Báo cáo " Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam " potx

nghiên cứu - trao đổi
18 tạp chí luật học số 8/2010






ThS. Nguyễn Thị Dung *
I. M BO TNH MINH BCH CA
TH TRNG BT NG SN TRONG
PHP LUT MT S NC TRấN TH GII
1. Phỏp lut v th trng BS
Trung Quc
Thỏng 4 nm 1988, Quc hi Trung
Quc ó sa i Hin phỏp trong ú b sung
quyn chuyn nhng quyn s dng t
theo quy nh ca phỏp lut v hy b quy
nh cm cho thuờ t. Cựng vi vic sa
i Hin phỏp, Hi ng nh nc Trung
Quc ó ban hnh quy ch tm thi v vic
giao v chuyn nhng quyn s dng t
ca nh nc ti ụ th, khng nh quyn
s dng t cú th chuyn nhng bng hp
ng, u thu v u giỏ. ú l nhng c
s quan trng, t nn tng u tiờn cho
vic thit lp khung kh phỏp lớ i vi th
trng BS Trung Quc.
Ti iu 2 Lut qun lớ t ai ca nc

Cng ho nhõn dõn Trung Hoa nm 1999
(1)

khng nh ch cụng hu xó hi ch
ngha v t ai ca nc Cng ho nhõn
dõn Trung Hoa gm ch s hu ton dõn
v ch s hu tp th ca ngi lao ng.
Quyn s hu t ai thuc s hu ton dõn
l s hu nh nc do Quc v vin thay
mt nh nc thc hin. Quyn s dng t
ai cú th c chuyn nhng theo lut
nh. Quy nh ny ó m bo cho s vn
hnh ca th trng quyn s dng t - ht
nhõn ca th trng BS trong ch s
hu ton dõn v t ai. Cng tng t nh
Vit Nam, t ai thuc s hu ton dõn,
Nh nc giao cho cỏc t chc, cỏ nhõn s
dng theo hỡnh thc cp t (giao t khụng
thu tin s dng t), xut nhng t (giao
t cú thu tin s dng t) v cho thuờ t.
Trong cỏc vn bn lut, quy tc v iu
l c bn v th trng BS nh Lut hp
ng, Lut tha k, Lut bo lónh, Lut qun
lớ t ai, Lut qun lớ nh t quy nh v
qun lớ chuyn nhng ti sn nh t, quy
nh v qun lớ dch v trung gian nh t
ca thnh ph
(2)
thỡ B lut ti sn c
coi l nn tng ca h thng phỏp lut Trung

Quc. B lut ti sn ó th hin rừ s hon
thin cỏc iu kin liờn quan ti ti sn ú
bo m vic bo v quyn ti sn bng cỏch
a ra nh ngha v cỏc loi ti sn khỏc
nhau t ú m thit lp nờn trt t th trng
v tớnh an ton trong quan h thng mi.
iu ny c thc hin bi s chi phi ca
mt nguyờn tc quan trng m ng cng
sn Trung Quc ó thc hin, ú l thay i
t vic loi b ti sn riờng trờn quy mụ rng
sang vic gi gỡn v tuyt i bo v ti sn
riờng. Trờn c s ú m quy phm hoỏ cỏc
hnh vi giao dch i vi ti sn l BS lm
cho hot ng ca th trng BS ỏp ng
c tớnh minh bch trong h thng phỏp lut.
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 19
Nếu nhìn nhận một cách tổng thể thì
pháp luật về thị trường BĐS nhà đất của
Trung Quốc bao gồm ba phần chính:
Thứ nhất là các quy định về quản lí giao
dịch, phát triển ngành nhà đất. Trong đó quy
định về biện pháp chuyển nhượng BĐS, mẫu
hợp đồng bán nhà, các hành vi giao dịch nhà
mà xí nghiệp kinh doanh BĐS được phép
thực hiện hình thức bán đấu giá quyền sử

dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh ngành nhà cửa thành phố, làm sống
động thị trường BĐS.
Điều đáng chú ý là pháp luật Trung Quốc
nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, thế chấp
đối với nhà đất không hợp pháp, quy định việc
thẩm tra, xem xét tính rõ ràng của giao dịch,
điều phối giá cả nhà đất chủ yếu dựa vào giá
chuẩn nhà đất các loại của nhà nước để cung
cấp thông tin cho các bên giao dịch và bảo
đảm thu thuế cho nhà nước. Đây là điều kiện
quan trọng đảm bảo cho sự an toàn cho các chủ
thể tham gia giao dịch trong thị trường BĐS.
Thứ hai là các quy định quản lí các
quyền về nhà đất, chủ yếu đề cập vấn đề
đăng kí nhà đất như là biện pháp quyết định
cho sự rõ ràng, công khai, minh bạch đối với
các tài sản nhà đất, qua đó mà đảm bảo sự an
toàn cho các đối tượng tham gia giao dịch?
Điều này thể hiện trong hàng loạt các quy
định về đăng kí nhà đất; làm rõ các vấn đề
có liên quan trong đăng kí nhà đất; quy định
cấp đăng kí nhà đất sau khi bán nhà ở công
hữu; xử lí các vấn đề liên quan đến việc
đăng kí nhà đất sau khi bán nhà công hữu;
quy định có liên quan đến việc làm thủ tục
đăng kí cầm cố nhà ở của cá nhân, quy định
về đăng kí quyền sở hữu nhà đất thuộc diện
bán đấu giá Những quy định nói trên cho
thấy bất kì tài sản nào nếu chưa được đăng

kí, có nghĩa là chưa đảm bảo sự rõ ràng về
các quyền và không đủ điều kiện để được
tham gia vào các giao dịch trong thị trường.
Thứ ba là các quy định pháp luật, quy tắc
và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS. Theo
quy định của Luật quản lí nhà đất thành phố
nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành
tháng 7/1994, nhiệm vụ quản lí thị trường
nhà đất bao gồm: xây dựng cơ quan quản lí
thị trường nhà đất, tăng cường quản lí vĩ mô
của cơ quan quản lí hành chính với thị
trường nhà đất và xây dựng hoàn thiện các
loại pháp quy về quản lí thị trường nhà đất.
Một yếu tố cũng rất được chú trọng trong
pháp luật về thị trường BĐS của Trung Quốc
là quy định về dịch vụ trung gian nhà đất
gồm: hoạt động tư vấn nhà đất, định giá nhà
đất và môi giới nhà đất. Chất lượng hoạt động
của các loại hình dịch vụ này sẽ tác động
không nhỏ đến sự an toàn và ổn định của thị
trường BĐS. Bởi vậy các tổ chức này được
đặt dưới sự quản lí của cơ quan chủ quản
hành chính xây dựng thuộc quốc vụ viện quản
lí đối với dịch vụ trung gian tài sản xây dựng
trên toàn quốc. Cơ quan chủ quản hành chính
xây dựng tỉnh, khu tự trị, thành phố trực
thuộc, huyện, thị có thẩm quyền quản lí công
tác dịch vụ trung gian tài sản nhà đất trong
khu vực hành chính đó. Những vấn đề liên
quan đến cơ cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ

của nhân viên hoạt động trong lĩnh vực này
và việc xử phạt khi thực hiện không đúng
các quy định của pháp luật cũng được quy
định rất chặt chẽ. Như vậy, về cơ bản có thể
nhận thấy ở Trung Quốc khuôn khổ pháp
luật là yếu tố hàng đầu để hình thành và
phát triển thị trường BĐS và những quy
định trong đó đều hướng tới sự đảm bảo các
yếu tố minh bạch, an toàn cho thị trường,


nghiên cứu - trao đổi
20 tạp chí luật học số 8/2010

th hin qua cỏc quy nh v vn quyn
s hu, quyn s dng ti sn, phm vi, i
tng quyn mua bỏn, cm c, cho thuờ
th tc v hp ng thc hin cỏc giao dch.
Trong hot ng ca th trng BS,
nh nc c bit chỳ trng vn nh giỏ
t v quy nh rt nghiờm ngt v trỡnh
nghip v ca t chc nh giỏ t qua ú
m to dng mụi trng phỏp lớ cho s vn
hnh ca th trng BS.
2. Phỏp lut v th trng BS Cng
ho Liờn bang c
a. V khung kh phỏp lut
Phỏp lut ca Cng ho Liờn bang c
quy nh quyn cú nh ca cụng dõn. Theo
ú t v nh, cỏc cụng trỡnh xõy dng

khụng tỏch ri nhau. Nh t c mua bỏn
theo nguyờn tc th trng. iu XIV o
lut c bn ca Cng ho Liờn bang c
quy nh quyn s hu t v quyn tha k
xõy dng c Nh nc bo m.
(3)

