Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạ về hình thức công chứng chứng thực theo bộ luật dân sự năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ KIM VINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hướng ứng dụng
Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : GS.TS Đỗ Văn Đại
Học viên
: Võ Kim Vinh
Lớp
: Cao học Luật, Phú Yên Khoá 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn khoa học của thầy Đỗ Văn Đại các nội dung nêu trong luận văn là trung thực.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng

trình nào khác.
Tác giả luận văn

Võ Kim Vinh


DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BLDS 1915

Bộ luật dân sự 2015

BLDS 1995

Bộ luật dân sự 1995

BLDS 2005

Bộ luật dân sự 2005

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDDS

Giao dịch dân sự

HĐCN

Hợp đồng chuyển nhượng

HĐTP

Hội đồng thẩm phán

LĐĐ 1993

Luật đất đai 1993

LĐĐ 2003

Luật đất đai năm 2003

LNO 2014

Luật nhà ở năm 2014

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI
PHẠM VỀ HÌNH THỨC CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DO ĐÃ ĐƯỢC
THỰC HIỆN ..............................................................................................................9
1.1. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 .....9
1.1.1. Sự không rõ ràng trong văn bản.............................................................10
1.1.2. Sự không thống nhất trong thực tiễn ......................................................15
1.1.3. Hướng giải quyết thống nhất ..................................................................19
1.2. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 01/01/2017 .....20
1.2.1. Điều kiện để công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều 129
Bộ luật dân sự ...................................................................................................20
1.2.2. Hệ quả của việc công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều
129 Bộ luật dân sự ............................................................................................24
Kết luận chương 1 ...................................................................................................26
CHƯƠNG 2. CÔNG NHẬN GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI

HẾT THỜI HIỆU YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ........................................28
2.1. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất có hiệu lực khi hết
thời hiệu tuyên bố vơ hiệu khi khơng có u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch
dân sự vô hiệu ......................................................................................................28
2.2. Công nhận giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức
cơng chứng, chứng thực khi có u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vơ
hiệu .......................................................................................................................33
2.2.1. Thực trạng và bất cập.............................................................................33
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ..............................................................38
Kết luận chương 2 ...................................................................................................39
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................41
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nền kinh tế nước ta ngày một phát triển, hòa nhập cùng với xu thế phát triển
chung của thế giới, cuộc sống tinh thần được nâng cao, đòi hỏi nhu cầu về vật chấp
phải đáp ứng, nhất là nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng cao. Giao dịch về quyền sử
dụng đất sôi động, người sử dụng đất được thực hiện các quyền “chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền
sử dụng đất”1
Giao dịch về QSDĐ thuộc loại giao dịch dân sự, để một giao dịch dân sự có
hiệu lực thì địi hỏi chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật
dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với GDDS được xác lập; mục đích và nội
dung của GDDS khơng vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; mặc
khác đối với những GDDS cịn phải tn theo hình thức mà pháp luật quy định thì
các chủ thể phải tuân theo hình thức khi tham gia giao dịch.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời
nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. GDDS thông qua phương tiện điện tử
“Luật giao dịch điện tử”2
Tại khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 quy định GDDS phải được thể hiện bằng
văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tn theo quy định đó, quy
định như trên phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 là
HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được
công chứng hoặc chứng thực, “trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này”3 “văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; việc công
chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện
tại UBND cấp xã”4
Theo BLDS 2005, trong trường hợp pháp luật quy định về hình thức GDDS là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một
bên hoặc các bên, Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013).
Luật giao dịch điện tử năm 2005.
3
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
4
Điểm c và d khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013.
1
2


2
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; q thời hạn đó

mà khơng thực hiện thì giao dịch vơ hiệu. Nhưng theo hướng dẫn tại Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP-TANDTC về “Hướng dẫn áp dụng pháp
luật trong việc giải quyết các vụ án Dân sự, Hơn nhân và Gia đình” đối với HĐCN
QSDĐ, nếu sau khi thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm,
đã làm nhà kiên cố…và bên nhận chuyển nhượng không phản đối và cũng khơng bị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước
về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tịa án cơng nhận hợp đồng.
Mặc khác BLDS 2015 qui định giao dịch dân sự vi phạm về hình thức cơng
chứng, chứng thực nếu “thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”5
hoặc “sau hai năm thì hết thời hiệu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu thì giao dịch đó
được cơng nhận”.6
Qua thực tiễn xét xử của nhiều Tòa án các cấp cho thấy nhận thức vấn đề trên
về nhận định cũng như áp dụng pháp luật chưa được thống nhất, cịn có nhiều bài
viết trên các tạp chí và trên diễn đàn cho thấy các quan điểm về giao dịch dân sự vi
phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực cịn trái ngược nhau.
Vấn đề công nhận giao dịch QSDĐ vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng
thực là một nội dung rất đáng được quan tâm, tìm hiểu, phân tích mà cho đến nay
vẫn chưa có một cơng trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề
này theo BLDS 2015. Từ những lý do phân tích trên đây, tác giả quyết định chọn đề
tài “Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức cơng chứng,
chứng thực theo Bộ luật dân sự năm 2015” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề tài luận
văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tác giả thấy rằng vấn đề liên quan đến
công nhận GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực đã
được đề cập, trình bày và phân tích trong một số giáo trình, sách chuyên khảo,
luận văn thạc sĩ luật học và bài viết trên các tạp chí, trong đó có thể kể đến một số
các tài liệu như sau:
- Giáo trình:
+ Giáo trình của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Những quy

định chung về Luật Dân sự (Tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), NXB. Hồng Đức –
5
6

Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.
Điển đ khoản 1, khoản 2 Điều 132 BLDS 2016.


