Vốn hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn chứng khoán hồ chí minh (HOSE)

BỘ
GIÁO DỤC
DỤC VÀ
VÀ ĐÀO
ĐÀO TẠO
TẠO
BỘ GIÁO

NGÂN
HÀNG
NHÀ
NƢỚC
VIỆT
NAM
NGÂN
HÀNG
NHÀ
NƢỚC
VIỆT
NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

BÙI THỊ HẢI VÂN
VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN SÀN CHỨNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (HOSE)
KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã ngành: 7 34 02 01

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

Họ và tên sinh viên: BÙI THỊ HẢI VÂN
Mã số sinh viên: 030633171466
Lớp sinh hoạt: HQ5 – GE04
VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN SÀN CHỨNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (HOSE)
KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã ngành: 7 34 02 01
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS.TRẦN TRỌNG HUY

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Bùi Thị Hải Vân, MSSV: 030633171466, sinh viên khoa Tài chính. Khóa
luận này là cơng trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung
thực, trong đó khơng có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc đây hoặc các nội dung
do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong khóa
luận.

TPHCM, ngày tháng năm 2022

Ngƣời cam đoan
Bùi Thị Hải Vân

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả các quý giảng viên đã
hƣớng dẫn, truyền đạt cho em những kiến thức trong suốt những năm học đại học
tại trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Những kiến thức đã học là
nền tảng cơ bản để tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp và giúp ích rất nhiều cho
cơng việc của tác giả sau này.
Để có thể thực hiện khóa luận này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
thầy hƣớng dẫn đã chỉ bảo và hƣớng dẫn tác giả tìm ra cách tiếp cận đề tài và giải
quyết những khó khăn trong suốt thời gian thực hiện khóa luận, nhờ đó tác giả mới
có thể hồn thành khóa luận tốt nghiệp.
Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và những ngƣời thân u ln
ủng hộ và tạo điều kiện thuận lợi để tác giả có thể hồn thành khóa luận tốt nghiệp
tốt nhất. Bên cạnh đó, tác giả xin cảm ơn những ngƣời bạn đã đồng hành cùng mình
trong suốt những năm học Đại học, sự góp ý, động viên và chia sẻ kinh nghiệm
cùng nhau đã giúp tác giả có thểm kiên trì hồn tất khóa luận tốt nghiệp.
Cuối cùng, tác giả xin chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành công
trong sự nghiệp cao quý. Đồng kính chúc quý anh/chị và các bạn sức khỏe và ngày
càng phát triển trong sự nghiệp của mình.

ii


TÓM TẮT
Quản lý vốn là vấn đề rất quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của mỗi

doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp quản lý vốn hiệu quả sẽ tác động tích cực đến lợi
nhuận, hạn chế rủi ro về vấn đề thanh khoản và làm tăng giá trị của doanh nghiệp.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đã đạt đƣợc một tiến bộ lớn với
tốc độ tăng trƣởng kinh tế của năm tới cao hơn năm trƣớc. Thị trƣờng bất động sản
cũng đang phát triển mạnh mẽ và sâu sắc, đƣợc coi là một tiềm năng thị trƣờng và
cơ hội. Nhiều nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc đã nhìn thấy và nắm bắt những cơ hội
này. Một loạt các mới khu vực đô thị, siêu thị, khách sạn, trung tâm thƣơng mại,
văn phòng cho thuê đang tăng liên tục ở các thành phố lớn nhất để đáp ứng nhu cầu
ngày càng cao về bất động sản của ngƣời dân. Tuy nhiên, sự biến động của thị
trƣờng bất động sản là rất thất thƣờng vì chịu ảnh hƣởng nhiều từ các yếu tố vĩ mô.
Và đây là một thị trƣờng chiếm một vốn lớn, những thay đổi tiêu cực của thị trƣờng
bất động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nền kinh tế, có thể gây ra các cuộc khủng
hoảng tiềm năng. Và hiện nay, chịu ảnh hƣởng của đại dịch Covid và chiến tranh
Nga – Uraina đã ảnh hƣởng tiêu cực rất lớn đối với thị trƣờng bất động sản hiện
nay. Do đó, cần xác định tình hình thực trạng của các doanh nghiệp bất động sản để
có các giải pháp phù hợp để tránh hoặc giảm thiểu tổn thất và thiệt hại. Nghiên cứu
này sẽ nhấn mạnh thực trạng chung trong thị trƣờng bất động sản, cũng nhƣ cung
cấp đầy đủ các giải pháp và khuyến nghị để ngăn chặn và khắc phục rủi ro theo
cách hiệu quả nhất. Vì thế, tác giả nghiên cứu thực trạng của vốn hoạt động kinh
doanh và tác động của vốn hoạt động kinh doanh đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh của 49 công ty bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn chứng khốn Hồ Chí
Minh (HOSE) trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021 với các phƣơng pháp
định tính quan sát tình hình thực tế về vốn tại các công ty bất động sản, tổng hợp và
thống kê phân tích các số liệu cụ thể về vốn hoạt động kinh doanh của các công ty
bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh. Mục tiêu của nghiên cứu nhằm
phân tích mối quan hệ giữa vốn hoạt động kinh doanh và hiệu quả hoạt động của
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán thành phố

