Nghịch lý thị trường bất động sản docx

Nghịch lý thị trường bất động sản
Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc
độ tăng thu nhập bình quân đầu người. Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ
tăng giá nhà đất và tốc độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra. Bởi vậy, đại đa
số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn tài chính để thực hiện nhu cầu mua
nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuột dốc.
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn
nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá
tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan quản
lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá,
tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.

Giá cao là vì không minh bạch

Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài
chính quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản tăng cao trong thời
gian dài vừa qua không phải do giới đầu cơ.

“Nếu do đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá trong thời gian ngắn và chỉ có thể đẩy giá
lên 10-15% chứ không thể tăng đến hàng trăm phần trăm và kéo dài trong nhiều
năm được. Bởi vậy, nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do quản lý bất
động sản không minh bạch, không hiệu quả”, ông Nghĩa lý giải.

Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu
cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường
bất động sản, về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất
là nhà ở tăng cao.

Để hoàn thành một dự án bất động sản thông thường phải mất từ 3-5 năm xây
dựng và khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính. Thời gian kéo dài,
thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây

dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém là những lý do làm giá bất động sản ở
Hà Nội, Tp.HCM thuộc “top cao” nhất của thế giới.

Về vấn đề này, ông Bùi Đức Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần bất động
sản Dầu khí Việt Nam phân tích, ngoài tính minh bạch của thị trường bất động sản
Việt Nam nói chung còn thấp, thời gian chuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng
tác động về giá. Tại Hà Nội, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án tương đối khó khăn,
phiền hà và mất nhiều thời gian. Hơn nữa, chi phí đất ở Hà Nội tương đối cao.
Điều đó làm giá bán nhà ở cũng cao.

Còn ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phân
phối DTJ nhận định, khi nền kinh tế phát triển, nhiều người có kỳ vọng kinh tế
thời gian tới sẽ tốt hơn, thu nhập cao hơn nên đưa dòng tiền vào đầu tư, đặc biệt là
bất động sản nhằm bảo toàn vốn. Số lượng người dân chuyển về các thành phố lớn
để sinh sống, làm việc, học hành ngày càng lớn. Nhu cầu chỗ ở ngày càng cao,
trong khi diện tích đất trong nội thành ngày càng hạn chế, việc đền bù, giải toả
ngày càng tốn kém, lạm phát cao khiến giá nhà ngày càng tăng. Trong thời điểm
thị trường đình trệ, giá nhà ở cũng khó giảm xuống mức mà người dân với thu
nhập trung bình có thể tiếp cận được.

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đến
nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn
cung phân khúc trung cấp đã nhiều hơn.

Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 1/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nội
chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy
53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể
từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007.

Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá

dưới 30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí
hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở
quanh mức 1.000 USD/m2. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm
kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn.

Hạ giá vẫn khó thanh khoản

Song trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường
bất động sản. Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị
trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa
không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá
cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù
nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của
người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là
căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu.
Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập
trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở