Báo cáo " Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam " pot

nghiªn cøu - trao ®æi
18 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011





TS. Phan Trung HiÒn *
hi Nhà nước cần một diện tích đất để
thực hiện các mục đích chung cho đất
nước như: vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, bằng thủ tục hành chính, Nhà
nước có thể tiến hành dịch chuyển quyền sử
dụng đất đó từ phía người sử dụng đất sang
Nhà nước. Cách thức và trình tự cũng như
thời hạn của việc dịch chuyển này tùy thuộc
vào nhóm mục đích mà Nhà nước dự kiến sử
dụng đối với diện tích đất đó. Trong pháp
luật Việt Nam tồn tại hai chế định đối với
việc dịch chuyển quyền sử dụng đất này:
dịch chuyển tạm thời và dịch chuyển vĩnh
viễn. Tuy nhiên, do câu chữ của các quy phạm
pháp luật rất giống nhau: “trong trường hợp
thật cần thiết”, “vì mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia”,
(1)
“có bồi thường”
(2)

nên rất dễ nhầm lẫn giữa hai chế định: trưng
dụng đất được quy định tại Hiến pháp năm
1992 (Điều 23) và thu hồi đất nhằm thực
hiện quy hoạch trong Luật đất đai (khoản 1
Điều 12). Thực chất, hai chế định này hoàn
toàn độc lập với nhau trong hệ thống pháp
luật Việt Nam mặc dù chúng có những điểm
tương đồng. Tìm hiểu chi tiết và đối chiếu
hai chế định này ta sẽ thấy trong một số
trường hợp, hai chế định nêu trên chưa được
nhận diện tương thích và chưa được “đối xử”
công bằng. Qua đó, tác giả có một số đề xuất
xoay quanh vấn đề nhìn nhận tầm quan trọng
của hoạt động thu hồi đất trong quy hoạch -
vấn đề nổi cộm trong khắp các tỉnh thành ở
Việt Nam - và những kiến nghị lập pháp có
liên quan đến hoạt động khá phức tạp và
nhạy cảm này.
1. Khái niệm và đặc điểm của trưng
dụng đất và thu hồi đất
Trưng dụng đất
(3)
là việc nhà Nhà nước
điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất
trong một giai đoạn tạm thời từ người sử
dụng đất hợp pháp sang Nhà nước một cách
bắt buộc theo thủ tục hành chính không do
lỗi của người sử dụng đất. Lí do được viện
dẫn để tiến hành trưng dụng trong Hiến pháp
năm 1992 là “vì mục đích quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia”. Tuy nhiên, khi tìm hiểu chi
tiết trong Luật trưng mua, trưng dụng năm
2008 thì lí do cụ thể chính là khi có nguy cơ
chiến tranh, an ninh quốc gia có nguy cơ bị
đe dọa, thiên tai, dịch bệnh…
(4)

Trong khi đó, thu hồi đất nhằm thực hiện
quy hoạch là việc Nhà nước dịch chuyển
quyền sử dụng đất vĩnh viễn từ người sử dụng
đất hợp pháp sang Nhà nước một cách bắt
buộc theo thủ tục hành chính không do lỗi
của người sử dụng đất. Lí do được viện dẫn là
Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
K
* Khoa luật Đại học Cần Thơ


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 19
cộng và mục đích phát triển kinh tế.
(5)
Mặt
khác, tất cả các trường hợp thu hồi này đều
phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
(6)
hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
(7)

Do vậy khi đối chiếu hai chế định này ta
có thể nhận ra ngay một số điểm khác biệt.
Thứ nhất, thu hồi đất theo quy hoạch là vì
mục đích phát triển đất nước, phát triển xã
hội; trong khi đó, trưng dụng đất nhằm phòng
ngừa, ngăn chặn các nguy cơ chiến tranh,
thiên tai… Thứ hai, thu hồi đất tiến hành theo
quy hoạch xây dựng có trình tự lập, trình,
thẩm định, xét duyệt quy hoạch và thực hiện
quy hoạch; còn trưng dụng đất là khẩn thiết,
đột xuất không theo kế hoạch, quy hoạch nào
cả. Thứ ba, thu hồi đất là do sự cần thiết; còn
trưng dụng đất là do sự cấp thiết, khẩn thiết
như chiến tranh, thiên tai Thứ tư, trình tự, thủ
tục ra quyết định thu hồi đất có những bước,
những chặng chi tiết, còn trưng dụng đất cần
tiến hành nhanh, gọn có thể thể hiện bằng văn
bản hoặc bằng lời nói mà có giấy xác nhận và
có hiệu lực ngay thời điểm nói hoặc kí ban
hành.
(8)
Cuối cùng, trưng dụng đất là có thời
hạn, còn thu hồi đất là vĩnh viễn.
2. Cơ sở pháp lí của trưng dụng đất và
thu hồi đất
1.1. Cơ sở hiến định và pháp định về
trưng dụng đất