iii

Hồ Chí Minh, nhằm hỗ trợ các nhà quản trị trong các quyết định về cấu trúc vốn,
nâng cao khả năng sinh lời, và cải thiện tình hình tài chính cũng nhƣ mở rộng quy
mô các nguồn tài trợ. Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn hoạt động kinh doanh tại các
doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh chƣa đƣợc sử dụng
hiệu quả, sử dụng nợ vay nhiều dễ gây nên mất cân đối tài chính và hiệu quả hoạt
động kinh doanh chƣa đƣợc tốt do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan từ đại dịch
Covid 19.

iv


ABSTRACT
Capital management is a very important issue for every business operation. If
an enterprise manages its capital effectively, it will positively affect profits, limit
liquidity risks and increase the value of the business. In recent years, Vietnam's
economy has made great progress with next year's economic growth rate higher
than the previous year. The real estate market is also developing strongly and
deeply, which is considered as a market potential and opportunity. Many domestic
and foreign investors have seen and seized these opportunities. A variety of new
urban areas, supermarkets, hotels, commercial centers, offices for rent are
continuously increasing in the largest cities to meet the increasing demand for real
estate of the people. However, the volatility of the real estate market is very erratic
because it is influenced by many macro factors. And this is a large capital market,
negative changes in the real estate market will directly affect the economy, possibly
causing potential crises. And now, under the influence of the Covid pandemic and
the war between Russia and Ukraine, it has had a huge negative impact on the
current real estate market. Therefore, it is necessary to determine the actual situation
of real estate businesses in order to have appropriate solutions to avoid or minimize
losses and damages. This study will highlight the general situation in the real estate

market, as well as provide a full range of solutions and recommendations to prevent
and overcome risks in the most effective way. Therefore, the author studies the
status of working capital and the impact of working capital on business performance
of 49 real estate companies listed on the Ho Chi Minh Stock Exchange (HOSE). ) in
the period from 2019 to 2021 with qualitative methods observing the actual
situation of capital at real estate companies, synthesizing and statistical analysis of
specific data on working capital of real estate companies on the Ho Chi Minh Stock
Exchange. The purpose of the study is to analyze the relationship between working
capital and performance of real estate businesses listed on the Ho Chi Minh Stock
Exchange, in order to support managers. in capital structure decisions, improve
profitability, and improve financial position and scale funding sources. The research

v


results show that the operating capital at real estate enterprises on the Ho Chi Minh
Stock Exchange has not been used effectively, using a lot of debt easily causes
financial imbalance and operational efficiency. Business has not been good due to
many objective and subjective factors from the Covid 19 pandemic.

vi


NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHÓA LUẬN

TPHCM, ngày…tháng … năm20…
Ngƣời hƣớng dẫn khóa luận

vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ ii
TÓM TẮT…………………………………………………………………..........v
NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHÓA LUẬN ................................. ix
MỤC LỤC .............................................................................................................. x
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU ................................................................... xiii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. xiv
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1.Lý do chọn đề tài .................................................................................................. 1
2.Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................. 2
3.Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 3
4.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3
5.Thời gian nghiên cứu: .......................................................................................... 3
6.Phƣơng pháp nghiên cứu...................................................................................... 3
7.Các cơng trình nghiên cứu có liên quan ............................................................... 4
8. Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp ........................................................................ 6
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH ..... 7
1.1. Khái quát về vốn hoạt động kinh doanh………….……………………….....7
1.1.1. Khái niệm .................................................................................................. 7
1.1.2. Đặc điểm ................................................................................................... 7
1.1.3. Đặc trưng .................................................................................................. 8
1.1.4. Phân loại .................................................................................................. 8
1.2. Các tiêu chí đánh giá hoạt động kinh doanh…………….………………….12
1.2.1. Chỉ tiêu phản ánh cơ cấu tài chính và cơ cấu tài sản……………………..12
1.2.2. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời……………………………………………..13
1.2.3. Chỉ tiêu đánh giá hoạt động……………………………………………...15
1.2.4.Chỉ số phản ánh khả năng thanh toán……………………………….……18

viii


1.3.

Mối quan hệ của vốn hoạt động kinh doanh đối với hoạt động hiệu quả kinh

doanh của doanh nghiệp…………..………………………………….……20
1.4.

