Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG
Nguyễn Văn Bài1, Nguyễn Thị Khuy2
1
Trường Đại học Nông - Lâm Bắc Giang
2
Trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Hà Nội
Tóm tắt
Huyện Việt Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01 km2,
bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc. Những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu của người
dân về đất ở, huyện Việt Yên đã quy hoạch nhiều khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần
tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Giai đoạn 2018 -2021, huyện Việt Yên đã tổ chức 64
phiên đấu giá, 3.770/4.225 lô đã đấu giá thành công, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu về
cho ngân sách địa phương 5.670.060 triệu đồng. Kết quả nghiên cứu tại 3 dự án thực hiện trong giai
đoạn 2018 - 2021 cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên được
thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật, thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, mức độ
chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ 1,14 đến 2,92 lần.
Từ khóa: Dự án; Đấu giá; Giá đất; Khu dân cư; Quyền sử dụng đất.
Abstract
Situation of land use rights auction in Viet Yen district, Bac Giang province
Viet Yen district is located in the southwest of Bac Giang province, with a total natural area
of 171,01 km2, including 17 commune - level administrative units. In recent years, Viet Yen district
has planned several residential zones to auction land use rights, helping to raise money for the
local budget and addressing people’s needs for residential land. In the period 2018 - 2021, Viet
Yen district held 64 auctions of land use rights, 3.770/4.225 lots were successfully auctioned, with
a total land area of 1.509.340,2 m2, collected 5.670.060 million VND for a local budget. Research
results in 3 projects in the period 2018 - 2021 show that the auction of land use rights in Viet Yen
district is fully implemented following the law, attracting many people to participate in the auction.
The average difference between the starting price and the winning bid is from 1,14 to 2,92 times.
Keywords: Auction; Land price; Land use right; Project; Residential area.
1. Đặt vấn đề

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong đó đất
đai cũng khơng phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [1, 3].
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho
ngân sách qua các năm, tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện
thành công chương trình xây dựng nơng thơn mới, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân và
doanh nghiệp; Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất được tiếp cận
đất đai. Tuy nhiên trong q trình tổ chức thực hiện cịn có một số khó khăn, vướng mắc từ khâu
thiết lập hồ sơ đấu giá đến chuẩn bị các thủ tục thực hiện đấu giá theo quy định, dẫn đến chậm tiến
độ một số dự án đầu tư [6].
142

Hội thảo Quốc gia 2022


Huyện Việt Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01
km , bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc (15 xã và 2 thị trấn - thị trấn Bích Động và
thị trấn Nếnh). Trên địa bàn huyện có Khu cơng nghiệp Đình Trám, Vân Trung và Quang Châu,
cùng với nhiều Cụm công nghiệp nhỏ và vừa như Tăng Tiến, Việt Tiến, Vân Hà, Hoàng Mai đã
được đưa vào sử dụng, thu hút hàng chục nghìn lao động trong tỉnh và các tỉnh lân cận. Đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng của người dân về đất ở, huyện Việt Yên đã chủ trương quy hoạch nhiều
khu dân cư mới để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây cũng là nguồn lực chính nhằm tái đầu tư cơ sở
hạ tầng, phát triển đơ thị và thực hiện các chương trình mục tiêu phát triển. Công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên đã đạt được kết quả nhất định, góp phần làm tăng nguồn
thu ngân sách cho Nhà nước và đáp ứng được nhu cầu của người tham gia đấu giá. Bên cạch đó
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trị quan trọng trong việc huy động nguồn
tài nguyên đất, nguồn tài chính từ đất nhằm góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã

