LV ThS luat hoc_Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là loại hình kinh doanh ra đời rất sớm
trên thế giới. Do bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị l ớn nên các ch ủ th ể
KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Bên cạnh tính hấp dẫn của t ỷ suất l ợi
nhuận thu được trên một đồng vốn đầu tư rất cao thì loại hình kinh doanh này
cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến "khuynh gia, bại sản". Vì vậy, pháp lu ật v ề
KDBĐS ra đời như một biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro cho t ổ chức, cá nhân
KDBĐS; đồng thời, giúp Nhà nước quản lý hoạt động KDBĐS. Ở nước ta,
KDBĐS chính thức được pháp luật ghi nhận và bảo hộ kể từ khi Luật KDBĐS
năm 2006 ra đời. Đạo luật này có các quy định về KDBĐS bao gồm kinh doanh
nhà ở, cơng trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đ ất; KDBĐS hình thành
trong tương lai và kinh doanh dịch vụ BĐS… đã từng bước đưa loại hình kinh
doanh này đi vào nề nếp. Tìm hiểu những vấn đề pháp lý v ề KDBĐS hình thành
trong tương lai cho thấy loại hình kinh doanh này được pháp luật quy định ch ặt
chẽ hơn về điều kiện, các bước đàm phán, ký kết và thực hiện h ợp đ ồng mua
bán v.v... Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật KDBĐS năm 2006 nói chung và các
quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng cho th ấy phần l ớn các
nhà đầu tư KDBĐS với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận tối đa đã bất ch ấp quy
định của pháp luật khi yêu cầu khách hàng phải nộp 100% số tiền mua nhà ở
hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao nhà phần thô hoặc dự án xây d ựng
nhà ở còn đang thực hiện dở dang dẫn đến việc chiếm dụng vốn; th ậm chí có
hiện tượng lừa đảo chiếm đoạt tiền của người mua nhà như vụ việc lừa đảo
chiếm đoạt hơn 377 tỷ đồng của nguyên đại biểu Quốc hội Châu Th ị Thu Nga nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Cơng ty cổ phần Tập đồn Đầu t ư Xây d ựng
Nhà đất; vụ việc của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Vi ệt l ừa đ ảo bán
đất Dự án Indochina Dương Nội (quận Hà Đông - thành phố Hà N ội) của T ập

1


đoàn Nam Cường; vụ việc lừa đảo bán đất tại Dự án nhà ở Thanh Hà (ch ủ đ ầu

tư là CIENCO 5) của Công ty Cổ phần Xây dựng 1-5 chiếm đoạt khoảng 800 tỷ
đồng v.v... Mặt khác, các chủ đầu tư BĐS thứ cấp đã thực hiện hành vi mua bán
lịng vịng kiếm lời thơng qua hình thức bán nhà trên giấy (hợp đồng ủy quy ền
thực hiện nghĩa vụ nộp tiền mua nhà với chủ đầu tư) không chỉ đẩy giá nhà lên
cao so với giá trị thực, gây ra tình trạng khan hiếm gi ả t ạo, lũng đo ạn th ị tr ường
BĐS mà còn làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và gây
thất thu cho ngân sách nhà nước v.v... Để xảy ra tình trạng này có ngun nhân t ừ
những "kẽ hở", "lỗ hổng" trong các quy định về KDBĐS hình thành trong tương
lai của Luật KDBĐS năm 2006. Khắc phục tồn tại này, Luật KDBĐS năm 2014
được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thơng qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực
từ ngày 01/07/2015 với những quy định sửa đổi, bổ sung mang tính cụ thể, chặt
chẽ hơn đối với loại hình KDBĐS hình thành trong tương lai như quy định v ề
điều kiện bảo lãnh đối với chủ đầu tư kinh doanh phân khúc thị trường BĐS này;
quy định về việc chuyển nhượng, thế chấp BĐS hình thành trong t ương lai v.v...
Điều này đặt ra u cầu cần có sự nghiên cứu, tìm hiểu một cách hệ thống, bài
bản về những quy định mới này thì mới mong thực hiện đúng trên thực tế. Đồng
thời, đây cũng là việc làm thiết thực góp phần triển khai có hiệu quả Luật KDBĐS
năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Với lý do cơ bản trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật về
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam " làm luận văn
thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về KDBĐS nói chung và pháp luật về KDBĐS hình thành
trong tương lai nói riêng là đề tài thu hút sự quan tâm nghiên c ứu c ủa gi ới lu ật
học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều cơng trình khoa học v ề vấn đ ề này đ ược
công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số cơng trình nghiên cứu cụ thể sau đây:
1) Dỗn Hồng Nhung (2013), Pháp luật về thanh tra và xử lý vi phạm hành chính

