững, đất nền, nhà phố
nỗ lực duy trì giao dịch ở mức tương đối khá tốt thì bất động sản cơng nghiệp
tạo nên sự bất ngờ không hề nhỏ. Phân khúc này cho thấy khả năng “trụ vững”
giữa dịch bệnh, cung - cầu tăng cao và mặt bằng giá xê dịch theo chiều hướng đi
lên. Đặc biệt, với sự bùng nổ lần này, bất động sản công nghiệp đưa xu hướng
xây nhà xưởng cho thuê trở lại đầy “ngoạn mục” trên thị trường và dưới góc độ
đầu tư.
Chứng kiến kinh doanh nhà xưởng cho thuê trở nên sôi động, không riêng
các nhà đầu tư “dậy sóng”, nhiều chuyên gia trong ngành cũng đã bắt đầu đưa ra
những nhận định, phân tích, đánh giá mang tính “đào sâu” hơn cho hình thức
này. Đầu tư nhà xưởng cho thuê có thực sự là kênh đầu tư mới giúp “hái ra tiền”.
Sức hút và sự tăng nhiệt này liệu có kéo dài, mang đến cam kết bền vững.
Đầu tư và đầu tư bất động sản nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội
cũng như thách thức mới trong giai đoạn nền kinh tế có sự chuyển giao, đại dịch
Covid-19 vẫn trên chặng hành trình “chiến đấu”. Có thể nói, các sự kiện này ít
8


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

nhiều tạo nên những “chao đảo” cho toàn bộ thị trường, khiến cá nhân, doanh
nghiệp có ý định đầu tư phải đứng trước nhiều cân nhắc về việc thay đổi chiến

thuật.
Giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng tạm thời đứng chững, đất nền, nhà phố
nỗ lực duy trì giao dịch ở mức tương đối khá tốt thì bất động sản cơng nghiệp
tạo nên sự bất ngờ không hề nhỏ. Phân khúc này cho thấy khả năng “trụ vững”
giữa dịch bệnh, cung - cầu tăng cao và mặt bằng giá xê dịch theo chiều hướng đi
lên. Đặc biệt, với sự bùng nổ lần này, bất động sản công nghiệp đưa xu hướng
xây nhà xưởng cho thuê trở lại đầy “ngoạn mục” trên thị trường và dưới góc độ
đầu tư.
Chứng kiến kinh doanh nhà xưởng cho thuê trở nên sôi động, không riêng
các nhà đầu tư “dậy sóng”, nhiều chuyên gia trong ngành cũng đã bắt đầu đưa ra
những nhận định, phân tích, đánh giá mang tính “đào sâu” hơn cho hình thức
này. Đầu tư nhà xưởng cho thuê có thực sự là kênh đầu tư mới giúp “hái ra tiền”.
Sức hút và sự tăng nhiệt này liệu có kéo dài, mang đến cam kết bền vững.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Cụm
công nghiệp”tại, Tỉnh Long Annhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của
mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhbất động sản công nghiệpcủa tỉnh Long
An.
III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
9

Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
 Nghị định số 54/2021/NĐ-CP ngày 21 tháng 5 năm 2021quy định về đánh
giá sơ bộ tác động môi trường;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn

đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình
năm 2020.
IV. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
IV.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Cụm công nghiệp” theohướng chuyên nghiệp, hiện đại,
cung cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, bất động sản cơng nghiệp chất lượng, có năng
suất, hiệu quả kinh tế cao nhằm nâng cao, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần
tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước.  
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
10


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

khu vực tỉnh Long An.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình cơng nghiệp hố - hiện đại hố và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Long An.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hố
mơi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
IV.2. Mục tiêu cụ thể
 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và khu hành chính
dịch vụ, hình thành trung tâm cơng nghiệp mới của tỉnh Long An. Là điểm sáng
hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngồi.
 Cụ thể hóa quy hoạch chung của tỉnh Long An, đồng thời là căn cứ pháp
lý trong việc quản lý quy hoạch, phát triển công nghiệp.
 Dự án được quy hoạch, thiết kế hiện đại, kiến trúc cảnh quan đẹp, thân
thiện với môi trường, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ góp phần tạo điều

kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư.
 Tạo được mối liên hệ và phát triển về kinh tế - công nghiệp giữa các
huyện của Long An, góp phần dịch chuyển công nghiệp của tỉnh, tạo sự phát
triển đồng đều ở các huyện. Tạo chuyển dịch lao động trong khu vực. Chuyển
đổi ngành nghề theo hướng tích cực để mang lại cuộc sống ngày một tốt đẹp hơn
cho nhân dân. Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quá
trình đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh khai thác sau này. Gia tăng kim
ngạch xuất nhập khẩu và tào nguồn thu ngoại tệ cho nhà nước.
 Việc tiếp nhận các dự án có trình độ, cơng nghệ tiên tiến, kỹ thuật cao góp
phần thúc đẩy hoạt động chuyển giao cơng nghệ, nâng cao trình độ kỹ năng
quản lý cho người lao động địa phương.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
89.719, m
Cho thuê đất nhà máy
2
2
Cho th đất hạ tầng kỹ
m
1.829,0
2
thuật
 Mơ hình dự án hàng năm cung cấp ra cho thị trường sản phẩm đạt tiêu
chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh
11


Dự án “Cụm cơng nghiệp”

Tư vấn dự án: 0918755356

Long Annói chung.

12


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Long An là một tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long, Việt Nam.

Vị trí địa lí
Long An là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, Việt Nam.
Là địa phương nằm ở cửa ngõ của vùng Đồng bằng sông Cửu Long liền kề với
Thành phố Hồ Chí Minh.
Dù được xếp vào vùng đồng bằng sông Cửu Long (Tây Nam Bộ) nhưng
Long An nằm trong khu vực chuyển tiếp giữa Đơng Nam Bộ và Tây Nam Bộ và
có vị trí địa lý:
Phía đơng và đơng bắc giáp Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh
Phía tây và tây bắc giáp giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Prey Veng, Vương
quốc Campuchia
13


Dự án “Cụm cơng nghiệp”

Tư vấn dự án: 0918755356

Phía nam giáp tỉnh Tiền Giang
Phía bắc tỉnh Svay Rieng, Vương quốc Campuchia.
Dù được xếp vào vùng đồng bằng sông Cửu Long nhưng Long An nằm
trong khu vực chuyển tiếp giữa Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ. Sở hữu vị trí địa
lý khá đặc biệt bên cạnh đó cịn thuộc vùng kinh tế trọng điểm Nam bộ, Long
An được xác định là vùng kinh tế động lực có vai trị đặc biệt quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam.
Trước năm 1975, tỉnh Long An (không bao gồm các huyện thị thuộc vùng
Đồng Tháp Mười ngày nay) thuộc vùng Đông Nam Bộ. Hiện nay, dù được xếp
vào vùng đồng bằng sông Cửu Long nhưng Long An là phần đất chuyển tiếp
giữa Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, nên địa hình có xu hướng thấp dần từ Đơng
Bắc xuống Tây Nam. Phía Bắc và Đơng Bắc tỉnh có một số gò đồi thấp; giữa
tỉnh là vùng đồng bằng và phía Tây Nam tỉnh là vùng trũng Đồng Tháp Mười,
trong đó có khu rừng tràm ngập phèn rộng 46.300 ha.
Các điểm cực của tỉnh:
Điểm cực bắc tại xã Hưng Điền A, huyện Vĩnh Hưng
Điểm cực nam tại xã An Lục Long, huyện Châu Thành, Long An
Điểm cực đông tại xã Tân Tập, huyện Cần Giuộc
Điểm cực tây tại xã Hưng Điền, huyện Tân Hưng.
Địa chất, thủy văn
Tỉnh có 6 nhóm đất chính, nhưng phần lớn là dạng phù sa bồi lắng lẫn
nhiều tạp chất hữu cơ, cấu tạo bở rời, tính chất cơ lý kém, nhiều vùng bị chua
phèn và tích tụ độc tố.
Địa hình Long An bị chia cắt nhiều bởi hệ thống sông và kênh rạch chằng
chịt với tổng chiều dài lên tới 8.912 km, sông Vàm Cỏ Đông và Vàm Cỏ Tây
hợp thành sông Vàm Cỏ, kênh Dương Văn Dương,... trong đó lớn nhất là sơng
Vàm Cỏ Đông.
Long An chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều khơng đều từ biển

