Môi trường cạnh tranh ngành bất động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh 2010-2015.doc

Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát
triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền
kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời
cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập
kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy
luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay
đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất
động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản
dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị
trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên
nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường
khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển
tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt
được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng
hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro,
thách thức bên ngoài. Vì vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh
ngành bất động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh 2010-
2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì thời gian tìm hiểu ngắn
cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm
chúng em mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận
được hoàn thiện hơn. Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy.
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động

trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua
trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các
cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và
phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận
lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-
BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực
hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát
triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất
động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này
không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa
phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân
số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và
từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa
phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một
thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và
các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị
trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan
đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị
trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản
đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ.
Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc
ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn.

1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000
Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt
tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số
dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025.
Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển
thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu
tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại
Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ
thể, ngày 15/10, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc
A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ
phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện
Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ
chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức
giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn
31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng
A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so
với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự
báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại các
trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở
mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana
Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường
56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê trung

bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ
trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch
vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộ bán.
Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và
cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã
chính thức được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong tổng số
nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-
3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn hộ được chào bán.
Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án
với trên 22 ngàn căn hộ.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, Ủy ban nhân dân
thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60%
là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như
khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn
của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường
Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của
Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An
Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị
Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công
trình Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất
động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý
chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được bán ra.
Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra
nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6

tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để
bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà
Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom
Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô
thị mới Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn
ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành,
chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008.
Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao
dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia là do
nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức
quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không
nhiều.
Số liệu từDiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 40%. Tuy nhiên, lượng
giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho
biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn
vẫn không tăng lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế
nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát
triển, không hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo
tài chính quý III nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý
II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều
vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận
đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp trong lĩnh
vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt

hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong lĩnh
vực khác nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CP thủy sản số
4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh doanh căn hộ.
Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanh
nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài
chính, bất động sản như ACB, VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao
nhất là bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý quỹ
VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu
tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là
bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu
căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như
The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng
đế" của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh
giá nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều
đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị
trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ,
mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu
cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm,
đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ
tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM.
Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút được
thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ
năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI
trong năm 2007.

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một
yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi
hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam,
ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách
của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận
định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên quan ra
đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS,
hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày
càng thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư phải
có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh
nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án
khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có
các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn
thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở
như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ
dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu
ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một
phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động
được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn
của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được
thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19
của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn
ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và

việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong
cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành
khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng
phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào
ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả
thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách
hàng.
2. Phạm vi cạnh tranh.
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế,
các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu "bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và
nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các
DN BĐS trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các DN BĐS tại
TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4
DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất
Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp tác chỉ để triển khai
một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây
dựng các công trình đô thị và những hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác giữa các DN
BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ
như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực
hiện. Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và
cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng
lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức
cạnh tranh trước sự "tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn
đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ dàng
vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy
mô của phần lớn DN BĐS ở TP. HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang

lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu
quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị
Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những
thế mạnh riêng để kết hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên
doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnh của
từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị,
kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi
công. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự
án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều
khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và
nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có
nhiều DN BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước
vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây,
từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng -
Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt
trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân,
Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch
hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông
qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong những
doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy định pháp luật
của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh

doanh bất động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị lập sàn giao dịch
nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao
dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh
doanh hơn”, ông Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với thị trường văn phòng
cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90 USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá cho
thuê văn phòng lao dốc với tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu năm
2008. Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnh tranh trong mảng
này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đang
bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu
cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó. Đây là
một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công ty trong và
ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tập trung
ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào
hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào
thuê của tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý 2/2008 đến nay,
chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phòng tại TP.HCM đó là sự góp
mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với tổng diện tích sàn là 31.562m2 vừa đi vào
hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằm ngay ngã tư trung tâm với 2 mặt tiền là đường Lê Duẩn và Hai
Bà Trưng, cao ốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM lên trung bình 41,3
USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Các chủ cao ốc văn phòng khác đã tự tin để không giảm giá cho thuê văn phòng khi “nhìn” vào giá
cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để
cạnh tranh khách như thời gian ế ẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã
chững lại, không tiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng vẫn khá cao,
khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.

Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn
thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho
thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời
gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những yếu
tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm
trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu chững lại thì
riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất
cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%,
chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống đã
tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ
mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của
cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình khi đi
du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các món ăn
theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm khá
mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển
sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp
đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana

Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3
phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói
chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào
điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi
các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày. Ưu
điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch
vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên
ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ
mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý “ngại”. Với các
ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp
đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du
lịch thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn
hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên
doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị
trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc
gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về
nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an
toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp
với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham
gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.

Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận
tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản
thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt
khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt
động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức
bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập
trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc
có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy)
nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng
khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng
loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được

Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng
không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản
xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất
động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng
tương ứng.
cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn
thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho
thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời
gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những yếu
tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm
trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu chững lại thì
riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất
cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%,
chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống đã
tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ
mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của
cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình khi đi
du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các món ăn
theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm khá
mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển
sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp

đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana
Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3
phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói
chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào
điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi
các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày. Ưu
điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch
vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên
ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ
mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý “ngại”. Với các
ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp
đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du
lịch thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn
hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên
doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị
trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc
gia nhập thị trường.

Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về
nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an
toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp
với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham
gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận
tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản
thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt
khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt
động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức
bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập
trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc
có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy)
nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng
khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng
loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được
Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng
không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản
xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản
sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương
ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát
triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị
trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao
dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó
thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các
cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các
doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất
Lành, đã đưa
ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có diện tích 3,5 ha của
Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng khu căn hộ diện tích
nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận
địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy
hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9/2009 dự án mới
được "tạm khởi công".

Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng 16 ngày. Tính ra, theo
ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1 tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi phí
quản lý dự án bị "đội" lên do thời gian quản lý dự án bị kéo dài.
Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT tại Việt Nam,
thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy
hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy
hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm
những gì Nhà nước quy định".
Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối
đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo
tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can
thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động
sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có
vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời
gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó
làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi
một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm. Dự án này là dự
án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó
mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc
về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà
cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn
pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể
di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị

trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và
ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá
có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ
hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài
sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến
thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua,
bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi
giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt,
quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ
tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm
Mong muốn
Tỷ lệ
TUỔI
TRẺ TÀI
CAO
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32. - Lương khoảng 800-1.000 đô la
Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. - Đa phần chọn căn hộ có
diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.

5%
VÌ
TƯƠNG
LAI
CON EM
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con sau
này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho
những sản phẩm uy tín, an toàn
- Môi trường sống
- Uy tín của chủ đầu tư
15%
ĂN
NÊN
LÀM RA
- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi
trường. - Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông,
giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình.
18%
NGÔI
NHÀ
MƠ
ƯỚC
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng. -
Giá và phương thức thanh toánlà quan tâm hàng đầu
15%
KINH
DOANH

ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà. - Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
52%
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở sẽ
khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của
mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay,
sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung
bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội
tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến nay đã có
54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng
nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm
2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho
trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô
xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm
khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm
10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;
nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng
diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy
hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào
năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010
và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối

tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư
của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản
đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử
dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất
động sản là hàng hóa có giá trị lớn
ên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án
bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành
từ các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp ban
đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của
mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động
vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ cần nhà
để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng
vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường
BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở
thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài,
cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội buổi thảo đánh giá tác
động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và
vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù
còn nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt
Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng
giám đốc Tập đoàn bất động sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ
ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số

minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch! Những cam kết về
tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện
phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung tâm và cá
nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển để đáp ứng
nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông Hưng
nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu
hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời
điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên
115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng
chục dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến
hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản
Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ rõ những
yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo GS. TSKH
Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh khá mạnh với
những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ phần. Từ đó, diện mạo của thị trường
bất động sản cũng đã được điều chỉnh theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên
xuống của thị trường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây đã không còn phù
hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa
thị trường này và thị trường tài chính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều bước thăng - trầm
và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm
giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước. Việc

các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc
Chính phủ công bố các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ
hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn
hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong năm
2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã
rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống còn
60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn
phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng
của suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương
ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng. Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn
phòng và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là
xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ
của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo
báo cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng nhất thế
giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các doanh nghiệp lại
đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong
thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150
USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi động.
Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để

mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp
bất động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn từ
nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như
Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm
thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009.
Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi Tp.HCM
quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây
dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở
đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong
ngành nhận định, tình hình năm 2009 có thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn
đầu tư trực tiếp
nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ trợ lãi
suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường
VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ
mịt. Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi nào thị trường sẽ
phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung của ngành. Năm 2008, mặc
dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành
quả này rõ ràng thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành
lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm
2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống
còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường. Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn
chủ sở hữu từ mức 0.7 của năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm
tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh đang gặp khó khăn, việc
gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên thị trường

chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%,
cao hơn mức 67% của toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn có một vài điểm sáng. Với
kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công ty sau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội đầu tư
trong năm 2009: TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấn tượng trong
quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 104 tỷ đồng. Doanh số cả năm
của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhận sau thuế đạt 199 tỷ đồng, lần lượt tăng 2.2 lần và 15% so với
năm 2007. Với kết quả này, TDH dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng. Các chỉ tiêu sinh lợi của
TDH cũng rất khả quan. Cụ thể, ROEA là 22.62% và ROAA là 15.6%.
Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển quyền sử dụng đất tại dự
án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B, 229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất nền dự án Bình
Chiểu; và nguồn thu từ dự án Bình An, An Phú.
Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu và lợi nhuận cao khi còn một
số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120 tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90 tỷ đồng
doanh thu từ chợ đầu mối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanh
Cantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bán dự án chung cư Trường
Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nên công ty sẽ có thêm nguồn thu mới trong năm
2009. Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664. HAG: CTCP Hoàng Anh Gia Lai là
doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn trong ngành bất động sản nhưng vẫn duy trì khả năng sinh lợi
khá cao. Năm 2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là 21.41% và 10.07%. HAG cũng là
doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh số (22.98%) và lợi nhuận (18.61%). Lợi
thế kinh doanh của HAG chính là mô hình tập tập đoàn đã giúp HAG giảm được giá thành xây dựng.
Các nguyên liệu như đá, gỗ, kính xây dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong tập đoàn cung
cấp cộng thêm nhiều khu đất đã mua với giá rẽ nên HAG có thể giảm giá thành để cạnh tranh. Trong
tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ trong giới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ Hoàng Anh River
View (tại phường Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuối năm
2007 xuống còn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650 tỷ đồng nên hoàn toàn có
đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới. Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu của

HAG vẫn chưa hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy nhiên, nhà
đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm của
những người muốn mua nhà đang được tích góp nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu
về không gian sống tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách gần đây
và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của
Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại
các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người
vào năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ đô la
chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước
tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động
sản trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở Việt
Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng
và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường thế chấp. Mặc dù lãi
suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn
mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn
ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để mua

nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trường tài chính đang nóng lên
trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực cho Chính phủ trong việc kiểm soát lạm phát. Do đó
mà người mua để ở hay để đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra khi tăng lãi
suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu cầu.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị trường chứng khoán đang
hồi phục nhanh chóng trong quý 2/2009 và có thể đến hết năm vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào
thị trường bất động sản trễ hơn so với dự kiến.
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất
động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời
gian tối đa là 50 năm.
Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 của
luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày
01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một số cơ chế, chính sách
về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhập thấp theo đó :
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hành đến hết
ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại
học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề…
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư,
kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu
nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ.
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua
thị phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty.
Thị phần càng lớn công ty càng mạnh – xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt khác, vị thế cạnh tranh
càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về nghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu

biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được.
Nói chung, công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ có vị thế
cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện thực lực
và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của
khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết
phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗi doanh nghiệp,
không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh
nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động
trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên
trong doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng với các đối tác
cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải
tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt
hơn các đòi hỏi của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh tranh.
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy đủ tất cả những yêu
cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần
đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh
mà mình đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh và điểm yếu
bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của doanh
nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin…Tuy
nhiên, để đánh giá năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố
phản ánh năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện việc đánh giá
bằng cả định tính và định lượng.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong
ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh
nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên
trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Bình
Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình, Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế cạnh tranh
của một số đối thủ cạnh tranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như là công ty
Vạn Phát Hưng, công ty Hòa bình.

CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG.
Vị thế cạnh tranh của công ty.
Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tu và
kinh doanh địa ốc tại Việt Nam, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án kinh
doanh nhà ở, các khu đô thị mới. Trong hơn 10 năm hoạt động, công ty đã đầu tư và kinh doanh
thành công nhiều dự án địa ốc lớn trên địa bàn Tp.Hcm như dự án khu dân cư Phú Thuận, dự án Tân
Kiểng, khu dự án cao cấp Phú Mỹ...
So với các công ty khác thì công ty cổ phần Vạn Phát Hưng có nhiều lợi thế về số lượng, các
dự án địa ốc được triển khai tại các địa bàn và khu vực có tiềm năng phát triển tốt trong một vài năm
tới như quận 7, quận 2 và huyện Nhà Bè. Bên cạnh đó, để đầu tư cho chất lượng của các dự án địa ốc
của mình và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Công ty đã thuê các nhà thiết kế chuyên
nghiệp và có uy tín của nước ngoài, mời các nhà thầu xây dựng nước ngoài có chất lượng và nhiều
kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng các dự án bất động sản trên thế giới.
Uy tín: Theo kết quả nghiên cứu hành vi khách hàng được tổ chức mỗi 6 tháng
tại Vạn Phát Hưng, có đến 95% khách hàng được phỏng vấn cho biết rằng họ đã quan tâm và chọn
mua sản phẩm công ty vì sự tin tưởng vào uy tin của công ty thể hiện qua việc thực hiện đúng các
cam kết với khách hàng về chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện. Uy tín Vạn Phát Hưng đã được
khách hàng khảng định niềm tin trong nhiều năm qua.
Thương hiệu sinh lợi: Các sản phẩm do Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư là các
sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng, để thực hiện được điều này, bên cạnh
việc đầu tư vào thiết kế, chất lương thị công, các tiện ích trong các dự án, công ty còn xác lập những
kế hoạch kinh doanh và bán hàng có quan tâm lợi ích khách hàng.
Am hiểu thị trường và mong muốn của khách hàng Việt Nam: Với 10 năm hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản, những thành viên sáng lập và đội ngũ nhân viên Vạn Phát Hưng đã
tích lũy cho mình những kinh nghiệm quý báu về thị trường, các mong muốn của khách hàng, nhà
đầu tư cũng như văn hóa người Việt Nam thể hiện qua không gian sống và nhu cầu cụ thể trong ngôi
nhà mới của mình. Đây là thế mạnh cạnh trang giúp cho VPH thiết kế và bán hàng rất tốt. Nó cũng
giúp cho đội ngũ nhân viên bán hàng có cách tiếp cân hài hòa và thuyết phục khách hàng nhanh hơn.
Trách nhiệm với cộng đồng xã hội: Một trong những chiến lược định hướng
của VPH là mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng thể hiện qua việc xây dựng các khu dân cư mới,

hiện đại góp phần vào sự phát triển xã hội. Công tác chăm lo đời sống của những thành phần xã hội
gặp khó khăn bằng các hình thức từ thiện đã và đang được công ty thực hiện trong nhiều năm qua.
Nhờ những nổ lực này mà công ty đã gặt hái được nhiều thành tích tiêu biểu nhất là bằng khien giấy
chứng nhận cho các đóng góp xã hội và cách giải thưởng do người tiêu dung bình chọn. Hình ảnh
công ty trước công chúng ngày càng đẹp, hài lòng khách hàng.
Nguồn nhân lực chuyên nghiệp và vững chuyên môn: VPH là một tập thể
những nhà quản lý chuyên nghiệp và đầy kinh nghiệm, có tâm huyết hướng đến việc nâng cao chất
lượng cuộc sống cho các cư dân đô thị tại VN. Nguồn nhân lực tại công ty làm việc với tất cả năng
lực,sự trung thực và hết mình cống hiến cho các dịch vụ xã hội. Công ty thường xuyên giáo dục nhân
viên biết tự rèn luyện ngày càng giỏi hơn, đoàn kết hơn để xuất sắc hoàn thành công việc được giao
Không ngừng cải tiến chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Luôn luôn đưa ra
những thiết kế mới, độc đáo đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này được chứng minh qua các dự án
của VPH, điển hình như dự án khu công nghiệp Phú Mỹ
: công ty sử dụng thiết kế của Singapore, mang lại cho dân cư một cách sống mới, hưởng thụ nhiều
tiện ích như những dự án nhà ở tại Singapore. Công tác chăm sóc tư vấn và giải quyết khiếu nại của
khách hàng cũng được công ty quan tâm đầy đủ, kịp thời, có chiều sâu. Khách hàng cảm thấy tự hào
khi ở tại căn nhà, căn hộ do VPH đầu tư. Họ tiếp tục mua và giới thiệu cho bạn bẻ gần xa…đón mua
những sản phẩm của VPH. Sau năm 2010, VPH sẽ phát triển các địa ốc khác như văn phòng cho
thuê, thương mại, bệnh viện, trường học, các trung tâm giải trí, thể dục thể thao.
Như vậy trên thị trường bất động sản, VPH đã đươc thừa nhận là một thương hiệu phát triển địa ốc
có tiếng nhờ vào thiết kế ưu việt, dự án chất lượng cao, môi trường sống tốt và đảm bào tiến độ xây
dựng, giao hàng
CÔNG TY CP XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC HÒA
BÌNH.
Vị thế cạnh tranh của Công ty
Mặc dù mới chính thức thành lập từ tháng 12 năm 2000 nhưng Hòa Bình đã khẳng định được
vị thế của mình trên thị trường. Công ty là một trong những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và hoạt
động tương đối hiệu quả trong ngành xây dựng. Theo số liệu từ thống kê, Trong năm 2005, doanh
thu của Hòa Bình là 133,3 tỷ (tăng 36,3% so với năm 2004), và gấp gần 10 lần so với mức bình quân
ngành.

