Báo Cáo Nghiên Cứu Khả Thi Đầu Tư Xây Dựng Công Trình Tổ Hợp Nhà Ở Cao Tầng Kết Hợp Dịch Vụ Thương Mại Và Văn Phòng.pdf
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.26 MB, 60 trang )
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
BỘ XÂY DỰNG
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM
-----***-----
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CƠNG TRÌNH: TỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNG
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: ĐIỂM X3 – PHƯỜNG CẦU DIỄN,
QUẬN NAM TỪ LIÊM,THÀNH PHỐ HÀ NỘI
HÀ NỘI, THÁNG 01 NĂM 2017
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 1
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
BỘ XÂY DỰNG
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM
-----***-----
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CƠNG TRÌNH: TỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNG
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: ĐIỂM X3 – PHƯỜNG CẦU DIỄN,
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội, ngày
tháng 01 năm 2017
Đơn vị tư vấn
Đại diện Chủ đầu tư
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG
VIỆT NAM - CTCP
CÔNG TY CỔ PHẦN
NHÀ MỸ XUÂN HÀ NỘI
HÀ NỘI, THÁNG 01 NĂM 2017
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 2
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
BỘ XÂY DỰNG
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM
-----***-----
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CƠNG TRÌNH: TỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNG
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: ĐIỂM X3 – PHƯỜNG CẦU DIỄN,
QUÂN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NHỮNG NGƯỜI THỰC HIỆN:
1. Đơn vị chủ nhiệm dự án:
Văn phòng Kiến trúc 4
2. Chủ nhiệm dự án:
KS. Trần Mạnh Long
3. Chủ trì bộ mơn Kiến trúc:
KTS. Nguyễn Lưu Sơn
4. Chủ trì bộ mơn Kết cấu:
KS. Cao Thế Hưng
5. Chủ trì bộ mơn Điện:
KS. Khâu Thanh Tùng
6. Chủ trì bộ mơn Cấp thốt nước:
KS. Trần Thị Kiều Diễm
7. Chủ trì bộ mơn Điều hịa, thơng gió:
KS. Ngơ Hồi An
8. Chủ trì bộ mơn Kinh tế dự tốn:
Cử nhân KT. Nguyễn Công Linh
HÀ NỘI, THÁNG 01 NĂM 2017
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 3
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CƠNG TRÌNH ................................................................................. 9
CHƯƠNG II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ .................................................................................. 17
2.1. Nghiên cứu và phân tích thị trường .................................................................................. 17
2.1.1. Định hướng phát triển thủ đô Hà Nội......................................................................... 17
2.1.2. Định hướng phát triển Quận Từ Liêm ........................................................................ 18
2.1.1. Tổng quan thị trường và khả năng cung ứng. ............................................................ 20
2.2. Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư ...................................................................... 21
2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư .............................................................................................. 21
2.2.2. Mục tiêu đầu tư .......................................................................................................... 22
CHƯƠNG III. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ ................................................................. 23
3.1. Hình thức đầu tư: .............................................................................................................. 23
3.1.1.
Lựa chọn hình thức đầu tư ................................................................................... 23
3.1.2.
Nguồn vốn ........................................................................................................... 23
3.2.1.
Về quy hoạch: ...................................................................................................... 23
3.2.2.
Về Quản lý dự án ................................................................................................. 23
3.2.3.
Về thực hiện dự án ............................................................................................... 23
3.2.4.
Về tài chính của dự án ......................................................................................... 24
CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG ...................................................... 25
4.1. Địa điểm xây dựng: ........................................................................................................... 25
4.2. Địa chất cơng trình: ........................................................................................................... 25
4.3. Khí hậu:............................................................................................................................. 26
CHƯƠNG V. QUY MÔ XÂY DỰNG ....................................................................................... 28
5.1. Các chỉ tiêu quy hoạch phần Cao tầng của dự án: ............................................................ 28
CHƯƠNG VI. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KIẾN TRÚC .......................................................... 29
6.1. Giải pháp thiết kế Quy hoạch: .......................................................................................... 29
6.1.1. Yêu cầu chung ............................................................................................................ 29
6.1.2. Cơ cấu tổ chức quy hoạch .......................................................................................... 29
6.2. Hình thức Kiến trúc: ......................................................................................................... 30
6.3. Dây chuyền công năng: ..................................................................................................... 31
6.4. Tổ chức giao thông và kỹ thuật nội bộ: ............................................................................ 32
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 4
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
6.5. Vật liệu sử dụng: ............................................................................................................... 33
CHƯƠNG VII. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KỸ THUẬT CỦA CƠNG TRÌNH ............................... 34
7.1. Giải pháp thiết kế Kết cấu: ............................................................................................... 34
7.1.1. Vật liệu xây dựng: ...................................................................................................... 34
7.1.2. Tải trọng và tổ hợp tải trọng ....................................................................................... 35
7.1.3. Giải pháp kết cấu công trình: ..................................................................................... 41
7.1.4. Sơ đồ tính tốn cấu kiện: ............................................................................................ 44
7.1.5. Ổn định tải trọng cơng trình: ...................................................................................... 45
7.2. Giải pháp thiết kế Điện: .................................................................................................... 45
7.2.1. Cơ sở thiết kế: ............................................................................................................ 45
7.2.2. Nguồn cấp điện: ......................................................................................................... 46
7.2.3. Tổng công suất: .......................................................................................................... 46
7.2.4. Hệ thống chống sét phát xạ sớm: ............................................................................... 57
7.3. Giải pháp thiết kế Cấp thoát nước: ................................................................................... 58
7.3.1. Phạm vi công việc: ..................................................................................................... 58
7.3.2. Căn cứ pháp lý............................................................................................................ 58
7.3.3. Giải pháp thiết kế ....................................................................................................... 58
7.3.4. Thuyết minh kỹ thuật và xử lý nước hồ bơi ............................................................. 80
7.4. Giải pháp thiết kế Điều hòa: ............................................................................................. 86
7.4.1. Những căn cứ thiết kế. ............................................................................................... 87
7.4.2. Các thông số cơ sở dùng cho tính tốn....................................................................... 87
7.4.3. Lựa chọn phương án thiết kế hệ thống. ...................................................................... 90
7.4.4. Hệ thống ĐHKK và thơng gió khối chung cư tầng 4 -24 . ........................................ 92
7.5. Giải pháp thiết kế Điện nhẹ: ............................................................................................. 93
7.5.1. Hệ thống điện thoại .................................................................................................... 93
