Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần á châu

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi
với sự cố vấn của người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Thị Phương Thảo.
Tất cả các số liệu tham khảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn:

Nguyễn Phi Khanh


LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế tác giả đã hoàn thành luận văn thạc
sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu”. Tác giả xin chân
thành cảm ơn TS. Ngô Thị Phương Thảo và các thầy, cô giáo Khoa Bất động sản và
Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm, chỉ bảo, hướng
dẫn tận tình và đóng góp nhiều ý kiến q báu để tác giả hồn thành luận văn này!
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả

Nguyễn Phi Khanh

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY..........................4
THEO DỰ ÁN TẠI NHTM.....................................................................................4
1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM...........4
1.1.1 Khái niệm, chức năng và các hoạt động cơ bản của NHTM.......................4
1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM.........................................................6
1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án
tại NHTM...............................................................................................................11
1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS...........................................11
1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong
hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM.................................................................13
1.2.3 Quy trình và chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính trong thẩm định tài chính dự
án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM...............................15
1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạtt động cho vay theo
dự án tại NHTM......................................................................................................21
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản........................................................................................................................... 35
1.3.1 Nhân tố chủ quan............................................................................................36
1.3.2 Nhân tố khách quan........................................................................................39
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU.....................................................................................................42
2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Á Châu.............................................42

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu.................42
2.1.2 Thực trạng về hoạt động cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu..44
2.2 Thực trạng về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho
vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu......................................................47
2.2.1 Thực trạng về số lượng dự án đầu tư BĐS đã được thẩm định tại ngân hàng
TMCP Á Châu.........................................................................................................47
2.2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS............................49
2.2.3 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic”...............57


2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt
động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu...................................75
2.3.1. Những mặt đạt được......................................................................................75
2.3.2. Những mặt còn hạn chế.................................................................................77
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế....................................................................79
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ
ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU...............................................................82
3.1 Định hướng hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu.....................82
3.2 Định hướng và nhiệm vụ hoàn thiện cơng tác thẩm định tài chính dự án
đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu...........................................................83
3.2.1 Định hướng.....................................................................................................83
3.2.2 Nhiệm vụ hồn thiện cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS của ngân
hàng TMCP Á Châu................................................................................................84
3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản dự án bất động sản trong
họat động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu.............................85
3.3.1 Hồn thiện quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS......................................................................................................................... 85
3.3.2. Hồn thiện việc thu thập thơng tin.................................................................88
3.3.3 Bố trí cán bộ làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất đạo

đức tốt...................................................................................................................... 89
3.3.4. Giải pháp phòng ngừa rủi ro..........................................................................90
3.3.5 Tổ chức điều hành cơng tác thẩm định tài chính khoa học, hiệu quả..............91
3.3.6 Nâng cao ứng dụng của công nghệ thông tin..................................................92
3.3.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban nghiệp vụ..............................92
3.4 Một số kiến nghị...............................................................................................92
3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, Ngành liên quan..............................................92
3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước...............................................................93
3.4.3 Kiến nghị với chủ đầu tư.................................................................................94
KẾT LUẬN............................................................................................................95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

NHTM

: Ngân hàng thương mại

TMCP

: Thương mại cổ phần

VCSH

: Vốn chủ sở hữu

ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

NHNN

: Ngân hàng nhà nước.

TSBĐ

: Tài sản bảo đảm

TCTD

: Tổ chức tín dụng

QLRR

: Quản lý rủi ro.

CIC

: Trung tâm thơng tin tín dụng .