Đơng qua cửa sơng Sồi Rạp. Thời gian một ngày triều là 24 giờ 50 phút, một
chu kì triều là 13 - 14 ngày. Vùng chịu ảnh hưởng của triều nhiều nhất là các
huyện phía Nam Quốc lộ 1A, đây là nơi ảnh hưởng mặn từ 4 đến 6 tháng trong
năm. Triều biển Đông tại cửa sơng Sồi Rạp có biên độ lớn từ 3,5 đến 3,9 m, đã
xâm nhập vào sâu trong nội địa với cường độ triều mạnh nhất là mùa khô. Biên
14


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

độ triều cực đại trong tháng từ 217 đến 235 cm tại Tân An và từ 60 đến 85 cm
tại Mộc Hoá. Do biên độ triều lớn, đỉnh triều mùa gió chướng đe doạ xâm nhập
mặn vào vùng phía nam. Trong mùa mưa có thể lợi dụng triều tưới tiêu tự chảy
vùng ven hai sông Vàm Cỏ Đông, Vàm Cỏ Tây làm giảm chi phí sản xuất.
Bị ngập mặn chủ yếu là từ biển Đơng qua cửa sơng Sồi Rạp do chịu ảnh
hưởng của chế độ bán nhật triều. Trước đây, sông Vàm Cỏ Tây mặn thường xâm
nhập trên Tuyên Nhơn (huyện Thạnh Hoá) khoảng 5 km. Mặn xâm nhập bắt đầu
từ tháng 1 đến tháng 6 với mức 2 đến 4 gam/lít. Đất phèn tập trung với 2084,49
km2, chiếm 69,8% diện tích tồn vùng Đồng Tháp Mười và bằng 46,41% diện
tích tự nhiên của tỉnh. Lũ thường bắt đầu vào trung tuần tháng 8 và kéo dài đến
tháng 11, mưa tập trung với lưu lượng và cường độ lớn nhất trong năm gây khó
khăn cho sản xuất và đời sống. Lũ đến tỉnh Long An chậm và mức ngập khơng
sâu.
Khí hậu
Long An nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ẩm. Do tiếp giáp giữa
2 vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ cho nên vừa mang các đặc tính đặc trưng
cho vùng đồng bằng sông Cửu Long lại vừa mang những đặc tính riêng biệt của
vùng miền Đơng.
Nhiệt độ trung bình hàng tháng 27,2 - 27,7 °C. Thường vào tháng 4 có

nhiệt độ trung bình cao nhất 28,9 °C, tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là
25,2°C.
Lượng mưa hàng năm biến động từ 966–1325 mm. Mùa mưa chiếm trên
70-82% tổng lượng mưa cả năm. Mưa phân bổ không đều, giảm dần từ khu vực
giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh xuống phía tây và Tây Nam. Các huyện phía
Đơng Nam gần biển có lượng mưa ít nhất. Cường độ mưa lớn làm xói mịn ở
vùng gị cao, đồng thời mưa kết hợp với cường triều, với lũ gây ra ngập úng, ảnh
hưởng đến sản xuất và đời sống của dân cư.
Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 80 - 82%. Thời gian chiếu sáng
bình quân ngày từ 6,8 - 7,5 giờ/ngày và bình quân năm từ 2.500 - 2.800 giờ.
Tổng tích ơn năm từ 9.700 - 10.100 °C. Biên độ nhiệt giữa các tháng trong năm
dao động từ 2-4°C.
Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 có gió Đơng Bắc, tần suất 60 - 70%.
Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 có gió Tây Nam với tần suất 70%.
15


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Tỉnh Long An nằm trong vùng đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa
cận xích đạo có nền nhiệt ẩm phong phú, ánh nắng dồi dào, thời gian bức xạ dài,
nhiệt độ và tổng tích ơn cao, biên độ nhiệt ngày đêm giữa các tháng trong năm
thấp, ơn hịa.
Những khác biệt nổi bật về thời tiết khí hậu như trên có ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống xã hội và sản xuất nông nghiệp.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án
Kinh tế
Mặc dù vẫn còn chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng với sự lãnh
đạo, chỉ đạo sâu sát, kịp thời của Tỉnh ủy; sự điều hành tích cực, chủ động của

