PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH dự án THE MANOR CROWN của CÔNG TY cổ PHẦN bất ĐỘNG sản MINH điền VITAL

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

́
in

h

tê

́H



-----  -----

̣c K

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

ho

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN

ại

THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

Tr

ươ
̀n

g

Đ

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

LÊ THỊ TÚ TRINH

Niên Khóa: 2015 – 2019


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

́
in

h

tê

́H



-----  -----

̣c K

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

ho

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN

ại

THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

ươ
̀n

g

Đ

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

Giáo viên hướng dẫn:

LÊ THỊ TÚ TRINH

Th.S VÕ THỊ MAI HÀ

Tr

Sinh viên thực hiện:

Lớp: K49B KDTM
Niên Khóa: 2015 – 2019

Huế, tháng 12 năm 2018


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

Lời Cảm Ơn

́

Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

ho

̣c K

in

h

tê

́H



Để hồn thành được Khóa luận tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn
chân thành đến tồn thể các Cán bộ tại Cơng ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền
Vital đã luôn giúp đỡ em một cách tận tình từ những ngày đầu tiên em về Doanh
nghiệp xin thực tập, mọi người luôn luôn quan tâm, hướng dẫn và tạo điều kiện cho
em tiếp cận với các số liệu, tài liệu cũng như những thông tin bổ ích, thiết thực liên
quan đến đề tài trong suốt thời gian 3 tháng em thực tập ở đây. Đặc biệt, em xin gửi
lời cảm ơn chân thành nhất đến anh Nguyễn Hữu Lộc – Giám đốc tài chính công ty
là người đã tạo điều kiện cho em vào thực tập tại doanh nghiệp. Bên cạnh đó, em
xin gửi lời cám ơn sâu sắc nhất đến chị Huỳnh Thị Tuyết là người trực tiếp chỉ bảo,
hướng dẫn, góp ý để em có thể hồn thành Khóa luận của mình.
Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn đến GVHD Th.S Võ Thị Mai Hà là người đã
tận tình truyền đạt kiến thức và những kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá
trình thực hiện luận văn tốt nghiệp này. Qua mỗi lần góp ý, em biết mình thiếu sót
những gì để cố gắng và tự hồn thiện bản thân mình hơn. Một lần nữa em chân
thành cảm ơn Cơ!
Và cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến các thầy cô
của Trường Đại học kinh tế Huế, đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản trị kinh doanh
đã truyền đạt những kiến thức quý báu về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian
học ở trường để từ đó em có được nền tảng kiến thức vững chắc và tự tin hơn để

bước vào đời.
Cùng với sự cố gắng của bản thân và sự động viên, giúp đỡ của gia đình, bạn
bè trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hồn thành khóa luận
này, em biết sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, những hạn chế nhất định. Vì vậy,
qua Khóa luận này, em mong sẽ nhận được sự nhận xét, góp ý của các Thầy, Cơ để
em hồn thiện hơn kiến thức của mình và giúp đề tài này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Lê Thị Tú Trinh

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GDP

: Thu nhập bình quân đầu người

KD

: Kinh doanh

HĐQT

: Hội Đồng quản trị

TGĐ

: Tổng Giám đốc

THCS

: Trung học cơ sở

UBND

: Ủy ban nhân dân

TW

: Trung ương

: Cơ sở vật chất
: Trang thiết bị
: Hoạt động kinh doanh

DN

: Doanh nghiệp

g

Đ

HĐKD

ươ
̀n
Tr

́H

tê

h

in

ại

TTB

̣c K

CSVC

: Bất động sản

ho

BĐS

́

: Tài sản cố định

uê

TSCĐ

CNH

: Cơng nghiệp hóa

HĐH

: Hiện đại hóa

LNTT

: Lợi nhuận trước thuế

LNST

: Lợi nhuận sau thuế

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC SƠ ĐỒ

́
Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

ho

̣c K

in

h

tê

́H

uê

Sơ đồ 2. 1: Sơ đồ bộ máy quản lý của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital ....... 28