Về uy tín: Trong ngành xây dựng, có thể khẳng định Hòa Bình là một trong
những công ty rất có uy tín . Thương hiệu Hòa Bình có thể chưa được nhiều người biết bằng một số
tổng công ty xây dựng lớn của Nhà nước nhưng Hòa Bình được xã hội đánh giá rất cao bởi sự tín
nhiệm của rất đông đảo khách hàng, đặc biệt là những khách hàng có yêu cầu khắt khe nhất về chất
lượng kỹ mỹ thuật, tốc độ thi công, mức độ an toàn và sự yên tâm về chi phí đầu tư cho công trình
điều này được thể hiện qua sự khen ngợicủa những khách hàng giành cho Hòa Bình như: DANAO
International Holdings Ltd, TECASIN Business Center, RIVERSIDE, WESTMOUNT CO. LTD,
FISHERIES ENGINEERING Co.,Ltd., TRANSFIELD, TOA Corporation, FUJITA Corporation,
DELTA JUICE Company Vietnam Ltd, POSEC – Posco Engineering & Construction Co.,Ltd,
HUHTAMAKI (Vietnam) Ltd., Tổng Công Ty Xây Dựng Hà Nội, Tổng Công Ty Xây Dựng Sài
Gòn, v.v… Chính uy tín này đã đem lại cho Hòa Bình ưu thế trong công tác đấu thầu các công trình
xây dựng lớn, đặc biệt là của các chủ đầu tư nước ngoài.
Về khách hàng: Hòa Bình đã trở thành đối tác tin cậy và tín nhiệm của nhiều
công ty lớn trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh địa ốc đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài như:
Công ty Liên Doanh KTOM (Liên doanh của bốn tập đoàn xây dựng lớn của Nhật gồm: Kajima,
Taisei, Obayashi, Maeda ), Công ty Sino – Pacific , Indochina Resort, Công ty Posco Engineering &
Construction,
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng v.v…
Về quản lý: Song song với kinh nghiệm thực tế làm việc với các đối tác nước
ngoài, ngay từ thời kỳ đầu hoạt động, Hòa Bình cũng đã rất tích cực nghiên cứu học hỏi nâng cao
trình độ quản lý, áp dụng hệ thống quản lý khoa học, tiên tiến và có tính chuyên nghiệp cao mà điển
hình là hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001 - 2000. Hàng năm các báo cáo tài chính của Hòa Bình
đều được kiểm tra đánh giá bởi các nhà kiểm toán chuyên nghiệp được Ủy ban Chứng khoán Nhà
nước công nhận. Hòa Bình luôn bảo đảm tình hình tài chính lành mạnh và khả năng thanh toán của
mình, chính vì vậy mà Hòa Bình đã được Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh
TP.Hồ Chí Minh đánh giá cao và xếp loại DOANH NGHIỆP A* (là hạng cao nhất về uy tín của
doanh nghiệp đối với ngân hàng và là doanh nghiệp xây dựng duy nhất được ngân hàng xếp hạng
này). Về nguồn nhân lực: Hòa Bình là một công ty xây dựng có ban lãnh đạo uy tín, đội ngũ cán bộ
quản lý, cán bộ kỹ thuật có trình độ, kinh nghiệm và giỏi ngoại ngữ; đội ngũ công nhân có tay nghề
cao; lực lượng thầu phụ hùng hậu ở tất cả các ngành nghề chuyên môn đã gắn bó với công ty qua