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở.............................................24
Bảng 2.1. Tình hình hoạt động cho vay...................................................................45

Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu...................45
Bảng 2.3. Số lượng dự án BĐS trong những năm gần đây......................................47
Bảng 2.4: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Á Châu............49
Bảng 2.5: Thông số đầu vào của dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic.............61
Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư theo quan điểm của chủ đầu tư....................................64
Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư do cán bộ thẩm định ACB tính tốn............................64
Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic.........66
Bảng 2.9: Kế hoạch trả nợ của dự án chung cư Viettel – Hancic.............................73
Bảng 2.10 Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về chất lượng thẩm định tài
chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu............................................76
Bảng 3.1: Sử dụng phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS...............................88
Bảng 3.2: Công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư................................................92

Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn bằng phương pháp đồ thị.................................32


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh
doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,
thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì vậy để dự án
có thể triển khai được thì các doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.
Song trên thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng đủ các điều kiện để thực hiện
dự án đầu tư nên vẫn còn nhiều doanh nghiệp cần đến sự hỗ trợ từ bên ngồi. Nắm
bắt được xu thế đó các NHTM đã có những sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhu
cầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đóng băng, các dự
án đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, cơng tác thẩm định tài chính
dự án trong các NHTM ngày càng được quan tâm và thực hiện theo một quy trình

chặt chẽ đảm bảo được sự an tồn của mình cũng như đáp ứng được nhu cầu về vốn
của nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong thực tế công tác thẩm định tài chính trong các
NHTM chưa thực sự có được thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; thẩm
định khơng sát thực tế; gây ra tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án
chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là một trong những Ngân hàng
thương mại hàng đầu tại Việt Nam. Ngân hàng đã có những chính sách thiết thực hỗ
trợ các nhà đầu tư thực hiện dự án, bước đầu cũng có những thành quả nhất định. Vì
vây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động
sản nói riêng đã được nâng cao. Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác thẩm định tài
chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc
xét duyệt cho vay các dự án của ngân hàng.
Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và góp phần hồn thiện cơng tác thẩm
định, tác giả đã chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm
Luận văn Thạc sỹ.
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm 3 chương:


ii

 Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM
 Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại
cổ phần Á Châu.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
THEO DỰ ÁN TẠI NHTM
1.1

Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án tại

NHTM
Ngân hàng thương mại (NHTM) là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trị
quan trọng của nền kinh tế. Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ
chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều
bên trong một hoạt động tài chính nhất định. Cho vay theo dự án là một loại hình
cho vay cơ bản của NHTM trên thị trường tài chính. Nguyên tắc cho vay này dựa
trên sự hiệu quả của dự án, vì sự thất bại của dự án sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả
nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của bản thân NHTM cho
vay, nó khơng chỉ đơn thuần làm giảm lợi nhuận mà còn làm giảm khả năng thanh
toán của NHTM. Nếu nghiêm trọng và hiện tượng xảy ra hàng loạt sẽ tác động xấu
đến cả hệ thống, khơng loại trừ tình hình khủng hoảng cả hệ thống NHTM. Các
NHTM trước hết phải thẩm định dự án đầu tư một cách nghiêm túc, có quyết định
chính xác theo quan điểm của mình liệu dự án có kết quả kinh tế hay khơng và có khả
năng trả nợ đúng hạn hay khơng để từ đó đưa ra các quyết định cho vay chính xác.
1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo
dự án tại NHTM.


iii

Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS là việc tính tốn đánh giá phân tích các
chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp
cho các xác định mức cho vay và hạn chế rủi ro trong cho vay theo dự án đầu tư
BĐS. Việc thẩm định cần tuân thủ theo quy trình và phương pháp mang tính khoa

học, chặt chẽ, đảm bảo tính chính xác.
Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động.
 Giá trị hiện tại rịng (NPV: Net Present Value)
Cơng thức tính:
NPV = Co + PV
Trong đó:
NPV là giá trị hiện tại ròng
Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời
gian hữu ích của nó. PV được tính
PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 +. . . . . +Ct/(1+r)t
Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án.
 Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR: Internal Rate of Return)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ hay lãi suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất mà chiết
khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng năm
trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu. Tức là tỷ lệ chiết
khấu mà tại đó:

 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio)
Tỉ số lợi ích chi phí được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu lại và chi phí bỏ ra.
n

