Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN


NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN
CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020


NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết
bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự
trung thực trong học thuật.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2020
Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của luận án
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức, phương pháp nghiên
cứu của luận án.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế
tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện
thuận lợi giúp tơi hồn thành luận án này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, giúp đỡ tơi
trong q trình nghiên cứu, thực hiện luận án.
Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2020
Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG...........................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH..........................................................................................................viii
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................1
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu................................................1
1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu.............................................................................4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.......................................................................................... 5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.........................................................................5
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 5
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................5
1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu..........................................................................6
1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu......................................................................................... 6
1.4.2. Quy trình nghiên cứu....................................................................................... 6
1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án..............................................................................8
1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án..................................................... 8
1.5.2. Ý nghĩa của luận án..........................................................................................8
1.6. Kết cấu luận án.........................................................................................................8
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................9
2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản........9
2.1.1. Các cơng trình khoa học đã cơng bố ở nước ngồi......................................... 9
2.1.2. Tổng quan các cơng trình khoa học đã được cơng bố trong nước liên quan
đến đề tài...................................................................................................................26

2.1.3. Mơ hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án....31
2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản...35
2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp...........................................35
2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả...................................................38
2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản.........................................................41
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả.................................................................42
2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu...........................................48
2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch.......................................................................48


2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản..............................................................................48
2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng............................................................................49
Tiểu kết chương 2...............................................................................................................50
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. .51
3.1. Bối cảnh nghiên cứu..............................................................................................51
3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020.......51
3.1.2. Q trình phát triển mơ hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội. .58
3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn
thành phố Hà Nội...................................................................................................... 65
3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu............................................70
3.2.1. Nghiên cứu định tính......................................................................................70
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng.............................................................73
3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính.........................................................................76
Tiểu kết chương 3...............................................................................................................85
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ
BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP.........................................................................................86
4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ.................................................................86
4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức.......................................................93
4.2.1. Thống kê mơ tả mẫu.......................................................................................93
4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập................................................................... 94

4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá...........................................................................98
4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo...................................................................99
4.2.5. Phân tích mơ hình hồi quy khi chưa có biến kiểm sốt...............................102
4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.......................................................... 104
4.2.7. Phân tích mơ hình hồi quy khi có biến kiểm sốt (DT).............................. 105
Tiểu kết chương 4.............................................................................................................112
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................113
5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC....................................................113
5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm..........................................113
5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng..............................................113
5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường.......................114
5.2. Kiến nghị và giải pháp........................................................................................115
5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng........................................115
5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm....................................................................................117
5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tịa nhà và căn hộ CCCC...........122
5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ.....................................................................124


5.2.5. Tạo lập cảnh quan, mơi trường tích cực.......................................................124
5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà......................................... 126
5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư............................................... 127
5.2.8. Kiến nghị hồn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước 132
Tiểu kết chương 5.............................................................................................................135
KẾT LUẬN.......................................................................................................................136
DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN................................................................................................................139
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................140
PHỤ LỤC..........................................................................................................................151

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngồi ngơi nhà.................................13
Bảng 2.2: Bộ ba giá trị.....................................................................................................17
Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu..................................................................24
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số cơng trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả
thông qua giá trị bất động sản.........................................................................................................31
Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1..........................................32
Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa.................................................................................41
Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản................................................46
Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị..............................................................51
Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị......................................................................52
Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010.......................................................54
Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014...............................................55
Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016.............................55
Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính...................................77
Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2..................................................................................80
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ.......86
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ.......89
Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính
thức..................................................................................................................................................91
Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu.........................................................................93
Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC”
.........................................................................................................................................................94
Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh”....95
Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung
cư”...................................................................................................................................................95
Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung
cư”...................................................................................................................................................96
Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”..................97

Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư”. . .97
Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập...............................98
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức. 100
Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC.................103
Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC.................106
Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội.....................................114


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu.........................................................................................7
Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.............................................15
Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở............................16
Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản..............................................................18
Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản..............................................................19
Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản..........................................19
Hình 2.6. Mơ hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự
(2009)..............................................................................................................................................27
Hình 2.7. Mơ hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang
Thu và cộng sự, 2013......................................................................................................................28
Hình 2.8. Mơ hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014)....28
Hình 2.9. Mơ hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính
(2017)..............................................................................................................................................30
Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC..................................................32
Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá..............................................43
Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý..................................................................................53
Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường.......................................................56
Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đơ thị theo phân khúc...........................................................60
Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường..........................61
Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.......................78