3
Hội Luật gia Việt Nam; trong giáo trình này, tác giả phân tích quy định về GDDS vơ
hiệu do khơng tuân thủ quy định về hình thức và thời hiệu u cầu Tịa án tun bố
giao dịch dân vơ hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức. Giáo trình chưa phân
tích sâu về GDDS vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực.
- Sách chun khảo, sách bình luận:
+ Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học BLDS năm
2015, NXB.Công an nhân dân, Hà Nội. Tại cơng trình này tác giả nghiên cứu phân
tích những điểm mới trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, tác giả có đề
cập phân tích vấn đề GDDS vơ hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức và
điều kiện có hiệu lực của GDDS theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 129
BLDS năm 2015. Tuy nhiên ở cơng trình này tác giả chưa phân tích chun sâu về
đề kiện có hiệu lực của giao dịch khi vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực mà
giao dịch đó một hoặc các bên thực hiện ít hơn hai phần ba nghĩa trong giao dịch,
mặc khác thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đã hết theo
quy định tại khoản “1 Điều 132 BLDS năm 2015”7
+ Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và gải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ,
NXB. Lao động, Tp Hồ Chí Minh. Với tài liệu chuyên khảo trên đây tác giả đã phân
tích và đưa ra những điểm mới của người được QSDĐ và những bất cập khi giải
quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề hợp đồng khi
các chủ thể tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất, nhưng chưa phân tích sâu
những bất cập về hình thức của hợp đồng khi chưa được công chứng, chứng thực.

+ Đỗ Văn Đại (2020 - tập 1 và tập 2), Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và
bình luận bản án luận, NXB. Đại học Quốc gia, Hồ Chí Minh. Sách chuyên khảo tác
giả bình luận các bản án, trong đó có các bản án liên quan đến việc cơng nhận và
khơng cơng nhận hợp đồng vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực; phân tích
và nhận xét các quy định pháp luật có liên quan.
+ Đỗ Văn Đại (2020), Bình luận khoa học – Những điểm mới của BLDS năm
2015, NXB. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Tp Hồ Chí Minh. Với tài liệu
chuyên khảo trên đây, tác giả đã phân tích, nghiên cứu những điểm mới của BLDS
năm 2015. Ngồi ra, tác giả cịn lồng ghép sự bình luận, phân tích về sự thay đổi
giữa BLDS năm 2005 và 2015 về vấn đề liên quan hiệu lực. Tuy nhiên, vấn đề
GDDS vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực chưa thực sự được nghiên
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dân sự vô hiệu quy định tại các diều 125, 126, 127, 128 và 129 Bộ
luật này là 02 năm.
7


4
cứu, phân tích chun sâu, có hệ thống về đề điều kiện có hiệu lực của GDDS khi bị
vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực.
+ Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, NXB. Hồng Đức - Hội Luật
gia Việt Nam, Hà Nội. Tài liệu chuyên khảo nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu các
quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng trong pháp luật Việt Nam. Trên cơ
sở phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý cơ bản về hiệu lực hợp đồng của pháp luật
Việt Nam, so sánh với những quy định của luật pháp quốc tế từ đó tác giả đã đưa
những ý kiến đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Nhưng trong thời điểm
này thì BLDS 2015 chưa được ban hành, những điểm mới về hiệu lực của hợp đồng
trong BLDS 2015 chưa được phân tích, Đặc biệt là “Cơng nhận GDDS vi phạm về
hình thức cơng chứng, chứng thực” và “GDDS có hiệu lực khi hết thời hiệu tuyên bố
GDDS vô hiệu” chưa được tác giả phân tích chuyên sâu để giải quyết những vướng
mắc nhằm pháp luật hồn thiện hơn.

+ Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, NXB. Hồng Đức - Hội
Luật gia Việt Nam, Hà Nội. Ở cơng trình này tác đưa ra những lý luận để phân tích
các khác niệm và những quy định chung về hình thức của GDDS theo BLDS năm
2005. Chưa phân tích nhũng bất cập về lĩnh vực “GDDS vi phạm về hình thức cơng
chứng, chứng thực”.
+ Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luật khoa học BLDS của nước cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 2015, NXB.Tư pháp, Hà Nội. Tác giả đã phân
tích, bình luận từng điều luật, tác giả chưa phân tích chuyên sâu nội dung nào
trong các điều luật. Đặc biệt là vấn đề “GDDS vi phạm về hình thức cơng chứng,
chứng thực" cũng như về điều kiện có hiệu lực của của GDDS khi vi phạm về hình
thức cơng chứng, chứng thực theo BLDS năm 2015.
+ Đinh Trung Tụng (2017), Những điểm mới cơ bản của BLDS năm 2015,
NXB. Lao động, Hà Nội. Với tài liệu tập huấn chuyên sâu này tác giả đã đề cập
những điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, ở phần điều kiện có
hiệu lực của GDDS khi vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực tác giả chưa
phân tích chuyên sâu để so sánh những cái được và chưa được giữa luật cũ và mới.
- Luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ:
+ Hồ Thị Hải (2018), “Công nhận hiện lực của HĐCN QSDĐ vi phạm quy
định về hình thức”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí
Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu có hệ thống về cơ sở lý luận, pháp luật Việt
Nam liên quan đến vấn đề hiệu lực của HĐCN QSDĐ vi phạm về hình thức. Cơng


5
trình này tác giả phân tích một cách chung về vi phạm hình thức, chưa phân tích sâu
về hình thức công chứng, chứng thực. Mặc khác, tác giả chỉ phân tích giới hạn ở
HĐCN QSDĐ, khơng phân tích bao qt tất cả giao dịch QSDĐ.
+ Huỳnh Mai Huy (2019) “Hợp đờng khơng tn thủ quy định về hình thức
theo quy định pháp luật việt nam”. Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu tồn diện về Hợp đồng khơng tuân

