Giải pháp hoàn thiện công tác BT GPMB ở tỉnh Nghệ An qua dự án đường ven sông Lam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn đề trọng điểm hiện nay, nhằm thúc đẩy
sự phát triển kinh tế của đất nước. Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to lớn làm
biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ
sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng
vốn có. Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ
tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh
tế là hết sức cần thiết.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng
thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như
thu hồi đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy, công tác GPMB (GPMB), BT (BT)
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp
bách. Trong những năm qua, chính sách BT GPMB đã đi vào cuộc sống, tạo mặt
bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu,
phát triển đô thị và đổi mới diện mạo nông thôn. Song trước những đổi mới của chính
sách đất đai và sự vận động của thị trường bất động sản mà trong đó có thị trường
quyền sử dụng (QSD) đất, chính sách BT thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện
hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng đến công tác BT GPMB cho các dự án đầu
tư ở Việt Nam. Thực tiễn đã khẳng định công tác GPMB là điều kiện tiên quyết để
thực hiện thành công dự án. Tiến độ GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách BT,
HT (HT) của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi đất.
Nghệ An là tỉnh có diện tích lớn nhất cả nước, với một tiềm năng phát triển
kinh tế to lớn. Để đáp ứng được yêu cầu của quá trình đô thị hóa – công nghiệp hóa
nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, đặc biệt là hệ thống
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
1

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
các tuyến đường và đê điều mới trên địa bàn tỉnh đã và đang được hình thành. Việc
sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh không chỉ ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến cả đời
sống vật chất, tinh thần của người dân. Và chính sách hợp lý về BT, HT khi thu hồi
đất của Nhà nước chính là “chiếc chìa khóa” để mở ra một tương lai đầy tốt đẹp.
Xuất phát lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác BT GPMB, HT
TĐC (TĐC) trên địa bàn tỉnh Nghệ An, trong thời gian thực tập ở Sở Tài nguyên –
Môi trường tỉnh Nghệ An, em đã lựa chọn và nghiên cứu đề tài “Giải pháp hoàn
thiện công tác BT GPMB ở tỉnh Nghệ An qua dự án đường ven sông Lam “ làm
chuyên đề tốt nghiệp.
Mục đích nghiên cứu chuyên đề
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về BT GPMB
- Điều tra, tìm hiểu thực trạng và nguyên nhân gây cản trở BT GPMB.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ của công tác BT
GPMB nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của kinh tế xã hội.
Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài nghiên cứu chung về thực trạng công tác BT GPMB trên địa bàn tỉnh
Nghệ An thông qua dự án đường ven sông Lam. Cụ thể trên đoạn đường đi qua địa
bàn xã Xuân Lâm, huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu là phương pháp
duy vật biện chứng lịch sử, phương pháp phân tích tổng hợp và phương pháp thu
thập xử lý số liệu, thông tin.
Kết cấu của chuyên đề:
Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận của công tác BT GPMB ( BT GPMB)
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên

Chương II: Thực trạng công tác BT GPMB trên địa bàn tỉnh Nghệ An thông qua dự
án đường ven sông Lam, đoạn đường đi qua xã Xuân Lâm, huyện Nam Đàn.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác BT GPMB tại Nghệ An
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin trong công tác BT
GPMB nên chuyên đề này còn nhiều thiếu sót. Em mong thầy cô và các bạn góp ý
sửa chữa để hoàn thiện hơn chuyên đề này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ tận
tình để em hoàn thành đề tài này.
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1. Khái niệm và sự cần thiết của BT GPMB
1.1 Khái niệm BT GPMB
Theo từ điển Việt Nam thì: “GPMB” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi khác
để lấy mặt bằng xây dựng công trình. “BT” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Điều này có nghĩa là:
- Không phải là mọi khoản “trả lại” tương xứng” đều được tính bằng tiền.
- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”, mất
mát về vật chất, có thể cả về tinh thần.
Việc BT có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (BT bằng tiền, bằng vật chất
khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản BT nói trên thì còn có một hình thức BT khác
gọi là việc HT. HT tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị
thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác.
BT khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế là hành vi được Hiến pháp năm
1992 quy định tại điều 23; một số điều của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng

dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về BT, HT và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng
dẫn thi hành nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 quy định bổ sung về trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất; Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định
84/2007/NĐ-CP…
Từ đây có thể thấy rằng bản chất của công tác GPMB, BT, HT và TĐC trong
tình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là BT trả lại về giá trị vật chất mà còn đảm
bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó là việc Nhà
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn
hoặc ít nhất bằng điều kiện sống nơi ở cũ, HT ổn định đời sống và ổn định sản xuất,
HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm… để họ yên tâm sản xuất, làm việc và
cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc,
ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu.
1.2 Sự cần thiết của BT GPMB
- GPMB là yêu cầu tất yếu đối với các dự án đầu tư xây dựng:
Do quỹ đất có giới hạn và các yêu cầu của nền kinh tế, nhu cầu về văn hóa, xã
hội, chúng ta không xây dựng những công trình ở những nơi hoàn toàn vắng vẻ
không có người nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các
công trình trong khu đông dân cư là điều không tránh khỏi. Công tác GPMB trở
thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng.
Mặt bằng để xây dựng là một yếu tố hết sức quan trọng đối với các dự án đầu
tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công
trình được. Trong trường hợp khu đất đã được giải tỏa gần hết mà chỉ vướng một vài
hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện GPMB mà chưa chịu di chuyển, tháo dỡ thì cũng
không thi công được.

- Công tác GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai,
nhằm sử dụng đất đai hợp lí hiệu quả hơn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những phương pháp thống nhất quản lí
với toàn bộ đất đai, bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lí tiết kiệm hiệu quả. Thông
qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước nắm được quỹ đất đai đến từng loại
đất, thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, đảm bảo pháp lí cho việc giao đất, có
cơ sở để điều chỉnh chính xác đất đai theo hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Đồng thời Nhà nước dự tính được nguồn ngân sách. Muốn thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lí cần phải sử dụng đất vào mục đích sao cho đạt hiệu quả cao
nhất. Như việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất có mục
đích sử dụng khác như công nghiệp, dịch vụ thương mại để đáp ứng được yêu cầu
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
của quá trình phát triển. Ở nước ta phần lớn diện tích đất nông nghiệp ở gần trung
tâm các thành phố lớn hoặc có vị trí thuận tiện gần đường quốc lộ đang dần được
thay thế vào đó là các khu công nghiệp, khu chế xuất…Việc chuyển đổi mục đích
này tạo ra giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp. Vì vậy để
có quỹ đất “sạch” phục vụ cho các dự án thì công tác GPMB là yếu tố cần thiết
không thể thiếu được trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
GPMB còn cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai và là công cụ
điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ chức, cá nhân.
Công tác GPMB là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh tế
và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đúng hướng.
- Công tác GPMB là yêu cầu khách quan trong quá trình đổi mới.
Hiện tại và trong thời gian tới, tỉnh Nghệ An cũng như cả nước có quy mô và
tốc độ đầu tư, đô thị hóa cao với hàng loạt các dự án mở rộng không gian thành phố,
cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến đường mới, phát triển nhà,… Thực hiện
tốt công tác GPMB chính là đã góp phần đảm bảo nhịp độ đô thị hoá, nâng cao năng
lực sử dụng đất đai trong tình hình mới.

