Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao công tác huy động vốn tại SGD NH Công thương VN

Lời nói đầu
Trong vài năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, bộ
mặt đô thị nớc ta cũng có nhiều thay đổi đáng kể. Hàng loạt những khu đô thị
mới qui mô hiện đại đã ra đời, các khu đô thị cũ đợc cải tạo nâng cấp và phát
triển ngày càng mở rộng.
Nằm trong bối cảnh chung đó, Thủ đô Hà Nội đã và đang triển khai thực
hiện hàng nghìn dự án đầu t xây dựng , cải tạo đô thị với mục tiêu xây dựng Hà
Nội thành một thành phố văn minh, hiện đại xứng danh với vị thế là Thủ đô
một nớc. Trong quá trình thực hiện dự án đầu t có xây dựng thì giải phóng mặt
bằng là một khâu công việc đầu tiên không thể thiếu đợc và nó có ảnh hởng
trực tiếp tới tiến độ dự án.
Qua thực tiễn cho thấy, việc tiến hành giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hà Nội còn gặp rất nhiều những vấn đề khó khăn vớng mắc cần phải
giải quyết.
Bởi vậy em chọn đề tài Công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố
Tây Sơn Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở.
Đề tài nghiên cứu những vấn đề sau :
- Hệ thống lại những kiến thức cơ bản về giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn.
- Đề ra phơng hớng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt
bằng tuyến phố Tây Sơn và đề suất hớng đổi mới công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố.
Để hoàn thành luận văn này, trên cơ sở tài liệu thu thập đợc em đã sử
dụng những phơng pháp nghiên cứu sau :
- Phơng pháp thống kê kinh tế xã hội.
- Phơng pháp phân tích kinh tế vĩ mô, vi mô.
- Phơng pháp lí luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.

1
- Phơng pháp phân tích tâm lý xã hội học.
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, phần chính của bài luận văn gồm ba ch-

ơng.
Chơng I Những vấn đề lí luận về giải phóng mặt bằng.
Chơng II Quá trình giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn.
Chơng IIIPhơng hớng giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trung tâm đào tạo Địa chính và
kinh doanh bất động sản, đặc biệt là TS. Hoàng Cờng và tập thể cán bộ công
nhân viên phòng Địa chính UBND Quận Đống Đa, Ban quản lý các dự án
trọng điểm đô thị Hà Nội, UBND phờng Ngã T Sở đã tận tình giúp đỡ, tạo điều
kiện để em có thể hoàn thành luận văn này.

2
Chơng I
Những vấn đề lý luận về giải phóng mặt bằng
I. Khái niệm - bản chất - Đặc điểm của giải phóng mặt bằng.
1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng .
Ngay từ thời xa xa, khi con ngời bắt đầu sống quần c trong các bộ tộc,
bộ lạc đã xuất hiện những hình thức đầu tiên của việc lấy đất phục vụ cho lợi
ích chung của cộng đồng. Theo quyết định của ngời đứng đầu các bộ lạc thì
một vài đối tợng phải chuyển chỗ ở để lấy chỗ chuẩn bị cho các buổi cúng lễ,
xây dựng miếu thời chùa mộ Nhà n ớc phong kiến ra đời, việc tịch thu, trng
thu, xung công ruộng đất nhà ở của các hộ dân phục vụ cho lợi ích chung nh
công điền, công thổ, xây dựng đền chùa đờng xá đắp đê, xây thành . càng trở
nên phổ biến. Tuy nhiên trong giai đoạn này, những hộ dân phải di dời hầu nh
không đợc bù đắp gì cả, việc di dời ổn định cuộc sống của họ trở nên vô cùng
khó khăn.
Sau nhiều năm kháng chiến chống giặc ngoại xâm bảo vệ tổ quốc thắng
lợi, nớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ra đời với công cuộc tái thiết xây
dựng đất nớc. Trong những năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa hiện
đại hóa, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hàng chục
nghìn dự án xây dựng có giải phóng mặt bằng đã đợc phê duyệt, từng bớc tạo

lập một bộ mặt mới cho đô thị và nông thôn nớc ta.
Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ta có thể nêu ra
một khái niệm nh sau :
Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nớc thu hồi đất của các đối t-
ợng sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án
tổ chức di dời các đối tợng nh nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây
dựng khác trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thờng thiệt
hại, ổn định cuộc sống cho các đối tợng phải di dời.

