Kế toán bất động sản đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN KẾ TOÁN -KIỂM TOÁN


ĐỀ ÁN KẾ TOÁN
Đề tài: Bàn về thực trạng vận dụng chuẩn mực kế
toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam hiện nay.

Họ và tên sinh viên: NGÔ THU HƯƠNG
MSV: 11192282
Lớp: KẾ TỐN 61C Khóa: 61
Giảng viên hướng dẫn: NGUYỄN PHƯƠNG LINH

Hà Nội, 4-2022


Mục lục
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT…….…………………………………………….………4
LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………….……………………5
PHẦN NỘI DUNG…….……………………………………………...……………….7
Chương 1:Cơ sở lý luận chung về kế toán BĐS đầu tư
1. Khái quát chung về BĐS đầu tư……………………………………..…………..….7
1.1. Khái niệm BĐS đầu tư…………………………………………………….…..…..7
1.1.2. Các trường hợp được ghi nhận là BĐS đầu tư…………………………………..7
1.1.3. So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa BĐS……………...9
1.1.4. Các chỉ tiêu liên quan đến BĐS đầu tư ………………………………………….9
1.1.4.1 .Nguyên giá của BĐS đầu tư………………………………………………..….9
1.1.4.2. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu…………………………….………...10
1.1.4.3. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu…………………………………….…..11
1.1.4.4. Chuyển đổi mục đích sử dụng……...……………………………………...…11
1.1.4.5. Thanh lý…………………………………………………………………..…..12

1.2. Phương pháp kế tốn BĐS đầu tư………………………………………………..13
1.2.1. Trình bày báo cáo tài chính…………………………………………….……....13
1.2.2. Tài khoản sử dụng: tài khoản 217- BĐS đầu tư……………………..…………14
1.2.3. Nội dung và kết cấu tài khoản 217……………………………………………..15
Chương 2: Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 tại Việt Nam
hiện nay và sự khác biệt với IAS 40

2


2.1 Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 tại Việt Nam hiện
nay ……………………………………………………………………………………24
2.2. So sánh VAS và IAS……………………………………………………………..25
2.2.1 Về khái niệm…………………….………………………………………….…..25
2.2.2 Về ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu…………...…………26
2.2.3 Về ghi nhận BĐS đầu tư trong quá trình xây dựng………..…………………....27
2.2.4 Về Hạch Toán BĐS đầu tư………………………………………..………...…..27
2.2.5 Về Chuyển đổi BĐS đầu tư……………………………………………………..27
2.2.6 Về trình bày BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính……………………………..…28
Chương 3: Đề xuất kiến nghị và một số ý kiến trong việc vận dụng IAS 40 và điều
chỉnh VAS 05 để hoàn thiện chế độ kế toán BĐS tại Việt Nam
3.1. Đề xuất kiến nghị về thực hiện kế toán BĐS đầu tư theo VAS 05 và thông tư 200
mang lại hiệu quả nhất định cho Việt Nam và một số vấn đề cần bổ sung…………...29
3.2 Một số ý kiến trong việc vận dụng IAS 40 và điều chỉnh VAS 05 để hoàn thiện chế
độ kế toán BĐS đầu tư tại Việt Nam……………………………………………….…31
KẾT LUẬN..……………………………...………………………………….……….34
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO….……...…………………………………..35

3

Danh mục từ viết tắt

STT

Từ viết tắt

Diễn giải

1

BĐS

bất động sản

2

BCTC

báo cáo tài chính

3

TK

tài khoản

4

TSCĐHH

tài sản cố định hữu hình

5

BĐSĐT

bất động sản đầu tư

6

TT

thông tư

4


Lời mở đầu
Hiện nay, Việt Nam đã có những bước tiến trong việc nghiên cứu, xây dựng các
quy định trong lĩnh vực kế tốn cơng theo hướng hịa nhập và tiệm cận thơng lệ quốc
tế, song vẫn cịn khoảng cách nhất định về việc ghi nhận và trình bày các thơng tin về
thu, chi ngân sách nhà nước, kế tốn các quỹ tài chính, kế tốn thuế và kế tốn tại các
đơn vị hành chính sự nghiệp.
Để tồn tại và phát triển thích ứng với một nền kinh tế thị trường các doanh
nghiệp ln phải tìm cách đối phó với những cạnh tranh khốc liệt từ phía các
doanh nghiệp khác, nhất là khi nền kinh tế thị trường Việt Nam đang trên đà
hội nhập với nền kinh tế thế giới, do vậy nhu cầu thơng tin cho quản lý q
trình kinh doanh hiện nay là điều không thể thiếu. Kế toán- một bộ phận cấu thành
quan trọng của hệ thống cơng cụ quản lý kinh tế - tài chính có vai trị đặc biệt quan

