Thực Trạng Về Giá Thế Chấp Bất Động Sản Ở Hà Nội.pdf

Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
lời mở đầu
Theo số liệu thống kê, 68% ngời đợc hỏi cho r»ng trong 9
qun cđa ngêi sư dơng ®Êt, qun thÕ chÊp lµ quan träng nhÊt.
Sè liƯu nµy cho thÊy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm
quan

trọng

nh

thế

nào

đối

với

ngời

dân.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền
năng cơ bản của ngời sử dụng đất, đợc ra đời kể từ khi Quốc hội
nớc ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 và sau đà là luật đất đai
2003. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đà có các quy định cụ
thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các
giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để ngời sử dụng đất thực hiện đợc các quyền năng của mình trong quá
trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng

thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất
phát triển. Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này
đà bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần đợc tháo gỡ. Vì vậy, em đÃ
lựa chọn đề tài:
Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội
Nội dung nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu hoạt động định giá và thế chấp bất động sản
+ Phân tích, đánh giá quá trình định giá bất động sản,
quá trình làm thủ tục thế chấp.
+ Đánh giá tìm ra những u điểm, tồn tại trong việc định giá
bất động sản
thế chấp bất động sản.
- Bớc đầu đề xuất các giải pháp về định giá, giá thế chấp và
phơng hớng phát triển.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá
bất động sản, thế chấp bất động sản.
- Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định
giá, thế chấp bất động sản.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lợng hoạt
động định giá bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc

thế chấp bất động sản.

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
Đối tợng nghiên cứu:
Hoạt động định giá bất động sản phục vụ thế chấp nhằm mục
đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng
Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản ở Hà nội đợc định giá
thế chấp tại ngân hàng VPBANK
Phơng pháp nghiên cứu
Phơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
Phơng pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu
Phơng pháp phân tích, so sánh các số liệu đà thu thập đợc
Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chơng:
Chơng 1- Cơ sở khoa học về định giá bất động sản và giá thế
chấp
Chơng 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ
giá thế chấp (cụ thể ở ngân hàng VBank)
Chơng 3- Một số vấn đề rút ra và các giải pháp đề nghị trong
định giá thế chấp

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
Chơng1- cơ sở khoa HC về định giá bất động sản
và giá thế chấp
1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản (bất động
sản)
1.1.1. Bất động sản và thị trờng bất động sản
- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và
các vật thể không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng
những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS nh hàng rào,
cây cối hoặc vờn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp thoát
nớc, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy,
thông tin.
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 cua nớc ta định nghĩa : BĐS là
tài sản không thể di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật qui định
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu
gọi là vật chính đó là:(1) đất đai, (2) vật kiến trúc trên đất đai
đó (gọi là vật chính) và những thứ gắn liền với đất đai nh cây
cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc nh hàng rào, thang máy, hệ
thống cấp thoát nớc(gọi là vật phụ).
- thị trờng BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực

địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực
hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa
ngời mua và ngời bán BĐS theo qui luật thị trờng.
1.1.2. định giá bất động sản
bđs là một thể thống nhất, vì vậy việc định giá đất phải
đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất.
1.1.2.1.Định giá đất
Đất đai tự nhiên không phải hàng hoá, sự hiện diện của đất
đai trong tự nhiên không gắn với lao ®éng x· héi, lao ®éng x· héi
Ngun ThÞ Chanh
Kinh tÕ ®Þa chÝnh

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
chỉ có thể tác động khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hoá
sang trạng thái sử dụng vào các mục đích xác định. Đất đai trở
thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai
chuyển tải trên thị trờng BĐS ngời ta vẫn quen gọi là giá đất.
Nh vậy bản chất của giá đất chính là kết tinh của lao động xÃ
hội. Nói cách khác là lao động xà hội đà chuyển hoá đất đai từ
trạng thái hoang hoá thành đất đai sử dụng. Tức đất đai kinh tế.
Nhng khác với hàng hoá thông thờng, khi tham gia vào quá trình
chuyển tải giá trị, do các đặc điểm tự nhiên của đất đai nh vị
trí, độ màu mỡ khác nhau nên chúng có khả năng sinh lợi khác
nhau. Lao động của con ngời sẽ chuyển hoá thành giá trị của đất
đai kinh tế. Giá trị của hàng hoá do lao động xà hội kết tinh và
đợc tính:

G=C+V+m
G : giá trị hàng hoá
C : giá trị lao động vật hoá
V : giá trị sức lao động
m : giá trị thặng d
Giá đất là một phạm trù phức tạp, ở nớc ta, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo qui hoạch và kế hoạch.
Khái niệm về giá đất đợc hiểu là: sự ớc tính về giá trị của quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng
đà đợc xác định, tại một thời điểm xác định.
Mục đích sử dụng đất do nhà nớc quy định, trong một
khoảng thời gian nhất định. Khi giao cho ngời sử dụng và ảnh hởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy ngời
định giá phải xác định rõ đợc mục đích sử dụng đất trớc khi
định giá đất.
1.1.2.2. Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh BĐS đợc quốc hội khoá XI thông qua
ngày 29/6/2006 thì: Định giá BĐS là hoạt động t vấn, xác định
giá BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định.

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
Trong định giá BĐS giá trị đợc xem xét dới góc độ kinh tế
thị trờng và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động

sản là:
- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm
thoả mÃn nhu cầu. ảnh hởng của tính hữu ích lên giá trị đợc xem
xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thớc, hính dáng, địa
điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động
nó ở thời điểm nhất định.
- Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo
của một bất động sản đối với nhu cầu của nó. Nói chung khan
hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá của bất động
sản vùng khác.
- Sự mong muốn: là ớc muốn của ngời mua đối với bất động
sản để thoả mÃn nhu cầu của họ.
- Sức mua: là khả năng của một nhóm ngời có thể trả cho bất
động sản, ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức mua, có khả
năng để đáp ứng nhu cầu đó.
- Có thể chuyển giao đợc: đây là yếu tố của pháp lý của bất
động sản, ngay cả trờng hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm
và sức mua có tồn tại nhng nếu bất động sản không thể chuyển
giao đợc toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trờng của bất
động sản đó cũng không tồn tại.
1.1.3. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
1.1.3.1 Mục đích của định giá bất động sản
Hoạt động định giá BĐS là ớc tính giá trị thị trờng của BĐS
dựa trên các phơng pháp định giá, chủ yếu là phơng pháp so
sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí giảm giá. Mỗi BĐS gồm nhiều
loại giá trị, phần nhiều các cuộc định giá thờng quan tâm đến
giá trị thị trờng của BĐS. Một số quan tâm đến một loại giá trị
nhất định nh giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý,
giá trị đầu t
Định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau:

- Chuyển nhợng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các
hình thức chuyển tiền khác
+ Giúp cho ngời xác định giá mua
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
+ Giúp cho ngời bán xác định đợc giá bán có thể chấp nhận đợc
- Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh
nghiệp
- Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê
- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng
hoặc cầm cố
- Để bảo hiểm BĐS
- T vấn cho các nhà đầu t kinh doanh BĐS
Xác định tính khả thi của một dự án đầu t kinh doanh BĐS
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất
và đấu thầu dự án
- Giải quyết tranh chấp
- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nớc:
+ Bồi thờng thiệt hại về BĐS khi nhà nớc thu hồi
+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất,
thuế chớc bạ
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nớc cho thuê đất
1.1.3.2 Vai trò của việc định giá bất động sản
Việc định giá BĐS giúp cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh,

tránh rủi ro cho cả ngời bán và ngời mua.
Thông thờng khi chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi
chủ sở hữu thì ta cần định giá để xác định giá thị trờng của
BĐS đó. Cụ thể:
- Cần xác định giá bán - giá định bán (là kết quả của sự cạnh
tranh giữa ngời mua với nhau)
- Cần xác định giá mua- Giá định mua
- Thế chấp BĐS - Định giá BĐS để có một khoản vay đợc bảo đảm
bằng các lợi tức mà BĐS đó mang lại.
- Cho thuê
- Bảo hiểm
- Báo cáo tài chính hàng năm tái phát triển
- Ngoài ra còn có định giá về quá khứ (nh thừa kế, tranh chấp) và
định giá cho tơng lai: giá trị đầu t, rủi ro thị trờng, rủi ro của
bản thân BĐS.

