Hoàn thiện công tác lập dự án tại Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
So với thời điểm tổ chức Hội nghị tổng kết hoạt động của Quỹ ĐTPT lần
thứ nhất (năm 2001), đến hết năm 2004, số lượng Quỹ ĐTPT đã tăng gấp đôi.
Thực tiễn triển khai hoạt động của các Quỹ ĐTPT địa phương 8 năm qua cho
thấy đây là một chủ trương đúng; cho phép giải quyết đồng thời nhiều mục tiêu
khác nhau trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.
Sự ra đời của các Quỹ ĐTPT đã tạo tiền đề cho việc chuyển hố một phần
hoạt động đầu tư của Nhà nước sang cho tồn xã hội nhằm thực hiện chủ trương
“Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Nhà nước chỉ tập trung đầu tư vào các dự án,
chương trình quan trọng, những dự án không có khả năng thu hồi vốn, hoặc
những dự án phục vụ lợi ích cộng đồng. Đối với các dự án, chương trình gắn liền
với kinh tế xã hội theo địa bàn và có khả năng thu hồi vốn trực tiếp thì việc đầu
tư sẽ được xã hội hố thông qua các kênh khác nhau, trong đó có kênh Quỹ
ĐTPT.
Chính quyền các địa phương có thêm công cụ tài chính để huy động các
nguồn lực tài chính phục vụ cho mục tiêu phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
kinh tế kỹ thuật theo chiến lược phát triển kinh tế xã hội đã được Hội đồng Nhân
dân phê chuẩn. Vốn của Quỹ ĐTPT đã phát huy tác dụng là nguồn vốn mồi để
huy động các nguồn vốn khác từ mọi thành phần kinh tế trong xã hội, tạo nên
động lực mới để thu hút các nguồn lực tài chính trên địa bàn cùng tham gia đầu
tư. Bên cạnh đó, việc kết hợp nhiều nguồn vốn khác nhau cho phép đảm bảo khả
năng tài chính, thúc đẩy tiến độ thực hiện các công trình, dự án. Hoạt động của
Quỹ đã bổ trợ cho các kênh đầu tư khác hiện có và tạo nên một mạng lưới đầu tư
hồn chỉnh trên địa bàn các tỉnh, thành phố.
1
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Cũng như các Quỹ đầu tư phát triển địa phương khác, Quỹ đầu tư phát
triển Thành phố Hà Nội đóng một vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát
triển kinh tế-xã hội của Thủ đô. Trong đó, hoạt động đầu tư trực tiếp đối với Quỹ

là một hoạt động còn mới mẻ và có rất nhiều tiềm năng phát triển. Chính vì vậy,
trong quá trình thực tập tại Quỹ,với mong muốn tìm hiểu những khó khăn trong
hoạt động đầu tư trực tiếp nói chung và trong công tác lập dự án nói riêng, em đã
lựa chọn đề tài: “Hồn thiện công tác lập dự án tại Quỹ đầu tư phát triển Thành
phố Hà Nội” để làm đề tài cho chuyên đề thực tập của mình.
Chuyên đề thực tập của em gồm những nội dung chủ yếu sau:
Chương I Thực trạng công tác lập dự án tại Quỹ đầu tư phát triển TP Hà
Nội
Chương II Giải pháp hồn thiện công tác lập dự án tại Quỹ đầu tư phát triển
TP Hà Nội
Do thời gian có hạn và kiến thức còn hạn chế nên bài viết của em không
tránh khỏi những thiếu sót, mong được sự đóng góp của thầy cô để bài viết được
hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã tận tình
hướng dẫn em trong thời gian qua, em cảm ơn các anh chị cán bộ nhân viên tại
Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội đã tạo điều kiện và cung cấp tài liệu, em cảm
ơn các bạn đã hợp tác góp ý cho nội dung bài viết.
2
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chương I
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI QUỸ ĐẦU
TƯ PHÁT TRIỂN TP HÀ NỘI
I. TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TP HÀ NỘI
1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Tiền thân là Quỹ đầu tư phát triển Nhà ở thành phố Hà Nội thành lập theo
quyết định số 20/1999/QĐ-UB ngày 02/04/1999 của UBND TP Hà Nội, trực
thuộc Sở tài chính-Vật giá nhằm thực hiện công tác phát triển nhà ở của thủ đô.
Sau thời gian hoạt động hơn 5 năm, ngày 11/8/2004, Chủ tịch UBND Thành phố
Hà Nội đã ra quyết định số 126/2004/QĐ-UB thành lập Quỹ đầu tư phát triển TP.

Hà Nội trên cơ sở tổ chức lại quỹ phát triển nhà ở TP. Hà Nội. Theo quyết định
này, Quỹ Đầu tư Phát triển Thành phố Hà Nội là tổ chức tài chính trực thuộc
UBND Thành phố Hà Nội, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về mặt tài chính,
đảm bảo an tồn phát triển nguồn vốn, tự bù đắp thu chi và tự chịu rủi ro, có phạm
vi hoạt động trên tất cả các ngành, lĩnh vực kinh tế; có vốn điều lệ 1000 tỷ đồng
và biên chế cán bộ lên tới 45 người.
1.2. Giới thiệu chung
1.2.1 Tên gọi của Quỹ: Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội
(HANIF).
1.2.2 Sự cần thiết và mục tiêu thành lập
Sự ra đời của Quỹ đầu tư giải quyết được nhu cầu vốn của Thành phố cho
đầu tư phát triển kinh tế - xã hội nói chung, trước mắt là cho xây dựng hạ tầng kỹ
thuật đô thị. Quỹ là một công cụ tài chính của UBND TP Hà Nội để giải quyết
3
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
các cân đối đặc thù của Thủ đô, đảm bảo quyền kiểm sốt vốn trong tay Chính
quyền Thành phố để chủ động thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
hỗ trợ cho việc sử dụng ngân sách thành phố một cách mềm dẻo, chủ động, hiệu
quả. Hoạt động của Quỹ vừa sinh lời để phát triển nguồn vốn, vừa có hiệu quả
kinh tế - xã hội. Quỹ ra đời góp phần tách chức năng đầu tư ra khỏi chức năng
quản lý nhà nước để xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể: chủ đầu tư, ban
quản lý dự án, đơn vị thực hiện dự án.
1.2.3 Phạm vi hoạt động của Quỹ ĐTPT
Hoạt động của Quỹ ĐTPT là huy động vốn và đầu tư nhằm phát triển cơ
sở hạ tầng kỹ thuật cho đô thị, phát triển nhà ở, hạ tầng các khu công nghiệp và
các công trình trọng điểm theo kế hoạch của Thành phố hàng năm và nhiều năm
có thu hồi vốn.
1.3. Tình hình hoạt động chung của Quỹ Đầu tư
1.3.1 Cơ cấu tổ chức