7.5.2. Hệ thống mạng Internet trên hạ tầng cáp quang SM .................................................. 94
7.5.3. Hệ thống mạng truyền hình cáp (CATV) ................................................................... 94
7.5.4. Hệ thống Camera giám sát (CCTV) ........................................................................... 96
7.5.5. Hệ thống âm thanh công cộng (PA) ........................................................................... 97
7.5.6. Hệ thống video door phone .........................................Error! Bookmark not defined.
7.5.7. Hệ thống quản lý bãi đỗ xe ........................................................................................ 99
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 5
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
7.5.8. Hệ thống kiểm soát dẫn đường và hiển thị bãi đỗ xe ..Error! Bookmark not defined.
7.5.9. Các hệ thống nối đất an toàn cho hệ thống viễn thơng ............................................ 102
CHƯƠNG VIII. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG –PHƯƠNG PHÁP BẢO VỆ VÀ QUẢN
LÝ MÔI TRƯỜNG ............................................................................................................... 103
Mục đích nghiên cứu: ............................................................................................................ 103
8.1. Dự báo tác động của dự án tới môi trường ..................................................................... 103
8.1.1. Tác động của q trình xây dựng Dự án tới mơi trường: ......................................... 103
8.1.2. Tác động của Dự án tới môi trường trong thời gian hoạt động: .............................. 104
8.2. Các biện pháp khắc phục ................................................................................................ 104
8.2.1. Trong giai đoạn thi công: ......................................................................................... 104
8.2.2. Trong quá trình hoạt động: ....................................................................................... 105
CHƯƠNG IX. TIẾN ĐỘ TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN ..................................................... 107
CHƯƠNG X. KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ................................................................ 108
10.1. Các thành phần chính của tổng mức đầu tư ............................................................... 108
10.1.1. Chi phí xây dựng: .................................................................................................. 108
10.1.2. Chi phí thiết bị: ...................................................................................................... 108
10.1.3. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn ĐTXD cơng trình và chi phí khác: ........... 108
10.1.4. Chi phí dự phịng: .................................................................................................. 108
10.1.5. Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng: ............................................................ 108
10.2. Tổng mức đầu tư của dự án ......................................................................................... 108
10.3. Nguồn vốn đầu tư......................................................................................................... 109
10.4. Phương án hoạn động kinh doanh .............................................................................. 110
10.4.1. Doanh thu của dự án: ............................................................................................ 110
10.4.2. Chi phí của dự án ................................................................................................... 110
10.4.3. Hiệu quả dự án ...................................................................................................... 111
10.4.4. Độ nhạy của dự án ................................................................................................. 111
10.4.5. Về kinh tế xã hội .................................................................................................... 112
CHƯƠNG XI. HIỆU QUẢ KINH TẾ, CHÍNH TRỊ, XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ............................. 113
11.1. Hiệu quả chính trị, xã hội của dự án ............................................................................. 113
11.2. Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án: ............................................................................... 113
CHƯƠNG XII. KẾ HOẠCH TỔ CHỨC THỰC HIỆN VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ, KHAI
THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN .................................................................................................. 114
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 6
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
12.1. Kế hoạch tổ chức thực hiện dự án................................................................................. 114
12.2. Hình thức quản lý, khai thác, vận hành dự án .............................................................. 114
CHƯƠNG XIII. KẾ HOẠCH TỔ CHỨC THỰC HIỆN VÀ HÌNH THỨC QUẢN LÝ, KHAI
THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN .................................................................................................. 117
13.1. Kết luận ......................................................................................................................... 117
13.2. Kiến nghị ....................................................................................................................... 117
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 7
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
PHẦN I
:NỘI DUNG
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 8
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CƠNG TRÌNH
1.1.Tên cơng trình:
Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ
thương mại và văn phòng
1.2.Địa điểm xây dựng:
Điểm X3(giai đoạn 2), phường Cầu Diễn,
quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
1.3.Khái tốn Chi phí đầu tư
1.065.793.000.000 đồng
xây dựng cơng trình:
1.4. Quy mơ đầu tư:
Xây mới cơng trình cao 25 tầng trên lơ đất hiện có
với tổng diện tích sàn phần thân khoảng 64.613 m2
và 03 tầng hầm có diện tích khoảng 14.100 m2,
tổng chiều cao cơng trình tính từ cao độ vỉa hè đến
đỉnh mái không quá 85,1 m.
Từ Quý II / 2016
1.5.Thời gian thực hiện:
Đến Quý I/ 2020
1.6.Chủ đầu tư:
Công ty Cổ phần nhà Mỹ Xuân Hà Nội
Địa chỉ: Số 28- Lô X3- Đường Trần Hữu Dực- Tổ
15- Phường Cầu Diễn - Quận Nam Từ Liêm -TP Hà
Nội
1.7.Đơn vị tư vấn:
Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam
Địa chỉ: 243 Đê La Thành - Đống Đa - Hà Nội
1.9.
-
Các quy định Pháp luật áp dụng:
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 do Quốc hội Nước Cộng hoà Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành. Có hiệu lực từ ngày 01/01/2015;
-
Công văn số 3482/BXD-HĐXD ngày 30/12/2014 của Bộ Xây dựng về việc Thực
hiện Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 9
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
-
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì
cơng trình xây dựng;
-
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
-
Nghị định 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định 121/2011/NĐ-CP ngày
08/12/2008 ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng;
-
Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/2/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
-
Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy
chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
-
Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
-
Thơng tư số 10/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về cắm mốc giới
và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng;
-
Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/06/2013 của Bộ Xây dựng về việc hướng
dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho cơng trình nhà ở cao tầng;
-
Văn bản số 1823/TB-QHKT ngày 14/04/2016 của Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà
Nội về việc bố trí tối thiểu 03 tầng hầm để xe và xây dựng nhà vệ sinh công cộng
tại các cơng trình, khu đơ thị, trung tâm thương mại theo chỉ đạo của Thành ủy;
1.10.