nhiều năm hoạt động. Sự tập trung và thống nhất quản lý nguồn nhân lực này là một lợi thế khá
lớn của Hòa Bình so với các công ty xây dựng khác. Bằng môi trường làm việc tốt và chế độ đãi ngộ
nhân tài phù hợp, nhiều năm qua Hòa Bình không bị hiện tượng chảy máu chất xám mà ngược lại thu
hút nhiều nhân tài đến với Công ty. Với nguồn nhân lực giàu kinh nghiệm và tràn đầy nhiệt huyết
này, Hòa Bình
Hoàn toàn có thể triển khai những chương trình nâng cao năng lực cạnh tranh của mình một cách
toàn diện và thực hiện thành công chiến lược phát triển của mình.
Về công nghệ: Hầu hết những khách hàng và đối tác của Hòa Bình là các nhà
đầu tư, các nhà thầu chính, các nhà tư vấn, thiết kế đến từ khắp năm châu. Qua thực tế làm việc với
các đối tác nước ngoài đó, Hòa Bình đã nắm bắt được những công nghệ và phương thức quản lý xây
dựng tiên tiến của nhiều nước trên thế giới như công nghệ Top – down, Diagram Wall v.v... Có thể
nói, hiện Hòa Bình đang nắm vững những công nghệ thi công tiên tiến nhất từ công tác nền móng,
kết cấu bêtông cốt thép đến các công tác hoàn thiện và thi công điện nước, trang trí nội thất cũng như
nắm vững quy trình thi công lắp đặt các vật liệu kỹ thuật như vật liệu chống thấm, vật liệu cách âm,
cách nhiệt, chống trượt...
Về văn hóa doanh nghiệp: Là một công ty có bề dày lịch sử trong việc xây
dựng một nền văn hóa doanh nghiệp mang tính nhân bản cao, Hòa Bình đã xây dựng được một môi
trường làm việc vui vẻ, trong sạch, lành mạnh, có tính tự giác và kỷ luật cao. Mọi thành viên của Hòa
Bình đều xem trọng đạo đức, lương tâm nghề nghiệp và ý thức trách nhiệm cao đối với cộng đồng.
Trong suốt 19 năm hoạt động, Hòa Bình nổi tiếng là lò luyện nhân tài và để tiếp tục phát triển, nâng
cao sức cạnh tranh trong các lĩnh vực đang hoạt động Hòa Bình bảo đảm thực hiện thật tốt những sứ
mệnh, chính sách, mục tiêu cũng như hoàn thiện các cơ chế, chính sách đào tạo và đãi ngộ nhân tài
của mình, tiếp tục xây dựng một nền văn hoá doanh nghiệp kết hợp một cách hài hòa tinh hoa, kiến
thức của nhân loại, văn hoá dân tộc và cả truyền thống tốt đẹp của gia đình (của những cổ đông sáng
lập). Văn hóa Hòa Bình có nhiều điểm đặc sắc và có thể nói đã thấm sâu vào máu thịt của từng
CBCNV. Về nguồn cung cấp vật liệu:
Bên cạnh khoảng 100 nhà cung cấp chiến lược Hòa Bình còn có danh sách trên 1000 nhà cung cấp
các sản phẩm xây dựng bao gồm vật liệu và máy móc thiết bị thi công trong đó có cả những nhà xản
xuất mà Hòa Bình có thể mua trực tiếp với những ưu đãi về giá cả và các điều kiện thanh toán.Năm
nay thì Hoà Bình đã xếp vị trí 307 trên 500 doanh nghiệp tư nhân có doanh thu cao nhất Việt Nam.