hội tại địa phương.
2

2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và hiện trạng sử
dụng đất của huyện Việt Yên tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Chi nhánh
Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Việt Yên.
- Thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Việt Yên giai đoạn 2018 2021; Các số liệu kết quả đấu giá đất tại 3 dự án nghiên cứu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Cụm cơng nghiệp, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai và
UBND xã, thị trấn nơi có dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Việt Yên.
2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào đặc điểm của địa bàn nghiên cứu, thời điểm thực hiện dự án, quy mơ của từng dự
án, tính hiệu quả và những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề tài lựa chọn 03
dự án trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang để nghiên cứu: Dự án khu dân cư Đồng Hịn,
thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái (sau đây gọi là Dự án 1); Dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân
phố Tự, thị trấn Bích Động (sau đây gọi là Dự án 2); Dự án khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn (sau
đây gọi là Dự án 3).
2.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Đề tài thực hiện điều tra 2 nhóm đối tượng gồm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3
dự án nghiên cứu và công chức, viên chức liên quan bằng phiếu điều tra soạn sẵn.
- Điều tra 80 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu (Dự án 1 và Dự
án 2 mỗi dự án 30 phiếu; Dự án 3 là 20 phiếu). Các thông tin điều tra bao gồm: Tính cơng khai
thơng tin về đấu giá, hình thức đấu giá, các khoản phí, lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm.
- Điều tra 30 cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
(Bảng 1). Các thông tin điều tra bao gồm: Hình thức đấu giá và giá khởi điểm.
Bảng 1. Số lượng phiếu điều tra cán bộ, công chức, viên chức
TT
Đơn vị công tác
1 Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm cơng nghiệp huyện Việt n

2 Phịng Tài nguyên và Môi trường huyện Việt Yên
3 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Việt Yên

Số phiếu
5
5
5

Hội thảo Quốc gia 2022

143


Cán bộ, cơng chức tại các xã, thị trấn có dự án nghiên cứu (cán bộ địa chính - 02
người; chủ tịch, phó chủ tịch UBND xã, thị trấn)
Trung tâm dịch vụ và bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang
 Tổng cộng

4
5

12
3
30

2.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Được sử dụng để thống kê, xử lý các số liệu về kết quả đấu giá giai đoạn 2018 - 2021 và kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
Các số liệu được tổng hợp, xử lý bằng ứng dụng Microsoft Excel.
2.5. Phương pháp so sánh

Được sử dụng để so sánh giá trúng đấu giá và giá đất khởi điểm, so sánh với giá trúng đấu
giá với giá đất do Nhà nước quy định để xác định sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá đất trên địa
bàn huyện Việt Yên.
3. Kết quả và thảo luận
3.1. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn
2018 - 2021
Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên đã tổ chức 64 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, 3.770
lô đã đấu giá thành cơng, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu về cho ngân sách Nhà nước
5.670.060 triệu đồng. Một số dự án đấu giá có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đồng bộ nên đã thu
hút được sự tham gia của nhiều khách hàng và tỷ lệ chênh lệch mức giá cao so với mức giá khởi
điểm như: Dự án khu dân cư Đồng Nội, Yên Ninh tại thị trấn Nếnh đấu giá năm 2021 chênh lệch
124.394 triệu đồng; Dự án khu dân xư Đồng Hòn, xã Hồng Thái đấu giá năm 2020 chênh lệch
39.983 triệu đồng. Ngược lại cũng có một số dự án gần như khơng có sự chênh lệch giữa giá trúng
đấu giá so với mức giá khởi điểm (như dự án khu dân cư thôn 2, thôn 4, xã Việt Tiến đấu giá năm
2018 chênh lệch 280 triệu đồng) [4].
Năm 2021, diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là lớn nhất (823.912,9 m2), cũng là năm đấu
giá quyền sử dụng đất sôi động nhất. Tuy nhiên, đây cũng là năm có một số dự án đấu giá tại nhiều
phiên không thành công (trong đó có khu dân cư Đồng Vân, Bắc Quang Châu, xã Quang Châu đấu
giá 02 phiên; Khu dân cư thôn Thượng Phúc, xã Tăng Tiến phải đấu giá 2 phiên; Khu dân cư thôn
3 và thôn 6 xã Việt Tiến đấu giá 02 phiên) [4].
Số liệu Bảng 2 cho thấy, mức chệnh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm
tại các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018 - 2021 là 38,92 %, trong đó thấp nhất
là năm 2019 là 25,43 %, cao nhất năm 2020 mức độ chệnh lệch là 55,15 %.
Bảng 2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021
Năm
2018
2019
2020
2021
Cộng