-
Căn cứ pháp lý:
Giấy phép Quy hoạch số 3044/GPQH ngày 15/7/2015 của Sở Quy hoạch Kiến trúc
Hà nội.
-
Công văn số 4502/UBNDTP ngày 01/8/2016 của UBND Thành phố Hà nội chấp
thuận đề xuất của Sở QHKT tại công văn số 3952/QHKT-P1 ngày 19/7/2016 về
việc điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Dự án đầu tư xây dựng 'Tổ
hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng' tại vị trí điểm X3
(giai đoạn II) thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà nội;
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 10
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
Giấy chứng nhận đầu tư số 01121001107 ngày 16/8/2012 của UBND Thành phố
Hà nội cấp cho Dự án 'Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn
phịng' tại vị trí điểm X3 (giai đoạn II) thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà nội;
-
Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Địa
chính Hà nội lập ngày 17/3/2010 được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận
ngày 21/5/2010, UBND thị trấn Cầu Diễn xác nhận ngày 24/8/2010; Chỉ giới
đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà nội xác định ngày 31/5/2010; Bản đồ
hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Khảo sát và đo đạc hồng Phát lập ngày
20/12/2014, được UBND phường Cầu Diễn xác nhận ranh giới sử dụng ổn định,
khơng có tranh chấp ngày 24/12/2014;
-
Văn bản số 376/QHKT-TMB-PAKT-(P1) ngày 26/01/2016 của Sở Quy hoạch
Kiến trúc Hà nội về việc chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án
đầu tư 'Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phịng' tại vị trí
điểm X3 (giai đoạn II) thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà nội;
1.11.
-
Quy chuẩn áp dụng:
Quy chuẩn xây dựng Việt nam tập I ban hành theo quyết định số 682/BXD-CSXD
ngày 14/2/1996 của Bộ Xây dựng, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tậpII, III ban
hành theo Quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/09/1997 của Bộ Xây dựng;
-
Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và cơng trình ban hành theo quyết định số
47/1999/QĐ-BXD ngày 21/12/2009 của Bộ Xây dựng;
-
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD
-
QCVN 02:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia số liệu điều kiện tự nhiên
dùng trong xây dựng;
-
QCVN 03:2012/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Ngun tắc phân loại, phân
cấp cơng trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;
-
QCXDVN 05:2008/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở và cơng trình
cơng cộng – An tồn sinh mạng và sức khỏe;
-
QCVN 06:2010/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về An tồn cháy cho nhà và
cơng trình;
-
QCVN 08:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia cơng trình ngầm đơ thị Phần 2: Gara ôtô;
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 11
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
QCVN 09:2013/BXD: Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về các cơng trình xây dựng sử
dụng năng lượng hiệu quả;
-
QCVN 10:2014/BXD: Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về xây dựng cơng trình đảm
bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng;
-
QCVN 14:2008/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nước thải sinh hoạt.
Tiêu chuẩn & Định mức áp dụng:
1.12.
a.
Bộ mơn Kiến trúc:
-
TCVN 3419 : 2012: Nhà và cơng trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế;
-
TCVN 13:1991: Phân cấp nhà và cơng trình dân dụng – Nguyên tắc chung;
-
TCVN 5568:2012: Điều hợp kích thước modun trong xây dựng – Nguyên tắc cơ
bản;
-
TCVN 175:2005: Mức ồn tối đa cho phép trong cơng trình cơng cộng – Tiêu chuẩn
thiết kế;
-
TCVN 7958:2008 Bảo vệ cơng trình xây dựng - Phịng chống mối cho cơng trình
xây dựng mới.
-
Các Tiêu chuẩn, qui phạm và tài liệu chuyên ngành khác có liên quan.
b.
Bộ môn Kết cấu:
Tiêu chuẩn, quy chuẩn Việt Nam:
-
TCVN 2737 - 1995: Tải trọng và tác động – tiêu chuẩn thiết kế.
-
TCVN 5574 - 2012: Kết cấu bêtông và bêtông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế.
-
TCXD 198 - 1997: Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu nhà cao tầng.
-
TCVN 10304 - 2014: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.
-
TCVN 9379 - 2012: Tiêu chuẩn thiết kế nền và móng.
-
TCVN 9386 - 2012: Thiết kế cơng trình chịu động đất
Áp dụng tiêu chuẩn nước ngoài:
Một số tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành còn nhiều điều khoản chưa đầy đủ và chưa
cập nhật với sự phát triển của kỹ thuật xây dựng trên thế giới, chúng tôi thấy cần
thiết tham khảo và áp dụng hệ thống tiêu chuẩn nước ngồi để có giải pháp thiết kế
hoàn thiện. Lựa chọn tiêu chuẩn áp dụng:
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 12
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
Eurocode 2: Design of concrete structures - Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép.
c.
Bộ môn Điện & chống sét:
-
TCVN 9206: 2012: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và cơng trình cơng
cộng;
-
TCVN 9207: 2012: Tiêu chuẩn đặt đường dẫn điện trong nhà ở và cơng trình cơng
cộng;
-
TCVN 7114 – 2002: Tiêu chuẩn chiếu sáng cho hệ thống làm việc trong nhà;
-
TCVN 7447:2007 Hệ thống lắp đặt điện hạ áp;
-
TCVN 9358 – 2012: Chống sét cho các cơng trình xây dựng;
-
Quy phạm trang bị điện phần I đến phần IV của ngành điện;
+ 11 TCN-18-2006: Quy định chung - Quy phạm trang bị điện phần I do Bộ Công
nghiệp ban hành;
+ 11 TCN-19-2006: Hệ thống đường dẫn điện - Quy phạm trang bị điện phần II
do Bộ Công nghiệp ban hành;
+ 11 TCN-20-2006: Trang bị phân phối và trạm biến áp - Quy phạm trang bị điện
phần III do Bộ Công nghiệp ban hành;
+ 11 TCN-21-2006: Bảo vệ và tự động - Quy phạm trang bị điện phần IV do Bộ
Công nghiệp ban hành.
d.
