Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐỖ QUỐC ANH

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hướng nghiên cứu
Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng
Học viên
: Đỗ Quốc Anh
Lớp
: Cao học Luật - Khóa 33-34

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Giao dịch dân sự về bất động sản giả
tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” là công trình nghiên cứu
khoa học do bản thân tơi thực hiện, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê
Minh Hùng. Tất cả những tài liệu, số liệu được sử dụng trong luận văn bảo đảm
tính khách quan, chính xác, được trích dẫn rõ ràng. Những kết luận khoa học
của luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ cơng trình
khoa học nào khác.
Tác giả

Đỗ Quốc Anh


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT

TT

TỪ VIẾT TẮT

1.

Bất động sản

BĐS

2.

Bộ luật dân sự

BLDS

3.

Bộ luật tố tụng dân sự

BLTTDS

4.

Giấy chứng nhận

GCN

5.

HĐTP

HĐTP

6.

Luật đất đai

LĐĐ

7.

Thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM

8.

Tịa án nhân dân

TAND

9.

Tòa án nhân dân tối cao

TANDTC

10.

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT
ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ THEO PHÁP LUẬT
DÂN SỰ VIỆT NAM .................................................................................................. 12
1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn

thuế ............................................................................................................................... 12
1.1.1. Khái niệm về giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế ............ 12
1.1.2. Đặc điểm của giao dịch dân sự giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động sản
nhằm trốn thuế .............................................................................................................. 17
1.2. Các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế .... 19
1.2.1. Giả tạo về nội dung và bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản ............ 19
1.2.2. Giả tạo về nội dung, giá cả trong giao dịch dân sự về bất động sản ................. 23
1.3. Căn cứ xác định giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế ... 29
1.3.1. Căn cứ xác định giao dịch giả tạo ...................................................................... 29
1.3.2. Căn cứ xác định hành vi trốn thuế trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất
động sản ........................................................................................................................ 32
1.3.3. Phương thức trốn thuế trong hoạt động giao dịch dân sự về bất động sản ....... 33
1.4. Xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn thuế ..... 33
1.4.1. Xử lý giả tạo trong mối quan hệ giữa các bên .................................................... 33
1.4.2. Xử lý giả tạo trong mối quan hệ với bên thứ ba ................................................. 38
CHƯƠNG 2. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT
ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ..................................................................................... 45
2.1. Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả
tạo nhằm trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ........................................... 45
2.1.1. Bất cập của quy định về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động sản giả
tạo nhằm trốn thuế ........................................................................................................ 45


2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về các trường hợp giao dịch dân sự về bất động
sản giả tạo nhằm trốn thuế............................................................................................ 49
2.2. Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao
dịch dân sự về bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ............................. 52
2.2.1. Bất cập khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế trong việc xác lập giao dịch
dân sự về bất động sản .................................................................................................. 52

2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xác định căn cứ giả tạo nhằm trốn thuế
trong việc xác lập giao dịch dân sự về bất động sản .................................................... 55
2.3. Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích
trốn thuế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật ............................................................ 58
2.3.1. Bất cập khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm mục đích trốn
thuế ................................................................................................................................ 58
2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật khi xử lý giao dịch dân sự về bất động sản giả
tạo nhằm mục đích trốn thuế ......................................................................................... 59
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 63
DANH MỤC TÀI LIỆU................................................................................................ 1
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế nói chung là nguồn thu chủ yếu của mỗi quốc gia, nó ra đời và tồn tại
song song với chế độ của quốc gia đó. Thuế là một hình thức động viên bắt buộc
của Nhà nước nhằm tập trung một bộ phận nguồn lực của cải xã hội vào ngân sách
nhà nước để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước thích ứng với từng giai đoạn
phát triển của xã hội. Chính sách Thuế là một trong những nội dung quan trọng của
chính sách tài chính quốc gia xuất phát từ vai trò quan trọng của thuế trong việc
điều tiết vĩ mô nền kinh tế quốc dân, điều tiết mọi hoạt động giữa các thành phần
kinh tế, giữa các ngành, giữa các vùng nhằm đảm bảo sự cơng bằng, bình đẳng về
quyền lợi và nghĩa vụ của mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội.
Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển
nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng,
doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa
theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi

trên hợp đồng thấp hơn khung quy định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp giá khai để
tính thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhằm giảm đi số thuế phải nộp, hoặc trốn
đóng thuế gây thất thu thuế cho Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Trước
tình trạng trên, pháp luật hiện hành quy định vẫn cịn thiếu sót vì vậy các cơ quan
nhà nước chỉ có cơng văn chỉ đạo và đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan
liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để
quản lý chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Thất thu thuế nói chung và trốn thuế trong lĩnh vực BĐS nói riêng là vấn đề
“nóng” của nhiều tỉnh, thành trên cả nước trong thời gian qua. Thực trạng này đã
được nhiều chuyên gia trong các lĩnh vực thảo luận, chỉ ra nguyên nhân, như: Chính
sách thuế, phí và phương pháp tính thuế, thủ tục nộp thuế liên quan đến chuyển
nhượng, tặng cho BĐS cịn có điểm chưa phù hợp; thiếu cơ chế kiểm sốt dịng tiền
đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS; bảng giá đất; Bảng giá tối thiểu nhà,
công trình, vật kiến trúc để làm cơ sở tính lệ phí trước bạ nhà mà UBND tỉnh ban


