Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ HẢO

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học

: TS. Phạm Văn Võ

Học viên

: Nguyễn Thị Hảo

Lớp

: CHL Kinh tế – Khóa 30

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản là cơng trình nghiên cứu do chính tác giả tự nghiên cứu và hoàn
thành dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Văn Võ. Kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và khách quan. Các thông tin tham khảo từ tài liệu khác được tác giả
trích dẫn đầy đủ, phù hợp với quy định.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS 2015

Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày
24/11/2015

LTM 2005

Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày
14/6/2005

LKDBĐS 2006

Luật Kinh doanh

bất động sản (Luật số

63/2006/QH11) ngày 29/6/2006
LKDBĐS 2014

Luật Kinh doanh

bất động sản (Luật số

66/2014/QH13) ngày 25/11/2014
LNO 2014

Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày
25/11/2014

Luật Đầu tư 2020

Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày
17/6/2020

LĐĐ 2013

Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày
29/11/2013

Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh
doanh bất động sản

Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Nhà ở


PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................... 6
1.

Lý do chọn đề tài .......................................................................................................... 6

2.

Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................................... 2

3.

Mục đích nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 6

4.

Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu ......................... 6

Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................. 8
1.1. Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản ......................................................... 8
1.1.1 Khái niệm nhà ở .................................................................................................. 8
1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản .................................................................. 12
1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh
bất động sản........................................................................................................................ 13
1.2.1. Khái niệm .......................................................................................................... 13
1.2.2. Đặc điểm ........................................................................................................... 16
1.2.3. Phân loại............................................................................................................ 24
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................. 28
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ............ 30
2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động
sản .................................................................................................................................... 30
2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng................................................................................... 30
2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng ............................................................................... 42
2.1.3 Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong hợp đồng .................................. 50
2.1.4 Hình thức của hợp đồng .................................................................................... 63
2.1.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng................................................................. 65
2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản ................................................................................................... 66
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 71
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 73


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài

Bất động sản từ lâu đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lợi nhuận
khổng lồ mà nó mang lại, trong đó khơng thể khơng kể đến nhà ở. Nhà ở đóng vai
trị vơ cùng quan trọng đối với đời sống xã hội. Bên cạnh chứa đựng nếp sống, bản
sắc văn hóa của dân tộc, nhà ở cịn đáp ứng nhu cầu quan trọng nhất của con người
là để ở. Với tầm quan trọng kể trên, nhà ở được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác
nhau, tiêu biểu là góc độ kinh tế và góc độ pháp lý. Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài
sản có giá trị lớn, có thể là đối tượng trong các giao dịch mua bán, đầu tư nhằm mục
đích sinh lợi. Ở góc độ pháp lý, nhà ở là bất động sản, tài sản hay là đối tượng điều
chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật về nhà ở hay pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, các giao dịch mua bán diễn ra hết
sức đa dạng, phong phú. Giao dịch mua bán nhà ở cũng diễn ra sôi nổi hàng giờ,
hàng ngày trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các giao dịch về mua bán nhà ở luôn
được người dân và Nhà nước hết sức quan tâm. Minh chứng là Nhà nước đã xây
dựng và ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ
này, cụ thể là: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995,
Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà ở 2005,
Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hệ thống các
văn bản này tạo nền tảng pháp lý vững chắc để điều chỉnh hành vi các bên trong
quan hệ mua bán nhà ở cũng như tạo cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giải quyết khi có tranh chấp về nhà ở phát sinh. Các giao dịch phát sinh liên
quan đến mua bán nhà ở không đơn thuần là sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể
mà nó cịn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì mới được cơng nhận về
mặt pháp lý. Tuy nhiên, quá trình thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều hạn chế, bất cập cần có giải
pháp khắc phục. Chính vì lý do trên, tác giả quyết định thực hiện cơng trình nghiên
cứu “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản”

2

nhằm đưa ra kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật, đảm bảo hiệu quả hoạt
động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản.
2.

Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà

ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng được nhiều nhà khoa học pháp lý quan
tâm và nghiên cứu qua nhiều vấn đề khác nhau, có thể kể đến:
Tác giả Vũ Thùy Liên với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở trong
hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, năm 2009. Trong đề tài này, tác
giả Vũ Thùy Liên tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về chế định hợp đồng
trong kinh doanh bất động sản cũng như chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà
nước về thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp
đồng trong các giao dịch mua bán nhà, các cơng trình xây dựng trên thị trường bất
động sản. Trên cơ sở đó nêu lên những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về
hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất
giải pháp hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản. Tuy nhiên pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã khơng cịn hiệu
lực, do đó trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả sẽ tham khảo những nội dung
có liên quan làm nền tảng đề tác giả phát triển các nội dung cần triển khai.
Tác giả Phạm Thanh Khương với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán
nhà ở thương mại”, năm 2011. Tuy pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu đã
khơng cịn hiệu lực đồng thời phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào pháp
luật mua bán nhà ở thương mại, phạm vi nghiên cứu khá hẹp so với phạm vi nghiên
cứu đề tài mà tác giả đang thực hiện nhưng các vấn đề về mua bán nhà ở thương
mại dưới góc độ hoạt động thương mại mà tác giả Phạm Thanh Khương tập trung
phân tích đã giúp tác giả có góc nhìn sâu hơn các nội dung tương đồng với nội dung

của đề tài.
Tác giả Lê Chí Cường với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả đã trình bày
các vấn đề như khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, tác giả nêu ra những hạn chế,
bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Tác giả sẽ tham khảo những nội dung đã được nghiên cứu bởi tác giả Lê