B

C

Bi

 (1  r )

i 1
n

Ci

 (1  r )
i 0

i

i



PV ( B )
PV (C )


iv

Trong đó:
Bi: Doanh thu (lợi ích) ở năm thứ i
Ci: Chi phí năm thứ i
PV(B): Giá trị hiện tại các khoản thu (bao gồm doanh thu ở các năm của dự án)
PV(C): Giá trị hiện tại của các khoản chi
B/C lớn hay nhỏ còn phụ thuộc vào quan niệm về lợi ích và chi phí của người
đánh giá, cho nên khi sử dụng chỉ tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệm
của người đánh giá về lợi ích và chi phí tài chính.
Nội dung thẩm định
- Xác định mức vốn đầu tư

- Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi
nguồn về mặt số lượng và tiến độ
- Phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án
- Đánh giá độ an tồn về mặt tài chính dự án
- Thẩm định độ nhạy dự án đầu tư BĐS
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
 Nhân tố chủ quan:
- Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định
- Thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định của cán bộ thẩm định
- Phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án.
- Hệ thông trang thiết bị phục vụ cho q trình thẩm định.
- Tổ chức cơng tác thẩm định.


Nhân tố khách quan:

-

Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội.

-

Các cơ chế, chính sách, pháp lý của nhà nước.

-

Hệ thống hồ sơ, tài liệu về dự án của chủ đầu tư trình lên ngân hàng.

-

Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.


v

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng thương mại cổ phẩn Á Châu (ACB) thành lập theo giấy phép số
0032/NH-GP do ngân hàng Nhà nước (NHNN) cấp ngày 24/04/1993, và giấy phép
số 553/GP-UB do UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 15/03/1993. Ngày
04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động.
Tổng dư nợ trong ba năm gần đây có xu hướng tăng lên: năm 2010 là
86.647.964 tăng hơn 39,70% tổng dự nợ năm 2009 là 62.020.929 tỷ đồng. Tổng dư
nợ năm 2011 là 101.897.633 tăng 17% so với năm 2010 là 86.647.964 tỷ đồng.
Trong đó cho vay đầu tư BĐS năm 2009 là 519.615 tỷ đồng chiếm 0,84% tổng dư
nợ, năm 2010 là 1.276.296 tỷ đồng chiếm 1,47% tổng dư nợ, năm 2011 là 1.449.056
tỷ đồng chiếm 1,42 tổng dư nợ.
2.2 Thực trạng về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động
cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Bảng 2.3. Số lượng dự án BĐS trong những năm gần đây

Chi tiêu

Năm
2010

Năm 2009

Dự án đầu tư BĐS 120

Năm
2011

133

145

77

76

57,89%

52,41%

Mức tăng
trường
năm 2010
so với
năm 2009
(%)
+10,83

Mức tăng
trưởng
năm 2011
so với
năm 2010

(%)
+9,02

+3,73

-1,75

đã thẩm định.
Dự án đã giải ngân

65

Tỷ trọng dự án đã 54,16%
giải ngân so với dự
án đầu tư BĐS đã
thẩm định.

(nguồn: Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Á Châu năm 2009, 2010, 2011)


vi

Trong thời gian vừa qua, ngân hàng TMCP Á Châu đã tiến hành thẩm định
tài chính một số dự án đầu tư BĐS tiêu biểu như: chung cư cáo cấp Viettel –
Hancic; dự án đầu tư xây dựng kho bãi ICD Long Bình giai đoạn II, Chung cư
thương mại cao cấp tại số 9 Vĩnh Tuy- 780 Minh Khai, Tòa nhà hỗn hợp thương
mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở chung cư ….
- Thực trạng thẩm định (thông qua dự án Vietel Hanic)
- Thực trạng về qui trình thẩm định
- Thực trạng về phương pháp

