Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Vinapol.DOC

MỤC LỤC
MỤC LỤC ............................................................................................... 1
LỜI MỞ ĐẦU ! ....................................................................................... 5
Chương 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN ......................................................................................................... 7
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CUỘC SỐNG: .............................................................................. 7
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: .................................................... 7
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG
XÃ HỘI ........................................................................................................ 9
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
..................................................................................................................... 11
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .................................. 11
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ..................... 11
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................ 12
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ......... 12
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN: .............................................................................................. 13
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
.................................................................................................................... 13
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ........ 14
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ... 14
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT
ĐỘNG SẢN: .............................................................................................. 15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài ........................................ 15
1.4.2.2 Ma trận đánh giá yếu tố bên trong: ........................................ 16
1.4.2.3 Ma trận SWOT ....................................................................... 17
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính ...................................................... 18

1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng ......................... 20
1.4.2.6. Các chiến lược cạnh tranh: ................................................... 23
1.4.2.6.1. Chiến lược chi phí thấp: ....................................................... 24
1.4.2.6.2. Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm: ..................................... 25
1.4.2.6.3. Chiến lược trọng tâm: .......................................................... 27
1.4.2.7. Các chiến lược chức năng trong doanh nghiệp: .................... 28
1.4.2.7.1 Chiến lược marketing : .......................................................... 29
1.4.7.2.2. Chiến lược nguồn nhân lực: .................................................. 31
1.4.2.7.3. Chiến lược nghiên cứu và phát triển: ................................... 33
1.4.2.7.4.Chiến lược sản xuất: .............................................................. 34
1.4.2.7.5 Chiến lược mua sắm và dự trữ: .............................................. 35
1.5. TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ..... 36
1.5.1. XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ............... 36
1.5.1.1. Tầm quan trọng của việc xác định mục tiêu chiến lược: ....... 36
1.5.1.2 Các loại mục tiêu của doanh nghiệp: ..................................... 36
1.5.1.3 Các nguyên tắc xác định mục tiêu: ......................................... 37
1.5.2.TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ... 37
1.5.3. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
.................................................................................................................... 40
1.5.3.1 Môi trường vĩ mô ................................................................. 40
1.5.3.2. Môi trường vi mô: ................................................................. 43
1.5.4. MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ DOANH NGHIỆP: ............................... 46
1.6. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN: ..................................................................................... 49
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.6.1. CÁC NHÂN TỐ KHÁCH QUAN: ................................................ 49
1.6.2. CÁC NHÂN TỐ CHỦ QUAN: ...................................................... 50
Chương 2:
THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 52

2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: ..... 52
2.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC, CHỨC
NĂNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: ........... 52
2.1.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức hành chính của công ty: ............................... 54
2.1.3. KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: ...................... 54
2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.1. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.3. ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL BẰNG MÔ HÌNH SWOT: ..................................................... 58
Chương 3:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 60
3.1. QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY: ................................................................. 60
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN VINAPOL: ....................................................................... 61
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 4:
KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN. .................................................................... 63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: ............................................ 64
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU !
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển khá mạnh và bền vững với tốc độ
tăng trưởng cao. Hàng loạt những sự kiện nổi bật diễn ra trên thế giới và trong
nước tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nước ta như Việt Nam gia nhập