trọng khơng chỉ đối với tài chính Nhà nước mà cịn vơ cùng cần thiết đối với hoạt
động tài chính doanh nghiệp.
Việt Nam hiện nay đang triển khai thực hiện Đề án Tổng Kế toán Nhà nước nhằm
xây dựng hệ thống báo cáo tài chính nhà nước của Chính phủ và chính quyền địa
phương, đảm bảo tính kịp thời, đầy đủ, cơng khai, minh bạch, phù hợp với thông lệ
quốc tế. Việt Nam đã tiến hành xây dựng và công bố hệ thống chuẩn mực kế tốn
trong lĩnh vực doanh nghiệp, hiện nay đang có kế hoạch triển khai áp dụng Chuẩn mực
báo cáo tài chính quốc tế (IFRS).
Kế toán bất động sản đầu tư là một phần hành kế toán tương đối lâu dài, vừa được
hướng dẫn thực hiện theo thông tư số 200/2014/ TT-BTC ra ngày 22 tháng 12 của Bộ
trưởng Bộ tài chính. Đó cũng chính là đề tài mà tơi đã lựa chọn khi viết đề án mơn học
chun ngành kế tốn tổng hợp của mình bởi lẽ nó sẽ giúp tơi có cơ hội tìm hiểu về
những thay đổi của hệ thống kế toán Việt Nam. Sau một thời gian nghiên cứu bằng
vốn kiến thức đã tích lấy được qua 3 năm theo học tại Viện Kế toán- Kiểm toán
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới nay đề tài của tơi đã hồn tất với hy vọng được
đóng góp một phần nhỏ bé vào việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn nói chung
và kế tốn bất động sản đầu tư nói riêng. Mong muốn thì nhiều, song với tầm hiểu biết
5


cịn hạn hẹp bài viết sẽ khơng tránh khỏi những sai sót, vì vậy tơi rất mong nhận được
sự giúp đỡ cùng những ý kiến quý báu từ phía thầy cơ và các bạn sinh viên trong và
ngồi Viện Kế toán-Kiểm toán - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và tất cả những
người quan tâm tới đề tài này để bài viết có thể trở thành một tài liệu tham khảo thực
sự có ích cho các bạn sinh viên trong quá trình học tập nghiên cứu.
Qua đề tài này tôi cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới ThS. Nguyễn Phương Linh người đã hướng dẫn tôi hồn thành bài viết này. Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn chân
thành tới các thầy cô trong Viện Kế toán- Kiểm toán và các bạn sinh viên đã tạo điều
kiện giúp đỡ tơi trong q trình tìm tài liệu nghiên cứu.

6

Phần nội dung
Chương 1:Cơ sở lý luận chung về kế toán BĐS đầu tư
1. Khái quát chung về BĐS đầu tư
1.1. Khái niệm BĐS đầu tư:
a.Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một
phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi
thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích
quản lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
b.Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện
sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
– Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

1.1.2. Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài
để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định
rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo
một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

7

- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động.

Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
- Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục
đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản
xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này
được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là
bất động sản đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạch tốn là
TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vơ hình.
Trường hợp bất động sản khơng bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh
hoặc cho quản lý là khơng đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch tốn là bất động sản
đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp có một tồ nhà có trên 80% diện tích chun cho thuê
hoạt động và dưới 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty thì tồ nhà đó được
hạch toán là bất động sản đầu tư.

- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử
dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ
thỏa thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví dụ:
Doanh nghiệp sở hữu tòa nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt
động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với toà nhà cho thuê này.
- Trường hợp, một Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong
cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản
đó được hạch tốn là bất động sản đầu tư trên Báo cáo tài chính riêng của Cơng ty con
có bất động sản đó hoặc Báo cáo tài chính riêng của Cơng ty mẹ nếu Cơng ty mẹ cho
các Cơng ty con th (nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), nhưng không
được phản ánh là bất động sản đầu tư trong Báo cáo tài chính hợp nhất.
8

1.1.3. So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa BĐS
BĐS đầu tư

BĐS chủ sở hữu sử

Hàng hóa BĐS

dụng
Tư cách nắm giữ

Chủ sở hữu hoặc

Chủ sở hữu hoặc

Chủ sở hữu

người đi thuê tài sản người đi thuê tài sản

Mục đích nắm giữ

theo hợp đồng thuê

theo hợp đồng thuê

tài chính

tài chính

Thu lợi từ việc cho

Là TSCĐ đang sử

Thu lợi từ việc bán

thuê hoặc chờ tăng

dụng trong hoạt

trong kỳ kinh doanh

giá

động kinh doanh

thông thường

1.1.4. Các chỉ tiêu liên quan đến BĐS đầu tư
1.1.4.1 .Nguyên giá của BĐS đầu tư:
Là tồn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc
giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính
đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định
như sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên
quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước
bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên
giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm
mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch tốn

vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào
ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí
đi vay";
9


- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí
liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây
dựng;
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả
mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư
đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế tốn số
06 - “Th tài sản”.
Các chi phí sau khơng được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động
sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất
động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí khơng bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác
trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
1.1.4.2. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
- Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được
ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc
chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức
hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
- Việc hạch tốn các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường
hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên quan.
Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu
các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động
thì chi phí đó cũng được tính vào ngun giá. Ví dụ: Mua một ngơi nhà với u cầu phải

nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của bất động sản đầu
tư.

10


1.1.4.3. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo
nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hccho
th hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao
bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.
Giá trị cịn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy
kế của bất động sản đầu tư đó.
1.1.4.4. Chuyển đổi mục đích sử dụng
Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất
động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự
thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
a. Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu
bắt đầu sử dụng tài sản này;
b. Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai
cho mục đích bán;
c. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng tài sản đó;
d. Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác
thuê hoạt động;
e. Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây
dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực
kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”).
Doanh nghiệp chuyển một BĐS đầu tư sang hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi

về mục đích sử dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai cho mục đích bán.
11


Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà khơng có giai đoạn nâng cấp
thì doanh nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một BĐS đầu tư cho tới khi nó
được bán (khơng cịn được trình bày trên Bảng cân đối kế tốn) và khơng được hạch
tốn tài sản đó là hàng tồn kho. Tương tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo
BĐSĐT hiện có với mục đích tiếp tục sử dụng BĐS đó trong tương lai như một BĐSĐT,
thì bất động sản đó vẫn là một BĐSĐT và khơng được phân loại lại như một BĐS chủ
sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng
hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và
không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập
báo cáo tài chính.
1.1.4.5. Thanh lý
- Một BĐS đầu tư khơng cịn được trình bày trong Bảng cân đối kế tốn sau khi đã bán
hoặc sau khi BĐS đầu tư không cịn được nắm giữ lâu dài và xét thấy khơng thu được
lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐS đầu tư đó.
-. Việc thanh lý một BĐS đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng
cho thuê tài chính. Để xác định thời điểm bán BĐS đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc
bán BĐS đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số
14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán BĐS cho thuê tài chính hoặc giao dịch bán
và thuê lại BĐS đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế
toán số 06 “Thuê tài sản”.
- Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu tư được xác định bằng số chênh
lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu tư. Số lãi hoặc lỗ này
được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong
kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là BĐS được thực hiện theo quy định tại Chuẩn
mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”).

12


- Khoản doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trường
hợp bán theo phương thức trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác định ban đầu
bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả
ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực
kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.
1.2. Phương pháp kế tốn BĐS đầu tư
1.2.1. Trình bày báo cáo tài chính
-Nội dung trình bày báo cáo tài chính quy định trong chuẩn mực này được áp dụng cùng
với những quy định trong Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”. Đối với bên cho
thuê phải trình bày nội dung cho thuê hoạt động. Đối với bên đi thuê phải trình bày nội
dung th tài chính.
- Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;
(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân
loại BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động
kinh doanh thông thường;
(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm:
+ Thu nhập từ việc cho thuê;
+ Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng)
phát sinh từ BĐS đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo
cáo;