Diện
Số phiên
tích đấu giá
đấu giá
(m2)
11
174.713
28
353.424,1
8
173.481,2
17
823.912,9
64
1.525.531,2

Diện
Diện tích hủy
Giá khởi
tích trúng kết quả trúng
điểm
(Tr.đ)
đấu giá (m2) đấu giá (m2)
173.633
1.080
518.330
349.803,1
3.621
1.375.721

173.391,2
90
314.400
812.512,9
11.400
1.952.269
1.509.340,2
16.191
4.160.720

Giá trúng
đấu giá
(Tr.đ)
691.963
1.725.524
487.791
2.764.782
5.670.060

Chênh
lệch
(%)
33,50
25,43
55,15
41,62
38,92

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2022)

144

Hội thảo Quốc gia 2022


3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
3.2.1. Khái quát về dự án nghiên cứu
* Dự án 1: Khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái:
- Đặc điểm: Giao thông thuận lợi, gần đường Tỉnh lộ 295B, gần các Khu cơng nghiệp (Khu
Cơng nghiệp Đình Trám; Khu Cơng nghiệp Việt Hàn).
- Quy mô: 75 lô với tổng diện tích 7.876,9 m2.
- Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020.
* Dự án 2: Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động.
- Đặc điểm: Giao thông thông thuận lợi, ở khu vực trung tâm huyện Việt Yên, có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển nhanh.
- Quy mô: 95 lô với tổng diện tích 10.333 m2.
- Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020.
* Dự án 3: Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn.
- Đặc điểm: Trên địa bàn xã, cách xa trung tâm huyện, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển
trung bình, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp.
- Quy mơ: 38 lơ với tổng diện tích 4.321,5 m2.
- Thời điểm đấu giá: Đấu giá 01 phiên năm 2019.
Bảng 3. Một số thông tin về các dự án nghiên cứu
Tên dự
Thời gian Số phiên Diện tích khu
Số lơ
Đơn vị tổ chức đấu giá
án
thực hiện đấu giá đất đấu giá (m2) đấu giá
Dự án 1 Công ty cổ phần đấu giá và đầu tư DHL

2020
02
7.876,9
75
Dự án 2 Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang
2020
02
10.333,0
95
Dự án 3 Công ty TNHH đấu giá Hùng Dương Bắc Giang 2019
01
4.321,5
38
(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021)

3.2.2. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
3.2.2.1. Khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái
Đây là khu dân cư được UBND huyện Việt Yên đầu tư cơ sở hạ tầng đầy đủ, cạnh đường
Tỉnh lộ 295B đi Lạng Sơn, Bắc Ninh; gần các khu cơng nghiệp (KCN) lớn của tỉnh (KCN Đình
Trám, KCN Vân trung, KCN Việt Hàn); giáp thành phố Bắc Giang. Dự án đã tổ chức đấu giá tại
02 phiên (phiên thứ 1 ngày 18 tháng 7 năm 2020, phiên thứ 2 ngày 15 tháng 8 năm 2020) với tổng
số hồ sơ tham gia đấu giá tương ứng là 421 và 328 hồ sơ. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án
khu dân cư Đồng Hòn được thể hiện ở Bảng 4.
Bảng 4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn,
xã Hồng Thái, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
Phiên đấu giá Số lơ

Phiên thứ 1

14

02
02
18

Diện tích/
lơ (m2)
102
105,4
109,4
110,5

Giá khởi
điểm
(Tr. đồng)
561
579
656
607

Giá trúng đấu giá
(Tr. đồng)
Thấp nhất Cao nhất
1009,80
1245,40
1042,20
1065,90
1.065,90
1.462,80
1.062,20
1.335,40

Chênh lệch
(lần)
Thấp nhất Cao nhất
1,80
2,22
1,80
1,84
1,62
2,23
1,75
2,20

Hội thảo Quốc gia 2022

145


Phiên đấu giá Số lơ

Phiên thứ 2

34
01
01
01
01

Diện tích/
lơ (m2)