3
2. Vì sao phải tiến hành giải phóng mặt bằng .
2.1 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có
đầu t xây dựng.
Đối với các dự án xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức quan
trọng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi công xây lắp công trình
đợc. Không có mặt bằng thì cha có thể tổ chức thi công. Tuy nhiên, do quĩ đất
hạn hẹp và các yêu cầu của nền kinh tế văn hóa xã hội, không phải khi nào
cũng có thể xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con ng-
ời. Nhất là đối với yêu cầu mở rộng cải tạo đô thị thì việc xây dựng công trình
trong các khu dân c là không thể tránh khỏi. Giải phóng mặt bằng trở thành
một yêu cầu kiên quyết đi trớc một bớc trong các dự án xây dựng.
2.2 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp
lý, hiệu quả hơn.
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xơng máu
mới tạo lập bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay. Bởi vậy sử dụng đất đai tiết
kiệm hợp lý hiệu quả là một yêu cầu tiên quyết.
Do lịch sử hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, nông

nghiệp, lâm nghiệp, khu dân c một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu hệ
thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lợng lớn đất đai bị sử dụng lãng phí kém
hiệu quả. Nhà nớc tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô cơ cấu sử dụng đất thông
qua các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hiện thực hóa nó bằng các dự án cụ
thể. Các dự án đa ra nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồn lực đất đai
cũng nh tạo điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng.
3. Bản chất của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.

4
Trớc tiên, giải phóng mặt bằng đợc tiến hành theo các dự án xây dựng,
là một bộ phận hết sức quan trọng không thể thiếu của dự án. Giải phóng mặt
bằng bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tợng đang sử dụng và
giao cho chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nớc thống nhất quản
lý. Nhà nớc cho các tổ chức hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và
cho thuê đất. Nhà nớc là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ ba quyền
chiếm hữu sử dụng định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt
nam một cách toàn vẹn không bị giới hạn. Các đối tợng sử dụng đất chỉ có hai
quyền chiếm hữu và sử dụng một cách hạn chế về không gian thời gian và nội
dung pháp lý. Giải phóng mặt bằng thực chất là Nhà nớc thu hồi hai quyền trên
của các đối tợng và trao cho đối tợng sử dụng khác. Giải phóng mặt bằng
không những chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà còn có thể bao hàm cả sự thay
đổi mục đích sử dụng đất.
Giải phóng mặt bằng nhất thiết phải tiến hành bồi thờng thiệt hại tái
định c cho các đối tợng phải di dời. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng nh
hoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tợng phải di dời, chủ dự án phải
tiến hành bồi thờng những thiệt hại do giải phóng mặt bằng gây ra nh giá trị
quyền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ ổn định cuộc sống
khác theo giá trị thị trờng hiện hành.
Trong điều kiện hiện nay, giải phóng mặt bằng còn gắn liền với việc bố
trí ổn định sản xuất đời sống của các đối tợng di dời. Nó không chỉ đơn thuần

là việc sắp xếp lại nơi ở cho các đối tợng mà cao hơn, nó còn đòi hỏi sự hợp lý
trong bố trí, tái hoà nhập, nâng cao chất lợng cuộc sống cộng đồng về kinh tế
văn hóa giáo dục y tế theo h ớng sắp xếp lại cơ cấu dân c, cơ cấu xã hội hiện
đại văn minh. Giải phóng mặt bằng còn phải đảm bảo cho yêu cầu tái sản xuất,
mở rộng kinh doanh của các đối tợng theo xu hớng chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
bảo vệ môi trờng sức khỏe cộng đồng.
4. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .

5
4.1 Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án đầu t có xây
dựng.
Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thờng phải giải
phóng mặt bằng vì những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng đ-
ợc yêu cầu của dự án nh vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế, giao thông.
Giải phóng mặt bằng là không thể thiếu đợc với các dự án mở rộng đô thị, xây
dựng thêm, cải tạo giao thông, sửa chữa nâng cấp kênh mơng, kè hồ ao, xây
dựng khu chung c, công trình an ninh quốc phòng, công trình chính trị văn hóa
xã hội.
4.2 Giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức phức tạp và nhạy cảm
do tác động tơng hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tợng kinh tế văn hóa xã hội.
4.2.1 Giải phóng mặt bằng bị ảnh hởng bởi nhiều yếu tố.
a) Chính sách đền bù tái định c của nhà nớc.
Chính sách của Nhà nớc về việc đền bù tái định c có ảnh hởng hết sức rõ
rệt tới việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Các chính sách quy định
về trình tự tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền nghĩa vụ của các
bên, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định c. Do vậy chính
sách có ảnh hởng xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính
sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện, có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao
sẽ tạo điều kiện cho giải phóng mặt bằng nhanh chóng. Ngợc lại nếu các chính
sách mà không phù hợp, mâu thuẫn với điều kiện thực tế thì nó lại trở thành

một trở lực đối với giải phóng mặt bằng.
b) Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.
Địa điểm quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết
định khối lợng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tợng, độ
phức tạp của giải phóng mặt bằng. Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lợng
phải giải phóng lớn hơn, thời gian đăng ký kê khai tài sản dài hơn, lợng vốn
cho giải phóng cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ.

