Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2016
1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

PGS,TS HOÀNG THẾ LIÊN

2


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU……………………………………………......
1

Tính cấp thiết của đề tài………………………………………...

1

2

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài…………………………………

3

3

Nhiệm vụ của đề tài……………………………………………..

3

4

Tính mới của đề tài……………………………………………...

3

5

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………………

4

6

Kết cấu của luận văn…………………………………………...

4

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
1.1

Bất động sản hình thành trong tương lai………………………..

5

1.2

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương

lai…………………………………………………..

13

1.3

Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai……………………………………………

22

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
2.1

Quy định về điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai…………………………….

2.2

Quy định về đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai………………

38

2.3

Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên……………………

43

2.4

Quy định về tiến độ và điều kiện thanh toán……………………

51

2.5

Quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản hình thành trong tương lai…………………………………..

55

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT
3

30


ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
3.1

Các yếu tố tác động đến việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai……….

59

3.2

Định hướng chung………………………………………………

62

Một số kiến nghị và giải pháp cụ thể……..……………………

65

KẾT LUẬN

69

3.3

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh tại Việt Nam
vào thập kỉ đầu của thiên niên kỷ thứ ba, trong vòng chưa đầy 10 năm, Việt
Nam đã có trên 7.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong quá
trình hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp đó thường xuyên thực hiện
các giao dịch về chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.
Quá trình theo dõi, quan sát thị trường bất động sản, đồng thời được tham
gia giải quyết một số vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động

sản hình thành trong tương lai, tác giả có một số trải nghiệm pháp lý nhất
định và nhận thấy:
- Trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, xuất hiện rất nhiều hình
thức góp vốn để mua căn hộ chung cư, trụ sở công ty, công trình xây dựng
trên đất... trong khi các công trình này đều chưa được xây dựng trên thực địa.
Theo đó, trong một số hình thức góp vốn, chủ đầu tư ký hợp đồng vay tiền
với khách hàng đối với những dự án chưa thực hiện giải phóng mặt bằng.
Thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà đối tượng là tài sản/bất động sản hình
thành trong tương lai. Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước
tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các
giao dịch dân sự, đặc biệt khi các tài sản tương lai đó là bất động sản. Vì vậy,
ở đây còn nhiều vấn đề lý luận cần được nghiên cứu, làm rõ nhằm tiếp tục
làm giàu thêm cơ sở lý luận cho một chế định mới và quan trọng này.
- Bất động sản hình thành trong tương lai là các công trình xây dựng, nhà
ở... xây dựng trên đất và được hình thành sau giao dịch được ký kết. Nghĩa là
các bất động sản đó chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp
đồng.
Ký kết và thực hiện hợp đồng trong điều kiện như vậy là tiềm ẩn nhiều
rủi ro cho cả hai bên, trong đó bên nhận chuyển nhượng ở vị thế yếu hơn,
5


phải chịu nhiều rủi ro hơn. Vì vậy, rất cần nghiên cứu nhằm nhận diện cho
hết các rủi ro đặt ra, từ đó có cơ chế pháp lý kiểm soát rủi ro, bảo vệ tốt nhất
lợi ích của các bên cũng như trật tự chung.
- Pháp luật của nước ta về kinh doanh bất động sản nói chung và về hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng từng
bước được hoàn thiện, góp phần tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu rất cơ bản
cũng còn khá nhiều bất cập cần được tổng kết, đánh giá một cách thấu đáo,

làm tiền đề cho việc tiếp tục hoàn thiện hơn nữa. Vì vậy, rất cần nghiên cứu,
đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản hình thành trong tương lai.
- Về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
đã có khá nhiều công trình khoa học nghiên cứu. Đó là một thuận lợi lớn cho
tác giả, tuy nhiên rất cần sự nghiên cứu chuyên sâu hơn nữa.
Với các lí do nêu trên, tôi đã lựa chọn vấn đề: “Hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam” là đề tài của luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế. Thông qua việc nghiên
cứu đề tài này, tôi muốn góp phần làm phong phú hơn vấn đề lý luận về hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, đánh giá thấu
đáo pháp luật hiện hành nhằm làm rõ mặt được, mặt còn hạn chế và từ đó
kiến nghị một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật, thúc đẩy
sự phát triển các giao dịch quan trọng này.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Chế định hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương
lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của
sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các tài sản tương lai đó là bất
động sản. Vì vậy, mục tiêu tổng quát của luận văn là góp phần làm giàu hơn
cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
6


hình thành trong tương lai. Trên cơ sở đó, đề xuất một số kiến nghị góp
phần tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản hình thành trong tương lai.
3. Nhiệm vụ của đề tài
- Làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản hình thành trong tương lai, nhất là những vấn đề về bản chất,
đặc trưng của bất động sản hình thành trong tương lai và của hoạt động đặc

thù này; về những rủi ro sẽ xảy ra với các bên tham gia…
- Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản hình thành trong tương lai, làm rõ mặt được, mặt còn hạn chế của pháp
luật.
- Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cũng
như cơ chế bảo đảm thực hiện quy định pháp luật đó.
4. Tính mới của đề tài
- Về mặt lý luận: Làm rõ đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai; chỉ ra những rủi ro đưa ra cho các bên
trong ký kết và thực hiện hợp đồng.
- Về mặt thực tiễn: Bên cạnh việc phân tích pháp luật hiện hành về hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, đề tài sẽ góp
phần làm rõ các mặt tích cực, mặt còn hạn chế bất cập của pháp luật cũng
như nguyên nhân của thực trạng đó.
- Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về những vấn đề đặt ra.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về hợp đồng: Quan hệ hợp đồng, chủ thể trong giao dịch chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, đối tượng hợp đồng bất động
sản hình thành trong tương lai.
7


