Quản lý chung cư: Khó vì xung đột lợi ích docx

Quản lý chung cư: Khó vì xung đột lợi ích
Câu chuyện tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư tại các tòa
nhà chung cư có lẽ sẽ không bao giờ có lời giải thỏa đáng.
Tại một cuộc hội thảo về chủ đề quản lý nhà cao tầng do Hiệp hội Bất động sản
Việt Nam tổ chức vào cuối tuần qua, trong đó mục tiêu là tìm ra giải pháp cho các
khiếu kiện, tranh chấp tại các tòa nhà cao tầng, chung cư đang có xu hướng ngày
một gia tăng. Thế nhưng, mọi đề xuất đưa ra tại hội thảo dường như bị vô hiệu hóa
bởi chính những xung đột về lợi ích của các bên liên quan.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại các
tòa nhà chung cư hiện nay thường có 3 hình thức quản lý: do nhà nước, do chủ đầu
tư hoặc thành lập ban quản trị do các cư dân bầu ra.

Tuy nhiên, dù là hình thức nào thì mọi quy định, chế tài đi kèm với mỗi phương
thức quản lý đều được soạn thảo theo hướng có lợi cho bên quản lý, vì thế những
phản ứng ngược lại của các bên khác cũng là điều dễ hiểu.

Một hình thức thường được hầu hết các cư dân sống trong chung cư hiện nay ưu
thích là thành lập ban quản trị do dân tự bầu ra để quản lý tòa nhà, thực hiện thu
các khoản phí, lệ phí, tiền dịch vụ, bảo trì…

Tuy nhiên, trên thực tế, việc lập các ban quản trị cũng không hề đơn giản, bởi
trong số 350 tòa nhà cao tầng có dân sinh sống hiện nay trên địa bàn Hà Nội, thì
mới chỉ có 26 tòa nhà có ban quản trị, số còn lại do chưa tìm được tiếng nói chung
nên hiện vẫn do nhà nước quản lý hoặc doanh nghiệp thuê tư vấn.

Ngoài nguyên nhân do xung đột lợi ích nói trên, theo các chuyên gia, nhà quản lý,
có một số lý do trực tiếp khiến cho khiếu kiện, tranh chấp tại các chung cư hiện
nay không ngừng gia tăng chính là “không quy định rõ, chi tiết trong hợp đồng
mua bán căn hộ ngay từ đầu”.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng và phát
triển đô thị Hải Phòng, theo tâm lý chung của hầu hết cư dân sống chung cư thì phí
dịch vụ phải căn cứ vào chất lượng của mỗi tòa nhà cụ thể, nói nôm na là “tiền nào
của nấy”, nhưng hiện nay nhà nước lại đang tính chuyện có một quy định chung
về phí quản lý cho tất cả các tòa nhà. Chính điều này đã sinh ra những sự so sánh,
khiếu kiện giữa các cư dân của các tòa nhà không cùng chất lượng về dịch vụ và
quản lý cũng như giữa cư dân với chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhiều tòa nhà hiện nay lại được chủ đầu tư tính phí dịch vụ theo
diện tích sử dụng hoặc theo nhân khẩu, lại càng gây ra các khiếu kiện giữa chính
các hộ cư dân với nhau. Ngay chuyện thành lập ban quản trị tưởng chừng như “rất
được lòng dân”, song trên thực tế ban quản trị lại rất “ẩm ương”, bởi nó hoàn toàn
không có tính pháp lý, không có tư cách pháp nhân.

Do đó, tại nhiều tòa nhà, các cư dân dù không hề muốn chủ đầu tư đứng ra quản lý
tòa nhà, nhưng cũng không đồng ý nộp các khoản tiền cho ban quản trị vì thiếu tin
tưởng. Thực tế thì cũng đã có trường hợp ban quản trị của một tòa chung cư tại
Tp.HCM “ôm” tiền thu được của các hộ dân rồi biến mất cách đây chưa lâu.

Còn với chủ đầu tư, hầu hết lại cho rằng, dù là người xây nhà bán cho các cư dân,
chấp hành các quy định của nhà nước trong việc quản lý tòa nhà thì họ cũng bị cư
dân ép trong hầu hết các điều khoản, đặc biệt là vấn đề thu phí.

Một đại diện của Tổng công ty Vinaconex cho hay, thực tế tại khu đô thị Trung
Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) hiện nay, Bộ Tài chính phê duyệt cho doanh nghiệp
này được thu phí trông giữ xe ôtô tại khu đô thị này là 1,8 triệu đồng/tháng. Tuy
nhiên, do cư dân phản đối nên chủ đầu tư quyết định hạ xuống còn 1 triệu
đồng/tháng, nhưng mức đó các hộ dân vẫn không đồng ý. Rốt cục là ban quản lý
tòa nhà phải thu 500 nghìn đồng/tháng đối với ôtô, còn xe máy là 35 nghìn
đồng/tháng. Còn phí dịch vụ, từ năm 2009, doanh nghiệp này đã đưa ra mức 5.000

đồng/m2, đến năm 2011 thành phố Hà Nội quy định 4.000 đồng, nhưng rốt cục
hiện nay chủ đầu tư chỉ thu được 1.200 đồng/m2.

“Thực tế thì vấn đề phí chung cư Chính phủ, thành phố Hà Nội và bản thân doanh
nghiệp cũng đã có quy định, nhưng để dĩ hòa vi quý, chúng tôi đành phải theo quy
định của dân”, đại diện Vinaconex cho hay.

Hơn nữa, theo vị này, chính vì thu phí thấp nên kết quả là thu nhập của hầu hết cán
bộ, nhân viên công ty quản lý tòa nhà đều không đủ sống. Nhưng nếu thành lập
ban quản trị tòa nhà để họ đứng ra lo mọi việc thì cũng không ổn vì thực tế ban
quản trị thường là các “lão thành” về hưu, lại không có chuyên môn, không đánh
giá được hiện trạng, từ đó cũng không thể đưa ra được các chi phí dự trù để đảm
bảo quản lý tòa nhà.