102
99,2
99,3
99,4
99,8

Giá khởi
điểm
(Tr. đồng)
714
992
695,1
695,8
698,6

Giá trúng đấu giá
(Tr. đồng)
Thấp nhất Cao nhất
1.249,50
1.592,20
2.093,10
1.362,40
1.530,00
1.334,30

Chênh lệch
(lần)
Thấp nhất Cao nhất
1,75
2,23

2,11
1,96
2,20
1,91

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021)

Kết quả sau 2 phiên 75 lô đất đã đấu giá thành công, 51 người trúng đấu giá. Tổng số tiền
thu được về ngân sách Nhà nước là 95.093,42 triệu đồng, cao hơn mức giá khởi điểm là 45.771,92
triệu đồng.
Số liệu Bảng 4 cho thấy mức chệnh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm
đạt 1,93 lần, mức độ chênh lệch cao nhất là 2,23 lần và mức độ chênh lệch thấp nhất là 1,62 lần.
Lô được đấu giá cao nhất với giá 2.093 triệu đồng (giá khởi điểm là 992 triệu đồng, lô 02 mặt tiền),
lô đấu giá thấp nhất với giá 1.042,2 triệu đồng (giá khởi điểm là 579 triệu đồng, ở vị trí làn 2 và
“đường đâm”). So với giá theo bảng giá của tỉnh là 1,5 triệu VND/m2 và 950.000 VND/m2.
Kết quả so sánh giữa giá trúng đấu giá tại dự án cao hơn so với đơn giá Nhà nước quy định
từ 4,6 đến 11,8 lần, mức độ chênh lệch trung bình là 7,8 lần.
3.2.2.2. Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động
Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự được quy hoạch thành nhiều làn ở các vị trí khác
nhau, là dự án có giá khởi điểm đa dạng (nhiều mức giá khác nhau), khu đất được đầu tư cơ sở hạ
tầng cơ bản đồng bộ với hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống thôn tin liên lạc đều được hạ ngầm,
cũng vì lý do đó mà giá trúng đấu giá khá cao so với giá khởi điểm. Sau 02 phiên, dự án đã đấu giá
thành công với 95 lô đất, 56 người trúng đấu giá. Tổng số tiền thu được về ngân sách Nhà nước là
119.809 triệu đồng.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới được cụ thể:
Bảng 5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Dộc Đề Dưới, thị trấn Bích Động,
huyện Việt n, tỉnh Bắc Giang
Phiên đấu giá

Phiên thứ 1

146

Số
Diện tích/
lượng lơ lô (m2)
39
02
02
08
04
02
01
01
01
01

108
103
94,9
109
113,4
109,2
130
126
110,1
147,4

Hội thảo Quốc gia 2022

Giá khởi điểm
(triệu đồng)
Thấp
Cao nhất
nhất
648
1.134
618
721
569,4
664,3
654
763
793,8
764,4
910
882
660,6
958,1

Giá trúng đấu giá
Chênh lệch (lần)
(triệu đồng)
Thấp
Thấp
Cao
Cao nhất
nhất
nhất
nhất

738
2.288
1,14
2,02
1.368
1.468
2,04
2,21
1.180
1.568
2,07
2,36
1.168
1.342
1,76
1,79
1.336
1.380
1,68
1,74
1.568
1.808,3
2,05
2,37
1.870,5
2,06
1.470,5
1,67
1.385,6
2,10

1.388,8
1,45


Phiên đấu giá

Phiên thứ 2

Số
Diện tích/
lượng lơ lơ (m2)
23
02
01
01
01
01
01
01
01

108
102
102,1
127,3
156,9
103,8
106,8
94,3
81,3

Giá khởi điểm
(triệu đồng)
Thấp
Cao nhất
nhất
702
1.340
714
1.336,7
1.336,7
1.019,9
1.089,9
1.121,4
990,2
853,7

Giá trúng đấu giá
Chênh lệch (lần)
(triệu đồng)
Thấp
Thấp
Cao
Cao nhất
nhất
nhất
nhất
1.228
2.389,5
1,75

1,78
2.028
2.086
2,84
2,92
1.868,9
1,40
2.417,9
1,81
1.904
1,87
1.555
1,43
1.590,9
1,42
1.486,9
1,50
1.351
1,58

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021)