Pháp luật về tài sản: Động sản và bất động sản; bất động sản vô hình và
bất động sản hữu hình; bất động sản hình thành trong tương lai, chủ sở hữu tài
sản là bất động sản hình thành trong tương lai.
Thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
hình thành trong tương lai cũng là một trong những đối tượng nghiên cứu của đề
tài.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của

luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
hình thành trong tương lai.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai.
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

8


Chương 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
***
1.1. Bất động sản hình thành trong tương lai
Tài sản bao gồm: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Lưu ý rằng tài sản
hữu hình là các vật chất; còn tài sản vô hình liên quan tới các quyền tài sản.
Cả vật bất động sản và vật động sản đều có thể là vật hữu hình và vật vô
hình có thể là vật đã có sẵn hoặc vật sẽ được hình thành trong tương lai.
Theo qui định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì “Bất động
sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tà sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Kế thừa những qui định đó tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 qui định “Bất
động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; d) Tài sản khác do pháp luật qui định”. Ngoài ra còn qui định cụ thể
“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b)

Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch” (Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự 2015).
Theo khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong
quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng”.
Xin đi sâu phân tích cụ thể như sau:
1.1.1. Về bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình
9


Trong phân loại các quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách trong tác
phẩm “Tài sản và quyền sở hữu” chia ra quyền động sản và quyền bất động
sản. Theo tác giả này, quyền bất động sản có thể là quyền đối vật bất động
sản hoặc quyền đối nhân bất động sản khi đối tượng của quyền này là một bất
động sản: quyền hưởng hoa lợi, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thuê
mướn. Quyền đối vật phụ như quyền thế chấp bất động sản cũng được coi là
quyền bất động sản. Trong trường hợp mua bán, bên bán phải giao tài sản cho
bên mua, quyền sở hữu chỉ được chuyển sang bên mua khi người này nhận được
vật. Trong khi vật chưa được giao, người mua là trái chủ của một nghĩa vụ giao
nộp tài sản, nếu tài sản này là một bất động sản thì bên mua có quyền đối nhân
bất động sản. Bên cạnh đó, xét theo hình thức biểu hiện, bất động sản cũng là tài
sản nên được chia làm hai loại là vô hình và hữu hình. Trong đó:
(1)Tài sản vô hình: Tài sản vô hình là tài sản không có hình dáng vật chất,
không nhìn thấy được, không cầm nắm được. Thực chất, tài sản vô hình chính là
các quyền tài sản, bao gồm quyền tài sản trên một tài sản hữu hình hay còn gọi
là vật quyền hoặc có thể trên một tài sản vô hình khác và các trái quyền trị giá
được bằng tiền. Điều 181 BLDS năm 2005 quy định quyền tài sản gồm hai yếu
tố: quyền đó phải trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao
dịch dân sự. Khái niệm Quyền tài sản hay tài sản vô hình ít được đề cập trong
khoa học pháp lý Việt Nam. Thông thường khoa học pháp lý của các nước theo

hệ thống luật Dân sự chia quyền tài sản thành 3 loại:
* Quyền đối vật (vật quyền): Trong luật La Mã thì vật quyền được hiểu “ Quyền
đối vật hay còn gọi là vật quyền là quyền cho phép một người được hưởng các
quyền năng trực tiếp và ngay lập tức đối với một vật mà không cần vai trò của
một người khác. Quyền đối với vật bao gồm 2 yếu tố:Chủ thể của quyền và vật
và Đối tượng của quyền. Thứ nhất, vật quyền cho phép chủ thể thực hiện quyền
của mình đối với vật, bất kể vật đang nằm trong tay người nào. Trên nguyên tắc,
tất cả những ai đang nắm giữ vật, dù với tư cách nào, đều phải tôn trọng các
quyền năng của người có vật quyền một cách không điều kiện: người có quyền
sở hữu tài sản được quyền yêu cầu người nắm giữ tài sản phải giao tài sản cho
mình ( một số trường hợp người chủ sở hữu phải chứng minh quyền sở hữu của
mình với tài sản đó để yêu cầu người nắm giữ tài sản giao tài sản cho mình) ;
Thứ hai, vật quyền cho phép người có quyền thực hiện quyền của mình đối với
vật nhằm thoả mãn lợi ích trước những người khác, đặc biệt là những cùng
10


mong muốn có lợi ích đó .( Chủ nợ nhận thế chấp có quyền nhận tiền thu được
từ việc bán tài sản thế chấp để trừ nợ trước các chủ nợ thường). Không chỉ được
sử dụng cùng với trái quyền như các công cụ phân loại tài sản, vật quyền trước
hết là một trong những chế định cơ sở của pháp luật tài sản, là chỗ dựa mà từ đó
các chế định khác của pháp luật tài sản có thể được xây dựng và hoàn thiện. Chế
định vật quyền cho phép xây dựng một hệ thống pháp luật tài sản có chất lượng;
đến lượt mình, hệ thống ấy đặt cơ sở cho sự phát triển giao lưu dân sự lành
mạnh và an toàn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế và bình ổn trật tự xã
hội.
Ở góc nhìn pháp luật Việt Nam, việc xây dựng chế định vật quyền có tác
dụng tích cực về nhiều phương diện, đặc biệt là trong việc hoàn thiện chế độ
pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng và chế độ pháp lý về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ.