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1: Bảng đăng ký Giấy chứng nhận doanh nghiệp ........................................... 26
Bảng 2. 2: Danh sách cổ đông sáng lập của công ty .................................................... 27
Bảng 2. 3: Hội Đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc của công ty ............................. 29
Bảng 2. 4: Trình độ học vấn của lao động trong công ty giai đoạn 2015-2017 ........... 31

́

uê

Bảng 2. 5: Giới tính của cơng ty giai đoạn 2015-2017 ................................................ 32
Bảng 2. 6: Tình hình tài sản của cơng ty giai đoạn 2015-2017.................................... 40

́H

Bảng 2. 7: Tình hình nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 ............................. 43

tê

Bảng 2. 8: Kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn 2015-2017 ............................... 46

h

Bảng 2. 9: Một số dự án với phân khúc giá thấp ở Huế ............................................... 49

in

Bảng 2. 10: Một số dự án với phân khúc tầm trung ở Huế .......................................... 50

Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

ho

̣c K

Bảng 2. 11: Dự báo doanh thu giai đoạn 2018-2020.................................................... 59

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2. 1: Trình độ học vấn của công ty giai đoạn 2015-2017 ................................ 32

́
Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

ho

̣c K

in

h

tê

́H

uê

Biểu đồ 2. 2: Giới tính của cơng ty giai đoạn 2015-2017 ............................................. 33

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................2
DANH MỤC SƠ ĐỒ............................................................................................................3
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................4
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .......................................................................................................5
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................1
1.2

Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................2

1.3

Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2

1.3.1

Mục tiêu chung .......................................................................................................2

1.3.2

Mục tiêu cụ thể........................................................................................................2

1.4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................3

1.4.1

Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................3

1.4.2

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................3

1.5

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................3

1.6

Bố cục đề tài............................................................................................................4

ho

̣c K

in

h

tê

́H

́

Lý do chọn đề tài.....................................................................................................1

uê

1.1

ại

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................6

1.1.1

Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản. ............................................6

ươ
̀n

1.1

g

Đ

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN
THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN
VITAL HUẾ .........................................................................................................................6
Khái niệm................................................................................................................6

1.1.1.1 Phân tích hoạt động kinh doanh..............................................................................6

Tr

1.1.1.2 Bất động sản............................................................................................................6
1.1.1.3 Kinh doanh bất động sản.........................................................................................8
1.1.1.4 Thị trường bất động sản ..........................................................................................8
1.1.2

Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh..................................................9

1.1.3

Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh ......................................................9

1.1.4

Vai trị của việc phân tích hoạt động kinh doanh ...................................................9

1.2

Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh ..........................................10

1.2.1

Doanh thu..............................................................................................................10

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

1.2.3

Lợi nhuận ..............................................................................................................13

1.3

Dự báo...................................................................................................................14

1.3.1

Khái niệm dự báo..................................................................................................14

1.3.2

Ý nghĩa của dự báo ...............................................................................................14

1.3.3

Tác dụng của dự báo .............................................................................................14

1.4

Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản .........................15

1.4.1

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản............................................15

́

Chi phí...................................................................................................................11

uê

1.2.2

1.4.1.1 Các yếu tố tự nhiên ...............................................................................................15

́H

1.4.1.2 Các yếu tố kinh tế .................................................................................................16

tê

1.4.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường ......................................................................16
Các yếu tố pháp lý liên quan.................................................................................16

1.4.3

Các yếu tố chung bên ngồi ..................................................................................17

in

h

1.4.2

̣c K

1.4.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý ..................................................................................17
1.4.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ........................................................................17

ho

1.4.3.3 Các yếu tố xã hội...................................................................................................18
Diến biến thị trường bất động sản ở Huế..............................................................18

1.6

Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân.....20

1.6.1

Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển.................................20

1.6.2

Huy động vốn và nguồn lực cho nền kinh tế ........................................................20

1.6.3

Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước ..............................................................21

1.6.4

Mở rộng và phát triển thị trường trong nước, mở rộng quan hệ quốc tế. .............21

Đ

g

ươ
̀n

1.6.5

ại

1.5

Tạo công ăn việc làm, ổn định đời sống nhân dân................................................22