Qua bảng số liệu trên cho thấy, tổng số tiền thu được cho Nhà nước là 109.809 triệu đồng,
tổng số tiền vượt giá khởi điểm lên tới 41.911 triệu đồng. Giá trúng đấu giá của các lô đất cơ bản
cao, lô được đấu giá cao nhất với giá trúng đấu giá là 2.417,9 triệu đồng, chênh 1,81 lần so với giá
khởi điểm; lô đấu giá thấp nhất với giá 738 triệu đồng, chênh 1,14 lần so với giá khởi điểm. Mức
chênh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,8 lần, dao động từ 1,14 lần đến
2,92 lần. Giá trúng đấu giá tại khu dân cư Dộc Đề Dưới cao hơn so với giá Nhà nước quy định
trung bình là 2,8 lần, trong đó mức chênh lệch thấp nhất là 1,4 lần, cao nhất là 4,5 lần.
3.2.2.3. Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn

Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn nằm trên trục đường từ Quốc lộ 37 đi vào thôn Đồng
Niên. Khu đất bao gồm 38 lô được quy hoạch dọc trục đường bê tông nhựa liên xã, vị trí giáp với
khu dân cư cũ, có khơng gian thống đãng. Khu đất được san lấp mặt bằng và xây dựng hệ thống
mương thoát nước đầy đủ. Tuy nhiên, so với 2 dự án trên thì dự án khu dân cư thơn Râm, xã Tự
Lạn có giá khởi điểm thấp nhất, khách hàng đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu
là người địa phương, giá trúng đấu giá chênh lệch không nhiều so với giá khởi điểm, tiền thu nộp
ngân sách Nhà nước không cao.
Dự án đã tổ chức đấu giá 01 phiên ngày 5 tháng 5 năm 2019, với tổng số hồ sơ tham gia đấu
giá là 56 hồ sơ. Kết quả đấu giá 38 lô đất thành công với 29 người trúng đấu giá, tổng số tiền thu
được về ngân sách Nhà nước là 11.539 triệu đồng.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án được thể hiện ở Bảng 6.
Bảng 6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thơn Râm, xã Tự Lạn
Số lượng Diện tích/lơ
TT
lơ
(m2)
1
2
3

33
04
01

110
121
207,5

Giá khởi điểm
(triệu đồng)

Cao nhất
275
302
518

Giá trúng đấu giá (triệu
đồng)
Thấp nhất Cao nhất
286
450
308
415
538

Chênh lệch (lần)
Thấp nhất Cao nhất
1,04
1,64
1,04
1,37
1,04

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021)

Số liệu Bảng 6 cho thấy, giá trúng đấu giá của các lô không biến động nhiều so với giá khởi
điểm, lô có giá trúng đấu giá cao nhất là 450 triệu đồng, chênh 1,64 lần so với giá khởi điểm; Lơ
có giá trúng đấu giá thấp nhất là 286 triệu đồng, chênh 1,04 lần so với giá khởi điểm. Giá trúng
Hội thảo Quốc gia 2022

147

đấu giá tại dự án cao hơn so với giá Nhà nước quy định trung bình là 3,1 lần, trong đó thấp nhất là
2,7 lần, cao nhất là 4,5 lần.
3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
3.2.3.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Kết quả đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên
cứu như sau:
Bảng 7. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
các dự án nghiên cứu
TT
1
2

3
4

5

Chỉ tiêu
Công khai thông tin về đấu giá
Niêm yết cơng khai
Khơng niêm yết
Hình thức đấu giá đang áp dụng
Phù hợp
Khơng phù hợp
Phí đấu giá
Cao
Phù hợp
Thấp

Khoản tiền đặt trước
Cao
Phù hợp
Giá khởi điểm
Cao
Phù hợp
Thấp

Dự án 1
(Phiếu)
30
30
30
30
30
1
29
30
4
26
30
22
8
-

Dự án 2
(Phiếu)
30
30
30

28
2
30
2
28
30
4
26
30
20
10
-

Dự án 3
(Phiếu)
20
20
20
19
1
20
1
19
20
2
18
20
12
8
-

Tổng
Tỷ lệ (%)
(Phiếu)
80
100
80
100
80
100
77
96,25
3
3,75
80
100
4
5
76
95
80
100
10
12,50
70
87,50
80
100
54
67,50