- Thực trạng về nội dung thẩm định
2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong
hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu.
 Những mặt đạt được:
- Q trình thẩm định tài chính dự án đầu tư theo dự án tại ngân hàng
TMCP Á Châu đã tuân thủ khá đầy đủ trình tự các bước, nội dung và yêu cầu của
công tác thẩm định tài chính của một dự án đầu tư nói chung cũng như dự án đầu tư
kinh doanh BĐS nói riêng.
- Phương pháp tính tổng mức đầu tư mà ngân hàng sử dụng cho kết quả
chính xác cao, tổng mức đầu tư được tính tốn đầy đủ các khoản mục chi phí theo
quy định hiện hành. Các chi phí: xây dựng, thiết bị… được tính tốn khá chi tiết.
- Đội ngũ cán bộ lập dự án cũng như thẩm định tài chính là những người có
kinh nghiệm và trình độ chuyên môn.
 Những mặt hạn chế như:
- Việc xem xét từng nội dung trong q trình phân tích tài chính có nhiều
điểm chưa hợp lý. Việc xác định chi phí và nhiều khoản mục chi phí đơi khi cịn bị
bỏ qua hoặc không đề cập đến giá trị thời gian của tiền gây ảnh hưởng tới tính khả
thi của dự án.
- Trong quá trình xem xét một số chỉ tiêu được dùng để đánh giá mới chỉ
dừng lại ở việc tính tốn NPV, IRR mà chưa đi sâu vào phân tích các chỉ tiêu khác
như độ nhạy của dự án.
- Việc đánh giá dự án đầu tư còn hạn chế vì mới chỉ tính tốn ở trạng thái
tĩnh là chủ yếu chứ chưa đề cập đến trạng thái động.


vii

- Các chỉ tiêu trong quá trình thẩm định tài chính cịn chưa thực sự tính tốn
chính xác và cần phải hoàn thiện hơn nữa.
- Cán bộ thẩm định tài ngân hàng chưa sử dụng các chỉ tiêu để xem xét khả

năng trả nợ của dự án mà mới chỉ dừng lại ở khâu đánh giá tài sản bảo đảm.
- Cán bộ thẩm định nhiều lúc chưa thực sự quan tâm, chú trọng đến khía
cạnh thị trường và khả năng tiêu thụ, mà đây lại là căn cứ quan trọng để tính tốn
các chỉ tiêu tài chính.
 Ngun nhân:
- Ngun nhân chủ quan:
+ Nguyên nhân quan trọng hàng đầu đó là về trình độ, năng lực của cán bộ
thẩm định.
+ Nguồn thơng tin mà ngân hàng có được chủ yếu là từ hồ sơ dự án đầu tư
do chủ đầu tư cung cấp.
+ Phương pháp thẩm định mà hiện nay ngân hàng áp dụng còn nhiều bất cập.
- Nguyên nhân khách quan:
+ Môi trường kinh tế, xã hội chưa ổn định.
+ Sự thiếu đồng bộ của các văn bản pháp lý và chính sách quản lý của Nhà nước.
+ Trình độ, năng lực và tính trung thực của chủ đầu tư thực hiện dự án.
+ Sự ổn định và phát triển của thị trường BĐS


viii

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
3.1 Định hướng hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Á Châu.
Trong hoạt động cho vay, ACB chú ý nâng cao chất lượng hoạt động, đảm
bảo an toàn và hiệu quả. ACB sẽ tiếp tục tái cơ cấu, hồn thiện mơ hình tổ chức
hướng tới khách hàng và quản trị rủi ro. Theo định hướng chung về hoạt động tín
dụng: tổng giới hạn cho vay không vượt quá 10% dư nợ tồn hệ thống, ln tiến
hành kiểm sốt chặt chẽ điều kiện và đối tượng cho vay.
3.2 Định hướng và nhiệm vụ hoàn thiện cơng tác thẩm định tài chính dự