Tr

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN
THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH
ĐIỀN VITAL.....................................................................................................................23
2.1

Giới thiệu về tập đồn Bitexco .............................................................................23

2.1.1

Lịch sử hình thành.................................................................................................23

2.1.2

Ngành nghề kinh doanh ........................................................................................24

2.1.3

Tầm nhìn ...............................................................................................................24

2.1.4

Sứ mệnh ................................................................................................................24

2.1.5

Giá trị cốt lõi .........................................................................................................24

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

2.1.6

Chiến lược phát triển.............................................................................................25

2.2

Giới thiệu về Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital............................25

2.2.1

Quá trình hình thành và phát triển ........................................................................25

2.2.2

Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty ......................................................................28

2.2.2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty ..........................................................28
2.2.2.2 Phân công, phân nhiệm về quản lý các cấp ..........................................................28
2.2.4

Đơi nét về dự án The Manor Crown .....................................................................33

́

Tình hình lao động của cơng ty.............................................................................31



2.2.3

2.2.4.1 Quy mơ của dự án .................................................................................................34

́H

2.2.4.2 Ý tưởng thiết kế ....................................................................................................34

tê

2.2.4.3 Vị trí dự án ............................................................................................................35

h

2.2.4.4 Các sản phẩm của dự án The Manor Crown.........................................................35
Đối thủ cạnh tranh.................................................................................................38

̣c K

2.2.5

in

2.2.4.5 Tiện ích .................................................................................................................38
2.3
Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền
Vital giai đoạn 2015-2017 ..................................................................................................39
Tình hình tài sản và nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 .......................39

ho

2.3.1

ại

2.3.2 Tình hình kết quả kinh doanh của Cơng ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền
Vital giai đoạn 2015-2017. .................................................................................................45

Đ

2.4
Đánh giá về quy mô hoạt động của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh
Thừa Thiên Huế..................................................................................................................48

ươ
̀n

g

2.4.1 So sánh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh
Điền Vital so với các dự án của các công ty khác trong tỉnh Thừa Thiên Huế..................48

Tr

2.4.2 Điểm mạnh và điểm yếu của dự án The Manor Crown so với các dự án khác
trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.......................................................................................52
2.5
Đánh giá về hiệu quả cơng trình dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản
Minh Điền Vital..................................................................................................................54
2.5.1

Giá cả ....................................................................................................................54

2.5.2

Vị trí của dự án......................................................................................................55

2.5.3

Mức độ an tồn .....................................................................................................55

2.5.4

Độ thẩm mĩ của cơng trình....................................................................................56

2.5.5

Tiện ích .................................................................................................................57

2.5.6

Chất lượng thanh khoản ........................................................................................57

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp
2.5.7

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

Tiến độ hoàn thành của dự án ...............................................................................57

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL .............61
3.1
Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh tại Cơng ty Cổ phần Bất
động sản Minh Điền Vital ..................................................................................................61
3.1.1

Ưu điểm.................................................................................................................61

3.1.2

Hạn chế .................................................................................................................62

3.2

Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới .....................................63

́

́H

uê

3.3
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty
Cổ phần Bất Động sản Minh Điền Vital ............................................................................64
Về nhân lực ...........................................................................................................64

3.3.2

Chính sách truyền thơng, marketing .....................................................................64

3.3.3

Tiến độ hồn thành dự án......................................................................................65

3.3.4

Quy mơ..................................................................................................................65

3.3.5

Thị trường .............................................................................................................65

̣c K

in

h

tê

3.3.1

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................................67
Kết luận .................................................................................................................67

3.2

Kiến nghị...............................................................................................................68

ho

3.1

Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................70

SVTH: Lê Thị Tú Trinh


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Lý do chọn đề tài
Ngày nay, khi sự phát triển của xã hội ngày càng cao trên tất cả các lĩnh vực như
kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học cơng nghệ... Xã hội phát triển, con người ngày
càng có nhu cầu cao hơn cả về vật chất lẫn tinh thần, không chỉ đáp ứng về nhu cầu ăn
ở, đi lại mà nhu cầu về nghỉ ngơi, giải trí cũng được chú trọng. Để giải toả những áp

́

lực của cuộc sống, con người ln muốn tìm cảm giác bình yên, thư giãn sau những

́H

giờ làm việc mệt mỏi. Chính vì vậy mà một khơng gian sống hồn hảo và tinh tế là sự

tê

lựa chọn hàng đầu không thể thiếu trong cuộc sống của họ. Nắm bắt được những nhu
cầu của con người nên thị trường bất động sản ngày càng được nhiều người chú trọng

in

h

đầu tư phát triển hơn.