UBND tỉnh; sự giám sát chặt chẽ của HĐND tỉnh, UB.MTTQ Việt Nam tỉnh,
các hội, đoàn thể, tinh thần trách nhiệm cao của lực lượng chức năng, nhất là sự
đồng lòng ủng hộ, nỗ lực của người dân, doanh nghiệp, Long An cơ bản thực
hiện tốt các biện pháp thích ứng linh hoạt với dịch bệnh, tình hình kinh tế - xã
hội q I/2022 đạt được một số kết quả nhất định.
Trong đó, kinh tế Long An có bước phục hồi và phát triển rõ nét, tăng
trưởng GDP quí I/2022 đạt 2,83%, các khu vực I, II và III đều tăng so với cùng
kỳ năm 2021. Tổng thu ngân sách nhà nước quí I/2022 là 6.842 tỉ đồng, đạt
39,4% dự toán giao, tăng 13,3% so với cùng kỳ (thu nội địa 5.751 tỉ đồng, đạt
42,3% dự toán giao, tăng 17,6% so với cùng kỳ).
Trên địa bàn thu hút rất nhiều dự án trong và ngoài nước, giải ngân vốn
đầu tư công được tập trung chỉ đạo thực hiện quyết liệt, tỉnh giải ngân trên 730 tỉ
đồng vốn đầu tư công.
Các lĩnh vực khác được chỉ đạo, triển khai, thực hiện đầy đủ, đáp ứng yêu
cầu, kế hoạch đề ra.
Dân số

16


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Dân số trung bình của tỉnh năm 2021 ước đạt 1.725.752 người, tăng
0,71% so cùng kỳ. Trong đó, dân số trung bình nam đạt 861.495 người (tăng
0,71%), dân số trung bình nữ đạt 864.257 người (tăng 0,71%).
Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên của tỉnh năm 2021 ước đạt 1.025,5
nghìn người, giảm 0,37% so cùng kỳ. Trong đó, lao động là nam đạt 565,2 nghìn
người (giảm 0,21%), lao động nữ đạt 460,3 nghìn người (giảm 0,56%).
Lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc trong năm 2021 ước đạt 977,6

nghìn người, giảm 1,79% so cùng kỳ. Trong đó, lao động trong khu vực nông,
lâm nghiệp và thủy sản ước đạt 291,3 nghìn người (giảm 1,85%); lao động trong
khu vực cơng nghiệp và xây dựng ước đạt 381,2 nghìn người (giảm 0,03%); lao
động trong khu vực dịch vụ ước đạt 305,1 nghìn người (giảm 3,84%).
Giao thơng
Long An là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với đồng bằng Sông Cửu
Long, có chung đường ranh giới với thành phố Hồ Chí Minh. Hệ thống giao
thông kết nối tỉnh với khu vực khá hoàn chỉnh, bao gồm đường bộ lẫn đường
thuỷ.
Các tuyến quốc lộ - cao tốc:
Hiện hữu: 1A, 50, 62, N2 (đường Hồ Chí Minh), đường cao tốc Thành
phố Hồ Chí Minh - Trung Lương.
Dự kiến: 50B (đường động lực kết nối TPHCM - Long An - Tiền Giang),
N1, Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, Đường Vành đai 3, Đường Vành đai
4.
Quốc lộ 50 đoạn đi qua Huyện Cần Đước, thuộc địa phận Tỉnh Long An.
Ngoài hệ thống giao thơng đường bộ Long An cũng là tỉnh có hệ thống
giao thông đường thuỷ chằng chịt với các tuyến giao thông như sông Vàm Cỏ
Đông, sông Vàm Cỏ Tây, sông Rạch Cát (sông Cần Giuộc). Các tuyến đường
thuỷ quan trọng như thành phố Hồ Chí Minh - Kiên Lương, thành phố Hồ Chí
Minh - Cà Mau, thành phố Hồ Chí Minh - Tây Ninh đều qua Long An theo kênh
Nước Mặn, sông Rạch Cát, sông Vàm Cỏ Đông. Các loại phương tiện vận tải
17