Trong khoa học pháp lý chia làm 2 loại : vật quyền chính yếu và vật
quyền phụ thuộc.
Vật quyền chính yếu : quyền sở hữu tài sản và các quyền năng của quyền
sở hữu như quyền sử dụng, quyền hưởng hoa lợi, quyền địa dịch. Vật quyền
chính là các quyền cho phép người có quyền không chỉ nắm giữ việc kiểm soát
vật chất đối với tài sản mà còn có thể khai thác các khả năng và đặc biệt là giá
trị kinh tế của tài sản. Quyền sở hữu đứng đầu nhóm vật quyền này do tính chất
hoàn hảo của quyền năng: nó tạo điều kiện cho người có quyền thu được lợi ích
từ việc khai thác một cách trọn vẹn các khả năng kinh tế của tài sản. Các vật
quyền chính khác có mức độ hoàn hảo của quyền năng thấp hơn: quyền hưởng
hoa lợi chỉ cho phép người có quyền thu hoa lợi từ việc khai thác tài sản, chứ
không cho phép định đoạt tài sản; với quyền địa dịch, người có quyền chỉ được
khai thác được tài sản ở một khía cạnh nào đó (chẳng hạn, sự tiện lợi về tầm
nhìn, lối đi qua).
Vật quyền phụ : quyền đối với một tài sản là đối tượng nhằm bảo đảm
thực hiện một nghĩa vụ nào đó, quyền đc hưởng các biện pháp cầm cố, thế chấp
đối với tài sản cầm cố thế chấp. Vật quyền phụ, còn gọi là vật quyền bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ, chỉ có tác dụng tạo ra sự an toàn cho người có quyền trong
quá trình tham gia vào một quan hệ nghĩa vụ với tư cách trái chủ. Thay vì phải
lệ thuộc vào vai trò chủ động của thụ trái để có được sự thực hiện nghĩa vụ thoả
đáng, người có vật quyền phụ thuộc có thể tác động vào giá trị của tài sản. Loại
vật quyền này chỉ trao cho người có quyền năng hạn chế đối với vật; các quyền
năng này chỉ phát huy tác dụng trong những trường hợp được ghi nhận trong
luật .( Quyền của chủ nợ nhận thế chấp, nhận cầm cố là những ví dụ tiêu biểu
cho các vật quyền thuộc nhóm này). Trong chừng mực nào đó, người ta nói rằng
11


vật quyền được gọi là phụ bởi vì tài sản đối tượng của quyền được coi như một
thứ “dự trữ giá trị” (value reserve)3: dự trữ đó sẽ được và chỉ được mang ra sử

dụng một khi người có quyền không có sự lựa chọn khác cho việc thực hiện trái
quyền của mình. Vật quyền phụ không trao cho người có quyền những công cụ
khai thác các khả năng của tài sản để phục vụ cho cuộc sống, sinh hoạt của
mình, như các vật quyền chính.
(2) Tài sản hữu hình: Khi nói đến vật là nói đến tất cả những gì tồn tại
dưới dạng vật chất, dưới góc độ pháp lí, một vật có thực của thế giới vật chất chỉ
trở thành tài sản nếu nó được sở hữu hoặc có thể sở hữu được. Để có thể được
sở hữu, vật với tính cách là tài sản phải nằm trong sự chiếm hữu của con người,
có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Bất động sản hữu
hình là những bất động sản có hình thể rõ ràng. Theo đó, bất động sản hữu hình
gồm có: Đất đai (đất trồng, đất cải tạo, đất đã xây dựng, đất có hầm mỏ; chỉnh
trang và kiến tạo đất đai); các công trình kiến trúc: Nhà cửa; vật kiến trúc; các
công trình trang trí thiết kế cho nhà cửa; các công trình cơ sở hạ tầng; trang thiết
bị kĩ thuật; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp; các bất động sản hữu
hình khác (phương tiện vận tải; máy móc văn phòng và thiết bị thông tin, bàn
ghế đồ đạc, súc vật làm việc và súc vật sinh sản).
1.1.2. Về bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai là các bất động sản chưa được xây
dựng trên thực địa nhưng đã được các bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận
mua/bán trên cơ sở pháp luật không cấm. Để làm rõ định nghĩa về bất động sản
hình thành trong tương lai, chúng ta cần tìm hiểu một số nội dung liên quan đến
tài sản, đất đai của pháp luật Việt Nam cũng như một số nước trên thế giới.
Theo Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam, bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo qui định pháp luật.
12

Như vậy, theo các nhà làm luật Việt Nam, bất động sản được xác định theo
tính chất không di dời, dịch chuyển được (bất động) và theo qui định của pháp
luật. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự Pháp phân loại bất động sản thành 03 loại
gồm có bất động sản do tính chất, do mục đích sử dụng (bất động sản do dụng
đích hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản).
Chịu ảnh hửơng của dân luật Pháp, Điều 460 Bộ Dân luật Trung quy định
“có thứ nguyên chất là bất động sản, có thứ vì công dụng mà thành ra bất động
sản hoặc có thứ vì quyền sở dụng mà thành ra bất động sản”. Tiếp đó, đối với
bất động sản vì quyền sở dụng mà thành, Điều 464 Bộ Dân luật Trung kỳ quy
định những quyền thuộc về bất động sản:
- Quyền sở hữu;
- Quyền hưởng dụng thu lợi;
- Quyền dùng và quyền ở;
- Quyền cho thuê dài hạn;
- Quyền địa dịch;
- Quyền cầm cố bất động sản;
- Quyền để đương;
Cũng theo điều khoản này, các thứ vì quyền sử dụng thuộc về bất động sản
mà thành ra bất động sản còn có “ Quyền đi kiện để đòi một bất động sản” –
quyền đối với bất động sản vì quyền sử dụng mà thành.
Dường như kế thừa lý thuyết lập pháp của Bộ dân luật Trung, các nhà
lập pháp chế độ cũ tại miền Nam cũng nhìn nhận tài sản bao gồm có động
sản và bất động sản (Điều 362 Bộ dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972).
Theo đó, Bất động sản cũng được chia làm 3 loại: (1) Bất động sản vì bản
chất tự nhiên; (2) Bất động sản vì công dụng riêng và (3) Bất động sản vì có
đối tượng trên bất động sản ( Điều 363 Bộ Dân Luật Việt Nam Cộng hòa
năm 1972). Bộ Dân luật này cũng quy định tới 07 vật quyền trên bất động
sản, gồm có:
13

