LV ThS luật học_Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
1.1. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì có thể thay thế được trong
sản xuất nơng, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Ngay từ xa xưa, con người đã nhận thức được tầm quan trọng của đất đai. Nó là
điều kiện vật chất không thể thiếu được cho sự tồn tại của con người. Chính vì tầm
quan trọng ấy mà trong văn học thần thoại, đất đai đã được ví như người mẹ - Mẹ
đất. Như một lẽ tự nhiên, cái gì càng có giá trị thì con người càng muốn được sở
hữu, chiếm giữ. Dân số ngày càng tăng; trong khi vốn đất đai lại có hạn (đất đai
khơng do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra, có trước con người; cố định về vị
trí địa lý, bị giới hạn bởi khơng gian, diện tích). Sự mâu thuẫn này tiền ẩn nguy cơ
phát sinh tranh chấp do ai cũng muốn chiếm giữ và sử dụng đất đai. Trong nền kinh
tế thị trường, khi Nhà nước thay đổi cơ chế quản lý đất đai trả lại đất đai những giá
trị ban đầu vốn có thì đất đai ngày càng trở nên có giá. Đây là một trong những
nguyên nhân khách quan khiến tranh chấp đất đai không chỉ gia tăng về số lượng
mà còn gia tăng về tính phức tạp, gay gắt về nội dung. Tranh chấp đất đai phát sinh
không chỉ phá vỡ sự gắn kết giữa các thành viên trong gia đình, mối quan hệ đồn
kết trong nội bộ nhân dân mà cịn tiềm ẩn trở thành "điểm nóng" có nguy cơ gây
mất ổn định chính trị - xã hội. Chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai
nhanh chóng, kịp thời, đúng pháp luật và dứt điểm có ý nghĩa rất quan trọng. Tuy
nhiên, vấn đề đặt ra là giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức nào và cơ chế
thực hiện cụ thể ra sao lại không hề đơn giản. Để tránh tình trạng tự giải quyết tranh
chấp đất đai bằng các biện pháp bạo lực, sử dụng "luật rừng" giữa các bên đương
sự; các quốc gia trên thế giới đã thiết lập một cơ quan tài phán là Tòa án với chức
năng làm trọng tài, giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong xã hội. Hệ thống cơ quan
tài phán này là một nhánh quyền lực độc lập với các cơ quan lập pháp và cơ quan
hành pháp nhằm đảm bảo tính độc lập, đưa ra phán quyết cơng bằng, khách quan và

1

vơ tư. Với việc ra đời mơ hình cơ quan tài phán độc lập giải quyết các tranh chấp
nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng đã chứng tỏ bước phát triển của nhân loại
trong việc giải quyết hòa bình, văn minh những bất đồng, mâu thuẫn nảy sinh trong
xã hội và đem lại niềm tin cho nhân dân vào công lý, sự nghiêm minh của pháp luật.
Tiếp thu sự tiến bộ của văn minh nhân loại, ở nước ta, hệ thống Tòa án nhân dân
(TAND) được thành lập với chức năng phán quyết, xét xử các tranh chấp nói chung
và tranh chấp về đất đai nói riêng. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND
không phải là vấn đề mới. Thời gian qua, đã có nhiều cơng trình khoa học nghiên
cứu về lĩnh vực này, nhiều giải pháp được đưa ra song chất lượng và hiệu quả hoạt
động giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND vẫn chưa đáp ứng sự kỳ vọng
của xã hội. Số lượng các phán quyết của tòa án cấp dưới bị tòa án cấp trên hủy bỏ,
yêu cầu xét xử lại chiếm tỷ lệ không nhỏ. Điều này đặt ra yêu cầu cần tiếp tục
nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn hoạt
động giải quyết các tranh chấp đất đai của TAND để đề xuất các giải pháp nâng cao
chất lượng, hiệu quả của hoạt động này. Đặc biệt trong bối cảnh Hiến pháp năm
2013, Luật đất đai năm 2013 và Luật tổ chức TAND năm 2014 được ban hành với
nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến vị trí, vai trị của TAND nói chung và thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan này nói riêng.
1.2. Thành phố Hịa Bình là trung tâm chính trị, kinh tế - văn hóa, xã hội
của tỉnh Hịa Bình. Hịa Bình là một thành phố trẻ được thành lập trên cơ sở thị xã
Hịa Bình trước đây và đang trong q trình phát triển. Những năm qua cùng với sự
tăng trưởng kinh tế của tỉnh Hịa Bình và là cửa ngõ của Thủ đơ Hà Nội, bộ mặt của
thành phố Hịa Bình đã "thay da đổi thịt" theo hướng văn minh, hiện đại. Điều này
tác động khiến giá đất ngày càng tăng. Kinh tế - xã hội phát triển, đời sống của nhân
dân không ngừng được cải thiện đã thu hút người dân ở các địa phương trong và
ngồi tỉnh Hịa Bình đến sinh sống, làm việc tại thành phố Hịa Bình. Dân cư đông
đúc trong khi tổng quỹ đất tự nhiên không thay đổi. Điều này vơ hình chung đã
khiến tranh chấp đất đai nảy sinh ngày càng gay gắt. Thực tiễn giải quyết tranh chấp