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

thuỷ trên 100 tấn có thể theo các kênh rạch như Phước Xuyên, Dương Văn
Dương, Trà Cú, Kinh Xáng, sông Bến Lức, sông Rạch Cát, kinh Thủ Thừa... đi

từ miền Tây đến thành phố Hồ Chí Minh.
Dọc theo tuyến biên giới ở Long An, hiện nay có 5 cửa khẩu, bao gồm:
Mỹ Q Tây (Xịm-Rơng) - Đức Huệ
Hưng Điều A (Đức Huệ)
Bình Hiệp (Prây-Vo) – Thị xã Kiến Tường
Vàm Đồn – Vĩnh Hưng
Kênh 28 – Vĩnh Hưng
Ngồi ra, cịn có 5 điểm trao đổi hàng hố khác như Voi Đình, Sóc Rinh
thuộc huyện Đức Huệ, Tà Lọt thuộc huyện Mộc Hoá, Rạch Chanh, Tàu Nu, Cây
Trâm Dồ thuộc huyện Vĩnh Hưng.
I. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
I.3. Tình hình phát triển bất động sản công nghiệp
Covid-19 tác động tới nhu cầu khu cơng nghiệp trong ngắn hạn cịn trong dài
hạn ngành này vẫn được đánh giá tích cực
Khoảng 70% nhu cầu thuê BĐS KCN thuộc về nhóm doanh nghiệp FDI.
Trong 8 tháng đầu năm 2021, tổng lượng vốn FDI vào Việt nam đạt 19,12 tỷ
USD, tương đương 97,9% cùng kỳ năm 2020. Việc các chuyến bay quốc tế chưa
được nối lại hoàn toàn cũng như các biện pháp giãn cách xã hội theo chỉ thị 16
khiến cho việc thực địa dự án trực tiếp và gặp gỡ với các chủ đầu tư KCN trở
nên khó khăn. Điều này đã làm giảm đáng kể tiến độ xúc tiền đầu tư và ký kết
hợp động đối với việc thuê các BĐS KCN của khối FDI trong tháng 7+8 và có
thể kéo dài sang tháng 9. Tuy nhiên chúng tôi cho rằng mức độ ảnh hưởng sẽ chỉ
mang tính chất ngắn hạn. Hiện Chính phủ đã có kế hoạch mở cửa dần trở lại nền
kinh tế từ nửa cuối tháng 9. Cùng với đó là nới lại các chuyến bay với quốc tế
với định hướng sống chung với Covid-19. Những yếu tố này sẽ thúc đẩy nhu cầu
BĐS khu công nghiệp từ Q4.21

18

Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Nguồn: Tổng cục thống kê
Việt Nam là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn FDI
Theo Báo cáo đầu tư 2021 của Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại
và phát triển (UNCTAD), dịng vốn FDI tồn cầu năm 2020 đã giảm 35%YoY
xuống còn 1.000 tỷ USD. FDI vào các nền kinh tế đang phát triển giảm ít hơn, ở
mức 8%. Hiện nhóm này đang chiếm 2/3 tổng vốn FDI tồn cầu. Mỹ vẫn là nền
kinh tế tiếp nhận FDI lớn nhất thế giới, đứng thứ hai là Trung Quốc đại lục. Tiếp
theo là Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Ấn Độ. Năm 2020, Việt Nam
đứng thứ 19 toàn cầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tăng 5 bậc so
với năm 2019. Theo UNCTAD, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài toàn cầu
dự kiến sẽ chạm đáy vào năm 2021 và phục hồi một phần với mức tăng khoảng
10-15%. Việt Nam được kỳ vọng sẽ có mức độ tăng trưởng đầu tư FDI cao hơn
nhờ (1) Chi phí hoạt động thấp và nhiều ưu đãi về thuế (2) Cơ sở hạ tầng được
đẩy mạnh phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn 2021 – 2025 với tổng vốn đầu tư
cơng 2.870 nghìn tỷ, tăng 49% so với giai đoạn 2016 – 2020 (3) Việt Nam là
quốc gia ký kết nhiều hiệp định FTAs nhiều nhất thế giới với 14 FTAs có hiệu
lực, 1 FTAs chưa ký kết, sắp có hiệu lực và 2 FTAs đang đàm phán, với gần 60
nền kinh tế chiếm 90% GDP toàn thế giới.
Bảng chi phí khu cơng nghiệp của Việt Nam và các nước trong khu vực

19


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Nguồn: Savils, MPI

Nguồn:Bộ Kế hoạch và đầu tư
Các hiệp định thương mại mà Việt Nam đã ký kết đến T5.21