án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu.
- Xác định chính xác nhu cầu vốn và sự đảm bảo các nguồn vốn tài trợ để thực
hiện dự án; các nguồn vốn phải được xây dựng chi tiết, cụ thể về cơ cấu, thời gian,
quy mô tài trợ…
- Căn cứ vào khía cạnh thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án đầu tư để
ước lượng và tính tốn các khoản doanh thu cũng như các chi phí hoạt động cuả dự
án đầu tư BĐS.
- Tính đúng, tính đủ các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án như
mức sinh lời của dự án và phải xem xét trên cả hai khía cạnh là tổng lợi nhuận thu
được của đời dự án và khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư, hiện giá thu nhâp
thuần NPV, IRR, xác định đúng tỷ lệ chiết khấu. Đánh giá độ an tồn về mặt tài
chính của dự án đầu tư.
- Cần phải tăng cường kiểm tra, giám sát mục đích sử dụng nguồn vốn đầu tư
dự án.
3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản dự án bất động sản
trong họat động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu
- Hoàn thiện quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu
tư BĐS.


ix

- Hồn thiện việc thu thập thơng tin.
- Bố trí cán bộ làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất đạo
đức tốt.
- Giải pháp phòng ngừa rủi ro.
- Nâng cao ứng dụng của công nghệ thơng tin.
3.4 Một số kiến nghị.
 Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, ngành.
- Hồn thiện về mơi trường pháp lý, các văn bản pháp lý và chính sách quản lý

của nhà nước phải đồng bộ, quy định rõ ràng, không chồng chéo lẫn nhau.
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư mà doanh nghiệp
trình lên.
- Đề ra giải pháp ổn định và phát triển thị trường BĐS.
 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước.
- Ban hành các chính sách quản lý, văn bản pháp lý phù hợp kịp thời nhanh
chóng để hỗ trợ cho các hoạt động của NHTM.
- Hỗ trợ cho các NHTM trong công tác đào tạo cán bộ để nâng cao trình độ
chun mơn, nghiệp vụ.
 Kiến nghị với chủ đầu tư.
- Nghiêm chỉnh chấp hành việc xây dựng và lập dự án đầu tư theo đúng các nội
dung quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng
- Cung cấp tài liệu cần thiết, đầy đủ cho ngân hàng.


x

KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu cơ sở lý luận kết hợp với nghiên cứu thực tiễn cơng tác thẩm
định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu
đã giúp em hoàn thiện luận văn này. Trong luận văn của em tập trung giải quyết các
vấn đề sau:
 Khái quát chung nhất về những vấn đề liên quan đến cơng tác thẩm định tài
chính dự án đầu tư như các khái niệm về thẩm định dự án, sự cần thiết phải thẩm
định, quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định, các nhân tố ảnh hưởng tới
cơng tác thẩm định tài chính dự án.
 Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS của Ngân
hàng TMCP Á Châu như quy trình thẩm định dự án đầu tư, nội dung thẩm định
tài chính dự án, thực trạng thẩm định, kết quả đạt được và những hạn chế...
 Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS

của ngân hàng TMCP Á Châu, em xin được đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Á Châu.


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài.
Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh
doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,
thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì vậy để dự án
có thể triển khai được thì các doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.
Song trên thực tế khơng phải doanh nghiệp nào cũng đủ các điều kiện để thực hiện
dự án đầu tư nên vẫn còn nhiều doanh nghiệp cần đến sự hỗ trợ từ bên ngoài. Nắm
bắt được xu thế đó các NHTM đã có những sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhu
cầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đóng băng, các dự
án đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, cơng tác thẩm định tài chính
dự án trong các NHTM ngày càng được quan tâm và thực hiện theo một quy trình
chặt chẽ đảm bảo được sự an tồn của mình cũng như đáp ứng được nhu cầu về vốn
của nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong thực tế cơng tác thẩm định tài chính trong các
NHTM chưa thực sự có được thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; thẩm
định không sát thực tế; gây ra tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án
chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là một trong những Ngân hàng
thương mại hàng đầu tại Việt Nam. Ngân hàng đã có những chính sách thiết thực hỗ
trợ các nhà đầu tư thực hiện dự án, bước đầu cũng có những thành quả nhất định. Vì
vây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động
sản nói riêng đã được nâng cao. Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác thẩm định tài
chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc

xét duyệt cho vay các dự án của ngân hàng.
Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và góp phần hồn thiện cơng tác thẩm
định, tác giả đã chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm
Luận văn Thạc sỹ.