Th trng BS c c iu chnh
bi nhiu o lut nh o lut t ai, o
lut c trỳ, o lut v xõy dng nh , o
lut v quyn tha k xõy dng, o lut v s
hu nh Cỏc quy ch v mua bỏn, mụi gii
v xõy dng, cỏc quy nh v xỏc nh giỏ tr
BS v thuờ nh, cỏc quy nh hng dn vic
tớnh giỏ y theo nguyờn tc th trng,
cỏc quy nh cú liờn quan n xỏc nh li vai
trũ ca quy hoch, s tham gia ca cng ng
vo quy hoch Cú th thy rừ phỏp lut v
th trng BS c tng i hon chnh,
m bo cho cỏc giao dch c thc hin
trờn c s phỏp lớ y , rừ rng v c th.
b. i tng mua bỏn trờn th trng
BS bao gm ba loi ch yu l: t, t cú
cụng trỡnh v quyn tha k xõy dng
m bo tin cy, s an ton cho
cỏc giao dch v tớnh minh bch ca th
trng BS, cỏc cụng vic v quy hoch v
xỏc nh ch s hu tng tha t, tng
BS c c bit chỳ trng.
Quy hoch l khõu trc tiờn phi lm

c. Quy hoch gm quy ch hng dn xõy
dng v quy hoch chi tit. Quy hoch do
chớnh quyn a phng m nhn bt buc
phi cú s tham ca cng ng dõn c. Thi
gian xem xột, cõn nhc thụng qua quy hoch
kộo di t 5 - 7 nm. Sau khi c thụng qua
quy hoch cú hiu lc v khụng c thay i.
Nh vy, s n nh v quy hoch l yu
t quan trng m bo cho s an ton i
vi cỏc giao dch BS.
Cụng vic tip theo l xỏc nh ch s
hu, õy cng l khõu ht sc quan trng:
xỏc nh v hon tr ti sn cho ch c, x
lớ loi ti sn khụng rừ ch, t nhõn hoỏ
BS trc õy v vn qun lớ ti sn sau
khi chuyn i s hu. Bờn cnh vic xỏc
lp hỡnh thc, s hu t nhõn v BS cũn
cú hỡnh thc s hu nh nc v s hu
hp tỏc xó. BS thuc s hu nh nc
c mua bỏn theo lut cụng. Th trng
nh , vn phũng v t kinh doanh c
thc hin theo lut t.
c. Cỏc bờn tham gia th trng, bao gm:
Chớnh ph vi ton b t chc cỏc cp ca h
thng ny, phỏp nhõn, th nhõn v cụng dõn
m bo tớnh phỏp lớ cho cỏc giao
dch, mi ngi u cú th truy cp cỏc
thụng tin v h s a b v s dng cỏc dch
v nh: Giỏm nh giỏ, cụng chng v cỏc
dch v t cỏc t chc mụi gii.

- Cỏc thụng tin v a chớnh, a b v
ng kớ a b:
c cỏc BS nh, t u ng kớ
thụng qua h thng a b. Vic lp bn


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2010 21
a chớnh v a b do cỏc c quan cú chc
nng m nhim. Trong a b cú ghi rừ vic
mụ t ti sn, ch s hu, cỏc quyn nng,
nhng hn ch v ngha v tn ng liờn
quan n ti sn. Mi ch th tham gia th
trng u cú quyn tip cn thụng tin ny.
H s a b c lu ti cỏc c quan to ỏn.
- Cỏc thụng tin v giỏ do hi ng nh
giỏ thc hin. Hi ng gm nhng ngi cú
chuyờn mụn v cú kinh nghim hot ng
trong th trng nh cỏc kin trỳc s, k s
a chớnh, thng gia BS, thc hin vic
thng kờ giỏ c mua bỏn; xỏc nh giỏ nh
hng. Cung cp thụng tin giỏ cho th trng,
thu thp cỏc d liu cn thit xỏc nh giỏ,
xỏc nh giỏ c c th. i tng ca dch v
giỏm nh giỏ l ngi mua, ngi bỏn, ngi
cn giỏ quc hu hoỏ, ngi cn bit giỏ
kin tng. i tng giỏm nh gm: t
ai, nh , quyn xõy dng, din tớch cho
thuờ vn phũng kinh doanh.
Mc ớch ca loi hot ng ny l nhm