2

trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị
Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Sử dụng các
công cụ kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí
Tài chính, số 8; 4) Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước đối với thị trường
bất động sản ở Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật;
5) Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà
Nội; 6) Nguyễn Quang Tuyến (2015), Những điểm mới cơ bản của Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn b ản
hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về Luật
KDBĐS năm 2014, tháng 11; 7) Nguyễn Thị Nga (2015), Nhận diện các vi phạm
điển hình trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và m ột s ố ki ến ngh ị,
Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về Luật KDBĐS năm 2014, tháng
11; 8) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về
kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; 9) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010),
Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp; 10) Nguyễn Mạnh
Khởi (2009), Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng ở
Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà N ội; 11) Nguy ễn
Diệu Linh (2016), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai, luận văn thạc sĩ, Đại học Luật - Đại học Huế v.v...
Những cơng trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết m ột s ố vấn đ ề lý
luận và thực tiễn về pháp luật KDBĐS như: Một là, phân tích khái niệm, đặc
điểm, vai trị và phân loại BĐS; hai là, lý giải sự ra đời của thị trường BĐS; giải
mã khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường BĐS; đề cập việc phân loại thị
trường BĐS, phân tích cấu trúc của thị trường BĐS …; ba là, phân tích sự ra đời
của pháp luật về KDBĐS; luận giải khái niệm, đặc điểm, các nguyên tắc và các
yếu tố tác động đến lĩnh vực pháp luật này; bốn là, phân tích nội dung và đánh

3


giá thực trạng thi hành pháp luật về KDBĐS; năm là, đưa ra khuyến nghị về định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS v.v... Tuy nhiên, các quy định
về KDBĐS hình thành trong tương lai dường như chưa được các cơng trình này
tìm hiểu một cách hệ thống, toàn diện, đầy đủ, độc lập và chuyên sâu trên hai
phương diện lý luận, thực tiễn. Hơn nữa, việc cập nhật những nội dung sửa đổi,
bổ sung về KDBĐS hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các
văn bản hướng dẫn thi hành chưa được các cơng trình liên quan đ ến đ ề tài cơng
bố đề cập một cách trực diện, rõ nét. Đây là lý do đ ể h ọc viên ti ếp t ục tìm hi ểu
vấn đề này đặt trong sự tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu c ủa các cơng trình
khoa học liên quan đến đề tài được công bố, học viên đi sâu tìm hi ểu pháp luật
về KDBĐS hình thành trong tương lai ở nước ta hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là đề xuất các giải pháp hồn thiện
và góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về KDBĐS hình thành trong
tương lai ở nước ta hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cơ bản như sau:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về KDBĐS hình thành
trong tương lai thơng qua việc phân tích, luận giải các nội dung c ụ th ể gồm: i)
Khái niệm và đặc điểm của KDBĐS hình thành trong tương lai; ii) M ục đích, ý
nghĩa của KDBĐS hình thành trong tương lai; iii) Các nguyên tắc c ủa KDBĐS
hình thành trong tương lai; iv) Điều kiện KDBĐS hình thành trong t ương lai; v)
Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về KDBĐS hình thành trong t ương lai; vi)
Sự cần thiết của việc ra đời pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai; vii)

Các yếu tố tác động đến pháp luật về về KDBĐS hình thành trong tương lai; viii)

4


Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về về KDBĐS hình thành trong
tương lai v.v...
- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương
lai và đánh giá thực tiễn thi hành ở nước ta.
- Đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện, góp phần nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau
đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật
về KDBĐS trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta;
- Các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS
năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về KDBĐS hình thành trong
tương lai.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn
phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về KDBĐS
hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn
thi hành;
- Phạm vi về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy định về KDBĐS
hình thành trong tương lai từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS 2006) đến

nay.