2

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
 Mục tiêu tổng quát:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định tài chính dự án đầu tư
BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại các NHTM.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong
hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu. Những khó khăn, hạn
chế và nguyên nhân của những hạn chế đó đối với việc thẩm định tài chính dự án
đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án
đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu.
 Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi:
- Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS có ảnh hưởng như thế nào đến hoạt
động cho vay của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của Ngân hàng nói chung?
- Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo
dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu được thực hiện như thế nào?
- Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS
trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ?
- Cần có các giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm
định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng
TMCP Á Châu ?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng: Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu
 Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Nghiên cứu các hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất
động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu.
- Thời gian: Số liệu phân tích năm 2009-2011
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Sử dụng phương pháp khảo cứu tài liệu để
khai thác nguồn thông tin thứ cấp dựa trên cơ sở các nghiên cứu đã có về thẩm định


3

tài chính dự án nói chung, định giá tài chính dự án BĐS nói riêng và các tài liệu
khác liên quan. Nguồn thơng tin có thể thu thập được từ báo cáo thường niên ngân
hàng Á Châu, văn bản luật, tài liệu dự án, nguồn thông tin từ Internet…
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích: Để phục vụ cho q trình nghiên
cứu về cơng tác thẩm định tài chính dự án nói chung và BĐS nói chung tác giả đã
tiến hành sử dụng phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích các số liệu, chỉ tiêu tài
chính được thu thập từ các nguồn thông tin như: báo cáo thường niên ngân hàng, tài
liệu giáo trình, Internet…
- Phương pháp điều tra, khảo sát, sử dụng bảng hỏi: Thẩm định tài chính dự án
nói chung và BĐS nói riêng là một hoạt động mang tính chất nghiệp vụ. Để đạt
được kết quả nghiên cứu thì luận văn đã tiến hành khảo sát thực tế về chất lượng
thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu. Lập bảng hỏi
phỏng vấn các khách hàng là doanh nghiệp, cán bộ tín dụng ngân hàng về các vấn
đề liên quan đến thẩm định tài chính dự án BĐS cũng như cách thức tổ chức và các
phương pháp thẩm định.
5. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

 Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM
 Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần
Á Châu.


4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM
1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM
1.1.1 Khái niệm, chức năng và các hoạt động cơ bản của NHTM


Khái niệm NHTM
NHTM là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trị quan trọng của nền

kinh tế. Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều bên trong một hoạt
động tài chính nhất định.
Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của Hội đồng Nhà nước Việt
Nam xác định: “NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và
thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử
dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh
toán”. [1]
Ngân hàng vừa cung cấp vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn của khách hàng. Tất cả

các hoạt động mua bán này thường được thông qua một số công cụ và nghiệp vụ
ngân hàng. NHTM ln tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận
bằng cách cho vay và đi vay. Vì vậy, chúng ta có thể rút ra một số nguyên tắc kinh
doanh mang nét đặc thù của NHTM:
- Dịch vụ tài chính được cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách
hàng và trong đó có lợi ích của mình.
- Cần thực hiện các biện pháp đảm bảo an tồn trong hoạt động kinh doanh
như: Duy trì mức vốn nhất định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có
khả năng chống đỡ với những biến động của thị trường tài chính..
NHTM đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế, tầm quan trọng của
NHTM được thể hiện qua các chức năng của nó, có thể được nêu ra dưới nhiều khía
cạnh khác nhau, nhưng nhìn chung NHTM có các chức năng cơ bản sau:
- Chức năng trung gian tín dụng: là chức năng đặc trưng và cơ bản nhất của