Bài học kinh nghiệm……………………………………………….…….21

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN HỒ CHÍ
MINH (HOSE) ...................................................................................................... 26
2.1. Tổng quan về các cơng ty bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh
(HOSE)…………………………………………………………………………..26
2.2. Thực trạng kinh doanh bất động sản Việt Nam………………………...…..29
2.2.1. Cơ cấu tài chính và cơ cấu tài sản..………………………………………29
2.2.2. Khả năng sinh lời…………………………………………………...……31
2.2.3. Chỉ tiêu đánh giá hoạt động………………………………………...……33
2.2.4. Khả năng thanh toán…………………………………………………......35
2.3. Nhận xét và đánh giá…………………………………………………….....37
2.3.1. Điểm mạnh ……………………………………………………………..37
2.3.2. Điểm yếu………………………………………………………………….38
2.3.3. Nguyên nhân những hạn chế……………………………………………..39
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐÁP ỨNG NHU CẦU VỐN HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN CHỨNG
KHỐN HỒ CHÍ MINH (HOSE)……………..………………………………..42
3.1. Chủ trƣơng định hƣớng của Chính phủ, Bộ ngành…………………………42

3.2. Giải pháp đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp…43
3.2.1. Xây dựng phương thức quản trị vốn kinh doanh...……………………….44
3.2.2. Xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp bất động sản...…...………45
3.2.3. Đầu tư và áp dụng công nghệ thông tin….………………………………46
3.2.4. Tăng cường biện pháp quản trị trong doanh nghiệp………………...…...46
3.3.Kiến nghị………………………………………………………………...….47
3.3.1 Đối với nhà nước……………………………………………………...…..47
3.3.2 Đối với các ngân hàng và tổ chức tín dụng................................................. 48

ix


3.3.3 Đối với các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường………...…...49
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 53
PHỤ LỤC……………………………………………………………………….53

x


DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Cơ cấu tài sản, nguồn vốn các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng
khốn Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021 .................... 29
Bảng 2.2: Khả năng sinh lời các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn
Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021............................... 31
Bảng 2.3: Hiệu suất sử dụng tài sản các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng
khoán Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021 .................... 33
Bảng 2.4: Hiệu năng hoạt động các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng
khốn Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021 .................... 34
Bảng 2.5: Khả năng thanh toán các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng

khốn Hồ Chí Minh (HOSE) giai đọan từ năm 2019 đến năm 2021 .................... 35
Sơ đồ 1: Quy mô các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí
Minh (HOSE) ........................................................................................................ 26
Sơ đồ 2: Vốn FDI đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 2016 – nay
............................................................................................................................... 28
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tài sản, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn
chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021…….....30
Biểu đồ 2.2: Khả năng sinh lời các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn
Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021…………………...…33

xi


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

HĐKD

Hoạt động kinh doanh

VCSH

Vốn chủ sở hữu

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

SXKD

Sản xuất kinh doanh

VKD

Vốn kinh doanh

TSCĐ

Tài sản cố định

TSLĐ

Tài sản lƣu động

LNST

Lợi nhuận sau thuế

CNTT

Công nghệ thông tin

xii


LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
“Trong hai thập kỷ qua, dƣới tác động của cải cách kinh tế, vai trị của các cơng
ty cổ phần đã tăng lên trong nền kinh tế. Sự phát triển của thị trƣờng chứng khoán đã
thu hút một lƣợng vốn lớn vào nền kinh tế và phát triển nhanh chóng trong giai đoạn
2006 - 2007, khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên của Tổ chức Thƣơng mại
Thế giới (WTO). Lúc này vốn hóa thị trƣờng rất lớn và chỉ số VNINDEX đạt 1.200
điểm vào tháng 3/2007, khi thị trƣờng bất động sản sôi động và giá trị bất động sản
tăng rất nhanh so với giá trị thực của nó. Đến năm 2008, ảnh hƣởng của cuộc khủng
hoảng tài chính tồn cầu đã lộ rõ khi các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài ồ ạt rút vốn đầu tƣ khỏi
sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE), góp phần khiến thị trƣờng vốn mất khoảng 2/3
giá trị (IMF, 2009). Sự biến động của thị trƣờng chứng khốn Việt Nam đã tác động
khơng nhỏ đến thị trƣờng bất động sản, vốn đã hình thành bong bóng bất động sản vào
cuối năm 2008 đã vỡ và rơi vào tình trạng đóng băng.”
“Bất cứ một doanh nghiệp nào cũng cần phải một lƣợng tiền vốn nhất định để
thực hiện những khoản đầu tƣ ban đầu cần thiết cho việc xây dựng và khởi động doanh
nghiệp. Vốn là yếu tố vật chất cần thiết nhất và cần đƣợc sử dụng có hiệu quả. Doanh
nghiệp cần có vốn để dự trữ vật tƣ, để đầu tƣ mua sắm máy móc thiết bị, để chi phí cho
q trình sản xuất kinh doanh và đƣợc thể hiện ở nhiều hình thái vật chất khác nhau.
Vốn hoạt động kinh doanh đóng vai trị quan trọng trong vận hành doanh nghiệp. Vì
thế, vốn hoạt động kinh doanh đƣợc các nhà nghiên cứu và quản trị đặc biệt quan tâm.