26
32,50
-

(Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra, 2022)

- Về tính cơng khai thơng tin về đấu giá quyền sử dụng đất: Kết quả điều tra cho thấy 100 %
số người trúng đấu giá cho rằng việc niêm yết công khai thông tin về thửa đất đấu giá đã được thực
hiện đầy đủ và phù hợp. Thông tin về dự án được niêm yết công khai tại trụ sở của tổ chức được giao
thực hiện đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện, UBND cấp xã nơi có
đất đấu giá, nhà văn hóa thơn, xóm tại khu vực có đất đấu giá, đăng tải trên các phương tiện thông
tin đại chúng của địa phương.
- Về hình thức đấu giá đang được áp dụng tại huyện Việt Yên là bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng
và được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổ chức đấu giá rộng rãi cho cả khu đất công
khai cho đến khi xác định được người trúng đấu giá. Kết quả điều tra cho thấy có 96,25 % người
trúng đấu giá chọn hình thức bằng cách bỏ phiếu kín; Có 3,75 % người trúng đấu giá chọn hình
thức và đấu giá trực tiếp bằng lời nói trả giá từng lơ.
- Đánh giá của người trúng đấu giá về phí đấu giá, khoản tiền đặt trước và giá khởi điểm tại
các dự án nghiên cứu cho thấy, có 5 % người trúng đấu giá cho rằng phí tham gia đấu giá cao, 95 %
người trúng đấu giá cho rằng phí đấu giá là phù hợp.
148

Hội thảo Quốc gia 2022


3.2.3.2. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
dự án nghiên cứu được thể hiện qua Bảng 8 cho thấy, có 100 % số ý kiến của cán bộ đều đánh giá
là hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đang áp dụng trên địa bàn huyện là phù hợp; Về giá khởi
điểm: 47,7 % số ý kiến đánh giá của cán bộ cho rằng giá khởi điểm là cao và 52,3 % ý kiến cho

rằng giá khởi điểm của các dự án là phù hợp.
Bảng 8. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
dự án nghiên cứu
TT
1
2

Nội dung đánh giá
Hình thức đấu giá đang áp dụng
Phù hợp
Không phù hợp
Giá khởi điểm
Cao
Phù hợp
Thấp

Dự án 1
(Phiếu)
30
30
30
17
13
-

Dự án 2
(Phiếu)
30
30
30

14
16
-

Dự án 3
(Phiếu)
30
30
30
12
18
-

Tổng
Tỷ lệ (%)
(Phiếu)
90
100
90
100
90
100
43
47,70
47
52,30
-

(Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra, 2022)

3.2.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
3.2.4.1. Thuận lợi
- Sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án đạt được hiệu quả kinh tế - xã hội nhất
định, góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Các tổ chức đấu giá được lựa chọn tổ chức các cuộc đấu giá trên địa bàn huyện Việt Yên
đều là những tổ chức có năng lực, nắm chắc các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, cơ bản các
đơn vị này đã bám sát và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản
và Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND, góp phần vào việc bảo đảm an toàn pháp lý trong việc xử
lý tài sản; Phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá.
- Sau khi đấu giá, cơ sở hạ tầng tại khu vực đấu giá được xây dựng tốt hơn so với trước, đời
sống của các hộ gia đình được nâng lên.
3.2.4.2. Tồn tại, hạn chế
* Tồn tại trong công tác tổ chức:
- Thủ tục để đưa được một lơ đất vào đấu giá có q nhiều khâu, bước; Từ khi có chủ trương
cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá đã mất rất nhiều thời gian.
- Hình thức đấu giá bằng cách bỏ phiếu kín một lần được áp dụng trên địa bàn có ưu điểm là
người tham gia khơng bị áp lực họ được bình tĩnh suy nghĩ trả giá và có đông người tham gia. Tuy
nhiên, khi các cuộc đấu giá có ít người tham gia (số hồ sơ bằng hoặc ít hơn số lơ đất) thì rất dễ có
sự thỏa thuận, thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.
- Quá trình đấu giá một số dự án xảy ra hiện tượng mất an ninh trật tự, vi phạm trong việc
gia hạn nộp tiền, hủy kết quả trúng đấu giá, tình trạng “bỏ cọc”, hiện tượng “cị mồi” đẩy giá làm
nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Hội thảo Quốc gia 2022