1.3.2 Vốn hoạt động của Quỹ ĐTPT
• Vốn điều lệ :Vốn điều lệ 1000 tỷ.
Sơ đồ 1. Cơ cấu tổ chức
HỘI ĐỒNG QUẢN LÝ
TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SỐT
02 PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
07 PHÒNG BAN NGHIỆP VỤ
4
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Vốn bổ sung: Trích từ Quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ của Quỹ ĐTPT, trích từ
nguồn thu bán nhà; thu đấu giá quyền sử dụng đất ...
• Vốn huy động: từ các nguồn vốn trung và dài hạn của các tổ chức và cá nhân
trong và ngồi nước.
1.3.3 Tổng quan về các hoạt động chung của Quỹ từ khi thành lập đến nay:
Bảng 1: Kết quả hoạt động của Quỹ Đầu tư giai đoạn 2004-2006
Đơn vị tính: Triệu đồng
STT Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006
1 Thu hoạt động 8,990 15,200 28,835
2 Chi hoạt động 1,687 3,954 12,320
3 Chênh lệch thu chi trước thuế 7,303 11,245 16,515
(nguồn: Báo cáo tài chính tổng hợp 3 năm 2004 – 2006 của Quỹ)
1.3.3.1 Công tác xây dựng và hồn thiện văn bản pháp lý phục vụ cho các hoạt động
của Quỹ

Trong năm 2006, Quỹ đã phối hợp với Sở Tài chính trình UBND Thành
phố ra quyết định thành lập Tổ công tác liên ngành xây dựng một số cơ chế hoạt
động của Quỹ Đầu tư
1.3.3.2 Về công tác huy động vốn
Bảng 2: Tình hình huy động vốn năm 2006
Ngân hàng Mục đích vay Giá trị hợp
đồng vay
Ngân hàng thương mại cổ
phần Quân đội (MB)
Đầu tư các dự án xây dựng nhà ở tái
định cư
15,6 tỷ
đồng
Ngân hàng Ngoại thương
Việt Nam (VCB)
Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm sát
hạch lái xe cơ giới đường bộ thành
21,7 tỷ
đồng
5
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phố Hà Nội
Ngân hàng Đầu tư và phát
triển Việt Nam
Tài trợ các dự án đầu tư phát triển cơ
sở hạ tầng kinh tế - xã hội Hà Nội
200 tỷ đồng
(nguồn Chuyên đề về Tình hình hoạt động của Quỹ năm 2006)
1.3.3.3 Hoạt động tín dụng

Trong năm 2006, Quỹ đã tiến hành ký kết 12 hợp đồng tín dụng cho vay
các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở tái định cư từ nguồn vốn
điều lệ của Quỹ (đạt 87,5% số lượng các dự án) với tổng số vốn cho vay theo
hợp đồng tín dụng là 175 tỷ đồng và tiến hành giải ngân trong năm 2006 gần 120
tỷ đồng. Quỹ đã thu hồi vốn gốc và tiền lãi cho vay là 109,115 tỷ đồng. Trong đó
thu hồi Nợ gốc 97,473 tỷ đồng, thu hồi lãi vay số tiền 11,642 tỷ đồng.
1.3.3.4 Hoạt động quản lý vốn uỷ thác từ Ngân sách thành phố
Bảng 3: Tình hình thực hiện kế hoạch giải ngân của vốn ngân sách ủy thác
(Đơn vị: tỷ VNĐ)
Năm Kế hoạch Ngân sách
TP đã giao
Thực hiện % so với kế
hoạch
% so với
được giao
2005 700 700 764 100% 100%
2006 719,635 400 400 55,58% 100%
(nguồn: Chuyên đề về Tình hình hoạt động của Quỹ)
1.3.3.5 Hoạt động bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa
Ngày 14/04/2006, UBND Thành phố Hà Nội đã ký Quyết định số
1845/QĐ-UB về việc bổ sung chức năng, nhiệm vụ Bảo lãnh tín dụng cho doanh
nghiệp nhỏ và vừa cho Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội.
1.3.3.6 Hoạt động đầu tư trực tiếp
6
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quỹ đã kết hợp với Sở Y tế và Bệnh viện Thanh Nhàn nghiên cứu, xây
dựng dự án Trung tâm xạ phẫu thuật CyberKnife Thanh Nhàn với tổng vốn đầu
tư 110 tỷ đồng, trong đó Quỹ Đầu tư tham gia "vốn mồi" là 22 tỷ đồng.
Quỹ đã tiến hành nghiên cứu cơ hội đầu tư trực tiếp vào một số dự án: Dự