3

Chí Cường như kiến thức nền tảng để phát triển và làm rõ hơn các nội dung mà tác
giả muốn phân tích trong đề tài của mình do phạm vi nghiên cứu hẹp hơn so với đề
tài tác giả đang thực hiện và pháp luật nghiên cứu được áp dụng hiện nay đã khơng
cịn hiệu lực.
Tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu với Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán
nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, năm 2011. Trong đề tài này, tác giả giải
quyết các vấn đề lý luận về nhà ở, mua bán nhà ở trong kinh danh bất động sản từ
đó làm cơ sở để phân tích các quy định về chủ thể mua bán, nguyên tắc mua bán
hay quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán. Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên
cứu trong khóa luận tốt nghiệp này đã hết hiệu lực và nội dung nghiên cứu chưa đào
sâu làm nổi bật các đặc điểm, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản cũng như làm rõ sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở
trong kinh doanh bất động sản so với các loại hợp đồng mua bán nhà ở được điều
chỉnh bởi pháp luật dân sự.
Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán
nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai”, năm 2014. Trong luận văn
này, tác giả đã phân tích làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng của giao dịch mua bán
nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai, đánh giá các quy định của
pháp luật hiện hành đồng thời đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh

về mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên pháp
luật được sử dụng nghiên cứu đã khơng cịn hiệu lực nên có những nội dung đã
khơng cịn phù hợp.
Các cơng trình nghiên cứu kể trên chứa đựng nội dung liên quan đến đề tài tác
giả nghiên cứu, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại các căn cứ pháp lý được sử dụng
trong những công trình trên đã khơng cịn hiệu lực. Sau đó, những vấn đề pháp lý
này được nhiều tác giả khác tiếp nối và khai thác thêm, như:
Luận án Tiến sỹ về “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của
tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án của tác giả
Nguyễn Thị Minh Phượng là cơng trình nghiên cứu hệ thống tồn diện về lý luận
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả hợp đồng mua bán
nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng mua bán nhà ở được
điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Luận án đã cung cấp các kiến


4

thức về vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như lý luận về pháp luật
hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó, tác giả có những đánh giá, phân tích
ngun nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế còn tồn tại
của pháp luật và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở.
Luận án của tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng là cơng trình nghiên cứu hệ thống
tồn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả
hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự cũng như hợp đồng
mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Vì phạm vi
nghiên cứu rộng nên luận án chưa thể hiện nổi bật pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở trong kinh doanh bất động sản mà đề tài tác giả muốn thực hiện nên tác giả sẽ
kế thừa các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và phát triển sâu
hơn các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản trong đề
tài của mình.

Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018. Tác giả
Nguyễn Thị Khánh Ngân đưa ra một góc nhìn khái quát các quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó tác giả phân tích về các khái
niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở. Từ nền tảng lý luận, tác giả đánh giá các quy định hiện hành đồng thời
đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả
trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật mà
tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân sử dụng nghiên cứu trong đề tài cũng là pháp luật
mà tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài này, do đó luận văn của tác giả Nguyễn Thị
Khánh Ngân là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả tham khảo và phát triển tiếp tục
các nội dung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong luận văn
của mình.
Tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở
theo pháp luật Việt Nam”, năm 2017. Trong đề tài này, tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn
thể hiện các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, bao gồm cả hợp đồng
mua bán nhà ở thuộc điều chỉnh của pháp luật dân sự. Nội dung luận văn của tác giả
Lê Hoàng Anh Tuấn mang tính thực tiễn cao khi đưa ra được các tranh chấp và
nguyên nhân phát sinh, tuy nhiên do phạm vi nghiên cứu quá rộng nên chưa đi sâu


5

phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Luận văn của
tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn là nguồn tài liệu tác giả tham khảo để nắm được vấn đề
mang tính lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả Phan Thị Minh Hảo với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại theo pháp luật hiện hành”, năm 2016. Trong luận văn này, tác giả làm
nổi bật các vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, phân tích các nội

dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như chủ thể, đối tượng, nội
dung, hình thức,… của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đồng thời chỉ ra những
bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn
thiện. Pháp luật tác giả Phạm Thị Minh Hảo sử dụng để nghiên cứu cũng là pháp
luật tác giả áp dụng nghiên cứu trong đề tài của mình. Tuy nhiên phạm vi nghiên
cứu luận văn của tác giả Phạm Thị Minh Hảo chỉ gói gọn trong hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại nên tác giả sẽ sử dụng tài liệu nghiên cứu này làm cơ sở để phát
triển các nội dung về nhà ở thương mại trong đề tài của mình.
Tác giả Hồng Phương Hà với Luật văn Thạc sỹ “Pháp luật về mua bán nhà ở
xã hội trong thị trường bất động sản”, năm 2019. Trong luận văn này, tác giả đã
phân tích các vấn đề lý luận về nhà ở xã hội, thực trạng về mua bán nhà ở xã hội.
Tuy nhiên luận văn của tác Hoàng Phương Hà chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề
về mua bán nhà ở xã hội nên khơng phân tích sâu vào hợp đồng mua bán đối với
nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó cịn có các bài báo đăng trên tạp chí như:
Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (12), 2012.
Phan Thị Vân Hương: “Cơng chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà
ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (06), 2012.
Qua quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy chưa có cơng trình nghiên cứu khoa
học cấp Nhà nước, cấp Bộ về đề tài này. Như trình bày trên, có thể thấy có nhiều tài
liệu liên quan đến đề tài nhưng chỉ là những vấn đề tổng quan hay những vấn đề
liên quan đến một vài khía cạnh của đề tài mà chưa phân tích sâu và tồn diện về
các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản. Vì vậy, tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu.


6

3.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Thơng qua nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản” tác giả mong muốn hệ thống các vấn đề pháp lý về hợp
đồng mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản, đánh giá các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra những kiến nghị phù hợp để điều
chỉnh hoạt động mua bán nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham gia
giao dịch đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản.
4.

Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phƣơng pháp nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu:

Đối với phạm vi nội dung nghiên cứu, đề tài này tập trung nghiên cứu những
vấn đề sau:
Một là, nghiên cứu và hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Trong đó tác giả sẽ
nghiên cứu, hệ thống các vấn đề liên quan đến khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp
đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời, tác giả sẽ đi sâu
phân tích các vấn đề quan trọng của hợp đồng bao gồm chủ thể, đối tượng, nội
dung, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản. Đề tài chỉ nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản do đó hợp đồng mua bán nhà ở trong lĩnh vực dân sự
không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài này.
Hai là, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam từ đó đưa ra kiến nghị
hồn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.
Đối với phạm vi pháp luật áp dụng, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu các

quy định của pháp luật chuyên ngành hiện hành là Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bên cạnh đó, tác
giả cịn nghiên cứu các quy định pháp luật dân sự, đất đai, đầu tư, doanh nghiệp,
xây dựng, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và những quy định khác có liên quan
đến nội dung luận văn. Trong một vài trường hợp tác giả có sử dụng các văn bản


7

pháp luật đã hết hiệu lực để phân tích nhằm làm rõ hơn luận điểm tác giả cần chứng
minh.
Phƣơng pháp nghiên cứu:
Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu
khác nhau, gồm: phương pháp duy vật biện chứng và các phương pháp nghiên cứu
như: phân tích, tổng hợp và so sánh. Cụ thể:
-

Phương pháp phân tích được sử dụng xun suốt tồn bộ luận văn. Ở chương

1, phương pháp này được sử dụng nhằm phân tích các quy định pháp luật mang tính
cơ bản và khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Ở
chương 2, phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích các quy định mang
tính chuyên sâu và đặc thù, đồng thời phân tích, đánh giá q trình áp dụng chúng
trên thực tiễn. Phương pháp phân tích là phương pháp được sử dụng thường xuyên
và quan trọng nhất trong quá trình thực hiện luận văn này.
Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong phần mở đầu và kết luận với mục
đích khái quát hóa các vấn đề quan trọng của luận văn. Bên cạnh đó, phương pháp
này cịn được sử dụng xun suốt nội dụng luận văn nhằm đưa ra những luận điểm,
luận cứ khoa học phù hợp với nhiệm vụ của từng chương, từng mục cụ thể.
Phương pháp so sánh được sử dụng khi cần thiết phân biệt các đối tượng, vấn

đề có nét tương đồng, dễ gây nhầm lẫn với đối tượng, vấn đề mà đề tài cần nghiên
cứu. Từ đó, người đọc có thể hiểu rõ hơn đối tượng, vấn đề cần nghiên cứu của đề
tài.


8

Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm nhà ở và kinh doanh bất động sản
1.1.1

Khái niệm nhà ở

Nhà ở có thể xem là khái niệm được mọi người sử dụng thường xuyên trong
đời sống hàng ngày tuy nhiên dưới góc độ ngơn ngữ đời sống và pháp lý chun
ngành thì khái niệm nhà ở được định nghĩa khác nhau. Nhưng dù dưới góc độ nào
thì nhà ở cũng được xem là khái niệm tương đối dễ hiểu và không có nhiều nghĩa
gây nhầm lẫn.
Dưới góc độ ngơn ngữ đời sống, tuy nhà ở mỗi vùng miền đều có nét đặc
trưng riêng về kiến trúc nhưng khái niệm về nhà ở cơ bản là giống nhau. Theo từ
điển tiếng Việt, nhà ở là nhà có chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất
trong các khu dân cư đô thị và nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều
tầng, đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư
với nhiều căn hộ (nhà tập thể)1. Như vậy, theo khái niệm trên thì chức năng để ở là
đặc điểm nổi bật nhất của nhà ở. Bên cạnh đó, khái niệm này chia nhà ở thành nhiều
loại dựa trên đặc điểm đặc trưng về kiến trúc và được thể hiện dưới hai tiêu chí: số
tầng và mối tương quan so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh. Với tiêu chí số
tầng, nhà ở được phân thành: ít tầng và nhiều tầng. Dưới tiêu chí về mối tương quan
so với nhà ở khác và cảnh quan xung quanh thì nhà ở được chia thành: đơn lập (biệt

thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố) và chung cư với nhiều căn hộ
(nhà tập thể), tuy nhiên có thể thấy với tiêu chí này thì nhà ở được liệt kê chưa đầy
đủ, có thể kể đến nhà đơn lập nhưng không là biệt thự hay chung cư với nhiều căn
hộ nhưng không là nhà tập thể.
Khái niệm nhà ở được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 3 LNO 2014, theo
đó, nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014
(được sửa đổi bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Xây dựng năm 2020), cơng trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng
theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị
1

