Ứng dụng thuật toán phân tích thứ bậc (AHP) phân loại tiêu chí ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

ỨNG DỤNG THUẬT TỐN PHÂN TÍCH THỨ BẬC (AHP) PHÂN LOẠI
TIÊU CHÍ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Đào Văn Khánh, Phạm Anh Tuấn
Trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Hà Nội
Tóm tắt
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Ứng dụng thuật toán AHP để phân loại mức độ tác động của các tiêu chí ảnh hưởng đến cơng
tác đấu giá quyền sử dụng đất là yêu cầu cần thiết. Nội dung bài báo trình bày phương pháp
ứng dụng q trình phân tích thứ bậc (AHP) trong phân tích, đánh giá và lựa chọn mức độ ảnh
hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh. So với các phương
pháp khác, ưu điểm nổi bật của AHP là giải bài tốn đa tiêu chí mang tính chất định tính cũng
như định lượng với kết quả chính xác và có độ tin cậy cao. Kết quả bài báo là trọng số ảnh
hưởng của các tiêu chí, trọng số càng lớn thì mức độ ảnh hưởng đến cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất càng nhiều.
Từ khóa: Thuật tốn AHP; Huyện Đông Anh; Quyền sử dụng đất ở; Yếu tố ảnh hưởng.
Abstract
Applying the analytic hierarchy process (AHP) alogarithm to classify criteria affecting the
auction of land use rights in Dong Anh district, Hanoi city
Assessing the factors affecting the auction of residential land use rights in Dong Anh district,
Hanoi city in order to propose solutions to improve the efficiency of the auction of residential land
use rights. Applying the AHP algorithm to classify the impact of the criteria affecting the auction
of land use rights is a necessary requirement. The content of the article presents a method of
applying the analytical hierarchical process (AHP) in analyzing, evaluating and selecting the level
of influence on the auction of land use rights in Dong Anh district. Compared with other solutions,
the outstanding advantage of AHP is to solve qualitative and quantitative multi-criteria problems
with accurate and highly reliable results. The result of the paper is the weight of the influence of
the criteria, the larger the weight, the greater the influence on the auction of land use rights.
Keywords: AHP alogarithm; Dong Anh district; Residential land use rights; Influencing
factors.

1. Đặt vấn đề
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ
thể sử dụng đất nhận thức được vai trò và tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế đã tác
động lớn tới thị trường bất động sản [4]. Thị trường bất động sản luôn được sự quan tâm vì mức
độ ảnh hưởng tới nền kinh tế vùng nói riêng và đóng góp vào sự phát triển của cả đất nước nói
chung [3].
Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội nói chung và huyện Đơng Anh nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình
thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính cơng khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức
có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn
Hội thảo Quốc gia 2022

97


thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân
dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác
nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt [5].
Trong quá trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như
việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa
đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi
triển khai hồn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn đánh giá thực trạng cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội và đề xuất
một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hồn thiện trong công tác đấu
giá quyền sử dụng đất ở địa phương. Nhóm tác giả tiến hành nghiên cứu: “Ứng dụng thuật tốn
phân tích thứ bậc (AHP) phân loại tiêu chí ảnh hưởng đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.

2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu, tài liệu có sẵn từ các cơ quan nhà nước trên địa bàn như: UBND huyện
Đơng Anh; Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện; Trung tâm phát triển quỹ đất huyện; Chi cục
Thống kê; Các chủ đầu tư dự án trên địa bàn huyện Đông Anh.
2.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Hỏi ý kiến ngẫu nhiên bằng phiếu in sẵn 30 người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở trong
giai đoạn nghiên cứu (2020 - 2021) tại huyện Đông Anh và 10 chun gia tại Phịng Tài ngun và
Mơi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất; Các chủ đầu tư dự án về đấu giá đất và viện nghiên cứu
và phát triển bất động sản, về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở và
lập phiếu điều tra đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá trúng đấu giá đất ở. Nghiên
cứu điều tra những người trúng đấu giá đất ở do họ nắm được đầy đủ các tiêu chí ảnh hưởng đến
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở.
2.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên Excel phân tích hiệu quả của cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất, dữ liệu điều tra được mã hóa thành dạng số nhập trên Excel và ứng
dụng phương pháp AHP để tính được trọng số từ sự so sánh cặp là phương pháp số bình phương
nhỏ nhất.
2.4. Phương pháp phân tích AHP
Phương pháp AHP được ứng dụng phổ biến trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và khoa học
tự nhiên. Phương pháp AHP được Thomas L. Saaty phát triển vào những năm đầu thập niên 1970
và được biết đến như là quy trình phân tích thứ bậc nhằm giúp xử lý các vấn đề ra quyết định đa
tiêu chuẩn phức tạp. AHP cho phép người ra quyết định tập hợp được những kiến thức của các
chuyên gia về vấn đề nghiên cứu, kết hợp được các dữ liệu khách quan và chủ quan trong một
khuôn khổ thứ bậc logic. AHP cung cấp cho người ra quyết định một cách tiếp cận trực quan theo
sự phán đốn thơng thường để đánh giá sự quan trọng của mỗi thành phần thơng qua q trình so
sánh cặp. AHP kết hợp được cả hai mặt tư duy của con người cả về định tính và định lượng: Định
tính qua sự sắp xếp thứ bậc và định lượng qua kết quả bộ trọng số cho từng yếu tố thứ bậc [6].
98

