KDBDS 2011 C1-Tong quan KDBDS pot

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2
Giảng viên: Ths. Nguyễn Việt Bình
Bộ môn: Quản trị tài chính
Khoa: Tài chính – Ngân hàng
Trường: Đại học Thương mại
Liên lạc với giáo viên:
0945121111

NỘI DUNG MÔN HỌC
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2
Môn học gồm 5 phần:
◦
Phần 1: Tổng quan về kinh doanh Bất động sản
◦
Phần 2: Định giá Bất động sản
◦
Phần 3: Đầu tư Bất động sản
◦
Phần 4: Đại lý, môi giới và quản lý BĐS
◦
Phần 5: Sàn giao dịch BĐS
Tài liệu tham khảo:
* TLTK bắt buộc:

1. Fillmore W. Galaty, Wellington J Allaway, Robert C. Kyle, “Modern
Real Estate Practice”, 17th Edition

2. Steve Berges. The complete guide to real estate finance for
investment properties.

3. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Thương Mại


4. Các văn bản pháp quy có liên quan
* TLTK khuyến khích

1. Websites:

2. Tạp chí chuyên ngành: Tạp chí Bất động sản
* Tài liệu bổ trợ:
- Đầu tư kinh doanh bất động sản – PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS
Nguyễn Văn Xa.
- Các sách viết về kinh doanh bất động sản của Donal Trump.
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Yêu cầu: Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản…
1.1. Khái quát về bất động sản

1.1.1. KN: Theo điều 174 Luật Dân sự Nước CHXHCN Việt Nam: “BĐS là
các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
1
1
•
Một yếu tố vật chất có ích cho con người.
•
Một yếu tố vật chất có ích cho con người.
2

2
•
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc tổ chức.
•
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc tổ chức.
3
3
•
Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định.
•
Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định.
4
4
•
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
•
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
5
5
•
Tồn tại lâu dài
•
Tồn tại lâu dài
Điều kiện để được coi là BĐS?
Đặc điểm
của BĐS
Đặc điểm
của BĐS
Tính bất
động

Tính bất
động
Tính không
đồng nhất
Tính không
đồng nhất
Tính khan
hiếm
Tính khan
hiếm
Tính bền
vững
Tính bền
vững
1.1.2. Các thuộc tính (đặc điểm)
của BĐS
1
1
•
Có tính hữu ích
•
Có tính hữu ích
2
2
•
Có tính khan hiếm
•
Có tính khan hiếm
3
3

•
Có yêu cầu
•
Có yêu cầu
4
4
•
Có thể chuyển giao được
•
Có thể chuyển giao được
Một bất động sản muốn giao dịch được cần phải có những đặc tính gì?
1.2. Thị trường Bất động sản?

1.2.1. KN: Thị trường BĐS là nơi mà lực lượng cung BĐS và lực
lượng cầu BĐS tương tác với nhau, và từ đó quyết định ra giá BĐS;

Là nơi phân phối hàng hóa BĐS cho người sử dụng khác nhau và
được sử dụng các dịch vụ BĐS hỗ trợ.

Thị trường BĐS không chỉ là nơi giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
•
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
•
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
1
1
•
Đây thực chất là thị trường giao dịch các lợi ích chứa đựng trong
BĐS

•
Đây thực chất là thị trường giao dịch các lợi ích chứa đựng trong
BĐS
2
2
•
Thị trường mang tính địa phương rất sâu sắc
•
Thị trường mang tính địa phương rất sâu sắc
3
3
1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS?
•
Thị trường không hoàn hảo
•
Thị trường không hoàn hảo
4
4
•
Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BDS và giá
cả BĐS
•
Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BDS và giá
cả BĐS
5
5
•
Thị trường khó thâm nhập
•
Thị trường khó thâm nhập

6
6
Đặc điểm của thị trường BĐS?
Đặc điểm của thị trường BĐS?
Các nhân tố tác động tới TT BĐS?
1.2.3.Quá trình phát triển của TT BĐS?
1.2.4. Phân loại thị trường BĐS?
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông
thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường
sá, cầu cống v.v
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ TTBĐS khu vực đô thị
+ TTBĐS khu vực nông thôn
+ TTBĐS khu vực giáp ranh
c. Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại,
cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường BĐS đặc biệt
đ. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định
giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường
BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
1.2.5.Vai trò của thị trường BĐS?
(1) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc
gia.
(2) Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại mỗi quốc gia được huy động.
(3) Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã
hội.

(4) Thị trường BĐS phát triển góp phần kích thích các thị
trường khác phát triển.

(5) Thị trường BĐS phát triển cũng tạo nhu cầu sử dụng
lao động rất lớn.

(6) Thị trường BĐS phát triển góp phần tăng thu cho ngân
sách.

(7) Thị trường BĐS phát triển cũng tạo ra nền tảng để bình
ổn giá thị trường.
1.2.6.Hàng hóa của thị trường BĐS?
1.2.7. Các thành phần tham gia TT?
1.3. Cung - Cầu BĐS?
1.3.1. Cầu BĐS?


Cầu BĐS là tổng số lượng hàng hóa BĐS, bao gồm đất đai và công
trình XD gắn liền với đất đai mà người mua muốn chiếm hữu theo các
mức giá trên thị trường.

Phân biệt: nhu cầu BĐS và cầu BĐS?
Điều kiện để xuất hiện cầu BĐS?

(1) có sự xuất hiện của nhu cầu BĐS mà quỹ BĐS hiện có không đáp
ứng được.

(2) có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho
các nhu cầu này để chuyển thành cầu trên thị trường.

(3) phải có sự hoạt động của thị trường để cầu gặp cung và xuất hiện
thực sự trên thị trường.
Các loại cầu BĐS?