án nhà máy xử lý nước mặt Sông Hồng do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà
Nội làm chủ đầu tư, Dự án xây dựng hầm đỗ xe Vạn Xuân do Công ty TNHH
Đông Dương làm chủ đầu tư và một số dự án khác.
1.3.3.7 Đầu tư gián tiếp trên thị trường vốn
Quỹ đã trình UBND Thành phố Hà Nội cho phép Quỹ thí điểm mua cổ
phần với tư cách là nhà đầu tư chiến lược của Công ty cổ phần Sách và thiết bị
trường học Hà Nội.
II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI QUỸ ĐẦU
TƯ PHÁT TRIỂN TP HÀ NỘI
2.1. Sự cần thiết phải hồn thiện công tác lập dự án tại Quỹ
đầu tư
Xuất phát từ đặc điểm hình thành và phát triển của Quỹ, hoạt động
đầu tư trực tiếp nói chung và công tác lập dự án nói riêng còn chưa hồn
thiện và bộc lộ nhiều yếu kém:
- Tiền thân của Quỹ là Quỹ Phát triển nhà ở TP Hà Nội, chức năng nhiệm vụ chủ
yếu là tập trung, huy động vốn và cho vay các dự án cơ sở hạ tầng, nhà ở tái định
7
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
cư trên địa bàn TP Hà Nội. Kể từ năm 2004 Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội
được thành lập, ngồi cho vay tín dụng, Quỹ mở rộng hoạt động thêm nhiều chức
năng mới, trong đó có hoạt động đầu tư trực tiếp. Chính vì là hoạt động hồn tồn
mới nên kinh nghiệm hầu như không có, cán bộ có trình độ chuyên môn cao rất
ít, các quy trình, quy định chưa cụ thể.
- Nếu như trước đây hoạt động chủ yếu của Quỹ Phát triển nhà ở TP Hà Nội là
hoạt động tín dụng và các dự án cho vay chủ yếu là các dự án theo chỉ đạo của
ngân sách thành phố nên ít rủi ro thì hiện nay hoạt động đầu tư trực tiếp lại có
nhiều rủi ro, điều này chịu ảnh hưởng trực tiếp của chất lượng dự án. Chính vì
vậy nếu công tác lập dự án tốt cũng đồng nghĩa với rủi ro của hoạt động đầu tư
trực tiếp cũng giảm.

Bên cạnh đó, nếu công tác lập dự án được thực hiện tốt thì việc xác định
dự án nào khả thi và dự án nào không khả thi sẽ chính xác hơn và hiệu quả của
các dự án khả thi sẽ cao hơn. Hơn nữa, việc thực hiện tốt công tác lập dự án sẽ
cho sản phẩm là một dự án tốt. Điều này đóng vai trò rất quan trọng trong quá
trình huy động vốn. Chất lượng của dự án sẽ thu hút các nhà đầu tư, những dự án
tốt đã thành công sẽ nâng cao uy tín Quỹ và tạo lòng tin cho các nhà đầu tư.
2.2. Thực trạng công tác lập dự án tại Quỹ đầu tư phát
triển TP Hà Nội
2.2.1. Công tác tổ chức lập dự án đầu tư
2.2.1.1. Công tác tổ chức nhân sự lập dự án
Tùy từng dự án và trong từng thời điểm mà các dự án có thể được giao
cho các phòng khác nhau thực hiện, nhưng chủ yếu do phòng Kế hoạch – nghiên
cứu phát triển và phòng Đầu tư thực hiện. Khi đó trưởng phòng sẽ là trưởng
8
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhóm lập dự án, chịu trách nhiệm trước Ban Giám đốc về chất lượng cũng như
tiến độ lập dự án. Các thành viên nhóm lập dự án là các nhân viên trong phòng,
chịu trách nhiệm thực hiện và báo cáo kết quả công việc do trưởng phòng giao.
Ngồi ra, có thể tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên viên phòng khác nếu
cần. Ví dụ, nếu dự án đợc giao cho Phòng Đầu tư, phòng sẽ phối hợp cùng
phòng Tổ chức – Hành chính và phòng Tài chính - Kế tốn tổ chức lập dự án.
Trong đó phòng Đầu tư đóng vai trò chính phụ trách chuyên môn, phòng Tổ
chức – Hành chính chuẩn bị nhân sự, phòng Tài chính - Kế tốn chuẩn bị tài
chính.
2.2.1.2. Quy trình các bước lập dự án:
Nội dung công việc lập dự án của phòng Đầu tư có thể được tóm tắt qua
các bước trên sơ đồ sau:
Nhận dạng dự án
Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo

Lập đề cương chi tiết
Phân công công việc cho các thành viên soạn thảo
Mô tả dự án và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư
Hoàn tất văn bản dự án
Đó là các bước cơ bản áp dụng chung với tất cả các dự án. Tuy nhiên đối
với những dự án cụ thể, ngồi các bước trên, còn phải cụ thể hóa thành những
bước chi tiết hơn tùy thuộc dự án đó thuộc nhóm dự án nào theo sự phân loại của
Quỹ. Quỹ phân thành hai nhóm dự án, ứng với đó là hai quy trình lập dự án khác
nhau.
a. Nhóm dự án do Quỹ nghiên cứu, đề xuất và lập dự án đầu tư.
Với những dự án này, phòng Kế hoạch- nghiên cứu phát triển phối hợp
chặt chẽ với phòng Đầu tư đóng vai trò chủ yếu, bên cạnh đó có sự hỗ trợ của
Sơ đồ 3: Nội dung công việc lập dự án
9
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
các phòng ban khác. Quy trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi những dự án do
Quỹ nghiên cứu và đề xuất gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Phòng Kế hoạch - nghiên cứu phát triển là đầu mối, tiếp xúc với các cơ
quan chức năng, các đơn vị trên địa bàn, tìm hiểu các cơ hội đầu tư phù hợp với
định hướng của Quỹ đầu tư. Dựa trên những cơ hội đầu tư đã tìm được tiến hành
lập và đề xuất danh mục các dự án đầu tư trong từng giai đoạn trình Ban Giám
đốc Quỹ Đầu tư xem xét, chấp thuận về mặt chủ trương danh mục các dự án đầu
tư trong từng thời kỳ để tiến hành các bước tiếp theo triển khai đầu tư đối với
từng dự án.
Bước 2: Khảo sát dự án đầu tư
Trên cơ sở danh mục các dự án đã được duyệt, phòng Đầu tư tiến hành
khảo sát từng dự án, lập báo cáo đầu tư. Các dự án sẽ được trưởng phòng Đầu tư
phân cho các chuyên viên của từng lĩnh vực.