/>0%E1%BB%9F&ChuyenNganh=0&DiaLy=0. Thông tin từ Viện từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt
Nam.


9

lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước. Không phụ
thuộc vào chủ thể tạo lập, công trình xây dựng được hình thành cho mục đích để ở
và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân với tính ổn định và lâu dài thì đều được xem là
nhà ở. Mục đích tạo lập để phục vụ nhu cầu để ở và các hoạt động thường ngày của
con người là đặc điểm quan trọng để phân biệt nhà ở với các loại nhà khác, đặc biệt
là căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng trên thực tế rất dễ bị nhầm lẫn với nhà ở bởi
chúng đều có cơng năng để ở. Cả căn hộ du lịch và căn hộ văn phịng đều có cơng
năng để ở tuy nhiên chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú trong ngắn hạn và khơng có tính ổn
định, trong khi nhà ở được xây dựng với mục đích cuối cùng là đáp ứng nhu cầu ở
của con người trong thời gian dài và ổn định. Vì vậy, căn hộ du lịch và căn hộ văn
phịng khơng được xem là nhà ở, quy chế pháp lý dành cho hai loại hình nhà này

cũng được quy định rất khác so với nhà ở.
Theo LNO năm 2014 thì có ba hình thức phát triển nhà ở, đó là: phát triển nhà
ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân 2. Cùng với đó là năm trường
hợp phát triển nhà ở: phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển
nhà ở công vụ, phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư và phát triển nhà ở của hộ gia
đình, cá nhân3.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường4. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho
các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của LNO
20145. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của LNO 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật7.

2

Khoản 1 Điều 17 LNO 2014 được sửa đổi bởi Điều 2 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
Khoản 1 Điều 18 LNO 2014.
4
Khoản 4 Điều 3 LNO 2014.
5
Khoản 5 Điều 3 LNO 2014.
6
Khoản 5 Điều 3 LNO 2014.
7
Khoản 6 Điều 3 LNO 2014.
3

10

Trong bốn loại nhà ở phát triển theo dự án vừa được phân tích có nhà ở
thương mại và nhà ở xã hội là nhà ở được đưa vào kinh doanh. Cần lưu ý, nhà ở xã
hội được phát triển dưới hai hình thức là nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư và nhà ở
xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng, trong hai loại nhà ở trên chỉ có nhà ở
xã hội khơng do Nhà nước đầu tư xây dựng được phép bán và giá bán được cấu
thành từ lợi nhuận theo quy định của pháp luật 8. Do đó, trong luận văn này khi nhắc
đến “nhà ở xã hội” dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản nghĩa là tác giả đang đề cập đến “nhà ở xã hội không do
Nhà nước đầu tư xây dựng”. Bên cạnh nhà ở được phát triển theo dự án, nhà ở được
xây dựng bởi hộ gia đình, cá nhân cũng là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh.
Như vậy, trong kinh doanh bất động sản khi nhắc đến nhà ở là đang nhắc đến nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở được phát triển bởi hộ gia đình, cá nhân.
Bảng so sánh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội
Tiêu chí
Nguồn
vốn
phát
triển

Nhà ở thƣơng mại

Nhà ở xã hội

Vốn không thuộc ngân sách Vốn của các nhà đầu tư hoặc vốn từ
Nhà nước, dưới hình thức:
ngân sách nhà nước, dưới hình thức:
(i) Vốn sở hữu của chủ đầu (i) Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy

tư.
động thơng qua hình thức góp vốn,
(ii) Vốn được huy động thông hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,
qua các hình thức góp vốn, hợp liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ
tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, gia đình, cá nhân.
liên doanh, liên kết của các tổ (ii) Vốn của đối tượng thuộc diện được
chức, hộ gia đình, cá nhân.
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã
(iii) Tiền mua, tiền thuê mua, hội.

tiền thuê, nhà ở trả trước theo (iii) Vốn đầu tư của Nhà nước quy định
hợp đồng mua bán, cho thuê, tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
cho thuê mua nhà ở hình thành (iv) Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp
trong tương lai.
cho đối tượng được hưởng chính sách
(iv) Vốn vay từ tổ chức tín nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho
dụng, tổ chức tài chính đang vay ưu đãi thơng qua Ngân hàng chính
8

Tham khảo Điều 60 và Điều 61 LNO 2014.


