Luận văn thạc sĩ VNU LS quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THU THẢO

QUN Sư DụNG ĐấT TRONG CáC KHU CÔNG NGHIệP
ở VIệT NAM

LUN VN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THU THẢO

QUN Sư DụNG ĐấT TRONG CáC KHU CÔNG NGHIệP
ở VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Luật Kinh tế
Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU

HÀ NỘI - 2020

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tơi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

NGUYỄN THU THẢO

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP

Ở VIỆT NAM .................................................................................... 10
1.1.

Một số vấn đề lý luận về khu công nghiệp và quyền sử dụng
đất trong các khu công nghiệp ........................................................ 10

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp........................ 10
1.1.2. Nội dung quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ......................... 10
1.1.3. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ......................... 12
1.2.

Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp ................................................................................ 14

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp.................................................................................. 14
1.2.2. Nội dung của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ... 17
1.2.3. Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ....... 19
1.2.4. Các yếu tố chi phối pháp luật về quyền sử dụng đất trong Khu
công nghiệp......................................................................................... 21
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 25
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN
THI HÀNH Ở VIỆT NAM .............................................................. 26
2.1.

Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp .... 26

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

2.1.1. Điều kiện sử dụng đất trong khu công nghiệp.................................... 26
2.1.2. Đối tƣợng sử dụng đất trong khu công nghiệp ................................... 31
2.1.3. Thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp.................................... 38
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất trong khu cơng nghiệp .... 39
2.1.5. Trình tự thủ tục thực hiện các dự án đầu tƣ, giao đất, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp theo quy
định của pháp luật Việt Nam .............................................................. 41
2.1.6. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm liên quan đến chấp hành
pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ..................... 47
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp........................................................................................ 49

2.2.1. Kết quả đạt đƣợc ................................................................................. 49
2.2.2. Hạn chế, yếu kém ............................................................................... 51
2.2.3. Nguyên nhân của yếu kém ................................................................. 60
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 64
CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CƠNG
NGHIỆP Ở VIỆT NAM .................................................................................... 65
3.1.

Định hƣớng hồn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong
các Khu công nghiệp tại Việt Nam.................................................. 65

3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong

khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam .... 66

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp......................................................................................... 66
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp .................................................................. 75
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................................................................ 83
KẾT LUẬN .................................................................................................... 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 86

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bộ KHĐT

Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ

Bộ TNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BQL

Ban Quản lý

CCN

Cụm công nghiệp

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

ĐTM

Đánh giá tác động mơi trƣờng

FDI

Foreign Direct Investment
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi

GPMB

Giải phịng mặt bằng

KCN

Khu cơng nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KKT

Khu Kinh tế

PCCC

Phịng cháy và chữa cháy

QHTMB

Quy hoạch tổng mặt bằng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TKCS

Thiết kế cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

VAT

Thuế Giá trị gia tăng

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Nền kinh tế đất nƣớc đang ngày một phát triển, công cuộc cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc đã và đang gặt hái đƣợc nhiều thành tựu

to lớn. Khi nền kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ thì việc đầu tƣ sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp là phần tất yếu gắn với sự phát triền kinh tế
mạnh mẽ đó. Việc thu hút các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh đồng thời
đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc là nhiệm vụ cấp thiết,
trong đó Khu cơng nghiệp, khu chế xuất đã có những đóng góp tích cực, có
vai trị quan trọng trong phát triển công nghiệp, phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi địa phƣơng, giải quyết việc làm, góp phần hiện đại hóa kết cầu hạ
tầng, nâng cao giá trị sản xuất công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế các
địa phƣơng và cả nƣớc đảm bảo thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế,
thƣơng mại gắn với bảo đảm an ninh.
Thời gian qua, Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành và lãnh đạo tổ chức
nhiều chủ trƣơng, chính sách góp phần quan trọng tạo nên những thành tựu
phát triển công nghiệp đất nƣớc. Nghị quyết 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 của
Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng cộng sản Việt Nam đã nhấn mạnh mục tiêu
đến năm 2030 là “Xây dựng đƣợc một số cụm liên kết ngành công nghiệp,
doanh nghiệp công nghiệp trong nƣớc có quy mơ lớn, đa quốc gia, có năng
lực cạnh tranh quốc tế” và “Bảo đảm gắn kết chặt chẽ giữa quy hoạch phát
triển các ngành công nghiệp với chiến lƣợc tổng thể phát triển công nghiệp,
giữa chiến lƣợc, quy hoạch phát triển các ngành công nghiệp với chiến lƣợc,
quy hoạch phát triển các ngành kinh tế khác để hình thành các vùng cơng
nghiệp, cụm liên kết ngành công nghiệp, Khu công nghiệp, các mạng sản
xuất, chuỗi giá trị cơng nghiệp, trong đó cụm liên kết ngành cơng nghiệp là