149

- Công tác phối hợp trong giám sát các cuộc đấu giá có lúc chưa được tốt, cơng tác thanh
tra, kiểm tra còn chưa được thường xuyên, việc xử lý vi phạm trong đấu giá tính răn đe chưa cao.
- Quy định về việc xác định phiếu đấu giá hợp lệ, phiếu không hợp lệ trong quy chế đấu giá
của mỗi tổ chức đấu giá khác nhau lại khác nhau dẫn đến tình trạng thắc mắc, so sánh của người
tham gia đấu giá.
* Tồn tại về các loại phí và giá khởi điểm:
- Phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước có một số người đánh giá là cao và điều đó
cũng có tác động làm giảm số người đăng ký hồ sơ tham gia đấu giá.
- Một số vị trí của các dự án xác định giá khởi điểm chưa phù hợp (phải xác định lại giá khởi
điểm thấp hơn giá khởi điểm đã xác định lần đầu để tiếp tục tổ chức đấu giá), điều này ảnh hưởng
đến tiến độ thực hiện các dự án.
- Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thật sự thành cơng thì sau đó sẽ tạo một mặt
bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án
đấu giá đất.
- Thời gian phải nộp tiền kể từ khi trúng đấu giá rất dài (khoảng 45 đến 50 ngày) ảnh hưởng
đến tiến độ thu tiền sử dụng đất, một số nhà đầu tư đất lấy đủ các lý do để xin gia hạn, khi được
gia hạn xong lại không nộp.
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Việt Yên
3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách
Xây dựng quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan chặt chẽ hơn nữa để công tác từ khi
triển khai dự án đến khi đấu giá được diễn ra nhanh nhất và nhằm rút ngắn thời gian làm các thủ
tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, hạn chế việc
người trúng đấu giá đi lại nhiều lần.
Có chính sách và quy định để người dân sau trúng đấu giá đưa diện tích đất trúng đấu giá vào
sử dụng đúng mục đích và đúng thời gian quy định.
Áp dụng linh hoạt các hình thức đấu giá giúp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, hạn chế việc thơng đồng dìm giá, kết quả đấu giá khách quan hơn.
Chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, đây được coi là điều kiện tiên quyết để tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất. Việc quy hoạch các khu đất đưa ra đấu giá phải mang tầm nhìn dài hạn,

tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trong quá trình triển khai như trong một số dự án hiện nay.
Có cơ chế sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh
bạch và hiệu quả để tạo lòng tin đối với người tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy công tác đấu
giá quyền sử dụng đất phát triển.
Xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm và khoản tiền đặt trước đối với từng dự án, từng lô đất
cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nhằm khuyến khích người dân tham gia đấu giá.
3.3.2. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện tốt công tác thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá để
người dân nắm bắt sớm về quy hoạch, kế hoạch đấu giá.
Quan tâm vấn đề bảo mật thông tin của người đăng ký tham gia đấu giá; Với các khu đất có
giá trị nên áp dụng mức tiền đặt trước với tỷ lệ cao nhất được phép; Tại nơi diễn ra cuộc đấu giá,
150

