đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện văn lâm, tỉnh hưng yên

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích, yêu cầu

2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

4

1.1.2 Giá đất và định giá đất:

7

1.1.3

Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:

1.2 Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới

13
16

1.2.1 Đấu giá đất ở Trung Quốc

16

1.2.2 Đấu giá đất ở Đài Loan

18

1.2.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản

19

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

20

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất ở Việt Nam

20

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

21

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ)
theo quy định của Luật Đất đai 2003:
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

23
25
25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

25

iii


2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

25

2.2 Nội dung nghiên cứu

25

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên

25

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

25

2.2.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
26

Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên:
2.2.4 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên:

26

2.2.5 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm,
tỉnh Hưng Yên

26

2.2.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất
2.3 Phương pháp nghiên cứu
2.3.1

26
26

Phương pháp chọn điểm đánh giá

26

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

27

2.3.3 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

27

2.3.4 Phương pháp thống kê - tổng hợp

27

2.3.5 Phương pháp phân tích, so sánh

27

2.3.6 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

28

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

29

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên

29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

30

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh
Hưng Yên

34

3.2.1 Hiện trạng và biến động quỹ đất sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh
Hưng Yên

34

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai

39

3.2.3 Nhận xét chung

42

iv


3.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên:

43

3.3.1 Cơ sở pháp lý về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên:

43

3.3.2 Tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản

45

3.3.3 Trình tự thủ tục thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

49

3.3.4 Xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

54

3.3.5 Kết quả triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

54

3.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện
Văn Lâm tỉnh Hưng Yên

55

3.4.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khu trung tâm huyện
Văn Lâm

55

3.4.2 Thực trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở
tại thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

60

3.4.3 Thực trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở
tại xã Lạc Đạo, huyện Văn Lâm.

67

3.5 Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ địa phương về thực trạng đấu
giá QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm:

71

3.5.1 Ý kiến đánh giá của người dân về thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Văn Lâm

71

3.5.2 Ý kiến của cán bộ địa phương về thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa
77

bàn huyện Văn Lâm
3.5.3 Đánh giá chung về thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Văn Lâm

84

3.5.4 Những hạn chế trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

87

3.5.5 Nguyên nhân cúa các hạn chế

89

3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất của huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
3.6.1 Cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

v

90

90


3.6.2 Quản lý đất đai

90

3.6.3 Quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

91

3.6.4 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

91

3.6.5 Công khai, minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất.

91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

92

1 Kết luận

92

2 Kiến nghị

93

TÀI LIỆU THAM KHẢO

95

PHỤ LỤC:

123

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Stt

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt

1

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BTHTTĐC

Bồi thường hỗ trợ, tái định cư

3

CNH

Công nghiệp hóa

4

ĐTH

Đô thị hóa

5

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

6

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

GPMB

Giải phóng mặt bằng

8

HĐH

Hiện đại hóa

9

HTKT

Hạ tầng kinh tế

10

HĐBĐG

Hội đồng bán đấu giá

11

HDĐGQSDĐ

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

12

HTX

Hợp tác xã

13

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

14

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

15

QLDA

Quản lý dự án

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17

SDĐ

Sử dụng đất

18

TĐC

Tái định cư

19

THCS

Trung học cơ sở

20

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

21

UBND

Uỷ ban nhân dân

22

VNĐ

Việt Nam đồng

23

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

24

WB

Ngân hàng thế giới

vii


DANH MỤC BẢNG

Số bảng
3.1

Tên bảng

Trang

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của Huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
giai đoạn 2005 - 2014

31

3.2

Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất huyện Văn Lâm năm 2014

35

3.3

Biến động diện tích đất sử dụng giai đoạn 2005 - 2014

37

3.4

Kết quả triển khai thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm

55

3.5

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu khu trung tâm huyện
57

Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên
3.5

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu khu trung tâm huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

3.6

58

Kết quả trúng đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Như
Quỳnh, huyện Văn Lâm. Ngày 22 tháng 10 năm 2012

3.7

Kết quả trúng ĐGQSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Như
Quỳnh, huyện Văn Lâm. Ngày 09 tháng 12 năm 2012

3.8

72

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với người dân tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất.

3.9

73

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với người dân tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất

3.10

74

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với cán bộ tham gia vào công
tác đấu giá quyền sử dụng đất.

3.10

78

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với cán bộ tham gia vào công
tác đấu giá quyền sử dụng đất

3.10

69

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với người dân tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất.

3.9

64

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở
tại xã Lạc Đạo, huyện Văn Lâm.