1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


trọng tâm”. Cùng với việc quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp tập
trung và các khu chế xuất, nhà nƣớc còn quan tâm, quy hoạch đầu tƣ phát

triển các Khu cơng nghiệp, góp phần thu hút nhà đầu tƣ, thay đổi cơ cấu kinh
tế theo hƣớng tăng tỉ trọng công nghiệp, nâng sức cạnh tranh, giá tri gia tăng
của công nghiệp và dần khẳng định vị thế nƣớc ta trong bản đồ địa kinh tế của
khu vực và thế giới.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy để doanh nghiệp có thể triển khai
thực hiện dự án đầu tƣ, việc tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn
nhất của doanh nghiệp khi thực hiện, cơ chế chính sách, thủ tục hành chính
cịn nhiều vƣớng mắc, chƣa tháo gỡ kịp thời, nhất là trên lĩnh vực thuê đất,
hợp đồng sử dụng đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng; các Khu công nghiệp
ở Việt Nam hiện nay mới chỉ là thu hút, tập trung các doanh nghiệp vừa và
nhỏ, hợp tác xã, hộ kinh doanh cá thể ở địa phƣơng, ổn định cơ sở hạ tầng,
thúc đẩy sản xuất kinh doanh và khắc phục ô nhiễm môi trƣờng, ít có sự liên
hệ hỗ trợ cho nhau trong chuỗi giá trị.
Nhằm góp phần giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách, nhất
là trên lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án,
đề tài: “Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam” là cần
thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển
kinh tế hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đề tài “Quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam” vẫn
còn đang là một đề tài mới bởi nhiều vƣớng mắc trong tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp khơng chỉ gói gọn trong quy phạm pháp luật liên quan Luật đất
đai, Luật doanh nghiệp mà còn cả Luật xây dựng, Luật đầu tƣ. Đây là một vấn
đề mới nổi cộm và đang nhận đƣợc nhiều quan tâm của các chuyên gia, các
nhà lập pháp và xã hội. Khá nhiều bài viết, bài nghiên cứu, phân tích, đánh

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

giá các vấn đề có liên quan ở các mức độ và phạm vi khác nhau. Tuy nhiên,
các bài viết, bài nghiên cứu này hoặc chỉ mới phân tích, đánh giá riêng rẽ một
vài khía cạnh của quyền sử dụng đất trong các Khu cơng nghiệp trong đó có
bao gồm việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp; hoặc chỉ mới dừng
lại mang tính tổng hợp, nêu lên vấn đề.
Đáng chú ý có Luận văn Thạc sỹ Luật học của các giả Nguyễn Doãn
Cƣơng (2003): “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Khoa luật –
Đại học Quốc gia Hà Nội.
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014): “Quy
định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật
Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành”. Đây là một đề tài khá
phổ biến và đã, đang là vấn đề nhức nhối của từng đối tƣợng đƣợc sử dụng
đất. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp nói riêng và với các chủ thể đƣợc sử
dụng đất trong Khu cơng nghiệp nói chung cần một cơ chế đặc biết hơn mà
phạm vi luận văn của tác giả chƣa đề cập tới.
Luận văn Thạc sỹ Quản lý kinh tế của các giả Bùi Thi Hƣơng Giang
(2016): “Quản lý nhà nước đối với các Cụm Công nghiệp trên địa bàn tỉnh
Nghệ An”, Đại học kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội. Đề tài đã xây dựng
khái quát đƣợc các tiêu chí đánh gia hiệu lực QLNN với các CCN dựa trên
việc hệ thống hóa các lý luận về QLNN đối với các CCN. Tuy nhiên, đề tài
mới chỉ dừng lại ở việc hệ thống hóa các lý luận, và thực trạng trên địa bản
tỉnh Nghệ An chứ chƣa khái quát đƣợc phạm vi rộng hơn là Khu công nghiệp
và chỉ đi sâu vào vấn đề quản lý nhà nƣớc đối với các Cụm công nghiệp.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012):
“Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt
Nam”, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội nhƣng tác giả mới dừng lại ở
việc khái quát đƣợc các vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đề “giao đất, cho