thủ quy định về hình thức theo quy định pháp luật việt nam.
+ Lê Minh Hùng (2010), “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp
luật Việt Nam” Luận án tiến sỹ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơng
trình nghiên cứu một cách tồn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về hiệu lực
của hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam;
- Bài báo, tạp chí
+ Đỗ Văn Đại (2016), “Thời hiệu u cầu tun bố GDDS vơ hiệu về hình
thức”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, 01(95) 2016-2016, tr. 73-80 tác giả phân
tích, bình luận bản án đã hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố GDDS vơ hiệu đã
được Tịa án tun khơng chấp nhận đơn khởi kiện.
+ Phan Thành Nhân (2017), “Hình thức hợp đồng trong BLDS năm 2015,
thực trạng pháp luật và một số kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân,
(20), tr. 33-37. Tác giả phân tích một số điểm mới cơ bản về hình thức hợp đồng
theo BLDS năm 2015 và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định
hiện hành về hình thức hợp đồng. Bài viết này tác giả chỉ phân tích về khái niệm
hình thức hợp đồng và GDDS vô hiệu không tuân thủ về hình thức, tác giả chưa đi
sâu về hình thức cơng chứng, chứng thực và điều kiện có hiệu lực của GDDS khi vi
phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực.
+ Tưởng Duy Lượng (2017), “Quy định về GDDS trong BLDS năm 2015,
những vấn đề cần lưu ý”, Tạp chí TAND, (24), tr. 14-24. Tác giả phân dẫn chiếu và
tích những điểm mới của BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực và các trường
hợp GDDS bị vô hiệu. Tác giả chưa phân tích những điểm mới về hình thức GDDS
bị vô hiệu khi vi phạm về công chứng, chứng thực cũng như GDDS có hiệu lực một
khi thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu đã hết.
Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy các cơng trình nghiên cứu trên
đây cũng chỉ dừng lại ở việc đề cập một cách sơ lược hoặc nghiên cứu một góc độ lý
luận nhỏ liên quan đến hình thức cơng chứng, chứng thực; cho đến nay chưa có một
cơng trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về vấn đề này theo pháp luật

6
dân sự Việt Nam và liên hệ với thực tiễn xét xử. Đồng thời, các cơng trình nghiên cứu
hầu hết đều được thực hiện từ khá lâu, chưa cập nhật, bổ sung, phân tích chuyên sâu
đối với những quy định mới của BLDS 2015. Tác giả xét thấy việc nghiên cứu chuyên
sâu vấn đề công nhận giao dịch về QSDĐ vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực
theo BLDS năm 2015 là cần thiết để góp ý, hồn thiện pháp luật hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của tác giả là nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống
các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến vấn đề giao dịch về
QSDĐ vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực theo BLDS năm 2015, trong
đó chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định mới trong BLDS năm 2015, so sánh
với các quy định pháp luật hiện nay trong BLDS năm 2005, các văn bản pháp luật
chuyên ngành và văn bản hướn dẫn thi hành. Từ đó có sự đối chiếu với thực tiễn xét
xử tại Tòa án, đặc biệt khai thác sâu thực trạng về vấn đề giải quyết các tranh chấp
liên quan đến hệ quả của GDDS vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực
trong thực tế hiện nay.
Tác giả thực hiện việc so sánh pháp luật, nhận định, phân tích những bất cập,
khơng thống nhất giữa các quy định trong văn bản pháp luật và thực tiễn áp dụng,
đưa ra những kiến nghị, đề xuất hướng khắc phục nhằm góp phần hồn thiện quy
định pháp luật dân sự Việt Nam liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng của nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt
Nam và thực tiễn áp dụng những quy định đó tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ vi phạm hình thức công chứng, chứng
thực theo BLDS năm 2015.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu những quy định về GDDS liên quan đến hình
thức cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Việt Nam, những quy định
mới nhất của BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của các GDDS về QSDĐ vi

phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực. Đồng thời, tác giả tập trung nghiên cứu
các quy định của BLDS năm 2015, có đối chiếu với BLDS năm 2005, các văn bản
hướng dẫn thi hành và đặt trong mối tương quan với các văn bản pháp luật hiện
hành như LĐĐ năm 2013 … và quy định của một số nước trên thế giới như BLDS
Nhật Bản, BLDS Pháp. Do luận văn phục vụ cho vấn đề ứng dụng nên ngoài căn cứ


7
lý thuyết còn được viện dẫn dựa trên các sự việc, bản án có thực của một số địa
phương để tạo tính thuyết phục về nội dung và quan điểm sửa đổi, bổ sung.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để gải quyết những nội dung bất cật trong đề tài luận văn mà tác giả đã chọn,
trong quá trình nghiên cứu và xây dựng cơng trình đề tài tác giả đã dùng các
phương pháp sau:
Xuyên suốt trong luận văn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương
pháp lịch sử để phân tích chỉ ra những những điểm mới và cũ giữa các luật, các văn
bản quy phạm pháp luật trong các gian đoạn lịch sử. Đồng thời kết hợp phương
pháp khảo sát và phương pháp so sánh để chỉ ra những bất cập và tồn tại mà pháp
luật chưa thống nhất cũng như việc áp dụng để thực thi pháp luật mà các cơ quan
tiến hành tố tụng áp dụng chưa được thống nhất trong việc giải quyết một vấn đề mà
đề tài đã dặt ra tại các phần I, II của chương I và chương II. Đặc biệt sau khi phân
tích đánh giá vấn đề tác giả đã dùng phương pháp bình luận và tổng hợp để giải
quyết từng phần, nội dung của đề tài, đưa ra những giải pháp, kiến nghị, đề xuất
từng chương I và chương II để hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện tốt hơn.
6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu đều dựa trên tình hình thực tế của xã hội, khi các tranh
chấp giao dịch về QSDĐ ngày càng trở nên phổ biến dưới nhiều hình thức đa dạng
và phức tạp. Vì vậy, đây sẽ là một cơng trình có thể giải quyết được các vướng mắc,
những bất cập về nhận thức của một vấn đề khi phân tích, đánh giá và đi đến kết
luận có liên quan đến giao dịch về QSDĐ khi các bên xác lập mà giao dịch đó vi

phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực.
Đề tài này là một tài liệu để các cơ quan tiến hành tố tụng tham khảo, vận
dụng tinh thần của đề tài khi giải quyết các vụ việc liên quan đến giao dịch về
QSDĐ vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực. Là nguồn thông tin để các
nhà làm luật, các chuyên gia góp ý vào việc sửa đổi, bổ sung cho hệ thống pháp luật
dân sự Việt Nam ngày hoàn thiện hơn.
7. Bố cục của luận văn
Chương 1. Cơng nhận giao dịch về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng,
chứng thực do đã được thực hiện
Chương 2. Cơng nhận GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng,
chứng thực khi hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu.