2

đất đai tại TAND thành phố Hịa Bình cho thấy đây là loại tranh chấp phức tạp,
nhạy cảm và có xu hướng gia tăng về số lượng. Nhiều vụ việc qua nhiều cấp xét xử,
kéo dài cả chục năm song vẫn không giải quyết được dứt điểm ảnh hưởng nghiêm
trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Dẫu hệ thống văn bản
pháp luật đất đai nói chung và các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai nói
riêng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Song số lượng các quyết định, phán quyết của TAND thành phố Hịa Bình bị Tịa
án cấp trên hủy bỏ, bác một phần hoặc tồn bộ chiếm tỷ lệ khơng nhỏ. Vậy đầu là
nguyên nhân của tình trạng này và giải pháp nào để khắc phục. Đi tìm câu trả lời
cho những vấn đề nêu trên thì khơng thể khơng nghiên cứu, đánh giá một cách tồn
diện, đầy đủ và có hệ thống về lý luận, về thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai tham chiếu với thực tiễn hoạt động của TAND thành phố Hịa Bình.
Với cách tiếp cận như vậy, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn tại Tịa án nhân dân thành phố Hịa Bình"
làm Luận văn thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ln là vấn đề "nóng"
thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người dân, các nhà quản lý và dư luận xã hội.
Trong khoa học pháp lý, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại
TAND nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, bằng chứng là vấn đề này
đã được tìm hiểu, nghiên cứu trong nhiều cơng trình khoa học ở nhiều cấp độ khác
nhau, từ khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Bộ, sách chuyên khảo hay các bài viết đăng tải trên các tạp chí nghiên
cứu pháp luật có uy tín...
Những cơng trình nghiên cứu mang tính gợi mở có thể kể đến: i) Nguyễn
Minh Khoa (2007), "Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân
dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại
học Luật Hà Nội; ii) Trịnh Thị Lệ Quyên (2012), "Pháp luật về giải quyết tranh

3


chấp đất đai của Tòa án nhân dân - thực trạng và giải pháp hồn thiện", Khóa luận
tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Nguyễn Thị Thu Hà (2013), "Giải
quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Quận Hà Đông", Luận văn thạc
sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Hồ Xuân Hương (2004), "Giải quyết
tranh chấp đất đai qua thực tiễn ở Hà Nội", Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội; v) Nguyễn Văn Luật (chủ nhiệm) (2002), "Cơ sở lý luận và thực
tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân dân tối cao
(TANDTC); vi) Viện Khoa học xét xử - TANDTC (2012), "Thực tiễn giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng
đất - những vướng mắc và kiến nghị", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ; vii) Mai
Thị Tú Oanh (2013), "Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng
Tòa án ở nước ta", Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội; viii) Doãn
Hồng Nhung (chủ biên) (năm 2014), "Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết
tranh chấp đất đai ở Việt Nam", Nxb Lao động, Hà Nội; ix) Nguyễn Văn Cường,
Nguyễn Minh Hằng (2011) "Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và
thực tiễn xét xử", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; x) Nguyễn Thị Dung (2004),"Về
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong những quy định của Luật đất đai",
Tạp chí Luật học, Số chuyên đề về Luật đất đai 2003 xuất bản tháng 5; xi) Nguyễn
Quang Tuyến (2004), "Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tịa án",
Tạp chí TAND, số 14; xii) Lưu Quốc Thái (2006), "Hoàn thiện các quy định pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 17; xiii)
Nguyễn Văn Thắng (2013), "Luật đất đai (sửa đổi) cần mở rộng thẩm quyền của
Tòa án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp về đất đai", Tạp chí TAND, số 21;
xiv) Các chun đề trình bày trong Hội thảo: "Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện
đất đai kéo dài: thực trạng và các giải pháp" tổ chức tại Buôn Mê Thuột (năm

2008); xv) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công
an nhân dân, Hà Nội v.v...