Mục tiêu của các nghiên cứu nhìn chung là để tìm ra nguồn vốn và cách sử dụng vốn
đạt hiệu quả. Trong thời đại thị trƣờng thế giới biến đổi từng ngày, các doanh nghiệp
muốn tồn tại thì phải khơng ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Hiện nay,
dựa vào số liệu trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE) chúng ta thấy rằng nợ cao
hơn vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, vốn vay đi kèm lãi suất và việc Nhà Nƣớc ngày càng

1


có nhiều quy định hạn chế, điều này sẽ cực kỳ khó khăn đối với các doanh nghiệp bất
động sản - Ngành cần sử dụng vốn rất nhiều.
“Năm 2019 - 2021 thị trƣờng bất động sản có những bất ổn do tác động của dịch
bệnh COVID-19 và chiến tranh Nga – Uraina đã ảnh hƣởng nặng nề đến nguồn vốn
kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, để đạt đƣợc mục tiêu của nhà quản trị là tối đa
hóa lợi nhuận và gia tăng giá trị doanh nghiệp ở giai đoạn nền kinh tế suy thối là u
cầu cấp thiết, vì vậy nhà quản trị cần xây dựng các quyết định chiến lƣợc đúng đắn
trong quá trình lựa chọn cơ hội đầu tƣ cũng nhƣ tổ chức, quản lý doanh nghiệp một
cách tồn diện. Chính vì vậy, mục đích của bài nghiên cứu là phân tích mối quan hệ
giữa vốn hoạt động kinh doanh và hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản niêm yết trên sàn chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh, nhằm hỗ
trợ các nhà quản trị trong các quyết định về cấu trúc vốn, nâng cao khả năng sinh lời,
và cải thiện tình hình tài chính cũng nhƣ mở rộng quy mơ các nguồn tài trợ. Về phạm
vi nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu tác động của vốn hoạt động kinh doanh đến
hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên sàn
chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2019 đến 2021 và đánh
giá tác động của vốn hoạt động kinh doanh đến hiệu quả hoạt động tại thời điểm và địa
điểm sẽ cho kết quả khác nhau nhƣ thế nào. Vì vậy, sinh viên chọn đề tài “VỐN
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN SÀN CHỨNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (HOSE)”. Nghiên cứu này với mục
đích phân tích thực trạng vốn hoạt động kinh doanh hiện nay của các doanh nghiệp bất

động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí MINH (HOSE) nhằm có các biện pháp nâng
cao hiệu quả của vốn hoạt động kinh doanh.”
2.Mục tiêu nghiên cứu
2.1.Mục tiêu tổng quát
Phân tích đánh giá tổng quát thực trạng vốn hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE) từ đó nâng cao hiệu
2


quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ
Chí Minh (HOSE).
2.2.Mục tiêu cụ thể
Phân tích đánh giá tổng quát thực trạng vốn hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE). Từ đó đƣa ra những
mặt đạt đƣợc, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế.
Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất
động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE).
3.Câu hỏi nghiên cứu
Thƣc trạng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
Việt Nam trong thời gian qua nhƣ thế nào?
Giải pháp nào nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất
động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE)?
4.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động
sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE).
Phạm vi nghiên cứu: 49 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí
Minh (HOSE) – Phụ lục.
5.Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2019 đến năm 2021.
6.Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp quan sát: Phƣơng pháp này dựa trên sự quan sát tình hình thực tế về

vốn tại các công ty bất động sản.
Phƣơng pháp tổng hợp: Phƣơng pháp sử dụng để nghiên cứu, phân tích các tài
liệu, sách, luận án, các bài báo… về vốn hoạt động kinh doanh của các công ty bất
động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE).

3


Phƣơng pháp thống kê và thống kê phân tích: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để
phân tích số liệu, tài liệu cụ thể về vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất
động sản trên sàn chứng khoán Hồ Chí Minh (HOSE) hiện nay.
7.Các cơng trình nghiên cứu có liên quan
7.1.Cơng trình nghiên cứu trong nƣớc
“Vƣơng Đức Hồng Qn, Dƣơng Diễm Kiều (2021), “Vốn lưu động của các
doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh – Thực trạng và những vấn
đề đặt ra”. Kết quả cho thấy thực trạng về quản lý vốn lƣu động, vấn đề cân đối thanh
khoản và biện pháp nhằm quản lý hiệu quả vốn lƣu động.
“Nguyen Hoang Tien, Truong Thi Hai Thuan (2019), “Phân tích rủi ro chiến
lược của các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước hoạt động tại Việt Nam”.
Trong nghiên cứu tác giả sử dụng các phƣơng pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích từ
nghiên cứu các tài liệu và lập luận từ các nguồn khác nhau nhƣ sách, báo, internet để
tách chúng thành từng phần, từng mục riêng biệt để tìm hiểu cụ thể và sâu sắc về các
rủi ro chiến lƣợc của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong và ngoài nƣớc.
Tổng hợp là liên kết từng mục, từng phần thông tin hoàn thành hệ thống lý thuyết về
các rủi ro trên. Ngoài ra, tác giả cũng đang sử dụng hệ thống, thống kê và các phƣơng
pháp tổng kết thực tế vì chúng đƣợc mơ tả nhƣ: Phƣơng pháp hệ thống và thống kê.
Kết quả cho thấy thị trƣờng bất động sản chiếm nguồn vốn lớn, các ảnh hƣởng tiêu cực
của thị trƣờng này sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nền kinh tế, có thể gây ra khủng hoảng
tiềm tàng. Vì vậy, cần xác định các rủi ro chiến lƣợc để có các giải pháp phù hợp nhằm
tránh hoặc giảm thiểu tổn thất và các thiệt hại.”