WTO vào cuối tháng 12 năm 2006 làm nền kinh tế đã hoà chung nhịp với thế
giới và có rất nhiều thuận lợi, đưa Việt Nam trở thành địa điểm đầu tư hấp
dẫn trong khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hay sự kiện
Việt Nam được các nước trong khối Liên Hợp Quốc bầu chọn làm thành viên
không thường trực đã chứng tỏ sự tin tưởng của các nước bạn bè trên thế giới
với Việt Nam, tin vào nền kinh tế vững mạnh của Việt Nam và sự ổn định
chính trị của nước ta.
Với nền kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm năng và đang phát triển như hiện nay
thì đã, đang và sẽ có rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản vào thị
trường Việt Nam. Những loại hình đầu tư rất đa dạng như chung cư cao cấp,
văn phòng cao ốc cho thuê, khu trung tâm thương mại,... tạo ra động lực vô
cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay đổi bộ
mặt đô thị Việt Nam.
Sự đa dạng của các loại hình Bất Động Sản đã làm cho công việc quản lý
xây dựng khá khó khăn và cần một tiêu chuẩn về các quy trình xây dựng cụ
thể để áp dụng chung cho việc đầu tư xây dựng một Bất Động Sản hoàn thiện.
Khi có những điều lệ chung đó thì việc đầu tư kinh doanh Bất Động Sản được
quản lý khá thuận tiện và có lợi cho cả đơn vị đầu tư lẫn nhà quản lý, và đặc
biệt là thuận lợi cho sự quản lý chung của nhà nước.
Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Vinapol, được tìm hiểu và
thực hành những công việc liên quan đến quá trình đầu tư, em đã chọn đề tài
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghiên cứu là “Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần
Vinapol”
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Mục tiêu đề án cần thực hiện là đánh giá khả năng hiện tại của doanh
nghiệp, tìm hiểu các cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản tiến hành phân
tích. Từ đó lập chiến lược đầu tư bất động sản của công ty cổ phần Vinapol
trong 10 năm tới.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:

Đề tài nghiên cứu về lập chiến lược đầu tư bất động sản trong công ty cổ
phần Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của
chiến lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào
việc nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
 Nghiên cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu đã được thực hiện
trước đây, tư liệu trong và ngoài nước được tập hợp nghiên cứu tổng thể để
tìm hiểu về cơ sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất Động Sản
 Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua quá trình thực
tập tại công ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu các dự án khác trong khu vực
thành phố Hà Nội, việc các dự án được tiến hành triển khai hiện thực hóa
từng bước trong chiến lược đầu tư bất động sản
BỐ CỤC ĐỀ TÀI:
Chương 1: Cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại
công ty Cổ Phần Vinapol.
Chương 3: Lập chiến lược đầu tư mới trong giai đoạn 2010 – 2020 cho
công ty Cổ phần Vinapol
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các
công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở thành yếu tố có tầm

quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát
triển thị trường Bất Động Sản sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình
sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ
được nội dung của Bất Động Sản ta đi tìm hiểu khái niệm và đặc điểm của
Bất Động Sản;
Tại điều 181 bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản là các tài
sản không thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản là đất đai và
những vật thể cố định gắn với đất đai. Đó là những vật thể tồn tại trên đất và
chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch
chuyển sẽ bị hư hại về tính chất, công năng, hình thái,... hoặc tốn nhiều công
sức và chi phí như các công trình kiến trúc, các công trình lắp ghép,...”
Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, khái niệm về Bất Động Sản được định nghĩa như sau:
“Bất Động Sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể. Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương,...). Đất đai
đó phải được đo lường bằng giá trị.
 Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố định như nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học,...Các công trình
giao thông, nhà máy, xí nghiệp, công trình công nghiệp đường sá, cầu cống,...
 Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các
máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh gắn
liền với công trình. Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo lường và
lượng hoá thành giá trị như các công trình tôn giáo. Di tích lịch sử văn hoá,...
 Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình du lịch,
các công trình bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ,...”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau.

Tuy nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là quyền sử
dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình
thành, vận động và phát triển của thị trường Bất Động Sản. Hoạt động đầu tư
kinh doanh Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các
nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
* Các loại Bất Động Sản:
 Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
 Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan,
doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,...
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu
trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau
quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,...
 Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương
mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,...
 Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng
đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà nước quản lý và sử
dụng,...
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội, nó có
vai trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất đai nên nói
đến Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự vững
mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước.
Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với đời sống con
người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển

kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kì một ngành sản xuất
nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại
của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của
loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình giao
thông, công nghiệp, … Và cung cấp nguyên liệu cho nghành công nghiệp xây
dựng vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các
tiềm năng của tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về
đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi
vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy
vậy đối với từng nghành cụ thể của nền kinh tế quốc dân thì đất đai có vị trí
khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt, nó không
những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn
cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp
thức ăn cho gia súc, gia cầm, là nơi chuyển dần hầu hết tác động cuar con
người vào cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản
xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất, ruộng đất là tư liệu sản
xuất chủ yếu không thể thay thế được. Không có ruộng đất, không thể tiến
hành kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong
nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, nói đến
chủ quyền của một quốc gia là nói đến những bộ phận lãnh thổ, tỏng đó có đất
đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia thì trước hết phải tôn trọng lãnh
thổ của các quốc gia đó.
Nhà ở và các công trình kiến trúc được coi là Bất Động Sản là sản phẩm
của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn

cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang ngày. Với cách
tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công trình kiến trúc không
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chỉ là không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi trường sống, môi trường
lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Đối với mỗi quốc gia,
nhà ở và các công trình kiến trúc không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc
tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn
với điều kiện sống được cải thiện hiện đại, thì yêu cầu về nhà ở và các công
trình kiến trúc lại cao hơn và tiện nghi hiện đại hơn.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kì phát triển
của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế xã
hội và cả mỗi quốc gia.
Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc ta có
thể nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết của Bất
Động Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại
(Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích do nguồn
lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài chính
mạnh
- Hoạt động đầu tư bất động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời chính
vì vậy nó chịu ảnh hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời gian dài,
thời gian thu hồi vốn lâu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Phần lớn chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.

1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã chuyển kế
hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh
chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn
đến những dự báo về sự hình thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh,
sự biến động của thị trường ngày càng trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì
vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh
hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà
quản trị doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân
sự. Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “ Nghệ thuật phối hợp các lực
lượng quân sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh
nhằm chiến thắng kẻ thù”. Có rất nhiều định nghĩa về chiến lược, theo Fred
R.David thì chiến lược là những phương tiện đạt đến mục tiêu dài hạn, còn
theo Alfred Chadler thuộc đại học Harvard thì chiến lược là sự xác định các
mục tiêu cơ bản và lâu dài của một doanh nghiệp và là sự vạch ra một quá
trình hành động và phân phối các nguồn lực cần thiết để thực hiện mục tiêu
đó.
“ Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các
mục tiêu cơ bản mà doanh nghiệp phải đạt được và những phương tiện cần
thiết để đạt được mục tiêu đó”
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Chiến lược kinh doanh có vài trò vô vùng quan trọng trong hoạt động
của các doanh nghiệp, chúng ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi trên
khắp thế giới
Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách

nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với những áp lực ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra được những
quyết định chính xác, kịp thời, đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh
nghiệp.
Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sãn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế
của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Chúng ta có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc
lập “ Chiến lược” là điều cần thiết nó mang lại cho các doanh nghiệp sự chủ
động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp
phải trong suất quá trình kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực Bất Động Sản
một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh
vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư
lâu dài của lĩnh vực bất động sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất
động sản đầu tư bị lạc hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến lược
kinh doanh chúng đó là:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát
- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản có
một số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực đầu tư bất