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp”; chƣa nêu đƣợc rõ từng góc cạnh
của việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp, nhất là việc giao đất, cho
thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu; và hơn hết đó là nhiều nội
dung tác giả đƣa ra đã khơng cịn phù hợp với thời điểm hiện tại trong bối
cảnh có nhiều thay đổi về chính sách, quy định pháp luật và bản thân cơ cấu,
tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Lê Ngọc Đoàn (2016): “Pháp
luật về giao đất tại Việt Nam”, Trƣờng đại học Luật - Đại học Huế, tác giả
cũng đã khái quát đƣợc lý luận chung về pháp luật về giao đất, nhƣng mới chỉ
trên khía cạnh giao đất nói chung, chƣa có nhiều phần liên hệ thực tế và việc
thi hành pháp luật tại các cơ quan công quyền.
Luận án Tiến sĩ kiến trúc của tác giả Nguyễn Xuân Hinh (2003): “Quy
hoạch xây dựng và phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong thời kỳ đổi
mới” đã phân tích, đánh giá thực trạng phát triển các Khu công nghiệp Việt
Nam và đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm phát triển các khu công
nghiệp của Việt Nam trong thời kỳ đổi mới
Luận án Tiến sĩ kinh tế của tác giả Trần Ngọc Hƣng (2004): “Giải pháp
hoàn thiện và phát triển Khu công nghiệp ở Việt Nam” đã đƣa ra một loạt các
giải pháp hoàn thiện và phát triển các Khu cơng nghiệp ở Việt Nam, trong đó
các Khu cơng nghiệp quy mô nhỏ, các Cụm công nghiệp, Khu công nghiệp và
khu chế xuất.
Ngồi ra cịn có tài liệu trong các hội nghị, hội thảo chuyên đề về các
Khu công nghiệp nhƣ:
Trần Duy Đơng (2015): “Một số vấn đề về chính sách phát triển Khu
công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế theo Luật Đầu tư 2014 và định hướng
chính sách đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035” đăng trên Tạp chí Khu

cơng nghiệp Việt Nam, số tháng 7/2015 đã khái quát chính sách pháp luật

4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


hiện hành về Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; những ƣu điểm và
hạn chế trong quá trình xây dựng và phát triển Khu công nghiệp, Khu chế
xuất, Khu kinh tế; từ đó đề xuất định hƣớng phát triển Khu công nghiệp, Khu
chế xuất, Khu kinh tế đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035. Đây là một tài
liệu mang tính nghiên cứu cao và là một nguồn tƣ liệu tham khảo quan trọng
để phát triển nghiên cứu sâu hơn trong đề tài luận văn này.
Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
Việt Nam đƣợc tổ chức bởi Phòng Thƣơng mại và Công nghiệp Việt Nam
(VCCI) và Bộ tƣ pháp ngày 27/06/2018 đã lấy ý kiến về những bất cập, chồng
chéo, vƣớng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận
đất đai của ngƣời dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tƣ, sản xuất
kinh doanh và các ý kiến góp ý của các tổ chức nhƣ Tổng Hội Xây dựng Việt
Nam; tập đồn Cơng nghiệp viễn thơng qn đội Viettel; tập đồn điện lực
Việt Nam; tập đồn viễn thơng bƣu chính Việt Nam – VNPT. Đây là một tài
liệu hay, các bài tham luận mang tính khái quát cao, là một nguồn tham khảo
quan trọng để luận văn đƣợc hoàn thiện một cách sâu nhất có thể.
Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất
và bảo vệ môi trường trong các khu công nghiệp ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay” do bộ môn Luật Kinh doanh – Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
tổ chức, diễn ra ngày 16/11/2019 tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về Quyền sử

dụng đất trong Khu cơng nghiệp; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và
thực tiễn thi hành pháp luật về pháp luật quyền sử dụng đất trong Khu cơng
nghiệp từ đó chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam.