̣c K

Thực tế cho thấy, nhìn chung thị trường bất động sản cả nước về cơ bản vẫn ổn
định, nguồn cung dồi dào, phong phú. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày

ho

càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển rất sôi động,
lan tỏa trên hầu hết các vùng miền. Sự xuất hiện dày đặc của các tòa nhà cao tầng, văn

ại

phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại... Chính những cơng trình này đã làm

Đ

thay đổi diện mạo của thành phố, làm cho thành phố ngày càng hiện đại hơn và đáp

g

ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Và hơn nữa, sự gia tăng đáng kể về dân số ở

ươ
̀n

thành phố đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân. Chính vì thế mà
thị trường bất động sản trở nên sơi động hơn bao giờ hết đã góp phần chỉnh trang đô

Tr

thị theo hướng văn minh, hiện đại đem lại hiệu quả cao đối với thị trường này.
Cùng với đó là nhịp độ phát triển của thế giới ngày càng sơi động và những chính

sách đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế trong quá trình hội nhập hiện nay, nước ta
đang phấn đấu thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa để đưa đất nước trở thành một
nước cơng nghiệp. Chính điều đó đã làm cho mơi trường kinh doanh thay đổi, trở nên
náo nhiệt và sôi động hơn. Sự cạnh tranh ngày càng diễn ra gay gắt, đòi hỏi doanh
nghiệp phải nổ lực, phấn đấu, cải thiện để có thể phát triển bền vững. Chính vì thế, để
điều hành và quản lý tốt công tác kinh doanh, tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh
SVTH: Lê Thị Tú Trinh

1

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

Điền Vital, tôi đã thấy được tầm quan trọng của việc phân tích hiệu quả hoạt động
kinh doanh. Đây là việc làm hết sức cần thiết đối với mỗi doanh nghiệp để từ đó phát
huy những lợi thế, điểm mạnh của cơng ty và khắc phục những hạn chế, những yếu
kém còn tồn tại để tìm ra những giải pháp khắc phục để không ngừng nâng cao hiệu
quả kinh doanh của Công ty. Nhận thấy được bất cập của vấn đề nêu trên và muốn tìm
hiểu rõ hơn về hiệu quả hoạt động kinh doanh tại doanh nghiệp, vì vậy, trong quá trình
tìm hiểu và thực tập tại Cơng ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital, tôi đã quyết

́

uê

định chọn đề tài “Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor

́H

Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital” để làm đề tài nghiên

tê

cứu cho khóa luận tốt nghiệp.

h

1.2 Câu hỏi nghiên cứu

in

- Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty

̣c K

Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital trong giai đoạn 2015-2017.

ty.
1.3 Mục tiêu của đề tài

ho

- Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục và cải thiện tình hình kinh doanh của Cơng

Đ

1.3.1 Mục tiêu chung

ại

Đề tài thực hiện nhằm đạt các mục tiêu sau đây:

ươ
̀n

g

Phân tích tình hình kinh doanh của dự án The Manor Crown và qua đó đưa ra

những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động

Tr

sản Minh Điền Vital tại Huế.
1.3.2 Mục tiêu cụ thể
Thơng qua việc nghiên cứu về tình hình hoạt động kinh doanh của dự án The
Manor Crown và qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh
của Cơng ty thì đề tài hướng đến những mục tiêu cụ thể sau:
- Phân tích tình hình tài sản và nguồn vốn; kết quả kinh doanh của dự án The
Manor Crown của Công ty giai đoạn 2015-2017.