Nguyễn Thu Hiền (2017), “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn
Tân Hoàng Minh”. Nghiên cứu phân tích thực trạng vốn tại cơng ty Tân Hoàng Minh
và đƣa ra một số biện pháp huy động vốn và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tại cho các
dự án đầu tƣ bất động sản của công ty. Những giải pháp huy động đƣợc đƣa ra là: Tận
4


dụng chính sách huy động vốn từ khách hàng, tái cơ cấu, chun nghiệp hóa hoạt động
tài chính để cơng ty có cơ hội tiếp cần các nguồn vốn khác nhau vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài, hợp tác kinh doanh, phát hàng trái phiếu hay cổ phần hóa để huy động vốn bằng
cách niêm yết cơng ty trên sàn chứng khốn.
Trần Hồ Lan (2021), “Những biện pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
vốn của các DNNN ngành nhựa ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc
Dân. Luận án đã hệ thống hoá một số vấn đề lí luận cơ bản về vốn, sau đó phân tích
các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn nhƣ chỉ tiêu sức sản xuất của vốn, Hệ số
doanh lợi của doanh thu thuần….Và đƣa ra giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng
vốn kinh doanh. Tuy nhiên luận án vẫn chƣa đi nghiên cứu sâu vào những yếu tố liên
quan đến hệ số khả năng thanh toán cũng nhƣ khả năng sinh lời.”
7.2.Cơng trình nghiên cứu ngồi nƣớc
Wijaya và Isnani (2021), "The Effect of Working Capital Efficiency, Liquidity,
and Solvency on the Profitability of Pharmaceutical Companies". Kết quả cho thấy
Vòng quay vốn (WCT), Tỷ lệ Nợ trên Vốn chủ sở hữu (DER) một phần có ảnh hƣởng
tiêu cực và không đáng kể đến Tỷ suất sinh lời trên TS (ROA). Tỷ lệ hiện tại (CR) có
tác động tích cực và đáng kể đến Tỷ suất sinh lợi trên TS (ROA).
Rista Bintara (2021), “The Effect of Working Capital, Liquidity and Leverage on
Profitability”. Nghiên cứu đƣợc thực hiện nhằm mục đích: 1) Phân tích ảnh hƣởng của
tốc độ luân chuyển vốn lƣu động đến khả năng sinh lời; 2) Tới phân tích ảnh hƣởng
của khả năng thanh khoản đến khả năng sinh lời; 3) Để phân tích ảnh hƣởng của đòn
bẩy đối với khả năng sinh lời. Đối tƣợng của nghiên cứu này là các công ty bất động

sản và xây dựng cơng trình đƣợc bao gồm trong chỉ số Kompas 100 đƣợc liệt kê trên
Sở Giao dịch Chứng khoán Indonesia (IDX) trong giai đoạn 2013-2018. Kết quả của
cuộc nghiên cứu cho thấy rằng: 1) Vòng quay vốn lƣu động khơng ảnh hƣởng đến khả
năng sinh lời; 2) Tính thanh khoản không ảnh hƣởng đến khả năng sinh lời; và 3) Địn
bẩy có ảnh hƣởng tiêu cực đến lợi nhuận.
5


Putranto (2020), "The Effect of Diversification, Leverage, and Inflation Strategies
on the Profitability of Food &Beverage Companies". Kết quả cho thấy chiến lƣợc đa
dạng hóa đã có tác động tích cực đến lợi nhuận của cơng ty, địn bẩy có ảnh hƣởng tích
cực đến lợi nhuận của cơng ty nhƣng khơng phù hợp với giả thuyết, trong khi lạm phát
không ảnh hƣởng đến lợi nhuận của công ty.
Yulianita và Isynuwardhanang (2021), "The Effect of Working Capital Turnover,
Liquidity, and Leverage on Profitability (Empirical Study of Consumer Goods
Companies Listed on the Indonesia Stock Exchange for the 2015- 2017 Period)". Kết
quả cho thấy đồng thời cho thấy Vòng quay vốn lƣu động (WCOT), Khả năng thanh
tốn (CR) và Địn bẩy (DER) ảnh hƣởng đáng kể Khả năng sinh lời (ROA). Một phần
vốn lƣu động Doanh thu (WCOT) có ảnh hƣởng đáng kể đến khả năng sinh lời (ROA),
trong khi Thanh khoản (CR) và Đòn bẩy (DER) khơng có ảnh hƣởng đáng kể đến lợi
nhuận (ROA).
Putra & Pangestut (2021), "Effect of Market Structure, Competition,
Diversification, and Credit Risk on Bank Profitability with Bank Size as a Control
Variable (Study of Banks Listed on the Indonesia Stock Exchange)". Kết quả của
nghiên cứu này chỉ ra rằng cấu trúc thị trƣờng, cạnh tranh và đa dạng hóa có tác động
tích cực đáng kể đến lợi nhuận, nhƣng rủi ro tín dụng có một tiêu cực đáng kể ảnh
hƣởng đến lợi nhuận.
8. Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp
Ngồi phần mở đầu, mục lục, danh mục bảng biểu và sơ đồ, danh mục tài liệu
tham khảo thì khóa luận tốt nghiệp đƣợc chia làm 3 chƣơng:

Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về vốn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Chƣơng 2: Thực trạng sử dụng vốn hoạt động kinh doanh hiện nay của các công
ty bất động sản trên sàn chứng khốn Hồ Chí Minh (HOSE).
Chƣơng 3: Giải pháp đáp ứng nhu cầu vốn hoạt động kinh doanh cho doanh
nghiệp.
6


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VỐN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
1.1. Khái quát về vốn hoạt động kinh doanh
1.1.1. Khái niệm
Vốn là yếu tố đầu tiên để cho các doanh nghiệp hoạt động vì để doanh nghiệp hoạt
động sản xuất kinh doanh thì cần phải có một lƣợng vốn nhất định. Có rất nhiều khái
niệm, quan điểm về vốn kinh doanh của doanh nghiệp nhƣ sau:
Vốn kinh doanh là biểu hiện dƣới hình thức tiền tệ tồn bộ các tài sản mà doanh
nghiệp sử dụng, huy động vào hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lời. Vốn kinh
doanh của doanh nghiệp đƣợc chi làm 2 loại là vốn cố định (VCĐ) và vốn lƣu động
(VLĐ).
Theo quan điểm của Mark - dƣới góc độ của các yếu tố sản xuất thì Mark nhận
định “Vốn chính là tƣ bản, là giá trị đem lại giá trị thặng dƣ, là một đầu vào của quá
trình sản xuất”. Mặc dù vậy điểm hạn chế trong nhận định này đó là việc Mark cho
rằng chỉ có khu vực vật chất sản xuất ra mới tạo ra giá trị thặng dƣ cho nền kinh tế.
Đối với Paul A.Samuelson thì lại nhận định “Đất đai và lao động là các yếu tố
ban đầu sơ khai, cịn vốn và hàng hố vốn là yếu tố kết quả của quá trình sản xuất. Vốn
bao gồm các loại hàng hoá lâu bền đƣợc sản xuất ra và đƣợc sử dụng nhƣ các đầu vào
hữu ích trong q trình sản xuất sau đó”. Ơng cũng cho rằng “Vốn là hàng hóa đƣợc
sản xuất ra để phục vụ cho quá trình sản xuất mới, là đầu vào của hoạt động sản xuất
kinh doanh trong doanh nghiêp”.
1.1.2. Đặc điểm
Vốn là giá trị thực của tất cả tài sản mà doanh nghiệp đầu tƣ và phát triển trong

quá trình sản xuất kinh doanh với mục đích tạo ra giá trị thặng dƣ bao gồm tài sản hữu
hình (máy móc, nhà xƣởng, thiết bị,..), tài sản vơ hình (thƣơng hiệu, bản quyền, phát
minh, sáng chế,…)
Trong quá trình sản xuất kinh doanh thì vốn ln ln tồn tại và liên tục chuyển
hóa từ hình thƣc này sang hình thức khác: từ nguyên phụ liệu đầu vào đến các chi phí
7