8
Kết cấu của luân văn được xây dựng thành hai chương xuất phát từ những bất
cập cơ bản khi nghiên cứu các giao dịch về QSDĐ vi phạm về hình thức công
chứng, chứng thực được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 gồm
HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được
cơng chứng hoặc chứng thực.
Thứ nhất, tìm ra hướng thống nhất trong việc áp dụng Điều 129 BLDS năm
2015 đối với các GDDS xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật; xác
định điều kiện để công nhận GDDS xác lập sau ngày 01/01/2017 khi GDDS đó thực
hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và giải quyết hệ quả của GDDS theo Điều
129 BLDS năm 2015.
Thứ hai, nếu hết thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố GDDS vơ hiệu thì có nên
cơng nhận GDDS đó theo Điều 129 BLDS hay áp dụng Điều 131 BLDS để bác yêu
cầu khởi kiện tuyên bố GDDS vô hiệu, những vấn đề này cần làm rõ cũng như cần
xác định khi hết thời hiệu tuyên bố GDDS vơ hiệu thì cơ quan nào sẽ cơng nhận
giao dịch đó có hiệu lực.
Từ những bất cập như trên, do đó tác giả chia luận văn thành hai chương

tương ứng để triển khai nội dung nghiên cứu cho đề tài.


9
CHƯƠNG 1
CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
DO ĐÃ ĐƯỢC THỰC HIỆN
Trước đây theo LĐĐ 2003 đã quy định những trường hợp GDDS về QSDĐ
phải công chứng, chứng thực (từ Điều 126 đến Điều 131) theo đó việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực.
LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 thì việc bắt buộc công
chứng, chứng thực trong các GDDS về QSDĐ được quy định tại điểm a khoản 3
Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định bốn trường hợp là HĐCN, tặng cho, thế chấp và
góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với phải được công chứng hoặc chứng thực,
“trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”8.
Trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thì việc giải quyết các tranh chấp
GDDS về QSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực chưa có điều luật quy định mà
chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn trong văn bản quy phạm pháp luật thực hiện trên cơ
sở Nghị quyết của HĐTP TANDTC. Tòa án các cấp chưa áp dụng thống nhất
đường lối trong giải quyết các tranh chấp về QSDĐ liên quan đến các giao dịch
chưa được công chứng, chứng thực. Điều 129 BLDS năm 2015 ra đời đã khẳng
định là có bước đột phá mới trong quy định của pháp luật dân sự để giải quyết các
giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ không
được công chứng, chứng thực.
Trong thực tiễn áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho thấy cịn có những
bất cập trong giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ xác lập
trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực. Để thống nhất trong việc áp dụng pháp
luật, tác giả có những phân tích những vấn đề sau.

1.1. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017
Điều 129 BLDS năm 2015 quy định rõ, thứ nhất các GDDS đã được xác lập
theo quy định bằng văn bản nhưng văn bản không đúng theo quy định của luật, thứ
hai GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công
chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng
chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
8


10
trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận
hiệu lực của giao dịch đó. BLDS có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 từ đó các tranh chấp
phát sinh liên quan đến hình thức của GDDS đều áp dụng BLDS năm 2015 để giải
quyết. Tuy nhiên, từ khi BLDS có hiệu lực cho đến nay chưa có văn bản nào hướng
dẫn cho việc có áp dụng hay khơng áp dụng Điều 129 cho các giao GDDS đã được
xác lập trước ngày BLDS có hiệu lực. Nên chăng cần phải có hướng thống nhất để
công nhận giao dịch đã được xác lập trước ngày 01/01/2017.
1.1.1. Sự không rõ ràng trong văn bản
BLDS đầu tiên của nước ta (BLDS năm 1995) quy định tại Điều 133 theo đó
hình thức của GDDS được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn
bản, phải được công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc
phải xin phép, thì phải tn theo các quy định đó.
Kế thừa BLDS năm 1995, tại Điều 124 BLDS 2005 và Điều 119 BLDS năm
2015 bổ sung ngoài việc GDDS được thể hiện bằng lời nói, bàng văn bản và bằng hành
vi cụ thể khác thì GDDS thơng qua bằng phương tiện điện tử dưới hình thức thơng điệp
dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. Ngoài ra kết cấu của các điều luật này được

chia thành 2 khoản. Khoản 2 quy định “Trường hợp luật quy định GDDS phải thể hiện
bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tn theo quy định đó”.
BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của GDDS khi có đủ các
điều kiện là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với GDDS được xác lập, chủ thể tham gia GDDS hồn tồn tự nguyện, mục đích và
nội dung của GDDS không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; hình thức
của GDDS là điều kiện có hiệu lực của GDDS trong trường hợp luật có quy định.9
Đối với giao dịch về QSDĐ, một trong những GDDS thông dụng được quy định
trong LĐĐ hiện hành, loại giao dịch này phải được lập thành văn bản, có cơng chứng
chứng thực thì mới có hiệu lực và giao dịch đó có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Theo quy định của BLDS năm 2015 “Đoạn đầu của Điều 129 đã quy định
GDDS vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu”. Tuy nhiên, BLDS
năm 2015 có quy định ngoại lệ những trường hợp GDDS vi phạm điều kiện có hiệu
lực về hình thức nhưng được cơng nhận hiệu lực. Đó là trường hợp GDDS vi phạm
hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án ra quyết định
9

Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2019


11
cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó “ Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 129 BLDS năm
2015 đã quy định:
1. GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án
ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. GDDS đã được thực hiện bằng văn bản nhưng vi phạm quy định về bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hặc các bên đã thực hiện ít nhất hai

phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án
ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên
khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Trước khi BLDS 2015 được thay thế BLDS năm 2005, HĐTP TANDTC ban
hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, theo đó quy định trong
trường hợp HĐCN QSDĐ khơng có chứng nhận của Cơng chứng nhà nước hoặc
chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu sau khi thực hiện HĐCN, bên nhận
chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng
không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm
hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai, thì Tồ án công nhận hợp đồng10.
Nghị quyết 02/2004/ NQ-HĐTP đã giúp hạn chế những trường hợp hợp đồng
vô hiệu do vi phạm hình thức bắt buộc theo luật định khi thực tế các bên đã thực
hiện hợp đồng. Nhưng chỉ áp dụng đối với tranh chấp HĐCN QSDĐ, còn các lĩnh
vực khác thì khơng thấy hướng dẫn tương tự. Điều này dẫn đến sự không thống nhất
trong quy định pháp luật, vì những trường hợp hợp HĐCN QSDĐ khi vi phạm hình
thức mà các bên đã thực hiện hợp đồng thì có thể được Tịa án cơng nhận hiệu lực
của hợp đồng, nhưng đối với hợp đồng mua bán nhà vi phạm hình thức thì Tịa án
lại buộc các bên phải xác lập lại hợp đồng mua bán nhà theo đúng hình thức luật
định trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày Tòa án ra quyết định buộc các bên thực
hiện các thủ tục hồn thiện hình thức nếu khơng sẽ vô hiệu11. Theo Lê Minh Hùng
(2015, 116): “Cả Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
hướng dẫn cùng một vấn đề hợp đồng vi phạm hình thức, nhưng đường lối giải
Điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyêt số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP
TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình.
11
Tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 01/2003/HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các
vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, ban hành 16 tháng 4 năm 2003.
10

12
quyết rất khác nhau và cũng khác cơ bản với quy định tại Điều 134 BLDS 2005.
Điều đó cho thấy cơ quan hữu quan vẫn còn lúng túng, chưa có giải pháp tối ưu
cho vấn đề. Cách giải quyết vấn đề còn mang tính sự vụ mà thiếu nền tảng lý luận
chung mang tính học thuyết”12.
Hình thức của GDDS xem là điều kiện để có hiệu lực của GDDS đây cũng chính
là điều kiện để một hợp đồng có hiệu lực, bỡi hợp đồng dân sự cũng chính là GDDS.
GDDS là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 116 BLDS 2015; về
khái niệm hợp đồng cũng được quy định tại Điều 385 BLDS 2015 theo đó hợp đồng
là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự; pháp luật ảnh hưởng đến hiệu lực GDDS khi luật quy định rằng hình
thức của loại GDDS đó là điều kiện có hiệu lực của GDDS, điều này quy định tại
Điều 117 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của GDDS:
“1. GDDS có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
GDDS được xác lập.
b) Chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện.
c) Mục đích và nội dung của GDDS khơng vi phạm điều cấm của luật, khơng
trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của GDDS là điều kiện có hiệu lực của GDDS trong trường hợp
luật có quy định.”
Ngồi việc bắt buộc hình thức của giao dịch về QSDĐ phải được lập thành
văn bản, pháp luật dân sự hiện hành còn bắt buộc giao dịch về QSDĐ phải được
công chứng, chứng thực.
Khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 quy định rõ về hình thức của GDDS “
Trường hợp luật quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng,
chứng thực, đăng ký thì phải tân theo quy định đó”
Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các quy định liên quan đến hình thức

GDDS hiện nay có u cầu một số loại GDDS phải theo hình thức bằng văn bản,
bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký nhưng khơng có quy định GDDS
sẽ bị vơ hiệu nếu khơng tuân thủ đúng hình thức khi giao kết.
Theo tác giả, việc khơng tn thủ về hình thức chỉ ảnh hưởng đến hiệu lực
của GDDS khi luật có quy định rõ rằng hình thức của GDDS là điệu kiện có hiệu
12

Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Sách chuyên khảo, Nxb Hồng Đức, Hà Nội, tr.116.


13
lực của GDDS hay nói cách khác việc khơng tn thủ về hình thức có thể dẫn đến
GDDS bị vơ hiệu.
Đối với các GDDS mà pháp luật quy định phải tn thủ hình thức cơng chứng,
chứng thực, ngay từ BLDS năm 1995 đã quy định rõ “Trong trường hợp pháp luật có
quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng nhà nước
chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy
định đó.”13 Nội dung quy định nêu trên tiếp tục được duy trì tại BLDS năm 2005.14
Đến BLDS năm 2015, quy định đã nêu được hoàn thiện như sau: “Trường hợp luật
quy định GDDS phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng
ký thì phải tuân theo quy định đó.” Dẫn chiếu đến điểm a và d khoản 3 Điều 167
LĐĐ năm 2013 quy định “HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp
kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Việc công chứng thực hiện
tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.”
BLDS năm 2005 tại Điều 134 đã quy định “trong trường hợp pháp luật quy
định hình thức GDDS là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân
theo thì theo u cầu của một hoặc các bên, Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thòi hạn đố mà khơng thực hiện thì giao dịch vơ hiệu”.

Nhưng thực ra khi Tịa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ấn định một
thời gian để các bên thực hiện việc công chứng hay chứng thực lại hợp đồng thì việc
này cũng khơng thực hiện được, thứ nhất là do các bên đã phát sinh các mâu thuẫn
sau khi ký kết hợp đồng, thứ hai giá trị về mặt kinh tế trong hợp đồng tăng cao so
với thời điểm ký giao kết hợp đồng, từ đó một trong các bên đã bội tín và u cầu
Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu. “Do đó, quy định về hình thức của GDDS tại
Điều 134 BLDS năm 2005 đã khơng hiệu quả, quyền lợi ích chính đáng của bên
thiện chí khơng được bảo vệ một cách triệt để”15
BLDS năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 với các quy định về điều
khoản chuyển tiếp được quy định tại Điều 688 BLDS năm 2015, theo đó:
- GDDS chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định
Bộ luật này thì chủ thể GDDS tiếp tục thực hiện theo quy định của BLDS năm 2005
Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 1995.
Xem khoản 2 Điều 124 BLDS năm2005.
15
Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2020), Bình luận khoa học những diểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb
Hồng Đức, Hà Nội, tr.177.
13
14


14
và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết của BLDS năm 2005, trừ
trường hợp các bên của GDDS có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung,
hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng Bộ luật này.
GDDS đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định Bộ
luật này thì áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp
luật quy định chi tiết của BLDS năm 2005;
- GDDS chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này.