động sản là lĩnh vực đầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị đầu tư là lớn.
Thời gian hoạch định chiến lược lâu dài, cần nhiều thời gian do đặc điểm
của thị trường bất động sản rào cản xuất nhập ngành lớn hơn các ngành khác.
Việc điều chỉnh chiến lược cũng đòi hỏi thời gian dài hơn. Tính chính xác và
chất lượng của việc hoạch định chiến lược khó cao hơn ngành khác vì thị
trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin hạn chế, không
chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như
pháp luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt cao…..
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Chúng ta có thể thấy rõ rằng vai trò cuả chiến lược đầu tư là tối quan
trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản chính vì vậy việc lập chiến
lược đầu tư cũng phải được tiến hành cẩn thận từng bước từng bước một tránh
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sai lầm trong quá trình triển khai. Để xây dựng một chiến lược đầu tư hiệu
quả chúng ta phải căn cứ vào 4 yếu tố chính:
- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp
- Tình hình kinh tế vĩ mô như chính trị, pháp luật, tăng trưởng……
- Tình hình thực tiễn thị trường, nhu cầu khách hàng, tình hình của các
đối thủ cạnh tranh….
- Năng lực của doanh nghiệp.
Tất cả các yếu tố này cần phải được nhận định rõ ràng, chính xác và nếu
trong quá trình thực hiện chiến lược mà có các biến động tác động lớn thì
chúng ta phải có sự điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp với mục tiêu đề ra.
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG
SẢN:
Xây dựng chiến lược được thực hiện trên cơ sở phân tích và đánh giá
môi trường kinh doanh, nhận biết những cơ hội và nguy cơ , điểm mạnh, điểm
yếu. Từ đó, xác định các phương án chiến lược để đạt được mục tiêu đề ra.

Công cụ chủ yếu được dùng hoạch định chiến lược là các ma trận đánh giá
các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh nghiệp, kết hợp được những điểm
mạnh, cơ hội và tránh được những thách thức cũng như hạn chế điểm yếu để
đưa ra những phương án chiến lược.
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài
Ma trận các yếu tố bên ngoài cho phép các nhà quản trị tóm tắt và đánh
giá các thông tin kinh tế, xã hội, văn hoá, chính trị, điều kiện tự nhiên, công
nghệ. Trong ma trận này tuân theo quy tắc sau:
- Tổng số các mức phân loại tầm quan trọng phải bằng 1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tổng số điểm quan trọng cao nhất mà doanh nghiệp có thể đạt được là 4
và thấp nhất là 1. Tổng số điểm quan trọng trung bình là 2.5. Tổng số điểm
quan trọng là bằng 4 cho thấy doanh nghiệp đang ở mức tốt đối với những cơ
hội và thách thức từ môi trường kinh doanh. Và nếu tổng số điểm là 1 thì
ngược lại doanh nghiệp đang ở mức không tận dụng được cơ hội và gặp khó
khăn trước thách thức.
Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài chủ
yếu
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
1 2 3 4
Liệt kê các cơ
hội và nguy
cơ chủ yếu từ

môi trường
bên ngoài
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1 (rất
quan trọng)
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4 là phản ứng tốt
3 là phản ứng trên trung bình
2 phản ứng trung bình
1 phản ứng ít
Nhân mức quan
trọng của yếu tố
đối với
ngành(cột 2) với
phân loại các
yếu tố đối với
doanh
nghiệp(cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.2 Ma trận đánh giá yếu tố bên trong:
Ma trận dùng để đánh giá các yếu tố bên trong nội bộ của doanh nghiệp
để tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của các bộ phận chức năng, đánh
giá được mối quan hệ giữa các bộ phận. Các yếu tố về nguồn nhân lực, tài
chính, khoa học kĩ thuật, marketing, cơ cấu tổ chức doanh nghiệp. Ma trận
cũng tuân theo những quy tắc giống với ma trận các yếu tố bên ngoài.

Ma trận sử dụng bảng:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bảng 1.2 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên trong doanh nghiệp
Các yếu tố
bên trong
doanh nghiệp.
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan trọng
1 2 3 4
Liệt kê các
điểm mạnh,
điểm yếu từ
bên trong
doanh nghiệp
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1(rất quan
trọng)
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung bình
2= phản ứng trung bình
1= phản ứng ít
Nhân mức quan

trọng của yếu tố đối
với ngành(cột2) với
phân loại các yếu tố
đối với doanh
nghiệp(Cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.3 Ma trận SWOT
Chiến lược kinh doanh được hình thành dựa trên cơ sở cơ hội, nguy cơ,
điểm mạnh, điểm yếu. Cơ sở để hình thành các ý tưởng chiến lược trên cở sở
cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu là ma trận thứ tự ưu tiên và bảng tổng
hợp phân tích và đánh giá môi trường bên trong doanh nghiệp. Những nhân tố
được sắp xếp theo trật tự được đưa vào các cột và hàng của ma trận này.
Bảng 1.3: Ma trận cơ hội – nguy cơ / điểm mạnh - điểm yếu (SWOT)
Ma trận SWOT
Những điểm mạnh (S)
Liệt kê những điểm mạnh
………………………
………………………
………………………
Những điểm yếu (W)
Liệt kê những điểm yếu
……………………….
……………………….
……………………….
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Các cơ hội (O)
Liệt kê những cơ
hội:
Chiến lược OS