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

2


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

- Đánh giá hiệu quả kinh doanh của dự án Công ty thông qua một số chỉ tiêu.
- Đánh giá về quy mô hoạt động của dự án The Manor Crown với các dự án khác
trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Đề ra những giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của dự
án trong thời gian tới.

́

uê

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Do thời gian thực tập có hạn, lượng kiến thức thực tế có được trong lĩnh vực

́H

chưa sâu sắc, lượng thông tin tiếp nhận cịn hạn chế, số liệu thu thập chưa hồn thiện

tê

và cịn nhiều khó khăn nên đề tài chỉ nghiên cứu ngắn gọn trong phạm vi sau:

in

h

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

̣c K

Tình hình kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động
sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017

ho

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

ại

- Về thời gian: Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor

Đ

Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017.
- Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại Công ty Cổ phần Bất động sản

ươ
̀n

g

Minh Điền Vital Huế.

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Tr

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu:
+ Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Dựa trên các nguồn thông tin thu thập
được từ các tài liệu như:
 Các tài liệu thư viện ở trường, slide bài giảng, giáo trình để làm cơ sở lý luận
cho việc phân tích hoạt động kinh doanh.
 Những lý thuyết liên quan được tập hợp từ nhiều tài liệu, sách báo về lý thuyết
kinh doanh.

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

3

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

 Các thông tin, số liệu của công ty được lấy từ phịng Hành chính – Kế tốn của
cơng ty thơng qua q trình thực tập tại cơng ty.
 Ngồi ra, thơng tin còn được thu thập và chắt lọc được từ hệ thống Website
của công ty: />+ Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua việc
điều tra thông tin và dữ liệu của các dự án của các công ty khác. Liên hệ với bộ phận

́



Sale để có được những thơng tin phản hồi từ phía khách hàng.

́H

Bằng phương pháp thu thập và xử lý số liệu ta có thể thu thập những số liệu thô
cần thiết tại đơn vị để phục vụ cho đề tài nghiên cứu. Những số liệu thô giúp có cái

tê

nhìn tổng qt về tình hình tài sản, nguồn vốn, kết quả kinh doanh của công ty. Từ các

h

số liệu đó tiến hành xử lý, đưa vào bài nghiên cứu để cung cấp các thông tin thực tế ở

in

Chương 2 về tình hình hoạt động kinh doanh của dự án The Manor Crown tại Công ty

các phần của bài khóa luận.

̣c K

Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital. Phương pháp này sẽ được thể hiện qua hầu hết

ho

- Phương pháp tổng hợp, phân tích dữ liệu

+ Phương pháp thống kê mô tả: trên cơ sở những số liệu đã được thu thập và các

ại

nguồn tài liệu đã được tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các phương pháp phân tích

Đ

thống kê để đánh giá hoạt động kinh doanh dự án của công ty.

g

+ Phương pháp so sánh: So sánh sự khác nhau và tình hình kinh doanh dự án của

ươ
̀n

công ty so với những dự án của cơng ty khác.
+ Phương pháp nghiên cứu: đọc, tìm hiều và tham khảo một số giáo trình, sách

Tr

báo và một số bài tốt nghiệp của các khóa trước để làm cơ sở cho đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp phỏng vấn chun gia: Thơng qua hình thức trị chuyện trực tiếp

trong quá trình thực tập, tiến hành trao đổi trực tiếp với nhân viên phịng kinh doanh
và phịng Hành chính – Kế tốn về tình hình kinh doanh của cơng ty. Phương pháp này
được áp dụng để cung cấp các thông tin cần thiết xuyên suốt cho các phần của đề tài.
1.6 Bố cục đề tài
Đề tài bao gồm 3 phần:
SVTH: Lê Thị Tú Trinh

4


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương 1: Cơ sở lí luận về hiệu quả hoạt động kinh doanh dự án The Manor
Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital.
Chương 2: Phân tích hiệu quả kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty

́

uê

Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh dự án

́H

The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital.