2

hành chưa tương xứng với giá thị trường; hệ thống cơ sở dữ liệu giữa các ngành
chưa đồng bộ, liên thông.Trên thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã
được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch,
nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng BĐS để trốn
thuế, dẫn đến việc thất thu thuế của Nhà nước mà khó có cơ sở để xác định được
hành vi vi phạm; hoặc các bên thỏa thuận hủy hợp đồng, giao dịch đã ký kết và sau
đó tiến hành ký kết hợp đồng, giao dịch tiếp với người khác để thực hiện mục đích
chuyển nhượng tài sản qua nhiều lần mà không phải nộp thuế.
Để hạn chế, ngăn chặn tình trạng trên cần thực hiện đồng bộ các giải pháp.
Đó là chỉ cho phép mua bán sản phẩm BĐS đã hình thành, quy định các giao dịch
BĐS phải thơng qua sàn giao dịch và việc thanh tốn thực hiện chuyển khoản qua
ngân hàng kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch nhằm bảo đảm công khai,

minh bạch; cùng với đó là phạt nặng gấp nhiều lần so với số tiền trốn thuế. Quan
trọng hơn cả, Nhà nước cần ban hành bảng khung giá đất sát với giá thị trường, bởi
giá đất Nhà nước quy định hiện còn thấp, chưa sát thực tế, được coi là “lỗ hổng” về
pháp lý. Trong bối cảnh hội nhập và phát triển của đất nước, nhu cầu về nhà ở, BĐS
của người dân ngày càng cao, hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra thường xuyên
và mang lại khoản thu nhập lớn. Tuy nhiên, khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng
BĐS thường không được kê khai đầy đủ, nhiều trường hợp đã lợi dụng kẽ hở của
pháp luật để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc nghiên cứu, xem xét một cách toàn diện
để kịp thời khắc phục những hạn chế, bổ sung, sửa đổi các quy định của pháp luật
hiện hành về vấn đề giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế nhà nước là cần thiết,
nhằm áp dụng các quy định này trong thực tiễn hiệu quả. Với hy vọng được góp
phần vào hồn thiện các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật dân sự
nói chung và việc xác định giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa
vụ với nhà nước nói riêng nên tác giả đã chọn đề tài “Giao dịch dân sự về bất động
sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài luận văn
thạc sĩ luật học.


3

2. Tình hình nghiên cứu
Qua tìm hiểu vấn đề, cho đến nay chưa có một cơng trình nghiên cứu tồn
diện nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ về vấn đề “Giao dịch dân sự về bất động sản giả
tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam”, vấn đề này chỉ được khái quát
trong một số công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và một số tài liệu khác, có
thể kể đến như sau:
- Sách chuyên khảo, giáo trình
+ Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập
1) (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ tám), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt

Nam. Cuốn sách này tác giả đã khái quát các vấn đề về giả tạo và các loại giả tạo
trong giao kết hợp đồng. Trong phần này, tác giả có đề cập đến hợp đồng bị che dấu
hướng xử lý giả tạo trong mối quan hệ với người thứ ba và vấn đề có liên quan đến
đối tượng nghiên cứu của luận văn đó xác định giả tạo để trốn thuế chủ yếu xuất
hiện ở hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có hiện tượng trốn thuế trên cơ sở
bình luận các bản án. Đây là những kiến thức quan trọng đặt nền tảng cho tác giả
trong việc nhận thức những nội dung cơ bản trong việc nghiên cứu đề tài.
+ Lê Minh Hùng, Hiệu lực của hợp đồng (Sách chuyên khảo), Nxb.Hồng
Đức-Hội Luật gia Việt Nam. Cuốn sách này tác giả đã khái quát hiệu lực ràng buộc
của hợp đồng là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật hợp đồng.
Nguyên tắc cơ bản của hiệu lực hợp đồng là nguyên tắc ràng buộc hợp đồng- pacta
sunt servnda. Bên cạnh đó, hiệu lực hợp đồng còn được điều chỉnh bởi nguyên tắc
đối lập- một ngoại lệ của nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợp đồng- nguyên tắc
rebus sie stantibus. Khi xác lập một hợp đồng, các bên chủ thể luôn hướng đến việc
bảo đảm hiệu lực của hợp đồng bằng mọi cách thức, kinh nghiệm, khả năng, sự hiểu
biết về các qui định của pháp luật và thực tiễn pháp lý của hợp đồng là “thiêng
liêng”. Các bên tham gia hợp đồng và mọi cá nhân tổ chức khác phải tôn trọng giá
trị pháp lý của hợp đồng và tòa án khi xem xét mối quan hệ ràng buộc giữa các bên
dựa trên cơ sở của hợp đồng cũng luôn chú ý tới việc xem xét hiệu lực của hợp
đồng, để hoặc cơng nhận hợp đồng có giá trị pháp lý, hoặc bác bỏ hiệu lực của hợp


4

đồng. Bởi vậy, hiệu lực của hợp đồng là cơ sở hình thành, là “linh hồn” để bảo đảm
cho sự tồn tại của quan hệ pháp luật hợp đồng giữa các bên. Đây là kiến thức cơ bản
khi các bên giao kết hợp đồng hay thực hiện một giao dịch mặc dù biết là giả tạo
nhằm che dấu giao dịch khác hay nhằm mục đích khác nhưng các bên vẫn tự
nguyện giao kết với nhau thì giao dịch giả tạo trên có hiệu lực hay khơng. Đây là
những kiến thức cơ bản về tính hiệu lực của một giao dịch bất động giả tạo giúp tác