4


Các cơng trình khoa học trên đây nghiên cứu ở các khía cạnh, góc độ khác
nhau tạo nên một "bức tranh" tương đối đa dạng về vấn đề tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung cũng như giải quyết tranh chấp đất đai bằng con
đường TAND nói riêng ở nước ta hiện nay. Nghiên cứu vấn đề ở phạm vi rộng,
mang tính tồn diện có những cơng trình như cơng trình nghiên cứu khoa học cấp
Bộ của ngành TAND (năm 2002, năm 2012) hay luận án tiến sĩ của Mai Thị Tú
Oanh (năm 2013); ở phạm vi hẹp tại một địa phương cụ thể có những cơng trình
như luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thu Hà, Hồ Xuân Hương… Tuy nhiên, tìm
hiểu, đánh giá pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn của TAND
thành phố Hịa Bình một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn
dựa trên sự tham chiếu với Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013, Luật tổ
chức TAND năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn cịn
thiếu một cơng trình như vậy ở cấp độ thạc sĩ luật học. Trên cơ sở tham khảo và kế
thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã cơng
bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn
tại TAND thành phố Hịa Bình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND thành
phố Hịa Bình.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đ|ể đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau đây:

- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận về
giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua
TAND nói riêng bằng việc phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua TAND nói
riêng; luận giải tính ưu việt của giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND v.v...

5


- Phân tích nội dung của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất
đai thông qua TAND; đánh giá thực trạng thực thi chế định pháp luật này từ thực
tiễn hoạt động của TAND thành phố Hịa Bình nhằm nhận diện những ưu điểm, hạn
chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp đất đai của TAND thành phố Hòa Bình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau đây:
- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND.
- Luật tổ chức TAND năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 về giải quyết các vụ án dân sự.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trong cơng
tác xét xử của TAND thành phố Hịa Bình.
- Quan điểm, đường lối của Đảng về vị trí, vai trị của TAND trong chiến
lược cải cách tư pháp ở Việt Nam.
- Các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài "Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân

dân" là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản
Luận văn thạc sĩ Luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số nội dung
cụ thể sau:
- Giới hạn về nội dung: Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai năm 2013
và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
TAND; các quy định của một số đạo luật có liên quan.
- Giới hạn về thời gian: Luận văn giới hạn nghiên cứu pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai từ năm 2003 - nay.

6


- Giới hạn về phạm vi: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn thi
hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ hoạt động xét xử của TAND
thành phố Hịa Bình.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luật nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
- Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải v.v...
được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND.
ii) Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp lập luận
lôgic v.v... được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua TAND và thực tiễn thi hành tại TAND
thành phố Hịa Bình.
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận
v.v... được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật

và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua
TAND thành phố Hịa Bình.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn với đề tài "Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn
tại Tịa án nhân dân thành phố Hịa Bình" có những đóng góp nhất định. Những
đóng góp này bao gồm:
- Hệ thống hóa, góp phần bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và các quy định về giải quyết tranh chấp
đất đai thơng qua TAND nói riêng ở nước ta.
- Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và đánh giá
thực tiễn thi hành từ hoạt động xét xử của TAND thành phố Hịa Bình.

7


- Luận giải định hướng và đề xuất giải hoàn thiện pháp pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động
xét xử của TAND thành phố Hịa Bình.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình - tỉnh Hịa Bình.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân thành phố Hịa Bình - tỉnh Hịa Bình.

8

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THƠNG QUA TỊA ÁN NHÂN DÂN
1. 1. Lý luận về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xuất hiện ở bất cứ hình thái
kinh tế - xã hội nào. Ở nước ta hiện nay, tranh chấp đất đai đã trở thành một vấn đề
phổ biến. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Trước khi tìm hiểu về khái niệm tranh chấp
đất đai, chúng ta cần hiểu thế nào là tranh chấp? Theo Đại từ điển Tiếng Việt (năm
1998) thì tranh chấp là giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào, là
bất đồng, trái ngược nhau.
Khái niệm tranh chấp đất đai đã được giải thích trong văn bản pháp luật
đất đai. Luật đất đai năm 2013 quan niệm: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai" [23, Khoản 24 Điều 3]. Phân tích quy định trên của Luật đất đai năm 2013,
chúng ta thấy rằng các nhà làm luật đưa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai. Các nhà làm luật đã định nghĩa bằng cách sử dụng chính thuật ngữ cần
định nghĩa để định nghĩa: "tranh chấp đất đai là tranh chấp...". Cách định nghĩa như
vậy chưa giúp người đọc hiểu được tranh chấp là gì? Bản chất của nó như thế nào?
Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, những quan điểm, ý kiến khác nhau,
thậm chí là đối nghịch, trái ngược nhau về cùng một vấn đề. Trong quan hệ đất đai,
tranh chấp chính là những mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể về các vấn đề lợi
ích, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong quan hệ đất đai. Trong bất cứ
quan hệ nào, lợi ích ln là vấn đề được các chủ thể đặt lên hàng đầu, lợi ích ln
gắn liền với quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Nói một cách trực diện là nếu không