Hội thảo Quốc gia 2022


2.4.1. Xác định mục tiêu và tiêu chí đánh giá
Đây là bước đầu tiên khi thực hiện phương pháp AHP trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở, các tham số sẽ không giống nhau với khu vực nghiên cứu khác nhau do sự đa dạng của các
nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Kết quả điều tra cho thấy có 18 yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá đất ở và được chia
thành 6 nhóm yếu tố bao gồm:
- Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất ở (TT): Cung quyền sử dụng đất ở (TT1); Cầu
quyền sử dụng đất ở (TT2); Dự báo diễn biến của thị trường quyền sử dụng đất ở (TT3);
- Nhóm yếu tố thửa đất (TD): Vị trí thửa đất đấu giá (TD1); Diện tích, hình thể thửa đất đấu
giá (TD2); Hướng thửa đất (TD3);
- Nhóm yếu tố pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở (PL): Quy chế bán đấu giá quyền sử
dụng đất ở (PL1); Phổ biến quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở (PL2); Mức độ hiểu biết của
người dân về quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở (PL3);
- Nhóm yếu tố tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất ở (TC): Phí tham gia đấu giá quyền sử
dụng đất ở (TC1); Giá khởi bán đấu giá quyền sử dụng đất ở (TC2); Khoản tiền đặt trước (TC3);
- Nhóm yếu tố thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở (TH): Thông tin dự án bán đấu giá
quyền sử dụng đất ở (TH1); Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở (TH2); Ý
thức chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở của người tham gia đấu giá (TH3);
- Nhóm yếu tố sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở (STĐG): Thủ tục hành chính sau trúng
đấu giá (STĐG1); Bàn giao đất tại thực địa (STĐG2); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (STĐG3).

Hình 1: Sơ đồ khối các giai đoạn xử lý AHP trong bài toán xác định các yếu tố ảnh hưởng tới
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Hội thảo Quốc gia 2022

99

2.4.2. Xây dựng mơ hình thứ bậc đa tầng
Sau khi xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tiến
hành xây dựng cấu trúc thứ bậc để sắp xếp các yếu tố đã chọn theo từng cấp bậc khác nhau làm cơ
sở cho quá trình so sánh cặp giữa các yếu tố. Trong đó cấp 1 gồm 6 yếu tố và cấp 2 gồm 18 yếu tố
được thể hiện trên Hình 2.

Hình 2: Cấu trúc thứ bậc đa tầng các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền
sử dụng đất ở
Sau khi thứ bậc của các tiêu chí được thiết lập lúc đó ta tiến hành so sánh cặp giữa các tiêu
chí đó và xây dựng ma trận trọng số.
2.4.3. Thành lập ma trận so sánh theo cặp
So sánh cặp được dùng để xác định tầm quan trọng tương đối của mỗi phương án ứng với mỗi
tiêu chuẩn. Phương pháp này người quyết định phải phân tích, diễn tả ý kiến của mình về giá trị của
sự so sánh cặp. Từ đó kết quả cuối cùng được lượng hóa bằng cách sử dụng thang phân loại [2].
Mối quan tâm trong vấn đề này không phải là lời phát biểu mà là giá trị bằng số liên quan
đến lời phát biểu. Để phân cấp hai tiêu chuẩn Saaty (1970) đã phát triển một loại ma trận đặc biệt
gọi là ma trận so sánh cặp. Những ma trận đặc biệt này được sử dụng để liên kết 2 tiêu chuẩn đánh
giá theo một thứ tự của thang phân loại. So sánh A1 của cột bên trái với A1, A2, A3,... của hàng
trên cùng của ma trận.
Các câu hỏi được đặt ra là A1 có lợi hơn và thỏa mãn hơn, đóng góp nhiều hơn, vượt hơn so
với A2, A3,... bao nhiêu lần?
Bảng 1. Ví dụ về ma trận so sánh cặp của 3 yếu tố i, j và k
A1
A2
...
An
100

A1
1
1/a12

A2
a12
1

1/a1n

1/a2n

Hội thảo Quốc gia 2022

...