2. Dự đoán biện pháp cạnh tranh
Sau khi xác định vị thế cạnh tranh của các đối thủ, ta sẽ dự đoán những biện pháp cạnh tranh
của những đối thủ ấy. Việc này vô cùng quan trọng, vì thế nên chúng ta cần làm thật thận trọng. Nếu
dự đóan sai thì chiến lược tiếp theo của chúng ta cũng sẽ không chính xác, điều này có thể dẫn đến
thất bại cho công ty.
Những mục tiêu và các mặt mạnh/ yếu của một đối thủ cạnh tranh góp
phần rất lớn vào việc chỉ rõ những biện pháp và phản ứng của họ đối với những
biện pháp của công ty như giảm giá tăng cường khuyến mại hay tung ra sản phẩm mới. Ngoài ra, mỗi
đối thủ cạnh tranh còn có một triết lý nhất định về việc kinh doanh, một nề nếp văn hóa nội bộ nhất
định và một số niềm tin chủ đạo nhất định. Cần phải hiểu một cách sâu sắc toàn bộ ý đồ của một đối
thủ cạnh tranh nhất định thì mới có thể dự đoán được cách đối thủ có thể hành động.
Sau đây là những cách phản ứng phổ biến của các đối thủ cạnh tranh:
1. Đối thủ cạnh tranh điềm tĩnh:
Một số đối thủ cạnh tranh không phản ứng nhanh hay mạnh đối với biện pháp của một đối thủ
nhất định. Họ có thể cảm thấy khách hàng của mình là những người trung thành; họ có thể vắt sữa
doanh nghiệp; họ có thể chậm phát hiện ra biện pháp đó; họ có thể thiếu kinh phí để phản ứng. Công
ty phải cố gắng đánh giá những lý do tại sao đối thủ lại có hành vi điềm tĩnh.
2. Đối thủ cạnh tranh kén chọn:
Đối thủ cạnh tranh có thể chỉ phản ứng với những kiểu tấn công nhất định mà không có phản
ứng gì với những kiểu tấn công khác. Họ có thể phản ứng với việc tăng chi phí quảng cáo, vì nghĩ
rằng nó ít đe dọa. Khi biết được những phản ứng của một đối thủ cạnh tranh chủ chốt thì công ty sẽ
có những căn cứ để hoạch định hướng tấn công khả thi nhất.
3. Đối thủ cạnh tranh hung dữ:
Công ty này phản ứng mau lẹ và mạnh mẽ với mọi cuộc đột kích vào lãnh địa của mình. Đối
thủ cạnh tranh hung dữ luôn cảnh báo rằng, tốt nhất là các công ty khác đừng nên tấn công, vì người
phòng thủ sẽ chiến đấu đến cùng. Tấn công một con cừu bao giờ cũng tốt hơn là tấn công một con
cọp.
4. Đối thủ cạnh tranh khôn ngoan:
Có một số đối thủ cạnh tranh không để lộ ra một cách phản ứng nào có thể đoán trước được.
Như đối thủ cạnh tranh có thể trả đũa hay không trả đũa trong một trường hợp cụ thể nào đó, và

không có cách nào đoán trước được điều đó căn cứ vào tình trạng kinh tế, quá trình lịch sử, hay bất
kỳ điều gì khác nữa.Hiểu rõ được những vấn đề này, kết hợp với việc phân tích mục tiêu và mặt
mạnh yếu của từng công ty, ta có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán những phản ứng, biện pháp
cạnh tranh, từ đó ta sẽ có thể đưa ra bước đi tiếp theo phù hợp.
* Cạnh tranh sản phẩm: là tổng thể những chỉ tiêu, thuộc tính của sản phẩm
thể hiện mức độ thoả mãn nhu cầu trong những điều kiện xác định phù hợp với
công dụng của sản phẩm.
Hiện nay, chất lượng sản phẩm đã trở thành một công cụ cạnh tranh quan trọng của các doanh nghiệp
trên thị trường. Chất lượng sản phẩm cành cao tức là mức độ thoả mãn nhu cầu càng cao, dẫn tới đẩy
mạnh tốc độ tiêu thụ, làm tăng khả năng trong thắng thế trong cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Chất lượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng tăng đựơc khối lượng hàng hoá tiêu thụ,
tăng uy tín sản phẩm mở rộng thị trường, từ đó tăng doanh thu, tăng lợi nhuận, đảm bảo hoàn thành
các mục tiêu mà doanh nghiệp đã đề ra.
- Nâng cao chất lượng sản phẩm có nghĩa là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh.
* Cạnh tranh bằng giá bán sản phẩm
Giá cả của sản phẩm phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Các yếu tố kiểm soát được: Chi phí sản xuất sản phẩm, chi phí bán hàng, chi
phí lưu động và chi phí yểm trợ xúc tiến bán hàng.
- Các yếu tố không kiểm soát được quan hệ cung cầu cường độ cạnh tranh trên
thị trường, chính sách điều tiết thị trường của Nhà nước.
Giá cả được sử dụng làm công cụ cạnh tranh thông qua các chính sách định giá bán sản phẩm của
doanh nghiệp trên thị trường, một doanh nghiệp có thể có các chính sách định giá sau:
- Chính sách định giá thấp: định giá thấp hơn so với thị trường nhưng cao hơn
giá trị sản phẩm, doanh nghiệp chấp nhận mức lãi thấp.
- Chính sách định giá cao.
Tức là mức giá bán cao hơn mức giá thống trị trên thị trường và cao hơn giá trị
sản phẩm..
- Chính sách ổn định giá bán.
Tức là giữ nguyên giá bán theo thời kỳ và địa điểm. Chính sách này giúp doanh

