Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp

MỤC LỤC
PHẦN II: NỘI DUNG..............................................................................................2
CHƯƠNG I: MỘT SỐ KHÁI NIỆM..................................................................2
1.1. Một số lý luận cơ bản về thế chấp tài sản................................................2
1.1.1. Khái niệmPHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU................................................................1
........................................................................................................................2
1.1.2. Tài sản thế chấp....................................................................................2
1.1.3. Hiệu lực của thế chấp tài sản................................................................3
1.1.4. Chấm dứt thế chấp tài sản....................................................................3
1.2. Quyền và nghĩa vụ các bên.......................................................................4
1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp....................................................4
1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp...........................................7
CHƯƠNG II: MỘT SỐ TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ỨNG DỤNG QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CÁC BÊN TRONG THẾ
CHẤP...................................................................................................................10
2.1. Một số tồn tại trong ứng dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ trong
thế chấp...........................................................................................................10
2.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu qảu ứng dụng quyền và nghĩa
vụ của các bên trong thế chấp.......................................................................11
KẾT LUẬN..............................................................................................................14
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................15

i


PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Trong thời buổi hội nhập và phát triển kinh tế việc xây dựng, hoàn thiện
pháp luật và cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản nhằm bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là việc làm cần thiết. Hiện nay, hầu hết các văn bản
pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh tế ở nước ta vẫn còn tồn tại những yếu tố phi
thị trường và chưa phù hợp với thực tiễn đời sống.

Bên cạnh đó, việc áp dụng các văn bản pháp luật về các biện pháp bảo đảm,
trong đó có thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay nói riêng vẫn cịn một số vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi,
bổ sung cho phù hợp với thực tiễn và thông lệ quốc tế nhằm thúc đẩy kinh tế phát
triển nhanh, hiệu quả và bền vững. Bài viết dưới đây tác giả đi sâu làm rõ các vấn
đề cần hoàn thiện và hướng hoàn thiện đối với thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Để hồn thiện pháp luật và cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp
tài sản cần xác định pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng
phải được hoàn thiện trong mối liên hệ với cả hệ thống pháp luật. Bởi tính thống
nhất của hệ thống pháp luật là yêu cầu nội tại và bắt buộc của mục tiêu điều chỉnh
các quan hệ xã hội theo ý chí của Nhà nước. Pháp luật về bảo đảm tiền vay nói
chung và thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng nói riêng là một bộ phận
của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, pháp luật về thế chấp
tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng là một bộ phận của pháp luật về giao dịch
bảo đảm nói chung. Vì thế nó phải được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Bộ luật
dân sự và phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Do đó, qua
quá trình học tập và tìm hiểu, tác giả đã chọn đề tài “ Quyền và nghĩa vụ của các
bên trong thế chấp” để có cái nhìn sâu và rộng hơn.

1


PHẦN II: NỘI DUNG
CHƯƠNG I: MỘT SỐ KHÁI NIỆM
1.1. Một số lý luận cơ bản về thế chấp tài sản
1.1.1. Khái niệm
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “(1) Thế chấp tài sản là việc
một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế

chấp); (2) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Tức là bên thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp.
1.1.2. Tài sản thế chấp
Thứ nhất, Điều 318 quy định, tài sản thế chấp gồm: “(1). Trường hợp thế
chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động
sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường
hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản
đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; (4) Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp
phải thơng báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng
để thế chấp.
Thứ hai, Đối với thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn
liền với đất: (1) Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản
gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả
thuận khác; (2) Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng
2


đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi
quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ
vơi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấy được chuyển giao cho người nhận chuyển
quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 325).
Thứ ba, ngược lại với vấn đề trên, đối với thế chấp tài sản gắn liền với đất

mà không thế chấp quyền sử dụng đất.
“(1) Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng
đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả
thuận khác; (2) Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người
sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thoả thuận
khác” (Điều 236).
1.1.3. Hiệu lực của thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp
có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba kể từ thờ điểm đăng ký (Điều 319 Bộ luật Dân sự).
Như vậy, thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc vào hình thức của hợp đồng
(Điều 400 Bộ luật Dân sự). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự khơng quy định hình thức
của thế chấp tài sản phải bằng văn bản, cho nên các bên có quyền lựa chọn một hình
thức của hợp đồng phù hợp theo Điều 119 của Bộ luật. Trường hợp luật liên quan
có quy định thế chấp phải cơng chứng hoặc chứng thực và đăng ký thì các bên phải
tuân theo (Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự).
1.1.4. Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp: (1) Nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp chấm dứt; (2) Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế

3


bằng biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản thế chấp đã được xử lý; (4) Theo thoả
thuận của các bên.
Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong

việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Trường hợp
chấm dứt thế chấp, các bên khơng cịn bị ràng buộc bởi hợp đồng thê chấp. Bên thế
chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà
không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp khơng
có quyền u cầu bên thế chấp giao tài sản thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải
quyết thế chấp theo quy định của Luật.
1.2. Quyền và nghĩa vụ các bên
1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp
Theo Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 thì:
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
....
Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp thuộc nghĩa vụ của bên thế
chấp vì tài sản thể chấp do bên thế chấp giữ, khai thác sử dụng, cho nên bên thế
chấp phải bảo quản tài sản không để hư hỏng, mất mát, hao hụt, bảo tồn giá trị tài
sản thế chấp.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 thì bên thế chấp cịn
có các nghĩa vụ sau:
4


- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tài sản thế chấp là động sản hoặc
bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, khi thế chấp các bên có thể thỏa thuận bên

thế chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên thế chấp không
định đoạt được trong thời hạn thế chấp. Tuy nhiên có những loại tài sản khi sử dụng
phải có giấy tờ sở hữu thì khơng thể giao giấy tờ được như xe ô tô, tầu biển, máy
bay... Như vậy, luật không bắt buộc các bên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định khác.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp
phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Khi xác lập thế chấp bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ thơng tin về tình trạng pháp
lý và thực tế của tài sản để bên nhận thế chấp biết và đưa ra các quyết định xác lập
thế chấp hay không. Trong thời hạn thế chấp, nếu tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá
trị... bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết để các bên hợp tác
khắc phục hoặc thỏa thuận lựa chọn tài sản khác để thế chấp...
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong
các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự
2015.
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do
vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
5


3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

- Thơng báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
sản thế chấp, nếu có; trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng
và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp người nhận thế chấp đồng ý hoặc tài sản thế chấp đó là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Quyền bán tài sản thế chấp
Theo khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 thì:
...
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu
cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được,
tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay
thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng
như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa ln
chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật.
...
Trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì hàng hóa cần được lưu thơng mang
lại lợi nhuận cho người sản xuất, kinh doanh. Nếu hàng hóa luân chuyển là tài sản
thế chấp thì bên thế chấp có quyền bán, thay thế, trao đổi hàng hóa luân chuyển, thì
quyền u cầu thanh tốn, tài sản có được từ việc định đoạt đó trở thành tài sản thế
chấp.

6

Nếu tài sản thế chấp là kho hàng chưa bán, chưa đưa vào lưu thơng, thì trong
q trình sản xuất, kinh doanh bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa đó bằng
hàng hóa khác có giá trị tương đương hàng hóa thế chấp.
Do đặc điểm của hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh ln có sự thay đổi,
biến động do đó bên thế chấp có quyền bán, thay thế tài sản thế chấp là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Ngồi ra, để bảo đảm quyền lợi
của bên nhận thế chấp, pháp luật cũng quy định khi bên thế chấp bán tài sản thì
quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền mua hàng, số tiền thu được hoặc tài sản hình
thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thể cho số tài sản đã bán.
Thông thường tài sản thế chấp là bất động sản hoặc tài khác có giá trị lớn mà
trong thời hạn thế chấp, nếu bên thế chấp có nhu cầu định đoạt tài sản thì phải được
người nhận thế chấp đồng ý. Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa ln chuyển
thì bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Để bảo đảm cho nghĩa vụ đang tồn tại thì bên thế chấp cần phải thay đổi tài sản thế
chấp khác hoặc thay đổi biện pháp bảo đảm nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp
luật quy định.
Cho thuê tài sản đang thế chấp
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và sử dụng, cho nên để phát huy công
dụng của tài sản, tăng nguồn thu từ tài sản nhưng vẫn bảo đảm được nghĩa vụ, pháp
luật cho phép bên thế chấp có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng
phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết để các bên cùng kiểm soát việc sử dụng
tài sản được tốt hơn.
Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
....
Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp
và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
7

