Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên huế

MỤC LỤC
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................1
PHẦN II: NỘI DUNG.....................................................................................2
CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT......................................2
1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất..2
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất......................................................2
1.1.2. Khái niệm và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.....................2
1.1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất............3
1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai..............4
1.2.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......4
1.2.2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất............................5
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ.7
2.1. Đánh giá chung về vấn đề giải quyết hợp đông chuyển nhượng
quyền sử dụng đất...................................................................................7
2.2. Những bất cập trong giải quyết hợp đông chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại tỉnh thừa thiên Huế.......................................................9
2.2.1. Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”..................................................................9
2.2.2. Quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu
cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất................................................................................10
2.2.3. Một số tồn tại khách quan.........................................................11

i


2.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết vấn đề liên
quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất.............................................12
KẾT LUẬN....................................................................................................15

TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................16

ii


PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ
bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường
sống.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước cơng nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp
ngoài việc khai thác sử dụng cịn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai
trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động
sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái
pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần
thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy
đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết
trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong
hoạt động xét xử của Tồ án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn
tại Tỉnh Thừa Thiên Huế" làm đề tài nghiên cứu

1

PHẦN II: NỘI DUNG
CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến
pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản
do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất
đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền.
1.1.2. Khái niệm và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Khái niệm
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

2

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai
2013;
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
1.1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử
dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích
thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao
gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của
chuyển quyền sử dụng đất nói chung.
3

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền
phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Chủ thể có
quyền chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đẩt phải tuân
thủ các quy định của pháp luật.
1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai
1.2.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với những giao dịch dân sự thơng thường thì các bên có thể thơng
qua phương tiện điện tử dưới hình thức thơng điệp dữ liệu theo quy định của
pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trong
trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có
cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề
công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã,
phường, thị trấn, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của
Luật kinh doanh bất động sản hiện hành
Đối với các doanh nghiệp bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ
chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần lập bằng văn bản không
bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng
thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường hoặc các bên thỏa thuân công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với các loại hợp đồng cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài
sản gắn liền với đất.
4

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề cơng chứng bao
gồm Phịng cơng chứng và Văn phịng công chứng được tổ chức và hoạt động
theo quy định của Luật công chứng năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp
luật khác có liên quan hoặc việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân
cấp xã là cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương do hội đồng nhân dân
cấp xã bầu là cơ quan chấp hành của hội đồng nhân dân xã.
Khi các bên thực hiện ký kết các hợp đồng, văn bản giao dịch về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải
được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy
định của pháp luật về dân sự ký tên.
Đối với các tài sản thuộc tài sản chung thì việc thực hiện ký kết hợp
đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự là phải công chứng tại các tổ chức hành
nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân, trừ trường hợp các
chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư theo quy
định của pháp luật.
1.2.2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật chung về hợp đồng và nội dung của hợp
đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật dân sự năm 2015 thì cũng được
áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .
Do đó, khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực và phải làm
thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

5

Thơng thường thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sẽ bao gồm những nội dung như sau:
+ Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ghi rõ đầy
đủ các thông tin về tên của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và
địa chỉ của các bên trong hợp đồng để xác định chủ thể giao kết hợp đồng.
+ Trong hợp đồng các bên nên thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ của
các bên khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng phải thể hiện về loại đất như
là đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phịng hộ; Đất rừng đặc
dụng; Đất ni trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất ở gồm đất ở tại nông thôn,
đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở
của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự
nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất
vật liệu xây dựng, làm đồ gốm và các loại đất khác…
+ Ngồi ra trong hợp đồng cịn phải thể hiện hạng đất, diện tích, vị trí,
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất hiện nay, thời hạn sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng,
giá chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận, phương thức thanh toán và thời
hạn thanh tốn, thỏa thuận về các thơng tin khác liên quan đến quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.