9

có lợi ích sẽ khó có thể phát sinh quan hệ và khơng có quan hệ thì cũng khơng làm
phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa các bên chủ thể với nhau. Vì thế, nói đến
quyền và nghĩa vụ khơng thể khơng nhắc tới lợi ích đằng sau nó. Trong nội hàm của
khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, các nhà
làm luật chỉ nói đến "quyền và nghĩa vụ" là chưa đầy đủ. Điều này đã được quy
định tại Luật đất đai năm 2003, nhưng đến Luật đất đai 2013 vẫn khơng có sự sửa
đổi là chưa phù hợp với bản chất của các quan hệ xã hội nói chung, quan hệ đất đai
nói riêng và vơ hình chung thu hẹp nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai trong thực
tế. Tiếp tục phân tích khái niệm tranh chấp đất đai tại quy định này: "Tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên...".
Trong khái niệm này, nhà làm luật đã xác định chủ thể của tranh chấp đất đai là hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; đó có thể là bất đồng giữa những người sử
dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy trong khái niệm
này, nhà làm luật xác định một bên chủ thể trong tranh chấp phải là người sử dụng
đất; bởi đối tượng của tranh chấp là lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, chủ thể cịn lại có thể là người sử dụng đất khác hoặc là cơ quan quản lý nhà
nước về đất đai.
Về mặt nguyên tắc, một tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết bởi cơ quan
tư pháp là TAND cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân
(UBND) cấp có thẩm quyền (Điều 203 Luật đất đai năm 2013). Tranh chấp đất đai
thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Bên cạnh đó, cịn có một dạng tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính
giữa các cấp đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh). Dạng tranh chấp này không nằm
trong nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất
đai năm 2013; vì đây là tranh chấp về quyền quản lý nhà nước về mặt lãnh thổ giữa các
đơn vị hành chính liên quan đến tổ chức bộ máy nhà nước. Như vậy, có thể thấy việc
nhà làm luật xác định chủ thể và nội hàm của tranh chấp đất đai như trên là phù hợp

10


và nhất quán với chính sách đất đai của Nhà nước ta. Có chăng như đã phân tích ở
trên, khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 cần thiết quy định rõ tranh chấp là gì
và đưa thêm cụm từ "lợi ích" vào khái niệm, theo đó có thể định nghĩa tranh chấp
đất đai như sau: Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về lợi ích, quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Từ khái niệm tranh chấp đất đai có thể thấy tranh chấp đất đai có các đặc
điểm chủ yếu sau:
Một là, đặc điểm về chủ thể. Do tính đặc thù của chế độ sở hữu tồn dân
về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu [23, Điều 4]. Nên tranh chấp đất đai ở nước ta chỉ là tranh chấp diễn ra giữa
người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khác; chứ khơng có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai. Do đó, pháp luật
đất đai quy định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được điều chỉnh cho
người khác khi thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cơng
hịa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, ở nước ta khơng có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai mà chỉ tồn
tại tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên
trong quá trình sử dụng đất. Do pháp luật nước ta chỉ thừa nhận một chế độ sở hữu
đất đai - Chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Ba là, tranh chấp liên quan đến cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc ra quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ); quyết định về phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất v.v là tranh chấp hành chính. Việc giải quyết
các tranh chấp này do Tịa hành chính giải quyết.