...

An
a1n
a2n
1


Bảng 2. Thang đánh giá mức độ so sánh
Mức độ
Định nghĩa
quan trọng
1
Quan trọng bằng nhau (equal).

Sự quan trọng yếu giữa một yếu tố này trên
3
yếu tố kia (moderate).
Quan trọng nhiều giữa yếu tố này và yếu tố
5
kia (strong).
Sự quan trọng biểu lộ rất mạnh giữa yếu tố
7
này hơn yếu tố kia (very strong).
Sự quan trọng tuyêt đối giữa yếu tố này hơn
9
yếu tố kia (extreme).
2, 4, 6, 8 Mức trung gian giữa các mức nêu trên.

Giải thích
Hai yếu tố có mức độ quan trọng như nhau.
Kinh nghiệm và nhận định hơi nghiêng về yếu
tố này hơn yếu tố kia.
Kinh nghiệm và nhận định nghiêng mạnh về
cái này hơn cái kia.
Một yếu tố được ưu tiên rất nhiều hơn cái kia
và được biểu lộ trong thực hành.
Sự quan trọng hơn hẳn của một yếu tố ở trên
mức có thể.
Cần sự thỏa hiệp giữa hai mức độ nhận định.
Nguồn: Thomas L. Saaty, F. (2000)

Bảng 3. Bảng phân loại chỉ số ngẫu nhiên RI
n
RI

3
0,58

4
0,90

5
1,12

6
1,24

7
1,32

8
1,41

9
1,45

10
1,4
Bharat P. B. (2013)

Hệ số của ma trận so sánh được tính từ điểm so sánh cặp của các tiêu chí ảnh hưởng, các giá
trị chỉ số và các loại chỉ tiêu thông qua phiếu điều tra lấy ý kiến của chuyên gia đại diện các lĩnh
vực về quản lý đất đai và bất động sản
2.4.4. Tính trọng số từng tiêu chí và chỉ số nhất qn

Để có trị số chung của mức độ ưu tiên, cần tổng hợp các số liệu so sánh cặp để có số liệu duy
nhất về độ ưu tiên. Giải pháp mà Saaty sử dụng để thu được trọng số từ sự so sánh cặp là phương
pháp số bình phương nhỏ nhất. Phương pháp này sử dụng một hàm sai số nhỏ nhất để phản ảnh
mối quan tâm thực của người ra quyết định [7].
- Tính tổng mỗi cột trong ma trận: ∑ aij
- Tính aij/∑ aij.
- Chuẩn hóa các giá trị để có được trọng số bằng cách lấy trung bình cộng của từng hàng.
- Tỷ số nhất qn CR được tính theo cơng thức:
CR = CI / RI
n

∑W

(1)

n

∑W

n

∑W

1n
2n
nn
=
=
n 1=
n 1

n 1
max
11
12
nn

=
λ

1
.(
n W

+

CI =

W

+ ... +

(λmax − n)
(n − 1)

W

)

(2)

(3)

Trong đó:
RI: Chỉ số ngẫu nhiên.
n: Số lượng yếu tố trong ma trận so sánh.
CI: Chỉ số nhất quán.
λmax: Giá trị riêng của ma trận.
Hội thảo Quốc gia 2022

101


w: Giá trị của chỉ tiêu đã được chuẩn hóa của hàng i tương ứng với cột j.
Phương pháp AHP đo sự nhất quán qua tỷ số nhất quán (consistency ratio) giá trị của tỷ số
nhất quán nên ≤ 10 %, nếu lớn hơn 10 % sự nhận định là hơi ngẫu nhiên, cần được thực hiện lại [6].