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
- Nhu cầu về BĐS nhà ở đang là vấn đề cấp bách đợc quan tâm
nhất hiện nay. Nhiều ngời sử dụng có nhu cầu nhà ở lại không đủ
điều kiện mua BĐS, điều đó đẩy giá trị thị trờng của BĐS lên
cao hơn thực tế. Công tác định giá là xác định giá trị thị trờng
BĐS đúng với thực tế, giúp cho thị trờng BĐS lành mạnh hơn, công
bằng hơn.

1.1.4 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hởng đến định
giá bất động sản
1.1.4.1 Giá bất động sản và bản chất của bất động sản
Giá trị BĐS có tầm quan trọng nh là thớc đo kinh tế của BĐS đó
còn giá cả của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên
thị trờng BĐS.
Giá trị của thị trờng BĐS có thể hiểu là giá bán có thể thực hiện
tốt nhất của BĐS hoặc mức giá thịnh hành dớc các điều kiện thị
trờng xác định hoặc là mức giá mà hầu hết những ngời mua
chấp nhận.
Bản chất giá trị:
- Giá cả thể hiện số lợng tiền mà một ngời cụ thể đồng ý trả và
ngời bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quang
giao dịch của họ.
- Giá trị thị trờng của một hàng hoá là số tiền có thể nhận đợc từ
một hoặc nhiều ngời sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào
đó khi nó đợc đợc một ngời sẵn sàng đa ra bán.
- Giá trị đầu t của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tơng lai
- Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có đợc đối với một
sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh
nghiệp
- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang
trong quá trình khai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân
hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh
- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến
việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng
không vì mục ®Ých kinh tÕ

Ngun ThÞ Chanh
Kinh tÕ ®Þa chÝnh

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị
của BĐS bị mất mát, huỷ hoại do các rủi ro.
- Giá trị đợc ớc lợng chỉ áp dụng cho đánh thuế và đợc xem nh giá
trị và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế.
1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá trị của bất động
sản
1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và tơng đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò ngang
nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên trong
các trờng hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có
thể khác nhau. Điều đó lý giải tại sao những BĐS khu vực trung
tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so với những BĐS cùng loại ở vùng
ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả năng tiếp cận
BĐS và môi trờng xung quanh, môi trờng kinh doanh, vị trí địa lý
của BĐS, nếu bất động sản ở gần các phơng tiện thuận lợi nh:
Trờng học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trờng của BĐS sẽ tăng lên., còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở
hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
- Kích thớc, hình thể diện tích lô đất
+ Kích thớc lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm
tăng giá trị của BĐS, còn nếu kích thớc lô đất không phù hợp với
kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị
trờng của BĐS.

+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông
thì sẽ có giá trị thị trờng kém hơn so với lô đất có hình dạng
vuông, cân đối.
+ Quy mô đất: Đối với mỗi loại BĐS thì tiêu trí quy mô tạo cho BĐS
có đúng với quy hoạch vùng, địa phơng và nhà nớc hay không?
nếu nh mục đích sử dụng BĐS không đúng với quy hoạch thì giá
của BĐS có thể giảm đi đáng kể.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: một số
vùng có quy định tiêu chuẩn về xây dựng, và điều kiện bắt

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
buộc nh qn Hoµn KiÕm, khu vùc quanh bê hå cịng có ảnh hởng
đến giá trị BĐS
+ Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình
xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình
trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
2. Nhóm nhân tố liên quan đến thị trờng
- Tính hữu dụng của BĐS
+ Về mục đích sử dụng: BĐS đó dùng để ở hay để kinh doanh,
hay kết hợp cả 2 mục đích trên... Một BĐS có khả năng sử dụng
vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và
khi đó giá bán cũng cao hơn.
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc

điểm của vật kiến và tài sản gắn liền với đất. Bởi một BĐS có
thể sử dụng ngay thì có giá trị hơn so với một BĐS phải tốn chi
phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng đợc.
- Tình trạng khan hiếm của BĐS trên thị trờng
Sự khan hiếm về cung của BĐS trên thị trờng, chịu ảnh hởng
của các yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, sự kết cấu hạ tầng, sự
tham gia của nhà nớc
- Cầu của BĐS trên thị trờng
Chịu ảnh hởng của các yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị
hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng..
- Quyền chiếm hữu khả năng chuyển giao đợc của BĐS
BĐS đó có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, có thể chuyển nhợng đợc hay không
3. Nhóm các yếu tố khác
- Các yếu tố pháp lý, nhà nớc và chính trị: Sự thay đổi hệ
thống chính trị sẽ kéo theo đờng thay đổi đờng lối, chính sách,
pháp luật của Quốc gia, sự thay đổi này tác động dẫn đễn sự
thay đổi của hoạt động thị trờng BĐS nói chung và hoạt động
của đầu t vào BĐS nói riêng, bao gồm:
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với ngời đợc nhà nứơc giao
đất, cho thuê đất và đối với những ngời đợc nhận quyền sử dụng
đất.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu t vào lÃnh vực BĐS
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp

+ Chính sách thuế của nhà nớc về BĐS
+ Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình
trạng pháp lý của BĐS, tình trạng quy hoạch của đất.
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hởng
đến giá trị của đất và BĐS, bao gồm:
+ Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đờng xá, hệ thống cấp thoát nớc, cấp điện, thông tin liên lạc)
+ Đặc điểm của những ngời tham gia thị trờng BĐS trong khu
vực
+ Mức độ tăng trởng GDP hàng năm của vùng so với cả nớc, thu
nhập bình quân năm của ngời trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng
trong vùng
+ Số lợng các lô thửa đất trong vùng
+ Mức giá bình quân các loại giá trong vùng
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
+ Mức độ lạm phát chung
+ Tình hình thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng tín dụng trong vùng
-Các yếu tố về xà hội: Có ảnh hởng lớn đến việc định giá trị
của BĐS, nếu nh dân số gia tăng đột biến do sự tăng lên của lợng
ngời di c sẽ làm cầu về BĐS tăng lên trong khi cung về BĐS của
vùng cha kịp tăng lên sẽ làm cho giá trị trờng của BĐS vùng đó tăng
lên. Các yếu tố cụ thể sau.
+ Mật độ dân số, đặc điểm khu dân c
+ Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của ngời dân trong
vùng
+ Dịch vụ, giáo dục, y tế trong vùng
+ Tình hình an ninh trong vùng
+ Những vấn đề tập quán, tâm lý- xà hội những ngời sống xung
quanh bất động sản
1.1.5. Các phơng pháp định giá bất động sản

1.1.5.1 Các căn cứ định giá bất động sản
- Các yếu tố tạo lên BĐS: Lao động, nguyên vật liệu, đất đai
- Các chi phí cơ hội
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
- Căn cứ vào các thay đổi kinh tế
- Dựa vào sự thích hợp và đóng góp của BĐS
+ Sự thích hợp: giá trị BĐS đợc tạo ra và duy trì đến khi các đặc
tính của BĐS thích hợp với nhu cầu của thị trờng
+ Sự đóng góp: là giá trị của một bộ phận để đợc đo bằng sự
đóng góp của nó với giá trị của toàn bộ BĐS( hoặc số lợng giá trị
mà sự thiều vắng của nó sẽ phải trừ khỏi của BĐS)
- Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị của BĐS: Đảm bảo tính cân
đối giữa các yếu tố cấu thành
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh BĐS
- Dựa vào báo các lợi ích của BĐS
1.1.5.2 Các phơng pháp xác định giá bất động sản
Có rất nhiều phơng pháp khác nhau để định giá đất và
các tài sản BĐS trên đất, tuỳ vào điều kiện cụ thể của từng loại
đất, từng địa phơng, từng quốc gia mà áp dụng các phơng pháp
khác nhau. Việc định giá BĐS ở nớc ta là công tác mới mẻ đang đợc
hoàn thiện nên chúng ta cha có một phơng pháp chuẩn mực nào
để xác định giá BĐS, tuy nhiên có một số phơng pháp đợc áp
dụng phổ biến gồm:

1. Phơng pháp so sánh
Thông tin thị trờng là phơng pháp sử dụng để định giá
đất dựa trên sự so sánh với các giao dịch về đất đai đà hoàn tất
trong thị trờng để định giá cho các lô đất đang có nhu cầu
mua bán hoặc giao dịch khác.
Yêu cầu của phơng pháp này là cần thu thập, phân tích và
so sánh thông tin, số liệu giá của các vụ mua bán BĐS tại các vị trí
gần giống với vị trị của BĐS đang cần định giá (giá mua bán các
BĐS theo giá thị trờng).
Phơng pháp so sảnh thông tin thị trờng đợc sử dụng rộng rÃi và
phổ biến. Đặc biệt đất cho ở và cho đất trống cho các khu vực
dân c.
2. Phơng pháp thu nhập
Đây là phơng pháp định giá đất trên cơ sở chuyển dòng
thu nhập tơng lai thành giá trị vốn hiện tại. Nói cách khác đi giá

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
trị hiện tại của đất là bỏ ra để có thu nhập tơng lai. Cụ thể hơn
giá đất sẽ bằng khoản tiền nào đó mà ngời bán đất đem gửi vào
ngân hàng thì lÃi của nó trong một năm tơng ứng với địa tô (khả
năng sinh lợi của đất)
Công thức sử dụng của phơng pháp này
Giá trị BĐS =

Phơng pháp này dùng để định giá đối với BĐS cho thu nhập
hàng năm nh khách sạn, nhà hàng Thực tế việc định giá theo
phơng pháp này tơng đối phức tạp do không có số liệu chính xác
về chi phí đầu t, lợi nhuận thu đợc từ các chủ đầu t.
3. Phơng pháp tiếp cận giá thành
Đó là phơng pháp định giá đất dựa trên cơ sở tổng chi phí
và thu nhập trong quá trình phát triển đất.
Để đảm bảo tính giá thành chính xác,các khoản chi phí dể
tái tạo ra bất động sản phải đợc tính đầy đủ.
Phơng pháp giá thành đợc thờng đợc sử dụng để định giá
các BĐS sử dụng vào mục đích công nghiệp và xây dựng các
công trình công cộng nh bệnh viên, trờng học, nhà thờ
4. Phơng pháp thặng d
Là phơng pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần d ra thể
hiện mức thặng d giá trị trả cho đất từ kết quả ớc tính trong
giao dịch sau khi trừ đi mọi chi phí.
Đây là phơng pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí, thu nhập
đều ở tơng lai trên cơ sở dựa vào thị trờng ở hiện tại (giả thiết
trong tơng lai, điều kiện ít thay đổi). Nó thờng đợc sử dụng để
xác định các khu đất trống đơn lẻ, hoặc trong các dự án xây
dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng còn mới.
Các phơng pháp trên đợc xác định rộng rÃi làm cơ sở để
xác định các giao dịch trên thị trờng.Tuy nhiên trong công tác
định giá BĐS ở nớc ta hiện nay thì giá đất thờng đợc xác định
theo cách sau:

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-

Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
- Định giá đất đô thị: Đối với đô thị giá đất đợc xác định theo
5 loại đô thị theo quy định hiện hành của nhà nớc. Mỗi loại đô
thị chia ra 5-6 loại đờng phố, trong mỗi loại đờng phố đó lại chia
ra 4-5 vị trí khác nhau. Giá của lô đất đợc xác định nh sau:
Gij= Gk * K
Trong đó Gij : giá đất đô thị loại (i) tại vị trí (j)
Gk : khung giá đất đô thị do chính phủ quy định
K : hệ số chuyển đổi tơng ứng với tuyến đờng vị trí
- Định giá đất nông nghiệp.
Để định giá đất nông nghiệp ta phải dựa vào điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xà hội rồi xác định tỉng thu nhËp, chi phÝ do
viƯc sư dơng ®Êt mang lại, sau đó định giá đất bằng tiền dựa
trên lợi nhuận và lÃi xuất tiền gửi ngân hàng theo công thức trên.
1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bảo lÃnh thế chấp Bất động sản
Bảo lÃnh thế chấp BĐS là việc bên thứ ba (ngời bảo lÃnh)_
cam kết với bên cho vay (ngời nhận bảo lÃnh)_ sẽ thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên đi vay (ngời đợc bảo lÃnh) bằng BĐS đem ra bảo
lÃnh trong trờng hợp đến hạn mà ngời đợc bảo lÃnh không thực
hiện đợc hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Bảo lÃnh thế chấp là một hình thức gián tiếp thế chấp nhng
đợc sử dụng tơng đối réng. Nã mang ý nghÜa quan träng trong
viÖc më réng và khuyến khích đầu t. Bên bảo lÃnh thờng là Nhà
nớc, những tổ chức đoàn thể chính trị xà hội, các tổ chức tài
chính. các công ty lớn có uy tín và cũng có thể là cá nhân. Họ
dùng chính tài sản của mình để bảo lÃnh với Ngân hàng cho bên

đi vay đợc vay vốn. Đây là căn cứ để thu hồi nợ trong trờng hợp
khách hàng không muốn hoặc không có khả năng trả nợ.

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế ®Þa chÝnh

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
Quan hệ bảo lÃnh thế chấp đợc thể hiện bằng sơ đồ:

Người bảo lÃnh

(1)

(3)

Người nhận bảo lÃnh

(2)

Người được bảo lÃnh

(1) Trong quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và ngời đi
vay đợc thể hiện trên hợp đồng tín dụng, Ngân hàng là ngời có
quyền yêu cầu ngời đi vay thanh toán nợ khi đáo hạn
(2) Ngời bảo lÃnh và ngời đi vay tho¶ thn vỊ viƯc ngêi
b¶o l·nh thùc hiƯn nghÜa vụ thay khi ngời đi vay không thực hiện

đợc nghĩa vụ
(3) Ngời bảo lÃnh cam kết với Ngân hàng sẻ thực hiện nghĩa
vụ thay cho ngời đi vay khi khoản nợ đáo hạn mà ngời đi vay
không thực hiện đợc.
1.2.2 Quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản
Quy trình cho vay có bảo đảm bằng BĐS đợc thể hiện qua sơ đồ
sau:
Giám
định
về mặt
pháp lý
BĐS thế
chấp

Định
giá BĐS

Giải
pháp

thế
chấp
Đến
hạn
trả nợ

Tỷ lệ
cho vay
so với
BĐS thế

chấp

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

Tái
định
giá
BĐS
thế
chấp

Xử lý
sau
định
giá
BĐS
thế
chấp

Xử lý
BĐS
K1thế
chấp
để
thu håi


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
1.2.3 Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Việc giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là vấn đề phức
tạp, nhng trong điều kiện của Việt Nam lại xẩy ra nhiều rủi ro liên
quan đến pháp lý vì các lý do sau đây:
- Nhiều loại BĐS cha thực hiện việc đăng ký tài sản và cấp
giấy chứng nhận quyền sỏ hữu tài sản nh nhà ở vùng nông thôn,
các cơ sở kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp Nhà nớc việc thế
chấp chỉ dựa trên cơ sở giấy xác nhận của cơ quan quản lý vốn
của Nhà Nớc.
* Các cơ quan quản lý Nhà Nớc cha quản lý hết toàn bộ tài
sản có đăng ký hoặc quản lý phân tán ở nhiều đơn vị. Từ đó
khó xác định một cách chắc chắn các giấy tờ hợp pháp về sở
hữu BĐS.
* Đất đợc giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhng cha cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ
dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
vớí đất trong các hợp đồng thế chấp. Vậy để BĐS đủ cơ sở pháp
lý phải có các điều kiện gì?
Ngoài ra, để hạn chế các rủi ro liên quan đến các thủ tục