11

hoạt động tại Việt Nam.
(Theo Điều 69 LNO 2014)

sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà
nước chỉ định.
(v) Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các

nguồn hỗ trợ hợp pháp khác.
(Theo Điều 70 LNO 2014)

Mục

Kinh doanh vì lợi nhuận

Vừa vì lợi nhuận, vừa vì xã hội

Khơng có ưu đãi

Có ưu đãi đối với dự án khơng do Nhà

đích
phát
triển
Chính
sách ƣu
đãi

nước đầu tư xây dựng theo quy định tại
khoản 1 Điều 58 LNO 2014, các hình
thức ưu đãi gồm:
(i) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.
(ii) Được miễn, giảm thuế giá trị gia
tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
(iii) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng
chính sách xã hội, tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam.

(iv) Được hỗ trợ tồn bộ hoặc một
phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi
dự án xây dựng nhà ở xã hội.
(v) Các ưu đãi khác.

Giá bán Do các bên thỏa thuận theo cơ Theo pháp luật quy định, theo điểm c
chế thị trường.
khoản 1 Điều 61 LNO 2014 thì giá bán
nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác
định trên cơ sở tính đủ các chi phí để
thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi


12

vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo
quy định của Chính phủ và khơng tính
các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Đối
tƣợng
mua
1.1.2

Mọi tổ chức, cá nhân đủ điều Đối tượng được hưởng chính sách hỗ
kiện được sở hữu nhà ở tại trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại
Việt Nam

Điều 49 LNO 2014.

Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014, “kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Các nhà làm luật
khơng đưa ra định nghĩa bằng những đặc điểm mà thay vào đó định nghĩa bằng
cách liệt kê tất cả hoạt động được xem là kinh doanh bất động sản. “Việc chỉ liệt kê
các hành vi được xem là KDBĐS làm cho quy định pháp luật thiếu khái quát và có
thể sớm bị lạc hậu khi tình hình thực tế thay đổi. Lẽ ra các nhà làm luật nên tham
khảo khái niệm kinh doanh trong Luật Doanh nghiệp 2014 để quy định thế nào là
KDBĐS vì như thế sẽ phù hợp hơn”9. Theo khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp
2020 thì “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các cơng
đoạn của q trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch
vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Tuy nhiên, hoạt động kinh
doanh bất động sản theo quy định của LKDBĐS 2014 khơng mang tính chất liên
tục như hoạt động kinh doanh theo quy định Luật Doanh nghiệp 2020 bởi lẽ pháp
luật kinh doanh bất động sản vẫn thừa nhận hoạt động bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều 10 LKDBĐS 2014.
Theo định nghĩa trên, kinh doanh bất động sản có thể hiểu là hoạt động đầu tư
vốn hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ liên quan đến bất động sản nhằm mục
đích sinh lợi. Hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hai hình
9

Lưu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế của Luật KDBĐS năm 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”,
Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 5 (108), tr.66.

13

thức: (i) đầu tư vốn để xây dựng, mua hay nhận chuyển nhượng sau đó bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và (ii) thực hiện cung
ứng dịch vụ về bất động sản. Mục đích “sinh lợi” là đặc điểm cơ bản để phân biệt
kinh doanh BĐS với hình thức sản xuất và sử dụng BĐS thông thường khác như
xây nhà để ở, xây trụ sở để làm việc,… Tuy nhiên, việc xác định có mục đích sinh
lợi để xác định có thuộc điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản hay
không trên thực tế là rất khó.
Như vậy, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động
sản và dịch vụ bất động sản. LKDBĐS 2006 chia hoạt động kinh doanh bất động
sản thành hai mảng: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản10.
LKDBĐS hiện hành thay đổi theo hướng gộp kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản thành một hành vi dù đối tượng kinh doanh khác nhau.
Sự thay đổi này rõ ràng là không hợp lý vì nó có thể gây sự nhầm lẫn trong việc
nhận diện hành vi kinh doanh. Hạn chế này cũng chính là nguyên nhân gây ra sự
thiếu thống nhất trong các quy định về điều kiện kinh doanh của từng loại hành vi
do bản thân nhà làm luật cũng bị “nhầm lẫn”11.
Trong kinh doanh bất động sản nói chung và trong mua bán nhà ở nói riêng,
để thực hiện việc mua bán nhà ở thì các bên phải tiến hành giao kết hợp đồng. Giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hành vi pháp lý phổ biến trong
kinh doanh bất động sản và hành vi này được điều chỉnh bởi LKDBĐS 2014, LNO
2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà ở là
công cụ hữu hiệu để chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện hoạt động kinh
doanh bất động sản của mình.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản
1.2.1.

Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà ở được xem là hình thức pháp lý cơ bản được thực
hiện trong các giao dịch mua bán nhà ở. “Xét ở phạm vi mang tính học thuật thì hợp
đồng mua bán nhà ở có thể được hiểu là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo
cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thỏa mãn
10

Khoản 1 Điều 4 LKDBĐS 2006.
Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia TPHCM, TP. Hồ Chí
Minh, tr.6.
11