....
1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 322 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường
hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Trường hợp bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ hoặc các trường hợp khác
do các bên thỏa thuận chấm dứt thế chấp, thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hồn trả
giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp nếu người nhận thế chấp giữ giấy tờ đó. Nếu
bên nhận thế chấp khơng trả giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, bên thế chấp sẽ
gặp khó khăn, thậm chí khơng thể đưa tài sản thế chấp vào lưu thông dân sự. Theo
quy định của pháp luật, trong nhiều trường hợp, việc định đoạt tài sản hoặc đưa tài
sản tham gia các giao dịch dân sự thì chủ sở hữu tài sản phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, ví dụ như các giao dịch khi có đối tượng là
quyền sử dụng đất, nhà ở.
Do vậy, để đảm bảo quyền của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải: “Trả
các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên
thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chap”. Trường
hợp, cố tình khơng trả giấy tờ đó như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người
thế chấp có quyền kiện địi tài sản theo quy định Điều 168 Bộ luật dân sự:
Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133
của Bộ luật này.

8

Thủ tục xử lý tài sản được quy định từ Điều 300 đến Điều 308 Bộ luật dân sự
2015. Khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thì phải tn theo trình tự thủ tục đó. Quy
định này nhàm buộc trách nhiệm của bên nhận bảo đảm phải tôn trọng quyền lợi
của bên bảo đảm và các chủ thể liên quan.
Quyền của bên nhận thế chấp:
Theo Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 thì bên nhận thế chấp có các quyền sau:
- Khi xác lập thế chấp người nhận thế chấp có quyền kiểm trả, xem xét tài
sản thế chấp, tham gia định giá tài sản thế chấp. Trong thời hạn thế chấp, người
rihận thế chấp có quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng tài sản của bên thế chấp,
nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền
u cầu bên thế chấp khắc phục hậu quả do vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên, khi kiểm
tra giám sát việc sử dụng tài sản thế chấp khơng được gây khó khăn cho việc sử
dụng, khai thác tài sản thế chấp.
- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản,
giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của
tài sản do việc khai thác, sử dụng.
- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó
cho mình để xử lý khi bên thế chấp khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ.
- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp sau:
+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

9

+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do
vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
CHƯƠNG II: MỘT SỐ TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ỨNG DỤNG QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CÁC BÊN TRONG THẾ
CHẤP
2.1. Một số tồn tại trong ứng dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ trong thế
chấp
Thứ nhất, quy định thiếu thống nhất đối với biện pháp cầm cố và thế chấp,
gây khó khăn trong việc áp dụng biện pháp bảo đảm.
Từ sự kế thừa quan điểm của Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm
2015 đưa ra khái niệm về biện pháp bảo đảm cầm cố và thế chấp. Theo đó, cầm cố
tài sản là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận
cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên nhận thế chấp. Từ đó cho thấy, cầm cố và thế chấp khơng hề có sự phân biệt về
loại tài sản. Vì thế, trong hoạt động vay việc cầm cố bất động sản là hồn tồn có
thể thực hiện. Tuy nhiên, các luật chuyên ngành lại không quy định điều này. Theo
quy định lại Luật Nhà ở, quy định về các quyền sở hữu nhà ở thì không nhắc tới
quyền cầm cố nhà ở mà chỉ thấy nhắc đến quyền thế chấp nhà ở. Hay tại Điều 167
Luật Đất đai, quy định quyền của người sử dụng đất cũng không hề nhắc tới cầm cố
quyền sử dụng đất. Như vậy, quy định trong các văn bản Luật chuyên ngành lại hạn
chế quyền cầm cố bất động sản của người sở hữu các quyền này.
Thứ hai, thiếu quy định của pháp luật và chưa thống nhất đối với một số loại
tài sản bảo đảm đặc biệt. Bộ luật dân sự năm 2015 và nghị định số 163/2006 đều
không quy định rõ ràng về việc sử dụng thế chấp hay cầm cố, trong đó có các quyền
tài sản. Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về việc sử dụng quyền tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Điều 322. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015