Để khảo sát dự án lập báo cáo đầu tư, trước tiên phòng Đầu tư sẽ tiến hành
thu thập cơ sở pháp lý, những văn bản quy định của Nhà nước liên quan đến dự
án đầu tư; các rào cản về thủ tục pháp lý, về chính sách của Nhà nước ảnh hưởng
đến dự án. Sau đó, nghiên cứu sơ bộ sự cần thiết đầu tư, các ảnh hưởng của môi
trường dự án, nghiên cứu thăm dò thị trường, khảo sát nghiên cứu địa điểm thực
hiện dự án; dự kiến quy mô, tổng mức đầu tư, hình thức đầu tư; xem xét khả
năng nguồn vốn, khả năng trả nợ và thu lãi; phân tích, đánh giá lựa chọn phương
án đầu tư tối ưu đảm bảo về mặt kinh tế, kỹ thuật, công nghệ và các điều kiện
cung cấp vật tư, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, dịch vụ, hạ tầng phù hợp mục
đích đầu tư của Quỹ. Xây dựng tiến độ thực hiện và dự kiến quá trình giải ngân
của dự án.
10
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Sau khi báo cáo đầu tư hồn thành sẽ trình lên Tổng Giám đốc Quỹ duyệt
chủ trương đầu tư dự án: về hình thức đầu tư, quy mô, nguồn vốn và tổng mức
đầu tư. Thời gian xét duyệt về chủ trương đầu tư trong 5 ngày làm việc. Nếu
thẩm quyền quyết định về chủ trương theo phân cấp thuộc thẩm quyền quyết
định của Hội đồng quản lý (vốn đầu tư trong khoảng 2% đến 10% vốn điều lệ
hiện có của Quỹ), Tổng giám đốc lập tờ trình Hội đồng quản lý xem xét và ra
quyết định về chủ trương đầu tư. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi nhận
tờ trình của Tổng giám đốc, Hội đồng quản lý phải có văn bản trả lời. Nếu thẩm
quyền quyết định về chủ trương theo phân cấp thuộc thẩm quyền quyết định của
Ủy ban nhân dân (vốn đầu tư trên 10% vốn điều lệ hiện có của Quỹ), Tổng giám
đốc lập tờ trình Ủy ban nhân dân TP xem xét và ra quyết định về chủ trương đầu
tư. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận tờ trình của Tổng giám đốc,
Ủy ban nhân dân phải có công văn trả lời.
Bước 3: Lập báo cáo nghiên cứu khả thi
Sau khi có chấp thuận về chủ trương đầu tư của các cấp có thẩm quyền,
phòng Đầu tư tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi: Phân tích cụ thể các căn

cứ thực tế kinh tế-kỹ thuật về tính khả thi của dự án, giải trình chi tiết các nội
dung đã nêu trong báo cáo cơ hội đầu tư; tính tốn hiệu quả tài chính và kinh tế-
xã hội của dự án… Trong quá trình thực hiện bước 3 kết hợp thực hiện cả bước 4
và bước 5.
Bước 4: Tìm nguồn vốn đầu tư của dự án.
Phòng Đầu tư kết hợp cùng phòng Kế hoạch - nghiên cứu phát triển tiếp
xúc với các ngân hàng, các tổ chức tài chính trong và ngồi nước để huy động vốn
cho dự án.
11
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đối với các dự án thuộc chính sách ưu đãi của TP, chuẩn bị các văn bản,
các tài liệu liên quan để làm thủ tục vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển.
Tiếp xúc với các nhà đầu tư tiềm năng, thỏa thuận phương thức tham gia
dự án.
Bước 5: Tìm nguồn nhân lực cho dự án.
Chuẩn bị nguồn nhân lực cho dự án, lên danh sách hệ thống quản lý và
điều hành khi dự án hoạt động (trường hợp BOT) danh sách dự kiến, lý lịch và
kinh nghiệm của các vị trí chủ chốt.
Lên sơ đồ bộ máy quản lý và điều hành dự án, xây dựng cơ chế quản lý
hoạt động của dự án khi đưa dự án vào sử dụng.
Bước 6: Tổ chức thẩm định dự án.
Sau khi hồn thành hồ sơ dự án đầu tư, phòng Đầu tư sẽ làm các thủ tục để
xin ý kiến thẩm định và soạn thảo các văn bản thỏa thuận bắt buộc đối với dự án.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, các cơ quan chức năng có văn bản trả lời về dự
án.
Sau khi đã được duyệt, hồ sơ dự án sẽ được chuyển sang phòng Thẩm
định của Quỹ để thẩm định dự án đối với những dự án thuộc thẩm quyền quyết
định của Tổng Giám đốc (có mức đầu tư nhỏ hơn 2% vốn điều lệ của Quỹ). Còn
những dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản lý hoặc Ủy ban