3.9

63

79

Bảng tổng hợp xử lý kết quả điều tra đối với cán bộ tham gia vào công
tác đấu giá quyền sử dụng đất

80

viii


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

1.1

Trình tự thủ tục định giá bất động sản

12

1.2

Trình tự tổ chức đấu giá BĐS Toà án Fukuoka, Nhật Bản

19

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

29

3.2

Cơ cấu sử dụng đất huyện Văn Lâm 2014

34

3.3

Trình tự thủ tục thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

50

3.4

Bản thiết kế mặt bằng dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở
khu trung tâm huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

3.5

Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại
thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm

3.6

59
65

Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá cho nhân dân làm nhà ở tại xã Lạc
Đạo, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.

ix

70


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa
sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Đất đai là nguồn nội lực để thực
hiện quá trình công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, vì vậy chính
sách pháp luật đất đai cũng không ngừng được hoàn thiện để phù hợp với cơ chế

kinh tế mới đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH -HĐH đất
nước, ngay từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt
được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương nhưng trong quá
trình thực hiện cũng bộc lộ không ít khó khăn, tồn tại như việc định giá các khu đất
dùng để thanh toán còn thiếu cơ sở, việc giao đất không chặt chẽ….
Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Việc đưa QSDĐ vào đấu
giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ
cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối
đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị
trường được xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Văn Lâm là một huyện thuộc tỉnh Hưng Yên, đã và đang đẩy mạnh thực hiện
CNH - HĐH; tuy nhiên xuất phát từ một huyện thuần nông, thị trường QSDĐ của
huyện chưa phát triển, giao dịch QSDĐ trên thực tế còn hạn chế, công tác đấu giá
QSDĐ mới chỉ được thực hiện trong một vài năm trở lại đây.
Xuất phát từ tình hình trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh
Hưng Yên” với mong muốn góp phần tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Văn Lâm.

1


2. Mục đích, yêu cầu
* Mục đích
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm;

- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
* Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương;
- Số liệu điều tra khách quan, đảm bảo độ tin cậy;
- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử
dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu;
- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Luật Đất đai 2003, tại Điều 56 đã quy định: “Giá đất do Nhà nước quy định”,
tại Mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn
so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều
chỉnh cho phù hợp”.
Tuy nhiên trong thực tế thực hiện Luật Đất đai về giá đất cho thấy giá đất do
Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch
khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung
bình là 30%.
Mặt khác, giá đất được sử dụng để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương chưa phát huy được tác dụng mà còn gây thất thoát rất lớn cho nguồn ngân
sách quốc gia.
Thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ đáp ứng được yêu cầu về
công khai, minh bạch và đưa giá đất giao dịch sát với giá thị trường.

2

* Ý nghĩa thực tiễn
Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm mới được tổ chức thực
hiện trong một vài năm trở lại đây. Trước mắt, có thể thấy đây là một phương thức
thực hiện giao dịch QSDĐ đạt được nhiều thành công, hiệu quả. Tuy nhiên, đây là
một nhiệm vụ đối với địa phương còn mới và thiếu kinh nghiệm, không tránh khỏi
những hạn chế, thiếu xót. Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng
của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án khác nhau với các phương án khác
nhau để có thể đề xuất những giải pháp giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “ Bất động sản” và “Động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó, Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Đất đai là Bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường Bất động sản (TTBĐS). Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Austrailia, một số nước
Asean - Thailand, Malaysia, Singapore quy định Bất động sản (Đất đai) hoặc Bất
động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hóa được giao dịch trên thị trường bất
động sản. Ở Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao

dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được
mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.

4


Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất

đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Ở Việt Nam, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị
trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hóa. Các loại BĐS được đưa
vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xâ dựng;
b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp
luật về đất đai;
c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2006)
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”. (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến; còn ở
các nước đang phát triển con số này là gần ¾. Nhưng tỷ lệ số bất động sản được
đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất

5


thấp. Hệ thống quyền sở hữu của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân
của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tính tích hợp thông
tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài
sản có thể bị thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch. Ở các nước
đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia, nhưng khoảng 85%
mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh đất ở nông thôn được nắm giữ theo
cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia
có chủ sở hữu rõ ràng. (Hernando De Soto, 2000).
1.1.1.2. Hàng hóa Bất động sản:

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt được đưa ra giao dịch trên thị trường,
thường gồm có: Quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc nhà ở gắn với quyền sử dụng đất,
cơ sở hạ tầng để bán, cho thuê trong kì hoạt động kinh doanh thông thường; Bất
động sản đầu tư chuyển thành hàng hóa khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai bán hoăc
cho thuê.
a) Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi các thuộc tính
của đất đai mà các tài sản khác không có;
b) Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
c) Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là Bất động sản nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch;
d) Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hóa (ví dụ: Bất
động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, công viên
Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa, công viên). (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.1.3. Thị trường Bất động sản:
Thị trường Bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa Bất động sản giữa
các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp giữa các chủ thể trên thị trường thông qua các dịch vụ (như trung
gian, môi giới, tư vấn...) liên quan đến Bất động sản. Ở đó, vai trò quản lý Nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường Bất động sản.