Cùng với quá trình đô thị hóa, dân số ngày một gia tăng, đặc biệt là sự gia
tăng nhanh chóng của dân số đô thị do sự di dân cơ học từ nông thôn ra thành phố, sự
chia tách hộ. Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ dân sinh
và đầu tư sản xuất là một nhu cầu cấp bách. Vì vậy, thực hiện công tác GPMB nhằm
tạo quỹ đất để thực hiện các công trình đó là yêu cầu khách quan.
1.3 Yêu cầu đối với công tác BT GPMB
- Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác
Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng và
cấp thiết của công tác BT thiệt hại GPMB. Điều này không những ảnh hưởng to lớn
đến yếu tố về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến yếu tố về chính trị văn hóa của công
trình xây dựng.
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Đồng thời, việc tiến hành GPMB đúng tiến độ sẽ giúp tiết kiệm chi phí, đưa
vào công trình sử dụng theo đúng kế hoạch.
- Đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ
Công khai, dân chủ là công khai các văn bản pháp lý, các văn bản về chế độ
chính sách BT và HT, phương án BT và HT của từng hộ gia đình có trong phương án
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để dân biết, dân tin vào chủ trương thu hồi đất
của cấp có thẩm quyền và phương án phê duyệt của Hội đồng GPMB và UBND
huyện, thành phố. Có như vậy mới tạo được niềm tin trong nhân dân và khiến người
dân tự giác thực hiện.
Mặt khác, thực hiện tốt việc này sẽ tránh được những tiêu cực của một số cán
bộ, cơ quan trong việc thực hiện BT, thu hồi đất GPMB.
- Đảm bảo hài hòa lợi ích cho các bên liên quan
Đây là một yêu cầu quan trọng trong BT GPMB, bởi lẽ thực hiện tốt yêu cầu
này sẽ hạn chế các khiếu kiện của người bị thu hồi đất về giá BT, về việc xét nguồn
gốc đất cho người bị thu hồi, về sự công bằng giữa những người bị thu hồi. Từ đó
thúc đẩy nhanh công tác BT GPMB.

2. Quy định pháp lý về BT GPMB
2.1 Căn cứ xác định BT GPMB
- Luật đất đai 2003
Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư
đã thông qua Luật Đất đai 2003 và ngày 10/12/2003 lệnh của Chủ tịch nước đã công
bố Luật Đất đai quy định việc quản lý và sử dụng đất. Điều 39 Luật Đất đai 2003 quy
định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia,
lợi ích công cộng: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, BT, GPMB sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt…”.
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ban hành ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC
Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Thông tư này hướng dẫn cụ thể, và có
thêm một số nội dung về BT đất, BT tài sản; chính sách HT, TĐC và tổ chức thực
hiện BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại
Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC
Thông tư số 69/2006/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 02/08/2006 về sửa đổi,
bổ sung cho Thông tư số 116/2004/TT-BTC, cụ thể là sửa đổi, bổ sung một số điều
khoản: điểm 3 mục 3 phần I về chi trả BT,HT và TĐC; điểm 3.1 mục 3 phần II về
giá đất để tính BT, chi phí đầu tư vào đất còn lại; mục 2 phần IV về HT chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm; mục 3 và mục 4 phân VII về mức chi cho công tác tổ

chức thực hiện BT, HT, TĐC: “Không quá 2% tổng số kinh phí BT, HT của dự án”.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất; BT, HT về đất; trình tự thủ tục
BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại. Nghị định này được
coi như là “nhát cắt pháp luật”, từ khi Nghị định này có hiệu lực thì tất cả những
trường hợp còn tồn tại, chưa giải quyết được trước đó thì sẽ được giải quyết theo
Nghị định 84/2007/NĐ-CP, còn từ sau đó tất cả các trường hợp sẽ được thực hiện
đúng theo Nghị định. Nghị định quy định cụ thể, chi tiết một số trường hợp thu hồi
đất; BT, HT về đất; trình tự thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc BT-HT-TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất, trong trình tự thủ tục của công tác BT GPMB, Nghị định bổ
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
sung mới về lập phương án BT-HT-TĐC bao gồm có phương án tổng thể và phương
án chi tiết, quy định cụ thể thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng khâu trong công việc
và đặc biệt bổ sung thêm khâu kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai được
tiến hành trước khi lập phương án BT, TĐC nhằm xác định giá BT và chính sách HT
một cách khách quan. Trong điều khoản thi hành, Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bãi
bỏ khoản 6 và khoản 8 Điều 8, các Điều 41, 42, 47, 49, đoạn 2 khoản 2 Điều 50 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT
Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên
& Môi trường ngày 31/01/2008 về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP: hướng dẫn về HT đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư,
đất vườn, đất ao xen kẽ với đất ở trong khu dân cư; hướng dẫn kinh phí chuẩn bị hồ
sơ Địa chính cho khu đất bị thu hồi bao gồm kinh phí do nhà đầu tư trả sẽ được quyết
toán vào vốn đầu tư của dự án, kinh phí do Nhà nước trả sẽ được quyết toán vào
nguồn kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan Tài nguyên-
Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký QSD đất; hướng dẫn lập, thẩm định và xét