nhân dân (có mức đầu tư lớn hơn 2% vốn điều lệ hiện có của Quỹ) thì do Hội
đồng thẩm định thực hiện thẩm định. Đối với một số dự án phức tạp, phòng
Thẩm định có thể đề xuất đưa ra Hội đồng thẩm định để thẩm định dự án.
Bước 7: Trình, phê duyệt dự án đầu tư.
12
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Sau thời gian 5-15 ngày đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định
của Quỹ và sau 25 ngày đối với các dự án ngồi thẩm quyền quyết định của Quỹ,
phòng Thẩm định báo cáo kết quả thẩm định lên Ban Giám đốc.
Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản lý,
Tổng Giám đốc lập tờ trình, kèm theo báo cáo thẩm định trình Hội đồng quản lý
xem xét ra quyết định đầu tư. Trong thời gian 10 ngày làm việc, Hội đồng quản
lý có văn bản trả lời.
Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân
thành phố, Tổng Giám đốc lập tờ trình, kèm theo báo cáo thẩm định trình Ủy ban
nhân dân xem xét ra quyết định đầu tư. Trong thời gian 25 ngày làm việc, Hội
đồng quản lý có văn bản trả lời.
Bước 8: thực hiện dự án đầu tư.
- Tiến hành các thủ tục tạo nguồn vốn đầu tư cho dự án.
- Hồn thành các thủ tục pháp lý của dự án.
- Tổ chức đấu thầu: Phòng Đầu tư phối hợp cùng phòng Thẩm định, phòng Kế
hoạch - nghiên cứu phát triển tiến hành lập hồ sơ mời thầu, giúp Ban Giám đốc
xét duyệt và lựa chọn nhà thầu phù hợp đối với dự án. Đối với các hạng mục có
mức đầu tư lớn thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản lý, Tổng Giám
đốc lập báo cáo trình Hội đồng quản lý xem xét, cho ý kiến về nhà thầu được
chọn. Trong thời gian 5 ngày, Hội đồng quản lý ra văn bản trả lời về nhà thầu
thực hiện các hạng mục của dự án. Đối với các hạng mục có mức đầu tư lớn
thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố, Tổng Giám đốc
lập báo cáo trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, cho ý kiến về nhà thầu

được chọn. Trong thời gian 10 ngày, Ủy ban nhân dân Thành phố có văn bản trả
lời về nhà thầu được lựa chọn.
13
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự tốn, tổng dự tốn đối với
những hạng mục công trình của dự án. Trong trường hợp do tính chất kinh tế-kỹ
thuật đặc biệt của dự án, nếu Quỹ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định
thì thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự tốn
công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt các hạng mục công trình.
- Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có).
- Triển khai thực hiện các hợp đồng đã ký đối với các nhà thầu.
- Giám định giá trị và chất lượng của máy móc thiết bị, quản lý chất lượng, khối
lượng, tiến độ chi phí xây dựng đối với hạng mục công trình thi công.
Bước 9: Nghiệm thu, thanh tốn, quyết tốn
- Thực hiện tạm ứng và thanh tốn vốn đầu tư theo giá trị khối lượng nghiệm thu.
- Nghiệm thu và nhận bàn giao các hạng mục công trình.
- Vận hành, chạy thử, bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng.
- Hồn thành thủ tục về bảo hành công trình.
- Quyết tốn vốn đầu tư dự án khi hết hạn bảo hành.
- Mua bảo hiểm tài sản và các loại bảo hiểm khác.
BGĐ duyệt về chủ trương dự án
Phòng Kế hoạch - nghiên cứu phát triển tìm kiếm cơ hội đầu tư
Phòng Đầu tư lập báo cáo đầu tư
Ủy ban nhân dân Thành phố đồng ý về chủ trương
Hội đồng quản lý Quỹ đồng ý về chủ trương
Lập dự án đầu tư
Thẩm định dự án
Ban Giám đốc đồng ý duyệt dự án
Ký hợp đồng với ngân hàng, nhà đầu tư, thành lập cty cổ phần

Chọn nhà thầu
Lập báo cáo quyết toán
Sơ đồ 4: Quy trình lập dự án của Quỹ đầu tư phát triển thành phố Hà Nội
(những dự án do Quỹ nghiên cứu, đề xuất và lập dự án)
14
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Ban Giám đốc duyệt quyết toán
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt quyết toán
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt nhà thầu
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt nhà thầu
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt quyết toán
Triển khai thực hiện dự án, quản lý chất lượng, tiến độ, chi phí xây dựng.
 Nhóm dự án Quỹ tham gia với các nhà đầu tư khác.
Đối với những dự án này, đơn vị đầu tư khác lập dự án và Quỹ đóng vai
trò đồng chủ đầu tư, phân tích và đánh giá lại phương án tài chính của dự án.
Bước 1: Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Phòng Kế hoạch - nghiên cứu phát triển và phòng Đầu tư tiếp xúc với các
cơ quan chức năng, các đơn vị trên địa bàn, tìm hiểu các cơ hội đầu tư phù hợp
với định hướng của Quỹ đầu tư. Dựa trên những cơ hội đầu tư đã tìm được tiến
hành lập và đề xuất danh mục các dự án đầu tư trong từng giai đoạn trình Ban
Giám đốc Quỹ Đầu tư xem xét, chấp thuận về mặt chủ trương danh mục các dự
án đầu tư trong từng thời kỳ để tiến hành các bước tiếp theo triển khai đầu tư đối
với từng dự án.
Sau khi danh m ục dự án được thông qua, phòng Đầu tư kết hợp cùng
phòng Kế hoạch - nghiên cứu phát triển tiến hành đàm phán thỏa thuận với các
đồng chủ đầu tư khác về hình thức, tỷ lệ vốn đầu tư tham gia của mỗi bên.
Bước 2: Tóm tắt lại các dự án, xin xét duyệt chủ trương đầu tư.
Trưởng phòng Đầu tư dựa trên danh mục dự án đã được phê duyệt phân
cho các chuyên viên của từng lĩnh vực tóm tắt lại nội dung hồ sơ các dự án trong