+ Quyền sở hữu;
+ Quyền dụng ích;
+ Quyền cư ngụ và hành dụng;
+ Quyền thuê trường kỳ;
+ Quyền địa dịch;
+ Quyền thế chấp;
+ Quyền để đương;
Tương tự, học giả Trần Thúc Linh dẫn chiếu Dân Luật Bắc và Dân luật
Trung phân chia tài sản ( tiếng Pháp: biens) thành động sản và bất động sản.
Trong đó, bất động sản gồm có 3 loại : (1) bất động sản vì tính chất như điền
địa, nhà cửa trừ những nhà có thể tháo ra, tường vây chung quanh, hàng rào, ao
hồ...; (2) bất động sản vì công dụng hết thẩy các động sản mà người chủ nhà đặt
trong nhà, trên đất của mình, một cách vĩnh viễn, tạm thời, để trang hoàng, để
khai thác, để mưu lợi ích như những nhà có thể tháo lắp được, những loài súc
vật dùng để cầy bừa, nông cụ, hạt giống, rơm giạ để khai khẩn ruộng đất, máy
móc, đồ dùng trong các xưởng công kỹ nghệ, cá trong ao...; và (3) bất động
sản vì đối tượng mà thành bất động sản. Theo đó, ông Trần Thúc Linh chỉ ra
07 vật quyền thuộc về bất động sản gồm có : (1) Quyền sở hữu, (2) Quyền
dụng ích, (3) Quyền dùng và quyền ở, (4) Quyền cho thuê dài hạn, (5) Quyền
địa dịch, (6) Quyền cầm cố bất động sản và (7) Quyền để đương.
Định nghĩa về tài sản, Điều 163 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy
định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Tại Điều
181 Bộ luật này cũng định nghĩa “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”.
Kế thừa quy định này của Bộ luật dân sự 2005, tại Điều 105 Bộ luật dân sự
2015 quy định: “1.Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2.Tài sản
bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Và cũng tại Điều 115 của Bộ luật
dân sự 2015 qui định “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm

14


quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các
quyền tài sản khác”.
Khác với cách nhìn nhận của các nhà lập pháp Việt Nam, Bộ luật dân sự
Campuchia năm 2011 quy định: “ Quyền tài sản là quyền chi phối trực tiếp đối
với vật và có quyền yêu cầu mọi người phải tuân thủ đảm bảo về quyền lợi đó”.
Theo Bộ luật dân sự này thì quyền về tài sản gồm có:
- Quyền sở hữu;
- Quyền chiếm hữu;
- Quyền sử dụng lợi ích gồm: Quyền thuê; mượn dài hạn; Quyền sử dụng lợi
ích; Quyền sử dụng, quyền cư trú và Quyền sử dụng đất;
- Đảm bảo quyền lợi thực tế gồm: Quyền bắt giữ; Quyền lưu giữ; Quyền chất
vấn; Quyền đảm nhiệm; Quyền chuyển nhượng việc bảo đảm.
Tương tự, Luật đất đai của Vương quốc Campuchia năm 2001 cũng quy
định 03 loại bất động sản là bất động sản do tính chất/bản chất (by nature), bất
động sản do mục đích (by purpose) và bất động sản do luật định (by law) (Điều
2). Trong đó, bất động sản được định nghĩa: “Bất động sản tự nhiên có nghĩa là
tất cả đất tự nhiên như đất rừng, đất trống, đất được trồng, bỏ hoang hoặc đất
hoang hóa, đất ngập bởi nước chảy và các công trình xây dựng đình trệ, hoặc cải
tạo vững chắc gắn liền với một địa điểm cụ thể được tạo ra bởi con người và
không có khả năng di chuyển”.
Về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự
Việt Nam 2005 quy định: “Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật
hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là
động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được
xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Còn tại Điều 295, Bộ luật dân sự
2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ
trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu; Tài sản bảo đảm có thể được mô

tả chung, nhưng phải xác định được; Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc

15


tài sản hình thành trong tương lai; Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng
hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.
Phân tích các qui định nêu trên ta thấy tài sản hình thành trong tương lai
nói chung và bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng đã có thể đưa vào
giao dịch chuyển nhượng và phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Tài sản hình thành trong tương lai phải là tài sản theo qui định của pháp
luật dân sự Việt Nam.
- Tài sản hình thành trong tương lai phải là tài sản chưa hình thành. Theo
đó, các tài sản này chưa định hình rõ rệt hoặc chưa định hình toàn bộ (ví dụ: nhà
chung cư...).
- Tài sản hình thành trong tương lai dùng làm đối tượng của chuyển
nhượng phải thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng nhưng hiện tại chưa có
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Tóm lại, bất động sản hình thành trong tương lai là các bất động sản chưa
hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng,
thuộc quyền sở hữu của bên bán trên giấy tờ tại thời điểm giao kết hợp đồng
chuyển nhượng và thuộc đối tượng không bị pháp luật cấm chuyển nhượng. Với
các đặc điểm nêu trên việc giao dịch dân sự, nhất là việc chuyển nhượng đối với
bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro cho cả hai
bên, trong đó bên nhận chuyển nhượng ở vào vị thế yếu thế hơn. Do đó đòi hỏi pháp
luật phải can thiệp ở mức độ cần thiết vào loại giao dịch này.
1.2. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong
tương lai
Về lý luận chung pháp luật hợp đồng, hợp đồng có ý nghĩa to lớn trong