14

nhu cầu xã hội về nhà ở, mục đích lợi nhuận dưới sự quản lý và giám sát của Nhà
nước”12. Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán nhà ở được sử dụng như một công
cụ pháp lý để các chủ thể thỏa thuận với nhau về giá cả, diện tích, thời gian giao
nhận nhà ở, phương thức thanh tốn,… Pháp luật điều chỉnh các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở sẽ khác nhau tùy thuộc vào mục đích và chủ thể tham gia giao
dịch nhưng cách hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở về cơ bản là khơng có sự khác
nhau.
Theo định nghĩa tại Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, hợp
đồng được hiểu là căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật
với hai dấu hiệu đặc trưng: thứ nhất, có thỏa thuận, sự thống nhất ý chí giữa các chủ
thể tham gia; thứ hai, các bên hướng tới một/nhiều mục đích nhất định thơng qua
cơng cụ là hợp đồng. Về nguyên tắc, hợp đồng được xem là có hiệu lực khi thỏa
mãn các điều kiện: (i) chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự

phù hợp với giao dịch được xác lập; (ii) tự nguyện, tự do ý chí khi tham gia giao
dịch; (iii) mục đích và nội dung khơng vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo
đức xã hội. Theo pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở được xem là một loại
hợp đồng mua bán tài sản. BLDS 2015 định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên
mua trả tiền cho bên bán13. Vì là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản thế nên
hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải thỏa các quy định về hợp đồng nói chung và có
những đặc điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng.
Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở đã định
nghĩa mua bán nhà ở như sau: “Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật”. Có thể
hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là “phương tiện” pháp lý để các bên thực hiện việc
chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Sau
đó, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999
hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở

12

Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học
viện Khoa học xã hội, tr. 28.
13
Điều 430 BLDS 2015.


15

được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ Quốc hội đã đưa ra khái
niệm hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở

hữu nhà ở đó cho bên mua và nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và
trả tiền cho bên bán”. Cho đến nay khái niệm này vẫn còn phù hợp khi nội dung
này gần như được giữ nguyên khi các nhà làm luật xây dựng khái niệm hợp đồng
mua bán tài sản được quy định tại BLDS 2015. Có thể thấy, các khái niệm tuy có sự
khác nhau về câu từ nhưng nội dung đều thống nhất rằng bản chất hợp đồng mua
bán nhà ở là sự thoả thuận của các bên về việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo
đó bên bán nhận tiền đồng thời chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, còn bên mua trả
tiền và trở thành chủ sở hữu nhà ở đó.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hợp đồng
mua bán nhà ở mà chỉ ghi nhận các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Theo tinh
thần pháp luật kinh doanh bất động sản thì khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở cần
thể hiện được hai nội dung chính:
Thứ nhất, nền tảng để hình thành nên hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa
thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua bán nhằm thực hiện việc mua bán nhà ở.
Đây là nội dung cơ bản nhất để có thể hình thành nên quan hệ mua bán nhà ở nói
chung cũng như quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng.
Như phân tích ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như hợp đồng mua
bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng đều phải thỏa mãn các nguyên
tắc chung của hợp đồng mà quan trọng nhất là nguyên tắc về tự do ý chí thể hiện
qua sự thỏa thuận của các bên khi hướng đến mục tiêu là giao kết hợp đồng mua
bán.
Thứ hai, mục tiêu cuối cùng mà một hoặc các bên trong giao dịch này hướng
đến là lợi nhuận. Nếu như nội dung đầu tiên thể hiện nội dung cơ bản của một hợp
đồng mua bán nhà ở thì ở nội dung thứ hai thể hiện được đặc điểm tạo ra sự khác
biệt của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản so với hợp đồng
mua bán nhà ở nói chung. Đặc điểm đặc trưng này được thể hiện rõ nét nhất dưới
góc độ mục đích xác lập hợp đồng mua bán nhà ở. Chính vì hướng đến mục tiêu lợi
nhuận nên có ít nhất một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của
LKDBĐS 2014.

16

Thứ ba, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản
là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh. Dưới góc độ này, nhà ở được đem ra giao
dịch như một loại “hàng hóa”. Các loại nhà ở này có thể tồn tại dưới hình thức là
nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, được phát triển từ các dự án nhà
ở hoặc nhà ở được phát triển từ cá nhân, hộ gia đình.
Như vậy, dựa vào những nội dung đã phân tích thì khái niệm hợp đồng mua
bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có thể được định nghĩa như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận về
việc mua bán nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai được phát triển
từ các dự án nhà ở hoặc do cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở để bán nhằm tìm
kiếm lợi nhuận, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên
mua trả tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất
động sản và các luật khác có liên quan.
1.2.2.

Đặc điểm

Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản được xem là một
dạng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng mua bán tài sản nói chung.
Vì thế, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm
cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên do đặc thù xuất phát từ phạm vi
điều chỉnh nên hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những
đặc điểm riêng thể hiện sự khác biệt của nó so với hợp đồng mua bán nhà ở được
điều chỉnh bởi pháp luật dân sự hay hợp đồng mua bán nhà khác (không là nhà ở)
cùng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hợp
đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang đầy
đủ tính chất của một loại hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận và
ràng buộc pháp lý giữa các bên. Bằng sự tự do ý chí, các chủ thể có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự tự nguyện giao kết hợp đồng với đối tượng, nội dung và hình thức
của hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang tính chất song
vụ. Theo đó, các bên có những quyền và nghĩa vụ đối ứng nhau, quyền của bên này