5


- Phạm vi về không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp
luật về KDBĐS hình thành trong tương lai trong phạm vi cả nước.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện nghiên cứu này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên
cứu cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu...
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về
KDBĐS hình thành trong tương lai.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,
phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng
pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành t ại Vi ệt
Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hồn thiện
và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai tại
Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
6.1. Ý nghĩa lý luận
- Hệ thống hóa, góp phần bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn
pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai ở nước ta.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai và
thực tiễn thi hành tại Việt Nam.

- Đưa ra các kiến ngh ị góp phần hồn thi ện và nâng cao hi ệu qu ả thi
hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong t ương lai t ừ th ực ti ễn thi hành t ại

6


Việt Nam
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành
trong tương lai với thơng tin, ví dụ, số liệu thực tiễn để minh chứng cho những
nhận định, kết luận của tác giả.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích khơng chỉ đối với các nhà lập
pháp, đối với đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về BĐS; các doanh nghiệp, giới
đầu tư KDBĐS và của những ai quan tâm về vấn đề này v.v... mà còn là tài liệu
chuyên khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta trong nghiên cứu,
giảng dạy, học tập về pháp luật KDBĐS.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động s ản
hình thành trong tương lai ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành
trong tương lai và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động s ản
hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

7


Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
1.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản hình thành trong tương lai là một loại BĐS c ụ th ể. Vì v ậy,
muốn tìm hiểu khái niệm BĐS hình thành trong tương lai thì trước tiên cần ph ải
hiểu BĐS là gì? Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có
nguồn gốc từ luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện nay vẫn đ ược ghi nhận
trong Bộ luật Dân sự (BLDS) của nhiều nước trên thế giới. Theo đó, BĐS là tài
sản cố định về vị trí địa lý và khơng di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quan ni ệm này đ ược ghi
nhận trong các BLDS của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức, BLDS Sài
Gòn... Tuy nhiên, đi sâu tìm hiểu cho thấy pháp luật dân sự của các nước cũng có
một số điểm khác nhau trong quy định về phạm vi nội hàm của BĐS. BLDS c ủa
Cộng hòa Liên bang Nga quy định "mảnh đất" cụ thể là BĐS chứ không phải đất
đai nói chung. Bởi lẽ, đất đai nói chung là bộ phận c ủa lãnh th ổ quốc gia nên
không thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự. Đối tượng của giao dịch
dân sự là một mảnh đất cụ thể được xác định bởi diện tích, kích thước, hình thể,
ranh giới v.v... tại những vị trí nhất định. Ở khía c ạnh khác, đa s ố BLDS c ủa các
nước đều thống nhất quy định đất đai là BĐS. Song các bộ luật này lại có một số
khác biệt về nội hàm của tài sản gắn liền với đất được quy định là BĐS. Đi ều
520 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây ch ưa b ứt kh ỏi
cây là bất động sản". Quan niệm này được tiếp thu và ghi nhận tại Khoản 8 Điều
449 BLDS Bắc Kỳ và Điều 364 BLDS Sài Gịn năm 1972. Khơng liệt kê m ột cách
cụ thể, chi tiết, BLDS Nhật Bản quy định: "Những vật gắn liền v ới đ ất đai là

8

bất động sản" (Điều 86). Trong khi đó, Điều 100 BLDS Thái Lan l ại quy đ ịnh:
"Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc h ợp thành m ột
thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc s ở h ữu đất
đai". BLDS bang California (Hoa Kỳ) quy định BĐS, bao gồm đ ất đai, t ất c ả
những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai
và những tài sản khác do pháp luật quy định.
Về cơ bản, BLDS Việt Nam cũng có sự tương đồng với BLDS c ủa các
nước trên thế giới khi quy định về bất động sản. Theo Điều 107 BLDS Việt Nam
năm 2015 thì: "Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây d ựng
gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật" (Kho ản 1). Nh ư v ậy, m ặc dù
có một số khác biệt trong quy định những tài sản cụ thể là BĐS song pháp lu ật
dân sự của các nước trên thế giới đều thống nhất với nhau khi quan ni ệm v ề
BĐS trên 03 khía cạnh cơ bản sau đây:
Một là, BĐS là tài sản. Điều này có nghĩa là BĐS hàm ch ứa trong nó k ết
tinh giá trị sức lao động của con người. Hay nói cách khác, BĐS là tài s ản do con
người làm ra hoặc tuy không do con người tạo ra nhưng trong quá trình qu ản lý,
sử dụng, con người đã bỏ công sức, tiền của và thời gian… đầu tư làm tăng giá
trị.
Hai là, phần lớn BĐS là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di d ời
được từ nơi này đến nơi khác.
Bà là, BĐS còn là tài sản do pháp luật quy định. Đi ều này có nghĩa là, có
một số tài sản khơng cố định về vị trí địa lý và có th ể di d ời được nh ững v ẫn
được pháp luật quy định là BĐS. Ví dụ: Máy bay, tàu thủy và quyền sử dụng
đất…
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
So với các tài sản khác, BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