pháp lý, nhân viên giám định tài sản khai thác thêm các thông tin
ngoài viƯc xem xÐt c¸c giÊy tê chøng nhËn qun së hữu BĐS, nh
ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những ngời c trú gắn với
BĐS đối chiếu với nơi toạ lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết
nếu giấy tờ gốc là bản phô tô cần có thêm cam kết cụ thể và có
xác nhận của cơ quan công chứng.
1.2.4 Định giá thế chấp
Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá
thị trờng. Nếu định giá cao hơn giá thị trờng có thể dẫn đến
khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu cho ngân
hàng) trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ sẽ không thu hồi
đợc nợ gốc, lÃi và chi phí khác. Nếu định giá thấp hơn giá thị trờng sẽ ảnh hởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khác hàng và
làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khác hàng.
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
Riêng trong điều kiện Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà Nớc thống nhất quản lý, nhng luật pháp cho phép ngời
sử dụng (do Nhà Nớc giao hoặc cho thuê) đợc quyền thế chấp. Vì
vậy, khi nhận thế chấp ngân hàng phải xác định giá trị quyền
sử dụng đất.
Hiện nay, quyền sử dụng đất có hai loại giá khác nhau, đó
là giá thị trờng và giá Nhà nớc. Hai loại giá này không khớp nhau và
thờng giá thị trờng cao hơn giá Nhà nớc quy định. Tuy nhiên theo
quy định của pháp luật việc xác định giá trị quyền sử dụng đất

do Nhà nớc giao căn cứ theo giá do Uỷ ban nhân dân Tĩnh, Thành
phố trực thuộc Trung ơng ban hành.
Đối với đất thuê, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác
định trên cơ sở tiền thuê đà trả cho Nhà nớc sau khi đà trả đi
tiền thuê đà trả cho thời gian đà sử dụng và cộng thêm tiền đền
bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (Nhà nớc nếu có). Cần lu
ý rằng cách xác định giá trị nh quy định là xác định giá tại thời
điểm cho vay, nhng giá trị của hợp đồng thuê có sự khác nhau
giữa thời điểm cho vay và thời điểm thu hồi nợ và theo hớng
giảm dần, vì vậy, khi xác định giá trị của hợp đồng thuê hoặc
xác định số tiền cho vay phải tính đến thời hạn cho vay và phơng pháp hoàn trả tiền vay.
Xác định số tiền cho vay tối đa so với giá trị Bất động
sản thế chấp
BĐS thế chấp là nguồn thu nợ thứ hai vì vậy thông thờng vì vậy
giá trị BĐS thế chấp khi khi đem thanh lý dới hình thức chuyển
nhợng để thu hồi nợ (phát mại hoặc chuyển giao cho ngân hàng)
phải lớn hơn sè tiỊn (cho vay céng víi l·i vµ chi phÝ liên quan khác).
Nh vậy giá trị BĐS thế chấp dùng để tính toán ở đây là giá trị
dự kiến cho tơng lai, tuy nhiên để đơn giản hóa việc tính
toán các ngân hàng thờng điều chỉnh bằng tỷ lệ cho vay
so với giá của BĐS thế chấp. Các ngân hàng đợc quyền quyết
định tỷ lệ cho vay so với giá trị BĐS bảo đảm, trừ trờng hợp thế
chấp bằng BĐS hình thành từ vốn vay (theo Quy định của thông
t 06/2000/NHNN ngày 4/4/2000).
1.2.5 Hợp đồng thế chấp Bất động sản
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-

Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
* Hồ sơ thế chấp BĐS bao gồm: Hợp đồng thế chấp BĐS;
GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc hợp đồng thuê
đất của Nhà nớc.
+ Hợp đồng thế chấp đợc lập thành văn bản; có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng. Đối với BĐS hình
thành từ vốn vay, khi BĐS đợc đa vào sử dụng các bên phải lập
phụ lục hợp đồng thế chấp BĐS hình thành từ vốn vay, trong đó
mô tả đặc điểm và xác định giá trị BĐS.
+ Hợp đồng thế chấp BĐS có thể là hợp đồng kinh tế và
cũng có thể là hợp đồng dân sự; điều này phụ thuộc vào tính
chất pháp lý của hợp đồng tín dụng, vì hành vi thế chấp BĐS
nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng.
+ Hợp đồng thế chấp có công chứng của Nhà nớc (hoặc
UBND các cấp có thẩm quyền) trong trờng hợp các bên có thoả
thuận hoặc pháp luật quy định phải thực hiện.
Sau khi hợp đồng thế chấp đợc ký kết, các bên tham gia hợp
đồng hoặc ngời đợc uỷ quyền có thể đăng ký với cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm. (Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải
đăng ký tài sản bảo đảm (Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký
giao dich bảo đảm).
1.2.6 Thời hạn thế chấp và giải chấp
Thế chấp BĐS không có thời hạn riêng mà thời hạn nó phụ
thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế đợc
đợc bảo đảm bằng BĐS thế chấp. Điều này có nghĩa là khi ngời
đi vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ đợc bảo đảm bằng thế
chấp thì thời hạn thế chấp cũng chấm dứt.
Về mặt thđ tơc sau khi ngêi ®i vay thùc hiƯn xong nghĩa

vụ trả nợ (vốn gốc và lÃi) ngân hàng sẽ trả lại GCNQSD đất và tài
sản gắn liền với đất cho ngời đi vay và lập giấy xác nhận giải toả
BĐS thế chấp để gửi đến các đơn vị liên quan.
Trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ khi đến hạn
thì ngân hàng có thể tiến hành xử lý BĐS thế chấp theo quy
định của pháp luật hiện hành.

Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-


Trờng đại học khoa học tự nhiên
Khoá luận tốt nghiệp
1.2.7 Định giá Bất động sản thế chấp và bảo lÃnh thế chấp
là nội dung tất yếu trong hoạt động cho vay của các Ngân
hàng
Đảm bảo tín dụng hay còn gọi là đảm bảo tiền vay là việc
bảo vệ quyền lợi cđa ngêi cho vay tríc nh÷ng rđi ro cã thĨ xẩy ra
trên cơ sở thế chấp, bảo lÃnh thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở
hữu của ngời đi vay hoặc của ngời thứ ba.
Các ngân hàng và các định chế tài chính khác coi bảo
đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất
(các lu chuyển tiền tệ) không thể thanh toán đợc nợ. Vì thế hoàn
trả tín dụng là điều kiện quan trọng nhất thực hiện mục tiêu kinh
doanh của ngân hàng. Để thu hồi đợc nợ, các ngân hàng phải xem
xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng,
từ đó áp dụng những phơng pháp cho vay thích hợp. Nếu khách
hàng đợc xếp hạng tín nhiệm cao nh có phẩm chất tốt trong kinh

doanh, có năng lực tài chính mạnh, chấp hành tốt các hợp đồng
tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trong tơng lai
thì ngân hàng có thể cho vay không cần các tài sản bảo đảm.
Ngợc lại, nếu các khách hàng cần vay vốn không có đợc các tiêu
chuẩn cần thiết thì để hạn chế bớt rủi ro buộc các ngân hàng
cho vay phải yêu cầu có tài sản đảm bảo khi cấp tín dụng.
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro tín dụng là
loại rủi ro thờng dẫn đến tổn thất lớn nhất cho ngân hàng, vì
vậy cần thiết phải thực hiện các biện pháp bảo đảm trả nợ của
khách hàng đi vay. Một trong những biện pháp đó là phải có tài
sản bảo đảm khi vay tiền của ngân hàng và các tài sản này cũng
là cơ sở để các ngân hàng định ra mức tín dụng mà khách
hàng đợc phép vay. Vì vậy, công tác định giá tài sản đảm bảo
là quan trọng nó cho các cán bộ tín dụng biết đợc giá trị tài sản
đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng, hơn nữa việc
định giá tài sản đảm bảo còn đảm bảo quyền lợi của khách hàng
cũng nh của ngân hàng, nếu định giá quá cao, quy mô tài trợ, số
tiền mà ngân hàng cho khách hàng vay sẽ lớn hơn mức đáng ra
đợc vay, có thể sẽ rủi ro cho ngân hàng. Ngợc lại, nếu nh định giá
thấp thì lại ảnh hởng đến khả năng vay của khách hàng (khách
Nguyễn Thị Chanh
Kinh tế địa chính

K1-