to ra s minh bch ca th trng. c bit
l m bo cho hot ng giỏm nh giỏ
trong Lut v xõy dng nh .
- Cỏc t chc mụi gii kinh doanh BS
cú th c thnh lp t do hoc mụi gii
theo t chc c phỏp lut tha nhn. Ngh
mụi gii ó cú t rt lõu i v c phỏp
lut bo h thụng qua Hin phỏp nc Ph
t nm 1900. i vi ngh mụi gii t do,
khi cp giy phộp hnh ngh phỏp lut khụng
ũi hi phi cú trỡnh chuyờn mụn, cũn
tr thnh thnh viờn ca Hip hi mụi gii
thỡ trỡnh chuyờn mụn l iu kin bt buc.
Trờn thc t, s hp ng giao dch thụng
qua mụi gii t do chim khong 30%,
thụng qua mụi gii cú t chc khong 50%,
cũn li 20% thụng qua hỡnh thc t mua bỏn.
iu ny cng chng t vai trũ ca t chc
mụi gii trong hot ng ca th trng.
- Cỏc quy nh v cỏch thc giao dch:
Cỏc giao dch nh mua, bỏn, cho thuờ
u phi thc hin thụng qua hp ng theo
giỏ tho thun v bt buc phi qua cụng
chng. Hp ng ch kt thỳc khi ch mi
c ng kớ vo s a b ti to ỏn
trỏnh u c. Lut phỏp nc c quy nh
ngi mua BS, nu sau ú bỏn li BS ny
trong vũng 10 nm, k t khi tr thnh ch
s hu thỡ ngi ny phi np mt loi thu
gi l thu u c. Cỏc ngha v ti chớnh

phi thc hin khi tin hnh cỏc giao dch
cng c quy nh rt c th gm: thu
chuyn nhng t 3,5%; l phớ cụng chng,
l phớ to ỏn ng kớ vo s a b l,8 - 2%;
l phớ mụi gii (2 thỏng tin thuờ nh, hoc 4 - 6%
giỏ tr hp ng). i vi t cụng, khi bỏn
nh nc xõy dng c s h tng, phõn lụ v
cng bỏn theo giỏ th trng. Nh vy, bờn
cnh vic chỳ trng xõy dng khung kh
phỏp lut cho th trng BS m bo tụn
trng nhng nguyờn tc khỏch quan ca th
trng, hn ch ti a s can thip khỏc nhau
cú th dn n s phỏt trin mộo mú ca th
trng thỡ nh nc vn cn trc tip can
thip vo th trng BS. ỏng chỳ ý l cỏc
chớnh sỏch thu, phớ, quy nh giỏ trn, quy
nh chng u c v cỏc chớnh sỏch h tr
nh bng cỏch xỏc nh quyn s hu nh
, h tr tit kim xõy dng, h tr xõy dng
nh cho thuờ, h tr ci to bo dng nh
to ra s minh bch ca th trng BS.
3. Phỏp lut v th trng BS M
Phỏp lut th trng BS M tn ti
trờn c s nhng o lut ca 50 bang khỏc
nhau. Vi phm vi s nh vy nờn
chuyờn ny ch cp mt s yu t c