Bộ môn Cấp thoát nước:
-
TCVN 4513: 88: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong;
-
TCVN 4474: 87: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong;
-
TCVN 33: 2006: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước ngồi cơng trình;
-
TCVN 7957: 2008: Tiêu chuẩn thiết kế thốt nước ngồi cơng trình.
-
Quy chuẩn hệ thống cấp thốt nước trong nhà và cơng trình 1999.
-
QCVN 14:2008/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
e.
Bộ mơn Điều hịa khơng khí và thơng gió:
-
TCVN 5687 – 2010: Tiêu chuẩn Việt Nam: Thiết kế Thơng gió, Điều hồ khơng
khí và sưởi ấm.
-
TCXD 232 – 1999: Tiêu chuẩn Việt Nam: Chế tạo lắp đặt và nghiệm thu hệ thống
Thơng gió, Điều hồ khơng khí và Cấp lạnh.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 13
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
TCVN 4086 – 1995: Tiêu chuẩn an toàn điện trong xây dựng.
-
TCVN 2622 – 1995: Tiêu chuẩn phịng cháy nổ cho nhà và cơng trình.
TCVN 6160-1996: Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cao tầng.
-
TCXD 175:1990: Mức ồn cho phép trong cơng trình cơng cộng.
Tham khảo các tiêu chuẩn nước ngoài: AS, BS, ASHRAE, CP, SMACNA...
g.
Bộ môn Thông tin, liên lạc, mạng LAN:
-
Mạng viễn thông – Cáp thông tin kim loại dùng trong mạng điện thoại nội hạt:
TCVN 8238:2009;
-
Cơng trình viễn thơng - Quy tắc thực hành chống sét và tiếp đất: TCVN 8071:
2009;
-
Tương thích điện từ (EMC) - Thiết bị mạng viễn thông - Yêu cầu về tương thích
điện từ: TCVN 8235:2009;
-
Sợi quang dùng cho mạng viễn thông – Yêu cầu kỹ thuật chung: TCVN 8665:2011.
Mạng viễn thông - Ống nhựa dùng cho tuyến cáp ngầm - Yêu cầu kỹ thuật: TCVN
8699:2011;
-
Cống, bể, hầm, hố, rãnh kỹ thuật và tủ đấu cáp viễn thông - Yêu cầu kỹ thuật:
TCVN 8700:2011;
-
Dịch vụ truyền hình cáp số theo tiêu chuẩn DVB-C - Tín hiệu tại điểm kết nối thuê
bao - Yêu cầu kỹ thuật: TCVN 8688-2011;
-
Mạng viễn thông – Cáp sợi đồng vào nhà thuê bao –Yêu cầu kỹ thuật: TCVN
8697:2011;
-
Thiết bị trong hệ thông phân phối cáp tín hiệu truyền hình- u cầu về tương thích
điện từ: TCVN 9373: 2012;
-
Thiết kế, lắp đặt hệ thống cáp thơng tin trong các tịa nhà- u cầu kỹ thuật: TCVN
10251:2013;
-
Cáp đồng trục trong mạng phân phối tín hiệu truyền hình cáp- Yêu cầu kỹ thuật và
phương pháp thử: TCVN 10296:2014;
h.
Bộ mơn Phịng cháy chữa cháy:
-
TCVN 3991:1985: Tiêu chuẩn phịng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ và
định nghĩa.
-
TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy- Trụ nước chữa cháy- yêu cầu kỹ thuật).
-
TCVN 6102 - 1996 (ISO 7202:1987 Phòng cháy, chữa cháy-chất chữa cháy- bột).
-
TCVN 5303:1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 14
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
TCVN 3254:1989: An toàn cháy - Yêu cầu chung.
-
TCVN 4778:1989: Phân loại cháy.
-
TCVN 4879:1989: Phòng cháy - dấu hiệu an tồn.
-
TCVN 2622:1995: Phịng chống cháy cho nhà và cơng trình - u cầu thiết kế
-
TCVN 6160:1996: Phịng cháy chữa cháy nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế.
-
TCVN 3890:2009: Phương tiện phòng cháy chữa cháy cho nhà và cơng trình Trang bị, bố trí, bảo dưỡng, kiểm tra.
-
TCVN 5040:1990: Thiết bị phòng cháy và chữa cháy - Ký hiệu hình vẽ trên sơ đồ
phịng cháy - u cầu kỹ thuật.
-
TCVN 5760:1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng.
-
TCVN 5738: 2001: Hệ thống báo cháy tự động – Yêu cầu kỹ thuật.
-
TCVN 4513 - 88: Cấp nước bên trong - tiêu chuẩn thiết kế.
-
TCVN 6305 – 1,2: 1997: Phòng cháy chữa cháy hệ thống Sprinkler tự động (phần 1, phần
2)
-
TCVN7336 – 2003: Phòng cháy chữa cháy - Hệ thống Sprinkler tự động – Yêu cầu
thiết kế và lắp đặt.
-
TCVN 7161 - 13:2002 Hệ thống chữa cháy bằng khí – Tính chất vật lý và thiết kế
hệ thống.
-
Phần 13. Chất chữa cháy IG100 – Nitơ
o
Ngoài ra các thiết bị hệ thống phịng cháy chữa cháy và cơng tác lắp đặt chúng vào
cơng trình cịn phải tn thủ các u cầu trong những tiêu chuẩn trích dẫn dưới đây:
-
TCVN 4086: 1985 An toàn điện trong xây dựng - Yêu cầu chung.