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn thực hiện các
nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau:
- Hệ thống hóa nhằm làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật
về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam;
- Đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các
Khu công nghiệp ở Việt Nam, chỉ ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về
quản lý nhà nƣớc, cơ chế chính sách trong vấn đề quyền sử dụng đất trong các
Khu công nghiệp ở Việt Nam;
- Đề xuất đƣợc những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật
về quyền sử dụng đất trong các Khu cơng nghiệp ở Việt Nam góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiến tới CNH-HĐH và hội nhập quốc tế
của Việt Nam.
4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu trong phạm vi đề tài luận văn Thạc sĩ là các quan
hệ pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp ở Việt Nam; hệ
thống các văn bản, quy định pháp luật về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp
và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

Trong khn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ, tác giả chỉ tập
trung đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất trong
các Khu công nghiệp ở Việt Nam kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Theo định nghĩa đƣợc đƣa ra trong từ điển tiếng Việt của Viện ngôn
ngữ học – Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phƣơng pháp là cách thức

6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


nhận thức, nghiên cứu hiện tƣợng của tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dƣới
dạng nhận thức chung nhất, phƣơng pháp đƣợc hiểu là phƣơng thức giúp tìm
hiểu sự vật, hiện tƣợng và quá trình. Trong bản Luận văn Thạc sĩ này, tác giả
sử dụng những phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp luận trong thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu Chủ nghĩa
duy vật lịch sử, các quy luật, nguyên tắc, phạm trù, khái niệm của triết học
duy vật biện chứng và triết học duy vật lịch sử
Nhƣ vậy, khi áp dụng phƣơng pháp luận vào nghiên cứu vấn đề
“Quyền sử dụng đất trong các Khu cơng nghiệp” địi hỏi:
Thứ nhất, vấn đề quyền sử dụng đất phải ở trong sự phát triển của nhà
nƣớc và pháp luật trong từng thời kỳ lịch sử. Vì thế khi nghiên cứu vấn đề
pháp lý về quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp cần gắn với các điều
kiện cụ thể, tức là phải cân nhắc tất cả những đặc điểm và điều kiện đặc thù
của sự tồn tại, phát triển của thực tiễn trong giai đoạn phát triển của nhà nƣớc,
của các quan hệ xã hội …
Thứ hai, vấn đề quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp phải đặt
trong mối quan hệ biện chứng với các yếu tố quy định chúng. Pháp luật quy

định về quyền sử dụng đất Khu công nghiệp phải đƣợc xem xét trong mối
quan hệ với cơ sở kinh tế - yếu tố quyết định nó, nhất là trong điều kiện nền
kinh tế thị trƣờng hiện nay thì càng phải chú ý tới mối quan hệ khơng thể tách
rời giữa sự phát triển của doanh nghiệp và sự phát triển của nền kinh tế.
- Phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá, so sánh, tổng hợp đƣợc
sử dụng để nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận chủ yếu của pháp luật về
quyền sử dụng đất Khu công nghiệp (Chƣơng 1), đồng thời để đánh giá đƣợc
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt
Nam, chỉ ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về quản lý nhà nƣớc, cơ chế
chính sách trong vấn đề quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Nam (Chƣơng 2) và đề xuất đƣợc những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện
pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu cơng nghiệp ở Việt Nam góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiền tới Cơng nghiệp hóa – hiện đại
hóa và hội nhập quốc tế của Việt Nam (Chƣơng 3).
- Phƣơng pháp nghiên cứu khảo sát thực tế đƣợc sử dụng để đánh giá
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp ở Việt Nam và đề
xuất phƣơng hƣớng hồn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất khu công
nghiệp ở Việt Nam.
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Là một cơng trình nghiên cứu khoa học về pháp luật quyền sử dụng đất
trong các khu công nghiệp ở Việt Nam, luận văn đóng góp đƣợc một số kết
quả nghiên cứu mới cơ bản nhƣ sau:
- Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về quyền sử
dụng đất khu công nghiệp và pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp

là một quyền tài sản mang tính đặc thù trong pháp luật về quyền sử dụng đất;
- Luận văn đã phân tích rõ vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất
trong các khu công nghiệp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh
giữa cơ quan nhà nƣớc với chủ thể sử dụng đất và giữa những chủ thể sử dụng
đất với nhau trong các khu công nghiệp ở Việt Nam;
- Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật về quyền sử
dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam và thực tiễn thi hàng, luận
văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế, làm rõ thực trạng pháp luật
về quyền sử dụng đất khu công nghiệp ở Việt Nam.
- Luận văn đã phân tích rõ định hƣớng hồn thiện pháp luật, đề xuất
một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất khu công
nghiệp ở Việt Nam;