duyệt phương án tổng thể về BT-HT-TĐC, phương án BT-HT-TĐC và việc lập thêm
“Hội đồng thẩm định” khi cần thiết.
2.2 Đối tượng BT GPMB
Điều 2 nghị định 197/NĐ-CP quy định đối tượng để áp dụng BT GPMB là:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất
bị Nhà nước thu hồi đất (người bị thu hồi).
- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được BT
đất, tài sản, được HT và bố trí TĐC theo quy định tại Nghị định này.
2.3 Trình tự, thủ tục GPMB
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Trình tự , thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc BT, HT và TĐC khi nhà nước
thu hồi đất được quy định từ điều 49 đến điều 62 nghị định 84/2007/NĐ-CP ra ngày
25/05/2007. Cụ thể như sau:
Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục GPMB
(1)
Thống nhất thực
hiện công tác BT
- Chủ đầu tư liên hệ Tổ chức thực hiện công tác BT
để ký kết hợp đồng kinh tế về việc BT GPMB.
- Các loại giấy tờ phải có trước khi ký kết hợp
đồng: văn bản chấp thuận địa điểm, chủ trương đầu
tư và giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án
đầu tư); trích lục bản đồ địa chính khu đất; bàn
giao mốc giới thực địa.
(2)
Chuẩn bị hồ sơ
địa chính cho khu

đất bị thu hồi
- Chủ đầu tư liên hệ Ban Tài nguyên và Môi trường
để trích lục bản đồ địa chính khu đất thu hồi; trích
sao hồ sơ địa chính; lập danh sách các thửa đất bị
thu hồi (số hiệu thửa, tên người sử dụng, diện tích
thửa, mục đích sử dụng) cung cấp cho Tổ chức
thực hiện BT.
- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính,
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
do chủ đầu tư dự án chi trả.
(3)
Xác định và công
bố chủ trương
thu hồi đất
- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực
hiện BT công bố chủ trương thu hồi đất và chính
sách BT, HT và TĐC
- UBND xã(phường) niêm yết chủ trương thu hồi
đất và bản qui hoạch khu đất bị thu hồi.
(4)
Lập phương án
tổng thể và xét
duyệt phương án
tổng thể về BT,
HT và TĐC
- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ quan Tài nguyên
và Môi trường cung cấp, Tổ chức thực hiện BT tiến
hành thống kê về tài sản thiệt hại, số hộ khẩu, nhân
khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành nghề, số
hộ phải TĐC để lập phương án tổng thể.

- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận
phương án Ban thẩm định ra thông báo thẩm định
phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận tờ
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
trình của Ban thẩm định cấp thẩm quyền phê duyệt
phương án BT tổng thể.
(5)
Thông báo về
việc thu hồi đất
- Sau khi phương án BT tổng thể được duyệt, cơ
quan lập phương án BT thông báo cho người bị thu
hồi đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mức BT,
HT, TĐC
- Trên cơ sở phương án BT tổng thể được duyệt
chủ đầu tư ra văn bản đề nghị Ban Tài nguyên và
Môi trường làm thủ tục đề nghị UBND huyện ra
quyết định thu hồi đất cho từng thửa đất
(6)
Quyết định thu
hồi đất
- Trên cơ sở phương án BT tổng thể được duyệt,
UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất tổng thể của
khu đất bị thu hồi
- Sau 20 ngày có quyết định thu hồi đất, cơ quan
Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình
UBND huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng
thửa đất

- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày
nhận được tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi
trường, UBND huyện có trách nhiệm ký quyết định
thu hồi đất
(7)
Giải quyết khiếu
nại đối với quyết
định thu hồi đất
- Sau khi Tổ chức thực hiện BT nhận được quyết
định thu hồi đất của từng thửa đất thì tiến hành
niêm yết công khai quyết định thu hồi đất.
- Tổ chức thực hiện BT tiếp nhận ý kiến đóng góp,
giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về
quyết định thu hồi đất đề nghị Ban Tài nguyên và
Môi trường làm thủ tục đề nghị UBND huyện điều
chỉnh quyết định thu hồi đất.
- Chủ đầu tư phải làm thủ tục giao đất, thuê đất.
(do Ban Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ
thể)
(8)
Kê khai, kiểm kê
tài sản thiệt hại
- Tổ chức thực hiện BT ra thông báo về kế hoạch
thực hiện công tác kê khai, kiểm kê gửi chủ đầu tư,
UBND huyện, UBND cấp xã có đất bị thu hồi và
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
và xác định
nguồn gốc đất đai

thông báo cho các hộ dân trong vùng dự án biết để
thưc hiện kiểm kê.
- UBND cấp xã ra quyết định thành lập tổ tham gia
công tác BT thuộc dự án.
- Nội dung kiểm kê: phát tờ khai theo mẫu, lập biên
bản kiểm kê. Làm việc với Văn phòng đăng ký
QSD đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị
thu hồi để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác
định các trường hợp được BT, được HT, được
TĐC.
(9)
Lập phương án
BT, HT, TĐC
trình cấp thẩm
quyền thẩm định
- Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể
từ ngày hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ
chức làm nhiệm vụ BT, GPMB có trách nhiệm lập
phương án BT, HT, TĐC.
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt
của UBND huyện không quá 10 ngày kể từ ngày
nhận phương án BT.
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt
của UBND tỉnh không quá 15 ngày kể từ ngày
nhận phương án BT.
(10)
Niêm yết công
khai giá trị BT,
HT, TĐC
- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết,

Tổ chức thực hiện BT tiếp nhận ý kiến đóng góp,
giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về
giá trị BT để điều chỉnh, bổ sung vào phương án.
- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng
tình của UBND xã, Ủy ban Mặt trận, đại diện của
những hộ có tài sản thiệt hại.
(11)
Hoàn chỉnh
phương án BT,
HT, TĐC trình
cấp thẩm quyền
phê duyệt
- Thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận
phương án; Ban thẩm định lập báo cáo thẩm định,
có tờ trình và đóng dấu phương án đã thẩm định,
trình phê duyệt.
- Thời gian không quá 3 ngày kể từ ngày nhận tờ
trình của Ban thẩm định, cấp thẩm quyền phê duyệt
phương án BT.
(12) Trong thời gian không quá 3 ngày nhận được
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Niêm yết công
khai giá trị BT,
HT, TĐC được
duyệt và thông
báo chi trả tiền
Quyết định phê duyệt phương án, Tổ chức thực
hiện BT phối hợp với UBND xã để niêm yết kết

quả phê duyệt; ra quyết định về giá trị (về từng
loại cụ thể) được BT, HT và TĐC cho từng hộ và
ra thư mời nhận tiền BT.
(13)
Giải quyết khiếu
nại tranh chấp
phát sinh sau
phương án phê
duyệt và GPMB
Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày chi trả tiền Tổ
chức thực hiện BT phối hợp với UBND xã giải
quyết những thắc mắc phát sinh và tiến hành
GPMB (đốn chặt cây cối hoa màu, tháo dỡ nhà cửa
và các công trình khác).
(14)
Lập biên bản bàn
giao mặt bằng
cho chủ đầu tư
tại thực địa
Tổ chức thực hiện BT mời chủ đầu tư, đại diện
UBND huyện, xã đến tại thực địa để lập biên bản
bàn giao mặt bằng Dự án cho chủ đầu tư.
(15)
Cưỡng chế thu
hồi đất (nếu có)
- Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất
quy định tại mục (13) mà người có đất bị thu hồi
không bàn giao đất thì Tổ chức thực hiện BT lập
thủ tục cưỡng chế thu hồi đất.
- Sau khi có đề nghị của Tổ chức thực hiện BT, Ủy

ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật ra quyết định cưỡng chế.
- Giao quyết định cưỡng chế và niêm yết công khai
quyết định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã.
- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng
chế mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì
UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng
chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
(16)
Thanh quyết toán
các khoản chi phí
Tổ chức thực hiện BT phối hợp với chủ đầu tư rà
soát toàn bộ số liệu chi trả để làm biên bản thanh
quyết toán dự án.
2.4 Quy định về phương pháp xác định mức BT GPMB
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
2.4.1 BT thiệt hại về đất
2.4.1.1 Nguyên tắc BT
Khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử dụng đất sẽ được hưởng chế độ đền bù. Việc
đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi dựa trên nguyên tắc chung:
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được BT bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để BT thì được BT bằng
giá trị QSD đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp BT bằng việc giao đất
mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực
hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được BT khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật

thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được BT, HT
để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Điều này được quy định cụ thể theo điều 6 Nghị định 197/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2.4.1.2 Điều kiện để được BT đất
Điều kiện để được BT đất được quy định tại điều 8, nghị định 197/NĐ-CP. Cụ
thể những người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được
BT:
1. Có giấy chứng nhận QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi chung là UBND xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong
các loại giấy tờ sau đây:
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
-Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam DCCH, Chính phủ Cách mạng lâm thời CHMN Việt Nam và
Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam;
-Giấy chứng nhận QSD đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSD đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
-Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
-Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy

định của pháp luật;
-Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSD đất
có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất
chưa thực hiện thủ tục chuyển QSD đất theo quy định của pháp luật, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay
được UBND xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành.
8. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định trên
nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết
định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm
hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công
khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có
đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định

quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế
Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được UBND xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
-Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
-Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
-Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
2.4.1.3 Những trường hợp thu hồi đất mà không được BT
Theo Điều 7 NĐ197/NĐ-CP, ngoài những trường hợp không đủ điều kiện
được BT như đã nêu ở mục trên, những người sử dụng đất sau đây sẽ không được BT
khi GPMB:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
nhượng QSD đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước.
- Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác,
giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
c) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

d) Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
đ) Đất bị lấn, chiếm.
e) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
g) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
h) Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời
hạn;
k) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
l) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi
bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất
đó cho phép.
- Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất
bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2.4.1.3 BT đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân
BT đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân được quy
định tại Điều 11 nghị định 197/NĐ-CP như sau:
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc
có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSD đất, khi Nhà nước thu hồi được BT

theo giá đất ở.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất
được BT theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do
UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được BT chi phí
đầu tư vào đất còn lại.
2.4.1.4 BT đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức
BT đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức được quy định
tại Điều 12, nghị định 197/NĐ-CP như sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà
nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng
đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng
QSD đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được BT khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử
dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
thì không được BT về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được
BT.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được BT, nhưng được
BT chi phí đầu tư vào đất còn lại.
2.4.1.5 BT đối với đất phi nông nghiệp là đất ở
Điều 13 nghị định 197/NĐ-CP quy định các trường hợp BT đối với đất phi
nông nghiệp như sau:
- Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
được BT bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc BT bằng tiền theo đề nghị của

người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
- Diện tích đất BT bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất
bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn
hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số
nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần
diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu
hồi.
2.4.2 BT thiệt hại về tài sản
2.4.2.1 BT nhà, công trình xây dựng trên đất
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
BT bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo
diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công
trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định trên
được BT theo mức sau:
Mức BT nhà, Giá trị hiện có của Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
công trình =