- GDDS thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp
thì áp dụng quy định của BLDS 2005 và các quy định của BLDS này để giải quyết;
Việc xác định một GDDS chưa thực hiện, đang thực hiện hay thực hiện xong
ít khi được xác định rạch rồi trong các giao dịch khơng tân thủ về hình thức. Bỡ lẽ,
theo quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng
QSDĐ đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính”, nhưng qua thực tế cho thấy các giao dịch quy phạm về
hình thức ln ln tồn tại và diễn ra thường ngày, các giao dịch đó thường được
các chủ thể thực hiện xong phần nghĩa vụ trong giao dịch.
Tại điểm a khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 quy định rằng các trường hợp
GDDS đã ký kết trước ngày 01/01/2017 nhưng chưa được thực hiện hay đang thực
hiện mà có nội dung về hình thức khác với quy định của BLDS năm 2015 thì áp
dụng BLDS năm 2005 để giải quyết, tại điểm b khoản 1 thì quy định “GDDS chưa
được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”, nhưng tại điểm c
thì quy định hoàn toàn khác “GDDS thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu
lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và các quy phạm
quy định chi tiết của BLDS năm 2005 để giải quyết”.
Trở lại quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì “GDDS đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực
giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực”. Ở đây cho thấy Điều 129 BLDS năm 2015 cho phép GDDS có hiệu
lực trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức là điều kiện bắt buộc để có


15
hiệu lực của GDDS đó, việc làm đó “trên cơ sở tơn trọng thực tế thực hiện giao

dịch, ý chí đích thực của chủ thể giao dịch và sự ổn định của giao dịch cũng như các
quan hệ khác có liên quan; phản ánh yêu cầu tôn trọng sự tự nguyện cam kết, thỏa
thuận của các bên”16. Nhưng Điều 129 đã khẳng định “GDDS vi phạm quy định
điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu” trừ trường hợp quy định tại khoản 1,
khoản 2 của Điều này thì khơng vơ hiệu, nghĩa là tuy có vi phạm về hình thức
nhưng các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch
đó có hiệu lực nếu một hoặc các bên có yêu cầu Tịa án ra Quyết định cơng nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Điều 129 chưa có sự rõ ràng trong việc áp dụng cho điều
luật này đối với các GDDS đã được giao kết trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu
lực (ngày 01/01/2017). Dẫn chiếu tại điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 thì
“GDDS được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp
thì áp dụng quy định của BLDS số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp
luật quy định chi tiết BLDS số 33/2005/QH11 để giả quyết”. Quy định ở khoản này
có sự mâu thuẫn và khác với quy định tại điểm a và điểm b của Điều luật này. Và
thực tiễn cho thấy hầu hết các tranh chấp xảy ra liên quan đến hình thức về cơng
chứng, chứng thực là khi các giao dịch đó đã thực hiện xong nghĩa trong giao dịch.
BLDS năm 2015 đã áp dụng hơn 5 năm nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào
hướng dẫn phải áp dụng Điều 129 của Bộ luật này cho những GDDS đã xác lập
trước ngày 01/01/2017, từ đó cho thấy trong q trình áp dụng văn bản quy phạm
pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến hiệu lực của hợp đồng
đối với các GDDS vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực. Đây là sự không
rõ trong các văn quy phạm pháp luật, cần có hướng thống nhất là nên áp dụng Điều
129 BLDS trong việc giải quyết các GDDS xác lập trước ngày 01/01/2017.
1.1.2. Sự không thống nhất trong thực tiễn
Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực đã mở ra lối thoát cho việc giải quyết các
tranh chấp liên quan đến GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức công chứng, chứng
thực. Nhưng trong thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp việc áp dụng pháp luật cũng
như vận dụng các văn bản quy phạm pháp luật đối với các tranh chấp về hiệu lực của
hợp đồng khi có vi phạm về hình thức cơng chứng, chứng thực được xác lập trước
ngày 01/01/2017 ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật chưa được thống nhất.

Để hiểu rõ vấn đề này tác giả đưa ra phân tích các tình huống sau:
Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2020), Luật hợp đờng Việt Nam Bản án và bình luận bản án, Nxb ĐHQG TP. Hồ
Chí Minh, tr. 937.
16


16
Tình huống thứ nhất: Bản án số 11/2020/DSST ngày 15/7/2020 của TAND
huyện Đơng Hịa, tỉnh Phú n. Nội dung vụ án: Ngày 12/3/1994 ơng B với ơng A,
bà B2 có xác lập HĐCN đất ngang 05m, dài qua khỏi giếng 01 diện tích 114,3m2,
HĐCN viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực; (có sự chứng kiến của bà Tr vợ
ơng B). Ông A, bà B2 xây dựng nhà ở đến năm 2015 cho anh H và chị T. Năm
2017, anh H, chị T sửa lại và ở ổn định không có tranh chấp. Anh H, chị T u cầu
ơng B, bà Tr tách thửa giao diện tích đất nhưng ơng B, bà Tr khơng chịu tách thửa.
Do đó, nay anh H, chị T u cầu Tịa buộc ơng B, bà Tr tiếp tục thực hiện HĐCN
QSDĐ đã ký kết ngày 12/3/1994 giữa ông A, bà B2 với ông B, bà Tr để ông A, bà
B2 giao lại QSDĐ cho anh H, chị T.
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: HĐCN QSDĐ lập vào ngày 12/3/1994, do đó
áp dụng BLDS năm 1995 và LĐĐ năm 1993 để giải quyết đồng thời áp dụng Án lệ
số 04/2016/AL và Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC. Hội
đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của ông A, bà B2, anh H, chị T. Công nhận HĐCN
QSDĐ xác lập ngày 12/3/1994 giữa ông A, bà B2 với ông B, bà Tr và buộc ông B, bà
Tr phải tách thửa giao đất cho ông A, bà B2 để ông A, bà B2 tặng cho anh H, chị T.
Không chấp nhận phản tố của bà Huỳnh Thị Tr.
Tuy nhiên, tại phần Quyết định Tòa áp dụng Áp dụng Án lệ số 04/2016/AL,
Điều 131, Điều 705, Điều 706, Điều 707, Điều 708, Điều 711 và Điều 713 BLDS
năm 1995; Điều 129 và Điều 688 BLDS năm 2015.
Tình huống này tác giả có nhận xét như sau: Tịa án cấp sơ thẩm cho rằng
HĐCN QSDĐ giữa ông B và vợ chồng ông A bà B1 xác lập 12/3/1994 áp dụng
BLDS 1995 và LĐĐ 1993 để giải quyết. Về phần nội dung, hình thức thì vận dụng