6

+ Nếu trong quá trình ký kết hợp đồng thì các bên nên thỏa thuận về
trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng trong quá trình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN
HUẾ
2.1. Đánh giá chung về vấn đề giải quyết hợp đông chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những
năm gần đây diễn ra phức tạp, số lượng các vụ án gia tăng ,tính chấp phức
tạp, tranh chấp gay gắt, nhiều vụ việc kéo dài.
Theo số liệu thống kê từ năm 2014 đến năm 2018, Tồn ngành Tịa án nhân
dân tại Thừa Thiên Huế đã thụ lý, giải quyết sơ thẩm các vụ án liên quan đến
giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Năm

2014
Tranh

Loại án

chấp
HĐCN
QSDĐ

2015

Tranh
chấp

QSDĐ

Tranh
chấp
HĐCN
QSDĐ

2016

Tranh
chấp
QSDĐ

Tranh
chấp
HĐCN
QSDĐ

2017

Tranh
chấp
QSDĐ

Tranh
chấp
HĐCN
QSDĐ

Đến T5/2018

Tranh
chấp
QSDĐ

Tranh
chấp
HĐCN
QSDĐ

Tranh
chấp
QSDĐ

Tổng số vụ

56

139

67

228

42

315

73

250

31

201

Đình chỉ

16

26

19

36

9

66

13

75

0

36

11

10

4

10

6

22

9

14

5

5

Số vụ xét xử

10

20

23

26

14

46

22

47

2

7

Số vụ cịn lại

19

83

21

154

13

164

27

71

18

153

Tạm đình chỉ

5

16

3

29

4

23

6

42

2

7

0

0

0

2

0

1

0

1

0

0

CN thỏa thuận
của ĐS

Ngun đơn,
bị đơn là cơ
quan, tổ chức

7


Có

yếu

tố

nước ngồi

0

3

0

2

1

0

Áp dụng án
lệ

0

2

1

2

0

0

0

0

Nguồn: Số liệu từ Tịa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế
Qua số liệu trên cho thấy số lượng án tranh chấp HĐCNQSDĐ trong những
năm qua đều tăng và chiếm số lượng lớn trong tổng số các vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên bằng sự cố gắng rất lớn, Tòa đã hòa giải, giải
quyết, công nhận thỏa thuận… các vụ án này với tỷ lệ khá cao, Tuy nhiên vẫn
còn nhiều vụ án phức tạp…gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho q trình giải
quyết nhiều vụ án cịn chậm trễ, nhiều vụ tạm đình chỉ, kéo dài về thời gian,
công sức tiền bạc cho cán bộ
Tịa án cũng như đương sự.Tranh chấp có đặc điểm nguyên đơn, bị đơn
là pháp nhân, tranh chấp có yếu tố nước ngồi rất ít.
Nhìn chung, cơng tác giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp HĐCN
Quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại ngành Tòa án nhân dân tại tỉnh
Thừa Thiên Huế đáp ứng được yêu cầu chung của việc thực hiện nhiệm vụ
chính trị được giao. Hội thẩm nhân dân hai cấp thuộc ngành đã có nhiều nỗ
lực trong q trình tham gia xét xử án cùng ngành Tòa án. Chất lượng xét xử
án dân sự được cải thiện theo từng năm. Tiến độ giải quyết các vụ án được tập
trung cao. Ngành Tòa án nhân dân Thừa Thiên Huế đã áp dụng đúng đắn và
thống nhất các quy định của Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng
dân sự, các văn bản pháp luật khác về đất đai, các hướng dẫn của Ngành Tịa
án nhân dân trong cơng tác xét xử các vụ án về tranh chấp HĐCN Quyền sử
dụng đất. Đường lối xét xử các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được các Tòa án tuân thủ và áp dụng tương đối tốt, góp phần
quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn, xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ
8