1

CHƯƠNG 1:
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trị rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế
giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mơ hình nhà ở tập chung có
chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày
càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo
nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà cịn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút
nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa
phương và khu vực. Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này
cịn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu
hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược
phát triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công
xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng
sống cao ngày càng được lan rộng.
Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống
càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu
hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố
Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở
riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia
đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng
địi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được
các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng
có nhiều các tổ chức nước ngồi và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động
sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngồi sau nhiều năm tích lũy tài
chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu

tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng
lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất
lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mơ hộ gia
đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng
của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển


các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.
Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức
là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người. Chất
lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập.
Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã
trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng mơi trường sống cho con
người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để
kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có mơi trường thiên nhiên,
nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ
chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.
Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số lượng và qui
mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng. Các tịa nhà được
quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, tích hợp nhiều tiện ích cơng cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng
với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.
Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các
nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tịa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng
đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phịng với mật độ sử dụng
cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ
lệ thấp tạo khơng gian thống đãng cho cộng đồng. Mạng lưới đường giao thơng tiếp cập với các
dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu
tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến

đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề
ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;
Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật,
sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư. Mỗi căn hộ
được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không
gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và
sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ
cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược
về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài
năm qua


là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình
ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi,
người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng
trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng
tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung
cư cao cấp. Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân
khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang
mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện mơi trường sống; Nhà nước
bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội.
Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này
trong dân chúng cũng ngày một tăng.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt
ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm
thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh
doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra
thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động
sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị

tạo thành sản phẩm nhà ở hồn hảo thơng qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi
trường vĩ mô.
Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngồi" do vị trí của các bất động sản và môi
trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh
(Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngồi tịa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động
sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của
doanh nghiệp thì chi phí đầu tư ln được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều
lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về
chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất
lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993).
Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ
càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia
tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao
hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh
nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh


cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm
giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao
dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp
thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá
người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức
quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế
hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm
nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần
thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần
thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà
quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét cả mặt lý thuyết
và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên

cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn
hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa
bàn Hà Nội"
được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội
là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động
tới giá bán căn hộ CCCC.
- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ
CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mơ hình nghiên cứu
các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác
định là các biến độc lập trong mơ hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ
CCCC tại Hà Nội.


- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu
của người mua.
- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường
BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền
thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách
khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu

-

Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố
chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị
trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên
địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà
là giá khảo sát theo thang đo.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên,
luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm
nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về
nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);
(ii) Mơi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị
căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),

(b) Vị thế của tịa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,
(c) Môi trường xung quanh;
(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà;
và (đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu
tư.
Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các nhà đầu
tư BĐS quan tâm nhất. Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu và cả
quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã thừa nhận và (2) các nhà
đầu tư không thể tác động đến mơi trường vĩ mơ và có ảnh hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều
đối với quan hệ cung cầu.
- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm
2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.

1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu
1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu
Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ liệu,
thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư BĐS để xây
dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan.
Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn thu nhập,
giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên cứu sự ảnh hưởng
của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu là các
chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán CCCC như thế nào?
Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư
kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua CCCC đối với các
nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)
Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ CCCC từ
khách hàng. Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các yếu tố phi giá cả để
tạo ra giá trị vơ hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng. Giá trị của căn hộ được

cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí.

1.4.2. Quy trình nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:


Định tính

Cơ sở lý thuyết

Thang đo nháp

Định lượng sơ bộ

Cronbach
Kiểm
Alpha
định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)

PhânEFA
tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)

Định lượng chính thức
Thang đo chính thức và điều chỉnh mơ

Phân tích
CFAkhẳng định nhân tố (tính thích hợp của mơ hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,

SEM + ANOVA Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai

Phân tíchGiải
sâuthích
sau kiểm
sâu các
định
thơng tin về mơ hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định
Định tính

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm cũng
như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hồn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau.


1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án
1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý
của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung
quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng
hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư. Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu
bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản.
- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến
giá bán căn hộ CCCC.
- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC. Nếu loại bỏ
nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Mơi trường xung quanh (MT) tác
động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC.
- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh
hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội.
Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn

hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là khoảng trống cần
nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ nào được công
bố về đề tài này).

1.5.2. Ý nghĩa của luận án
Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động sản tham
khảo về giá trên thị trường. Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá bán căn hộ CCCC
nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng.
Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị
trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng sống của người mua nhà.

