Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô

LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước,
tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm
hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế
ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề
để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty
xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia
hiện nay là rất đáng kể.
Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất
nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những
công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày
càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công
ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt
động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã
đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng,
chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát
triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư.
Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới
sự hướng dẫn của Ths. Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Phát
triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công
ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án
đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô”.
Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:
Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương
mại Thủ Đô
Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ
phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô
Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu
tư và Thương mại Thủ Đô. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày
cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đã

giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này!

1
Chương I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ
1 Khái quát chung về công ty
1.1, Quá trình hình thành và phát triển.
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ
Tên giao dịch: THU DO INVESTMENT AND TRANDING
JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt: TDT.,JSC
Địa chỉ trụ sở chính: số 07 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội
Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004
Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289
Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010
Mã số doanh nghiệp: 0101530595
Năm 2004 Công ty chưa đi vào hoạt động tháng 5 năm 2005 công ty chính thức
hoạt động
Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Đỗ Đức Đạt – Giám Đốc công
ty.
Hình thức góp vốn: công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ công sáng
lập.
Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng.
Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh quận Cầu
Giấy
1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty.
1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty
• Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảng
doanh thu qua các năm như sau:

Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh


2
đ v: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26
2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88
3 = 1-
2
LN trước thuế -712,06 -602,60 -39,34 1.273,12 1619,38
4
LN từ hoạt động tài
chính
0 0 0 0 0
5 LN bất thường 0 0 0 0 0
6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43
7 LN sau thuế -712,06 -602,60 -39.34 916,65 1.165,95
8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm
Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này
đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ sung
thêm nhiều lĩnh v ực.
1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư
Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp. Việc huy
động vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang,
nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông.

Bảng2 : Nguồn vốn của công ty
3
Đơn vị: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1
Tổng vốn đầu tư thực
hiện
442.3 163.5 205 379.3 498
2 Vốn tự có 256.2 98.1 105 113.7 144.7
3 Vốn vay 177.1 65.4 100 283.6 353.3
nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm
Cơ cấu về vốn đầu tư của công ty quan các năm được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3:Cơ cấu vốn đầu tư của công ty CP Đầu Tư & Thương Mại Thủ Đô
Đơn vị: %
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Vốn tự có 60 60 51.2 30 29.05
2 Vốn vay 40 40 48.78 70 70.95
nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm
4
Biểu đồ 1: Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009
0%
10%
20%
30%

40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
vốn vay
vèn tù cã
Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về
số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào
mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của
công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã
được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và
2009 tăng đáng kể.
Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009
1 Tổng vốn Đầu tư
thực hiện
triệu
đồng
442.3 163.5 205 397.3 498
2 Lượng tăng tuyệt
đối liên hoàn
triệu
đồng
-278.8 41.5 192.3 100.7
3 Tốc độ tăng liên
hoàn

% -63.03 25.38 93.8 25.34
4 Tốc độ tăng định
gốc
% -63.03 9.38 43.47 22.76
5
Biểu đồ2: Quy mô vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2005– 2009 (triệu đồng)
0
100
200
300
400
500
2005 2006 2007 2008 2009
Qua đây ta thấy do đa số hoạt động của công ty là hoạt động tư vấn và các dự án
đều mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên vốn đầu tư không nhiều. Sau 5 năm hoạt
động thì tổng vốn đầu tư thực hiện của công ty vào năm 2005 đạt cao nhất với 442.3
triệu đồng, do năm nay là năm mà công ty ra đời do đó phải đầu tư nhiều máy móc
thiết bị cũng như là cơ sở hạ tầng. Năm 2006 khi đã đi và hoạt động ổn định hơn thì
công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập rời bỏ công ty, điều này gây ra
khó khăn lớn cho công ty. Từ năm 2007 đến nay, vốn đầu tư thực hiện đều tăng, năm
2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt 93.8% và tốc độ tăng định gốc đạt 43.47%
2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại
Thủ Đô.
Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự
án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý. Để tiến hành thực hiện những công việc chính
này, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định
16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướng
dẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiện
công việc
2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án

Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là:
"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"
6
Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn
mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo
dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh
đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối
tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”
Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các văn
phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án liên quan đến
giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu chuẩn quốc
tế…
2.2, Quy trình lập dự án tại công ty
Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất một
dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án
• Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:
BAN GIÁM ĐỐC
NGHIÊN CỨU CƠ
HỘI ĐẦU TƯ
Phòng kế hoạch đầu
tư