nghiệp thâm nhập, giữ vũng và mở rộng thị trường.
- Chính sách định giá theo giá thị trường.
- Chính sách giá phân biệt.
+ Phân biệt theo lượng mua
+ Phân biệt theo chất lượng
+ Phân biệt theo phương thức thanh toán: Thanh toán ngay hay trả chậm, thanh
toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản.
+ Phân biệt theo thời gian.
- Chính sách bán phá giá: định mức giá bán thấp hơn hẳn giá thị trường và thấp
hơn cả giá thành sản xuất. Mục tiêu của bán giá là tối thiểu hoá rủi ro hay thua
lỗ hoặc để tiêu diệt đối thủ cạnh tranh
* Cạnh tranh bằng nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm
Ngày nay, nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm đóng vai trò vô cùng quan trọng, thậm trí quyết định đến sự
còn của doanh nghiệp trên thị trường bởi vì nó tác động đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp
trên các khía cạnh sau:
- Tăng khả năng tiêu thụ hàng hoá thông qua việc thu hút sự quan tâm của
khách hàng tới sản phẩm của doanh nghiệp.
- Cải thiện vị trí hình ảnh của doanh nghiệp trên thị trường ( thương hiệu, chữ
tín của doanh nghiệp)
- Mở rộng quan hệ làm ăn với các đối tác trên thị trường, phối hợp với các chủ
thể trong việc chi phối thị trường, chống hàng giả.
* Cạnh tranh bằng các công cụ khác
- Doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm nếu khách hàng cảm thấy yên tâm rằng sản phẩm
đó đảm bảo chất lượng ngay cả khi quan hệ mua bán đã chấm dứt.
- Thương lượng trong cạnh tranh. Đó là việc thoả thuận giữa các chủ doanh
nghiệp để chia sẻ thị trường một cách ôn hoà .
Đây có thể là một phản ứng cạnh tranh khôn ngoan nếu như biết chắc đối
đầu sẽ chỉ là bất lợi cho cả hai.
Để hiểu rõ hơn , ta sẽ đứng trên danh nghĩa là đối thủ của công ty cổ phần Vạn
Phát Hưng có thể dự đoán một số biện pháp cạnh tranh của họ như sau :

Vạn Phát Hưng là một công ty được thành lập cách đây 10 năm, 10 năm phát triển họ đã khẳng định
được thương hiệu và có vị thế cao trên thị trường đô thị chất lượng cao. Theo một nghiên cứu gần
đây thì lý do khách hàng chọn mua sản phẩm của Vạn Phát Hưng thì có tới 66,6% lý do đưa ra là vì
uy tín của công ty. Điều này có thể khẳng định những biện pháp nhằm cạnh tranh của Vạn Phát Hưng
sẽ tận dụng tối đã uy tín của mình, đồng nghĩa với việc này là họ cũng sẽ không thể đưa ra các biện
pháp có ảnh hưởng đến uy tín của mình. Thêm nữa, so sánh tương quan về nguồn vốn, tài sản của
Vạn Phát Hưng thì vốn của họ vẫn rất khiêm tốn. Từ 2 điều này có thể dự đoán rằng những chính
sách về giá thấp , hoặc phá giá sẽ không bao giờ là lựa chọn của họ.