giả nhận thức đi sâu rộng hơn về những nội dung nghiên cứu trong đề tài.
+ Lê Minh Hùng, Thời điểm giao kết hợp đồng (Trong pháp luật của một số
nước trên thế giới, các bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế và kinh nghiệm cho Việt
Nam) (Sách chuyên khảo), Nxb.Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam. Cuốn sách này
tác giả đề cập đến bối cảnh hội nhập sâu rộng về kinh tế giữa các quốc gia, cũng
như xu hướng hài hịa hóa và nhất thể hóa pháp luật về hợp đồng trên thế giới ngày
càng tăng, pháp luật hợp đồng nói chung và qui định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng nói riêng rất cần được nghiên cứu, hoàn thiện. Thời điểm giao kết hợp
đồng (trong pháp luật của một số nước trên thế giới, các bộ nguyên tắc hợp đồng
quốc tế và kinh nghiệm cho Việt Nam) giới thiệu về thực trạng pháp luật và thực
tiễn áp dụng pháp luật về thời điểm giáo kết hợp đồng trong pháp luật Việt Nam,
trên cơ sở so sánh với qui định tương đồng pháp luật Việt Nam, trên cơ sở so sánh
với qui định tương đồng của các nước có nền pháp luật tiên tiến (Đức, Pháp, Nga,
Nhật, Anh - Mỹ) và qui định của các Bộ Nguyên tắc quốc tế về hợp đồng được chấp
nhận rộng rãi trên thế giới. Đây là kiến thức quan trọng giúp tác giả khái quát vấn
đề làm tiền đề quan trọng để tác giả đi sâu vào quy định thực tế của các nước trên
thế giới từ đó liên hệ đến đối tượng nghiên cứu trong luận văn.
+ Lê Minh Hùng, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngồi hợp đồng (Bình luận bản án), Nxb.Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.
Đây là sách tình huống của Trường Đại học Luật TP. HCM, nội dung của sách tình
huống tổng hợp các tình huống cùng các bản án mới nhất liên quan đến phần chung
của hợp đồng cụ thể là ở chương II của cuốn sách có đề cập đến hợp đồng giả tạo
các loại giả tạo cùng cách xác định hợp đồng giả tạo và điều kiện cung hậu quả
pháp lý đối với hợp đồng giả tạo. Tuy nhiên, cuốn sách chỉ khái quát một cách


5

chung và cơ bản nhất nên làm nền tảng để tác giả tham khảo.
+ Trường Đại học Luật TP.HCM (2019), Pháp luật về hợp đồng và bồi

thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb.Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Đây là
giáo trình chính thống của Trường Đại học Luật TP. HCM, nội dung giáo trình tổng
hợp các vấn đề về các quy định chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
trường hợp giao dịch dân sự vơ hiệu do giả tạo. Trong đó, phần các trường hợp hợp
đồng vô hiệu cụ thể đề cập đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, giáo
trình chỉ dừng lại ở mức độ khái quát vấn đề nhưng là tiền đề quan trọng để tác giả
làm rõ đối tượng nghiên cứu trong luận văn.
-

Bài báo, Tạp chí

+ Đặng Thị Thơm (2018), “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao
dịch vay tài sản”, Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử. Tác giả cho rằng giao dịch giả
tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngồi khác với ý chí đích thực và có tồn
tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao
dịch dân sự được xác lập. Tác giả đề cập thực tiễn hiện nay đã cho thấy, các giao
dịch dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngồi việc phải chịu lãi suất cao thì
người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng
(mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Sở dĩ các đối tượng dùng một giao
dịch dân sự giả tạo để che giấu đi một giao dịch dân sự thật sự xuất phát từ nhiều
nguyên nhân, động cơ và lý do ẩn sau mỗi giao dịch dân sự đó, chẳng hạn nhằm
trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, nhằm che giấu đi mục đích thực sự
của giao dịch dân sự để không cho các chủ thể khác biết, hoặc đạt được điều khoản
ràng buộc bất lợi hoặc có lợi hơn so với giao dịch dân sự. Những vấn đề được nêu
trong bài viết làm cơ sở để tác giả làm sáng tỏ và hoàn thiện đề tài luận văn.
+ Vũ Thị Bích Quỳnh (2016), “Chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS”, Tạp chí Tài chính điện tử. Tác giả chỉ ra rằng việc thu
thuế được thực hiện chủ yếu thông qua nguồn thu nhập chính thức của cá nhân như
tiền lương, thù lao, hoa hồng…Trong khi đó, những khoản thu nhập từ việc chuyển

6

nhượng chứng khoán, BĐS hoặc hàng ngàn khoản thu nhập khác thường không
được kê khai thuế đầy đủ. Tác giả cũng nêu rằng trên thực tế, khơng ít trường hợp
đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Bài viết đề cập đến các hành vi tránh thuế phổ biến khi thực hiện chuyển nhượng
BĐS, qua đó đề xuất các giải pháp nhằm chống thất thu thuế từ hoạt động này.
+ Hải Dương (2018), “Chặn tình trạng trục lợi từ chuyển nhượng nhà, đất
cơng: Phải khẩn trương sửa Luật”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử. Tác giả cho
rằng sửa đổi, bổ sung LĐĐ theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định “giá đất cụ thể”
để xác định “giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất” một
cách hợp lý, thỏa đáng, để thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá. Đặc biệt,
khơng để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm q thấp một cách bất bình
thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước từ đó xuất hiện các
tình trạng trốn thuế nhà nước đang được đặt ra một cách cấp thiết. Bài viết đưa ra
được điều kiện phát sinh hành vi trốn thuế khi chuyển nhượng đất với giá thấp so
với giá thực tế để trốn thuế, cùng với dó là thực trạng ngày nay và tác giả cũng đưa
ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hành vi trốn thuế nhà nước hiện nay
-

Luận văn

+ Lê Thị Diệu Linh (2020), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động
chuyển nhượng BĐS từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại
học Huế. Đề tài luận văn được tác giả phân tích, làm rõ một số quy định trong việc
chuyển nhượng BĐS, tác giả cũng nêu ra một số hạn chế trong chính sách thuế thu
nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS vẫn còn tồn tại một số thiếu sót, vướng
mắc trong việc xác định căn cứ tính thuế và thu nhập được miễn thuế. Việc xác định

căn cứ tính thuế trong nhiều trường hợp cịn chưa phù hợp, thiếu sự công bằng cho
đối tượng nộp thuế. Những quy định về miễn thuế còn chưa chặt chẽ, dẫn đến việc
cá nhân lợi dụng những quy định này của pháp luật để lách thuế hoặc trốn thuế. Tuy
nhiên, tác giả chỉ đi sâu về thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng,
nhưng những quan điểm, đánh giá của tác giả về chuyển nhượng BĐS nhằm trốn
thuế cũng là cơ sở để việc phân tích, so sánh và đánh giá theo quy định của pháp
luật dân sự hiện hành có được góc nhìn tổng quan hơn nhằm tạo ra sự thống nhất