Nhận nhiệm vụ và
kế hoạch dự án
Phòng phát triển dự
án
Lập đề cương Phòng phát triển dự
án
Phê duyệt đề cương CHỦ ĐẦU TƯ
Thực hiện lập dự án Phòng phát triển dự

án
Kiểm tra việc lập
dự án
Tổ trợ lý giám đôc
7
In, đóng quyển, kí
đóng dấu
Phòng dự án
Thẩm định dự án
được lập
Chủ đầu tư
Bàn giao tài liệu Phòng phát triển dự
án
Lưu hồ sơ Bộ phận lưu trữ
Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư hoặc phòng kế hoạch đầu tư đưa
ra chiến lược đầu tư trình ban giám đốc xem xét. Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu
tư, phòng quản lý đầu tư nghiên cứu cơ hội đầu tư rồi giao cho trưởng phòng phát
triển dự án thực hiện công tác lập dự án. Sauk hi nhận nhiệm vụ, trưởng phòng phát
triển dự án giao nhiệm vụ cho các nhân viên phụ trách tìm hiểu, thu thập và nghiên
cứu thông tin, tài liệu có liên quan đến dự án. Dựa trên các thông tin thu thập được,
nhân viên phòng phát triển dự án bắt đầu viết đề cương phát thảo cho dự án, tiếp sau
đó là đề cương chi tiết. Bộ đề cương đưa ra những phương án đầu tư, thiết kế sơ bộ
trình trưởng bộ phận, giám đốc và chủ đầu tư xem xét (đối với các dự án công ty thực
hiên tư vấn). Đề cương này là cơ sở cho việc chuẩn bị các nguồn lực cho công tác lập
dự án. Sau khi đề cương được thông qua, khinh phí cho công tác lập dự án được phê
duyệt và phân bổ thì việc lập dự án đựơc tiến hành. Trong quá trình lập dự án sẽ có
bộ phận kiểm tra hoạt dộng lập dự án. Sau khi dự án được lập xong sẽ có bước thẩm
định dự án. Hiện tại phòng thẩm định dự án của công ty chưa được thành lập, do đó
công việc này tạm thời do tổ trợ lý giám đốc đảm nhiệm. Thực chất đây là bước thẩm
dịnh nội bộ, một khâu không thể thiểu trong quá trình lập dự án. Quy trình lập dự án

này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấn cần phải làm và
phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phận chuyên môn thực
hiện. Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theo tiêu chuẩn và quy
định chung. Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy đủ các bước này
nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ.
Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư:
8
Công việc Nội dung thực hiện Người thực hiện
1. Ý tưởng đầu tư. - Ý tưởng đầu tư ban đầu
của một dự án kinh doanh
- Nghiên cứu cơ hội đầu
tư
- Phác hoạ quy mô kinh
doanh
- Chứng minh ban đầu về
tính cần thiết của việc đầu
tư và nhu cầu của thị
trường.
Chủ đầu tư, phòng quản lý
đầu tư.
2. Phương án đầu tư kỹ
thuật.
- Xác định về lựa chọn
côngnghệ, quy trình sản
xuấ
- Xác định nhu cầu về cơ
sở hạ tầng, phương án
thực hiện
- Xác định nhu cầu trang
thiết bị, công nghệ

- Xác định nhu cầu về
nguồn nhân lực.
- Chuyên viên tư vấn kỹ
thuật.
- Chuyên viên kỹ thuật
của chủ đầu tư.
3. Các thông tin về yếu tố
đầu vào, chi phí sản xuất
kinh doanh.
- Xác định nhà cung cấp
- Xác định mức tiêu hao,
nhu cầu về nguyên vật
liệu.
- Chuyên viên tư vấn kinh
doanh, kỹ thuật và kinh tế.
- Chuyên viên của chủ đầu
tư.
4. Thông tin về thị truờng. - Xác định thị phần và khả
năng tiêu thụ.
- Xác định đơn giá tiêu
thụ.
- Chuyên viên tư vấn kinh
doanh.
- Chuyên viên của chủ đầu
tư.
5. Phương án tài chính - Xác định tổng vốn đầu
tư và cơ cấu vốn đầu tư
- Xác định doanh thu, chi
phí, lợi nhuận, khẳ năng
trả nợ theo vòng đời dự án