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


7. Cấu trúc luận văn
Để ngƣời đọc có cách nhìn tổng quan nhất, ngoài phần Mở đầu, Kết
luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 03 chƣơng bao gồm:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất trong các khu
công nghiệp và pháp luật về quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở
Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu
công nghiệp và thực tiễn thi hành tại Việt Nam;
Chương 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử
dụng đất trong các Khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM
1.1. Một số vấn đề lý luận về khu công nghiệp và quyền sử dụng đất
trong các khu công nghiệp
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
Đất khu công nghiệp đƣợc định nghĩa là: Đất làm mặt bằng để xây
dựng các cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, cơng trình dịch vụ cho sản
xuất cơng nghiệp, kể cả các cơng trình hạ tầng thuộc phạm vi khu cơng
nghiệp đƣợc thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
[12, Phụ lục số 01 – Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tƣợng sử dụng
đất, loại đối tƣợng quản lý đất].
Nhƣ vậy, Quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp là quyền khai thác
các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh
doanh phi nơng nghiệp, xây dựng các cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp,
các cơng trình phục vụ cho sản xuất hàng cơng nghiệp và cơng trình hạ tầng
thuộc phạm vi khu cơng nghiệp.
Quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp đƣợc hình thành dựa trên cơ
sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai đƣợc thể hiện tại quyết định
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền hoặc phát sinh dựa trên quyết định thu hồi đất hoặc từ các giao
dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các giao dịch quyền sử
dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.2. Nội dung quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp
Ngồi các quyền chung của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật

Đất đai, Chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao đất,

10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và/hoặc
đầu tƣ vào sản xuất, kinh doanh trong khu cơng nghiệp có những quyền sau:
CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT
Nội
dung
Quyền

Giao đất có thu
tiền sử dụng đất

Thuê đất trả
tiền thuê đất
một lần cho cả

Thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm

thời gian thuê
Đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử Không đƣợc chuyển nhƣợng
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của quyền sử dụng đất.
mình gắn liền với đất
Tuy nhiên, khi chủ thể sử dụng
đất tạo lập tài sản hợp pháp,

đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Chuyển
nhƣợng

và tài sản khác gắn liền với đất
thì các chủ thể có thể chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhƣợng tài
sản gắn liền với đất

Tặng
cho

Cho
thuê

Chủ đầu tƣ có quyền tặng cho quyền Tặng cho tài sản thuộc sở hữu
sử dụng đất cho Nhà nƣớc; tặng cho của mình gắn liền với đất thuê,
quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân ngƣời đƣợc tặng cho tài sản
cƣ để xây dựng các cơng trình phục đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho
vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng thuê đất theo mục đích đã đƣợc
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất xác định;
theo quy định của pháp luật.
Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản Cho thuê tài sản thuộc sở hữu
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình gắn liền với đất thuê
theo quy định của pháp luật về

dân sự;

11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Đƣợc cho thuê Cho thuê lại quyền sử dụng đất
lại quyền sử theo hình thức trả tiền thuê đất
dụng đất, tài hàng năm đối với đất đã đƣợc
sản thuộc sở xây dựng xong kết cấu hạ tầng
hữu của mình trong trƣờng hợp đƣợc phép
gắn liền với đất đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng đối với đất khu

Cho
thuê lại

công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế.

Thế
chấp

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, Thế chấp tài sản thuộc sở hữu
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn của mình gắn liền với đất thuê
liền với đất tại các tổ chức tín dụng. tại các tổ chức tín dụng đƣợc
phép hoạt động tại Việt Nam
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng tài sản thuộc sở

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn hữu của mình gắn liền với đất

Góp vốn

liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh thuê; ngƣời nhận góp vốn bằng
doanh với tổ chức, cá nhân, ngƣời tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, cho th đất theo mục đích đã
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc đƣợc xác định.
ngoài theo quy định của pháp luật.

