ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY ppt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM
KHOA

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Ngọc Hưởng
Nhóm thực hiện : Nhóm 1
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
Tp.Hồ Chí Minh, Ngày… tháng… năm 2013
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng số liệu
Bảng 2.1 : Sự chuyển nhượng dự án của các DN
Biểu đồ
Biểu đồ 2.1 : Thay đổi giá thứ cấp (theo quý)
Biểu đồ 2.2 : Biểu đồ số vốn FDI đầu từ vào BĐS.
Biểu đồ 2.3 : Tăng trưởng GDP Việt Nam
Biểu đồ 2.4 : Chỉ số CPI Việt Nam theo tháng
Biểu đồ 2.5 : Vốn FDI tại Việt Nam
Biểu đồ 2.6 : Tốc độ tăng trưởng GDP
Biểu đồ 2.7 : Chỉ số CPI theo tháng
Biểu đồ 2.8 : Doanh số bán lẻ
Biểu đồ 2.9 : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Biểu đồ 2.10 : Nguồn cung theo hạng ,Q2 2012
Biểu đồ 2.11 : Công suất thuê và giá thuê
Biểu đồ 2.12 : Hoạt động theo hạng,Q2 2012
Biểu đồ 2.13 : Nguồn cung tương lai
Biểu đồ 2.14 : Nguồn cung hiện tại,Q2 2012
Biểu đồ 2.15 : Công suất thuê và giá thuê
Biểu đồ 2.16 : Giá thuê trung bình theo loại hình

Biểu đồ 2.17 : Nguồn cung tương lai dự kiến
Biểu đồ 2.18 : Tổng quan thị trường, Q2 2012
Biểu đồ 2.19 : Thị trường sơ cấp,Q2 2012
Biểu đồ 2.20 : Thị trường thứ cấp, Q2 2012
Biểu đồ 2.21 : Nguồn cung tương lại
Biểu đồ 2.22 : Phân hạng nguồn cung ,Q2 2012
Biểu đồ 2.23: Hoạt động của văn phòng Hạng A
Biểu đồ 2.24: Hoạt động của văn phòng Hạng B
Biểu đồ 2.25: Dự án sẽ hoàn thành cuối năm 2012
Biểu đồ 2.26: Nguồn cung theo năm
Biểu đồ 2.27: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình
Biểu đồ 2.28: Giá thuê
Biểu đồ 2.29: Một số dự án hoàn thành năm 2012
Biểu đồ 2.30: Nguồn cung theo Quận ,Q2 2012
Biểu đồ 2.31: Cung mới theo Hạng, Q2 2012
Biểu đồ 2.32: Giá thứ cấp theo Hạng , Q2 2012
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản;
WTO Tổ chức thương mại Thế giới;
USD Đồng đô la Mỹ;
VND Đồng Việt Nam
TP Thành phố;
NĐ-CP Nghị định Chính phủ;
UBND Uỷ ban nhân dân;
IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ;
NPV Giá trị hiện tại ròng;
GDP Tổng sản phẩm quốc nội;
FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài;
XHCN Xã hội chủ nghĩa
VAT Thuế giá trị gia tăng

TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp
DN Doanh nghiệp
NHNN Ngân hàng nhà nước
VAMC Công ty Quản lý tài sản Việt Nam
TCTD Tổ chức tính dụng
DATC Công ty mua bán nợ
GPMB Giải phóng mặt bằng
N/A Chưa có thông tin
CPI Chỉ số giá tiêu dung
NHNNVN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
FDI Vốn đầu tư trực tiếp
NFA Hiệp hội Giao dịch Tương lai
GFA Tổng diện tích sàn
HMTC Công ty Quản lý Kinh Doanh Nhà Thành phố Hồ Chí Minh.
Q Quý
LỜI MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng
kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế
giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế
giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của
Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế
xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành
phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm
gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS
Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước
và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về
BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu
thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê được mọc lên ở các thành phố lớn vừa
đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh

quan đô thị khang trang sạch đẹp. Trong những năm gần có rất nhiều doanh nghiệp đã và đang tham
gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ.
Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn
vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường,
lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá
trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có
thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì
vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải
pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế
những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra. Mặt khác, nhiều
Doanh Nghiệp mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày đầu vài Doanh Nghiệp đã xác
định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh
chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định
hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS
để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải
pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay” là một điều rất cần thiết
cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHAM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh doanh BĐS
trong giai đoạn hiện nay thuộc các loại hình kinh doanh bất động sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp
siêu thị, khách sạn, văn phòng…
+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử
dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp,
phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao
cấp để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.