17

là nghĩa vụ của bên kia. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong
LKDBĐS 2014 thể hiện rất rõ đặc điểm này. Ví dụ: tại khoản 1 Điều 24 LKDBĐS
2014 quy định bên mua phải thanh tốn đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng thì khoản 2 Điều 21 LKDBĐS
2014 quy định bên bán có quyền u cầu bên mua thanh tốn đủ tiền theo thời hạn
và phương thức đã thỏa thuận.
Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản mang tính chất đền
bù. Tính đền bù được hiểu là khi một bên thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất
nhất định thì sẽ nhận được một lợi ích vật chất tương ứng từ bên cịn lại. Tính đền
bù của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc sau
khi bàn giao nhà ở thì bên bán sẽ nhận được một khoản lợi ích tương ứng dưới dạng
tiền mà bên mua phải thanh tốn. Đặc điểm này xuất phát từ mục đích của quan hệ
mua bán là sự trao đổi hay tìm kiếm lợi ích, đây là điểm khác so với quan hệ tặng
cho hay thừa kế khi chỉ chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho người được thụ
hưởng mà không cần nhận lại lợi ích từ phía người thụ hưởng.
Hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là hợp đồng chuyển
giao nhà ở và quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Theo quy định tại khoản
4 Điều 22 LKDBĐS 2014 thì bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, cơng trình xây dựng

cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp
đồng”. Quyền sở hữu của bên bán đối với nhà ở chấm dứt và quyền sở hữu của bên
mua đối với nhà ở phát sinh kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà hoặc thanh
toán đủ tiền mua nhà hoặc thời điểm cả hai sự kiện trên đều xảy ra hoặc thời điểm
khác do các bên thỏa thuận (tùy thuộc vào đối tượng và chủ thể của hợp đồng) 14.
Trong những loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở, khơng phải hợp đồng nào cũng
có mục đích chuyển quyền sở hữu, có những hợp đồng chỉ đơn thuần chuyển giao
quyền sử dụng nhà ở như hợp đồng cho mượn, cho thuê nhà ở. Do đó, tính chất
chuyển giao quyền sở hữu này của hợp đồng mua bán nhà ở tạo nên sự khác biệt
giữa nó với hợp đồng cho mượn, cho thuê nhà ở.

14

Tham khảo khoản 1, khoản 3 Điều 12 LNO 2014 và khoản 5 Điều 19 LKDBĐS 2014.


18

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản chịu sự
điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
Ở Việt Nam, do có sự khác biệt về chính sách đất đai, về cấu trúc ngành luật
và cấu trúc văn bản quy phạm pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà ở được điều
chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các ngành luật khác nhau 15. Tùy
thuộc vào chủ thể, mục đích của các bên khi xác lập giao dịch mà hợp đồng mua
bán nhà ở chịu sự điều chỉnh pháp luật khác nhau. Cũng như vậy, tùy thuộc vào vấn
đề pháp lý phát sinh mà pháp luật áp dụng cũng có sự khác biệt.
Theo quy định pháp luật Việt Nam, quan hệ mua bán nhà ở nói chung được
điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, pháp luật thương mại và quan hệ mua bán nhà ở

trong kinh doanh bất động sản nói riêng được điều chỉnh trực tiếp bởi pháp luật
kinh doanh bất động sản và pháp luật nhà ở. Đặc biệt, trong quan hệ mua bán nhà ở
thuộc dự án, khi bên mua đóng vai trị là người tiêu dùng cịn bên bán đóng vai trị
là tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa thì bên cạnh các pháp luật vừa được nêu
quan hệ này còn được điều chỉnh bởi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Pháp luật dân sự với văn bản quy phạm pháp luật quan trọng nhất là BLDS
(2015) đã dành một mục để quy định về hợp đồng mua bán tài sản, theo đó, nhà ở
được xem là tài sản và do đó các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng sẽ được
thực hiện như các quy định về hợp đồng mua bán tài sản. Pháp luật dân sự theo đó
sẽ điều chỉnh quan hệ mua bán tài sản một cách chung và tổng quát nhất. Pháp luật
dân sự sẽ được áp dụng khi một giao dịch mua bán nhà ở không là giao dịch đặc thù
thuộc phạm vi điều chỉnh của luật riêng mà cụ thể là LTM 2005 và LKDBĐS 2014.
Pháp luật thương mại mà cụ thể hơn là LTM 2005 đã dành một chương để quy
định về hoạt động mua bán hàng hóa mà theo đó bao gồm các quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở. Dưới góc độ pháp luật thương mại, nhà ở lúc này được xem là hàng
hóa. Tuy nhiên, pháp luật thương mại chỉ điều chỉnh các quan hệ mua bán mà hàng
hóa là vật gắn liền với đất đai mà khơng bao gồm đất đai16 do đó trong quan hệ mua
bán nhà ở đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật thương mại chỉ
điều chỉnh các quy định về mua bán nhà ở.

15
16

Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Tlđd (12), tr. 42.
Tham khảo khoản 2 Điều 3 LTM 2005.