- Xác định chỉ tiêu hiệu
quả của dự án: NPV, IRR
- Xác định khả năng hoàn
vốn. trả nợ vay, hiệu quả
của dự án theo biến động
của các thông số quan
trọng.
- Chuyên viên tư vấn về
tài chính
- Chuyên viên tài chính
của chủ đầu tư
2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty
9
Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án để
hoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án. Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại một
đặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợp với
từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu, ra
quyết định đầu tư. Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thông tin có
độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án. Từ đó nâng cao chất lượng lập dự án, tạo
hiệu quả cao nhất cho dự án. Những phương pháp cơ bản thường được sử dụng như:
phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích
đánh giá,
2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá.
Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũng
như quy trình lập dự án tại công ty. Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu
do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án. Một số
phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như:
2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu.
Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó
các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương án

tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêu
xác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới khả thi.
Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: Giá trị hiện
tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên chi phí B/C, Thời
gian thu hồi vốn T. Trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội thì các chỉ tiêu mà công
ty sử dụng trong quá trình lập dự án đó là: Số lao động thu hút được, Mức đóng góp
và ngân sách địa phương, Mức đóng góp thuế, và một số chỉ tiêu về bảo vệ môi
trường.
10
Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính
Phân tích hiệu quả tài
chính
Phân tích
hiệu quả kinh tế
Phân tích tài chính
Phương
pháp đơn
giản
(ROI, T)
Phương pháp
chiết khấu
dòng tiền
(NPV,IRR)
Phân tích
khả năng
thanh toán
Phân tích
cơ cấu vốn
2.3.1.2Phân tích rủi ro.
Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong quá

trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn chế
tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án ban dự
án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc, trao đổi
sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện pháp đối
phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định, các rủi ra
thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị trường , biến
động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi trường đầu tư…
Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần phải áp dụng
phối hợp với phương pháp dự báo.
Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hành
như sau:
Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự
án (phương án cơ sở).
Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thi của
dự án (phương án cơ sở).
Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố được
xác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnh hưởng
của từng nhân tố đến phương án cơ sở
11
2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm
Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của các
nhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọng
nhất và tập trung phân tích những nhân tố đó.
Việc phân tích theo tình huống sẽ được tiến hành theo các bước như phân tích
độ nhạy, tuy nhiên do các nhân tố có ảnh hưởng đến nhau nên xây dựng mối quan hệ
giữa các nhân tố bằng các phương trình cụ thể.
Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo từg kịch bản có thể xảy ra.
Việc phâ tích rủi ro được tiến hang tương tự như phan tích độ nhạy và phân
tích theo kịch bản, tuy nhiên tính ngẫu nhiên được đề cập nhiều hơn để nâng cao sự
khách quan của dự án được lập. Có thể thấy được một số bước cơ bản sau:

Xác định các nhân tố có tác động mạnh nhất đến tính khả thi cỷa dự án và tiến
hành nghiên cứu các nhân tố này về hai tiêu thức chính: phân bố và giá trị tương ứng
với phân bố. Đối với các nhân tố liê quan đến dự án thông thường người ta xác định
bốn dạng phân bố cơ bản: rời rác, đều, tam giác và phân bố chuẩn, trong đó phân bố
rời rác và phân bố chuẩn được coi là phổ biến hơn cả.
Tiến hành chọn ngầu nhiên cho từng nhân tố, mỗi nhân tố chọn hai tiêu thức:
xác suất và giá trị kèm theo. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo bài toán
được lập theo dữ liệu đã chọn. Số lần lựa chọn tuỳ thuộc vào mong muốn của người
lập dự án. Lượng chọn càng nhiều thì độ tin cậy của các kết quả phân tích sẽ càng
cao.
- Tiến hành xác định các tiêu thức của phân tích độ nhạy camt như: giá trị
kỳ vọng, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất có thể đạt được(xác suất kèm
theo), giá trị thấp nhất có thể gặp (xác suất kèm theo).
Bảng phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro chính là cơ sở quan trọng cho
việc ra quyết định đầu tư. Thông thường đối với nhiều dự án, người ta thường xác
định mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả cuối cùng của dự án một cách
đơn giản bằng cách xác định giá trị cơ sở, giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất của từng
nhân tố và từ đó xác định các tiêu thức hiệu quả (hoặc các tiêu thức xác định mức độ
khả thi của dự án khác) kèm theo. Một trong nhưng tiêu thức quan trọng khi lập dự
án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xác định mức
độ an toàn của dự án. Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn. Biên an toàn của dự
aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn. Biên an toàn xác định phần trăm an toàn từ
12
điểm an toàn. Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng với công
suất nhà máy…
• Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng các
phương pháp khác để lập dự án, ví dụ:
- Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trường
hợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi. Trên cơ sở những yếu
tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án.

- Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự
án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách toàn
diện khách quan.
Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức
độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi.
Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độ
chính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi.
- Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự án
trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án. Trên
cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kết quả sau
khih có dự án và chi phí chho dự án.
- Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở có
hoặc không có dự án. Đây cũng được coi là phương án phân tích theo kịch
bản không có dự án. Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn
2.3.2, Phương pháp dự báo
Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy phương
pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quá trình lập
dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn cứ vào
những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường. Dự báo
chính xác sẽ giúp cho việc huy động các nguồn vốn một cách hợp lý, đưa ra quyết
định đầu tư hữu hiệu. Các phương pháp dự báo được sử dụng trong dự án đầu tư
thường dung để xác định giá cả, số lương (cung, cầu). Một số phương pháp sau đay
thường được công ty sử dụng:
13
Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu nhu cầu thị trường, xác định
cung cầu sản phẩm.
2.3.2.1, Phương pháp dự báo bình quân di động
Theo phương pháp này, giá trị dự báo thời kỳ t (tức là Ŷt) được xác định theo
công thức:
Ŷt =

( )
121 ...
1
+−−− +++ nttt yyy
n
Trong đó:
yt: giá trị kỳ t
n: số điểm dữ liệu quá khứ
2.3.2.2, Phương pháp hệ số co giãn
Hệ số co giãn của cầu sản phẩm X khi nhận nhân tố Z nào đó thay đổi được
xác định theo công thức:
ez = (% thay đổi của Qx) / (% thay đổi của Z)
ez =
2
)(
:
2
)( 1212 ZZ
Z
QQ
Q
XX
X
+
∆
+
∆
hay ez =
12
12

XX
X
X
QQ
ZZ
Z
Q
+
+
∆
∆
Qx: Cầu sản phẩm X
Qxi: Cầu sản phầm X tại thời điểm i
ΔQx = Qx1 – Qx2 là sự thay đổi của Qx
Z: Nhân tố ảnh hưởng Z
2.3.2.3. Phương pháp hàm hồi quy
Phương pháp này nhằm xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với các biến
độc lập, ví dụ nhu cầu hàng hoá (biến phụ thuộc) sẽ phụ thuộc vào giá cả, thu nhập,
quảng cáo, … (các biến độc lập) bằng một phương trình nào đó:
Ŷt = f(Pt, It, At, …)
Trong đó:
- Pt là giá cả tại thời điểm t
14
- It là thu nhập tại thời điểm t
- At là quảng cáo tại thời điểm t
Đây có thê là mô hình hồi quy phi tuyến hoặc hồi quy tuyến tính, hồi quy đơn
hoặc hồi quy bội.
Những phương pháp trên thường được sử dụng đồng thời cho công tác dự báo,
sau đó phương pháp nào có kết quả chính xác nhất sẽ được lựa chọn. Phương pháp
nào có giá trị sai số nhỏ nhất sẽ được coi là phương pháp chính xác nhất. Các giá trị

sai số là cơ sở cho việc lựa chọn có thể là:
- Độ lệch tuyệt đối bình quân
nt
E
MAD
t
−
=
∑
- Độ lệch bình phương bình quân
( )
nt
E
MSE
t
−
=
∑
2
- Tỷ lệ % sai số tuyệt đối bình quân
nt
y
E
MAPE
t
t
−
=
∑
Trong đó Et = yt – Ŷt