11


Trong khi đó, tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân khác là tranh chấp mang tính chất dân sự. Việc giải quyết loại tranh
chấp này thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự.
Bốn là, tranh chấp đất đai ln gắn liền với q trình sử dụng đất của các chủ
thể nên khi xảy ra không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà
còn làm ảnh hưởng đến các bất động sản liền kề, gây mất ổn định, bất đồng trong
nội bộ nhân dân và ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, làm cho những chính sách,
quy định pháp luật về đất đai của Nhà nước không được thực thi một cách triệt để.
1.1.3. Hậu quả của tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội không bình thường; bởi lẽ, chỉ khi
nảy sinh bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên trong
quan hệ đất đai thì mới xuất hiện loại tranh chấp này. Trong nền kinh tế thị trường
nhiều thành phần ở nước ta thì tranh chấp đất đai xảy ra là điều khó tránh khỏi.
Tranh chấp đất đai phát sinh sẽ gây ra một số hậu quả chủ yếu sau đây:
Một là, tranh chấp đất đai là sự tổn thương về quan hệ xã hội trong lĩnh vực
đất đai. Như phần trên đã đề cập, chỉ khi phát sinh bất đồng, mâu thuẫn về quyền và
nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai thì mới xuất hiện xung đột,
tranh chấp đất đai.
Hai là, tranh chấp đất đai tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị - xã
hội. Bởi lẽ, với một đất nước nơng nghiệp có khoảng 70 % dân số là nơng dân như
Việt Nam thì đất đai có vị trí và tầm quan trọng về nhiều mặt chính trị, kinh tế, xã
hội và môi trường… Nên đất đai là vấn đề nhạy cảm thu hút sự quan tâm của mọi
thành viên trong xã hội. Tranh chấp đất đai nếu không được giải quyết kịp thời,

nhanh chóng và dứt điểm sẽ phát triển thành những điểm nóng, đe dọa sự ổn định
chính trị - xã hội ở từng địa phương và trong phạm vi cả nước. Thực tiễn vụ việc
tranh chấp đất đai ở Số 4 Nhà Chung, số 179 Phố Nguyễn Lương Bằng (Hà Nội) v.v...
là minh chứng hùng hồn chứng minh cho nhận định của tác giả.

12


Ba là, tranh chấp đất đai phá vỡ mối quan hệ, tình đồn kết trong nội bộ
nhân dân; gây chia rẽ sâu sắc sự bất động giữa các thành viên trong hộ gia đình,
dịng họ và cộng đồng dân cư. Nó khiến quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai rơi
vào tình trạng tổn thương, khủng hoảng và mất ổn định xã hội.
Bốn là, xét về khía cạnh kinh tế. Tranh chấp đất đai gây tốn kém tiền của,
thời gian, cơng sức và chi phí của xã hội. Điều này thể hiện:
i) Tranh chấp đất đai làm ngưng trệ quá trình sử dụng đất, khiến đất đai bị
bỏ hoang trong một thời gian và không được sử dụng nhằm tạo ra của cải vật chất.
ii) Các bên tranh chấp mất thời gian, công sức và tiền bạc vào cuộc chiến
pháp lý; theo đuổi việc khiếu kiện kéo dài, qua nhiều cấp xét xử. Điều này còn gây
tổn hại về sức khỏe và tinh thần của các bên đương sự.
iii) Các cơ quan nhà nước, cơng chức nhà nước có thẩm quyền phải mất
nhiều thời gian, công sức vào việc giải quyết tranh chấp đất đai.
iv) Xã hội phải mất một lượng chi phí thời gian, vật chất vào việc xem xét,
giải quyết tranh chấp đất đai; thay vì khoản tiền này được đầu tư để phát triển sản
xuất - kinh doanh để tạo ra nhiều của cải hơn, tạo thêm nhiều việc làm mới cho
người lao động...
1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Tranh chấp đất đai là biểu hiện của những bất đồng, trái ngược trong quan
điểm, suy nghĩ của các chủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất đai. Những biểu
hiện này rất đa dạng, phong phú; vì vậy; tranh chấp đất đai cũng tồn tại dưới nhiều
hình thức khác nhau, tùy theo mục đích nghiên cứu và tiêu chí phân loại mà tranh

chấp đất đai được chia thành các loại. Căn cứ vào bản chất pháp lý, có thể chia
tranh chấp đất đai thành các dạng cơ bản sau:
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ). Đặc trưng của dạng
tranh chấp này là các bên chủ thể đều có QSDĐ và có sự chiếm hữu, sử dụng thực
tế đất đai có tranh chấp. Dạng tranh chấp này được chia ra thành một số tranh chấp
cụ thể sau:

13


Một là, tranh chấp ai là người có QSDĐ. Đây có thể là tranh chấp tồn bộ
một thửa đất hoặc nhiều thửa đất, tranh chấp một phần của thửa đất (tranh chấp ranh
giới đất liền kề) giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những
vùng đất mà họ được Nhà nước cho phép quản lý và sử dụng. Loại tranh chấp này
thường nảy sinh do một bên tự ý thay đổi mốc giới hoặc hai bên không xác định
được với nhau về mốc giới sử dụng đất hoặc do quá trình quản lý, cấp GCNQSDĐ
chưa rõ ràng, cịn nhiều sai sót.
Hai là, tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hơn
giữa vợ và chồng. Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật quy
định thuộc sở hữu chung hợp nhất. QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất như nhà
cửa, cơng trình xây dựng v.v... là những tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, khi vợ chồng
"đường ai nấy đi" thường sẽ nảy sinh dạng tranh chấp này. Dạng tranh chấp này còn
liên quan đến dạng tranh chấp tặng cho QSDĐ; vì trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng
thường được bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ tặng cho QSDĐ.
Ba là, tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế.
Dạng tranh chấp này phát sinh khi các chủ thể có quyền thừa kế theo quy định của
pháp luật đối với phần di sản thừa kế là QSDĐ và/hoặc tài sản gắn liền với đất trong
trường hợp khơng có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp một phần hay tồn bộ và
các bên khơng tự thỏa thuận phân chia được với nhau.
Bốn là, tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ khơng có hợp đồng. Trường

hợp này giữa các bên tặng cho thường có quan hệ thân thiết, gần gũi với nhau như
bố mẹ với con cái, anh chị, em ruột với nhau; nên khi tặng cho, các bên không làm
văn bản, hợp đồng tặng cho. Tranh chấp thường xuất hiện khi bên tặng cho muốn
đòi lại QSDĐ đã cho trước đây. Dạng tranh chấp này thường có cả tài sản trên đất;
vì khi được tặng cho, bên được tặng cho đã xây dựng nhà cửa, cơng trình trên đất.
Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Tranh chấp này
phát sinh khi người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cho người khác mượn, ở nhờ
hoặc cho thuê nhà, đất nay những người đó khơng trả lại. Tranh chấp địi lại QSDĐ,

14


tài sản gắn liền với đất cũng phát sinh do có sự thay đổi trong chính sách, pháp luật
về đất đai của Nhà nước qua các giai đoạn mà đất đã được chia cấp cho người khác.
Loại tranh chấp này thường có các dạng sau: i) Tranh chấp địi lại QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất khi cho thuê, cho mượn, ở nhờ; ii) Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc
điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác. Trong dạng tranh chấp này
bao gồm cả tranh chấp của hộ gia đình xã viên địi lại đất đã góp vào hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất kho vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất; iii) Tranh chấp
địi lại quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc diện
khơng được pháp luật cho sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhờ người thân đứng tên mua
hộ nhà, đất. Nay người đứng tên mua hộ không làm thủ tục sang tên hoặc không trả
lại nhà; iv) Tranh chấp đòi lại QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của dòng họ, nhà
thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh lịch sử của đất nước, các cơ sở này được Nhà
nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau, nay không trả nên họ đòi lại.
Thứ hai, các dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực
hiện hợp đồng liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Khác với các dạng
tranh chấp trên đây, ở dạng tranh chấp này, các bên bị ràng buộc quyền và nghĩa vụ
với nhau trên cơ sở hợp đồng. Các dạng tranh chấp cụ thể được phân chia theo từng

loại hợp đồng bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp và hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ.
Trong số các dạng tranh chấp này thì phức tạp nhất là tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 không quy định về quyền bảo lãnh QSDĐ của
người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn xảy ra tranh chấp về mức bồi thường
do hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ được ký kết trong giai đoạn trước nhưng nay
mới phát sinh tranh chấp hoặc đến nay vẫn chưa giải quyết xong.
Thứ ba, các dạng tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai của
Nhà nước. Chủ thể của dạng tranh chấp này tương đối đặc biệt hơn so với các dạng

15


tranh chấp kể trên, đó là một hoặc cả hai bên tranh chấp là cơ quan được Nhà nước
giao quyền quản lý đất đai. Nhà nước thông qua các cơ quan này thực hiện quyền
quản lý về đất đai trên phạm vi tồn quốc, trong q trình đó cũng phát sinh một số
dạng tranh chấp sau:
Một là, tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là tranh chấp giữa cơ quan quản lý về đất đai
với người sử dụng đất khi họ cho rằng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa
thỏa đáng;
Hai là, tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy
ra giữa các cấp đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh) liền kề với nhau; vì nhiều lý do
như ở vị trí dọc theo các triền sơng lớn, khơng có mốc giới, ranh giới rõ ràng nhưng
có vị trí quan trọng (cửa sơng, cửa biển...) hoặc có nguồn tài ngun phong phú
(khống sản, lâm, hải sản...). Đây là dạng tranh chấp mà cả hai bên đều là các cơ
quan được Nhà nước giao quản lý đất đai tại địa phương.
Ba là, các tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Để đảm bảo sự phát triển