sản xuất dở dang, chi phí bán thành phẩm, thành phẩm và cuối cùng thì vốn vẫn sẽ
quay lại hình thƣc tiền tệ. Tuy nhiên tiền tệ chỉ đƣợc gọi là vốn khi phục vụ cho sản
xuất kinh doanh nhằm sinh lời.
Vốn đƣợc tập trung và tích lũy đến một ngƣỡng nhất định mới có thể mang đi
cho hoạt đồng đầu tƣ sản xuất kinh doanh. Vì vậy nên ngồi số vốn sẵn có các doanh
nghiệp thƣờng sử dụng nhiều hình thức để huy động vốn.
Vốn khơng tách rời với quyền sở hữu. Việc nhận định và hoạch định cơ cấu nợ vốn chủ sở hữu luôn là một vấn đề quan trọng và phức tạp trong quản lý tài chính
doanh nghiệp. Hiện nay, vốn đƣợc xem là một loại hàng hóa đặc biệt do có sự tách
bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Trong thời điểm hiện tại nhiều doanh
nghiệp đang tìm hiểu và sử dụng một cách linh hoạt nhiều hình thức huy động vốn
nhƣ: phát hành cổ phiếu, trái phiếu; tín dụng thƣơng mại; vay ngân hàng. Chính vì vậy
việc quản lý vốn chặt chẽ cũng nhƣ sử dụng vốn sao cho có hiệu quả cũng nhƣ hạn chế
lãng phí phải đƣợc cải thiện và nâng cao bởi lẽ các vấn đề liên quan tới vốn sẽ gây ảnh
hƣởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp.
Vốn có giá trị về mặt thời gian hay nói cách khác tại các thời điểm khác nhau do
các vấn đề về giá cả, lạm phát,… ảnh hƣởng đến sức mua của đồng tiền có sự thay đổi
thì vốn cũng có giá trị khác nhau.
1.1.3. Đặc trưng
Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là số tiền ứng trƣớc cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tất nhiên muốn có đƣợc lƣợng vốn đó, các doanh
nghiệp phải chủ động khai thác, thu hút vốn trên thị trƣờng.
Mục đích vận động của tiền vốn là sinh lời. Nghĩa là vốn ứng trƣớc cho hoạt động
sản xuất - kinh doanh phải đƣợc thu hồi về sau mỗi chu kỳ sản xuất, tiền vốn thu hồi về

phải lớn hơn số vốn đã bỏ ra.
1.1.4. Phân loại vốn kinh doanh
1.1.4.1. Căn cứ vào nguồn hình thành
8


Dựa vào nguồn hình thành thì vốn kinh doanh đƣợc chia thành vốn chủ sở hữu
(VCSH) và vốn vay:
Thứ nhất, VCSH là số vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, doanh nghiệp
có đầy đủ quyền chiếm hữu chi phối và định đọat. VCSH có nhiều nguồn hình thành:
do nhà nƣớc cấp, do doanh nghiệp bỏ ra hoặc do góp vốn cổ phần, bổ sung từ lợi nhuận
giữ lại, phần vốn từ phát hành cổ phiếu mới
Thứ hai, vốn vay: là số vốn đƣợc hình thành khi doanh nghiệp đi vay, đi chiếm
dụng vốn của các đơn vị, tổ chức, cá nhân khác nhằm đáp ứng nguồn vốn bị thiếu hụt.
Doanh nghiệp đƣợc phép sử dụng vốn vay để thực hiện hoạt động tổ chức kinh doanh
nhƣng sau một thời gian nhất định, doanh nghiệp phải hoàn trả vốn vay và lãi ứng với
phần vốn đi vay. Vốn vay bao gồm vốn vay ngắn hạn và vốn vay dài hạn.
1.1.4.2. Căn cứ vào đặc điểm chu chuyển vốn
Nguồn vốn thƣờng xun: Đây là nguồn vốn có tính chất ổn định mà doanh
nghiệp có thể sử dụng trong thời gian dài, bao gồm: nguồn vốn chủ sở hữu và các
khoản nợ dài hạn. Nguồn vốn này thƣờng đƣợc sử dụng để đầu tƣ tài sản cố định
(TSCĐ) và một bộ phận tài sản lƣu động (TSLĐ) thƣờng xuyên, cần thiết.
Nguồn vốn tạm thời: Là nguồn vốn có tính chất ngắn hạn (dƣới 1 năm) mà doanh
nghiệp có thể sử dụng để đáp ứng các nhu cầu về vốn có tính chất tạm thời, bất thƣờng
phát sinh trong hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD) của doanh nghiệp. Cách phân
loại này giúp cho ngƣời quản lý doanh nghiệp xem xét huy động các nguồn vốn một
cách phù hợp với thời gian sử dụng, lập kế hoạch tài chính và hình thành những dự
định về tổ chức vốn một trong tƣơng lai.
1.1.4.3. Căn cứ vào phạm vi huy động vốn:
Nguồn vốn bên trong doanh nghiệp: Là nguồn vốn có thể huy động đƣợc từ bản

thân doanh nghiệp bao gồm: tiền khấu hao TSCĐ, lợi nhuận để lại, các khoản dự
phòng, thu từ thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ.