Nguồn:Trung tâm WTO và hội nhập
20


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Lượng nguồn cung Khu công nghiệp tăng mạnh giai đoạn 2021 – 2022 sẽ
đáp ứng được nhu cầu lớn của dòng vốn FDI.
Theo CBRE, diện tích đất quỹ đất tại KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng
thêm hơn 5.000ha trong 2021-22 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu
vực. Trong khi đó tại miền Bắc, nguồn cung mới dự báo dịch chuyển sang Hang
Yên, Hải Dương do quỹ đất tại các trung tâm công nghiệp như Hà Nội, Bắc
Ninh, Hải Phịng khơng cịn nhiều. Hiện theo dự thảo Quy hoạch sử dụng đất
quốc gia thời kỳ 2021 – 2030 do Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, Việt
Nam sẽ dành khoảng 205,8 nghìn ha làm KCN. Trong đó, có khoảng 60% là đất
trực tiếp sản xuất cơng nghiệp, cịn 40% diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng trong
KCN. Nguồn cung BĐS khu công nghiệp tăng thêm sẽ giúp đáp ứng nhu cầu gia
tăng mạnh giai đoạn 2021 – 2023 khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện
tại đã ở mức cao.

Nguồn: Dự thảo quy hoạch của Bộ Tài Nguyên và xây dựng
Doanh nghiệp sở hữu sẵn quỹ đất cho thuê sẽ có nhiều lợi thế
Tại Việt Nam, để phát triển một khu công nghiệp từ khi bắt đầu đến khi
cho thuê phải mất khoảng 3 – 5 năm, trong khi đó nhu cầu dự báo sẽ tăng mạnh
giai đoạn 2022 – 2023 khi dòng vốn FDI toàn cầu hồi phục và kinh tế Việt Nam

mở cửa hoàn toàn trở lại sau thời gian gián đoạn bởi Covid-19. Vì vậy những
doanh nghiệp sỡ hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong giai đoạn này sẽ có lợi thế
trong việc tận dụng cơ hội này. Hiện chúng tôi đánh giá cao KBC và IDC
Nguồn cung BĐS khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê của doanh nghiệp
trong ngành
21


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

I.4. Xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam
Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang là một trong những khu vực sôi
động nhất trên thế giới. Từ giữa đại dịch Covid-19 kết hợp với sức nóng từ chiến
tranh thương mại Mỹ-Trung các doanh nghiệp đang hoạt động tại Trung Quốc
có dấu hiệu chuyển dịch sang các nước Đông Nam Á để tránh khỏi cuộc chiến
không hồi kết này.
Theo nhận định của các chuyên gia, dưới tác động mạnh mẽ của hạ tầng
cùng làn sóng chuyển dịch nhà máy khỏi Trung Quốc sẽ đẩy mạnh thị trường bất
động sản (BĐS) công nghiệp tại các tỉnh lên ngôi trong năm 2021.
Theo các chun gia, nhìn từ những nỗ lực trong cơng tác chỉ đạo điều
hành, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ cho thấy, trong quý IV/2020, nền
kinh tế nước ta đã có sự phục hồi bứt tốc với mức tăng trưởng 4,48%, đẩy GDP
cả năm lên 2,91%.
Đây được xem là mức tăng trưởng xếp vào hàng cao trên thế giới trong
bối cảnh kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi tình hình dịch bệnh Covid19. Nhìn từ các chỉ số của nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt chỉ số về FDI và sự quan
tâm của nhà đầu tư ngoại vào thị trường Việt Nam, BĐS công nghiệp và BĐS du
lịch được đánh giá là hai phân khúc sáng của thị trường nhà đất trong năm 2021.
Với phân khúc BĐS công nghiệp, theo các chuyên gia, dù năm 2020,
trong bức tranh toàn cảnh bị bao phủ bởi một màu đen xám xịt thì riêng phân

khúc BĐS cơng nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng khá tốt. Dự báo, khi dịch
22