Hình 3: Sơ đồ thuật tốn tính trọng số của từng tiêu chí theo phương pháp
chuẩn hóa ma trận
3. Kết quả nghiên cứu
Dựa trên tài liệu tham khảo và điều kiện thực tế trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất. Nhóm tác giả đã tiến hành điều tra 10 chuyên gia thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
Trung tâm phát triển quỹ đất; Các chủ đầu tư dự án về đấu giá đất và viện nghiên cứu và phát
triển bất động sản. Kết quả phỏng vấn lấy theo sự phân tích và nghiên cứu khách quan của một
số chuyên gia.
Tiến hành điều tra các chuyên gia nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Các nội dung trong phiếu câu hỏi xoay quanh 2 vấn đề:
- Xếp hạng mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 1 và các yếu tố cấp 2.
- Đánh giá và cho điểm đối với từng cặp yếu tố theo thang đánh giá của Satty (Bảng 2).
Tổng hợp kết quả phỏng vấn và tính tốn mức độ ưu tiên của từng cặp yếu tố bằng phương
pháp trung bình cộng [7]. Kết quả thể hiện tại (Bảng 4 và 5).

Bảng 4. Tổng hợp mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 1
STT
1
2
3
4
5
6
102

Yếu tố so sánh
Thị trường quyền sử dụng đất ở và thửa đất
Thị trường quyền sử dụng đất ở và pháp luật về đấu giá
Thị trường quyền sử dụng đất ở và tài chính về đấu giá
Thị trường quyền sử dụng đất ở và thực hiện đấu giá
Thị trường quyền sử dụng đất ở và sau trúng đấu giá
Thửa đất và pháp luật về đấu giá

Hội thảo Quốc gia 2022

Điểm trung bình
7
4
5
4
3
3


STT

7
8
9
10
11
12
13
14
15

Yếu tố so sánh
Thửa đất và tài chính về đấu giá
Thửa đất và thực hiện đấu giá
Thửa đất và sau trúng đấu giá
Pháp luật về đấu giá và tài chính về đấu giá
Pháp luật về đấu giá và thực hiện đấu giá
Pháp luật về đấu giá và sau trúng đấu giá
Tài chính về đấu giá và thực hiện đấu giá
Tài chính về đấu giá và sau trúng đấu giá
Thực hiện đấu giá và sau trúng đấu giá

Điểm trung bình
7
5
4
4
5
3
6
4

3

Bảng 5. Tổng hợp mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 2
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Yếu tố so sánh
Điểm trung bình
Yếu tố nhóm 1 (Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất ở)
Cung quyền sử dụng đất ở và cầu quyền sử dụng đất ở
6
Cung quyền sử dụng đất ở và dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ
5

Cầu quyền sử dụng đất ở và dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ
2
Yếu tố nhóm 2 (Nhóm yếu tố thửa đất)
Vị trí thửa đất đấu giá và diện tích, hình thể thửa đất đấu giá
5
Vị trí thửa đất đấu giá và hướng thửa đất
4
Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá và hướng thửa đất
5
Yếu tố nhóm 3 (Pháp luật về đấu giá QSDĐƠ )
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
4
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán
3
đấu giá QSDĐƠ
Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và mức độ hiểu biết của người dân về quy
4
chế bán đấu giá QSDĐƠ
Yếu tố nhóm 4 (Tài chính về đấu giá QSDĐƠ )
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ và giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ
4
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ và khoản tiền đặt trước
5
Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ và khoản tiền đặt trước
3
Yếu tố nhóm 5 (Thực hiện đấu giá QSDĐƠ)
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ và bán, nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ
5
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ và ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ
6

của người tham gia đấu giá
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ và ý thức chấp hành quy chế đấu giá
6
QSDĐƠ của người tham gia đấu giá
Yếu tố nhóm 6 (Sau trúng đấu giá QSDĐƠ)
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá và bàn giao đất tại thực địa
3
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
Bàn giao đất tại thực địa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5

Từ kết quả so sánh mức độ ảnh hưởng ở Bảng 4 và 5, ma trận so sánh cặp được xây dựng
để tính trọng số phù hợp, phản ánh vai trị của các yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên cơ sở điểm của 6 yếu tố cấp 1 và 18 yếu tố cấp 2 bằng phương pháp phân tích so sánh
cặp của Saaty (Saaty’s Analytical Hierarchy Process - AHP) (Bảng 6 và 7).
Hội thảo Quốc gia 2022

103


Bảng 6. Ma trận so sánh cặp của các yếu tố cấp 1
Tiêu chí
Thị trường quyền sử
dụng đất ở
Thửa đất
Pháp luật về đấu giá
Tài chính về đấu giá
Thực hiện đấu giá
Sau trúng đấu giá