6


Khái niệm về Thị trường Bất động sản được hiểu theo 02 nghĩa: Theo nghĩa
hẹp, là chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Theo nghĩa rộng. không chỉ bao gồm các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS: quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh BĐS

(Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương CIEM, 2008).
Những người thực hiện giao dịch Bất động sản có thể ở cùng một địa điểm
cụ thể (tại một cuộc bán đấu giá) hoặc thông qua hoạt động môi giới hay có thể liên
hệ trực tiếp với nhau thông qua hệ thống thông tin liên lạc. Giá cả của Bất động sản
được xác định tại thị trường Bất động sản.
Thị trường Bất động sản có thể mang tính chất địa phương, quốc gia hay
quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan
tâm của các các nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát
triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn. Các
tổ chức đầu tư quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm, ở nhiều quốc gia để
tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế.
Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật của Australia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại động, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất và định giá đất:
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và định giá đất
a) Giá đất:
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả

7


năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng; như giá cả quyền sở hữu,

giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai thực chất là giá
chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện QSDĐ theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Cho giá cả đất đai ở nước ta (giá chuyển nhượng QSDĐ) không giống các
quốc giá khác: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có QSDĐ trong nhiều năm mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Thứ hai, người sử dụng đất có các quyền
chiếm hữu và sử dụng; không có quyền định đoạt, nhưng có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn nội lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ
đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Căn cứ vào chính sách
kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính
phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị
trường đất đai và bất động sản. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Có hàng loạt khái niệm về giá đất áp dụng trong pháp luật đất đai , bất động
sản của Oxtraylia: Giá đất nguyên thủy, giá mặt bằng của đất hay giá vị trí đất, giá
đất đã đầu tư hay giá vốn, giá đất hàng năm (Giá thuê đất hàng năm) hoặc ở một số
nơi tên gọi có khác đôi chút nhưng nói chung nghĩa vẫn giống nhau. “Vấn đề khó
khăn đối với các nhà chuyên môn về định giá trong việc xác định giá đất thực tế là
làm sao tìm được mối quan hệ tương thích về giá giữa các khu đất có mục đích sử
dụng giống nhau tách khỏi khu vực chịu ảnh hưởng của việc sử dụng đất theo những
mục đích lựa chọn với các tiềm năng phát triển khác nhau, và làm sao phân biệt được
tất cả những lợi thế ở từng vị trí phân bố đất cụ thể”. (RO Rost và HG Collin, 1993).
b) Định giá đất:
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính

8


pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế, tuy nhiên cũng có một số khác biệt.
W.Sealrooke cho rằng: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W.
Sealrooke).
Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh
tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Nguyễn Đình Bồng và
ctg, 2014).
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một
cách khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất
ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá
và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ
rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất
động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề
phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy
sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây

dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính
xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu. (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).

9


1.1.2.2. Cơ sở giá đất và định giá đất:
a) Giá trị đất và định giá đất:
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, vì vậy, xác định
giá cả thị trường của một bất động sản vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ
thuật. Khi xác định giá trị đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của
giá cả, thị trường, giá thành và giá trị.
i) Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thỏa thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
ii) Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải ðể giao dịch mà ðể ðánh giá hiện trạng. Có 04 loại giá thành: giá
thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
iii) Giá trị là mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Để tránh
nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”,
“giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị
trường là tiêu điểm của hầu hết các hoạt động định giá và cũng là mục đích chính
của nó. (Nguyễn Thanh Trà và Hồ Thị Lam Trà, 2004).
b) Các yếu tố tác động đến giá đất:
i) Địa tô: là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất (chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến,
TBCN, thời kì đầu của CNXH).
ii) Lãi suất ngân hàng: là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm, mang tính chất tỷ lệ nghịch với giá đất.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, lãi suất ngân hàng ở đô thị hay nông thôn
là tương đương nhau. Do vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nói chung chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

10


iii) Quan hệ cung cầu: Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên nó không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Trong TTBĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng
cung theo ý muốn của mình. Do vậy, nguồn cung về loại đất này thay đổi dẫn đến
ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất khác. Cầu về hàng hóa BĐS là toàn bộ nhu
cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hóa và dịch vụ
BĐS trong một thời kỳ nhất định. Giá cả đất trong một khu vực nhất định sẽ được
xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và
mức thu nhập bình quân của người dân địa phương, khả năng của hệ thống giao
thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp... (Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất:
Có nhiều phương pháp định giá đất/bất động sản khác nhau được áp dụng ở
các nước, trong đó có ba phương pháp chủ yếu là:
- Phương pháp so sánh (định giá theo thị trường): là phương pháp định giá
một bất động sản bằng cách so sánh với giá những bất động sản tương tự đã có bán trên
thị trường hoặc được giao bán trên thị trường theo nguyên tắc thay thế và nguyên tắc so
sánh. Phương pháp này được áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà
ở), đất khu dân cư và các bất động sản thương mại dịch vụ khác.
- Phương pháp giá thành: Là phương pháp định giá bất động sản theo cách

ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác. Phương pháp
này dựa trên cơ sở nguyên tắc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế. Phương pháp
này được áp dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trường.
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất theo cách chuyển hoá
nguồn thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực
tiếp hoặc nguyên tắc dự báo. Phương pháp này áp dụng cho việc định giá bất động
sản có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng,
đất khu công nghiệp. (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.1.2.4 Thủ tục định giá bất động sản
Định giá bất động sản dựa trên sự phân tích kinh tế theo hai bước: i) Nghiên
cứu kinh tế khu vực và địa phương; ii) Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để

11


nhận biết sử dụng cao nhất và tốt nhất. Thủ tục định giá bất động sản (Tổng cục Địa
chính CPLAR, 1999) (xem Hình 1.1).

Hình 1.1. Trình tự thủ tục định giá bất động sản
Nguồn: Tổng cục Địa chính CPLAR (1999)

12


1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.3.1. Khái niệm về đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:
i) Đấu giá: bán đấu giá. Bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả
giá, ai trả giá cao nhất thì được mua.
ii) Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán
công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do

người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua
được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang
bán đấu giá.
iii) Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
iv) Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2013).
1.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.3.2.1. Nguyên tắc:
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật
dân sự năm 2005 :”Bán đấu giá bất động sản”.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc
nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những
người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người
khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công

13


chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).

1.1.3.2. Phạm vi áp dụng:
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.1.3.3. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Có 3
nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:
i) Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó; hay tại ngã 3 ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị lớn
hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven. Việc xem xét, đánh giá ưu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích

14

thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường
hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ
thấp và ngược lại thì giá của nó sẽ cao hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố
thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có
những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp thoái nước, thông tin liên lạc...) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
ii) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung...
iii) Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về
khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó
làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam;
chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS...

- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình
hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu

15


vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân
các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...
- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ
gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá
vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề nghiệp, việc
làm...). (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003; Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng, 2004).
1.2. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Đấu giá đất ở Trung Quốc
1.2.1.1. Năm hệ thống quản lý Thị trường đất đai
i) Hệ thống phân bổ đất đai. Cùng với yêu cầu về việc khai thác đất đai phải
được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà
đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng. Đồng
thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển
quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên
quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai
được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao.
ii) Hệ thống quản lý giá đất. Giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra
những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng
cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật.
iii) Hệ thống phân phối thu nhập. Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền
tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Về cơ bản, tỉ lệ và cách thức

hợp lý về phân phối giữa nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và giữa chính
quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp nâng cao sáng
kiến của các bên có liên quan.
iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai. Nền kinh tế thị trường cần phải
được luật pháp quản lý. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối cần thiết
cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai.

16


v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường. Hệ thống này liên quan chủ
yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về quyền
sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế liên
quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật. (Tổng cục Quản
lý đất đai, 2012).
1.2.1.2. Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu và
thỏa thuận song phương
Ở Trung Quốc, “ Luật tài sản nhà đất “ ra đời năm 1994, và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở
hữu Nhà nước. Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về
quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu
giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng phương thức
thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc
xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp
tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận
song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS
Trung quốc (CRECAC). (Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.1.3. Thành quả
Năm 1998, Thâm Quyến thành lập TTBĐS, ngay trong năm đầu 178 thửa đất
với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số
tiền thu được 12,88 triệu USD. Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ
phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển " Bất động sản từ đó trở thành một trong
những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Khuyến. Thị trường bất

17


động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó.
Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát
triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung
Quốc (Wang Ju –dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.2.2. Đấu giá đất ở Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến
hành trên hai phương diện: phân bố đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình
là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao
của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về
đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu
được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai
đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến
chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị kê khai đăng ký đó. Việc hoàn
thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch, không
phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn, thích hợp cho việc sử dụng, tạo
thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố

đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành
100% đất mặt đường, nhờ vậy, giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài
quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt
được các thành tựu sau:
- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán;
- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%;
- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy
mạnh, những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển với quy mô
rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên được hưởng phần lợi ích thu được từ
việc giá đất đô thị tăng lên. (Tổng cục Địa chính, 2001).

18