nhà, công trình bị
thiệt hại
+

phần trăm theo giá trị hiện có
của nhà, công trình
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần
trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà,

công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình
do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức BT tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình
bị thiệt hại;
- Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức BT bằng giá trị xây dựng mới của
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình
không còn sử dụng thì không được BT.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại
không còn sử dụng được thì được BT cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà,
công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được
phần còn lại thì được BT phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa,
hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình
trước khi bị phá dỡ.
2.4.2.2 BT về di chuyển mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền BT được tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
UBND cấp tỉnh quy định mức BT cụ thể về mồ mả cho phù hợp với tập quán và thực
tế tại địa phương.
2.4.2.3 BT đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am,
miếu
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà
thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc BT cho việc di
chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu do Thủ
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý, Chủ tịch
UBND cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.
2.4.2.4 BT đối với cây trồng, vật nuôi

- Mức BT đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất
trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời
điểm thu hồi đất.
- Mức BT đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây
(không bao hàm giá trị QSD đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác
thì được BT chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
- Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao
cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì BT theo giá trị thiệt
hại thực tế của vườn cây; tiền BT được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ
theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được BT theo quy định sau:
a) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không
phải BT;
b) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì
được BT thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được
thì được BT chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức BT cụ thể do
UBND cấp tỉnh qui định cho phù hợp với thực tế.
3. Các chính sách hỗ trợ khi BT GPMB
3.1 Hỗ trợ về di chuyển
- Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm
vi tỉnh, thành phố được HT mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sang tỉnh
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
khác được HT mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức HT cụ thể do UBND cấp
tỉnh quy định.
- Tổ chức có đủ điều kiện được BT thiệt hại đất và tài sản khi bị thu hồi mà phải
di chuyển cơ sở, được HT chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt.

- Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ
ở mới (bố trí vào khu TĐC), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc HT tiền thuê nhà ở; thời
gian và mức HT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa
phương.
3.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên
30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được HT ổn định đời sống trong thời gian 3
tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển
chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian HT là 12 tháng.
Mức HT bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời
giá trung bình tại địa phương.
- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng
ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được HT cao nhất bằng 30% 1
năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được
cơ quan thuế xác nhận; mức HT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với
thực tế ở địa phương.
3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện
tích đất sản xuất nông nghiệp thì được HT chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ
tuổi lao động; mức HT và số lao động cụ thể được HT do UBND cấp tỉnh quy định
cho phù hợp với thực tế ở địa phương.
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Việc HT đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức
cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
3.4 Tái định cư
Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải
thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến

phương án bố trí TĐC. Quá trình xây dựng các khu TĐC phải căn cứ theo quy hoạch
dự án đầu tư và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành
về đầu tư và xây dựng.
3.5 Các chính sách hỗ trợ khác
- Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng.
- HT gia đình chính sách khi phải di chuyển chỗ ở để GPMB.
- Một số chính sách khác.
4. Những nhân tố ảnh hưởng đến CT GPMB
Công tác BT GPMB là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình thực hiện dự án
đầu tư , xây dựng, là công việc có liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành, và rất nhạy
cảm, phức tạp gắn liền với quyền lợi của người dân, nhất là trong việc xác định
nguồn gốc sử dụng đất đai, thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ về đất đai và giá BT về
đất đai, tài sản, cây cối, hoa màu. Đây là một công việc phức tạp, khó khăn chịu
nhiều yếu tố cả về chủ quan lẫn khách quan, cụ thể như sau:
4.1 Nhân tố chủ quan
-Công tác quản lý, đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSD đất, sở hữu nhà ở đô
thị.
Công tác quản lý đất đai bao gồm: giao đất, cho thuê đất cấp giấy chứng nhận
QSD đất. Nếu công tác quản lý đất đai thực hiện tốt thì công tác đền bù thiệt hại sẽ
được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và
tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công tác giao đất, cho thuê
đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều
ngành, nhiều cấp.
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (CNQSD) đất và quyền sỡ hữu
(QSH) nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất
và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền
bù hay không. Do đó,công tác cấp giấy CNQSD đất ở và QSH nhà ở tác động đến

việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại. nếu công tác cấp giấy CNQSH và
QSD đất ở được tiến hành đúng, đủ đối tượng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác
đền bù thiệt hại. Vì khi đó việc xác định đối tượng đền bù thiệt hại sẽ rất dễ dàng.
Ngược lại sẽ gây khó khăn rất lớn trong việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất
hợp pháp để thực hiện chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
- Công tác đánh giá đất
Đánh giá đất là phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị
trường nhất định.
Trong giai đoạn hiện nay, công tác đánh giá đất còn đang rất mới mẻ, song số
lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng, công tác GPMB có vị trí quan trọng
và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ thi công không chỉ về khối
lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp, chi phí tốn kém và mất nhiều thời
gian.
Chính vì vậy việc đánh giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và
thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy
nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất
lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát
triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình CNH - HĐH đất nước, ảnh hưởng đến
việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước.
-Nguồn vốn thực hiện dự án
Nguồn vốn để thực hiện công tác GPMB bao gồm: vốn Ngân sách Nhà nước,
vốn của chủ dự án và nguồn vốn khác.
Có thể coi nguồn vốn có vai trò quan trọng, quyết định tiến độ GPMB, tiến
độ thi công nhanh hay chậm. Nguồn vốn lớn, mạnh thì công tác đền bù diễn ra nhanh,
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: BĐS và Kinh tế tài nguyên
kết thúc sớm. Ngược lại, thiếu vốn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cũng như chất
lượng công trình.

-Vai trò, năng lực của chính quyền địa phương và sự phối hợp giữa các cấp,
các ngành trong công tác GPMB
Chính quyền địa phương là cơ quan quản lý trực tiếp về đất đai, gần gũi nhất
với nhân dân, nắm rõ nhất tình hình kinh tế - xã hội, đời sống nhân dân. Vì vậy, chính
quyền địa phương phải là người nắm bắt được những lợi ích kinh tế mà dự án đem
lại, tình hình sử dụng đất đai của địa phương. Từ đó, phổ biến tuyên truyền rộng rãi
đến mọi người dân hiểu được giá trị lợi ích mà dự án đem lại, đảm bảo công bằng về
lợi ích giữa chủ dự án và nhân dân để họ có ý thức tự giác thực hiện . Trong trường
hợp cần thiết, chính quyền địa phương cũng cần phải sớm tiến hành cưỡng chế để
GPMB nếu đối tượng cố tình không nhận đền bù.
Ngoài ra, sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp các ngành liên quan, sự quan tâm,
chỉ đạo thường xuyên của cơ quan trung ương cũng có tác động tích cực đến công tác
GPMB. Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và đội ngũ
làm công tác đền bù GPMB không có ý thức trách nhiệm, công tác vận động phổ biến
chính sách pháp luật không được làm tốt thì việc GPMB sẽ rất khó khăn, vì người
dân không tự giác thực hiện, thậm chí còn cản trở.
4.2 Nhân tố khách quan
- Chính sách đền bù của Nhà nước
Chính sách đền bù của Nhà nước là một trong nhân tố khách quan có ảnh
hưởng trực tiếp đến công tác đền bù GPMB. Nó là căn cứ pháp lý quan trọng mà dựa
vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và phương án TĐC, HT
chuyển đổi nghề nghiệp, HT sản xuất, ổn định đời sống dân bị di dời.
Những quy định của Nhà nước liên quan đến đền bù thiệt hại là những nhân tố
tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế của các bên liên quan (chủ đầu tư, người được
nhận đền bù, đối tượng bị thu hồi). Do đó, nó mang tính chất quyết định đối với công
tác đền bù GPMB. Công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, hiệu quả,
đúng tiến độ đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách đầy đủ, đúng đắn, thống nhất
SV: Vũ Thị Hương Giang Lớp: Quản lý kinh tế Địa chính 47
25