Tổng cột

Thị trường quyền sử Thửa Pháp luật
dụng đất ở
đất về đấu giá

Tài chính Thực hiện Sau trúng
về đấu giá đấu giá
đấu giá

1

7

4

5

4

3

0,143
0,25
0,2
0,25
0,333
2,176

1

0,333
0,143
0,2
0,25
8,926

3
1
0,25
0,2
0,333
8,783

7
4
1
0,167
0,25
17,417

5
5
6
1
0,333
21,333

4
3
4

3
1
18

Bảng 7. Ma trận so sánh cặp của các yếu tố cấp 2
Cung quyền sử
Cầu quyền sử Dự báo diễn biến của
dụng đất
dụng đất ở
thị trường QSDĐƠ
Cung quyền sử dụng đất
1
6
5
Cầu quyền sử dụng đất ở
0,167
1
2
Dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ
0,2
0,5
1
Tổng
1,367
7,5
8
Vị trí thửa đất đấu Diện tích, hình thể
Tiêu chí yếu tố nhóm 2
Hướng thửa đất
giá

thửa đất đấu giá
Vị trí thửa đất đấu giá
1
5
4
Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá
0,2
1
2
Hướng thửa đất
0,25
0,5
1
Tổng
1,45
6,5
7
Phổ biến quy
Mức độ hiểu biết của
Quy chế bán đấu
Tiêu chí yếu tố nhóm 3
chế bán đấu giá người dân về quy chế
giá QSDĐƠ
bán đấu giá QSDĐƠ
QSDĐƠ
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
1
3
5
Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ

0,333
1
2
Mức độ hiểu biết của người dân về quy
0,2
0,5
1
chế bán đấu giá QSDĐƠ
Tổng
1,533
4,5
8
Phí tham gia đấu Giá khởi bán đấu
Tiêu chí yếu tố nhóm 4
Khoản tiền đặt trước
giá QSDĐƠ
giá QSDĐƠ
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ
1
5
5
Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ
0,2
1
2
Khoản tiền đặt trước
0,2
0,5
1
Tổng

1,4
6,5
8
Ý thức chấp hành quy
Thông tin dự
Bán và nhận hồ sơ
chế đấu giá QSDĐƠ
Tiêu chí yếu tố nhóm 5
án bán đấu giá
tham gia đấu giá
của người tham gia
QSDĐƠ
QSDĐƠ
đấu giá
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ
1
5
6
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá
0,2
1
3
QSDĐƠ
Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ
0,167
0,333
1
của người tham gia đấu giá
Tổng
1,367

6,333
10,000
Tiêu chí yếu tố nhóm 1

104

Hội thảo Quốc gia 2022


Tiêu chí yếu tố nhóm 6
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá
Bàn giao đất tại thực địa
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tổng

Thủ tục hành
chính sau trúng
đấu giá

Bàn giao đất tại
thực địa

Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

0,5
0,333
1,833

1

0,25
3,25

3
4
1
8

Để tính tốn trọng số từng tiêu chí có thể sử dụng 2 phương pháp: Phương pháp véc tơ riêng
và phương pháp chuẩn hóa ma trận. Nghiên cứu này áp dụng phương pháp chuẩn hóa ma trận so
sánh cặp để xây dựng trọng số các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trọng
số xác định bằng cách tính tỷ lệ của các thành phần theo hàng và cột. Giá trị này cho thấy các yếu
tố chiếm tỷ lệ bao nhiêu phần trăm trong tổng các thành phần và tính bằng giá trị các phần tử trong
ma trận so sánh chia cho tổng số cột tương ứng [6, 7]. Dựa vào ma trận chuẩn hóa tiến hành xác
định trọng số của các yếu tố được thể hiện trên Bảng 8 và 9, từ đó biết được mức độ quan trọng
của từng yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 8. Trọng số các tiêu chí thuộc yếu tố cấp 1
Tiêu chí
Thị trường quyền sử dụng đất ở
Thửa đất
Pháp luật về đấu giá
Tài chính về đấu giá
Thực hiện đấu giá
Sau trúng đấu giá
Tổng cột

Trọng số
0,39
0,23
0,15

0,12
0,06
0,05
1

Bảng 9. Trọng số các tiêu chí thuộc yếu tố cấp 2
Tiêu chí

Cung quyền sử dụng đất
Cầu quyền sử dụng đất ở
Dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ
Vị trí thửa đất đấu giá
Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá
Hướng thửa đất
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
Mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ
Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ
Khoản tiền đặt trước
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ
Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ của người tham gia đấu giá
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá
Bàn giao đất tại thực địa
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trọng số
0,719
0,168