Phương pháp nào có giá trị MAD, MSE hoặc MAPE nhỏ nhất sẽ được coi là
đáng tin cậy nhất và số liệu phân tích từ phương pháp này sẽ được sử dụng cho công
tác lập dự án đầu tư.
2.3.3 phương pháp so sánh
2.3.3.1 Phương pháp so sánh đối chiếu
Phương pháp này sử dụng đối với các lĩnh vực đầu tư cũ đơn gian.. đã có các
dự án đi trước. Cán bộ lập dựa án dựa vào các dựa án đã triển khai, so sánh đối chiếu
với dự án cần lập, rút ra các điểm tương đồng, áp dụng vào dự án.
Phương pháp này thường sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý, nghiên
cứu về kết cấu xây dựng..
2.3.3.1, Phương pháp so sánh lựa chọn phương pháp tối ưu:
Trong một số dự án, cán bộ lập dự án đã dùng phương pháp so sánh nhằm chỉ
ra đặc tính ưu việt, ưu điểm của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại để kết
luận sự cần thiết phải đầu tư. Ví dụ như trong dự án: “xây dựng nhà máy sản xuất ống
gân HDPE” hay dự án “ Xây dựng công trình nhà máy sản xuất bình chứa gas bằng
Composite” cán bộ lập dự án đều sử dụng phương pháp so sánh để kết luận sự cần
thiết phải đầu tư.
15
Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu quy mô dự án, lựa chọn hình
thức đầu tư…
2.4. Nội dung công tác lập dự án tại công ty.
2.4.1. Sự cần thiết phải đầu tư.
Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu
các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội
tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm
những vấn đề quan trọng sau:
2.4.1.1. Căn cứ pháp lý.
Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản
luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…
Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :

- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà
nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của
Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ
xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng
nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn
và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…
- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây
dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công
trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998
của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/
NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của
Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,…
- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng
với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu
điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…
2.4.1.2. Xác định mục tiêu.
16
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định
hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự
án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự
án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù
hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của
dự án ra sao. Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với
quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường.
2.4.1.3. Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án.
Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi
phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm
xây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực
tế vùng dự án,…. Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lý của

Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng
nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu
tư phù hợp và hiệu quả.
2.4.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật .
Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các
công trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu
khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung
được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty Thủ Đô Cụ thể :
2.4.2.1. Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.
Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án
như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công
nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không,
dự án nhóm A, B, C,…
Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà
tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau
Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của
Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu
là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi
tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.
17
2.4.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.
Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch
lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án.
2.4.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu
tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có
quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.
Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt.
Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với

những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao
thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất
trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó
lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế.
2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.
Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên
cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó
đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp
2.4.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.
Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng
cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu
rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông,
hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện
Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập
dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không
phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào
từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy
từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn
18
2.4.2.4. Tác động đối với môi trường của dự án.
Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu
kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp
để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người được hưởng lợi
ích của dự án. Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đối với môi
trường. Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, hạ
tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trường của dự án chủ yếu do quá trình thực hiện
dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tác động đến môi
trường dự án. Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giải phóng mặt bằng có
thể gây tiếng ồn, bụi,…khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường nước do
nước thải sinh hoạt,…

Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ
thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới
môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những
giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến
sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ
một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty.
Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở hạ
tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu
biệt thự, khu dịch vụ,..sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực.
Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu
khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Các chất
thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,..
Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi
công: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây
lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường,
siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng,..Tác động do khí thải: Trong quá trình thi
công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu như
đốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một
lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường không khí
và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.
Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vực
quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ
các khu dân cư biệt thự gây ra…
19
Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới
môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những
giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu
đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải
pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.
2.4.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.

Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự
án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định
197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định của
Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án. Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy, chủ
đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến quyết
định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất.
Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo
giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm
bảo tính hợp lý. Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của địa
phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…
Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ
như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề
phát sinh liên quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần
có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn.
2.4.2.6. Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án.
Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý
và tự thực hiện các dự án. Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp 2,
các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD) là
chủ đầu tư. Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là áp
dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độ
thực hiện hợp lý.
Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kế hoạch
khác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình.
2.4.3. Phân tích tài chính.
20
Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhiệm.
Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính
của dự án. Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu
tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu
phân tích tài chính của dự án. Cụ thể :