7

trong việc quản lý các giao dịch BĐS.
Các cơng trình nghiên cứu ở trên phần lớn đã đề cập đến những bất cập trong
quy định của BLDS 2015, Luật Quản lý thuế 2019, Luật Kinh doanh BĐS 2014,
LĐĐ, Luật nhà ở và đã đưa ra kiến nghị thông qua việc nghiên cứu các vụ việc trên
thực tiễn. Tuy nhiên, các cơng trình chỉ thể hiện ở các sách chun khảo, bài viết,
tạp chí, hoặc chỉ là một phần nhỏ nên vẫn chưa phân tích vấn đề một cách cụ thể.
Chính vì vậy, tác giả nhận thấy rằng cần có một cơng trình nghiên cứu tổng quan
hơn đối với vấn đề này. Do đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Giao dịch dân
sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam”.

3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn
liên quan đến quy định giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế
theo pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, đối chiếu với các tranh
chấp trong thực tiễn và từ sự so sánh, nghiên cứu của khoa học pháp lý, chỉ rõ
những vấn đề cịn bất cập, chưa hồn thiện để kiến nghị nhằm xây dựng các quy
định, hướng xử lý tiến bộ hơn. Từ đó cho thấy sự cần thiết phải hồn thiện pháp luật
nhằm nâng cao chất lượng giải quyết án, đảm bảo quyền lợi cho người dân

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài “Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp
luật dân sự Việt Nam” có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:
Để đạt được mục tiêu đó, cần đưa ra những nhiệm vụ sau đây khi nghiên cứu
đề tài:
Thứ nhất, nghiên cứu hệ thống pháp lý về chế định giao dịch BĐS giả tạo
nhằm trốn thuế ở Việt Nam hiện nay, nghiên cứu thực tiễn các tranh chấp có liên
quan, hướng xử lý của các Tòa án, đối chiếu, so sánh với các quy định của pháp luật
nước ngồi để từ đó có cái nhìn đa dạng, khách quan hơn về vấn đề nghiên cứu.
Làm rõ các trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, những căn
cứ xác định giả tạo nhằm trốn thuế trong hoạt động giao dịch BĐS và hậu quả pháp


8

lý của hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS giả tạo
Thứ hai, trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những điểm bất cập của quy định pháp
luật và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến việc xác định
các giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản điều chỉnh các vấn đề liên
quan đối với hành vi giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế cụ thể là các vấn đề
chính về các trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, căn cứ
xác định giả tạo nhằm trốn thuế trong hoạt động giao dịch BĐS và hậu quả pháp lý
của hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS giả tạo. Từ đó phân tích thực tiễn áp
dụng hiện nay về vấn đề này và đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật tại
Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi pháp luật Việt Nam
về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế và trong q trình nghiên cứu, tác giả có
tìm hiểu quy định pháp luật một số nước như Pháp, Anh-Mỹ, Nhật Bản, Đức so
sánh và rút ra kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam.
- Giới hạn về thời gian: Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam từ
thời điểm BLDS 2005, 2015; Luật quản lý thuế năm 2006, 2012, 2016 và 2019;
Luật kinh doanh BĐS 2006, 2014; LĐĐ 2013; Luật nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến
nay cùng với các văn bản, nghị định hướng dẫn để nghiên cứu đề tài.
- Giới hạn vấn đề: Giao dịch BĐS giả tạo là một đề tài rất rộng bao gồm giả
tạo nhằm mục đích trốn thuế, giả tạo nhằm tẩu tán tài sản và giả tạo nhằm những
mục đích khác. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu xác định những vấn đề nhằm trốn
thuế vì lý do giả tạo theo pháp luật trên cơ sở có so sánh với các quy định của pháp
luật nước ngoài.


9

5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các vấn đề theo “chiều dọc” nhằm làm rõ hơn các nội dung
liên quan đến giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế. Trong mỗi chương tác giả giải
quyết các vấn đề từ góc độ lý luận, thực tiễn cũng như đưa ra phương hướng hồn
thiện pháp luật. Do đó, đối với từng chương tác giả vận dụng nhiều phương pháp
nghiên cứu khác nhau để phân tích, lý giải, giúp người đọc hiểu rõ hơn các vấn đề.
Trong khi thực hiện đề tài này, tác giả có sử dụng những phương pháp nghiên cứu
sau:
- Phương pháp phân tích được sử dụng xuyên suốt nội dung đề tài nhằm làm
rõ các quy định pháp luật về giao dịch giả tạo liên quan đến BĐS nhằm trốn thuế,
khai thác các vấn đề phát sinh trong thực tiễn liên quan đến đề tài và lý giải các đề
xuất của tác giả trong từng nội dung các chương.
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu

nhằm tổng hợp các bài viết cơng trình nghiên cứu từ đó đánh giá dưới góc nhìn của
tác giả về việc xác định giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế.
- Phương pháp lịch sử được vận dụng để tìm hiểu lịch sử hình thành và các
quy định của pháp luật về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế để thấy được sự
khác biệt của quy định pháp luật qua các thời kỳ. Các quy định hiện hành về vấn đề
này của BLDS 2015, Luật quản lý thuế 2019, Luật kinh doanh BĐS 2014, LĐĐ
2013, Luật nhà ở 2014 khơng mang tính chất nhất thời mà có tính kế thừa của các
văn bản thời kì trước. Phương pháp lịch sử sẽ được sử dụng ở Chương 1 của đề tài
thông qua các đạo luật văn bản luật dân sự qua các mốc thời gian 1995, 2005, 2015
và luật quản lý thuế 2006, 2012, 2016, 2019.
- Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định hiện hành với
các quy định của các văn bản thời kỳ trước và các tài kiệu có liên quan, cũng như
quy định và kinh nghiệm của một số nước về đối tượng nghiên cứu như Pháp, AnhMỹ, Nhật Bản, Đức. Phương pháp này được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận
văn.
- Phương pháp kế thừa, tác giả tiếp thu một cách có chọn lọc những kết quả