đã bãi bỏ điều luật này. Việc bãi bỏ quy định này gây khó khăn cho khách hàng sử
10


dụng quyền tài sản (quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp...) để đảm bảo vay
vốn.
Thứ ba, chưa thống nhất trong xác định giá trị tài sản bảo đảm. Tại Khoản 2,
Điều 306 Bộ luật dân sự đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm
khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh
việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường làm ảnh hưởng đến
quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy nhiên, Điều 306 chưa nêu rõ yêu cầu này có áp
dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản
bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị
trường của tài sản bảo đảm? Hơn nữa, Khoản 3 Điều 306 chỉ nêu chế tài bồi thường
thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ chức định giá trong quá trình định giá
tài sản, nên có thể hiểu là yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng
cho việc định giá thông qua tổ chức định giá hay không?
2.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu qảu ứng dụng quyền và nghĩa vụ của
các bên trong thế chấp
Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ
yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính
cơng khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Tuy nhiên, thực tế việc xử lý tài sản
bảo đảm của TCTD vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Để giải quyết được
những khó khăn, vướng mắc đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của
pháp luật như sau:
Một là, phải quy định rõ các đặc quyền gắn liền với vật quyền bảo đảm. Đó
là các quyền đeo đuổi tài sản, quyền ưu tiên lấy nợ trên tài sản của bất kì một chủ
nợ nào. Các bên sẽ tự do thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm nếu không
đạt được thỏa thuận, quyền xử lý sẽ thuộc về chủ nợ. Pháp luật cần tạo cơ sở pháp

lý cho các TCTD xử lý tài sản, ví dụ như quy định về việc thực hiện phương thức
bán, chuyển nhượng tài sản của TCTD để thu hồi nợ.
Hai là, để bảo đảm cho việc thu giữ tài sản được chính danh, hợp lý, bảo đảm
quyền cho các TCTD và đồng thời bảo vệ được quyền cho bên bảo đảm, tác giả cho
11


rằng nên hạn chế quyền thu giữ của các TCTD. Các TCTD chỉ có quyền thu giữ tài
sản bảo đảm trong trường hợp không liên lạc được với bên bảo đảm, khó khăn trong
q trình làm việc với bên bảo đảm để thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế
chấp và tài sản bị thu giữ là bất động sản khơng có ai sinh sống trên đất. Cịn nếu
như khi các TCTD thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm khơng
đồng ý thì đã dẫn đến tranh chấp hợp đồng thì tranh chấp này phải thuộc thẩm
quyền giải quyết của Tòa án, TCTD phải yêu cầu Tòa án giải quyết nếu muốn xử lý
tài sản thế chấp chứ không được thực hiện biện pháp cưỡng chế thu giữ tài sản như
một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc hạn chế quyền thu giữ của các TCTD cũng giúp bảo vệ tính chính danh
và hợp lý khi chính quyền địa phương hỗ trợ các TCTD thu giữ tài sản, đó là khi
TCTD muốn xử lý tài sản mà không liên hệ được với bên bảo đảm, tài sản khơng ai
quản lý, ví dụ như tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng thực tế không ai sinh
sống trên đất và khai thác hoa lợi từ quyền sử dụng đất, thì các TCTD có thể xác
minh ở chính quyền địa phương về hiện trạng đất và phối hợp với chính quyền địa
phương thu giữ tài sản thế chấp này để bảo đảm cho quyền và lợi ích hợp pháp của
mình, thay vì phải khởi kiện ra Tịa án trong khi khơng rõ địa chỉ của bên bảo đảm
dẫn đến việc giải quyết vụ án kéo dài và việc xử lý tài sản không được kịp thời và
không hiệu quả.
Ba là, cần đưa ra các quy định cụ thể và rõ ràng liên quan đến nghĩa vụ thông
báo của bên nhận bảo đảm đối với bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm
khác. Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trừ trường hợp tài sản bảo đảm
có nguy cơ bị hư hỏng còn về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận

bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài
sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác”. Như vậy, cần
có sự hướng dẫn thế nào là “thời hạn hợp lý”, chi tiết hơn là “thời hạn hợp lý” đối
với tài sản là động sản và tài sản là bất động sản tương ứng. Việc quy định rõ ràng
và cụ thể sẽ giúp các TCTD chủ động hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Bốn là, về vấn đề định giá tài sản bảo đảm tại Khoản 2, Điều 306 BLDS đặt
ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá
12


thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định
giá dưới mức giá thị trường (nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài
sản bảo đảm để xử lý) làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy nhiên,
Điều 306 chưa nêu rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và
bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa
thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm? Hơn nữa, khoản 3,
Điều 306 chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ
chức định giá trong quá trình định giá tài sản, nên có thể hiểu là yêu cầu định giá
phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá
hay không? Thiết nghĩ, nên tiếp cận quy định này theo tinh thần của điểm c, khoản
3, Điều 104, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đó là, Tịa án chỉ can thiệp định giá
tài sản trong trường hợp “các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định
giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời
điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có
căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định
giá”.
Năm là, về thứ tự ưu tiên thanh tốn tài sản bảo đảm. Trên thực tế, có trường
hợp khi TCTD xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản
bảo đảm (như bên xây dựng cơng trình, bên cung cấp vật tư vật liệu xây dựng cho
cơng trình, …) đề nghị được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản đảm bảo. Với

trường hợp này, một số Tòa án đã có quan điểm xác định TCTD được ưu tiên thanh
tốn trước, ngược lại một số Tịa án khác cũng có quan điểm xác định chủ nợ có chi
phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo được ưu tiên thanh toán trước. BLDS
năm 2015 hiện chưa quy định rõ về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa TCTD và chủ nợ
có chi phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo.
Bên cạnh đó, theo Điều 372 BLDS năm 2015, một trong những căn cứ chấm
dứt nghĩa vụ dân sự là “nghĩa vụ dân sự được bù trừ”. Tuy nhiên, hiện chưa rõ thứ
tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát sinh dưới giao dịch bảo
đảm. Vì vậy, để đảm bảo pháp luật được áp dụng thống nhất, cần quy định về thứ tự
ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản đảm bảo với chủ nợ có chi phí đóng góp
13


hình thành tài sản đảm bảo, giữa bên nhận bảo đảm với bên được bù trừ nghĩa vụ và
các chủ thể khác có quyền đối với tài sản.

14


KẾT LUẬN
Như vậy, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự được áp dụng nhiều trong đời sống xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế thị
trường phát triển mạnh như hiện nay thì biện pháp này đang ngày càng phát huy
những ưu điểm của mình trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại.
Qua việc tìm hiểu biện pháp trên sẽ giúp cho chúng ta thấy một cái nhìn cụ thể và
thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân sự; giúp cho
các cá nhân, kể cả pháp nhân tránh được những rủi ro khi xác lập các giao dịch dân
sự.
Pháp luật về thế chấp tài sản là một bộ phận của pháp luật về bảo đảm tiền
vay bằng tài sản ở nước ta. tổ chức tín dụng. Vì thế, xây dựng và hoàn thiện pháp

luật là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi hợp pháp của các bên có liên
quan trong quan hệ thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Trong
thời buổi hội nhập và phát triển kinh tế việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật và cơ
chế bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ hợp đồng là việc làm cần thiết.

15


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự năm 2015, các Điều từ Điều 317 – 327;
2. Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của PGS.TS Nguyễn Văn
Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ, NXB Công an nhân dân;
3. Nghị định 163/2006/NĐ - CP về giao dịch bảo đảm;
4. Luật Đất đai năm 2014;
5. Luật Nhà ở năm 2014.
6. Xem Đỗ Văn Đại, Vật quyền bảo đảm: kinh nghiệm nước ngồi cho Việt
Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 01 (86)/2015, tr. 57-65.
7. Xem, Nguyễn Ngọc Điện, Quyền tự bảo vệ: điểm mới trong BLDS năm
2015, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 1+2 (333+334), 2017.

16