“Trưng mua, trưng dụng tài sản” được
các nhà lập pháp nhìn nhận là chế định khá
quan trọng trong pháp luật Việt Nam và có
cơ sở hiến định từ rất sớm: Hiến pháp năm
1959 (Điều 20), Hiến pháp năm 1980 (Điều
28). Riêng Hiến pháp năm 1992 đã được sửa
đổi, bổ sung năm 2001 quy định tại Điều 23
như sau: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ
chức không bị quốc hữu hoá.
Trong trường hợp thật cần thiết vì lí do
quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà
nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức
theo thời giá thị trường.
Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”.
So với các hiến pháp trước đây, Điều 23
Hiến pháp năm 1992 quy định trưng mua,
trưng dụng có một số điểm khác biệt. Thứ
nhất, Điều 23 Hiến pháp năm 1992 chỉ còn
giữ lại nội dung trưng mua và trưng dụng tài
sản mà không còn nội dung trưng thu tài sản.
Thậm chí, ngay đoạn đầu của Điều 23, Hiến
pháp nêu rất rõ: “Tài sản hợp pháp của cá
nhân không bị quốc hữu hoá”. Thứ hai, mặc
dù cả ba bản hiến pháp nêu trên đều quy định
việc trưng mua, trưng dụng nhưng Điều 23
Hiến pháp năm 1992 xác định rõ giá áp dụng
trong bồi thường là theo thời giá thị trường.
Thứ ba, thể thức trưng mua, trưng dụng trong
Hiến pháp năm 1992 là do “luật định” chứ

không còn nêu chung chung “do pháp luật
quy định” như các hiến pháp năm 1959, 1980.
Điều này cho thấy tầm quan trọng của chế
định này đã được nhận diện đầy đủ. Vì vậy,
cụ thể hoá Điều 23 Hiến pháp năm 1992,
tháng 6 năm 2008 Quốc hội đã thông qua
Luật trưng mua, trưng dụng tài sản để “luật
hoá chi tiết” nội dung này. Thứ tư, Hiến
pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 đều
sử dụng cụm từ “Nhà nước trưng mua, trưng
dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc
tổ chức”. Cách viết này dễ dẫn đến hiểu
nhầm vì ở Việt Nam, đất đai chưa bao giờ là


nghiên cứu - trao đổi
20 tạp chí luật học số 3/2011
ti sn thuc quyn s hu ca cỏ nhõn, t
chc (iu 17 v 18 Hin phỏp nm 1992).
Hn na, theo Lut trng mua, trng dng
ti sn nm 2008, t ai ch l i tng
ca trng dng, khụng phi trng mua.
Lut trng mua, trng dng ra i nm
2008 l bc tin quan trng ỏnh du vic
chi tit hoỏ v vic a ra ỏp dng ch nh
trng mua, trng dng c hin phỏp liờn
tc quy nh t nm 1959 n nay (gn 50
nm). Tuy ch cú 42 iu nhng o lut ny
ó c bn xỏc nh c i tng iu chnh
ca hot ng trng mua, trng dng, thm

quyn, th thc ỏp dng õy chc chn l
c s phỏp lớ quan trng, l b khung thc
hin vic trng mua, trng dng khi cú nguy
c chin tranh, thiờn tai, dch bnh nh lut
ó nờu. im cn lu ý õy: Vit Nam
t ai ch l i tng ca ch nh trng
dng (khụng trng mua). iu ny cú th
c lớ gii vỡ t ai thuc s hu ca ton
dõn do Nh nc qun lớ (iu 17 Hin phỏp
nm 1992). Nh nc tin hnh giao t cho
cỏ nhõn, t chc, h gia ỡnh s dng hp
phỏp, ỳng mc ớch (iu 18 Hin phỏp nm
1992). Vỡ vy, khi cú nguy c chin tranh hoc
thiờn tai, Nh nc ch cn s dng ch nh
trng dng (m khụng phi trng mua). Núi
cỏch khỏc, ngi s dng t hp phỏp Vit
Nam (cỏ nhõn, t chc, h gia ỡnh) khụng
phi l ch s hu t, nờn khụng th bỏn
t, v do vy s khụng hp lớ nu núi rng
Nh nc mua t hay trng mua t.
Ngoi ch nh trng dng, Lut trng
mua, trng dng ti sn Vit Nam cũn quy
nh ch nh trng mua. Tuy cú cựng iu
kin ỏp dng, song hai ch nh ny cú mt
s im khỏc bit nh sau:
Th nht, i tng ca trng dng cú
th l t v cỏc ti sn gn lin vi t cng
nh mt s ti sn khỏc khụng tiờu hao c
(vớ d nh: mỏy múc, thit b, phng tin k
thut ). Trong khi ú, i tng ca trng