Điều luật theo BLDS năm 1995, nhưng Tòa áp dụng Điều 688 “Điều khoản chuyển
tiếp” về GDDS chưa thực hiện hoặc đang thực hiện mà có nội dung và hình thức phù
hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng Bộ luật này17 và Điều 129 BLDS năm
2015 để công nhận HĐCN QSDĐ, mặc dù theo hợp đồng viết tay giữa ông B và vợ
chồng ông A bà B1 chuyển nhượng đất là loại đất vườn (đất nông nghiệp), theo nquy
định LNO2014, nhà ở phải bị tháo dỡ nếu xây dựng trên dất khơng phải là đất ở18.
Tịa án đã vận dụng Điều khoản chuyển tiếp giữa luật cũ và mới và áp dụng
các trường hợp ngoại lệ để không tuyên bố GDDS vơ hiệu về mặt hình thức theo
Điều 129 BLDS năm 2015 cho cả trường hợp HĐCN QSDĐ được xác lập đối với
17
18

Điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015
Khoản 4 Điều 92 Luật nhà ở năm 2014


17
đất chưa được cấp GCNQSDĐ, đất nông nghiệp, chưa được tách thửa để công nhận
HĐCN QSDĐ.
Theo tác giả, hướng giải quyết như trên của Tòa án là thuyết phục, bởi lẽ, hiệu
lực của một GDDS nên bắt đầu kể từ thời điểm xác lập giao dịch nếu các bên đã thực
hiện hồn tất nghĩa vụ trong giao dịch đó, đây là trường hợp cần bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của các đương sự trong GDDS; pháp luật nên theo hướng điều chỉnh thời
điểm có hiệu lực của việc chuyển giao đối tượng của GDDS. Bản án trên đã áp dụng
Điều 129 và Điều 688 BLDS năm 2015 để công nhận HĐCN QSDĐ là phù hợp với
thực tế, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các đương sự khi đã
tham gia ký kết GDDS. Với tình huấn này cần phải có những quy định cụ thể về mặt
pháp luật để thống nhất áp dụng cho các GDDS đã được xác lập trước trước ngày
01/01/2017. Qua đó cho thấy Điều 129 BLDS năm 2015 cần được thống nhất áp dụng
đối với các GDDS xác lập trước trước ngày 01/01/2017.

Tình huống thứ hai: Bản án số 84/2018/DSPT ngày 13/9/2018 của TAND tỉnh
Phú Yên. Nội dung vụ án: Nguồn gốc đất do vợ chồng ông Thắng, bà Yến khai hoang
trước năm 1995; ông Thắng chuyển nhượng cho bà Vân theo “Giấy bán nhà” đề ngày
22/9/1995. Ngày 14/5/2000 bà Vân chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông Nhi, bà Phúc;
đã nhận đủ tiền và giao đất; thuộc thửa số 115, tờ bản đồ 12, diện tích thực tế là
3.117,1m2 được đăng ký tại sổ mục kê ngày 30/11/2001 đứng tên bà Vân, diện tích
3.235m2. Hiện nay, gồm 2 thửa: thửa số 151 diện tích 2.261,1m2 và thửa số 187 diện
tích 856.0 m2 , đứng tên trong sổ mục kê là UBND thị trấn Hai Riêng, huyện Sông
Hinh (năm 2013 đo đạc, nhưng có tranh chấp nên đơn vị tư vấn đo đạc không qui chủ
cho ai), thực tế người quản lý sử dụng đất là vợ chồng ông Nhi, bà Phúc.
Đại diện nguyên đơn: Yêu cầu tuyên bố HĐCN đất giữa bà Vân với vợ
chồng ông Nhi là vô hiệu, hủy hợp đồng và cho nhận lại đất.
Bị đơn: Đề nghị bác yêu cầu của nguyên đơn và công nhận HĐCN QSDĐ
theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995. Vì, hết thời hiệu khởi kiện, ông Sáu
không được quyền khởi kiện (ơng Sáu khơng phải là chồng bà Vân)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Nguyễn Thị Yến có đơn yêu cầu độc lập: Đề nghị hủy giấy bán nhà lập
ngày 22/9/1995 giữa ông Thắng với bà Vân, hủy giấy sang nhượng đất giữa bà Vân
với vợ chồng ông Nhi.
- ông Lê Xuân Thắng: Đề nghị công nhận QSDĐ khoảng 3.100m2 thuộc thửa
số 115, tờ bản đồ 12 là của vợ chồng ông Nhi.


18
* Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: Đối với “Giấy bán nhà” lập ngày
22/9/1995 giữa ông Thắng với bà Vân, chưa được công chứng, chứng thực, không
tuân thủ quy định về hình thức theo các Điều 133, 691, 707 BLDS năm 199519;
nhưng đã giao đủ tiền, giao nhận nhà đất sau ngày 15/10/1993 và trước ngày
01/7/2004. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015. Bản
án sơ thẩm công nhận HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo “Giấy bán

nhà” ngày 22/9/1995 giữa ông Thắng với bà Vân là có cơ sở; nên không chấp
nhận kháng cáo và yêu cầu của bà Yến về việc hủy hợp đồng.
Đối với HĐCN QSDĐ theo giấy sang nhượng đất ngày 14/5/2000 giữa bà
Vân với vợ chồng ông Nhi, bà Phúc, tuy chưa công chứng là vi phạm về hình thức;
nhưng đã giao đất và nhận đủ tiền; ông Nhi bà Phúc cải tạo đất nâng mặt bằng và sử
dụng liên tục, ổn định 13 năm, không ai phản đối và đã trồng cây lâu năm. Căn cứ
điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/8/2004 của HĐTP TANDTC và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015. Do đó, Tịa
chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm, công nhận HĐCN QSDĐ giữa bà
Vân với vợ chồng Nhi, bà Phúc lập ngày 14/5/2000 đã có hiệu lực pháp luật.
Tịa án cấp phúc thẩm quyết định: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309
BLTTDS năm 2015; Chấp nhận kháng cáo của bị đơn; không chấp nhận kháng cáo
của nguyên đơn; không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan - Sửa bản án sơ thẩm.
Áp dụng các điều 130, 131, 133, 138, 690, 691, 694, 705 của BLDS năm
1995; khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015; Điều 100, 169 Luật đất đai 2013; Điểm
b.2, điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/8/2004 của HĐTP TANDTC; Án lệ số 04/2016/AL; Điều 147, 148, 157, 158,
165, 166 của BLTTDS năm 2015; ...;
Tuyên xử:
- Khơng chấp nhận tồn bộ u cầu khởi kiện của nguyên đơn và người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Công nhận HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
theo “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 giữa ông Thắng, bà Yến với bà Vân. Công
nhận HĐCN QSDĐ “Giấy sang nhượng đất” giữa bà Vân với vợ chồng ông Nhi, bà
Phúc lập ngày 14/5/2000 đã có hiệu lực pháp luật.
-Tuyên bố hợp HĐCN QSDĐ “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995 giữa
vợ chồng ông Thắng, bà Yến với vợ chồng ông Nhi, bà Phúc là vơ hiệu do giả tạo.
Điều 133 “Hình thức giao dịch dân sự”, Điều 691“Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Điều
707“Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”BLDS năm 1995
19