9

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định và khơng di dời được. Nói đến BĐS
trước hết phải nói đến đất đai. Đất đai là một thành phần không th ể thi ếu đ ược
của BĐS. Sự tồn tại của đất đai là điều kiện làm phát sinh các BĐS khác nh ư
nhà, cơng trình xây dựng v.v... Đất đai có thuộc tính quan trọng nhất, đó là do tự
nhiên tạo ra và bị giới hạn bởi không gian, diện tích, c ố định v ề v ị trí đ ịa lý. Các
BĐS khác gắn liền với đất; vì vậy cũng có đặc tính c ố đ ịnh v ề v ị trí đ ịa lý và
khơng di dời được. Mặc dù, đất đai cố định về địa điểm, hạn chế về không gian
nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Vì thế giá trị và lợi ích của BĐS khơng
chỉ gắn liền với từng vị trí cụ thể mà còn chịu sự tác động của yếu tố vùng và
khu vực sâu sắc.
Thứ hai, BĐS là loại tài sản có tính lâu bền, nếu biết sử dụng một cách
hợp lý (trừ trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt, động đất v.v...). Các cơng trình
kiến trúc xây dựng trên đất sau khi hoàn thành đưa vào sử d ụng và qua m ột th ời
gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu h ơn
nữa. Vì vậy, thuộc tính lâu bền của BĐS là tiêu chí xác định tuổi thọ của vật kiến
trúc hoặc cơng trình xây dựng. Theo các chun gia, tuổi thọ c ủa BĐS bao g ồm
"tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế". Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS l ại
ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh
tế của BĐS, vì nó chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến
trúc và công trình xây dựng bị "lão hóa" xuống cấp hoặc hư hỏng, không thể tiếp
tục sử dụng. Trong trường hợp này, con người nếu xét thấy tiến hành c ải tạo,
nâng cấp để thu được những lợi ích lớn hơn so với việc phá đi và xây d ựng m ới
thì có thể kéo dài "tuổi thọ vật lý" của BĐS. Thực tế cho thấy "tuổi thọ kinh tế"
của BĐS liên quan đến tính chất sử dụng của từng loại BĐS. Thông thường
"tuổi thọ kinh tế" của nhà ở, khách sạn là trên 40 năm; trong khi, nhà xưởng công
nghiệp là trên 45 năm...

10

Sở dĩ, BĐS có tính chất lâu bền (hoặc bền vững) là do đất đai không b ị
mất đi, không bị thanh lý sau một chu kỳ sử dụng và có th ể s ử d ụng vào nhi ều
mục đích khác nhau. Vì vậy, hàng hóa BĐS rất phong phú, đa d ạng v ề ch ủng
loại, mẫu mã và không bao giờ cạn kiệt về nguồn hàng. Đặc đi ểm này g ắn li ền
với tính vơ hạn về thời gian sử dụng của đất đai, nếu con ng ười bi ết s ử d ụng
một cách đúng đắn và hợp lý. Bên cạnh đó, các cơng trình ki ến trúc th ường có
tuổi thọ cao lên tới hàng chục năm; thậm chí có cơng trình t ồn t ại đ ến vài trăn
năm.
Thứ ba, BĐS mang tính cá biệt, khan hiếm. Đặc điểm này có nguồn g ốc
do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, t ừng th ửa đ ất.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của t ừng thửa đ ất,
từng khu vực, từng địa phương và vùng lãnh thổ... Chính vì tính khan hi ếm, tính
cố định, khơng di dời được của đất đai mà hàng hóa BĐS mang tính cá biệt. Tính
cá biệt thể hiện trong cùng một khu vực cụ thể, hai BĐS sát cạnh nhau có di ện
tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng và các giấy t ờ pháp lý…
khác nhau. Vì vậy, trên thực tế khơng thể tồn tại hai BĐS hồn toàn giống nhau
cho dù chúng được thiết kế và xây dựng theo một mẫu kiến trúc. Chẳng hạn,
trong cùng một tịa nhà cao ốc thì các căn phịng cũng có h ướng, di ện tích, kích
thước, thiết kế nội thất và công năng sử dụng khác nhau. Hơn nữa, các nhà đầu
tư, kiến trúc sư bao giờ cũng quan tâm đến tính cá biệt của BĐS nhằm t ạo s ự
hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích khác nhau c ủa mỗi cá nhân.
Hơn nữa, tính khan hiếm của BĐS còn được tạo ra bởi yếu tố đất đai bị giới hạn
bởi khơng gian, diện tích tự nhiên…; trong khi đó, nhu cầu sử dụng BĐS của con
người không ngừng gia tăng do sự "bùng nổ" dân số hoặc do sự tăng trưởng của
nền kinh tế…
Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, phong tục, thị hiếu và tâm lý
của người dân. Do BĐS cố định về vị trí địa lý, khơng di dời được nên nó chịu sự
tác động của những yếu tố tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán của người dân ở