danh mục. Sau đó trình lên xin xét duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án.
Những dự án nằm trong quyền quyết định của Tổng Giám đốc sẽ được trình lên
Tổng Giám đốc. Những dự án khác do Hội đồng quản lý hoặc Ủy ban nhân dân
15
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thành phố quyết định chủ trương đầu tư thì phải trình lên Hội đồng quản lý hoặc
Ủy ban nhân dân Thành phố xét duyệt.
Bước 3: Thẩm định dự án đầu tư
Sau khi chủ trương đầu tư của dự án được chấp thuận, hồ sơ dự án sẽ được
chuyển sang phòng Thẩm định. Phòng Thẩm định sẽ kết hợp cùng với phòng
Đầu tư tiến hành thẩm định đánh giá lại phương án tài chính của dự án, kiểm tra
lại các cơ sở pháp lý và cơ sở tính tốn của dự án.
Những dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản lý hoặc Ủy
ban nhân dân (có mức đầu tư lớn hơn 2% vốn điều lệ hiện có của Quỹ) thì do
Hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định. Đối với một số dự án phức tạp, phòng
Thẩm định có thể đề xuất đưa ra Hội đồng thẩm định để thẩm định dự án.
Bước 4: Trình, phê duyệt dự án đầu tư.
Sau thời gian 5-15 ngày đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định
của Quỹ và sau 25 ngày đối với các dự án ngồi thẩm quyền quyết định của Quỹ,
phòng Thẩm định báo cáo kết quả thẩm định lên Ban Giám đốc.
Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản lý,
Tổng Giám đốc lập tờ trình, kèm theo báo cáo thẩm định trình Hội đồng quản lý
xem xét ra quyết định đầu tư. Trong thời gian 10 ngày làm việc, Hội đồng quản
lý có văn bản trả lời.
Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân
thành phố, Tổng Giám đốc lập tờ trình, kèm theo báo cáo thẩm định trình Ủy ban
nhân dân xem xét ra quyết định đầu tư. Trong thời gian 25 ngày làm việc, Hội
đồng quản lý có văn bản trả lời.
Bước 5: thực hiện dự án đầu tư.

- Tổ chức đấu thầu các hạng mục công trình.
16
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự tốn, tổng dự tốn đối với
những hạng mục công trình của dự án. Trong trường hợp do tính chất kinh tế-kỹ
thuật đặc biệt của dự án, nếu Quỹ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định
thì thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự tốn
công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt các hạng mục công trình.
- Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có).
- Triển khai thực hiện các hợp đồng đã ký đối với các nhà thầu.
- Giám định giá trị và chất lượng của máy móc thiết bị, quản lý chất lượng, khối
lượng, tiến độ chi phí xây dựng đối với hạng mục công trình thi công.
Bước 9: Nghiệm thu, thanh tốn, quyết tốn
- Thực hiện tạm ứng và thanh tốn vốn đầu tư theo giá trị khối lượng nghiệm thu.
- Nghiệm thu và nhận bàn giao các hạng mục công trình.
- Vận hành, chạy thử, bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng.
- Hồn thành thủ tục về bảo hành công trình.
- Quyết tốn vốn đầu tư dự án khi hết hạn bảo hành.
- Mua bảo hiểm tài sản và các loại bảo hiểm khác.
BGĐ đồng ý về chủ trương dự án
Phòng Đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư, thỏa thuận với đối tác phạm vi và hình thức tham gia của
Quỹ vào dự án
Phòng Đầu tư tóm tắt lại hồ sơ dự án
Ủy ban nhân dân Thành phố đồng ý về chủ trương
Hội đồng quản lý Quỹ đồng ý về chủ trương
Phân tích lại phương án tài chính
Thẩm định dự án
Ban Giám đốc đồng ý duyệt dự án
Ký hợp đồng với ngân hàng và các đồng chủ đầu tư khác

Chọn nhà thầu
Sơ đồ 5: Quy trình lập dự án của Quỹ đầu tư phát triển thành phố Hà Nội
(những dự án do Quỹ đồng chủ đầu tư, phân tích lại phương án tài chính của dự
án do đơn vị thành viên khác lập)
17
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Lập báo cáo quyết toán
Ban Giám đốc duyệt quyết toán
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt quyết toán
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt nhà thầu
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt nhà thầu
Hội đồng quản lý Quỹ duyệt quyết toán
Triển khai thực hiện dự án, quản lý chất lượng, tiến độ, chi phí xây dựng.
2.2.2. Phương pháp lập dự án đầu tư:
2.2.2.1. Phương pháp thống kê và dự báo bằng tốn xác suất thống kê
Phương pháp này được sử dụng để phân tích nhu cầu thị trường của dự án.
Các thông tin thường là các số liệu thống kê định lượng cũng như các thông tin
định tính liên quan đến thị trường sản phẩm của dự án hoặc các thông số kỹ thuật
về đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế-xã hội cũng như môi trường đầu tư nói
chung của dự án. Các thông tin và số liệu đã thu thập sẽ được tổng hợp thành hệ
thống các bảng biểu, đồ thị. Dựa trên hệ thống số liệu đó, các chuyên viên lập dự
án sẽ tiến hành phân tích và giải trình tính khả thi của dự án thông qua các chỉ
số, chỉ tiêu và các phương pháp thống kê cụ thể.
Trên thực tế, việc sử dụng phương pháp tốn xác suất thống kê mới chỉ
được các chuyên viên của Quỹ đưa ra thống nhất dùng trong phân tích và dự báo
nhu cầu thị trường của dự án trong thời gian gần đây. Nhưng do số lượng dự án
Quỹ đầu tư trực tiếp còn rất ít nên phương pháp này còn mang tính lý thuyết,
chưa được áp dụng vào dự án thực tế nhiều, nên nó chưa có cơ hội để được hồn
chỉnh hơn.

Vai trò của công tác dự báo vô cùng quan trọng, nó quyết định rất lớn tính
khả thi của dự án, cụ thể hơn nó quyết định tới doanh số cũng như liên quan chặt
chẽ đến lợi nhuận của dự án. Chính vì vậy, công tác dự báo trên thực tế không
phải là việc áp dụng một trong các phương pháp trên mà là sự tổng hợp của
18
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhiều phương pháp và phải được nhìn từ nhiều góc độ khác nhau để đảm bảo
tính chính xác, khách quan và khoa học của các con số trong bảng dòng của dự
án. Có như vậy, ta mới có thể biết được dự án đó có thực sự hiệu quả hay không.
2.2.2.2. Phương pháp cộng chi phí:
Phương pháp này thường được sử dụng để xác định tổng mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư bao gồm tồn bộ số vốn cần thiết cho dự án để thiết lập và đưa
dự án vào hoạt động. Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các
khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp
lại thành tổng mức đầu tư. Khi đó tổng mức đầu tư được xác định dựa trên các
đầu mục chi phí theo thiết kế cơ sở của dự án trong phần phân tích kỹ thuật bao
gồm:
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác (các khoản chi phí trước vận
hành)
- Vốn lưu động ban đầu
- Vốn dự phòng
2.2.2.3. Phương pháp sử dụng chỉ tiêu động để đánh giá hiệu quả tài
chính
Đây là phương pháp mà bắt buộc tất cả các dự án đều phải sử dụng, là
phương pháp mà tất cả những người lập dự án phải nắm vững vì: “Tiền có giá trị
về mặt thời gian” do ảnh hưởng của rât nhiều yếu tố như:
- Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát.