1.1.3. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp
Từ định nghĩa nêu tại mục 1.1.1.1, có thể xác định quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đất khu cơng nghiệp chủ yếu là đất sử dụng cho mục đích sản
xuất, kinh doanh
Đất khu công nghiệp đƣợc sử dụng để làm mặt bằng xây dựng các cơng
trình sản xuất hàng cơng nghiệp, các cơng trình phục vụ cho sản xuất hàng
cơng nghiệp và cơng trình hạ tầng (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho

12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


và nhà kho của Nhà đầu tƣ dự án trong khu công nghiệp) thuộc phạm vi khu
công nghiệp. Cơ sở vật chất kỹ thuật đƣợc xây dựng phục vụ cho các hoạt
động sản xuất kinh doanh, không phục vụ cho mục đích sinh sống của dân cƣ,
kể cả những ngƣời làm việc trong khu công nghiệp.
Thứ hai, chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp là các chủ thể kinh doanh
Chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp là các Tổ chức kinh tế, hộ

gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất, kinh
doanh trong khu công nghiệp, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh. Khu cơng nghiệp có những quy định bắt
buộc tn thủ đối với các chủ thể nhƣ doanh nghiệp, công ty thƣờng trú…
trong khu công nghiệp.
Thứ ba, đất khu công nghiệp được xác định ranh giới rõ ràng, phù hợp
với quy hoạch
Khu cơng nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng công
nghiệp, đƣợc tách riêng khỏi khu dân cƣ đƣợc quy hoạch thành một khu có
những quy định cụ thể về xây dựng các tòa nhà, nhà máy, cũng nhƣ các dịch
vụ: cơng trình cơng ích, viễn thơng, cảnh quan, hệ thống giao thông,…
Việc quy hoạch khu công nghiệp phải đảm bảo tổng thể và quy hoạch
chi tiết, đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về kỹ thuật và mơi
trƣờng nhƣ Bộ tiêu chuẩn về khí thải và tiếng ồn, Bộ tiêu chuẩn về cấp nƣớc
sinh hoạt và nƣớc thải, Bộ quy chuẩn về giới hạn ô nhiễm trong đất và chất
thải nguy hại…để đảm bảo an toàn, tránh các tác động tiêu cực đến sức khỏe,
bảo vệ môi trƣờng một cách tối đa.
Thứ tư, quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp có quy chế, phương
hướng riêng, khác với các loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh
doanh khác
Việc tập trung khu vực công nghiệp cũng giúp nhà nƣớc quản lý dễ

13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


dàng hơn, đƣa ra đƣợc các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tƣ, phát
triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trƣờng hiệu quả.
1.2. Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất trong

khu công nghiệp
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp
1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là một hệ thống
các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp sinh trong các hoạt động của
các chủ thể tham gia xây dựng, kinh doanh, đầu tƣ, sản xuất trong quy hoạch
khu công nghiệp liên quan đến quản lý, sử dụng đất. Pháp luật về quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp là một phần của pháp luật đất đai, quy định
cụ thể về quyền và nghĩa vụ của Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu cơng
nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tƣ, pháp luật thƣơng mại,
pháp luật quy hoạch, luật môi trƣờng, quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp
luật hình sự, quan hệ pháp luật hành chính và quan hệ quốc tế đặt trong một
ranh giới xác định là khu công nghiệp, phản ánh đƣợc sự phát triển của nền
kinh tế, xã hội.
Có thể định nghĩa khái niệm Pháp luật về quyền sử dụng đất trong các
Khu công nghiệp nhƣ sau: Pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp là tổng hợp những quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền với các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ trong sử
dụng đất khu cơng nghiệp và giữa các cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ
trong sử dụng đất khu công nghiệp với nhau.