mua ch yu l cỏc ti sn gn lin vi t
v mt s ti sn khỏc tiờu hao c (thuc
cha bnh, lng thc, thc phm).
Th hai, thm quyn trng mua bao
gm: Th tng Chớnh ph, mt s b
trng cú thm quyn liờn quan n phũng,
chng thiờn tai, chin tranh (B quc phũng,
B nụng nghip v phỏt trin nụng thụn)
v ch tch u ban nhõn dõn (UBND) cp
tnh; cũn thm quyn trng dng ch bao
gm mt s b trng cú thm quyn liờn
quan n phũng, chng thiờn tai, chin tranh
v ch tch UBND cp tnh (khụng cú Th
tng Chớnh ph).
Th ba, v trỡnh t, th tc: Nu trng
mua ch c ỏp dng bng vn bn thỡ trng
dng cú th ỏp dng bng mt trong hai cỏch:
trng dng bng vn bn hoc trng dng
bng li núi. Tt nhiờn, vic trng dng bng
li núi ch c tin hnh khi vic trng
dng bng vn bn khụng th, cha th thc
hin. Mt khỏc, khi quyt nh trng dng
bng li núi, ch th ra quyt nh phi vit
giy xỏc nhn vic trng dng ti sn ngay
ti thi im trng dng v phi vn bn
hoỏ ni dung trng dng trong 48 gi sau
ú (iu 26 Lut trng mua, trng dng).
Th t, do trng dng l hot ng cú
gii hn v mt thi gian thc hin nờn Lut
cú quy nh thi hn chm dt vic trng

dng (iu 28 Lut trng mua, trng dng).


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 3/2011 21
2.2. C s phỏp nh v thu hi t
nhm thc hin quy hoch
Thu hi t trong quy hoch xõy dng
c quy nh khỏ mun trong phỏp lut
Vit Nam. C th hoỏ Hin phỏp nm 1992,
Lut t ai nm 1993 ó quy nh cỏc
quyn nng ca ngi s dng t v t ú
vic thu hi t nhm thc hin quy hoch
xõy dng mi c t ra. Trong lch s lp
phỏp Vit Nam cho n nay, thu hi t
trong quy hoch khụng cú c s hin nh.
(9)

C s phỏp lớ hin hnh cao nht ca thu hi
t l iu 38 Lut t ai: Nh nc thu
hi t trong cỏc trng hp sau õy:
1. Nh nc s dng t vo mc ớch
quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch
cụng cng, phỏt trin kinh t;
2.
Mc dự tt c cú 12 trng hp thu hi
t c nờu trong Lut t ai song cỏc
trng hp ny khụng hon ton ging nhau:
Khon 1 l trng hp thu hi t theo quy
hoch, khụng do li ca ngi s dng t v

cú bi thng; trong khi ú cỏc khon khỏc
quy nh trng hp thu hi t khụng bi
thng do vi phm cỏc nguyờn tc qun lớ v
t ai (hu hoi t, s dng khụng ỳng
mc ớch) v cỏc trng hp khỏc cn phi
thu hi (ngi s dng t t nguyn tr li
t, cỏ nhõn cht m khụng cú ngi tha
k). iu ny th hin mt s ni dung sau:
Th nht, trng hp thu hi t theo quy
hoch khụng cú li c ghộp chung vi
trng hp cú li. iu ny cho thy cỏc nh
lp phỏp khi xõy dng Lut t ai nghiờng
v gúc ca cỏc ch th qun lớ t hn l
ch th s dng t. Rừ rng mt ch th s
dng t nghiờm tỳc, nghiờm chnh thc
hin phỏp lut v t ai, nay phi hi sinh
quyn li riờng ca mỡnh Nh nc thu
hi t m mỡnh ang l ch s dng khụng
th b i x nh vi cỏc trng hp lm
sai cỏc quy tc qun lớ nh nc, vi phm
cỏc nguyờn tc qun lớ v t ai.
Th hai, thu hi t theo quy hoch ti
khon 1 iu 38 l thu hi t cú bi thng
c quy nh c th ti iu 42 Lut t
ai nm 2003. Vỡ vy, cú nhiu iu khụng
thun li khi ghộp chung trng hp thu
hi t cú bi thng (khon 1 iu 38 Lut
t ai) vi trng hp thu hi t khụng cú
bi thng (khon 2 n khon 12 iu 38).
Th ba, thu hi t theo Lut t ai