nghiên cứu - trao đổi
22 tạp chí luật học số 8/2010

phỏp lut M c bit chỳ trng v th hin
c tớnh minh bch cho s phỏt trin ca
th trng BS.
a. Cỏc quyn v t ai M
- Quyn s hu BS bao gm quyn s
hu t v cỏc ti sn gn lin vi t.
Quyn ng s hu l quyn s hu t
ca t hai ngi tr lờn, nh cựng nhau i thuờ
t v ti sn. Khi mt trong hai ngi ú cht
thỡ quyn li hon ton thuc v ngi kia m
khụng c tha k cho con chỏu. Quyn
s hu khụng th phõn chia l s hu chung
ca v chng, khụng th chia ra c tr phi
mt ngi cht, li hụn hoc hai bờn cú tho
thun chuyn nhng. Lut phỏp M quy nh
quan h gia ch t v ngi thuờ l tng
i chi tit. Ngi thuờ khụng cú t m ch
cú mt s quyn li, ng thi cũn phi mang
quyn li li cho ch t. Thuờ mn l cú kỡ
hn c nh, nu quỏ mt nm thỡ phi tho
thun bng hp ng, quỏ hn thỡ quan h
thuờ mn mc nhiờn ht hiu lc.
- V quyn a dch (quyn s dng phn
t tip giỏp ca ngi khỏc s dng t
ca mỡnh mt cỏch thun li) c hỡnh thnh
bng cỏc vn bn tho thun theo mt h thng
phỏp lut nhm to thun li ti a cho vic
s dng t m vn m bo c s hn
ch mt cỏch ti a vic xõm hi n li ớch

ca nhng ngi s dng t xung quanh.
- Quyn chuyn nhng t ai c
phỏp lut bo m bng cỏc hp ng mua
bỏn. Quyn s hu cú th mua bỏn c l
quyn m ngi mua cú th yờn tõm tip
nhn m khụng b ri ro v t tng. Khi t
ó c ng kớ theo phỏp lut thỡ quyn s
hu t mi cú th c giao dch. Mi giao
dch u phi c th hin thụng qua hp
ng vi nhng ni dung c th nh: v trớ,
ranh gii, a ch cỏc bờn giao dch, phng
thc thanh toỏn, cỏc iu khon ph (quyn
s hu bo him, thu, d bin ngoi tỡnh
hung d tớnh).
- Quyn ng kớ t ai: Nu mua t m
khụng ng kớ thỡ cú th b ngi bỏn t th
hai gõy thit hi, vỡ vy ngi mua t phi
lm ngay cỏc th tc ng kớ t ai.
b. V hot ng mụi gii BS
Mụi gii l b phn ca kinh doanh BS.
Mụi gii BS bao gm: i din, mụi gii
c ch o cú tin hoa hng, ch yu
trong vic bỏn, trao i, cho thuờ, thuờ, u t
ti chớnh hoc qun lớ BS hoc mt c hi
kinh doanh. Vi th trng BS phỏt trin
nh M thỡ hot ng mụi gii gi v trớ ht
sc quan trng. Trờn khp 50 bang u cú
nhng o lut cụng nhn s hp phỏp ca
nhng ngi bỏn v nhng ngi mụi gii
vic mua bỏn BS. Cụng vic ca nhng nh

mụi gii BS l thu xp ngi mua v
ngi bỏn gp nhau, to iu kin thun li
cho vic trao i ti sn. Quỏ trỡnh ny c
phỏp lut quy nh rt cht ch. Bi vy
khụng phi ai cng c phộp hnh ngh mụi
gii giao dch BS. Ch nhng ngi cam kt
chu trỏch nhim trong vic mua bỏn, trao i
BS mi c gi l ngi mụi gii. H phi
qua mt s khoỏ o to v d cỏc kỡ thi cp
giy chng ch hnh ngh.
(4)
Yờu cu ny
nhm loi b nhng nh mụi gii cú hnh vi
gian ln, khụng trung thc hoc khụng
trỡnh . thc hin cụng vic, ngi mụi
gii cn thng xuyờn lm vic vi cỏc
chuyờn gia khỏc trong vic kinh doanh BS:
ngi nh giỏ, nhõn viờn trc a, k s, kin
trỳc s, cỏc nh thu, cỏc c quan bỏo cỏo tớn
dng, lut s, k toỏn. iu khon ca hp
ng mụi gii kt thỳc vo na ờm ca mt