10

nghiên cứu về vấn đề có liên quan đến đề tài của các cơng trình nghiên cứu có từ
các thời kỳ trước về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch
dân sự BĐS nhằm trốn thuế. Những quan điểm, ý kiến trong các cơng trình trước
được tổng hợp trong đề tài, làm cơ sở để tác giả đưa ra những quan điểm riêng.
phương pháp kế thừa được sử dụng xuyên suốt trong các chương của đề tài.
- Phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Dựa trên quy định
pháp luật hiện hành, đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch dân sự
BĐS nhằm trốn thuế theo quy định pháp luật hiện hành để từ đó làm rõ những bất
cập tồn tại trong quy định pháp luật và kiến nghị hoàn thiện. Phương pháp này được
sử dụng chủ yếu tại Chương 2 của đề tài.
Ngồi ra, đề tài cịn được sử dụng các phương pháp khác như phương pháp

giải thích, bình luận để làm rõ vấn đề nghiên cứu. Trong một số nội dung, một số
bản án được sử dụng để bình luận, phân tích từ đó có cái nhìn bao quát về nội dung
đề tài

6. Dự kiến điểm mới của đề tài
Đề tài tập trung làm sáng tỏ những quy định của pháp luật về việc xác định
giao dịch dân sự BĐS nhằm trốn thuế. Và đặt trong tương quan những quy định
của pháp luật dân sự, luật quản lý thuế về mối quan hệ giữa giao dịch dân sự BĐS
giả tạo với mục đích nhằm trốn thuế, từ đó chỉ ra những bất cập và đưa ra kiến nghị
hoàn thiện về việc xác định giao dịch BĐS nhằm mục đích trốn thuế, bảo vệ quyền
lợi ích hợp pháp của công dân của nhà nước.
Đề tài “Giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp
luật dân sự Việt Nam” có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:
Thứ nhất, nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật, có sự so sánh
với pháp luật của thời trước và pháp luật nước ngoài về giao dịch BĐS giả tạo nhằm
trốn thuế, làm rõ căn cứ điều kiện xác định sự tồn tại của giả tạo trong giao dịch
BĐS và hành vi trốn thuế trong giao dịch dân sự về BĐS giả tạo, từ đó phân tích các
trường hợp giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, đề xác định giả tạo có
nhằm mục đích trốn thuế theo ủy quyền hay theo nội dung của hợp đồng là hệ quả


11

pháp lý quan trọng, làm rõ các mánh khóe, thủ đoạn để trốn tránh thuế BĐS vì vậy
cần đưa ra hướng xử lý đối với các giao dịch BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế.
Thứ hai, trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những điểm bất cập của quy định pháp
luật và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch
BĐS giả tạo nhằm mục đích trốn thuế theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam.
Từ đó luận văn sẽ đề ra các giải pháp cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật.
Luận văn sẽ có ý nghĩa thiết thực, là cơ sở cho việc tham khảo cho những tác

giả khác để nghiên cứu nhằm hoàn thiện chế định này trong tương lai.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, danh mục
từ viết tắt, nội dung của luận văn gồm hai chương sau:
Chương 1: Những vấn đề chung về giao dịch dân sự bất động sản giả tạo
nhằm mục đích trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam.
Chương 2: Bất cập của pháp luật về giao dịch dân sự bất động sản hạn chế
giao dịch giả tạo vì mục đích trốn thuế ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện.


12

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT
ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM MỤC ĐÍCH TRỐN THUẾ THEO PHÁP
LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG
SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

1.1.1. Khái niệm về giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế
1.1.1.1. Khái niệm chung về giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự1. Có thể nói giao dịch dân sự
là một loại hình hoạt động của con người (cá nhân, tổ chức…), thơng qua đó các
chủ thể thể hiện được ý chí, sự tự do, tự nguyện, thỏa thuận trong khuôn khổ pháp
luật quy định về các quyền, nghĩa vụ dân sự được phát sinh, thay đổi, chấm dứt, góp
phần làm cho giao lưu dân sự phát triển phong phú, đa dạng, phù hợp với tiến độ
phát triển kinh tế, xã hội. Giao dịch dân sự được phân thành ba loại là hợp đồng dân
sự, hành vi pháp lý đơn phương và giao dịch dân sự có điều kiện.
Để giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần những điều kiện sau chủ thể có năng

lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được
xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện; mục đích và nội
dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã
hội và hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật 2. Như vậy, một trong
những yếu tố được nhắc đến để một giao dịch dân sự không bị vô hiệu chính là sự
tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Đây chính là cơ sở dẫn đến sự vô hiệu của
giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo.
1.1.1.2. Khái niệm giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo
“Giả tạo” theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là khơng thật, vì được tạo ra
một cách không tự nhiên. Tuy nhiên trong khoa học pháp lý thì khái niệm “giả tạo”
chưa được đề cập đến mà chỉ được nhắc đến với những khái niệm kèm theo như
1
2

Điều 116 BLDS 2015.
Điều 117 BLDS 2015.