0,113
0,677
0,192
0,131
0,648
0,23
0,122
0,703
0,182
0,115
0,707
0,201
0,092
0,512
0,36
0,128

Hội thảo Quốc gia 2022

105


Bảng 10. Các thông số của AHP của yếu tố cấp 1
Thông số
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)

Giá trị
6,5
6
0,1
1,24
0,081

Bảng 11. Các thông số của AHP của yếu tố cấp 2
Thơng số

Nhóm 1
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)
Nhóm 2
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)
Nhóm 3
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)

Giá trị

3,087
3
0,044
0,58
0,075
3,096
3
0,048
0,58
0,082
3,004
3
0,002
0,58
0,003

Thơng số

Nhóm 4
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)
Nhóm 5
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)

Nhóm 6
Giá trị riêng của ma trận (λmax)
Số yếu tố ảnh hưởng (n)
Chỉ số nhất quán (CI)
Chỉ số ngẫu nhiên (RI)
Tỷ số nhất quán (CR)

Giá trị
3,054
3
0,027
0,58
0,047
3,092
3
0,046
0,58
0,079
3,109
3
0,054
0,58
0,094

Tất cả các RC đều ≤ 10 %, do đó các bộ trọng số đều đảm bảo tính nhất quán.
4. Kết luận
Dựa trên các kết quả tính tốn trọng số của các yếu tố ta rút ra kết luận như sau:
Đối với các yếu tố cấp 1, từ bộ trọng số thể hiện trên Bảng 8 cho thấy có 2 yếu tố ảnh hưởng
nhiều nhất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất là thị trường quyền sử dụng đất ở và thửa đất
chiếm trọng số lần lượt là 39 % và 23 %. Tiếp theo là yếu tố ảnh hưởng ở mức độ trung bình là

pháp luật và tài chính với 15 % và 12 % và yếu tố ảnh hưởng ít là thực hiện đấu giá và sau trúng
đấu giá chỉ với 6 % và 5 %.
Đối với các yếu tố cấp 2 tại Bảng 9 cho thấy các yếu tố điển hình ảnh hưởng nhiều tới cơng
tác đấu giá quyền sử dụng đất là cung quyền sử dụng đất; Thông tin dự án bán đấu giá quyền sử
dụng đất; Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ; Vị trí thửa đất đấu giá.
Trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất có rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả
kinh tế chính vì vậy cần được phân tích đánh giá tổng hợp tác động tương hỗ giữa các yếu tố ảnh
hưởng trong mối quan hệ giữa tự nhiên và con người. Cần phải xác định đúng, đủ các yếu tố ảnh
hưởng quan trọng nhất, yêu cầu phải đánh giá rất nhiều các tiêu chí khác nhau. Việc kết hợp nhiều
yếu tố trong phương pháp này sẽ cho ra kết quả đáng tin cậy hơn so với việc chỉ xét đến một yếu
tố chủ chốt. Ưu điểm của phương pháp là thu thập số liệu từ các chuyên gia đã nhiều năm nghiên
cứu trong công tác quản lý đất đai và bất động sản. Điều này dẫn đến tăng mức độ tin cậy trong
106

Hội thảo Quốc gia 2022


q trình tính tốn. Việc lựa chọn phương pháp phân tích cấp bậc (AHP) để xác định các yếu tố
ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất hồn tồn phù hợp và tiện ích.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bharat, P. B., Keshab, D. A., Binod, P. H., Thakur, S., Gandhiv, K. F. (2013). Using Geographic
Information System and Analytical Hierarchy Process in Landslide hazard zonation. Applied Ecology and
Environmental Sciences 2, 14 - 22.
[2]. Đào Văn Khánh (2017). Ứng dụng quá trình phân cấp thứ bậc (AHP) trong việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng tới hiệu quả công tác trắc địa. Tạp chí Khoa học kỹ thuật Mỏ - Địa chất, tr. 106 - 112.
[3]. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Định giá đất. Nxb. Nông nghiệp, Hà Nội.
[4]. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường BĐS. Nxb. Nơng nghiệp, Hà Nội.
[5]. UBND huyện Đông Anh (2021). Báo cáo công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án thuộc địa
bàn huyện Đông Anh.
[6]. Thomas L. Saaty, F (2000). Fundamentals of the Analytic Hierarchy Process. RWS Publications.

[7]. Saaty, T. L. (1970). How to make a decision: The Analytic Hierarchy Process. European Journal of
Operational Research, 48, 9 - 26.

BBT nhận bài: 28/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022

Hội thảo Quốc gia 2022

107