14

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

i. Pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp là một bộ phận
không thể tách rời của pháp luật đất đai
Chủ thể của quyền sử dụng đất trong Khu cơng nghiệp chính là các bên
tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Nhà nƣớc, Tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ sản xuất,
kinh doanh trong khu công nghiệp.
Khách thể của quan hệ pháp luật về giao đất là toàn bộ khu đất xác
định, có ranh giới rõ ràng, đƣợc sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh
phi nơng nghiệp, xây dựng các cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, các
cơng trình phục vụ khu cơng nghiệp mà qua đó Nhà nƣớc đã thiết lập các chế
độ pháp lý nhất định.
Nội dung quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu cơng
nghiệp chính là các quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể quan hệ pháp luật
đất đai, nhƣng chủ thể ở đây có thể nhìn nhận một cách cụ thể hơn đó chính là
Nhà nƣớc và ngƣời đƣợc giao đất. Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời đại diện chủ
sở hữu về đất đai nên quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc rất đặc trƣng, trƣớc
hết vì Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền
năng đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Khác với Nhà nƣớc, chủ thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho th đất để
thực hiện dự án khu cơng nghiệp ngồi những quyền chung của ngƣời sử
dụng đất thì quyền và nghĩa vụ pháp lý của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao, cho
thuê đất đất sẽ đƣợc phân chia theo từng loại chủ thể nhƣ: tổ chức đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tổ chức đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất;
hộ gia đình, cá nhân; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi; doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ tại Việt Nam…

15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

ii. Pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp có mối liên chặt chẽ với
pháp luật về đầu tƣ, pháp luật thƣơng mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trƣờng
Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch, thành lập
khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu
nhà ở, công trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp phục vụ đời sống
ngƣời lao động làm việc trong khu công nghiệp đảm bảo bảo vệ môi trƣờng.
Các chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp là các chủ thể kinh
doanh đầu tƣ dự án vào khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh, vì vậy, pháp
luật về quyền sử dụng đất gắn bó chặt chẽ với pháp luật thƣơng mại và pháp
luật Đầu tƣ.
iii. Pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp gắn liền với sự
phát triển của kinh tế - xã hội
Khu cơng nghiệp đƣợc hình thành và phát triển gắn liền với công cuộc
đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nƣớc, xuất phát từ chủ trƣơng đúng đắn của
Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mơ hình mang tính đột phá trong
thu hút đầu tƣ, tăng trƣởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hƣớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Khu cơng nghiệp huy động đƣợc lƣợng vốn đầu tƣ lớn của các thành
phần kinh tế trong và ngoài nƣớc phục vụ sự nghiệp Cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nƣớc. Đặc biệt, khu cơng nghiệp, khu chế xuất có đóng góp khơng
nhỏ vào tăng trƣởng ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu
và sức cạnh tranh của nền kinh tế; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của
các địa phƣơng và cả nƣớc theo hƣớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa… Việc
phát triển các khu cơng nghiệp, khu chế xuất cũng đã góp phần quan trọng
trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập,

16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đời sống và trình độ của ngƣời lao động; góp phần tích cực vào bảo vệ mơi
trƣờng sinh thái.
1.2.2. Nội dung của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
1.2.2.1. Chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp
Chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp đƣợc chia ra bao gồm:
- Chủ thể đƣợc đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và
kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; và
- Chủ thể đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đƣợc chủ đầu tƣ cho
thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ
i. Chủ thể đƣợc đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Để đƣợc đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tƣ
cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực kinh nghiệm, năng lực tài chính để
thực hiện dự án xây dựng nhà xƣởng, kho bãi, văn phòng để cho doanh
nghiệp thuê hoặc bán và kinh doanh các dịch vụ cơng cộng, tiện ích khác
trong khu cơng nghiệp, có khả năng vận động, tiếp nhận dự án đầu tƣ vào
Khu công nghiệp trên cơ sở quy hoạch chi tiết và ngành nghề sản xuất đã
đƣợc phê duyệt.
Việc đầu tƣ xây dựng hạ tầng để cho thuê lại hoặc chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất đã đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung; Chủ đầu tƣ
đƣợc xác định giá cho thuê hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã đầu tƣ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung, giá cho thuê hoặc bán nhà xƣởng, kho bãi,
văn phịng và giá các loại dịch vụ cơng cộng, tiện ích khác.
Trƣờng hợp khu công nghiệp do BQL khu công nghiệp hoặc đơn vị sự
nghiệp công lập làm chủ đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì việc quyết
định cho thuê lại hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, giá cho thuê lại
hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, giá cho thuê hoặc bán nhà xƣởng,

kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ cơng cộng, tiện ích khác phải do