2.4.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư.
Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể
hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành
phần trong tổng mức đầu tư ấy. Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị,
chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự
phòng phí. Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi
năm có nhứng nhu cầu vốn là khác nhau
2.4.3.2. Nguồn tài trợ vốn của dự án.
Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó
là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây
cản trở nào. Các dự án của Công ty Thủ Đô chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trong
Công ty và Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương
mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án
2.4.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.
Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự
án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh
thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định
dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR,
T, tỉ suất lợi nhuận r …
2.4.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của
dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu
đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu
21
căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển
nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí
để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi
phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê

đất hàng năm, khấu hao, lãi vay.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận
của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay).
Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009).
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN
2.4.3.3.2. Xác định dòng tiền.
Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng
tiền theo công thức sau:
Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao
LNST: Lợi nhuận sau thuế.
HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r)
Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i
HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1)
i là số năm ( i ≥ 1)
r là tỷ suất chiết khấu.
Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự án
dựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định.
22
2.4.3.3.3. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV,
IRR, T. Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 1.10: Bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư.
STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động
Năm 1 Năm 2 Năm 3 …… Năm n
I Doanh thu
1 Hoạt động cho thuê
2 Bán lại các căn hộ
3 Chuyển nhượng diện tích
đất kinh doanh

4 Khai thác khu đất không
thuộc đất kinh doanh

5 Giá trị thu hồi tài sản
….
II Chi phí
1 Chi phí hoạt động
Chi phí điện, điện thoại
cho bộ phận quản lý, khu
vực công cộng

2 Chi phí trả lương cho bộ
phận quản lý

3 Chi phí sữa chữa, bảo
dưỡng, thay thế máy móc
thiết bị

4 Tiền thuê đất hàng năm
5 Khấu hao
6 Lãi vay
III Lợi nhuận gộp
1 Lợi nhuận trước thuế
2 Thuế TNDN (28%)
IV Lợi nhuận sau thuế
V Phân tích tài chính theo
thời gian
Năm 0
1 Vốn đầu tư ban đầu

2 Dòng tiền
3 Hệ số chiết khấu
4 Dòng tiền chiết khấu
5 Cộng dồn
23
Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích
hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR),
Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và
kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là
cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử
dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án
là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng
năm.
2.4.4. Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án.
Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triển
của đất nước. Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu
để nghiên cứu khía cạnh này. Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đất
nước và cho nền kinh tế. Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tác
động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người lao
động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…
Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hội
đang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu như
theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăng thuần
(NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế
đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó là một điểm cần
được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải pháp phù hợp.
2.4.5. Phân tích độ nhạy của dự án.
Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu là
giá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của dự

án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòng
trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả. Công ty không xây dựng một quy trình nhất định
trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ra những thay
đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết. Tuy nhiên, việc phân tích này ít
được chú trọng ở Công ty.
2.5, Nghiên cứu tình huống cụ thể lập dự án tại Công ty cổ phần Đầu tư và
Thương mại Thủ Đô:
24
Dự án đầu tư xây dựng trường Trung Học cơ sở tại xã Mễ trì, huyện Từ Liêm Hà Nội
2.5.1 Sự cần thiết phải đầu tư:
Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên sửu dụng phương pháp phân tích
đánh giá và phương pháp so sánh đối chiếu
Căn cứ pháp lý của dự án: Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự
án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án:
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý
chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
Căn cứ văn số 440/UBND-ĐC ngày 10 tháng 04 năm 2008 của UBND xã Mễ
Trì về việc xin thỏa thuận địa điểm xây dựng Trường THPT dân lập Marie Curi tại xã
Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 1220 /QHKT-P1 ngày 24 tháng 06 năm 2008 của sở quy
hoạch kiến trúc về việc thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất thuộc xã Mễ Trì, Trung

Văn - huyện Từ Liêm - Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 4154 /UBND-KH&ĐT ngày 17 tháng 12 năm 2008 của
UBND Thành Phố Hà Nội về việc chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và triển khai
thực hiện dự án xây dựng Trường Trung học cơ sở
Căn cứ văn bản số 2386 /QHKT-P1 ngày 04 tháng 09 năm 2009 của sở quy
hoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ
công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 2703 / VP-VHKG ngày 23 tháng 09 năm 2009 của văn
phòng UBND Thành Phố Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến
trúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 1020/ UBND-ĐC ngày 06 tháng 10 năm 2009 của UBND xã
Mễ Trì về việc xác nhận diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất dự án xây dựng Trường
THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội .
25