đời sống con người. Nhìn từ góc độ pháp lý, “ cuộc sống của con người
trong xã hội được tạo lập nên bởi các hợp đồng” . Hợp đồng là nguồn gốc
quan trọng của nghĩa vụ, trong khi đó, chế định nghĩa vụ có thể coi là “
16


đứng vị trí trung tâm của luật tư”. Trong cuộc sống thường nhật, con người,
luôn luôn, vô tình hoặc hữu ý giao kết các loại hợp đồng khác nhau. Ví dụ:
cắt tóc- hợp đồng dịch vụ, gửi xe – một dạng hợp đồng gửi giữ, hương ước
làng xã hoặc ký kết thỏa ước lao động tập thể - hợp đồng cộng đồng...
Thông qua giao kết hợp đồng bằng văn bản hoặc lời nói hoặc hành vi pháp
lý, các bên kết ước thỏa mãn nhu cầu của mỗi bên một cách hợp pháp. Ngoài
vai trò ràng buộc các bên kết ước, hợp đồng còn có nhiệm vụ to lớn trong
việc phát triển công việc kinh doanh hàng ngày của các bên, từ đó, tích lũy
lợi tức và phát triển khối tài sản của cá nhân hoặc của cộng đồng.
Theo “Bình luận hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt Nam”
của tác giả Nguyễn Ngọc Điện thì: Trong một xã hội duy tình hơn là duy lý,
pháp luật hợp đồng (trước đây thường gọi là khế ước), tại Việt Nam chưa
được nhà lập pháp dự liệu rõ ràng trong cổ luật. Theo đó, cổ luật Đông
phương nói chung và cổ luật Việt Nam nói riêng khác hẳn dân luật Tây
phương ở điểm không quy định vấn đề các nghĩa vụ khế ước một cách có hệ
thống. Lý do cho việc này có nguồn gốc từ quan niệm đức trị của người
Việt, ảnh hưởng bởi Trung Quốc. Mặc dầu vậy, tương tự như trong dân luật
hiện đại, cổ pháp tôn trọng sự tự do kết ước. Giới hạn cho nguyên tắc tự do
kết ước này là việc không xâm phạm thuần phong mỹ tục hay trật tự công
cộng. Tuy nhiên, về cơ bản, cổ luật Việt Nam không quy định cụ thể, chi tiết
về khế ước và/hoặc hợp đồng.
Cho tới năm 1972 – thời điểm chính quyền Việt Nam Cộng hòa ở miền
Nam ban hành Bộ dân luật thì qui định về nghĩa vụ không có tính chất thuần
nhất thể hiện ở chỗ tại những tỉnh thuộc quản hạt của Tòa Thượng Thẩm Huế,

Tòa án áp dụng bộ Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật còn gọi là bộ Dân luật Trung,
còn tại những nơi thuộc quyền quản hạt của Tòa thượng thẩm Sài Gòn, trước
đây không có pháp chế và nghĩa vụ... đã áp dụng các điều khoản của bộ Dân luật
Pháp như lý trình thành văn.
17


Khác với cổ luật Việt Nam, pháp luật các nước Châu Âu lục địa đã có truyền
thống lâu đời về dân luật, về hợp đồng, về khái niệm hợp đồng. Theo Điều 1101
của Bộ luật dân sự Pháp quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển
giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó”.
Ít nhiều chịu ảnh hưởng của dân luật Pháp, trong công trình “Danh từ pháp
luật lược giải” đồ sộ (1274 trang), Thẩm phán Tòa thượng thẩm Sài Gòn Trần
Thúc Linh định nghĩa: “Khế ước là một sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người
muốn tạo ra hậu quả pháp lý... Tất cả các khế ước là hợp đồng, đều có sự thỏa
thuận đồng ý của mọi người kết ước để tạo ra một hậu quả pháp lý. Nhưng tất
cả hợp đồng không hẳn là khế ước vì khế ước thỏa thuận để tạo ra nghĩa vụ, còn
hợp đồng có thể thỏa thuận để chấm dứt một nghĩa vụ, tạo ra hay thay đổi chấm
dứt một quyền gì”.
Trong định nghĩa của mình, ông Trần Thúc Linh chú trọng đến các thành tố
cơ bản của Hợp đồng gồm có: (1) Thỏa thuận; (2) Hậu quả pháp lý của thỏa
thuận; (3) Ý chí của các bên “muốn” kết ước. Ngoài ra, Thẩm phán Trần Thúc
Linh, qua định nghĩa này, góp phần phân biệt thỏa thuận (agreement) và hợp
đồng (contract) tương tự như cách nhìn nhận của Bộ luật Thương mại Mẫu của Hoa
Kỳ (UCC). Theo đó, Mục 1- 201 (12) Bộ luật Thương mại Mẫu của Hoa Kỳ (
UCC) định nghĩa: “ Hợp đồng, để phân biệt với “ thỏa thuận”, có nghĩa là tổng
nghĩa vụ pháp lý mà kết quả từ thỏa thuận của các bên được quy định bởi [Bộ luật
Thương mại Mẫu] cũng như bổ sung bởi bất kỳ luật áp dụng khác.
Trên cơ sở nền tảng pháp điển hóa lâu đời, các nhà luật học Pháp nhìn

nhận hợp đồng là một hành vi pháp lý và là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó,
hành vi pháp lý là sự thể hiện ý chí làm phát sinh hệ quả pháp lý; Tính chất hợp
đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay nhiều người; Mục đích của hợp đồng là
những lợi ích riêng mà các bên theo đuổi.
Chịu ảnh hưởng của dân luật Pháp, Bộ dân luật Trung của Việt Nam định
nghĩa “ khế ước là một hợp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay
18