cha cú c s hin nh rừ rng. iu 17
Hin phỏp nm 1992 ó khng nh t ai
thuc s hu ca ton dõn do Nh nc qun
lớ v iu 18 Hin phỏp nm 1992 ó giao
quyn s dng t hp phỏp cho cỏ nhõn, t
chc, h gia ỡnh thụng qua quyn hin nh
ca Quc hi lp hin thỡ khụng cú lớ do gỡ
m Quc hi lp phỏp li dựng quyn phỏp
nh ph quyt quyn ny trong khi ngi
s dng t hon ton khụng cú li.
(10)

Th t, mc dự c gi l thu hi t
trong quy hoch xõy dng nhng hot ng
ny gn lin vi vic thu hi nhiu loi ti sn
khỏc nhau gn lin vi t nh nh , cỏc
cụng trỡnh xõy dng khỏc, cõy trng, vt
nuụi Cỏc ni dung ny khụng thuc phm
vi iu chnh ca Lut t ai nm 2003 v
trong chng mc nht nh cú th gõy khú
khn cho vic hng dn, ỏp dng ca cỏc c
quan thi hnh. c bit, hin nay khi chỳng ta
ang cp vic bi thng nhng thit hi


nghiªn cøu - trao ®æi
22 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011
vô hình như: địa thế kinh doanh, tiếng ồn, độ
rung… thì những phạm vi điều chỉnh của
Luật đất đai tỏ ra không thể bao quát hết.

3. Thẩm quyền tiến hành
Thẩm quyền trưng dụng tài sản (đất và
các tài sản khác) được quy định tại Điều 24
Luật trưng mua, trưng dụng tài sản bao gồm:
Bộ trưởng của Bộ tài chính, Bộ quốc phòng,
Bộ công an, Bộ giao thông vận tải, Bộ nông
nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ y tế, Bộ
công thương và chủ tịch UBND cấp tỉnh trong
phạm vi quyền hạn của mình. Thẩm quyền này
được quy định không được phép uỷ quyền.
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định
trong Luật đất đai năm 2003 (Điều 44) bao
gồm hai chủ thể là: UBND cấp tỉnh và
UBND cấp huyện; các chủ thể này không
được phép uỷ quyền. Việc phân định thẩm
quyền này không căn cứ vào đối tượng thu
hồi (diện tích, mục đích sử dụng đất, thời
gian sử dụng…) mà căn cứ chủ yếu vào chủ
thể sử dụng đất: UBND cấp tỉnh ra quyết
định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
trừ trường hợp pháp luật quy định thuộc
thẩm quyền của UBND cấp huyện…
Nhìn chung, hoạt động trưng mua, trưng
dụng là hoạt động cấp thiết và thường phải
tiến hành ngay. Do vậy, thẩm quyền tiến hành
trưng mua, trưng dụng được quy định đa dạng
bao gồm các cơ quan quản lí nhà nước có
thẩm quyền chung ở địa phương và khá nhiều
cơ quản quản lí nhà nước có thẩm quyền

chuyên môn ở trung ương với các chức năng
tương ứng. Trong khi đó, hoạt động thu hồi
đất là ổn định theo quy hoạch, kế hoạch đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
nhận nên được quy định “đóng” ở hai cấp cơ
quan có thẩm quyền chung ở địa phương là
UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.
Vì vậy, để tránh tình trạng trưng dụng
đất một cách tuỳ tiện và để bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất, Luật trưng
mua, trưng dụng có quy định rõ điều kiện để
trưng dụng thông qua một số giới hạn trong
việc áp dụng chế định trưng dụng.
Thứ nhất, giới hạn về điều kiện trưng
dụng. Điều 5 Luật trưng mua, trưng dụng quy
định rõ điều kiện để tiến hành trưng dụng
(hoặc trưng mua) là: Đất nước trong tình
trạng chiến tranh, nguy cơ chiến tranh, thiên
tai, dịch bệnh Điều này có nghĩa là nếu
không rơi vào các điều kiện này, các chủ thể
có thẩm quyền không thể trưng dụng đất cũng
như không thể trưng mua các tài sản khác.
Thứ hai, giới hạn về thẩm quyền trưng
dụng. Thẩm quyền trưng dụng được giới hạn
ở hai nhóm đối tượng: Chủ tịch UBND cấp
tỉnh và các bộ trưởng có nhiệm vụ, quyền hạn
liên quan đến những công tác phòng chống
chiến tranh, thiên tai như: Bộ quốc phòng, Bộ
nông nghiệp và phát triển nông thôn…
Thứ ba, giới hạn về trình tự, thủ tục