Tận dụng những cơ hội và
điểm mạnh
Chiến lược OW
Tận dụng những cơ hội và khắc
phục những điểm yếu
Thách thức (T)
Liệt kê những thách
thức:
Chiến lược TS
Vượt qua thách thức, nguy cơ
tận dụng những điểm mạnh
Chiến lược TW
Tránh nguy cơ và tối thiểu hoá
điểm yếu
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB
Lao Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế cạnh
tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai trục cính,
trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong ngành và trục
hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp. Theo ma trận này, vị
trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết quả phân tích các điều kiện
môi trường vĩ mô và môi trường vi mô. Như vậy, ma trận này có thể coi là ma
trận tổng hợp kết quả của phân tích môi trường.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ nhất của ma trận chiến lược chính có
vị trí chiến lược tốt nhất, mức tăng trưởng của thị trường đang cao, công ty có
vị thế cạnh tranh. Các doanh nghiệp này có thể tập trung vào sản phẩm và thị
trường hiện tại, có thể kết hợp về phía trước, phía sau hay theo chiều ngang.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ hai cần phải thận trọng với chiến
lược hiện tại của mình. Mặc dầu công ty đang nằm trong ngànhcó mức tăng

trưởng cao nhưng khả năng cạnh tranh của công ty còn hạn chế. Công ty cần
phải xác định lại chiến lược hiện thời, và có những thay đổi thế nào để cải
thiện các hoạt động cạnh tranh của mình. Các công ty thuộc ngành có mức
tăng trưởng cao vì vậy chiến lược phát triển thường là lựa chọn đầu tiên. Tuy
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhiên, để tăng khả năng cạnh tranh, công ty nên kết hợp theo chiều ngang và
them nữa phải xem xét chiến lược loại bớt hay thanh lý có thể tập trung nguồn
lực.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ ba hoạt động trong ngành có mức
tăng trưởng chậm và khả năng cạnh tranh yếu. Những công ty này phải có
những thay đổi mạnh và nhanh chóng những tổn thất lớn. Trước tiên công ty
cần giảm tránh đầu tư, giảm chi phí trong lĩnh vực hiện tại, chuyển hoạt động
kinh doanh hiện thời sang lĩnh vực khác. Nếu thấy triển vọng xấu thì chọn
chiến lược loại bỏ bớt hay rút lui.
Các công ty ở góc phần tư thứ tư có vị thế cạnh tranh mạnh nhưng lại
thuộc ngành có mức tăng trưởng thấp. Những công ty này có thể áp dụng
chiến lược đa dạng hoá trong lĩnh vực còn nhiều tiềm năng. Họ có thể theo
đuổi thành công các chiến lược đa dạng hoá tập trung, theo chiều ngang hay
liên doanh, liên kết. Sau đây là mô hình chiến lược.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bảng 1.4: Các chiến lược lựa chọn ma trận chiến lược chính
Thị trường tăng trưởng nhanh chóng
Vị trí cạnh
tranh yếu Góc phần tư II
1. Phát triển thị
trường
2. Thâm nhập thị
trường
3. Phát triển sản
phẩm

4. Kết hợp theo
chiều ngang
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư I
1. Phát triển thị trường
2.Thâm nhập thị trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp về phía trước
5. Kết hợp về phía sau
6. Kết hợp theo chiều
ngang
7. Đa dạng hoá tập trung
Vị trí cạnh
tranh mạnh
Góc phần tư III
1. Giảm bớt chi tiêu
2. Đa dạng hoá tập trung
3. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
4. Đa dạng hoá liên kết
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư IV
1. Đa dạng hoá tập trung
2. Đa dạng hoá theo chiều
ngang
3. Đa dạng hoá liên kết
4. Liên doanh
Thị trường tăng trưởng chậm chạp