13

giao dịch giả tạo, hợp đồng giả tạo. Vì vậy, ta có thể hiểu “giả tạo” theo nghĩa Từ
điển Tiếng Việt giải thích để từ đó có thể hiểu rõ hơn về vấn đề giao dịch dân sự
được xác lập do giả tạo.
Mặc dù từ “giả tạo” được quy định tại điều 124 BLDS 2015, nhưng BLDS
năm 2015 lại không có bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thuật ngữ này.
Theo từ điển tiếng việt thì giả tạo là sự khơng thực chất3. Cịn theo một số tác giả,
“giao dịch giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngồi khác với
ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch”4.
Sự biểu hiện ý chí ra bên ngồi dưới một hình thức nhất định chính là sự thể
hiện ý chí tự nguyện của chủ thể trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên không phải sự tự

nguyện nào cũng làm phát sinh hậu quả pháp lý. Có những trường hợp bản thân chủ
thể hồn tồn kiểm sốt được sự biểu hiện ý chí ra bên ngồi, không bị tác động chi
phối bởi bất cứ yếu tố khách quan nào nhưng cũng không được pháp luật thừa nhận,
đó chính là giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo.
Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học “Giao dịch dân sự do giả tạo là
giao dịch dân sự được xác lập nhằm che giấu giao dịch có thật khác. Trong giao
dịch dân sự, các chủ thể khơng có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau.”5.
Đối với giao dịch dân sự do giả tạo, chủ thể hoàn toàn mong muốn sự thể hiện ý chí
ra bên ngồi dưới một hình thức nhất định mặc dù ý chí đó khơng phải là ý chí đích
thực của chủ thể. Nội dung của giao dịch khơng phải xuất phát từ ý chí đích thực
của các bên.
Pháp luật các nước đều coi giao dịch giao kết do giả tạo là vô hiệu. Bởi mặc
dù trong giao dịch này, các bên tham gia là hoàn toàn tự nguyện nhưng lại cố ý bày
tỏ ý chí khơng đúng ý chí đích thực của họ, nghĩa là mặc dù có sự tự nguyện nhưng
khơng thống nhất ý chí bên trong và bên ngoài. BLDS và thương mại Thái Lan quy
định “Một tuyên bố ý định không thực, được làm với sự đồng lõa của bên kia thì vơ
Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển tiếng việt, Nxb.Đại học quốc gia TP.HCM, năm 2001, tr.615.
Hồng Thế Liên (Chủ biên), Bình luận khoa học BLDS năm 2005, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm
2013, tr.321.
5
Nguyễn Ngọc Hòa (Chủ biên), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học - Luật dân sự, Luật hơn nhân và gia
đình, Luật tố tụng dân sự, Trường đại học Luật Hà Nội, Nxb.Công an nhân dân, năm 1999.
3
4


14

hiệu.”6. BLDS Nhật Bản cũng quy định“Việc tuyên bố ý chí giả tạo và tiến hành với
sự câu kết của bên kia là khơng có ý nghĩa và bị vơ hiệu.”7.

BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau “Khi
các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân
sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này
hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn
tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vơ hiệu.”8. Như vậy hầu hết
pháp luật các nước và pháp luật nước ta đều coi giao dịch dân sự được xác lập bởi
sự giả tạo là vô hiệu. Về bản chất giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch dân sự mang
tính hình thức nhằm che giấu một hoạt động khác và nó được thiết lập khơng dựa
trên ý chí đích thực của các bên. Thơng thường nó được thiết lập nhằm trốn tránh
nghĩa vụ đối với người khác hoặc đối với xã hội, cũng có khi để che giấu một hành
vi bất hợp pháp. Qua những phân tích trên đây có thể đưa ra khái niệm giao dịch giả
tạo là giao dịch dân sự được xác lập khơng xuất phát từ ý chí đích thực của các bên,
khơng nhằm mục đích xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp
luật mà nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba.
1.1.1.3. Khái niệm giao dịch dân sự về bất động sản giả tạo nhằm trốn thuế
BLDS sử dụng nhiều lần thuật ngữ “giả tạo” nhưng không nêu rõ thuật ngữ
này cần được hiểu như thế nào. Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng có quy định về
giả tạo và cũng khơng có định nghĩa về giả tạo theo Điều 6:103, “khi các bên đã xác
lập một hợp đồng bế ngoài che dấu một thỏa thuận thực chất của họ, thỏa thuận che
dấu có giá trị pháp lý giữa các bên”9.

Điều 109 BLDS và thương mại Thái Lan (các quyền I-VI) năm 1995.
BLDS Nhật Bản, Civil Code（Part I, Part II, and Part III), Act No. 89 of April 27, 1896 “(Fictitious
Manifestation of Intention) Article 94 Any fictitious manifestation of intention made in collusion with
another party(ies) shall be void. The nullity of the manifestation of intention pursuant to the provision of
the preceding paragraph may not be asserted against a third party without knowledge.”
8
Điều 124 BLDS năm 2015.

9
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 1), Nxb. Đại học quốc gia, năm
2020, tr.721.
6
7