trưng dụng. Mặc dù Luật trưng mua, trưng
dụng cho phép trường hợp quyết định trưng
dụng bằng lời nói để giải quyết các trường
hợp khẩn cấp, cần phải ra “mệnh lệnh” ngay;
song tất cả các trường hợp này đều phải
được xác nhận bằng văn bản trong phạm vi
48 giờ kể từ thời điểm có quyết định trưng
dụng tài sản bằng lời nói (Điều 26 Luật
trưng mua, trưng dụng).
Thứ tư, giới hạn về thời hạn trưng dụng.
Đây cũng là điểm phân biệt giữa trưng dụng


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 23
và trưng mua: thời hạn phải trả lại tài sản.
(Điều 28 Luật trưng mua, trưng dụng).
Cuối cùng, tất cả các thiệt hại gây ra
trong quá trình trưng dụng đều phải được
tính toán bồi thường. Ví dụ: Tài sản trưng
dụng bị mất; bị hư hỏng; hoặc bị thiệt hại về
thu nhập do việc trưng dụng tài sản trực tiếp
gây ra (Điều 34).
4. Giá bồi thường
Giá bồi thường trong trưng mua, trưng
dụng được quy định rất rõ ràng ngay trong
Hiến pháp năm 1992: Bồi thường theo thời
giá thị trường (Điều 23). Hình thức bồi
thường của trưng mua, trưng dụng chủ yếu
bằng tiền (Điều 19 và Điều 38 Luật trưng

mua, trưng dụng tài sản).
Trong khi đó, hình thức của bồi thường
đối với đất trong thu hồi đất thực hiện quy
hoạch được quy định như sau: “Nhà nước thu
hồi đất của người sử dụng đất vào mục đích
nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết
định thu hồi đất…” (Điều 14 Nghị định của
Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP.
(11)

Tuy nhiên, vì những lí do khách quan và
chủ quan, các nhà quản lí thường chọn cách
bồi thường bằng tiền. Việc này phổ biến đến
mức mà một số người thừa hành hành chính
đồng nhất hai khái niệm: Bồi thường trong
quy hoạch xây dựng và hình thức bồi thường
bằng tiền. Chính cách suy nghĩ này dẫn đến
việc nhiều địa phương cố gắng “định giá đất”
theo hướng “càng thấp càng tốt” để khi thu
hồi đất thì số tiền bồi thường không quá cao:
nếu là dự án của Nhà nước thì có lợi cho ngân
sách; nếu là dự án của nhà đầu tư thì khuyến
khích, thu hút được nhà đầu tư. Hệ lụy của
những quan điểm này là tình trạng khiếu nại
triền miên, khiếu nại đông người, vượt cấp
diễn ra ở hầu hết các tỉnh, thành với nhiều
nguyên do. Trong đó, nguyên do chính yếu là

vấn đề giá đất vì người khiếu nại cho rằng số
tiền bồi thường không đủ để tạo lập cuộc
sống mới, chỗ ở mới, nghề nghiệp mới…
Khi bồi thường bằng tiền, giá bồi thường
đối với đất trong thu hồi đất nhằm thực hiện
quy hoạch là giá đất do uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm (khoản 4 Điều 56 Luật đất
đai năm 2003). Giá này còn được gọi tắt là
“giá nhà nước” và thường thấp hơn nhiều so
với giá thực tế.
(12)
Việc chênh lệch giữa hai
loại giá này, theo quy định của các văn bản
hướng dẫn hiện hành được khắc phục bằng
các quy định của Chính phủ, cụ thể như sau:
“Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh chưa
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể
cho phù hợp” (khoản 1 Điều 11 Nghị định
của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư).