1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng
* Mô hình ma trận
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ma trận QSPM sử dụng các yếu tố đầu vào nhờ những phân tích ở giai
đoạn 1 và kết hợp của các phân tích môi trường kinh doanh để lựa chọn một
trong số các chiến lược đã đưa ra trong bước phân tích lựa chọn chiến lược
tổng quát. Ma trận QSPM là công cụ có thể cho phép đánh giá khách quan
chiến lược có thể thay thế dựa trên các yếu tố thành công chủ yếu bên trong
và bên ngoài đã được xác định cũng như công cụ phân tích việc hình thành
chiến lược khác. Dưới đây là mô hình cơ bản của ma trận QSPM
Bảng 1.5 : Ma trận QSPM
Các yếu tố chính Các chiến lược có thể lựa chọn
Phân
loại
Chiến
lược 1
Chiến
lược 2
Chiến
lược 3
Các yếu tố bên trong
1.Quản trị
2. Marketing
3. Tài chính/ kế toán
4. Sản xuất/ thực hiện
5. Nghiên cứu và phát triển
6. Các hệ thống thông tin
Các yếu tố bên ngoài
1. Kinh tế
2. Chính trị/luật pháp

3. Xã hội/văn hóa/dân số
4. Kĩ thuật
5. Cạnh tranh
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động-2002, trang 218)
* Các bước xây dựng ma trận QSPM
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bước 1: Liệt kê các cơ hội, nguy cơ và điểm mạnh, điểm yếu quan trọng
bên trong ở cột bên trái của bảng.
Bước 2: Phân loại các yếu tố quan trong và bên ngoài.
Bước 3: Nghiên cứu các ma trận ở giai đoạn 2 và xác định các chiến
lược có thể thay thế mà doanh nghiệp cần xem xét để thực hiện. Ghi lại các
chiến lược này trên hàng đầu tiên của ma trận QSPM.
Bước 4: Xác định số điểm hấp dẫn, đó là giá trị bằng số biểu thị tính hấp
dẫn tương đối của mỗi chiến lược trong nhóm các chiến lược có thể thay thế.
Bước 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn. Đó là số điểm hấp dẫn nhân với số
điểm hấp dẫn trong mỗi hàng.
Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn. Cộng tổng các số điểm hấp dẫn
biểu thị chiến lược nào là hấp dẫn nhất trong mỗi nhóm chiến lược có khả
năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới các quyết định
chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu bên
trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh đựơc những
nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là chiến
lược tốt nhất.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.2.6. Các chiến lược cạnh tranh:
Một doanh nghiệp muốn tồn tại, phát triển và xác định được vị thế của
mình trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải có những điểm nổi bật hơn so
với đối thủ. Những đặc điểm đó gọi là lợi thế cạnh tranh. Theo Michael
Porter, để tạo được lợi thế cạnh tranh cho mình, các doanh nghiệp có thể thực
hiện theo các phương pháp sau:
Thứ nhất, cung cấp những sản phẩm, dịch vụ tương đương nhưng có
mức giá thấp hơn, ýưc là sẽ sản xuất ở mức chi phí thấp hơn. Khi đó chi phí
được xem như là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp giảm giá để chiếm
lĩnh thị trường hoặc tăng lợi nhuận của mình nhờ sự chênh lệch lớn về chi phí
so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Thứ hai, Cung cấp các sản phẩm, dịch vụ khác so với đối thủ cạnh tranh.
Hướng tới sụ thoả mãn một cách đầy đủ các nhu cầu của khách hàng. Từ đó,
doanh nghiệp có thể tăng giá bán nhờ sự khác biệt hoá nhằm tìm kiếm them
lợi nhuận.
Cũng theo Michael Porter, doanh nghiệp có thể nhằm vào hai mục tiêu
thị trường. Hoặc là doanh nghiệp nhằm tới toàn bộ thị trường và chấp nhận
đối đầu với các đối thủ cạnh tranh, hoặc là doanh nghiệp lựa chọn một phân
đoạn thị trường.
Như vậy, để đương đầu với cạnh tranh doanh nghiệp có thể lựa chọn ba
kiếu chiến lược tổng quát: Chiến lược chi phí thấp( Cost leadership), chiến
lược khác biệt hoá(Diffrentiation) và chiến lược trọng tâm(Focus), ba kiểu
chiến lược này xuất phát từ mục tiêu kiểm soát thị trường của doanh nghiệp
cũng như mong muốn kiểm soát lợi thế cạnh tranh, được thể hiện thông qua
bảng sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bảng 1.6: Các loại hình chiến lược cạnh tranh
Chiến lược cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh
Chi phí Khác biệt