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

bệnh được khống chế tốt, 2021 sẽ là năm bứt phá mạnh mẽ cả về nguồn cung và
cầu của BĐS cơng nghiệp.
Ngồi ra, các chuyên gia cũng cho rằng, cùng với BĐS công nghiệp
truyền thống, nhu cầu về kho vận logistics cũng sẽ là cơ hội giúp cho thị trường
BĐS công nghiệp phát triển mạnh trong thới gian tới.
Nền kinh tế phát triển, nhu cầu thuê kho, nhà xưởng để kinh doanh sản
xuất của các doanh nghiệp vô cùng cao. Đặc biệt là tại tỉnh Hưng Yên – nơi tập
trung rất nhiều khu công nghiệp.
Thị trường bất động sản công nghiệp tại đây cũng ngày càng sôi động, đặc
biệt khi Hưng Yên đang là một khu vực thu hút đầu tư tại miền Bắc.
Do đó trong thời gian tới thị trường bất động sản công nghiệp tại Hưng
Yên sẽ tăng thêm sức hút và sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.
I.5. Giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp vào chu kỳ tăng nhanh
Các khu công nghiệp ở TP HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bình
Dương lấp đầy 89-99%, đất và nhà xưởng trống cịn rất ít, giá th tăng 5-10%
mỗi năm.
Báo cáo Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy giá thuê bất động sản
công nghiệp vẫn leo thang trong đợt dịch mới do nguồn cung hiện hữu đang cạn
dần.Việc nguồn cung hiện hữu đã lấp đầy gần hết room và nguồn cung mới cần
thêm thời gian chuẩn bị để ra mắt, đã tạo ra địn bẩy khiến chi phí thuê bất động
sản công nghiệp tăng vọt. Những điều này thể hiện thị trường này vẫn nằm trong
chu kỳ tăng giá cao.
Dữ liệu thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất của đơn vị này ghi

nhận tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ.
Tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh (tới 95%), Hưng Yên (89%) và
Hải Phịng (73%). Trong khi đó, khu vực phía nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại TP
HCM là 88%, Bình Dương là 99%, Đồng Nai (94%), Long An là (84%), Bà Rịa
– Vũng Tàu (79%).
Với kỳ vọng tăng trưởng xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu
cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy, trong những năm gần đây, tổng
diện tích kho bãi theo quan sát đã tăng đáng kể, và giá đã tăng 5-10% mỗi năm.
Trong khi đó, giá th trung bình cho nhà kho tại Vùng kinh tế phía Bắc và Nam
trong năm 2020 lần lượt là 4,1-4,4 USD mỗi m2 một tháng. Tại các tỉnh như
23


Dự án “Cụm công nghiệp”
Tư vấn dự án: 0918755356

Long An và Bình Dương, những dự án kho bãi và cơ sở phân phối mới đang
mọc lên dày đặc khi TP HCM và Bình Dương đối diện với vấn đề thiếu hụt
nguồn cung.
Tuy chi phí th đất khu cơng nghiệp tăng, báo cáo của Savills Việt Nam
từ 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận
hành thấp nhất trong bảng xếp hạng, trở thành một điểm đến rất thu hút với các
công ty đa quốc gia. Đồng thời, từ năm 2020, Chính phủ Việt Nam đã lập kế
hoạch cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp nhằm thu hút doanh
nghiệp trong chuỗi cung ứng. Những chính sách kịp thời như chính sách miễn
giảm thuế doanh nghiệp đảm bảo cạnh tranh trong khu vực như Indonesia, Thái
Lan và các nước Đông Nam Á khác.
Việc các khu công nghiệp khơng cịn nhiều nguồn cung hiện hữu dẫn đến
tăng giá thuê cũng mang lại bức tranh kinh doanh tích cực cho các đại gia bất
động sản công nghiệp bất chấp đại dịch bùng phát trở lại và diễn biến phức tạp.

Năm 2021 xuất hiện nhiều tín hiệu sẽ là năm bội thu của những nhà phát triển
bất động sản công nghiệp đã nắm trong tay quỹ đất lớn.
So với mặt bằng chung của thế giới, Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc
gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời cịn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển
dịch đầu tư khỏi Trung Quốc. Vì thế, nhu cầu sử dụng bất động sản khu công
nghiệp tăng cao, kéo theo kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp trong
ngành này trong quý I vừa qua cũng tốt hơn.
Thông qua Hiệp định thương mại tự do, mối quan hệ hợp tác giữa các
quốc gia liên minh châu Âu và Việt Nam sẽ được tăng cường, thúc đẩy sự phục
hồi của ngành sản xuất sau giai đoạn trầm lắng do Covid-19 gây ra. Hiệp định
thương mại tự do cũng sẽ tạo thêm động lực cho q trình chuyển đổi từ các
ngành cơng nghiệp giá trị thấp, thâm dụng lao động cũng như sử dụng nguồn lao
động có tay nghề thấp sang các ngành cơng nghiệp có giá trị cao hơn.
II. QUY MƠ CỦA DỰ ÁN
II.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

24