1.6. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Phần mở đầu
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng
đến giá bán bất động sản
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư
cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 5: Giải pháp và kiến nghị
Kết luận


CHƯƠNG 2:
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.1.1. Các cơng trình khoa học đã cơng bố ở nước ngồi

2.1.1.1. Các cơng trình khoa học đã cơng bố ở nước ngồi về giá cả và và định giá
Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường. Giá cả là
mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối cùng của mọi hoạt
động thương mại là mang lại lợi nhuận. Chủ động về giá cả là hành động thích ứng mau lẹ và là
cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;
Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược
định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông về giá
trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ khơng có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán
hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp.
Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy u cầu về người quản lý cần có tầm nhìn chiến
lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm sốt khả năng tăng giá, đặc biệt trong hồn cảnh
hậu khủng hoảng.
David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng thanh toán
của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị trường ; iv/ mức giá cao
rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần và phân biệt đáng kể các chiến
lược giá cao hay thấp. Khi sử dụng các yếu tố này, mơ hình thống kê được phát triển dựa vào
phân tích sự khác biệt. Nghiên cứu này hỗ trợ cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên
thị trường, khách hàng và cạnh tranh. Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và
chắc chắn về các yếu tố marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp. Bằng cách áp
dụng các yếu tố này trong mơ hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm cơng cụ có thể
hỗ trợ cho q trình ra quyết định marketing về giá cả.
Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và sinh
lời của doanh nghiệp. Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác nhau
đến khả năng định giá của cơng ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp.
Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt
động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực


hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu đều có lợi
từ phương pháp định giá dựa vào giá trị.

Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa
tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc tính hữu ích (Rosen,
1974). Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích hợp về nơi ở chứ khơng phải sự
bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm. Vì bất động sản là tài sản về sinh sống của
con người và được cố định trong không gian, nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích
cực về mơi trường sống và chất lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003).
2.1.1.2. Các cơng trình khoa học đã cơng bố ở nước ngồi về mơi trường vĩ mơ có ảnh
hưởng đến giá bán bất động sản
Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều bị ràng
buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch và các hoạt động
phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007). Ở nhiều quốc gia như Trung Quốc,
Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của
Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai
trên thực tế là thị trường thuê theo hợp đồng. Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền,
thơng qua các điều khoản hợp đồng th đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường
áp đặt thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.
Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng lợi
nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và lợi nhuận, mà
không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở. Thị trường như trên đang phát triển rất
nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mơ hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả.
Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng mạnh mẽ
của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế và trên tỷ lệ giá
nhà bán và cho thuê.
Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản. Lạm phát
làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa là tỷ lệ lãi suất
danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne (2003) phân tích. Clark (1993) cũng
xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất
trong tương lai. Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn
đến sự bất định của các khoản đầu tư tăng lên…

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và
nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhân ảnh hưởng có
chiều hướng rất tích cực. Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hay tụt dốc được xác định
bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội và nhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ
và các hợp đồng, tác động từ địa phương. Nhà nghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng
có thể gây tác hại đến ngành và thị trường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động
sản giảm đi tiến đến gây sức ép lên giá nhà bất động sản.
Mehmood khan kakar và M. Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đơ thị hóa, dịng người
tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chính sách tiền tệ, và cuối
cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê.
Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quá mức" về sự
tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003), hoặc chuyển nhượng
tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ ảo giác (Brunnenmeier và
Julliard, 2008).
Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rất khác nhau
trong nghiên cứu. Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter và Devaney (2001),
kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bất động sản và chứng khốn khá
yếu ớt. Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch
Chứng khốn và bất động sản.
2.1.1.3. Các cơng trình nghiên cứu ở nước ngồi về hành vi mua nhà
Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản
Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản. Trong nghiên cứu của
Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đất đai có giá trị thấp
hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác nhau (bao gồm sự
kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sử dụng trong tương lai. Tất cả những điều
này có liên quan rất nhiều đến hành vi của những người tham gia thị trường tác động đến giá trị
tài sản. Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng
đất có liên quan đáng kể đến các xu hướng tăng giá bất động sản.
Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của những người tham

gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành vi ảnh hưởng đến quá
trình tìm kiếm và quy trình định giá của thị trường (Daly và cộng sự, 2003). Các nhà đầu tư
ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu của khách hàng mua nhà và có thể và dự
đốn được các dao động của thị trường bất động sản (Gibler & Nelson, 1998). Gibler và Nelson
đã đề cập đến các môi trường vĩ mô và


vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mơ thể hiện sự biến đổi
nhân khẩu học của cả khu vực dẫn đến những thay đổi trong định giá tài sản, giá trị sử dụng,
niềm tự hào về nơi ở; trong khi đó các yếu tố vi mô bao gồm hành vi và nhu cầu của khách
hàng về nơi ở.
Khơng có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đến những quyết
định ưu tiên lựa chọn về nơi ở. Bất chấp ý kiến cho rằng khách hàng luôn bị giới hạn các lựa
chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng; Khách hàng sẽ có nhiều cảm
nhận tích cực về nơi ở trong tương lai khi được nhiều kênh truyền thông và các chính sách ưu
đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu ham muốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án
BĐS được triển khai thì khách hàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn. Tuy nhiên, do nguồn
cung về phân khúc nhà ở rất chậm, thường phải mất một khoảng thời gian vài ba năm mới có một
dự án nhà ở mới hồn thành; cho nên khơng phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể mua được
căn hộ như mong muốn. Khách hàng thường lựa chọn nơi ở phù hợp cho cả gia đình với mức giá
phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này có nghĩa là khách hàng thể
hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giới hạn về nguồn lực tài chính nhưng
nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường khơng giới hạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm
hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phù hợp dựa trên hồn cảnh thực tế. Gibler và Nelson
(1998) đã thảo luận rộng rãi về hành vi của người tiêu dùng được ứng dụng trong lĩnh vực bất
động sản.
Bất động sản được tạo lập bởi nhiều thành tố cả giá trị hữu hình và vơ hình trong
q trình giao dịch địi hỏi các bên phải có nhiều thơng tin liên quan đến BĐS mục tiêu để
hình thành quá trình ra quyết định chốt deal. Cần áp dụng các quy tắc trước khi ra quyết định
bằng cách tham khảo thêm một số thông tin có tính chất bổ sung hoặc khơng bổ sung. Quyết

định bổ sung thêm một vài thông tin là một quyết định dựa trên lý trí để đánh giá và so sánh
các thuộc tính tích cực và tiêu cực từ nhiều sản phẩm nhà ở đồng dạng trước khi quyết định mua
hay bán tài sản. Trong khi đó, quyết định khơng bổ sung thêm thông tin giúp khách hàng tăng
sự tự tin khi tìm được tài sản phù hợp. Tuy nhiên người mua hay bán nhà phải thay đổi quan
điểm kiếm tìm lợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi
nhuận win-win từ cả hai phía (Iman và cộng sự, 2012).
Nói chung khách hàng muốn chọn một nơi ở thuận tiện cho nơi sống và làm việc của
họ (Tu & Goldfinch, 1996). Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông
công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việc mua nhà. Levine (1998) đã
rằng sự tiện lợi giao thông đi lại từ nơi ở đến trung tâm mua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến
việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối với các khách hàng có thu nhập thấp đến trung
bình. Theo Friedman (1980) thì việc lựa chọn yếu tố vị trí cho nơi ở được xem là quan trọng
khi gần những nơi làm việc, dịch


vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng: một BĐS
có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự án phát triển nhà ở.
Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện ích cơng cộng, có nghĩa là vị trí
từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng.
Khoảng cách từ nơi ở đến trường học chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em, do đó vị trí
cho ngơi nhà đến trường học gần nhất là yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006).
Tương tự như vậy, khoảng cách đến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc
chính cho các hộ gia đình (Tan, 2010). Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một
số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này
tập trung rất đông người và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010).
Rong Reng (2013) đã tổng hợp các thuộc tính của ngơi nhà mà người mua quan tâm. Thứ
nhất, các thuộc tính bên trong ngơi nhà. Thứ hai, các thuộc tính bên ngồi ngơi nhà, bao gồm:
(i) Thiết kế bên trong ngơi nhà và không gian sống ; (ii) biến số môi trường (xung quanh); (iii)
biến số vị trí.
Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngồi ngơi nhà

Các thuộc tính
bên trong (nội
thất)
Kiểu nhà ở
Tuổi đời của căn nhà

Các thuộc tính bên ngồi (ngoại thất)
Thiết kế bên ngồi và
Thuộc tính
Thuộc tính vị trí
khơng gian
mơi trường
Bề ngồi ngơi nhà
Kiểu hồn thiện

Các vật liệu xây dựng
Kích thước của ngơi nhà
Phịng khách
Phịng ăn
Phịng ngủ

Chất lượng hoàn thiện
Thiết kế sân vườn
Chức năng của khu vườn
Mái nhà
Tường ngồi

Phịng tắm
Sân trong
Ban cơng

Bài trí bên trong
Diện tích bình qn
đầu người
Máy lạnh

Sàn ngồi
khơng gian bên ngồi

Hàng rào
Giá nhà

Ơ nhiễm môi trường
Nguy cơ tập trung

Trường học cho trẻ em
Trung tâm y tế và
bệnh viện
Ơ nhiễm khơng khí
Trung tâm mua sắm
Không gian mở
Chợ thực phẩm
Cây xanh
Khu chơi thể thao
An ninh
Thư viện
Đặc điểm văn hóa
Trung tâm hoạt động
xã hội
Chiếu sáng đường phố Nhà thờ
Tiếng ồn