nhiều người khác để chuyển hữu, tác động hay bất tác động”. Cụ thể, Điều 680
của Bộ dân luật Trung quy định: “Hiệp ước là một hay nhiều người đồng ý nhau
để lập ra hay chuyển đi, đổi đi hay tiêu đi một quyền lợi thuộc về của cải hay về
người. Khế ước là một hiệp ước của một người hay nhiều người cam đoan với
một hay nhiều người khác để chuyển giao, để làm hay không làm cái gì”. Hơn
nữa, chịu ảnh hưởng tư tưởng tự do ý chí trong kết ước của dân luật Pháp, Điều
681Bộ dân luật Trung của Việt Nam chỉ rõ “Người lập ước được tự do giao ước
với nhau, miễn là đừng ước định điều gì trái với pháp luật, với phong hóa hay
trật tự công chúng”.
Trong khi đó, các nhà luật học Mỹ cũng cho rằng hiện không có một định
nghĩa về Hợp đồng thỏa mãn tất cả mọi người. Khó khăn này xuất phát từ sự đa dạng
trong thể hiện ý chí cấu tạo nên hợp đồng hoặc các quan điểm khác nhau về cách cấu
thành hợp đồng và hậu quả của nó. Hậu quả pháp lý có thể thực thi bởi tòa án bằng
phán quyết cụ thể hoặc phạt tiền. Sự thực là sự hứa hẹn là thành tố cần thiết cho hầu
hết mọi hợp đồng. Sự hứa hẹn thường gắn kết với các thành tố khác của hợp đồng
như hành vi vật lý, sự thật khách quan và sự chuyển giao lợi ích tài sản. Hợp đồng
thông dụng không chỉ có sự hứa hẹn đơn lẻ, mà còn là tổng hòa của các yếu tố này.
Tuy nhiên, định nghĩa nêu trên về Hợp đồng không thể chỉ ra được hợp đồng thường
đòi hỏi sự tán thành của hơn một bên. Bên cạnh đó, một số hợp đồng bao gồm lời
hứa hẹn nhưng không thể thực thi được mà không bị trừng phạt. Trong khi sự hứa
hẹn ẩn chứa trong các hợp đồng dạng này có thể có hậu quả pháp lý. Có thể nói rằng

pháp luật đã công nhận những trường hợp này là nghĩa vụ vượt quá giới hạn thông
thường của từ này.
Một định nghĩa thông dụng khác cho rằng hợp đồng là một thỏa thuận
hợp pháp có hiệu lực. Định nghĩa này có ưu điểm là nhấn mạnh “ thỏa thuận” là
cốt lõi của hợp đồng, nhưng trên thực tế có một số loại hợp đồng được hình
thành mà không có thỏa thuận. Cũng giống như các định nghĩa về hợp đồng
khác, định nghĩa này cũng không khai sáng hơn và không hữu ích trong việc chỉ
ra tổng hòa ngôn từ và hành động là có hiệu lực hợp pháp.
19


Một định nghĩa gần đây cho rằng hợp đồng là mối liên hệ giữa các bên
tham gia một quá trình dự kiến trao đổi trong tương lai. Một trong những giá trị
của định nghĩa này là sự nhấn mạnh việc hợp đồng thiết lập một mối liên hệ
giữa các bên hợp đồng rộng hơn so với lời hứa và thỏa thuận của các bên này.
Thỏa thuận được chỉ ra bởi ma trận xã hội trong đó bao gồm các vấn đề như tùy
chỉnh, nhận thức rõ vai trò kinh tế xã hội của các bên, các khái niệm chung về
hành vi tử tế, giả định cơ bản được chia sẻ mà được nói ra của các bên, và các
yếu tố khác trong bối cảnh riêng và chung trong đó các bên nhìn nhận được
mình. Định nghĩa này nhấn mạnh cốt lõi kinh tế của hợp đồng, theo đó, hợp
đồng là sự trao đổi giữa ít nhất của 2 bên và là một công cụ để lập kế hoạch
hành động trong tương lai.
Mục 1-201 (11) Bộ luật Thương mại Mẫu của Hoa Kỳ ( UCC) định
nghĩa : “ Hợp đồng, có nghĩa là tổng hợp nghĩa vụ pháp lý mà kết quả từ thỏa
thuận của các bên được quy định bởi [ Bộ luật Thương mại Mẫu] cũng như bổ
sung bởi bất kỳ luật áp dụng khác, ( so sánh với “ thỏa thuận” )”. Trong khi đó,
cũng Bộ luật Thương mại Mẫu này định nghĩa tại Mục 1-201 (3) như sau:
Thỏa thuận, có nghĩa là thương lượng của các bên trong thực tế, như
được tìm thấy trong ngôn ngữ của họ hoặc suy ra từ các trường hợp khác,
bao gồm cả quá trình thực hiện theo quy định tại Bộ luật này ( Mục 1-205

và 2-208). Thỏa thuận có hậu quả pháp lý được quy định tại Bộ luật này,
nếu có áp dụng; hoặc theo pháp luật hợp đồng ( Mục 1-303) ( so sánh với
“hợp đồng”) .
Pháp luật Anh – Mỹ nhìn nhận hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai bên
hoặc nhiều bên có thẩm quyền, dựa trên những lời hứa lẫn nhau, để làm hoặc
không làm một việc cụ thể hợp pháp và có thể thực hiện. Kết quả thỏa thuận là
nghĩa vụ hoặc nhiệm vụ có thể được thi hành tại tòa án. Đối với tự do hợp đồng,
người Mỹ sử dụng cụm từ “ sovereignty of human will” ( chủ quyền của ý chí
con người), “ private autonomy” (tự chủ cá nhân) hoặc “ will autonomy” ( tự do
ý chí) để chỉ nội hàm của nguyên tắc tự do kết ước của các bên. Theo đó, tương
20


tự như dân luật Pháp, người Mỹ ủng hộ nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp
đồng, ngoại trừ trường hợp việc kết ước xâm phạm trật tự công cộng ( public order)
hoặc thuần phong mỹ tục. (Điều này, theo quan điểm của tác giả, dường như được
tiếp thu sâu sắc trong Bộ dân luật Bắc năm 1931, Bộ dân luật Trung năm 1936 và Bộ
Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972).
Trên cơ sở đó, các giáo sư luật người Mỹ cũng chỉ ra sáu thành tố của
Hợp đồng cụ thể:
Bảng 1.2. Sáu thành tố của Hợp đồng
Thành tố