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2010 23
ngy c th. Vic miờu t ti sn cng chớnh
xỏc cng tt, s chớnh xỏc trong miờu t
trỏnh nghi ng v vic thc hin hp ng
mụi gii thiu trung thc. Phn ln cỏc thnh
ph M u cú hi ngh nghip giỳp cho

nhng ngi mụi gii BS hnh ngh.
c. V cụng khai thụng tin trong giao dch
BS l nh v cỏc iu khon c bn ca
hp ng
Cụng khai thụng tin l yu t quyt nh
s tng minh ca mt giao dch BS v
ca th trng BS. Trong lut phỏp ca hu
ht cỏc bang trờn nc M, vic cụng khai
thụng tin c quy nh l yu t bt buc
cho hai i tng l bờn bỏn - ngi c u
quyn v cụng khai thụng tin liờn quan n
khu vc thuc trỏch nhim ca bang.
Trong phn 1 iu 102.3 B lut dõn s
bang California
(5)
yờu cu ngi bỏn BS
phi cho bờn mua vn bn cung cp nhng
thụng tin c th liờn quan n tỡnh trng ti
sn. Vic cung cp ny nờu ra nhng vn
nm trong s hiu bit ca bờn bỏn v nh
mụi gii; nhng vn da trờn s kim tra
cn thn hp lớ vi ti sn. Yờu cu cụng
khai thụng tin ny ỏp dng i vi bt kỡ s
chuyn giao no theo hp ng bỏn, trao i,
bỏn t tr gúp, cho thuờ hoc bt kỡ mt s
la chn no khỏc.
Trỏch nhim chun b v bn giao thụng
tin l ca bờn bỏn v ngi c u quyn.
Bờn mua phi nhn c thụng tin cng sm
cng tt trc khi sang tờn hoc trc khi

thc hin hp ng. Vic cung cp thụng tin
liờn quan n cỏc khu vc thuc trỏch nhim
ca bang nh thụng bỏo v v trớ cú bom
mỡn. Thụng tin v nhng nguy hi v a
cht v khu vc cú th cú ng t, thụng tin
v s nguy hi ca mụi trng, v khu vc
nguy hi do l lt.
- V hp ng: Cỏc iu khon c bn c
quy nh ht sc c th, y v chi tit.
Cú th thy rng, phỏp lut v th trng
BS M l h thng phỏp lut s, c
th v ht sc chi tit. m bo tớnh minh
bch cho th trng BS, phỏp lut v th
trng BS trờn ton liờn bang v tng
bang u chỳ trng ti vic cụng nhn s
hp phỏp ca nhng ngi bỏn v ngi mụi
gii, vic mua BS, vic cụng khai thụng tin
v nhng chi tit c th trong hp ng.
Thc t cho thy s rừ rng, c th ú l yu
t m bo an ton cho giao dch v BS.
II. NHNG KINH NGHIM CHO VIT
NAM TRONG VIC M BO TNH
MINH BCH CA TH TRNG BS
bt kỡ quc gia no c bit l cỏc quc
gia cú nn kinh t th trng, th trng BS
cng úng vai trũ quan trng trong quỏ trỡnh
phỏt trin ca ton b nn kinh t, thỳc y s
phỏt trin bờn trong ca cỏc loi th trng
khỏc nh th trng sc lao ng, th trng
vn. Yu t cụng khai minh bch ca th

trng BS c coi l chỡa khoỏ cho s
thc hin thnh cụng cỏc vai trũ ú, l h
thng phỏp lut y , rừ rng v n nh,
quy hoch s dng t kh thi, cụng khai, giỏ
t c xỏc nh phự hp vi giỏ th trng
hoc theo giỏ th trng, cú c ch nh giỏ
chớnh xỏc; mi tha t ang s dng phi
c nh nc cụng nhn v mt phỏp lớ, d
dng ng kớ quyn s hu i vi mi ti
sn gn lin vi t v ng kớ giao dch khi
thc hin cỏc quyn i vi BS; thụng tin
v BS y , chớnh xỏc, cụng khai v mi
ch th cú nhu cu u c quyn tip cn.
Trc ht, vic to khuụn kh phỏp lớ


nghiên cứu - trao đổi
24 tạp chí luật học số 8/2010

thớch ng vi cỏc nguyờn tc th trng l
yu t quan trng nht hỡnh thnh v phỏt
trin th trng BS, trong ú quy nh cỏc
vn c bn nh: Cu trỳc quan h s hu,
quyn s hu ti sn, BS, phm vi, i
tng ca cỏc giao dch BS, th tc, hp
ng v cỏc bin phỏp thc hin giao dch.
iu quan trng l khuụn kh phỏp lớ ny
phi tụn trng cỏc nguyờn tc ca th trng,
to ra s bỡnh ng gia cỏc ch th tham gia
v rỳt lui khi th trng. Cnh tranh cụng