Giao thơng cơng cộng
Ơ nhiễm
Kiểu thu rác
Thốt nước mưa
Điện thoại công cộng
Vỉa hè
Các dịch vụ cộng
đồng khác
Đường và lối đi rộng
Khu vực trung tâm
thành phố
Cách bố trí của đường phố Đường phố chính
Các khía cạnh địa lý

Nguồn: Rong (2013)


Rong Reng (2013) đã nghiên cứu các mối liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà và sự thoả mãn của khách hàng. Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm:
(i) Các thuộc tính của căn nhà (thuộc tính bên trong và bên ngồi); (ii) Nhân tố nhân khẩu học
và (iii) Chất lượng quản lý và dịch vụ đi kèm và các yếu tố giá trị vô hình).
2.1.1.4. Các cơng trình khoa học đã cơng bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng
đến giá trị tài sản
Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu
của việc định giá bất động sản (Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. 2002).
Giá trị bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan; do đó, giá trị thật
của BĐS khó có thể thẩm định chính xác. Theo Aluko (2007), tính khơng đồng nhất của tài sản và
số lượng giao dịch với nhiều mức giá khác nhau cho cùng một tài sản trên khu vực rộng lớn
khiến quá trình thẩm định giá một BĐS cụ thể trở nên khó khăn và khơng chính xác. Hơn nữa,
danh sách các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị rất rộng và mang tính rất chủ quan phụ thuộc vào cảm

tính/đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm của thẩm định viên.
Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, mọi người đang trả tiền cho quyền sử dụng tài
sản. Nhưng khi tranh luận sâu hơn, đặc biệt là về quyền sử dụng không gian trong một tài sản và
giá trị về lợi ích của tài sản, lý thuyết đã liên kết giá trị tài sản với cung và cầu, trong đó nguồn
cung được mơ tả là số lượng tài sản hoặc không gian sống hiện hữu có sẵn cho khách hàng cân
nhắc lựa chọn ; và qua khảo sát xã hội cho thấy : số người có nhu cầu là phản ánh tổng số người
dùng quan tâm đến tài sản tương tự.
Trong nhiều bài báo nghiên cứu, tầm quan trọng của biến số vị trí đối với bất cứ bất
động sản nào cũng được ưu tiên quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi áp dụng hệ thống thông tin
địa lý GIS. Tuy nhiên, biến số không gian tự nhiên và khoảng cách tới trung tâm thành phố
chỉ như là một biến số khơng gian được tính đến trong mơ hình tốn kinh tế (Davies, 1974).
Trong khi, các đặc điểm của môi trường xung quanh hay sự đi lại thuận tiện, đã ghi nhận tác
động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Nourse, 1967). Tương tự, các công
viên (Li & Brown, 1980), các trường học có ảnh hưởng tích cực đối với giá trị của bất động sản
dưới góc độ người sử dụng (Clotfelter, 1975; Hendon, 1973). Các cơ sở công nghiệp nặng
thường tác động tiêu cực đến giá trị của bất động sản (Gamble & Downing, 1982), ít rõ ràng
hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 1990).
Theo Olayinka và cộng sự (1997), Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bao gồm:
a) Biến cấu trúc như: số phòng, nhà để xe, vườn, thư viện, có bể bơi hay khơng?...


b) Các đặc điểm xung quanh dự án như đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư
xung quanh, là chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc…
c) Đặc điểm cộng đồng: trường học, công viên, thư viện…
d) Đặc điểm vị trí như: có ở gần và dễ tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống
hàng ngày như: bệnh viện, khu đổ rác, ống dẫn năng lượng, đường cao tốc, trung tâm
thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng…
e) Đặc điểm môi trường như: quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ
thống thoát nước, đặc điểm thời gian như mùa mưa, mùa hạn hán, mùa giảm giá trong
năm, số ngày hội chợ...

f) Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.
Các đặc điểm cấu trúc
Các đặc điểm xung quanh
Đặc điểm cộng đồng
Giá trị bất động sản
Đặc điểm vị trí
Đặc điểm mơi trường
Đặc điểm thời gian

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nguồn: Oloke và cộng sự (1997)
Theo Adair và cộng sự (1996), có 69 thuộc tính quan trọng được thu thập được từ các tài
liệu khác nhau thuộc lĩnh vực định giá và kinh tế lượng. Các biến số này có thể chủ quan và
khách quan, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính như : i/ biến tài sản ; ii/ biến khoảng cách ;
iii/ biến môi trường và iv/ các biến số tài chính.