19
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát nên cùng một số tiến nhất định nhưng
lượng hàng hóa mua được ở giai đoạn sau luôn nhỏ hơn giai đoạn trước. Đó
chính là sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian (giá trị của tiền giảm).
- Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên.
Giá trị thời gian của tiền biểu hiện ở những giá trị gia tăng hoặc giảm đi
theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên (may mắn hoặc tủi ro)
- Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền.
Trong nền kinh tế thị trường đồng vốn luôn được sử dụng dưới mọi hình
thức để đem lại lợi ích cho người sở hữu nó và không để vốn nằm chết. Ngay cả
khi tạm thời nhàn rỗi thì tiền của nhà đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và
vẫn sinh lời. Sau một thời gian đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì số tiền
thu được sẽ lớn hơn lượng vốn ban đầu. Sự thay đổi số lượng tiền sau một
khoảng thời gian nhất định cho ta thấy nó chính là biểu hiện của giá trị thời gian
của tiền.
Chính vì vậy, khi tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án phải sử
dụng các chỉ tiêu động có tính đến giá trị của tiên theo thời gian. Và do tiền có
giá trị về mặt thời gian, cho nên khi so sánh, tổng hợp hoặc tính tốn các chỉ tiêu
bình quân của các khoản tiền phát sinh trong những khoảng thời gian khác nhau
cần phải tính chuyển chúng về cùng một mặt bằng thời gian. Mặt bằng này có
thể là đầu thời kỳ phân tích, cuối thời kỳ phân tích hoặc một năm (một quý, một
tháng) nào đó của thời kỳ phân tích. Việc lựa chọn năm (quý, tháng) nào đó làm
mặt bằng thời gian để tính chuyển tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể làm sao
vừa đơn giản được việc tính tốn, vừa đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặt
bằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so sánh, tổng hợp.
2.2.2.4. Phương pháp phân tích hiệu quả tổng hợp
20
20

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đây là một phương pháp được sử dụng trong phân tích tài chính của dự án
đầu tư. Nó còn là một phương pháp so sánh lựa chọn phương án đầu tư tối ưu sử
dụng kết hợp nhiều chỉ tiêu nhằm đáp ứng mục tiêu của nhiều đối tượng khác
nhau liên quan đến dự án.
Chúng ta biết rằng, các tác động của hoạt động đầu tư đối với các mục tiêu
phát triển có thể được phản ánh ở những khía cạnh khác nhau. Những khía cạnh
tác động này có thể bổ sung thêm cho những khía cạnh tác động khác và cũng có
thể làm giảm tác động của các khía cạnh khác đối với tồn bộ nền kinh tế.
Vì vậy, để phản ánh một cách tổng hợp tất cả các tác động của hoạt động
đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu tổng quát của nền kinh tế, từ đó lựa
chọn dự án tối ưu, các nhà kinh tế đưa ra một số phương pháp tính chỉ tiêu tổng
hợp phản ánh hiệu quả của từng công cuộc đầu tư (như phương pháp tính số bình
quân nhiều chiều, phương pháp cho điểm, phương pháp lấy ý kiến chuyên
gia…).
Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp phản ánh hiệu quả tương đối của mỗi dự án và
là cơ sở để đánh giá cũng như so sánh và lựa chọn các dự án đầu tư.
 Ngồi ra, để đánh giá hiệu quả của các công cuộc đầu tư phúc lợi công
cộng không nhằm các lợi ích kinh tế trực tiếp ở các cấp cơ sở hoặc các cấp quản
lý vĩ mô, các nhà kinh tế còn sử dụng các chỉ tiêu sau đây:
+ Suất đầu tư tính cho một đơn vị năng lực phục vụ mới hoặc năng lực
phục vụ tăng thêm (
vo
i
) như sau:
vo
i
=
a
vo

C
I
Trong đó:
a
C
là tổng năng lực phục vụ mới được tạo ra hoặc tăng thêm
sau khi đầu tư. Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt.
21
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Hệ số huy động các kết quả của đầu tư so với vốn đầu tư thực hiện trong
kỳ. Chỉ tiêu này càng lớn càng tốt, có nghĩa tình trạng ứ đọng vốn càng ít. Chỉ
tiêu này có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1.
+ Hệ số huy động các kết quả của đầu tư trong kỳ so với tồn bộ vốn đầu tư
thực hiện các kỳ trước chưa được huy động và vốn đầu tư thực hiện kỳ nghiên
cứu. Chỉ tiêu này càng lớn càng tốt nhưng luôn nhỏ hơn 1.
+ Tốc độ thực hiện đầu tư phản ánh số lượng năng lực phục vụ được huy
động hoặc mức vốn đầu tư được thực hiện trong 1 đơn vị thời gian. Chỉ tiêu này
càng lớn, tốc độ thực hiện đầu tư càng nhanh.
2.2.2.5. Phương pháp so sánh để lựa chọn các phương án khác nhau
theo khía cạnh tài chính
Phương pháp này là một trong số các phương pháp được sử dụng để lựa
chọn những phương án đầu tư tối ưu. Việc so sánh lựa chọn có thể dựa trên một
số chỉ tiêu nhất định hay một phương pháp lựa chọn nhất định. Và việc lựa chọn
các chỉ tiêu này phụ thuộc chặt chẽ vào mục tiêu đầu tư của từng dự án cụ thể.
Có thể xét trên phương diện tài chính để lựa chọn phương án hoặc xét theo khía
cạnh kinh tế-xã hội để lựa chọn.
Xét trên phương diện tài chính để lựa chọn, Quỹ đã sử dụng các độ đo
hiệu quả tài chính như: thu nhập thuần lớn nhất, chi phí nhỏ nhất, thời hạn thu
hồi vốn ngắn nhất… Trình tự các bước so sánh lựa chọn phương án như sau:

- Đưa ra đầy đủ các phương án có thể
- Xác định thời kỳ phân tích
- Vẽ biểu đồ dòng tiền cho từng phương án theo thời kỳ phân tích
- Lựa chọn chỉ tiêu đo lường hiệu quả và tính chỉ tiêu đo lường hiệu
quả của từng phương án.
22
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- So sánh lựa chọn phương án đầu tư theo chỉ tiêu hiệu quả đã chọn
- Phân tích độ nhạy, độ an tồn của phương án đã chọn.
2.2.2.6. Phương pháp phân tích độ nhạy
Do hoạt động đầu tư phát triển của Quỹ mang tính chất lâu dài, các kết
quả, hiệu quả đầu tư tính tốn được đều phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác
nhau. Mỗi yếu tố đó ít nhiều đều mang tính chất dự báo, dự tính và có thể thay
đổi do những điều kiện khách quan bên ngồi. Khi đó các kết quả tính tốn cũng sẽ
thay đổi, các chỉ tiêu hiệu quả đã tính trong dự án không còn chính xác. Nếu thay
đổi của những yếu tố dự báo, dự tính đó không ảnh hưởng nhiều đến các chỉ tiêu
hiệu quả thì có thể dự án vẫn khả thi. Tuy nhiên trên thực tế có những yếu tố khi
thay đổi có thể khiến một dự án từ có lãi thành lỗ. Chính vì vậy với vai trò vô
cùng quan trọng, phân tích độ nhạy của dự án giúp chủ đầu tư xem xét sự thay
đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ
số hồn vốn nội bộ…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Bên cạnh
đó, phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ
an tồn hơn cho những kết quả dự tính. Dự án có độ an tồn cao là những dự án
vẫn đạt hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo những chiều
hướng không có lợi.
Phân tích độ nhạy cảm của dự án có thể được thực hiện theo các phương
pháp sau:
- Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu
quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả

xem xét. Theo phương pháp này, ta sẽ tăng giảm mỗi yếu tố ảnh hưởng theo
cùng một tỷ lệ % nào đó, tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét, đo lường tỷ lệ %
23
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Khi đó, yếu tố nào làm chỉ tiêu hiệu quả
tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó.
- Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình
huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ
an tồn của dự án.
- Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay
đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lý dự án chấp nhận được.
Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị
trường, của người đầu tư hoặc quản lý để lựa chọn phương án có lợi nhất.
- Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy.
Các dự án của Quỹ đầu tư chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích độ
nhạy thứ nhất, trong đó hai yếu tố thường được sử dụng để phân tích đó là sự
thay đổi cùng một tỷ lệ nhất định của doanh thu và chi phí sẽ ảnh hưởng như thế
nào đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
2.2.3. Những nội dung phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư
2.2.3.1. Các căn cứ hình thành dự án đầu tư:
a. Căn cứ pháp lý (cơ sở pháp lý)
Với mỗi dự án dù khác nhau về lĩnh vực đầu tư, về quy mô vốn đầu tư, về
phương pháp nghiên cứu… nhưng chúng đều phải tuân thủ những quy định
chung về đầu tư và những quy định riêng thuộc lĩnh vực đầu tư. Nhiệm vụ của
những người làm công tác lập dự án là phải thường xuyên cập nhập, nghiên cứu
các văn bản pháp lý về thể chế, luật pháp, quy định của nhà nước, các chính sách
của chính phủ liên quan đến hoạt động đầu tư để đảm bảo mọi cơ sở tính tốn đều
phù hợp với các quy định đó.
24

24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bên cạnh đó, phần nội dung này rất quan trọng đối với công tác thẩm định
và công tác quản lý của cơ quan Nhà nước đối với dự án. Do đó, mọi con số đều
phải giải trình cơ sở tính tốn cả về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý.
b. Căn cứ thực tiễn:
- Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến dự án:
Tùy vào địa điểm thực hiện của dự án mà mỗi dự án chịu ảnh hưởng của
môi trường tự nhiên là khác nhau. Tùy lĩnh vực hoạt động của dự án mà những
ảnh hưởng từ môi trường tự nhiên xung quanh là nhiều hay ít, tốt hay xấu. Chính
vì vậy việc đánh giá các ảnh hưởng cũng như những thuận lợi mà môi trường tự
nhiên nơi dự án được thực hiện mang lại là không thể thiếu đối với tất cả các dự
án đầu tư phát triển.
- Bối cảnh và định hướng chung về kinh tế-xã hội của ngành, địa phương
Môi trường kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối
hoạt động của các dự án: tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự
án. Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho dự án hoạt
động hiệu quả mà còn có thể làm xuất hiện những ý tưởng đầu tư tiếp theo. Vì
vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô có ý nghĩa quan trọng
trong quá trình lập dự án đầu tư.
Nghiên cứu về quy hoạch và kế hoạch không những là một trong những
căn cứ phát hiện cơ hội đầu tư mà còn có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến
chất lượng cũng như tính khả thi của dự án. Dự án đầu tư nếu nằm ngồi quy
hoạch chung sẽ không thể và không được phép thực hiện. Đặc biệt đối với Quỹ
đầu tư, quy hoạch chung của thành phố là vô cùng quan trọng và trong điều lệ
hoạt động của Quỹ cũng được quy định rõ về một trong những nhiệm vụ cụ thể
như sau: “Đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở, chú trọng nhà tái định cư phục
25
25