11


những địa phương, vùng, miền khác nhau. Ví dụ: Mảnh đất "khuyết hậu" (chiều
dài cạnh mặt trước giáp lối đi lớn hơn chiều dài cạnh phía sau c ủa m ảnh đất)
thường có giá trị thấp hơn mảnh đất có kích thước hình vng. Hoặc người dân
có tâm lý e ngại, khơng mua những ngơi nhà, mảnh đất có đ ường đi chung đâm
thẳng vào chính giữa mặt tiền v.v...
Thứ năm, BĐS mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn; theo đó, giá
trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác. Đi ều này có nghĩa là
giá trị của một BĐS được tăng lên khi có sự đầu tư, xây dựng các cơng trình ki ến
trúc, kết cấu hạ tầng của BĐS liền kề. Ví dụ: Nhà nước đầu tư xây dựng một
con đường khang trang, to đẹp đi qua sẽ làm tăng giá trị c ủa nh ững khu đ ất n ằm
ở vị trí tiếp giáp con đường… Điều này lý giải vì sao trên thực tế các ch ủ đ ầu tư
thường đầu tư xây dựng những tòa nhà chung cư cao tầng ở khu vực được quy
hoạch đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nơi có điều
kiện giao thơng đi lại thuận tiện, dễ dàng.
Thứ sáu, BĐS là tài sản có giá trị lớn khơng chỉ đối với mỗi cá nhân mà
cịn đối với một đất nước, một quốc gia. Các giao dịch về BĐS có ảnh h ưởng
mạnh mẽ đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Do đất đai là y ếu tố "đầu vào"
của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Để duy trì sự ổn
định và quản lý có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các chính sách, pháp lu ật v ề
BĐS. Hay nói cách khác, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của những chính sách,
pháp luật của Nhà nước. Việc tăng giá đất "chóng mặt" ở khu vực giáp chân núi
Ba Vì (phía tây Hà Nội) vào thời điểm q 1 năm 2010 do có thơng tin (khơng
chính thức) cho rằng đến năm 2020, trung tâm chính trị của đất nước chuyển t ừ
quận Ba Đình về khu vực này (thông tin này do giới đầu cơ, kinh doanh bất đ ộng
sản ở Hà Nội tung ra có nguồn gốc từ triển lãm dự thảo quy hoạch phát triển Hà
Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ Xây dựng) là m ột minh

chứng điển hình cho đặc tính này của BĐS. Hay việc tăng lãi su ất cho vay và si ết
chặt điều kiện cho vay đầu tư BĐS của ngành ngân hàng trong năm 2011 đã tác