Hội thảo Quốc gia 2022


phải đảm bảo chỗ ngồi cho các thành phần tham gia đúng vị trí quy định theo đúng thứ tự, không
được đổi chỗ, không được đi lại lộn xộn, bàn tán hoặc thảo luận để dàn xếp mức giá, chỉ được đi
ra ngồi phịng đấu giá khi được sự đồng ý của Ban tổ chức.
Bố trí lực lượng đảm bảo an ninh trật tự tại các cuộc đấu giá để tránh tình trạng đe dọa đấu
giá viên hoặc người tham gia đấu giá gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của các đấu giá viên
điều hành cuộc đấu giá và tạo dư luận không tốt trong xã hội.
3.3.3. Giải pháp về kỹ thuật
Công tác xây dựng dự án, đo đạc khảo sát và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư
đấu giá cần chú trọng công tác khảo sát thực tế để xây dựng phương án đo đạc chuẩn xác, phân lô
hợp lý.
Quan tâm đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội một cách đồng bộ, có liên
kết đối với các khu vực xung quanh để nâng cao giá trị của khu đất đấu giá, thuận lợi cho khách
hàng trúng đấu giá muốn đưa đất vào sử dụng sớm.
Xây dựng dự án phải được khảo sát, điều tra và xác định, đánh giá được nhu cầu sử dụng đất

của khu vực đó để có phương án quy hoạch, thu hút người tham gia đấu giá.
Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.4. Giải pháp về nguồn nhân lực
Quan tâm đào tạo nâng cao năng lực, trình độ chun mơn, kỹ năng nghiệp vụ, đạo đức nghề
nghiệp về lĩnh vực định giá cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất và đấu
giá đất đáp ứng nhu cầu của công tác này trong thời gian tới.
Chú trọng vấn đề về thái độ phục vụ, xử lý công việc, giải đáp những thắc mắc của khách
hàng của cán bộ thuộc các cơ quan, đơn vị có liên quan trong q trình tổ chức đấu giá tạo được
sự thân thiện với khách hàng.
4. Kết luận
Huyện Việt n nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01
km , bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc (15 xã và 2 thị trấn). Huyện có vị trí địa lý
thuận lợi, giáp thành phố Bắc Giang và thành phố Bắc Ninh, có nhiều khu cơng nghiệp trên địa
bàn, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.
2

Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên đã tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất được 64
phiên với tổng diện tích 1.509.340,2 m2, thu về cho ngân sách Nhà nước 5.670.060 triệu đồng.
Tổng số tiền thu được qua các cuộc đấu giá vượt mức giá khởi điểm là 1.659.047 triệu đồng. Số
tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất nộp 100 % vào ngân sách Nhà nước, sau khi trừ đi chi
phí cho giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng được phân bổ vào nguồn ngân sách của các
cấp và được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu cho thấy: Tổng số hồ sơ
gia đấu giá Dự án 1 là 742 hồ sơ, 51 người trúng đấu giá; Dự án 2 tổng số hồ sơ tham gia đấu giá là
556 hồ sơ, 56 người trúng đấu giá; Dự án 3 số hồ sơ tham gia đấu giá là 56 hồ sơ, 29 người trúng
đấu giá. Cả 3 dự án giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đều vượt cao hơn so với giá khởi điểm,
mức độ chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tương ứng với mỗi dự án là
1,93 lần (Dự án 1); 1,8 lần (Dự án 2) và 1,3 lần (Dự án 3).
Kết quả điều tra ý kiến của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất cho thấy: 100 % người trúng đấu giá cho rằng thông tin về dự án công khai minh

Hội thảo Quốc gia 2022

151


bạch; 67,50 % người trúng đấu giá cho rằng việc xác định giá khởi điểm là cao; 96,25 % cho rằng
phí đấu giá là phù hợp; 77,50 % cho rằng khoản tiền đặt trước là phù hợp. Điều tra cán bộ tham gia
đấu giá 47,7 % cho rằng giá khởi điểm cao.
Để khắc phục những tồn tài, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời
gian tới, huyện Việt Yên cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp: Giải pháp về cơ chế, chính
sách; Giải pháp về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về kỹ thuật; Giải pháp về nguồn
nhân lực.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Nguyễn Đình Bồng (2005). Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước.
[2]. Chính phủ (2017). Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản.
[3]. Trần Tiến Hải (2015). Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt
Nam hiện nay. Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh.
[4]. Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên (2022). Báo cáo kết quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2018 - 2021.
[5]. UBND tỉnh Bắc Giang (2018). Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND ngày 07 tháng 6 năm 2018 của
UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở có thu tiền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
[6]. Bùi Duy Việt (2015). Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc
gia Hà Nội.

BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022

152

Hội thảo Quốc gia 2022