19
Vợ chồng ông Nhi, bà Phúc được quyền sở hữu tồn bộ tài sản trên đất và QSDĐ.
Tình huống thứ hai tác giả có nhận xét như sau: Ở tình huống này Tòa án phúc
thẩm vận dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và khoản 2 Điều 129 BLDS năm
2015 để công nhận HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo “Giấy bán nhà”
ngày 22/9/1995 giữa ông Thắng với bà Vân, công nhận HĐCN QSDĐ được lập ngày
14/5/2000 giữa bà Vân với vợ chồng ơng Nhi, bà Phúc có hiệu lực pháp luật. Cả hai
giao dịch trên Tòa án vừa áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, khoản 2 Điều 129
và đồng thời áp dụng về Điều khoản chuyển tiếp được quy định tại Điều 688 BLDS
năm 2015 “GDDS chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và
hình thức phù hợp với quy định của luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”20
đây là điểm mới trong quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết các GDDS về tranh
chấp QSDĐ phát sinh trước, trong và sau khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành.
Trong một tình huống khác về việc tặng cho QSDĐ tác giả đã nghiên cứu tại
Bản án số 11/2019/DS-PT ngày 23/01/2019 của TAND cấp cao tại Hà Nội đã vận
dụng điều khoản chuyển tiếp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 và khoản 2 Điều
129 BLDS năm 2015 để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của T, yêu cầu độc lập của
anh A đối với ông S về việc công nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở theo “Giấy
phân chia bất động sản nội bộ gia đình” ký ngày 25/10/2011…
Qua các tình huống trên cho thấy việc áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 của
Tòa án các cấp đã được vận dụng vào đường lối xét xử các vụ án tranh chất GDDS về
QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017 một cách triệt để. Từ những thực tiễn này
đòi hỏi các nhà làm luật, TANDTC sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
theo hướng thống nhất áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 trong việc giải quyết các
tranh chấp GDDS về QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017.
1.1.3. Hướng giải quyết thống nhất
Qua những tình huống đã được phân tích như ở phần 1.2. cho thấy các
GDDS được xác lập trước ngày 01/01/2017 không tuân thủ về hình thức cơng

chứng, chứng thực tức là vi phạm về điều kiện có hiệu lực của giao dịch (Điều 117
BLDS năm 2015), mà một khi đã vi phạm về hình thức bắt buộc (Điều 119 BLDS
năm 2015) thì dẫn đến giao dịch đó bị vơ hiệu. Trước khi BLDS năm 2015 thay
thế cho BLDS năm 2005 thì TANDTC đã ban hành Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 và khi soạn thảo BLDS năm 2015 các nhà làm luật đã cụ
thể hóa và đưa thành Điều luật, điều này đã được quy định tại khoản 2 Điều 129
20

Điểm b khoản 2 Điều 688 BLDS năm 2015


20
BLDS năm 2015. Nhưng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc vận dụng các văn bản
quy phạm pháp luật, các điều luật để giải quyết các tranh chấp đối với các giao
dịch xác lập trước ngày 01/01/2017 còn nhiều bất cập, hướng giải quyết khơng
được thống nhất. Điều đó, cho thấy thực tiễn áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015
cho trường hợp giao dịch được các lập trước ngày 01/01/2017 chưa được rõ ràng,
“hướng áp dụng hồi tố này chưa thực sự rõ trong BLDS năm 2015”21. Mặc khác
việc áp dụng điều khoản chuyển tiếp được quy định tại Điều 688 BLDS năm 2015
cho thấy đối với các GDDS xác lập trước ngày BLDS 2015 quy định chưa rõ đối
với từng trường hợp cụ thể; Tòa án các cấp chưa có thống nhất trong việc áo dụng
thế nào là GDDS chưa được thực hiện hay đang được thực hiện mà nội dung và
hình thức khơng phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.
Theo tác giả, đối với các GDDS được xác lập trước ngày 01/01/2017 đã vi
phạm về hình thức, mà các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch mà một khi có tranh chấp thì Tịa án các cấp nên áp dụng Điều 129 và điểm b
khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc
đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật
này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Cần phải có hướng thống nhất như trên
thì Tịa án mới tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập trong vận dụng pháp luật
khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch về QSDĐ vi phạm về hình

thức cơng, chứng chứng thực.
Từ những phân tích trên tác giải có những kiến nghị sau:
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
- Cần thống nhất việc áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho tất cả các tranh
chấp về GDDS về QSDĐ vi phạm về hình thức cơng, chứng chứng thực xác lập
trước ngày 01/01/2017;
- Sớm thống nhất chọn những bản án Dân sự tranh chấp về HĐCNQSDĐ vi
phạm về hình thức cơng, chứng chứng thực xác lập trước ngày 01/01/2017 như dự
thảo án lệ hiện nay để chọn làm án lệ.
1.2. Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 01/01/2017
1.2.1. Điều kiện để công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều 129
Bộ luật dân sự
Để một GDDS về QSDĐ được cơng nhận thì giao dịch đó phải dược lập
thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực và phải được đăng ký (đối với
21

Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2020), tlđd (17), tr. 938.