Điều này cho thấy Chính phủ cũng đã có
những hướng dẫn kịp thời để đảm bảo giá bồi
thường sát hơn với giá thị trường thực tế
trong điều kiện bình thường, đặc biệt là “mở
rộng” ra khỏi “khung” được quy định trong


nghiên cứu - trao đổi
24 tạp chí luật học số 3/2011
cỏc vn bn v nh giỏ. Tuy nhiờn, hng
dn ny trờn thc t gp mt s tr ngi. Mt
l vic xỏc nh giỏ chuyn nhng quyn
s dng t thc t trờn th trng l iu
hon ton khụng d vỡ ngi dõn thng cú
xu hng khai thp hn vi giỏ chuyn
nhng t theo thc t vi mong mun gim
cỏc khon thu, phớ m h phi úng trong
quỏ trỡnh chuyn nhng. Hai l trong khon
thi gian t khi cụng b quy hoch chi tit
n khi tin hnh thu hi t cú th kộo di
lờn n 3 nm
(13)
(cũn gi l quy nh nhm
hn ch quy hoch treo). Trong thi gian ny,
mt khi c quan cú thm quyn ó cụng b
quy hoch chi tit (vớ d quy hoch chi tit t
l 1/500), mi giao dch chuyn nhng
u khụng c phộp tin hnh. Nu ỏp dng
ỳng quy nh ny thỡ khụng cú giao dch no
c phộp thc hin trong thi gian thu hi

m ch cú nhng giao dch chuyn nhng
trc ú khỏ lõu v rt cú th b li thi do
giỏ t thay i theo tng thi im. Ba l
vic quy nh sỏt vi giỏ thc t trờn th
trng l khỏi nim cha c gii thớch rừ.
Th no l sỏt vi giỏ thc t trờn th trng?
c bit, vỡ nhng lớ do nờu trờn, giỏ thc t
trong nhiu trng hp l mt n s thỡ vic
xỏc nh sỏt vi giỏ thc t trờn th trng
l iu ụi khi khụng th nh lng chớnh
xỏc c. iu ny tim tng kh nng l giỏ
t mi a phng ớt nhiu ph thuc vo
quan im v cỏch nhỡn nhn mt chiu t
phớa cỏc nh qun lớ mi tnh, thnh.
5. Trỡnh t, th tc thc hin
iu 23 Hin phỏp nm 1992 quy nh
rừ: th thc trng mua trng dng do lut
nh. Chớnh vỡ iu ny, Lut trng mua,
trng dng ti sn ó ra i nm 2008. Lut
ny quy nh nhiu ni dung, trong ú quan
trng nht vn l nhng vn liờn quan n
trỡnh t, th tc v cỏch thc vn hnh trỡnh
t, th tc ú. Vic ban hnh o lut riờng
ny th hin nguyờn tc thc tin hoỏ cỏc
quy nh ca Hin phỏp lm c s a Hin
phỏp vo cuc sng. Mt khỏc, nú th hin
quan im ca nh lp phỏp nc ta trc
mt nhúm quan h xó hi cn iu chnh
mang tớnh lut, tm vúc lut v phi c
iu chnh bng mt o lut.

Khỏc vi ch nh trng mua, trng dng
cú o lut riờng v th thc, thu hi t trong
quy hoch hon ton khụng cú o lut riờng
v th thc. Nhng quy nh liờn quan n
thu hi t trong Lut t ai ch vn vn 7
iu (t iu 38 n iu 44) nhng c
quy nh chung cho tt c cỏc trng hp thu
hi t. Vỡ vy, Lut t ai ch tp trung khỏi
quỏt cỏc vn cú tớnh nguyờn tc nht nh:
Cỏc trng hp thu hi t theo mc ớch thu
hi, thm quyn thu hi m khụng quy nh
c th v trỡnh t, th tc thu hi. Th thc
thu hi c c Lut t ai nm 2003 quy
nh: Chớnh ph quy nh vic bi thng,
tỏi nh c cho ngi cú t b thu hi v vic
h tr thc hin thu hi t (khon 6
iu 42). iu ny cú ngha l trỡnh t, th
tc thu hi t khi thc hin quy hoch xõy
dng, cú bi thng c u quyn cho c
quan hnh phỏp cao nht l Chớnh ph. im
qua lch s ban hnh vn bn hng dn cho
cỏc vn ny phi k n Ngh nh ca
Chớnh ph s 90/CP, Ngh nh ca Chớnh
ph s 22/1998/N-CP
(14)
Hin nay cỏc
vn bn iu chnh cho vn ny l tp hp
cỏc quy nh t cỏc Ngh nh ca Chớnh ph
s 197/2004/N-CP, Ngh nh ca Chớnh

nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 3/2011 25
ph s 81/2004/N-CP, Ngh nh ca Chớnh
ph s 84/2007/N-CP v Ngh nh ca
Chớnh ph s 69/2009/N-CP.
(15)