khai, hn ch s can thip ca nh nc. Mc
dự vy, theo kinh nghim ca cỏc nc nh
Cng ho Sộc, Cng ho liờn bang c,
Trung Quc, Singapore thỡ nh nc vn
cn tỏc ng vo th trng trờn mt s vn
nht nh nh iu tit xó hi thụng qua
chớnh sỏch thu, phớ, quy nh giỏ trn, h tr
nh cho nhng ngi cú thu nhp thp.
gi cho s tỏc ng ca nh nc khụng lm
phng hi ti th trng thỡ cỏc chớnh sỏch
t ai v chớnh sỏch BS phi tht s nht
quỏn. S tn ti ca c ch xõy dng v
thụng qua lut to iu kin cho vic nớu
kộo quyn lc gia cỏc b, ngnh trong b
mỏy hnh chớnh nh Vit Nam hin nay
cn phi hon ton chm dt thỡ mi cú th
m bo s nht quỏn, minh bch cho h
thng phỏp lut v th trng BS.
Th hai, to iu kin cho th trng
quyt nh giỏ c BS theo nguyờn tc cnh
tranh. Song m bo yu t hp lớ,
tin cy, vic xỏc nh giỏ c ũi hi phi cú
cỏc t chc t vn cho cỏc bờn giao dch, c
quan nh giỏ hoc c quan thm nh giỏ
BS. i vi th trng BS cũn phỏt trin
mc hn ch nh Vit Nam thỡ vic tham
kho nhng kinh nghim ca Trung Quc
trong vic qun lớ giỏ t l rt cn thit
m bo s n nh v an ton cho th trng.
Nu qun lớ tt giỏ t s phũng c s

tng giỏ t bin, phũng nn u c t ai
v gúp phn xõy dng th trng BS cụng
khai, minh bch v khỏch quan. Bi vy, c
quan hnh chớnh Vit Nam cn phi gim
thiu s can thip vo giỏ t, xó hi hoỏ h
thng nh giỏ t; m bo h thng nh giỏ
phi tuõn th nguyờn tc trung thc, cụng
bng, cụng khai; cú ch chng nhn t
cỏch nhõn viờn nh giỏ; xõy dng ch
phõn tớch giỏ BS ca th trng d bỏo
bin ng giỏ c cung cp cho cỏc giao dch.
Yu t quan trng quyt nh ti tớnh
minh bch v h thng phỏp lut v c ch
thc hin phỏp lut ca th trng BS
Vit Nam trong giai on hin nay l phi
lm cho quy nh v giỏ t ca Nh nc
thc s sỏt vi giỏ th trng, tin ti xõy
dng c ch mt giỏ t. Cn phi xem õy
l tiờu chun xỏc nh tớnh minh bch ca
th trng BS Vit Nam, c bit l trong
giai on hi nhp kinh t quc t hin nay.
Th ba, cn thit lp h thng thụng tin
cụng khai, minh bch, cú kh nng tip cn vi
mi i tng trong xó hi, nh thụng tin v
quy hoch, thụng tin a chớnh, h s, t ai,
tỡnh trng phỏp lớ ca BS, thụng tin giỏ c.
Thc t cho thy tớnh n nh, cụng khai
trong quy hoch l s m bo quan trng
cho yu t minh bch ca th trng BS.
Thụng thng quy hoch s dng t cỏc

quc gia do cỏc cp chớnh quyn m nhim
v cú s tham gia bt buc ca cng ng
dõn c khi ó c thụng qua thỡ khụng th
thay i. Do vy, mun hng ti s minh
bch th trng BS, Vit Nam cn phi
nõng cao cht lng trong vic thit lp, quy
hoch s dng t, tng tớnh kh thi, chi tit