-
TCVN 4756: 1989 Qui phạm nối đất và nối không các thiết bị điện.
-
TCVN 5308: 1991 Qui phạm an toàn kỹ thuật trong xây dựng.
-
Các tiêu chuẩn NFPA, VdS của Mỹ và Châu Âu đối với hệ thống báo cháy, chữa cháy.
i.
Bộ mơn Dự tốn:
-
Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày
15/10/2015 của Bộ Xây dựng;
-
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo
Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng;
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 15
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
-
Biểu mức thu nộp lệ phí thẩm định đầu tư kèm theo thông tư số 176/2011/TT-BTC
ngày 6/12/2011 của Bộ Tài chính;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Xây dựng cơng bố kèm theo văn
bản số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Lắp đặt cơng bố kèm theo văn bản
số 1777/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Xây dựng (phần sửa đổi và bổ sung)
công bố kèm theo Quyết định số 1172/BXD-QĐ ngày 26/12/2012 của Bộ Xây
dựng;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Lắp đặt (phần sửa đổi và bổ sung)
công bố kèm theo Quyết định số 1173/BXD-QĐ ngày 26/12/2012 của Bộ Xây
dựng;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Xây dựng (phần sửa đổi và bổ sung)
công bố kèm theo Quyết định số 588/BXD-QĐ ngày 29/05/2014 của Bộ Xây
dựng;
-
Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Lắp đặt (phần sửa đổi và bổ sung)
công bố kèm theo Quyết định số 587/BXD-QĐ ngày 29/05/2014 của Bộ Xây
dựng;
-
Quyết định 5481/QĐ-UBND ban hành ngày 24/11/2011 của ủy ban nhân dân TP
Hà Nội về việc công bố Đơn giá xây dựng công trình phần xây dựng, phần lắp đặt,
phần khảo sát xây dựng;
-
Thông tư số 05/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ xây dựng về việc hướng
dẫn xác định đơn giá nhân công trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
-
Thơng tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ xây dựng về việc hướng
dẫn xác định đơn giá nhân công trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
-
Cơng bố giá vật liệu xây dựng quý III/2016 của UBND TP Hà Nội ban hành
01/10/2016.
-
Định mức đơn giá Phòng chống mối năm 2014 của Hội khoa học kỹ thuật Lâm
nghiệp Việt Nam. (Theo quyết định số 32-QĐ/TWH ngày 08/04/2014).
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 16
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
CHƯƠNG II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
2.1. Nghiên cứu và phân tích thị trường
2.1.1. Định hướng phát triển thủ đô Hà Nội
Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020 định
hướng đến năm 2030, Hà Nội sẽ tổ chức khơng gian đơ thị theo mơ hình chùm đơ thị,
bao gồm đô thị trung tâm hạt nhân và các đô thị trực thuộc (với năm đô thị vệ tinh và 13
thị trấn); trở thành trung tâm chính trị, hành chính quốc gia của một đất nước với trên
100 triệu dân vào năm 2030.
Hà Nội cũng sẽ hình thành hệ thống các khu hành chính, chính trị của Trung ương và
thành phố, có hệ thống cơng sở hiện đại, với những kiến trúc đặc trưng tiêu biểu của Thủ
đô.
Vào năm 2030, Hà Nội sẽ là một thủ đô văn minh, với tổ chức xã hội phù hợp với trình
độ tiên tiến về kinh tế tri thức và công nghệ thông tin, có những hệ thống cơng trình văn
hóa tiêu biểu của cả nước. Hà Nội sẽ là thủ đơ có khơng gian xanh, sạch, đẹp, hiện đại,
có kiến trúc đơ thị mang dấu ấn của một Thủ đô ngàn năm văn hiến và mang đậm bản
sắc văn hóa của dân tộc.
Hà Nội đề ra mục tiêu tốc độ tăng trưởng GDP bình quân thời kỳ 2011-2015 là
10%/năm, thời kỳ 2016- 2020 đạt 9%/năm và khoảng 8%/năm thời kỳ 2021-2030. Đến
năm 2015, GDP bình quân đầu người của Hà Nội đạt khoảng 3.300 USD, đến năm 2020
đạt 5.300 USD và năm 2030 đạt 11.000 USD (tính theo giá thực tế).
Tốc độ tăng giá trị xuất khẩu trên địa bàn bình quân là 10-12%/năm thời kỳ 2011-2015
và 14-15% thời kỳ 2016-2020. Quy mô dân số Hà Nội đến năm 2015 đạt 7,2-7,3 triệu
người, năm 2020 đạt khoảng 7,9-8 triệu người và năm 2030 đạt khoảng 9,4-9,5 triệu
người.
Tỷ lệ lao động qua đào tạo khoảng 55-60% vào năm 2015 và 70-75% vào năm 2020,
đưa Thủ đô trở thành trung tâm đào tạo chất lượng cao của cả nước và có tầm cỡ khu
vực.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 17
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
Hà Nội đặt mục tiêu xây dựng nền văn hóa tiên tiến, giàu bản sắc dân tộc, người Hà Nội
thanh lịch, văn minh. Tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội năm 2015 khoảng 46-47%, năm 2020
đạt 54-55%…
Để đảm bảo phát triển theo định hướng trên, dự kiến nhu cầu đầu tư toàn xã hội của Hà
Nội là từ 1.200.000-1.250.000 tỷ đồng theo giá thực tế (tương ứng khoảng 60-61 tỷ
USD) thời kỳ 2011-2015 và khoảng 2.180.000-2.200.000 tỷ đồng theo giá thực tế thời
kỳ 2016-2020 (tương đương khoảng 97-98 tỷ USD).
Để đáp ứng được nhu cầu đầu tư, thành phố Hà Nội đã đề ra hệ thống các biện pháp huy
động vốn một cách tích cực, trong đó nguồn nội lực là chủ yếu, huy động tối đa nguồn
vốn từ quỹ đất, từ tài sản công thuộc sở hữu Nhà nước để phát triển đô thị, kết cấu hạ
tầng, chú trọng thu hồi vốn từ các thành phần kinh tế ngồi quốc doanh, đẩy mạnh xã hội
hóa trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao.