Diễn giải

Đề nghị

Đề nghị được thực hiện bởi một bên (Bên Đề Nghị)
cho một bên khác (Bên được đề nghị) cho biết sẵn
sàng tham gia vào hợp đồng

[giao kết hợp đồng]
Chấp nhận
[đề nghị giao kết
hợp đồng]

Đồng thuận

Năng lực

Bên được đề nghị đồng ý bị rằng buộc bởi các điều
khoản của đề nghị giao kết hợp đồng
Đề nghị và chấp nhận song hành để tạo ra sự đồng
thuận hoặc “ một cuộc họp của ý chí”. Sự đồng thuận
có thể bị phá hủy bởi gian lận, xuyên tạc, sai lầm,
cưỡng ép, hoặc ảnh hưởng không đáng có
pháp luật giả định mọi chủ thể tham gia hợp đồng có
năng lực pháp lý để làm vậy. Tuy nhiên, vị trẻ thành
niên thường được miễn trách nhiệm hợp đồng, cũng
như cá nhân không đủ năng lực về tinh thần và bị ép
dùng thuốc hoặc say.

Sự xem xét và hứa hẹn là điều có giá trị hứa hẹn của
Sự xem xét và hứa
một bên nhằm đổi lấy một cái khác có giá trị của Bên
hẹn
còn lại trong hợp đồng. Sự trao đổi này rằng buộc các
( consideration)
bên với nhau.

Tính hợp pháp

Các bên không được phép tham gia hợp đồng liên
quan đến thực hiện hành vi bất hợp pháp. Một số hợp
đồng bất hợp pháp liên quan tới thỏa thuận thực hiện
tội phạm hoặc vi phạm dân sự. Một số khác liên quan
21


tới hành vi bất hợp pháp theo luật định.
Tóm lại, xét về thuật ngữ pháp lý, theo quan niệm của hệ thống pháp luật
Common Law ( mà Mỹ là đại diện tiêu biểu) thì : “ về bản chất hợp đồng là thỏa
thuận rằng buộc về mặt pháp lý giữa hai bên hoặc nhiều bên hoặc ( như một số
định nghĩa đã đặt ra) một tập hợp các rằng buộc về mặt pháp lý lời hứa được
thực hiện bởi một bên hoặc nhiều bên”.
Kế thừa và phát triển các khái niệm hợp đồng dân sự nêu trên, tại Điều 388
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định về khái niệm Hợp đồng dân sự:
“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tại Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 qui định
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Bình luận về Điều 388 nêu trên, các tác giả Đại học Luật Hà Nội trong “Giáo
trình luật dân sự Việt Nam” cho rằng, về nguyên tắc chung, mọi thỏa thuận nhằm
xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự phải tuân theo các quy định
chung về giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự.
Cùng chung quan điểm này, tác giả Lê Minh Toàn trong tác phẩm “Luật
kinh doanh Việt Nam” cho rằng đối tượng của Hợp đồng mua bán là tài sản
được phép giao dịch, trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là
quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền
đó thuộc sở hữu của bên bán.

Xét về góc độ pháp lý, quan điểm của các nhà luật học Việt Nam nêu trên
chú trọng tới đối tượng thực thi hợp đồng nhiều hơn là ý chí của người kết ước
trong quá trình thương thảo, thực hiện hợp đồng. Xuất phát từ quan điểm chú
trọng tới đối tượng kết ước này dẫn đến việc chú trọng tới “tính đủ điều kiện”
của đối tượng chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản, kể cả bất động sản
hình thành trong tương lai.

22


Ngoài ra, xét về mặt hình thức, trên thực tế cũng như phương diện lý luận,
có sự nhầm lẫn khi coi trọng văn bản giấy của Hợp đồng mà các Bên ký kết hơn
là bản chất thực tế của Hợp đồng. Hợp đồng thể hiện bản chất của mình thông
qua các thương thảo, biên bản ghi nhớ, thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng
miệng giữa các bên, các tờ trình, phê duyệt xin ý kiến cấp có thẩm quyền ( nếu
có, đối với pháp nhân) trong quá trình thương thảo hợp đồng. Chính vì sự coi
trọng văn bản giấy ký kết Hợp đồng nên trong nhiều trường hợp, chính người
kết ước cũng không thực sự hiểu bản chất của Hợp đồng. Việc hiểu không thấu
đáo bản chất thực sự của hợp đồng dẫn đến thực thi không đúng hoặc không
thực thi hợp đồng, từ đó dẫn đến các tranh chấp là điều dễ hiểu. Tóm lại, Hợp
đồng nên được định nghĩa ngắn gọn là các thỏa thuận, hứa hẹn rằng buộc giữa
hai hay nhiều bên về việc cam đoan với bên còn lại để chuyển giao, để làm hay
không làm cái gì. Về hình thức, Hợp đồng là tổng thể những hứa hẹn, thỏa thuận
bằng văn bản hoặc không bằng văn bản, các trao đổi, thống nhất, chấp thuận, phê
duyệt nội bộ của các bên kết ước (nếu có) trong quá trình thương thảo, đàm phán, ký
kết và thực hiện Hợp đồng.
Xét về bản chất, không nằm ngoài các vai trò ý nghĩa chung nhất kể trên,
hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là phương
thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua bất động sản chưa hình
thành. Bên chuyển nhượng thu hút vốn đầu tư để tiến hành xây dựng bất động