Tr

ươ
̀n

g

Đ

ại

ho

̣c K

in

h

tê

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

5


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ
1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.1.1 Khái niệm

́

uê

1.1.1.1Phân tích hoạt động kinh doanh

́H

Phân tích hoạt động kinh doanh là q trình nghiên cứu để đánh giá tồn bộ q

tê

trình và kết quả của hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thác ở doanh
nghiệp, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động

in

h

sản xuất của doanh nghiệp.

̣c K

1.1.1.2Bất động sản

Bất động sản hay địa ốc là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp

ho

Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền
vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga

ại

ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có

Đ

thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì khơng được xem là bất động

ươ

̀n

g

sản.

Có rất nhiều khái niệm và quan điểm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên có
một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và

Tr

không di dời dược.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới để thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm

đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân
loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
SVTH: Lê Thị Tú Trinh

6


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

517,518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật

Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang
Đức...). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là
đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác

́

uê

nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật
Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản,

́H

nếu đã bứt khỏi cây được gọi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện

tê

ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều

h

100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền

in

với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức

̣c K

đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

ho

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản. Thứ hai, khơng giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất

Đ

ại

đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định: về bất động sản đã có những điểm khác

ươ
̀n

g

biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến

Tr

giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

7


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa các quy định về
bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có
các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.3Kinh doanh bất động sản

́

uê

Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, văn

́H

phòng hay các hình thức sử dụng đất khác với mục đích kiếm lợi nhuận, người có mục

tê

đích kinh doanh cho người có nhu cầu sử dụng đất mua hoặc thuê.

h

1.1.1.4Thị trường bất động sản

in

Thị trường bất động sản là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau,

̣c K

qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết, nếu
cảm thấy thỏa mãn sẽ đi đến giao dịch.

ho

Nói một cách ngắn gọn thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất
động sản nhà đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định. Là đầu

Đ

ại

mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản nhà đất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được

ươ
̀n

g

hình thành và phát triển. Hàng hóa trên thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc
biệt tuy khơng thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm

Tr

nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trường bất động sản gồm ba thị trường nhánh là thị trường mua bán, thị

trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản ra nhập thị trường mà người ta phân
thị trường làm 3 cấp:
- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, hoặc giao cho thuê quyền sử
dụng đất.

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

8


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà

- Thị trường cấp II là thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho th lại cơng trình đã được mua và

thuê.
1.1.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh
Thứ nhất, đây là công cụ để phát hiện những khả năng tiềm tàng trong hoạt động

́

uê

kinh doanh và là công cụ để cải tiến cơ chế quản lý trong kinh doanh.
Thứ hai, cho phép các công ty nhìn nhận đúng đắn về khả năng, sức mạnh cũng

́H

như những hạn chế trong doanh nghiệp của mình.

tê

Thứ ba, đây cũng là cơ sở, tiền đề để đi tới quyết định hoạt động kinh doanh của

in

h

mình.

̣c K

Thứ tư, là cách để phòng ngừa những rủi ro, sự cố đáng tiếc trong kinh doanh.
Thứ năm, là cơ sở để các đối tác kinh doanh lựa chọn hợp tác với doanh nghiệp.

ho

Một dự án kinh doanh có tỷ lệ thành cơng và mang tính khả thi cao mới thu hút được

ại

nhiều nhà đầu tư từ trong và ngoài nước.

Và cuối cùng, giúp doanh nghiệp dự đoán và điều chỉnh hoạt động kinh doanh

Đ

phù hợp.

ươ
̀n

g

1.1.3 Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh
- Kiểm tra và đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kinh

Tr

tế đã xây dựng.

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng của các chỉ tiêu và tìm nguyên nhân gây nên

các mức độ ảnh hưởng đó.
- Đề xuất các giải pháp nhằm khai thác tiềm năng và khắc phục những tồn tại yếu kém.

- Xây dựng phương án kinh doanh căn cứ vào mục tiêu đã định.
1.1.4 Vai trị của việc phân tích hoạt động kinh doanh
Phân tích hoạt động kinh doanh có vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động
kinh doanh của DN. Bao gồm:

SVTH: Lê Thị Tú Trinh

9