2.1.2. Định hướng phát triển Quận Từ Liêm
Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12
năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của huyện Từ Liêm
cũ, gồm 5 xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; toàn bộ 536,34 ha và
34.052 nhân khẩu cịn lại của xã Xn Phương; tồn bộ 137,75 ha và 23.279 nhân khẩu
còn lại của thị trấn Cầu Diễn
Quận Nam Từ Liêm chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1-4-2014. Đó là mốc thời gian
đánh dấu sự chuyển đổi bước ngoặt của một địa bàn mang tính chất nơng thơn sang địa
bàn mang tính chất đơ thị với sự thay đổi toàn diện trong phương thức tổ chức, quản lý
đời sống kinh tế - xã hội. Quận có nhiều cơng trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của
thủ đô Hà Nội như :
– Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, Bảo tàng Hà Nội, Đại
lộ Thăng Long, Trung tâm triển lãm quy hoạch Quốc gia, Trung tâm đào tạo VĐV Cấp
cao Hà Nội,…
– 30 ha tại mễ trì để di dời một số bộ từ nội đô như : Bộ Ngoại Giao, ….
Để quận Nam Từ Liêm cơ bản sớm trở thành trung tâm mới của Thủ đô đúng theo đồ án
quy hoạch Hà Nội được Thủ tướng phê duyệt năm 2011, một trong những mục tiêu
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 18
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
tổng quát của giai đoạn tới được Đảng bộ quận xác định là huy động mọi nguồn lực để
xây dựng và phát triển đô thị nhanh và bền vững. Đây cũng là mục tiêu đã được nhiều
quận, huyện trong thành phố lựa chọn trong nhiệm kỳ 2015-2020. Vậy đâu là sự khác
biệt, là tiềm năng và lợi thế của quận Nam Từ Liêm?
Với một quận non trẻ như Nam Từ Liêm, rõ ràng xuất phát điểm hướng tới mục tiêu
phát triển nhanh và bền vững khơng có ưu thế như một số địa bàn quận trung tâm, đặc
biệt với những nơi được coi là “đầu tàu” kinh tế của Thủ đơ. Chính vì vậy cần phải có tư
duy mới, cách nghĩ mới, khai thác hợp lý tiềm năng, phát huy lợi thế để lựa chọn hướng
đi mới, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế. Theo định hướng quy hoạch chung,
trong tương lai, quận Nam Từ Liêm là trung tâm mới của Thủ đô Hà Nội gồm các chức
năng: Dịch vụ, thương mại, tài chính, văn hóa, giải trí, du lịch, TDTT cấp quốc gia và
thành phố, nhà ở.
Do đó, quan trọng nhất trong giai đoạn này là phải làm thế nào để quận trở thành “cực
hút” về đầu tư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao, vui chơi… Trả lời câu hỏi nêu
trên cũng chính là những giải pháp Đảng bộ quận Nam Từ Liêm cần tập trung chỉ đạo và
tổ chức thực hiện trong thời gian tới để hiện thực hóa mục tiêu đặt ra.
Cụ thể là thực hiện, vận dụng linh hoạt các chủ trương, cơ chế, chính sách, tạo điều kiện
thuận lợi tối đa cho các doanh nghiệp, tổ chức và các thành phần kinh tế đầu tư phát
triển sản xuất, kinh doanh; nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quy hoạch, quản lý
quy hoạch; công tác quy hoạch phải được đi trước một bước; đẩy mạnh xây dựng hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo hướng đồng bộ, hiện đại; ưu tiên tập trung công tác
GPMB và tạo mặt bằng sạch cho nhà đầu tư; tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất
đai, bảo vệ môi trường và lựa chọn cán bộ “xứng tầm” để lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành là
“chìa khóa” cho phát triển và thành công của cả nhiệm kỳ…
Cùng với đó là xây dựng mơi trường sống, làm việc an tồn, trong sạch, mơi trường đầu
tư hấp dẫn; khơng ngừng cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân.
Đây cũng chính là những yếu tố căn bản để xây dựng quận Nam Từ Liêm trở thành “đô
thị đáng sống” – một nấc phát triển cao của “đô thị văn minh, hiện đại” – như khát vọng
đổi mới của Đảng bộ quận trong nhiệm kỳ 2015-2020.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 19
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
2.1.1. Tổng quan thị trường và khả năng cung ứng.
Theo Bộ Xây dựng, đánh giá hiện trạng Hà Nội cho thấy những năm gần đây, do quá
trình đổi mới về kinh tế, thu hút đầu tư, tăng trưởng nhanh, sự hình thành nhiều trung
tâm kinh tế, cơng nghiệp, văn hóa, khoa học, giáo dục đào tạo đã thu hút một lượng lớn
lao động, dân cư từ các tỉnh trong cả nước về thủ đơ. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội của Hà Nội đang bị quá tải và gặp rất nhiều khó khăn trong việc đáp ứng
nhu cầu về nhà ở, các cơng trình dịch vụ cơng cộng.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết của mỗi gia đình, là vấn đề lớn được quan
tâm hàng đầu của mỗi tầng lớp dân cư. Cải thiện nhà ở là một trong những yêu cầu cấp
bách nhằm nâng cao đời sống nhân dân, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ gia đình,
mọi người dân trong xã hội đều mong muốn có nơi ở, sinh hoạt để sinh sống và phục vụ
cho sự nghiệp phát triển đất nước. Chính từ vị trí vai trò quan trọng như vậy nên trong
những năm qua Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở, cả khu vực
đô thị và nông thơn đã đạt được những kết quả quan trọng góp phần vào sự nghiệp phát
triển kinh tế xã hội của đất nước.
Bên cạnh những thành tựu đạt được cũng có khơng ít những tồn tại cần được xem xét để
đề ra các giải pháp tháo gỡ, như: Quỹ nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở
của nhân dân, nhất là ở những thành phố có tốc độ đơ thị hóa cao như Hà Nội.