4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA TIỂU LUẬN
Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều
chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản. Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư
kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự
án. Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án
kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các
hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong giai
đoạn hiện nay. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án
kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay
5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
5.1 Tên tiểu luận :
“Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay”
5.2 Kết cấu tiểu luận :
Mở đầu:
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Hoạt động kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị và kết luận để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động
sản trong giai đoạn hiện nay.
Kết luận
Tài liệu tham khảo
CHƯƠNG I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao
động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và

những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời
với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân
sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là
BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS,
nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân
sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc
sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất
đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất
khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các
Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật
Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không
liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi
nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục
BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến

nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2 Đặc điểm của BĐS.
1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiêm.
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới
hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hang hoá BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v.
1.1.2.2 Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại
ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư
hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải
tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật
lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của
nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Tính tích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu
sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các
hoạt động khác.
1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông
thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán , thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thong thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu,
tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3 Phân loại BĐS.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba
loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại -
dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
 BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,
nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo
đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS.
1.2.1.1 Khái niệm về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thong hàng hoá.
Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên
cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
 Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của
thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.
 Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận
thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đếnchỗ
thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để
biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.
 Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường
theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.
 Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi
nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ
xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm
những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm
thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng
hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng

hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường
người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải
quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường
là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông
hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường
vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị
trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị
trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
1.2.1.2 Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu
về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và
BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó
vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên
cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn
ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung
gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS.
Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường
BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:
1.2.2.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi
là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai
đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai
đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự
bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải
doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp
độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác.
Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết
định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát
triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc
không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải
tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường
nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐSđều tuần tự
trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường
phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường
phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền

kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS
đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu
là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền
kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng
đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có
dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn
như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình
quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay
đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm.
Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu
kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2
năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác
được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác
nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
1.2.2.4 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động

mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và
điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta
do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và chothuê đất) là chịu tác động nhất bởi các
quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.2.2.5 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không
đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng
BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch
trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác
nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin
tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị
trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên
thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
1.2.2.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư
tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi
nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về
BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi
vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra

quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc
cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị
trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.2.7 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và
không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như hàng hoá
khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó,khi xem xét giá cả đất
đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định
trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
1.2.2.8 Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS.
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá
tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên,
đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá
khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần
phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với
giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân
đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả
thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm
nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng
thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng
cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất
nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu
quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ

dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do
vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải
pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng
(như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường BĐS rất cần có sự quản
lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về
BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường
BĐS. Vai trò của Nhànước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước
phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà
nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS.Nhà nước
quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những
khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các
thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS
theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế,
đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
1.2.2.9 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán trên thị
trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng
thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị
lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi
thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là những người
được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham
gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát
triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ
cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập.
Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức
tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho
vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
1.2.2.10 Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường
là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua

bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố
vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu
tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS
phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và
tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.2.3 Vai trò vị trí của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ
tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó
đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau:
1.2.3.1 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất vàtiêu dùng
BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt
động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện
vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt,
ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá
trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ
luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc
đẩy mạnh quá trình sản xuất.
1.2.3.2 Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trườngnhư: thị
trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động
qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và
đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường
khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng
hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương
ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự
phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi
phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước,

đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại
đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân
tộc.
1.2.3.3 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô,tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước
có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3
là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện
dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển
thông qua hoạt động thế chấp.
1.2.3.4 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh
và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở
thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một
tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hang cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ
cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
1.2.3.5 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ
đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu

đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ
chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc pháttriển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi
đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.6 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của
các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có
khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất
đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của
Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến
năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng
ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị
trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
1.2.3.7 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường
nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu
từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở,
bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng
của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2.3.8 Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân
dân.
Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Ở bất

cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định
xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn
đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó tác động xấu
đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do
đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị
trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp
phần làm cho xã hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm
qua ước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất
đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất
đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực. Thị trường BĐS phát triển buộc người
sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công
nghệ sản xuất.
Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân
dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui
chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn
ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội,
do đó, sự phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị
trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường
chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.3.9 Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất
cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan
hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, do đó,
từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ thống quản lý
đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà
còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về
BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.4 Phân loại thị trường BĐS.
1.2.4.1 Thị trường nhà ở và đất ở.

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá
BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và
các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS.
Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và
mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân được
chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là
mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà;
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền,
có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người
đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở mộtcách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở
bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời
điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ
với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề
quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai
đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ
và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS.
Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại
Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập
Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Sau đó lan rộng ra hầu
khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình
quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch
nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.

Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu
Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng
và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và
tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở
rộng thêm quyền năng cho người sử dụng đất và những thay đổi chính sách cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là
khởi điểm của thời kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành
phố thực hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị.
Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch.
Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước
quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị
trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát
triển. Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát kéo dài từ năm 2001 đến cuối năm 2003, khi dự thảo
Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường
BĐS. Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.
Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi động, thị trường cho
thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các
quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với
người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực
kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở mchưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người cho
thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.
1.2.4.2 Thị trường BĐS công nghiệp.
Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng vớicác chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài
và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường BĐS
công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu
công nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp

vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản
xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng
ngàn các doanh nghiệp cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà
xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và
nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công
nghiệp có phần ngược lại.
Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song
diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một
số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc
đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà
nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách
cho thuê đất, thong qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các
nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị
trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực
tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.
1.2.4.3 Thị trường BĐS trong nông nghiệp.
Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát
triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến
khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất
theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông
nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc
lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có
hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển
nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại.
Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa
mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng ven các khu đô thị,
các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch
BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp
mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát

triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông nghiệp ở
khu vực này còn bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở, đất ở và dịch
vụ.
1.2.4.4 Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ.
Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển
các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại
diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công
trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát
triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu
vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn
phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình
thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và
ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp
đến đầu tư, phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê
văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và
dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu
tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường này.
1.2.4.5 Thị trường thế chấp đất đai BĐS.
Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sử đổi năm 1998 và năm
2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu quyền sử dụng đất,
các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vay tổ chức tín dụng. Với những quy định đó,
thị trường thế chấp BĐS phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực
trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy
nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy
đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị sử
dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín dụng và người
sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia. Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong

những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất,
kinh doanh;
 Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu
thương mại, khu dân cư và nhà ở;
 Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
 Thừa kế quyền sử dụng đất;
 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất,
gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công
trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư
cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà
nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền sử dụng đất hợp
pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục vụ mục đích
chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch
trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường
này đang được các cơ quan chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ
thực hiệnc các dự án.
Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị trường thứ cấp.
Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi BĐS, nhưng hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất
đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp.

1.2.5 Sự phát triển của thị trường BĐS.
1.2.5.1 Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm,
khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa
cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại
các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà
nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê,cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do
các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định
về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua
bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Trước năm 1980, đất đai và BĐS được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau: Sở hữu
Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (kể cả các nhà tư sản dân tộc). Do tồn tại 3 hình thức sở
hữu khác nhauvề BĐS, nên BĐS vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình
thường. Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua
tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm”
về đất đai, BĐS mà không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất
để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước không thể kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát
triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hang hoá tiền tệ được phát triển rộng rải trong các quan hệ sử
dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước
đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên
cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị
trường BĐS. Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành
chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, các nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên đất bao gồm

nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người
có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh
doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép:
 Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang
thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
 Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chi nhánh công
ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo
đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng BĐS (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và
giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh.
Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng
có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS thế chấp để thu hồi vốn.
Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào
thực tiễn của thị trường BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở trên, thị trường BĐS đã hình thành, hoạt động và phát
triển như sau:
 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh.
Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp
vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, BĐS.

 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất
trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
có nhu cầu sử dụng đất, quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất
với nhau).
 Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển
nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu công công
nghiệp; cả nước hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng BĐS, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất
kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam
không ngừng tăng lên.
+ Bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo
chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận
thường được mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhưng Nhà nước chưa
quản lý được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn Ngân hàng có thể
thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quan trong các hoạt động
cho vay thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường BĐS, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường
BĐS ra đời và ngày một thêm đông. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh BĐS ở
nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và
đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nhiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao để cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và
dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có
nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang
thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bán BĐS, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây
dựng nhà ở hoặc nâng cấp nhà ở để bán.

+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các trung tâm
dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài
chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật
về đất đai, bất động; các tổ chức tư vấn và thông tin BĐS
+ Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng phát
triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thếchấp BĐS và cho vay
vốn để sản xuất kinh doanh.
1.2.5.2 Sự phát triển thị trường BĐS của một số nước trên thế giới
a. Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức.
 Khung pháp lý của thị trường BĐS:
Phát luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các công trình
xây dựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến pháp
nước này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng
được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nước
và không đi ngược lại với lợi ích xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng
quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối
đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền
(tiền thuê) bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp, khi hết
hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.
Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần. Thí dụ, người mua căn hộ trong một toà nhà thì được
sở hữu căn hộ và một phần diện tích trong khuôn viên của toà nhà đó. Phần diện tích đó được tính
theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích (nhưng không chỉ rõ vị trí, kích thước cụ thể) tuỳ theo
diện tích và vị trí không gian của căn hộ.
 Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS:
Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tượng cơ bản được thực hiện
giao dịch trên thị trường BĐS. Để đất đai có thể giao dịch được trên thị trường người ta thực hiện
các công việc sau:
+ Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm, gồm quy hoạch chi tiết và quy chế hướng dẫn xây dựng.
Quy hoạch sau khi đã được thông qua có tính pháp lý và không thể thay đổi. Trong quy hoạch có
hướng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm…

+ Xác định chủ sở hữu từng thửa đất từng bất dộng sản cụ thể là việc làm không thể thiếu được để
thị trường BĐS vận hành. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trường.
+ Nhà ở tập thể cũ (của Nhà nước) được giao cho chính quyền địa phương để bán cho người đang
thuê (đang ở) hoặc được giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có
chính sách hỗ trợ cho việc tư nhân hoá loại nhà này.
 Các bên tham gia thị trường BĐS:
Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức của hệ thống này,
pháp nhân, thể nhân, công dân. Mọi người đều có thể truy cập các thông tin vềhồ sơ địa bạ, sử dụng
các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Các thông tin về BĐS đều có tại hồ
sơ của mỗi BĐS. Các BĐS, nhà đất đều đăng ký với hệ thống địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và
địa bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ BĐS, chủ sở hữu, các quyền
năng, những hạn chế và những tồn đọng liên quan đến BĐS… Hồ sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