đồng bộ của quỹ đất trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã có sự phân bổ và quy
hoạch sử dụng đất. Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng mà đất đai được chia
thành đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở (đất thổ
cư)... Trong quá trình sử dụng đất thường phát sinh tranh chấp khi các bên sử dụng
đất sử dụng khơng đúng mục đích theo quy hoạch như tranh chấp phát sinh trong
nhóm đất nơng nghiệp giữa đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản, tranh chấp về
mục đích sử dụng đất giữa đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm; tranh
chấp phát sinh trong nhóm đất thổ cư như tranh chấp đất hương hỏa và đất thổ cư
hay tranh chấp về mục đích sử dụng đất giữa các nhóm đất với nhau như chuyển đất
nông nghiệp sang thành đất thổ cư không theo quy hoạch... Các chủ thể của dạng
tranh chấp này là người được Nhà nước giao đất và cơ quan, tổ chức được Nhà
nước trao quyền quản lý đất đai.

16


1.1.5. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Bất cứ hiện tượng tự nhiên, xã hội nào xảy ra cũng đều có nguyên nhân.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra với tần suất và mức độ ngày
càng phổ biến và phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, gây ảnh hưởng
tiêu cực đến cuộc sống của các bên tranh chấp và trật tự, an tồn xã hội. Vì vậy, tìm
hiểu ngun nhân để góp phần hạn chế, tiến tới loại bỏ các nguyên nhân đó sẽ có
tác dụng rất lớn trong việc giải quyết, giảm thiểu tranh chấp. Tranh chấp đất đai là
những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể trong quan hệ quản lý và sử dụng đất. Vậy tại sao các chủ thể lại phát sinh
những bất đồng, xung đột này?. Liệu có phải các tranh chấp nảy sinh hồn tồn là
do ý chí của các bên chủ thể hay còn những lý do nào khác?
Mỗi dạng tranh chấp đất đai đều có những ngun nhân riêng, nhưng nhìn
chung các tranh chấp đất đai xảy ra đều do những yếu tố khách quan và chủ quan.
Có thể thấy các tranh chấp đất đai ở nước ta do một số nguyên nhân cơ bản sau:

1.1.5.1. Nguyên nhân khách quan
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai ở nước ta, tác giả nhận thấy loại tranh chấp
này bắt nguồn từ một số nguyên nhân khách quan cơ bản sau đây:
Một là, chiến tranh kéo dài đã để lại những hậu quả nặng nề cho đất nước
ta. Chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành nhằm đáp ứng yêu cầu của từng
thời kỳ để đảm bảo vừa phục vụ công cuộc kháng chiến cứu nước vừa duy trì, phát
triển kinh tế đất nước. Do yêu cầu của nhiệm vụ chính trị ở hai miền Nam bắc có sự
khác nhau, nên các chính sách, pháp luật về đất đai ở hai miền cũng khơng giống nhau.
Ở miền Bắc, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ
chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến và xác lập quyền sở hữu
ruộng đất cho người nông dân sau khi Cách mạng tháng Tám thành công (tháng 9
năm 1945). Đến năm 1960, chính sách, pháp luật đất đai có sự chuyển biến mạnh
mẽ khi Hiến pháp năm 1959 ra đời xác lập hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân về đất đai. Đất đai được góp vào làm tư liệu sản xuất chung

17


thơng qua con đường hợp tác hóa nơng nghiệp với sự ra đời của hàng loạt các hợp
tác xã nông nghiệp [2]. Hiện nay, rất nhiều các tranh chấp đòi lại đất do đã đóng
góp vào hợp tác xã có nguyên nhân từ thời kỳ này. Trong khi đó ở miền Nam,
Chính phủ cách mạng đã tiến hành chia cấp ruộng đất cho người nông dân hai lần
vào các năm 1940 - 1949 và năm 1954. Tuy nhiên đến cuối năm 1957, ngụy quyền
Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" đất đai của nơng
dân nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ảnh hưởng đến quyền sở
hữu ruộng đất của người nông dân.
Sau năm 1975, đất nước thống nhất, Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nơng
nghiệp; đồng thời, thành lập hàng loạt các nông, lâm trường quốc doanh. Các chủ
thể này được giao quản lý diện tích đất lớn nhưng sử dụng khơng có hiệu quả. Đến
năm 1978 - 1979 và 1982 - 1983, Nhà nước hai lần điều chỉnh ruộng đất, cùng với

chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng
đất, về diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng đất. Những xóa trộn về chính sách
đất đai trong giai đoạn này, vơ hình chung là ngun nhân nảy sinh nhiều dạng
tranh chấp đất đai. Sau hơn 30 năm đổi mới, bộ mặt đất nước ta đã có một diện mạo
mới, to đẹp hơn, đàng hoàng hơn với nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu du lịch mới v.v được xây dựng. Cùng với đó là sự thu hẹp diện tích đất nơng
nghiệp, sự gia tăng dân số, vấn đề lao động và việc làm, và đặc biệt là tình trạng
"sốt đất" khi Nhà nước cho phép các giao dịch QSDĐ được tham gia trên thị trường
bất động sản, khiến giá đất "leo thang". giá đất tăng cũng là một tác nhân gây nên
tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đất đai căng thẳng, kéo dài.
Hai là, do tác động của cơ chế thị trường đối với đất đai.
Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Dưới tác động
của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, Nhà nước đã thay đổi cơ chế
quản lý đất đai: Hộ gia đình, cá nhân được xác định là đơn vị kinh tế tự chủ trong
sản xuất nông nghiệp. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất).

18


Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất v.v... Những
thay đổi này đã trả lại cho đất đai các giá trị ban đầu vốn có của nó. Người dân nói
chung và người sử dụng đất nói riêng ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai.
Hơn nữa, trong điều kiện vốn đất đai là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi
nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng (do sự phát triển dân số). Đây là
nhân tố khách quan phát sinh tranh chấp đất đai.
Ba là, chính sách, đất đai không nhất quán qua từng thời kỳ. Điều này thể hiện:
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, ở nước ta có các hình thức sở hữu
khác nhau về đất đai. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai không bị pháp luật
nghiêm cấm. Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời (ngày 18/12/1980) tuyên bố "Đất

đai… là của Nhà nước thuộc sở hữu tồn dân" (Điều 19). Cụ thể hóa quy định này
của Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 nghiêm cấm việc mua bán, chuyển
nhượng đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức (Điều 5). Tiếp đó, Luật đất đai
năm 1993 được ban hành thay thế Luật đất đai năm 1987 cho phép "người sử dụng
đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất " (Điều 1) v.v... Chính sự khơng
nhất qn trong chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ vô hình chung phát
sinh bất đồng, mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất.
Đất đai có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi
qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai
còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hố cịn
chậm, chưa thật đồng bộ. Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất
đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm. Công tác
tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật
về đất đai cịn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong
quản lý đất đai chưa tốt [9].
Hơn nữa, tranh chấp đất đai cịn có ngun nhân từ chính sách đất đai thiếu
nhất quán với các chính sách khác và đang trong quá trình biến động. Người viết
xin đơn cử một dẫn chứng minh hoạt sau. Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia

19


đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
nơng nghiệp dựa trên số nhân khẩu nơng nghiệp hiện có tại thời điểm giao đất vơ
tình đã làm nảy sinh việc vi phạm chính sách sinh đẻ có kế hoạch hoặc gia tăng tình
trạng tảo hơn để tách hộ gia đình mới để được giao thêm đất nông nghiệp.
1.1.5.2. Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh các nguyên nhân khách quan, tranh chấp đất đai còn do một số
nguyên nhân chủ quan gây ra. Các nguyên nhân chủ quan cơ bản này bao gồm:
Một là, công tác quản lý nhà nước về đất đai cịn bộc lộ hạn chế, yếu kém

và bng lỏng trong một thời gian dài.
Do quản lý nhà nước về đất đai còn bộc lộ hạn chế, yếu kém nên hồ sơ, tài
liệu về đất đai không đầy đủ, cập nhật kịp thời những biến động trong quản lý và sử
dụng đất. Hiện nay, nước ta chưa xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về
đất đai đầy đủ, đồng bộ và thống nhất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất
đai. Ý thức kỷ luật trong chấp hành quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt chưa được tơn trọng và tuân thủ. Điều này có nghĩa là quy hoạch
sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt bị thay đổi, điều chỉnh tùy tiện
với những lý do khơng thuyết phục. Có tình trạng lợi ích nhóm chi phối công tác
lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tính cơng khai minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được
coi trọng; việc tiếp cận, tra cứu các thơng tin này từ phía người dân, doanh nghiệp
gặp khơng ít khó khăn, trở ngại; cịn tồn tại tình trạng quy hoạch treo. Cơng tác cấp
GCNQSDĐ thực hiện chậm, chưa hoàn thành dứt điểm trong phạm vi cả nước v.v...
Công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là
trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của
Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương
xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội
lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều

20