17

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


đơn vị có chức năng thẩm định giá thẩm định giá trị, báo cáo cơ quan có
thẩm quyền quyết định.
ii. Chủ thể đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đƣợc chủ đầu tƣ cho
thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ
Chủ thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đƣợc chủ đầu tƣ cho
thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ là các Nhà đầu tƣ thứ
phát bao gồm các Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đầu tƣ, kinh doanh trong
KCN. Nhà đầu tƣ thứ phát có quyền tự chủ đầu tƣ, kinh doanh, trừ trƣờng hợp
đầu tƣ, kinh doanh trong lĩnh vực cấm đầu tƣ theo quy định của pháp luật.
Nhà đầu tƣ thứ phát đƣợc thuê hoặc mua nhà xƣởng, văn phòng, kho
bãi xây sẵn trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu
kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh; sử dụng có trả tiền các cơng trình kết
cấu hạ tầng kỹ thuật, các cơng trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đƣờng giao
thông, cấp điện, cấp nƣớc, thốt nƣớc, thơng tin liên lạc, xử lý nƣớc thải, xử
lý chất thải và các cơng trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác trong khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế; và đƣợc chuyển
nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng nhà xƣởng, văn phịng và các cơng
trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất
đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
1.2.2.2. Quản lý nhà nước về đất Khu công nghiệp
Quản lý nhà nƣớc là một dạng của quản lý xã hội, mang tính quyền lực

nhà nƣớc, sử dụng quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh, duy trì và phát triển các
mối quan hệ xã hội theo mục tiêu đã xác định; đó là hoạt động đƣợc thực hiện
bởi toàn bộ các cơ quan trong bộ máy nhà nƣớc đƣợc đặt trong cơ chế “Đảng
lãnh đạo, nhà nƣớc quản lý, nhân dân làm chủ”.

18

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Với khái niệm đó, chúng ta hiểu rằng: QLNN đối với KCN là hoạt
động tổ chức và điều hành cơ quan hành chính nhà nƣớc đối với hoạt động
phát triển các KCN; là chức năng đặc thù của cơ quan hành chính nhà nƣớc
về kinh tế, thực hiện quyền lực nhà nƣớc tác động đối với quá trình hình
thành và phát triển KCN trên một phạm vi lãnh thổ nhất định của quốc gia,
thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch; ban hành và thực thi chính sách
pháp luật có liên quan KCN; đồng thời thanh tra, kiểm tra, giám sát và giải
quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình hình thành và phát triển KCN...
nhằm đạt đƣợc mục tiêu đã xác định cho sự phát triển KCN đáp ứng yêu cầu
của tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và mang lại lợi ích cho phát triển nền
kinh tế đất nƣớc nói chung và địa phƣơng nói riêng.
1.2.2.3. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật trong sử
dụng đất khu công nghiệp
Tranh chấp, vi phạm pháp luật trong sử dụng đất KCN những tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tƣ với Nhà đầu tƣ thứ phát, của Nhà
đầu tƣ thứ phát với nhau hoặc của Chủ đầu tƣ, nhà đầu tƣ thứ phát và một bên
thứ ba trong sử dụng đất Khu công nghiệp. Giải quyết tranh chấp, vi phạm
trong sử dụng đất KCN là một phần không thể tách rời của xử lý giải quyết
tranh chấp, vi phạm đất đai nói chung và do Luật Đất đai điều chỉnh.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua các hình thức sau:

- Tự hịa giải
- Hịa giải tại cơ sở: thì tranh chấp đất đai đƣợc hòa giải ở cơ sở do
Hòa giải viên hƣớng dẫn, giúp đỡ các bên đạt đƣợc thỏa thuận, tự nguyện giải
quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp.
- Giải quyết tại Tòa Án
1.2.3. Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
Hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp là
cơng cụ hữu hiệu nhất bởi nó là phƣơng tiện không thể thiếu, bảo đảm cho sự

19

LUAN VAN CHAT LUONG download : add