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2010 25
hoỏ quy hoch. Theo kinh nghim ca cỏc
nc trờn th gii thỡ vic cụng khai h s
ng kớ l mt trong cỏc li ớch m h thng
ng kớ cú th to ra thỳc y th trng
BS phỏt trin. cú h thng ng kớ cú
th cung cp h s ng kớ mt cỏch chớnh
xỏc v tỡnh trng hin hu ca BS cn cú
cỏc quy nh bt buc cỏc bờn tham gia ng
kớ giao dch ca h, nu khụng li ớch ca h
s lp tc b xõm hi khi cú cỏc quan h
chng ln (Vớ d nh quy nh v ng kớ
giao dch M). Bng cỏch ú nhng ngi
tham gia th trng s coi vic ng kớ giao
dch, ng kớ tỡnh trng phỏp lớ ca BS nh
l nhu cu t thõn bo v li ớch ca mỡnh
ch khụng phi l bin phỏp qun lớ ca Nh
nc. V nh vy hiu qu s cng t c
nu chi phớ cho vic ng kớ l khụng ln.
Cng bng cỏch ú m loi b th trng

khụng chớnh thc. Thờm vo ú thỡ vic n
gin hoỏ th tc ng kớ v cỏc phờ duyt
cn thit trong quy trỡnh ng kớ - v iu
ny thỡ h thng ng kớ bng khoỏn Torrens
ca Australia v mt s quc gia khỏc ó th
hin rt rừ tớnh u vit ca nú. Trong h
thng Torrens, h s ng kớ c mụ t
tha t, quyn s hu tha t v cỏc li
ớch khỏc liờn quan n tha t tt c cỏc
thụng tin y v cỏc li ớch hin hu i
vi tng tha t, m bo tin cy vo
tỡnh trng phỏp lớ v tỡnh trng thc t ca
quyn i vi tha t. Khi quy nh v
ng kớ c bo m thc hin s tng
cng tớnh minh bch cho cỏc li ớch i vi
cỏc giao dch BS. Mt ngi cú quan tõm
ti mt tha t no ú cú th tra cu thụng
tin v bng khoỏn ca tha t ú ti vn
phũng ng kớ ca n v hnh chớnh liờn
quan. Bờn cnh vic ng kớ thỡ vn thng
nht cỏc thụng tin cn thit v cỏc quyn liờn
quan ti t v nh trờn mt loi giy chng
nhn l yu t quan trng cho vic thc hin
cỏc giao dch c thun li v n gin
trong vn tỡm kim cỏc thụng tin.
Trung Quc, giy chng nhn quyn s
dng t v cỏc giao dch khỏc i vi t
ai u c ng kớ ti c quan qun lớ t
ai a phng. Trong thi gian ti, phỏp
lut Vit Nam cn cú nhng quy nh xoỏ b

tỡnh trng khụng thng nht i vi vic
ng kớ ban u. t cú nh c ng kớ
theo Lut nh , cũn cỏc loi t khỏc c
ng kớ theo Lut t ai. Cha cú cỏc quy
nh v ng kớ cỏc cụng trỡnh khụng phi l
nh . Bi nhng tn ti ny khụng th cú
trong h thng phỏp lut cú tớnh minh bch.
Th t, cn to iu kin cho cỏc
chuyờn gia cú trỡnh chuyờn mụn cao trong
lnh vc BS tham gia lm quy hoch s
dng t, xõy dng cỏc chớnh sỏch v giỏ
t, nh giỏ t. Bi hot ng ca cỏc loi
chuyờn gia ny s tỏc ng khụng nh v
trong nhng iu kin nht nh cũn quyt
nh n s vn hnh v phỏt trin ca th
trng BS nh t vn quy hoch chuyờn
gia nh giỏ BS, cụng chng viờn, lut s
v c bit l cỏc nh mụi gii BS.
(Xem tip trang 37)

(1), (2).Xem: B xõy dng - Cc qun lớ nh, Tp hp
mt s vn bn phỏp quy v th trng bt ng sn
nh t nc Cng ho nhõn dõn Trung Hoa.
(3).Xem: B k hoch v u t, Vin nghiờn cu
qun lớ kinh t trung ng, Bỏo cỏo kt qu t kho
sỏt v th trng bt ng sn ti Cng ho Liờn
bang c v Cng ho Sộc.
(4), (5).Xem: Real Estate Guide of California, Hng
dn Lut bt ng sn bang California, phn III, Biờn
dch: Cụng ti t vn u t Thch v cng s.