sản theo yêu cầu của bên nhận chuyển nhượng. Do vậy, theo các điều kiện luật
định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản chưa hình
thành cho người nhận chuyển nhượng theo các điều kiện, điều khoản cụ thể ràng
buộc tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.
Trong hợp đồng này, hai bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ
thỏa thuận, thống nhất tài sản sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phương
thức và các điều kiện thanh toán... Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản hình thành trong tương lai có ý nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người
nhận chuyển nhượng bất động sản. Người nhận chuyển nhượng thỏa thuận về
23


việc sẽ mua được và được mua một bất động sản sẽ hình thành, bên chuyển
nhượng sẽ có vốn để hình thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi
kèm.
Khi thỏa mãn yếu tố “ thuận mua vừa bán” - thống nhất ý chí trong giao kết
hợp đồng, sau khi kí kết, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành
trong tương lai có ý nghĩa trong việc theo dõi, giám sát quá trình thực hiện hợp
đồng của các Bên theo quy định chi tiết của Hợp đồng. Trong quá trình thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, nếu phát
sinh tranh chấp, các Bên căn cứ hợp đồng đã ký kết để giải quyết. Tuy nhiên, đối
với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai, việc giải thích hợp đồng
còn chưa được các Bên trong giao dịch chú trọng và/hoặc thỏa thuận. Điều này
khiến cho các Bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện
tích sử dụng chung, sử dụng riêng (đối tượng hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản tương lai).
1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong
tương lai
Đối với việc thành lập Hợp đồng mua bán, nguyên tắc có tính phổ biến
nhất là mọi người đều có quyền tự do ký kết hợp đồng hay không ký kết hợp

đồng, tự do mua bán; và khi muốn mua hay bán thì được quyền ký kết với người
nào mình thích và với điều kiện mà mình có thể chấp nhận được. Nguyên tắc
thỏa thuận ý chí căn cứ trên quyền tự do cá nhân được áp dụng cho hợp đồng
mua bán hàng hóa nói riêng và các hợp đồng khác nói chung.
Tại Thiên VI ( Hợp đồng mua bán ), Chương I ( Tính chất và hình thức
của Hợp đồng mua bán), Bộ luật Dân sự Pháp quy định: Hợp đồng mua bán là
thỏa thuận giữa các bên theo đó một bên có nghĩa vụ giao vật và bên kia có
nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy. Hợp đồng mua bán có thể lập được dưới hình thức
công chứng thư hoặc tư chứng thư. Việc mua bán được coi là hoàn thành và

24


quyền sở hữu vật được chuyển từ bên bán sang cho bên mua. sau khi hai bên đã
thỏa thuận về vật bán và giá cả, dù vật chưa được giao và tiền chưa được trả.
Nếu xét về phương diện nội dung, điều kiện thiết yếu cho sự thiết lập các
hợp đồng là ý chí của người ký kết hợp đồng. Nếu ý chí này không có hoặc ý chí
này không thực, hợp đồng sẽ bị vô hiệu tuyệt đối hoặc tương đối. Theo các nhà
luật học Pháp, tự do ý chí là điều kiện tiên quyết trong giao kết hợp đồng. Đối
với dân luật Pháp, nguyên tắc tự do ý chí trong nhận chuyển nhượng được đề
cao và nằm trong hệ thống các quan điểm của nền Triết học ánh sáng. Xuất phát
từ quan điểm tự do này, các nhà luật học Pháp đề cao tự do ý chí của người nhận
chuyển nhượng trong quá trình thương thảo, thực hiện hợp đồng.
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 cũng như Bộ luật dân sự năm 2015 đều
có quy định về hợp đồng mua bán tài sản, trong đó Bộ luật Dân sự 2005 có quy
định riêng về Hợp đồng mua bán nhà ở. Điều 429 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm
2005 quy định rõ đối tượng của hợp đồng mua bán phải là: (1) Tài sản được
phép giao dịch; (2) Trong trường hợp đối tượng của Hợp đồng mua bán là vật
thì vật phải xác định rõ; (3) Trong trường hợp đối tượng của Hợp đồng mua bán
là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền

đó thuộc sở hữu của bên bán. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán
là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền. Như vậy, trong hợp đồng mua bán
hai bên ( người bán và người mua) thỏa thuận với nhau về việc mua bán một vật
với một giá cụ thể. Nếu sự thỏa thuận của họ là hợp pháp thì nó sẽ làm phát sinh
giữa họ các quyền và nghĩa vụ tài chính sau đây: người bán có quyền yêu cầu
người mua phải trả tiền mua vật cho mình và người mua có nghĩa vụ phải trả
tiền mua vật cho người bán; người mua có quyền yêu cầu người bán phải giao
vật cho mình và người bán có nghĩa vụ giao vật cho người mua.
Trên cơ sở phân tích các quy định nên trên của Bộ luật Dân sự Việt Nam
năm 2005, sau khi xếp Hợp đồng mua bán tài sản vào Nhóm hợp đồng có đối
tượng là tài sản, các tác giả Đại học luật Hà Nội trong tác phẩm “Giáo trình luật
dân sự Việt Nam – Tập 2” do TS Lê Đình Nghị chủ biên, do nhà xuất bản giáo
25