Mục
tiêu thị
trường
Toàn ngành Chiến lược chi phí thấp Chiến lược khác biệt hoá
Phân đoạn Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở chi phí thấp
Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở khác biệt hoá
1.4.2.6.1. Chiến lược chi phí thấp:
* Điều kiện áp dụng
Chiến lược chi phí thấp nên được áp dụng đối với các doanh nghiệp nếu
sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp trên thị trường có quy mô thực sự lớn và
có thể được chuẩn hoá, khi nhu cầu tiêu dùng các sản phẩm cùng loại không
quá khác biệt koặc nhu cầu tiêu dùng của xã hội có xu hướng co giãn theo giá
bán sản phẩm.
* Nội dung chiến lược
Chiến lược chi phí thấp dựa trên cơ sở lâu dài về phí, có thể do doanh
nghiệp có được thị phần cao, do mua được giá nguyên liệu rẻ, do thiết bị sản
xuất hiện đại. Doanh nghiệp theo chiến lược này không nhất thiết phải thực
hiện hạ giá bán mà với chi phí sản xuất thấp đó, doanh nghiệp sẽ có điều kiện
thuận lợi để tăng lợi nhuận hoặc dùng lợi nhuận còn lại đầu tư cho quảng cáo,
xúc tiến thương mại hay một số hoạt động khác.
Doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp thường không chú ý đến một
phân đoạn đặc thù mà hường tới tất cả các đối tượng khách hàng trên thị
trường.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Mục tiêu của chiến lược
Mục tiêu của doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp là phát triển
những năng lực mà cho phép doanh nghiệp tăng hiệu quả và giảm chi phí so
với các đối thủ cạnh tranh. Phát triển năng lực khác biệt trong quản lý sản

xuất và nguyên vật liệu là vấn đề cốt lõi để đạt được mục tiêu này.
* Ưu điểm và nhược điểm:
- Ưu điểm:
Doanh nghiệp có thể cạnh tranh được với các đối thủ trong ngành vì có
lợi thếc về chi phí thấp. Doanh nghiệp ít bị tác động khi các nhà cung cấp
tăng giá và khi khách hàng yêu cầu giảm giá. Hơn nữa, doanh nghiệp thường
có thị phần lớn.
Doanh nghiệp kinh doanh tương đối an toàn cho tới khi nào nó vẫn duy
trì được lợi thế chi phí của mình – và giá cả là chìa khoá để thu hút một đáng
kể số lượng khách hàng.
- Nhược điểm:
Doanh nghiệp có thể gặp phải những đối thủ cạnh tranh đang ngấm
ngầm sản xuất với chi phí thấp hơn và cạnh tranh trực tiếp, sẽ tạo ra một làn
song giảm giá và đưa đến sự sa sút trong hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp.
1.4.2.6.2. Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm:
* Điều kiện áp dụng
Doanh nghiệp có thể áp dụng chiến lược khác biệt hoá khi có các điều
kiện sau:
- Khi thị trường ít nhạy cảm với giá
Website: Email : Tel : 0918.775.368