12


động mạnh mẽ đến thị trường BĐS ở nước ta. Hậu quả là thị trường BĐS rơi
vào tình trạng "đóng băng" kéo dài. Gía BĐS liên tục giảm nhưng vẫn khơng có
người mua v.v...
1.1.2. Khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai là môt thuật ngữ ra đời kể từ khi
Luật KDBĐS năm 2006 được ban hành và thuật ngữ này ti ếp t ục đ ược ghi nh ận
trong Luật KDBĐS năm 2014. Hiểu theo nghĩa thông thường, BĐS hình thành
trong tương lai là BĐS mà tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê,
cho thuê mua chưa hình thành mà đang trong quá trình hình thành. Đây là m ột
thuật ngữ mới xuất hiện trong Luật KDBĐS. Vì vậy, trong các từ đi ển Lu ật h ọc
đã cơng bố ở nước ta chưa có định nghĩa về thuật ngữ này. V ậy BĐS hình thành
trong tương lai là gì? Chúng ta chỉ tìm thấy câu trả lời trong phần giải thích thuật
ngữ của các đạo Luật KDBĐS.
Theo Luật KDBĐS năm 2006: "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà tại th ời đi ểm
ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành
theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể" [28, Khoản 8 Điều
4]. Như vậy, Luật KDBĐS năm 2006 quan niệm nhà, cơng trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình
thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến đ ộ cụ th ể t ại th ời đi ểm
mà các bên xác lập giao dịch.
Theo Luật KDBĐS năm 2014: "Nhà, cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng và ch ưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng" [35, Khoản 4 Điều 3].

Theo Luật Nhà ở năm 2014: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình đ ầu t ư xây d ựng và ch ưa đ ược nghi ệm thu đ ưa vào s ử
dụng" [36, Khoản 19 Điều 3].

13


Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định theo hình thức liệt kê về "tài sản hình
thành trong tương lai", bao gồm tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng
chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch [37, Khoản 2
Điều 108]. BLDS năm 2015 có sự khác biệt với Luật KDBĐS năm 2014 và Luật
Nhà ở năm 2014 về tài sản hình thành trong tương lai; đó là, tài sản hình thành
trong tương lai khơng chỉ là tài sản chưa hình thành mà cịn gồm tài sản đã hình
thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác l ập giao
dịch.
Như vậy, mặc dù có nét khác biệt về quan niệm tài s ản hình thành trong
tương lai giữa BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014
và Luật Nhà ở năm 2014 (nét khác biệt này không lớn); song các đ ạo Lu ật này
đều cho rằng tài sản hình thành trong tương lai (bao g ồm BĐS hình thành trong
tương lai nói chung và nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai nói
riêng) là tài sản (BĐS) đang trong quá trình hình thành và ch ưa nghi ệm thu đ ưa
vào sử dụng.
Bên cạnh các đặc điểm chung của BĐS, bất động s ản hình thành trong
tương lại cịn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Một là, đặc điểm quan trọng nhất để phân biệt BĐS hình thành trong
tương lai với BĐS có sẵn; đó là, tại thời điểm ký kết h ợp đồng mua bán, cho
thuê, cho thuê mua, BĐS đang trong quá trình xây dựng. Điều này có nghĩa là tại
thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, BĐS - đối tượng
của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS - chưa hình thành đ ầy đ ủ mà
chỉ hành thành một phần và trong tương lai mới hình thành đầy đủ cơng trình.

Hai là, BĐS hình thành trong tương lai xét tại thời điểm ký kết hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua chưa được nghiệm thu và đưa vào s ử d ụng.
Điều này có nghĩa là tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán ho ặc h ợp đ ồng cho
thuê, người mua, người thuê chưa thể sử dụng được BĐS mà họ đã bỏ tiền ra
mua, thuê.

14


1.1.3. Khái niệm về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai
1.1.3.1. Định nghĩa kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của
KDBĐS. Vì vậy, muốn tìm hiểu khái niệm KDBĐS hình thành trong tương lai thì
trước tiên chúng ta phải hiểu thế nào là KDBĐS?
Theo Luật KDBĐS năm 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn
đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" [28,
Khoản 2 Điều 3].
Như vậy, KDBĐS được hiểu: Một là, các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để
tạo lập BĐS hàng hóa sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Giới chun mơn gọi các nhà đầu t ư BĐS này
là nhà đầu tư sơ cấp hay nhà đầu tư cấp I ; hai là, nhà đầu tư có thể mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hàng hóa từ các cá nhân, tổ chức khác để
bán, chuyển nhượng lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích sinh lợi.
Giới chun mơn gọi các nhà đầu tư BĐS này là nhà đ ầu t ư thứ c ấp hay nhà đ ầu
tư cấp II.
Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai theo hình
thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 14 của đạo Luật
này. Tuy nhiên, tại thời điểm Luật KDBĐS năm 2006 có hiệu lực chỉ cho phép

mua, bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai. Còn đối với việc
cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình thì phải là nhà, cơng trình xây dựng đã có
sẵn, khơng cho phép cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai. Vấn đề này được thể hiện rõ trong các ngun tắc mua bán; th;
th mua nhà, cơng trình xây dựng của Luật KDBĐS năm 2006.
Theo Luật KDBĐS năm 2014:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho

15


thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch v ụ môi
giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi [35,
Khoản 1 Điều 3].
Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt
động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua
cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức h ợp đ ồng
hoặc thực hiện dự án đầu tư [33, Khoản 5 Điều 3].
So với quan niệm về KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS
năm 2014 đã mở rộng khái niệm KDBĐS bằng cách bổ sung các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS. Hơn nữa, tại Điều 54, đạo Luật này quy định theo hướng
mở rộng hơn đối với BĐS hình thành trong tương lai . Theo đó, chủ đầu tư có
quyền KDBĐS hình thành trong tương lai bằng cách bán, cho thuê, cho th mua
nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai. Việc bán, cho th, th mua
nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hi ện đúng theo quy
định của pháp luật. Bên cạnh đó, các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động
KDBĐS hình thành trong tương lai không chỉ tuân thủ các quy định của Luật
KDBĐS năm 2014 mà còn phải chấp hành các quy định của Luật Đầu tư năm

2015, Luật Doanh nghiệp năm 2015, BLDS năm 2015…
Từ khái niệm về KDBĐS trên đây, chúng ta có thể hiểu KDBĐS hình
thành trong tương lại như sau: KDBĐS hình thành trong tương lai là một dạng cụ
thể của KDBĐS; đó là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa
vào sử dụng nhằm mục đích sinh lợi.
Bên cạnh các đặc điểm chung của KDBĐS, KDBĐS hình thành trong
tương lai có một số đặc điểm riêng sau đây:

16


Một là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với
người mua, người thuê, người thuê mua; bởi lẽ, tại thời điểm ký k ết h ợp đ ồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua; BĐS chưa có s ẵn mà đang trong q trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng mà người có nhu cầu mua, thuê,
thuê mua BĐS đã phải trả tiền mua, tiền thuê cho chủ đầu tư. Vì vậy, để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua BĐS; pháp
luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện kinh doanh; trình tự, thủ tục KDBĐS
hình thành trong tương lai v.v...
Hai là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với
người mua, người thuê, người thuê mua như đã phân tích trên đây. Do đó, loại
hình kinh doanh phân khúc BĐS này chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà n ước
nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng của một s ố
tổ chức, cá nhân đầu tư KDBĐS hình thành trong tương lai.
Ba là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ phát
sinh tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng. Điều này đòi h ỏi các
bên (bên bán, bên mua; bên cho thuê, bên thuê BĐS hình thành trong t ương lai)
phải rất thận trọng, tìm hiểu tỉ mỉ, kỹ càng nội dung các quy định của pháp luật; tìm

hiểu về năng lực, hồ sơ nhân thân, sản phẩm của chủ đầu tư KDBĐS hình thành
trong tương lai v.v... trước khi quyết định có tham gia hoạt đ ộng đ ầu t ư KDBĐS
hình thành trong tương lai hay không.
Bốn là, giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai khác với mua nhà
trả góp ở điểm cơ bản nhất; đó là, người mua nhà ở hình thành trong tương lai và
người mua nhà ở trả góp đều thanh tốn tiền mua nhà cho ch ủ đầu t ư KDBĐS
theo nhiều đợt. Tuy nhiên, đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa đ ược nghi ệm thu
đưa vào sử dụng tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà. Trong khi
đó, đối tượng của giao dịch mua bán nhà trả góp là nhà ở có sẵn tính tại th ời
điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà. Có nghĩa là tại thời điểm ký k ết h ợp