Do l nhng vn bn hng dn v c s
phỏp lớ khụng cao nờn cú nhng bt cp nht
nh. Th nht, cỏc vn bn hng dn v
trỡnh t, th tc thng thay i. iu ny
nh hng trc tip n cỏc d ỏn v cho tt
c cỏc ch th liờn quan trong d ỏn khi d ỏn
cú th kộo di trong thi gian nhiu nm. Nu
gii quyt cỏc h dõn cũn li theo vn bn c
thỡ khụng phự hp; cũn gii quyt theo vn
bn mi vi cỏc chớnh sỏch thụng thoỏng hn
thỡ li khụng cụng bng vi cỏc h dõn trc
õy. iu ny cú th dn n bt cp l cỏc
h dõn ó di di trc l nhng h dõn gng
mu, chp hnh ỳng phỏp lut thỡ li chu
thit thũi vỡ mc bi thng, h tr, tỏi nh
c theo vn bn c, cũn cỏc h dõn dõy da,
khụng chu giao t thỡ ỏp dng theo vn bn
sau cú li hn cho h. Th hai, mng thu hi
t l mt mng quan trng bao gm nhng
nhúm quan h xó hi liờn quan trc tip n
mi ngi dõn trong c nc. Vi quan nim
truyn thng an c, lc nghip gn nh

khụng ai mun di di nu nh khụng vỡ mc
tiờu chung ln hn. Mc tiờu y cn phi cú
trong cỏc c s hin nh v lut nh cng
nh cn cú mt th thc tin hnh n nh,
trn vn cú tm iu chnh sỏt hp hn.
6. xut mt s gii phỏp
Khi i chiu gia ch nh thu hi t
trong quy hoch vi ch nh trng dng t,
chỳng tụi cú mt s xut sau õy:
Mt l iu 23 Hin phỏp nm 1992 nờn
quy nh rừ trong trng hp tht cp thit
thay cho trong trng hp tht cn thit vỡ
nú th hin tớnh khn trng, ngoi k hoch
ca hot ng ny. Bờn cnh ú nờn quy nh
mt mnh riờng v trung mua v mt mnh
riờng trng dng trong iu 23; trong ú,
t ai ch c ỏp dng ni dung trng dng
vỡ t ai thuc s hu ca ton dõn ch khụng
phi l ti sn ca cỏ nhõn hoc t chc.
Hai l nờn chng cn quy nh b sung
iu 23a trong Hin phỏp Vit Nam v thu
hi t trong quy hoch xõy dng khụng do
li ca ngi s dng t. Mt khi Nh nc
ó cam kt trc ton dõn: Nh nc giao
t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n
nh lõu di (iu 18 Hin phỏp nm 1992)
bng mt quyn hin nh ca Quc hi lp
hin thỡ Quc hi lp phỏp khụng th ph
nh quyn ú thụng qua Lut t ai ngoi
tr trng hp ngi s dng t vi phm

cỏc quy tc qun lớ nh nc v t ai.
Ba l nu theo quan im gi li cỏc ni
dung v thu hi t trong quy hoch trong
Lut t ai thỡ d tho Lut t ai sa i,
b sung trong thi gian ti nờn chia lm hai
ni dung thu hi t: Thu hi t khụng do
li ca ngi s dng t v thu hi t do
li ca ngi s dng t. Trong ú thu hi
t khụng do li ca ngi s dng t cú
bi thng ch nờn cp thnh mt ni
dung c lp v ch quy nh nhng vn
cú tớnh nguyờn tc trong Lut t ai.
Bn l vn giỏ t l vn nhy cm,
nh hng trc tip ti cụng tỏc thu hi t,
tỏc ng n ngi tha hnh phỏp lut, ch
u t v rt nhiu cỏ nhõn, h gia ỡnh. Nờn
chng ta nờn quy nh rừ rng trong lut l giỏ
t bi thng phi theo thi giỏ thc t trờn
th trng. Kốm vi cỏc quy nh ny l vic
hon chnh h thng th thc xõy dng v giỏ
t, h thng cỏc t chc nh giỏ trong v