9


Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp: Là nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể huy
động từ bên ngồi gồm: vốn vay ngân hàng và các tổ chức kinh tế khác, vốn liên doanh
liên kết, vốn huy động từ phát hành trái phiếu, nợ ngƣời cung cấp và các khoản nợ
khác.
1.1.5. Quản lý và sử dụng vốn kinh doanh
1.1.5.1. Quản lí vốn lƣu động
Thứ nhất, Quản lý vốn tiền mặt và các loại chứng khoán thanh khoản cao: Tiền
mặt của doanh nghiệp mà cụ thể ở đây là quỹ tiền mặt và quỹ tiền gửi ngân hàng cần
đƣợc quản lý một các chặt chẽ. Việc quản lý các quỹ này cũng liên quan đến việc quản
lý các tài sản gắn với tiền mặt nhƣ các loại chứng khốn có khả năng thanh khoản cao.
Quản lý vốn tiền mặt và các loại chứng khoán thanh khoản cao nhằm giúp
doanh nghiệp giảm thiểu lƣợng tiền mặt một cách tối đa bằng cách sử dụng tính hữu
dụng của nó một cách hiệu quả, trong đó thì chứng khốn có tính thanh khoản cao
đƣợc sử dụng để giảm thiểu lƣợng tiền mặt ở mức độ mong muốn.
Doanh nghiệp cần thực hiện các việc nhƣ: nâng cao việc thu hồi tiền; giảm bớt
việc chi tiêu tiền; xây dựng kế hoạch nhu cầu về tiền; sử dụng các khoản tiền nhàn rỗi
vào các việc đầu tƣ ngắn hạn, đầu tƣ tạm thời.
Thứ hai, Quản lý hàng lƣu kho: Vật tƣ hàng hóa dự trữ lƣu kho là việc tất yếu xảy
ra trong quá trình sản xuất kinh doanh. Các hàng hóa này có thể là nguyên vật liệu, vật
liệu thơ phục vụ cho q trình sản xuất, sản phẩm dở dang và thành phẩm. Trên thị
trƣờng hiện nay thì doanh nghiệp khơng thể nào sản xuất tới sản phẩm nào thì mới mua
nguyên phụ liệu cho sản phẩm đó mà phải có nguồn dự trữ nhất định. Việc dự trữ này
không trực tiếp mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp nhƣng là một việc quan trọng để
cho quá trình sản xuất kinh doanh đƣợc diễn ra một cách bình thƣờng. Khi đó mỗi

doanh nghiệp ln phải đối mặt với một vấn đề đó là nếu dự trữ quá nhiều thì dễ gây ứ
đọng vốn, tốn kém các chi phí đi kèm nhƣng nếu dự trữ quá ít thì q trình sản xuất
kinh doanh sẽ có khả năng bị gián đoạn, việc gián đoạn có thể ảnh hƣởng đến tiến độ
10


kế hoạch của doanh nghiệp khiến doanh nghiệp mất điểm với khách hàng từ đó ảnh
hƣởng đến lợi nhuận của công ty trong tƣơng lai.
Thứ ba, Quản lý các khoản phải thu: Nhƣ đã trình bày ở trên thì ở thị trƣờng hiện
nay tín dụng thƣơng mại là việc chắc chắn sẽ xảy ra với mỗi doanh nghiệp. Điều này
có thể làm cho doanh nghiệp xây dựng đƣợc hình ảnh của mình với khách hàng nhƣng
cũng tiềm ẩn các rủi ro đến quá trình sản xuất kinh doanh.
Việc doanh nghiệp cấp tín dụng thƣơng mại cho một khách hàng nào đó cần
đƣợc xem xét kĩ càng, các điều kiện trong hợp đồng phải phù hợp với hoàn cảnh của
doanh nghiệp. Đồng thời doanh nghiệp chỉ nên cấp tín dụng thƣơng mại cho khách
hàng khi đảm bảo rằng khách hàng có đủ khả năng thanh tốn.
Để phịng tránh rủi ro khơng thu đƣợc tiền doanh nghiệp phải theo dõi sát sao
các khoản mua chịu để kịp thời thay đổi cũng nhƣ có những điều chỉnh phù hợp , xem
xét số dƣ các khoản phải thu và có biện pháp thu hồi nợ khi đến hạn.
1.1.5.2. Quản lí vốn cố định
Quản lý vốn cố định mà cụ thể ở đây là quản lý quỹ khấu hao TSCĐ và quản lý
nguồn vốn dài hạn. TSCĐ bị hao mồn dần trong quá trình sản xuất, việc hao mịn này
bao gồm hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình.
Hao mịn hữu hình là hao mịn do sử dụng và tác động của mơi trƣờng. Hao
mịn hữu hình sẽ càng lớn khi doanh nghiệp sử dụng nhiều hoặc ở trong mơi trƣờng có
sự ăn mịn điện hóa hay hóa học cao. Hao mịn vơ hình là hao mòn liên quan đến tiến
bộ khoa học kĩ thuật làm cho TSCĐ bị giảm giá hoặc lỗi thời. Hao mịn vơ hình thƣờng
xảy ra trong ba trƣờng hợp: có TSCĐ khác giống hệt TSCĐ cũ nhƣng giá rẻ hơn, có
TSCĐ khác có giá bằng TSCĐ cũ nhƣng tính năng ƣu việt hơn, khi một sản phẩm nào
đó bị lỗi thời thì tải sản chế tạo ra nó bị hao mịn vơ hình.

TSCĐ bị hao mịn dần trong q trình sử dụng nên trong mỗi chu kỳ sản xuất
kinh doanh doanh nghiệp thƣờng chuyển một lƣợng giá trị ứng với phần bị hao mòn
vào giá thành sản phẩm. Khi sản phẩm đƣợc bán ra, số tiền này đƣợc sử dụng với mục
11