quyền và lợi ích của người được Nhà nước giao đất, bảo vệ các giao dịch dân

sự hợp pháp trong đời sống xã hội.
2.2. Những bất cập trong giải quyết hợp đông chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tỉnh thừa thiên Huế
2.2.1. Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”.
Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015
mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng
hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy
định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp dụng
luật bị nhầm lẫn. Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển
quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp
đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Thêm vào
đó, về mặt kỹ thuật xây dựng văn bản pháp luật, các khái niệm (thuật ngữ)
phải được hiểu theo một nghĩa, nhằm tránh tình trạng áp dụng khơng thống
nhất pháp luật. Yêu cầu này được thể hiện rõ trong Điều 5 Luật Ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật năm 2015: “Ngơn ngữ sử dụng trong văn bản
phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản, dễ hiểu. Đối với thuật
ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được định nghĩa trong văn
bản”.
Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hợp
đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này
chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật
kinh doanh bất động sản. Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền
sử dụng đất, chúng tôi cho rằng, đây là điểm hạn chế cần khắc phục. Bởi hợp
9

đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên,
giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại
tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc
xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản
pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được
thông suốt, hiệu quả.
2.2.2. Quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể,
dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm
đó giá trị quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả
năng định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể
bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng, tranh chấp. Bởi vì, để bảo đảm quyền,
lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh
tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ
thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy
nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh
chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay
việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất
không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét.
Pháp luật về đất đai hiện hành cũng quy định, khi có tranh chấp đất đai
thì khuyến khích các bên tự hịa giải, khi các bên tranh chấp khơng hịa giải
được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa
giải[3]. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng
thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khi các bên có sự bất đồng về
quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hịa giải” và khơng có bên
nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có gọi là
10

tranh chấp được không? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai chính là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh
chấp này phải thông qua con đường tố tụng.
Do vậy, chúng ta vẫn hiểu rằng chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu
Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất
chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang
được Tịa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Trong khi đó, về mặt lý luận,
mặc dù đã được giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”
nhưng quyền và nghĩa vụ gì, cần phải có sự xác định rõ ràng.
2.2.3. Một số tồn tại khách quan
Mặc dù theo quy định của pháp luật thì HĐCN QSDĐ phải có cơng
chứng, chứng thực, nhưng thực tế thì vẫn tồn tại nhiều hợp đồng chuyển
nhượng không thực hiện công chứng, chứng thực. Một bộ phận người dân,
người đầu tư nhà đất, tổ chức, công ty kinh doanh dịch vụ môi giới, kinh
doanh bất động sản không muốn nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
nên sử dụng các hình thức pháp lý như "Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản"
hoặc giấy tờ viết tay... để tránh thuế. Ngoài ra, còn rất nhiều trường hợp ghi
giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá phải trả…dẫn đến việc giải
quyết của Tịa cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Các tranh chấp về giao dịch giả tạo cũng khá phức tạp. Các giao dịch
dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì
người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản
(giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá
chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Như vậy, trong trường
hợp này, tồn tại 02 giao dịch, đó là hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mua bán
tài sản. Thực trạng diễn ra khá phổ biến là, trước khi kiện ra Tòa án, biết bên
11

vay khó có khả năng thanh tốn nợ gốc và lãi, nên bên cho vay không kiện
vay tài sản. Dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán tài sản, giấy chứng nhận nhà
đất đã được sang tên, bên cho vay kiện bên vay yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp
đồng mua bán tài sản hoặc đòi tài sản là nhà đất. Các Thẩm phán thường gặp
khó khăn khi giải quyết các vụ án này bởi không dễ dàng nhận biết giao dịch
nào là thật, giao dịch nào là giả, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng kinh nghiệm
chuyên sâu và việc thu thập, đánh giá chứng cứ toàn diện, đầy đủ. Việc xác
định hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực
tiễn giải quyết. Đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường bên vay
khơng có giấy tờ nên việc chứng minh tại Tịa án là rất phức tạp và khó khăn.
Có vụ án người vay đã trả tiền lãi và một phần nợ gốc nhưng khơng có giấy
biên nhận trả nợ để làm căn cứ chứng minh đó là giao dịch vay tài sản mà
không phải là mua bán tài sản.
2.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết vấn đề liên quan
điến hợp đồng chuyển nhượng đất
Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng, giải quyết tranh chấp đất đai nói chung là nhu
cầu cấp bách trong giai đoạn hiện nay, các tranh chấp này ảnh hưởng rất lớn
đến tình hình chính trị, xã hội, kinh tế. Để nâng cao hiệu quả giải quyết vấn
đề liên quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất.
Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Như đã phân tích ở trên, tác giả cho rằng cần nghiên cứu khôi
phục lại quy định đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó
có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, để phù hợp với
các quy định pháp luật về các loại hợp đồng chuyên ngành, hợp đồng về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên được quy định trong Luật Đất đai.
Thứ hai, Luật Đất đai cần xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các
bên trong tranh chấp đất đai là gì để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng

12


quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải quyết tình trạng khó
khăn trong việc xác định như thế nào là đất khơng có tranh chấp và không ảnh
hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có
quyền sử dụng đất.
Thứ ba, cần hồn thiện các quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai nên quy định “việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của
các bên” nhằm khắc phục các hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí cũng như
thủ tục rườm rà cho người dân. Chúng ta không thể phủ nhận việc công chứng
bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết. Về mặt quy
định của pháp luật thì các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ đảm
bảo về hình thức theo quy định tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được
các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo. Việc công chứng các
giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên khơng chỉ về pháp lý
mà cịn về kinh tế, thương mại, hạn chế được những ảnh hưởng, thậm chí là
phá sản do những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn những rủi
ro do không được công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá
trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công
chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố là vơ hiệu.
Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà
nước, các tranh chấp, khiếu kiện ít xảy ra hơn, giảm gánh nặng cho Tịa án và
giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều.
Thư tư, Luật Đất đai nên quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương
thức trong chuyển quyền sử dụng đất. Việc tách riêng các điều kiện đối với
từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và
nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo người sử dụng đất có thể dễ dàng nắm được quy

định mà tuân thủ thực hiện. Ngoài ra, trong các điều kiện để quyền sử dụng
13


đất có thể được chuyển nhượng tại Luật Đất đai thì điều kiện phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện gây ra những
khó khăn cho sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Kể cả khi tất cả
các thửa đất ở Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
điều kiện này vẫn gây ra những khó khăn nhất định. Đó là các trường hợp
chuyển nhượng một phần thửa đất, hoặc đang trong quá trình chờ lấy giấy
chứng nhận nhưng lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, các bên không thể
công chứng để thực hiện các giao dịch. Do đó, về điều kiện chuyển nhượng
trong Luật Đất đai cần tính đến cả những tiến bộ trong tương lai của ngành
địa chính, đó là việc số hóa việc quản lý các thơng tin địa chính trong đó có cả
việc đăng ký quyền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất cũng khơng cần
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan đăng ký chỉ cần đối
chiếu thông tin trong hợp đồng và đăng ký trên hệ thống điện tử. Do đó, theo
tác giả, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhượng này thành “có
quyền sử dụng đất hợp pháp”.

14


KẾT LUẬN
Đất đai đóng vai trị rất quan trọng. Nếu khơng có đất đai thì khơng có
một ngành sản xuất nào, khơng thể có sự tồn tại của lồi người. Đất đai là tài
nguyên vô cùng quý giá của con người . Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt
động của đời sống kinh tế, xã hội. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó
đất đai có hạn, vì thế cần có những định hướng, giải pháp để sử dụng tốt nhất
tài nguyên đất đai vào công cuộc phát triển kinh tế. Chúng ta phải giải quyết

được những tranh chấp phát sinh về đất đai đặc biệt những tranh chấp liên
quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong
nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp
luật về lĩnh vực này, tác giả đã nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích
các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đồng thời tìm hiểu
thực trạng vận dụng tại tỉnh Thừa Thiên Huế để đưa ra một số giải pháp hiệu
quả.

15


TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
[2] TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
Nxb. Tư Pháp, Hà Nội (2006), tr. 86
[3] Điều 202, Luật Đất đai năm 2013.
[4]. Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), tr.
455.
[5]. Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
(2012), tr. 357 - 358.
[6]

Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn

thi hành Luật đất đai năm 2013.
[7]

Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định

43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013.
[8]

Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình

luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia

16