15

Theo một số nhà bình luận BLDS, “giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà
trong đó việc thể biện ý chí ra bên ngồi khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện
của các bên tham gia giao dịch”10.Các quyết định được bình luận và BLDS cũng
như kinh nghiệm cho thấy giả tạo trong giao dịch dân sự là trường hợp có một giao
dịch thể hiện ra bên ngồi nhưng giao dịch này khơng có thật.Hiện tượng giả tạo tồn
tại ở bất kỳ xã hội nào. Tuy nhiên, pháp luật phản ứng đối với hiện tượng này như
thế nào lại khác nhau, tùy theo từng nước và sự phản ứng này có hiệu quả như thế
nào cũng khác nhau ở từng hệ thống luật.
Trên thực tế phát hiện giả tạo và áp dụng chế tài về giả tạo chủ yếu không
liên quan đến giả tạo để trốn thuế trong khi đó hợp đồng chuyển nhượng BĐS
thường xuyên xảy ra hiện tượng trốn thuế. Trường hợp, các bên thỏa thuận ngôi nhà
là 1,2 tỷ đồng nhưng chỉ nêu trong hợp đồng trước công chứng là 1 tỷ. Đây là
trường hơp giả tạo nhưng hiện nay các bản án về giả tạo ở Việt Nam nhìn chung rất
ít liên quan đến vấn đề giả tạo nhà trồn thuế. Ở Việt Nam, hợp đồng 1,2 tỷ có giá trị
pháp lý giữa các bên và hợp đồng 1 tỷ vô hiệu nên bên mua cũng như bên bán
khơng có lợi ích gì mà “tố cáo” sự giả tạo ra Tịa án nên rất ít phát hiện ra vi phạm.
Ngược lại, đối với lĩnh vực trốn thuế, Pháp lại theo hướng là giữa các bên, thì hợp
đồng thực tế vơ hiệu và chỉ có hợp đồng bề ngồi có giá trị pháp lý. Như vậy, bên
mua có lợi khi tố cáo giả tạo vì hợp đồng thực tế vơ hiệu nên không phải trả 1,2 tỷ
mà chỉ hợp đồng giả tạo có giá trị pháp lý nên chỉ phải trả 1 tỷ: có lợi ích cá nhân
khi tố cáo “giả tạo” sẽ thúc đẩy bên mua “tố cáo” giả tạo ra Tịa. Với chính sách

này, sẽ phát hiện được nhiều giả tạo và làm giảm bớt giả tạo trong thực tế. Ở Pháp
cơ quan thuế được quyền lựa chọn hợp đồng giả tạo hay hợp đồng thực tế để tính
thuế, lợi ích về thuế đối với nhà nước là không thay đổi nhưng cơ hội để phát hiện
ra vi phạm lại rất nhiều11.
Như vậy, cũng một vấn đề nhưng được giải quyết khác nhau với những hệ
quả khác nhau ở Pháp và ở Việt Nam. Trên thực tế rất ít phát hiện ra giả tạo nhằm
Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học BLDS Việt Nam, Nxb.Chính trị quốc
gia Hà Nội, năm 2001, t.1, tr.280.
11
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án (Tập 1), Nxb. Đại học quốc gia, năm
2020, tr.735.
10


16

trốn thuế vì bên bán cũng như bên mua khơng có lợi ích gì khi đưa giả tạo ra ánh
sáng. Hiện nay, Tòa án xác định “hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng mua
bán nhà, mục đích mà các bên trình bày là để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà
nước”. Tuy nhiên, đây là trường hợp rất hiếm khi biết được liên quan đến giả tạo để
trốn thuế. Các quy định về giả tạo nhằm trốn thuế không tồn tại trong pháp lệnh hợp
đồng dân sự mà chỉ xuất hiện một cách minh thị từ khi có BLDS.
Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu
không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định
sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền
thuế được hồn, số tiền thuế khơng phải nộp”12. Như vậy, đối với một tài sản nhưng
các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản
thỏa thuận…) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế.
Như vậy theo tác giả khái niệm giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn
thuế có thể được hiểu như sau: “Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế là

một loại giao dịch được xác lập từ giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu
đi một giao dịch dân sự khác, thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua
bán, chuyển nhượng hay vay tài sản là BĐS nhằm mục đích trốn thuế”. Khi các chủ
thể tham gia vào giao dịch dân sự về BĐS giả tạo thì giữa nội dung, mục đích mong
muốn của các bên sẽ được thể hiện trên một hình thức giao dịch dân sự đó nhằm
trốn thuế, có thể bằng văn bản, lời nói hoặc một hành vi nhất định.
Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp giữa nội dung, mục đích, mong
muốn của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự về BĐS giả tạo lại khơng được
thể hiện bằng chính hình thức của giao dịch đó mà lại được che giấu, nguỵ tạo bằng
một giao dịch dân sự khác. Mục đích giao kết thực sự của các bên chỉ được thể hiện
tại một giao dịch dân sự, còn một giao dịch dân sự kia nhằm che giấu giao dịch dân
sự có thật.

12

Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019.


17

1.1.2. Đặc điểm của giao dịch dân sự giả tạo trong giao dịch dân sự về bất động
sản nhằm trốn thuế
1.1.2.1. Mang đặc điểm chung của giao dịch dân sự vơ hiệu
Đó là khơng đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định
của pháp luật, khi giao dịch vô hiệu, các bên phải gánh chịu những hậu quả pháp lý
nhất định, có thể bất lợi về vật chất hay tinh thần, không đạt được mục đích đã xác
định khi xác lập giao dịch, nếu chưa thực hiện giao dịch thì ko đc thực hiện nữa,
nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt, nếu đã thực hiện phải trả lại hiện trạng ban
đầu, hoàn trả những gì đã nhận từ nhau.
1.1.2.2. Đặc điểm riêng của giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Gồm ba đặc trưng quan trọng nhất có thể phân biệt giao dịch được xác lập do
giả tạo với các loại giao dịch bị vô hiệu khác.
- Một là, không có sự thống nhất giữa ý chí thực sự bên trong và bày tỏ ý chí
thực sự ra bên ngồi
Giao dịch giả tạo đáp ứng mọi yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của một giao
dịch dân sự, tuy nhiên nó bị xác định vô hiệu là do không đảm bảo được tính tự
nguyện về ý chí giữa các bên tham gia, tính tự nguyện ở đây khơng đảm bảo khơng
phải do sự cưỡng ép, cưỡng chế mà bởi vì nó khơng đảm bảo giữa ý chí thực và sự
biểu hiện ý chí ra bên ngồi trong giao dịch, là phạm trù chủ quan thuộc khả năng
xử sự của chủ thể được pháp luật công nhận và cho phép. Pháp luật nước ta quy
định các chủ thể khi tham gia giao dịch phải thể hiện được ý chí đích thực của mình
ra bên ngồi. Mọi thỏa thuận khơng phản ánh được đúng ý chí của các bên đều dẫn
tới vơ hiệu. Tuy nhiên để hạn chế các trường hợp vô hiệu mà gây ảnh hưởng lớn
đến quyền lợi của các bên thì pháp luật một số nước vẫn thừa nhận hiệu lực của các
giao dịch khi có sự nhầm lẫn đơn phương. Giao dịch chỉ vô hiệu trong trường hợp
cả hai bên chủ thể đều biết trước sự sai lệch ý chí đích thực với sự bày tỏ ý chí ra
bên ngoài hoặc buộc các bên phải biết trước mới dẫn đến sự vô hiệu.
Pháp luật quy định giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu do xuất phát từ việc các
bên chủ thể khi tham gia giao dịch đã ko có sự thống nhất giữa ý chí đích thực bên