Để giải quyết vấn đề đó, đối với thành phố Hà Nội, phát triển nhà ở phải theo các dự án
bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, chấm dứt xây dựng nhà ở theo tính tự
phát, tập trung phát triển nhà ở căn hộ chung cư cao tầng để đẩy nhanh quỹ nhà ở, tiết
kiệm đất xây dựng các khu đô thị văn minh hiện đại.
Hiện nay, nhu cầu ở nhà chung cư của người dân tại huyện Từ Liêm đang ngày một gia
tăng, và được dự đoán sẽ còn tiếp tục tăng mạnh vào những năm sắp tới. Bên cạnh đó,
thu nhập của người dân tăng đáng kể trong những năm gần đây, nhu cầu mua sắm tăng
cao, việc đi mua sắm tại các trung tâm thương mại, siêu thị đã trở thành thói quen của
nhiều người. Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu thị trường, nắm bắt được nhu cầu về
nhà ở chung cư, văn phòng và dịch vụ thương mại đang gia tăng, Công ty Cổ phần nhà
Mỹ Xuân Hà Nội đã quyết định đầu tư xây dựng dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 20
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
dịch vụ thương mại và văn phòng tại Khu đất thuộc xã Mỹ Đình, Cầu Diễn, Từ Liêm,
Hà Nội.
Dự án nằm tại một Huyện phía Tây nằm trong quy hoạch định hướng phát triển của Hà
Nội, nơi có nhiều điều kiện thuận lợi để xây dựng và phát triển dự án Nhà ở, Văn phòng
kết hợp với Dịch vụ Thương mại.
Trong tương lai khi điều kiện kinh tế phát triển, thu nhập của người dân được nâng cao
sẽ hình thành một bộ phận dân cư có nhu cầu về nhà ở với điều kiện, chất lượng phục
vụ, tiện nghi tốt hơn. Do đó việc xây dựng các khu ở cao tầng, hiện đại là phù hợp với
xu thế phát triển chung của thời đại và khi quỹ đất ngày càng bị thu hẹp
2.2. Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư
2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Việc mở rộng Hà Nội cả về quy mơ dân số, cả về diện tích sẽ càng làm cho nhu cầu về
đơ thị hóa, về xây dựng cơng trình từ kinh tế, văn hóa, xã hội, nhà ở... tăng cao.
Với bản đồ quy hoạch tổng thể Hà Nội 2030, khu vực phía Tây Hà Nội, điển hình là
quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm ngày càng thu hút nhiều sự quan tâm hơn từ phía các
nhà đầu tư và khách mua để ở. Các giao dịch và hoạt động đầu tư tại khu vực này đang
tăng mạnh, tận dụng cơ sở hạ tầng đồng đều, giao thông thuận lợi và các dự án chất
lượng đang phát triển.
Nạn kẹt xe, ách tắc giao thông ngày một gia tăng. Ở thủ đô, thành phố của một số nước,
nơi ở và nơi làm việc cách xa nhau vài chục cây số là bình thường; nhưng ở nước ta, với
nạn kẹt xe ngày một gia tăng, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao chưa khởi cơng, có lẽ cịn
khá lâu mới được đưa vào sử dụng, cộng với giá vật liệu xây dựng cao ngất ngưởng như
hiện nay, thì việc mua đất để xây nhà là không dễ dàng; mặt khác, rất nhiều người lại rất
sợ việc xây dựng... nên việc mua căn hộ chung cư, có chỗ để xe, có các dịch vụ thương
mại đi kèm là một xu hướng tất yếu.
Chính vì vậy việc xây dựng các khu nhà ở cao tầng chất lượng tốt, giá cả và diện tích
căn hộ phù hợp đang là nhu cầu hết sức cấp thiết đối với người dân và đóng một vai trị
quan trọng trong cơng cuộc hiện đại hóa xã hội.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 21
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
2.2.2. Mục tiêu đầu tư
Việc xây dựng đầu tư Tổ hợp Nhà ở cao tầng kết hợp Văn phòng, Dịch vụ Thương mại
đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hiện đại đóng vai trị làm điểm nhấn khơng gian kiến trúc cảnh
quan khu vực và để giải quyết nhu cầu về nhà ở phù hợp với xu thế phát triển chung của
Thủ đô.
Dự án được xây dựng đáp ứng được Quy hoạch, phát triển Kinh tế xã hội đến năm 2020,
ngồi ra dự án cịn đóng góp sự phát triển cơ sở hạ tầng, tạo dựng bộ mặt kiến trúc đô thị
mới, hiện đại cho Thủ đô Hà Nội trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Trong quá trình thiết kế, Đơn vị tư vấn phải quan tâm đến các giải pháp về quy hoạch và
kiến trúc để nâng cao giá trị chung cư, cải thiện mơi trường, tạo điều kiện sống có chất
lượng tốt, đầy đủ tiện nghi và phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng có nhu cầu.
Triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng, giảm giá thành sản phẩm.
Hoàn chỉnh dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp Nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng, Dịch vụ
thương mại theo quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.
Với một hệ thống thương mại - Dịch vụ và căn hộ hoàn hảo, liên hoàn sẽ cung cấp các
loại hình dịch vụ chuyên nghiệp, đáp ứng một phần nhu cầu thương mại của người dân
và phục vụ nhu cầu kinh doanh của các hộ doanh nghiệp, thu hút các nhà đầu tư và các
ngành nghề khác vào hoạt động tại Hà Nội.
Dự án hoàn thành sẽ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và hiệu quả tài chính cho Nhà
nước và chủ đầu tư.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 22
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
CHƯƠNG III. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
3.1. Hình thức đầu tư:
3.1.1. Lựa chọn hình thức đầu tư
Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phịng do Cơng ty Cổ phần
nhà Mỹ Xuân Hà Nội làm chủ đầu tư.