13

+ Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng)
phát sinh từ BĐS đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong
kỳ báo cáo.
(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư;
g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng,
sửa chữa bất động sản đầu tư;
(h) Trình bày những nội dung sau (khơng u cầu thông tin so sánh):
– Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và
tăng do vốn hố những chi phí sau ghi nhận ban đầu;
– Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp;
– Nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;
– Nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc
hàng tồn kho và ngược lại.
(i) Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài
chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của BĐS đầu tư thì
doanh nghiệp phải thuyết minh:
– Danh mục BĐS đầu tư;
– Lý do không xác định được giá trị hợp lý của BĐS đầu tư.
1.2.2. Tài khoản sử dụng: TK 217- BĐS đầu tư
a. Khái niệm
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động
sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng
đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần
14


của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài
sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc
chờ tăng giá mà không phải để:

– Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích
quản lý;
– Hoặc bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thơng thường. khóa học xuất nhập khẩu
b.Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá
của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra
hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời
điểm mua hoặc xây dựng hồn thành BĐSĐT đó.
1.2.3. Nội dung và kết cấu tài khoản 217
Bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có.

15


16


1.2.3.1. Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn
giao:
– Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên
quan, kế tốn tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (tương tự như xây
dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).
– Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu
tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang
1.2.3.2. Khi mua Bất động sản đầu tư:
a) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào khơng được khấu trừ thì ngun giá BĐSĐT bao gồm
cả thuế GTGT.
b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
– Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)

17


Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch
giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế
GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 – Phải trả cho người bán.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm
cả thuế GTGT.
– Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả
chậm, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính khóa học logistics tại hà nội
Có TK 242 – Chi phí trả trước.
– Khi thanh tốn tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh
tốn được hưởng do thanh tốn trước thời hạn – Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
1.2.3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành
BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vơ hình.
18


Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 – Hao mịn BĐSĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư(nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá).
b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử
dụng, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 1557, 1567.
Nếu BĐSĐT dùng để cho th, kế tốn tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm
giữ chờ tăng giá, kế tốn khơng trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT.
Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất
vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
1.2.3.4. Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:
a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 3412.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy
định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
b) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
– Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
19

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu
tư thuê và giá trị hao mịn luỹ kế)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
– Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi
tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
– Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt
động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành
bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vơ hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mịn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mịn BĐSĐT
Có TK 2141, 2143.
1.2.3.5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các
điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các
chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được
ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:

20


– Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế
phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112, 152, 331,…
– Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá
BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang.
1.2.3.6. Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư
a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:
Nợ các TK 111, 112, 131 học kế tốn ở đâu tốt nhất tphcm
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).
b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê
– Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 214 – Giá trị hao mịn lũy kế (2147)
Có các TK 111, 112, 331…
– Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư do một phần dự
án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế tốn phải ước tính giá vốn cho thuê tương
tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.
21


1.2.3.7. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ
sở hữu sử dụng:
a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa
chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
– Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
– Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế tốn tiến hành kết
chuyển giá trị cịn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

Nợ TK 156 – Hàng hố (TK 1567 – Giá trị cịn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mịn luỹ kế – nếu có)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
– Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết
chuyển tồn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hố (1567)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. học kế tốn
thực tế ở đâu tốt
b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.
22


Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
Có các TK 2141, 2143.
1.2.3.8. Kế tốn bán, thanh lý BĐSĐT
a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:
– Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý
BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh tốn)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá
bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).
– Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán,
thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán
xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.
b) Kế tốn ghi giảm ngun giá và giá trị cịn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý,

ghi:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị cịn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).