18

trong và sự biểu hiện bên ngoài, đồng nghĩa với việc khơng có sự tự nguyện, có
nghĩa sự tự nguyện ở đây không chỉ là sự tự nguyện ở việc xác lập giao dịch mà tự
nguyện trong chính bản thân các chủ thể. Các bên phải biểu hiện ý chí một cách
thoải mái và trung thực mong muốn của mình, yếu tố tự nguyện phải được hiểu một
cách rõ ràng và đúng đắn như vậy mới đảm bảo cho việc xác lập giao dịch giữa các
bên và không vi phạm pháp luật.
- Hai là, có sự thông đồng, thống nhất từ trước giữa các bên chủ thể tham

gia giao dịch dân sự giả tạo
Vấn đề cơ bản để xác định một giao dịch dân sự là giả tạo là ý chí giả tạo tồn
tại ở các chủ thể. Ý chí giả tạo đó khơng phải xuất phát từ một phía, không phải
xuất phát trong khi giao dịch dân sự giả tạo được xác lập mà đã có sự thơng đồng
trước trước khi có sự xác lập giao dịch giả tạo giữa các chủ thể. Nếu khơng có sự
thơng đồng trước giữa các bên thì dù có thể bị tun vơ hiệu nhưng khơng thể
khẳng định giao dịch đó là giao dịch giả tạo.
Có thể nó yếu tố thơng đồng trước giữa các chủ thể là yếu tố đặc trưng để
khẳng định giao dịch dân sự đó là giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo.
- Ba là, thường tồn tại song song ít nhất hai giao dịch dân sự, đó là giao dịch
dân sự giả tạo và giao dịch dân sự đích thực
Giao dịch dân sự xác lập do giả tạo còn một điểm nổi bật để phân biệt với
các giao dịch khác là các giao dịch bình thường chỉ là giao kết dưới một dạng hợp
đồng, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng này nhưng giao dịch dân sự do
giả tạo thì khác. Các bên xác lập giao dịch khơng nhằm mục đích phát sinh quyền
và nghĩa vụ của giao dịch này mà nhằm che giấu một giao dịch khác,có nghĩa rằng
giao dịch dân sự bình thường thì chỉ có một giao dịch tồn tại còn giao dịch dân sự
dược xác lập do giả tạo có tới ít nhất hai giao dịch tồn tại, giao dịch giả tạo thể hiện
ra bên ngoài nhưng lại ko có giá trị trên thực tế, giao dịch ẩn giấu bên trong mới là
giao dịch thực, phát sinh quyền và nghĩa vụ, giao dịch giả tạo chỉ mang tính hình
thức cịn giao dịch ẩn giấu mới mang tính nội dung thực sự của giao dịch, chỉ có
giao dịch giả tạo mới bị vơ hiệu hồn tồn cịn giao dịch ẩn giấu kia vẫn có thể có


19

hiệu lực nếu đảm bảo đầy đủ những điều kiện để một giao dịch có hiệu lực theo quy
định của pháp luật.
Pháp luật quy định “mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”13. Xuất phát từ mục đích của giao

dịch giả tạo, có thể các bên tham gia nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba
hoặc vi phạm ý chí của nhà nước, vì lẽ đó bị vơ hiệu là đương nhiên mà khơng cần
có sự yêu cầu của chủ thể có quyền lợi liên quan, hơn nữa thời hiệu vơ hiệu là vĩnh
viễn, khơng có giới hạn thời gian.
1.2. CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ
TẠO NHẰM TRỐN THUẾ

1.2.1. Giả tạo về nội dung và bản chất của giao dịch dân sự về bất động sản
1.2.1.1. Giả tạo liên quan đến chủ thể, nội dung của giao dịch dân sự về bất động
sản
Về mặt chủ thể ký kết hợp đồng giả sử đáp ứng điều kiện chủ thể có năng lực
pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Đồng thời chủ thể tham gia giao dịch về
quyền sử dụng đất phải là người có quyền sở hữu hoặc là đồng sở hữu về tài sản
giao dịch và đặc biệt là cần nắm rõ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch dân sự có
hồn tồn tự nguyện ký kết, xác lập giao dịch hay không. Tuy nhiên, xét các bên
mong muốn thực hiện hành vi trốn thuế và đảm bảo cho giao dịch BĐS vẫn ký hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá thấp. Ý chí của bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là giảm hay tránh số tiền thuế phải nộp nhưng lại thể hiện ý chí
là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cịn bên nhận chuyển nhượng thì ý chí tại
thời điểm ký kết hợp đồng là mong muốn mua được tài sản là thửa đất của người
chuyển nhượng với giá rất rẻ, nhưng thật chất mục đích ký kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất này là để đảm bảo cho hoạt động tránh nộp thuế. Như
vậy một trong những dấu hiệu nhận biết một hợp đồng giả tạo là thể hiện ý chí và
bày tị ý chí tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch không thống nhất với
nhau. Trường hợp giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên không thống nhất nhau, trái

13

Điều 117 BLDS năm 2015.