Chủ đầu tư trực tiếp điều hành và thực hiện đầy đủ trách nhiệm và quyền hạn để triển
khai dự án, đáp ứng các mục tiêu đề ra về chất lượng cơng trình và tiến độ thực hiện dự
án.
3.1.2. Nguồn vốn
Nguồn vốn thực hiện dự án gồm: Vốn tự có, vốn tín dụng thương mại và các nguồn vốn
huy động hợp pháp khác.
Để thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án, giai chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư giai
đoạn đầu chủ yếu thực hiện bằng nguồn vốn tự có của Chủ đầu tư., sau đó sẽ huy động
thêm các nguồn vốn tín dụng thương mại.
3.2. Tổ chức thực hiện dự án:
3.2.1. Về quy hoạch:
Dự án sẽ được thực hiện đúng quy hoạch và phương án kiến trúc được duyệt. chủ đầu tư
tiến hành Lập dự án đầu tư xây dựng và thiết kế kiến trúc, thiết kế phần kết cấu, thiết kế
hệ thống Cơ điện, trên cơ sở tuân thủ đúng quy hoạch và các chỉ tiêu (hệ số sử dụng đất,
tỷ lệ chiếm đất, chiều cao cơng trình…) được duyệt, tiêu chuẩn về PCCC, Quy chuẩn
xây dựng Việt Nam và các cam kết khác như bảo vệ môi trường…
3.2.2. Về Quản lý dự án
Chủ đầu tư sẽ thành lập Ban quản lý dự án để quản lý và điều hành việc thực hiện dự án
với các vị trí chủ chốt có đủ năng lực theo các quy định của Nhà nước từ giai đoạn chuẩn
bị đầu tư đến khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.
3.2.3. Về thực hiện dự án
Quy mô dự án sẽ được thực hiện theo đúng Quyết định đầu tư và tuân thủ đúng quy trình
theo quy định hiện hành của pháp luật về đầu tư xây dựng;
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 23
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
Tổng vốn đầu tư căn cứ theo Quyết định đầu tư sẽ được phân chia theo các giai đoạn đầu
tư một cách phù hợp và hiệu quả, đáp ứng tiến độ của dự án. Trong quá trình chuẩn bị và
thực hiện đầu tư, tất cả hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công sẽ phải được các cơ
quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt.
3.2.4. Về tài chính của dự án
Tổng vốn đầu tư: : 1.065.793.000.000 đồng.
Dự án sử dụng 3 loại nguồn vốn, bao gồm: vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay thương
mại, vốn huy động của khách hàng.
Kế hoạch sử dụng các nguồn vốn dự kiến như sau:
-
Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư: giải ngân trong thời gian thực hiện dự án. Nguồn
vốn này chủ yếu dùng cho phần việc trong giai đoạn chuẩn bị dự án, tư vấn xây
dựng phần cọc, móng, phần ngầm.
-
Vốn huy động từ khách hàng: Được huy động sau khi thi công xây dựng phần
móng.
-
Vốn vay ngân hàng: giải ngân trong suốt q trình thi cơng xây dựng và lắp đặt
thiết bị cơng trình cũng như dành cho dự phịng phí
Nhu cầu và tiến độ thực hiện vốn tính cho từng thời đoạn, phù hợp với tiến độ thực hiện
dự án. Chi tiết xem mục 10.3 – Nguồn vốn đầu tư.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 24
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHTỔ HỢP NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ
THƯƠNG MẠI VÀ VĂN PHÒNGTẠI ĐIỂM X3–PHƯỜNG CẦU DIỄN, QUÂN NAM TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI
CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG
4.1. Địa điểm xây dựng:
Khu đất xây dựng dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn
phịng có diện tích 9.910m2 tại Khu đất thuộc xã Mỹ Đình, Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội.
* Vị trí của khu đất dự án như sau:
-
Phía Bắc
: Cơng ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm
(GDD1)
-
Phía Đơng
: Đường quy hoạch
-
Phía Tây
: Đường giao thơng nội bộ khu vực
-
Phía Nam
: Dự án khu liên hợp TDTT quốc gia
Vị trí xây dựng dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn
phònglà bãi đất đã san phẳng, độ chênh cao rất ít, thuận lợi cho cơng tác vận chuyển vật
liệu và xây dựng cơng trình.
Ơ đất có giao thông thuận tiện, đáp ứng nhu cầu lưu thông đối nội, đối ngoại thuận lợi.
Nhiều hướng tiếp cận cơng trình, dễ tổ chức các phương án PCCC và cứu hộ khẩn cấp.
Giao thông thuận lợi, giá trị thương mại gia tăng, và nằm trong khu vực phát triển sôi
động là những điều kiện thuận lợi chính của dự án. Tuy nhiên cũng có những khó khăn
nhất định của trong việc phát triển của khu vực này, như tình hình thị trường bất động
sản có những diễn biến phức tạp, nhiều dự án lân cận vẫn chưa hoàn thiện. Toàn bộ khu
vực ln ln trong tình trạng xây dựng kéo dài nhiều năm nên các điều kiện về môi
trường sống bị ảnh hường nhất định. Các khu đô thị mới luôn phải đối diện với các áp
lực về việc phát triển hạ tầng xã hội cho phù hợp với quy mô dân số. Trước đây khu vực
này là đất nông nghiệp thuộc ngoại thành Hà Nội, vì vậy q trình đơ thị hóa cùng
những mặt trái của nó với vấn đề xã hội là không thể tránh khỏi.
4.2. Địa chất công trình:
Căn cứ tài liệu Báo cáo kết quả khảo sát địa chất cơng trình: Tổ hợp nhà ở cao tầng kết
hợp dịch vụ thương mại và văn phịng do Cơng ty cổ phần xây dựng và đầu tư phát triển
kiến trúc đơ thị lập năm 2015. Địa tầng diện tích khảo sát cơng trình được phân chia từ
trên xuống dưới như sau:
Lớp 1: Đất lấp, sét pha màu xám nâu, xám đen lẫn nhiều gạch vụn, bê tông.
Đơn vị Tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam- CTCP
Page 25