17


đồng mua bán nhà trả góp; theo thỏa thuận, người mua, thuê nhà có thể vào ở
ngay cho dù họ chưa thanh toán hết số tiền mua, thuê nhà mà m ới tr ả cho ch ủ
đầu tư KDBĐS một phần tiền mua, thuê nhà.
1.1.3.2. Đối tượng của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai
Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật KDBĐS năm 2014 so
với Luật KDBĐS năm 2006. Đó là quy định chi tiết các loại BĐS được phép đưa
vào kinh doanh; trong đó, có nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai
của các tổ chức, cá nhân. Điểu 5 của đạo Luật này quy định đối tượng của
KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm:
1. Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2.
Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân; 3. Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được c ơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại đất
được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền
sử dụng đất [35].
Như vậy, đối tượng của loại hình KDBĐS hình thành trong tương lai; đó
là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm
thu đưa vào sử dụng. Nên các bên không thể quan sát, đánh giá trực tiếp mà phải
dựa vào hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng hoặc tiến độ thực hiện dự án nhà,
cơng trình xây dựng để nhận biết loại BĐS này.
1.1.3.3. Các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai
Kinh doanh BĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói
riêng đều phải tuân thủ theo các nguyên tắc KDBĐS được quy định tại Điều 4,
Luật KDBĐS năm 2014. Các nguyên tắc này bao gồm:

18


Một là, bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tơn trọng
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đ ồng, không trái quy đ ịnh
của pháp luật.
Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng và mang tính nền tảng của
hoạt động kinh doanh nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng .
Mọi tổ chức, cá nhân KDBĐS hình thành trong tương lai đều bình đẳng trước
pháp luật, khơng bị pháp luật phân biệt đối xử. Quyền bình đẳng trước pháp luật
còn thể hiện ở chỗ chủ thể tham gia không bị pháp luật phân biệt đối xử trong
việc hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ. Mọi chủ thể có quyền yêu cầu
pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi bị người khác xâm phạm đến
hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai . Các bên có quyền tự do giao kết
hợp đồng, thể hiện ý chí của mình bằng quyền và nghĩa vụ thông qua những cam
kết đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng không
được trái quy định của pháp luật.

Hai là, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện quy định theo Luật
KDBĐS năm 2014.
Theo nguyên tắc này, BĐS hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình
xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định t ại Điều 55
và Điều 56 của Luật KDBĐS năm 2014. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương
lai trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ
năng lực tài chính bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư khơng giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Quy đ ịnh này góp ph ần si ết ch ặt
trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đối với khách hàng, bảo đảm quyền lợi cho
khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ba là, KDBĐS hình thành trong tương lai phải trung thực, công khai, minh
bạch.
Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng để hoạt động KDBĐS
diễn ra lành mạnh, góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch.

19


Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay ở n ước ta vẫn t ồn t ại t hị
trường BĐS hoạt động tự phát, số lượng các giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ
lớn. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS cao gấp nhiều lần
so với giá trị thực nhằm mục đích trục lợi. Điều này làm cho thị trường phát triển
méo mó; tạo ra tình trạng "bong bóng bất động sản" ảnh hưởng tiêu cực đến môi
trường đầu tư kinh doanh. Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch;
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm là những
biểu hiện gây rối ren trong hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS .
Chính vì vậy, việc tn thủ ngun tắc cơng khai, minh bạch trong KDBĐS sẽ
góp phần ngăn chặn và đẩy lùi những biểu hiện, khuyết tật của th ị tr ường BĐS
chịu sự tác động của mặt trái của cơ chế thị trường. Điều 6, Luật KDBĐS năm
2014 quy định doanh nghiệp KDBĐS có trách nhiệm cơng khai thông tin về BĐS

đưa vào kinh doanh như loại BĐS, vị trí BĐS, thơng tin về quy hoạch có liên quan
đến BĐS, quy mơ, đặc điểm, tính chất, cơng năng s ử d ụng, ch ất lượng BĐS;
thông tin vè từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với
BĐS là tịa nhà hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng
của các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS...Thông tin v ề BĐS được
công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin điện tử,
internet hoặc trụ sở của ban quản lý dự án , cơ quan quản lý nhà nước về thị
trường BĐS v.v... Thực hiện đầy đủ và đúng nguyên tắc này sẽ giúp thị trường
BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung trở nên lành mạnh, ổn định.
Bốn là, tổ chức, cá nhân được quyền KDBĐS tại khu vực ngồi phạm vi
bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch s ử dụng đ ất đ ược c ơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đây là nguyên tắc mới được bổ sung trong Luật KDBĐS năm 2014. Điều
này là cần thiết; bởi nó giới hạn phạm vi KDBĐS của các chủ đầu tư, đảm bảo
an ninh, quốc phịng. Khơng vì "chạy theo" lợi nhuận trong KDBĐS mà coi nhẹ
hoặc quên mất vấn đề đảm bảo bí mật quốc gia.

20