nghiên cứu - trao đổi
26 tạp chí luật học số 3/2011
ngoi Nh nc, cú kh nng a ra mc giỏ
chớnh xỏc trờn th trng. Vn lo lng i
vi cỏc a phng hin nay khi mun kỡm
hóm giỏ t l vỡ e ngi s tin bi thng s
lờn mc rt cao. Tuy nhiờn, vn l ch

a s cỏc ch th thi hnh phỏp lut ang
ng ngha bi thng l tin. Tht ra,
bi thng trong thu hi t cú th bng
nhiu giỏ tr khỏc v nu khộo lp phng ỏn
cho bi toỏn quy hoch thỡ cú th tng giỏ tr
bi thng gim mc dự n giỏ t theo
ỳng vi giỏ thc t trờn th trng.
Cui cựng, v lõu di thit ngh Vit
Nam cn cú o lut riờng v th thc thu
hi t vỡ mc ớch quc phũng, an ninh, li
ớch quc gia, li ớch cụng cng v mc ớch
phỏt trin kinh t vỡ nhng ni dung thu hi
i vi cỏc ti sn gn lin vi t vt ra
ngoi phm vi iu chnh ca Lut t ai
hin hnh. Anh Quc l nc cú o lut v
bi thng, h tr, tỏi nh c t nm
1539,
(16)
tc l cỏch õy hn 450 nm, trong
khi Vit Nam cha cú d tho no v vn
ny vi nh hng l mt o lut riờng./.

(1).Xem: iu 23 Hin phỏp nm 1992 v khon 1
iu 12 Lut t ai nm 2003.
(2).Xem: iu 23 Hin phỏp nm 1992 v iu 42
Lut t ai nm 2003.
(3). Theo Lut trng mua, trng dng, Nh nc ch
quy nh trng dng i vi t; riờng i vi cỏc ti
sn gn lin vi t v mỏy múc, thit b thỡ Nh nc
quy nh c ch nh trng dng v trng mua.

(4).Xem: iu 5 Lut trng mua, trng dng nm 2008.
(5).Xem: Khon 1 iu 38 Lut t ai.
(6).Xem: Khon 1 iu 39 Lut t ai.
(7).Xem: iu 27 Ngh nh ca Chớnh ph s
69/2009/N-CP 13/8/2009 quy nh b sung v quy
hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h
tr v tỏi nh c.

(8).Xem: iu 6 Lut trng mua, trng dng ti sn.
(9).Xem: TS. Phan Trung Hin, C s hin nh v
thu hi t vỡ mc ớch cụng cng Vit Nam, Tp
chớ nghiờn cu lp phỏp, s 12 (128), thỏng 8 nm
2008, tr. 17 - 21.
(10).Xem: TS. Phan Trung Hin, Tld.
(11).Xem: iu 27 Ngh nh ca Chớnh ph s
69/2009/N-CP ngy 13/8/2009 quy nh b sung v
quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi
thng, h tr v tỏi nh c.
(12).Xem: Theo ỏnh giỏ chung, giỏ t ca Nh
nc quy nh vn ch bng 50 n 70% giỏ t chuyn
nhng thc t, Giỏ t nh nc quy nh ch bng
50% - 70% giỏ thc t, VOV, Vit bỏo online, website:
/>chi-bang-50-70-gia-thuc-te/40206823/158/
(13).Xem: Khon 5 iu 32 Lut xõy dng nm 2003
v khon 3 iu 29 Lut t ai nm 2003.
(14).Xem: Ngh nh ca Chớnh ph s 90/CP ngy
17/08/1994 quy nh n bự thit hi khi Nh nc
thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an
ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng; Ngh nh
ca Chớnh ph s 22/1998/N-CP ngy 24/4/1998

quy nh v vic n bự thit hi khi Nh nc thu
hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an ninh,
li ớch quc gia, li ớch cụng cng.
(15).Xem: Ngh nh ca Chớnh ph s 197/2004/N-CP
ngy 03/12/2004 v bi thng, h tr v tỏi nh c
khi Nh nc thu hi t; Ngh nh ca Chớnh ph s
181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v hng dn thi
hnh Lut t ai nm 2003; Ngh nh ca Chớnh ph
s 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 quy nh b sung
v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu
hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc
bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi t
v gii quyt khiu ni v t ai; Ngh nh ca Chớnh
ph s 69/2009/N-CP ngy 13/8/2009 quy nh b
sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi
thng, h tr v tỏi nh c.
(16).Xem: Phan Trung Hin, The Law of Compulsory
Acquisition of Land in the United Kingdom and
Vietnam - Public and Priavite Interests, VDM Verlag
Dr. Muler, 2009, tr. 64.