23


1.2.3.9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế tốn khơng trích khấu hao mà thực
hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phịng giảm giá
của hàng hóa bất động sản).
Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Chương 2: Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 tại Việt
Nam hiện nay và sự khác biệt với IAS 40.
2.1. Thực trạng vận dụng chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư VAS 05 tại Việt Nam
hiện nay
Thực hiện tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống văn bản pháp lý về tài
chính và kế tốn Việt Nam trong những năm qua đã có sự đổi mới sâu sắc, góp phần
quan trọng vào việc hồn thiện khn khổ pháp lý về tài chính, kế tốn, tăng cường
tính minh bạch của thơng tin tài chính và tạo dựng mơi trường kinh doanh phù hợp với
khu vực và quốc tế, duy trì niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngồi vào Việt Nam.
Trong bối cảnh đó, chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 – BĐS đầu tư được ban hành
và đi vào thực tiễn cơng tác kế tốn tại các đơn vị kế toán. Sự ra đời của chuẩn mực kế
toán Việt Nam số 05 cùng với những quy định đồng bộ về phương pháp kế toán BĐS
đầu tư theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp hiện hành từ việc xác định tài
sản là BĐS đầu tư, xác định nguyên giá BĐS đầu tư; ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư
(bao gồm căn cứ ghi nhận, vận dụng tài khoản kế toán để ghi nhận, sổ kế tốn và trình
bày thơng tin liên quan đến BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính)... đã tạo hành lang pháp

lý vô cùng quan trọng để thống nhất quá trình hạch tốn tại các đơn vị có tham gia
hoạt động này.
Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theo Quyết định
số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã tạo ra một quy
định chung hướng dẫn các doanh nghiệp. Việc cơng bố chuẩn mực kế tốn Việt Nam
số 05 đã tạo cho thị trường Bất động sản thêm sôi động hơn. Qua việc nghiên cứu thực
trạng kế toán bất động sản đầu tư ở một số doanh nghiệp trên địa bàn một số tỉnh, một
địa phương mà hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian gần đây đã và đang diễn
ra rất sôi động, chúng tôi nhận thấy quá trình vận dụng chuẩn mực kế tốn số 05 tại
các doanh nghiệp có một số ưu điểm sau:
Người làm cơng tác kế tốn phải cập nhật thơng tin thường xun, nắm vững chế
độ, quy định của nhà nước, tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp đều sử dụng hệ
thống, chế độ kế toán doanh nghiệp được ban hành theo Quyết định 15 của Bộ Tài
24


chính ngày 20/3/2006 để hạch tốn.
Các bút tốn đã tn thủ tương đối đầy đủ các nguyên tắc chế độ kế tốn Việt
Nam, đảm bảo chế độ tài chính. Chế độ sổ kế toán sử dụng để theo dõi bất động sản
đầu tư cơ bản đúng chế độ qui định. Bất động sản đầu tư được theo dõi riêng trên sổ
theo dõi bất động sản đầu tư tương tự như TSCĐ. Tuy nhiên, qua q trình nghiên
cứu, chúng tơi cũng nhận thấy việc vận dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư ở
một số doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc.
Cụ thể là: Hiện nay theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư “được
trình bày như TSCĐ thơng thường của doanh nghiệp được theo dõi theo ba chỉ tiêu:
nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại. Theo cách tính này, ví dụ đối với bất
động sản đầu tư là tồ nhà văn phịng cho th được theo dõi trên ba chỉ tiêu nguyên
giá, khấu hao luỹ kế và trị còn lại nhưng khi gần hết thời gian hoạt động của tồ nhà
theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ nhà có thể cịn cao hơn ngun giá (giá gốc) ban
đầu do nhiều nguyên nhân khác nhau, như chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ tồ

nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao, lúc này giá trị còn lại sẽ nhỏ hơn giá trị thực tế
của bất động sản trên thị trường. Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao Bất động
sản đầu tư bằng nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng
năm đối với bất động sản đầu tư là chưa hợp lý. Sự khác biệt giữa chuẩn mực kế toán
quốc tế về Bất động sản đầu tư IAS 40 và chuẩn mực Việt Nam số 05 thể hiện rõ hơn
ở phần tiếp theo.
2.2. So sánh VAS 05 với IAS 40
2.2.1 Về khái niệm
Theo IAS 40:
-

BĐSĐT trước hết là một loại BĐS. Do vậy nó là tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền
sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, cơ sở hạ tầng…BĐSĐT có thể thuộc sở hữu của DN
hoặc đi thuê tài chính

-

BĐSĐT là một khoản đầu tư của DN. Nó khơng được sử dụng nhằm mục đích sản
xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hay sử dụng trong quản lý. DN đầu tư vào BĐSĐT
nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán.

Theo VAS 05 và TT 200:
-

BĐS là bất động sản, gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả
nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính nắm giữa nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc là chờ
tăng giá mà không phải để sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc
25