19

Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sẽ đóng vai trị điều chỉnh đối với

quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản dưới góc độ “tiêu dùng”, khi
nhà ở mà các bên thực hiện giao dịch là nhà ở thuộc dự án – lúc này, bên bán sẽ có
vai trị là tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa và bên mua có vai trị là người tiêu
dùng. Theo đó, bên bán nhà ở sẽ phải thực hiện trách nhiệm của tổ chức, cá nhân
kinh doanh hàng hóa đối với người tiêu dùng theo quy định như trách nhiệm về
cung cấp thông tin về hàng hóa17, trách nhiệm bảo hành18,…
Pháp luật nhà ở mà cụ thể là LNO 2014 là luật chuyên ngành trực tiếp điều
chỉnh các quy định liên quan đến giao dịch nhà ở19. Theo đó, LNO 2014 dành riêng
một chương riêng để quy định về các giao dịch nhà ở và một mục riêng để điều
chỉnh các quan hệ về mua bán nhà ở. Tuy nhiên, các giao dịch mua bán nhà ở
thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản sẽ không thuộc điều chỉnh của
LNO 2014 mà thuộc điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy
định tại Điều 1 LNO 2014. Như vậy, pháp luật nhà ở là pháp luật chuyên ngành
điều chỉnh trực tiếp các hoạt động mua bán nhà ở mà không là mua bán nhà ở
thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản.
Pháp luật kinh doanh bất động sản mà cụ thể là LKDBĐS 2014 là luật chuyên
ngành điều chỉnh trực tiếp các hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ thể kinh
doanh bất động sản theo quy định tại Điều 1 LKDBĐS 2014. Theo khoản 1 Điều 3
LKDBĐS 2014 thì hoạt động mua bán nhà ở được xem là một trong những hoạt
động kinh doanh bất động sản. LKDBĐS 2014 cũng đã dành ra hai chương để quy
định về nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai và trong đó đều có các
điều khoản điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên cần lưu ý, đối với trường hợp mua bán nhà ở không là
nhà ở thương mại của chủ thể kinh doanh bất động sản cùng thuộc phạm vi điều
chỉnh của pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản, do đó hai pháp luật
này cùng được áp dụng đồng thời, nếu quy định có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau
thì tùy từng vấn đề luật nào được xác định là luật chuyên ngành sẽ được áp dụng. Ví
dụ, nếu giữa LNO 2014 và LKDBĐS 2014 có quy định khác nhau liên quan đến
nhà ở thì LNO 2014 được ưu tiên áp dụng và tương tự nếu vấn đề có liên quan đến

17

Điều 12 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010.
Điều 21 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010.
19
Điều 1 LNO 2014.
18


20

các yếu tố như mua bán, chủ thể kinh doanh bất động sản thì LKDBĐS 2014 sẽ
được ưu tiên áp dụng.

Đối với quan hệ được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm khác nhau như
quan hệ mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc “luật riêng
khơng quy định thì áp dụng các quy định của luật chung” hay “luật riêng quy định
thì khơng áp dụng quy định của luật chung” được áp dụng 20. Trong mối quan hệ với
BLDS 2015 thì LTM 2005 đóng vai trị là luật riêng, BLDS 2015 đóng vai trị là
luật chung, nhưng trong mối quan hệ với các luật điều chỉnh hoạt động thương mại
đặc thù mà cụ thể là LKDBĐS 2014 và LNO 2014 thì LTM 2005 đóng vai trò là
luật chung, còn LKDBĐS 2014 và LNO 2014 đóng vai trị là luật riêng.
Nhiều văn bản khác nhau điều chỉnh về cùng một vấn đề có thể có sự khác
nhau. Vì vậy, xác định pháp luật áp dụng luôn là vấn đề quan trọng được đặt ra khi
một mối quan hệ được xác lập. Do sự tồn tại của nhiều nguồn luật khác nhau có thể
cùng điều chỉnh một mối quan hệ pháp luật phát sinh nên việc xác định chính xác
luật áp dụng khơng chỉ là vấn đề tuân thủ quy định pháp luật mà còn giúp giảm
thiểu rủi ro có thể xảy ra cho các bên tham gia.
Thứ ba, đối tượng của hợp đồng là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh.
Đặc điểm về đối tượng của hợp đồng là một trong những đặc điểm quan trọng

giúp nhận biết cũng như phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản với hợp đồng mua bán nhà khác trong kinh doanh bất động sản. Theo đặc
điểm này, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là
nhà ở và nhà ở này phải được phép đưa vào kinh doanh.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là nhà
ở. LKDBĐS 2014 sử dụng thuật ngữ “nhà, cơng trình xây dựng” để chỉ nhà nói
chung và dùng “nhà ở” cho các quy định riêng về nhà ở vì vậy có thể hiểu theo
LKDBĐS 2014 nhà bao gồm nhà ở và các loại nhà khác. Nhà khác là nhà không
dùng để ở mà dùng vào các mục đích khác như nhà để cung cấp dịch vụ lưu trú (căn
hộ du lịch), nhà để làm văn phòng kết hợp lưu trú (căn hộ văn phòng), nhà kho, nhà
xưởng, nhà nghỉ cho người lao động,… Các loại nhà này, đặc biệt là căn hộ du lịch
20

Phan Huy Hồng (2012), “Một số vấn đề cơ bản về áp dụng pháp luật đối với hoạt động thương mại”, Tạp
chí Khoa học pháp lý, số 03(70)/2012, tr. 44.