6
Các dự án có giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế xã
hội phức tạp nh đô thị, khu dân c thì việc bồi thờng tái định c sẽ đòi hỏi mức
giá cao, đa dạng hơn, có nhiều các đơn th khiếu nại hơn là ở các vùng nông
thôn hay ở đồng ruộng ao hồ do sự đông đúc về dân c, đất đai nhỏ lẻ, tính chất
pháp lý, mục đích sử dụng đa dạng, mức sinh lời của đất cao, giá trị tài sản lớn.
c) Công tác giao đất cho thuê đất - cấp giấy chứng nhận, thống kê
kiểm kê đất, nhà ở.
Khi tiến hành bồi thờng thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai
và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ dựa
vào đo về thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ lu nh giấy chứng nhận quyền sử
dựng đất nhà, giấy chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấy phép
xây dựng, biên bản thống kê kiểm kê đất đai thờng xuyên, định kỳ Nếu các
loại giấy tờ đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản nhanh gọn, tránh đợc
chanh chấp giữa các bên. Do vậy công tác giao đất cho thuê đất cấp giấy chứng
nhận, kiểm kê thống kê của nhà nớc có ảnh hởng tới công tác giải phóng mặt
bằng .
d) Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng .
Trong giải phóng mặt bằng, phát sinh là một hiện tợng tơng đối phổ
biến. Với khối lợng đền bù, lợng vốn đã xác định, những phát sinh tăng vọt nh
mức giá đền bù về đất sẽ làm tăng lợng tiền cho giải phóng mặt bằng đôi khi
quá cả mức dự kiến nên tiếp tục tiến hành nhà đầu t sẽ bị lỗ nặng, sự đình trệ

đến ngay từ phía nhà đầu t. Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan, sai lầm
trong việc xác định mức vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng.
c) Thị trờng bất động sản.
Bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, giá cả biến động hết sức sôi
nổi từng ngày từng giờ trên thị trờng. Giá cả trên thị trờng bất động sản thực tế
rất cao, chênh lệch nhiều so với mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá
thị trờng sẽ khiến cho các đối tợng bị di dời bị ảnh hởng mạnh mẽ tới quyền

7
lợi. Hơn nữa giá đất thay đổi liên tục theo xu hớng ngày càng tăng lên làm cho
lợi ích các hộ ngày càng bị hao hụt. Do vậy, hiện tợng khiếu nại tố cáo, chây ỳ
không chịu hợp tác liên quan tới giá bất động sản làm chậm tiến độ giải phóng
mặt bằng là phổ biến.
g) Quỹ đất, nhà tái định c.
Quỹ nhà tái định c là một yêu cầu cấp thiết đối với việc ổn định đời
sống sản xuất của các đối tợng phải di dời. Giải phóng mặt bằng với qui mô
lớn, thị trờng không thể trong giai đoạn ngắn mà có thể đáp ứng đợc nhu cầu
đai nhà ở đợc. Do đó không thể ổn định lại cuộc sống hoàn toàn bằng tiền mà
phải có quỹ nhà tái định c cho các hộ gia đình và các tổ chức sản xuất kinh
doanh. Có quĩ đất nhà đầy đủ phù hợp để tổ chức di dân thì mới có thể giải
phóng mặt bằng đợc.
h) Tổ chức thực hiện.
Đây là yếu tố quyết định đối với thực hiện giải phóng mặt bằng. Trên cơ
sở chính sách của nhà nớc, điều kiện thực tế địa bàn và dự án, việc tổ chức thực
hiện (trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, hình thức phơng pháp làm việc ) một
cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt nh đúng đủ khối lợng, đúng
tiến độ, đúng trình tự thủ tục, giảm đợc cờng chế, đảm bảo lợi ích các bên.
4.2.2. Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.
Các dự án có giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thờng thiệt hại đất
với nhiều vị trí, mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, chuyên

dùng ) khác nhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng có tính chất
đơn chiếc đặc thù, với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý, nhiều đối tợng
xã hội đa dạng. Do đó nó đòi hỏi sự tỉ mỉ cặn kẽ chính xác rất lớn trong xác
lập hồ sơ pháp lý và lên phơng án, giá cả bồi thờng tái định c.
4.2.3. Giải phóng mặt bằng có ảnh hởng tới các vấn đề kinh tế xã hội.
Giải phóng mặt bằng gắn liền với việc di chuyển các cụm dân c, các cơ
sở sản xuất kinh doanh, y tế giáo dục. Điều đó làm ảnh hởng tới các vấn đề

8
kinh tế xã hội và dân c khu vực họ chuyển đi, nơi họ chuyển đến cả trớc, trong
và sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
a) Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm. Giải
phóng mặt bằng buộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phải
ngừng trệ và di chuyẻen địa điểm sản xuất kinh doanh. Nó ảnh hởng rất xấu
đối với công ty do điều đó làm thay đổi cung cầu giá cả thị trờng, chi phí sản
xuất tăng Nếu chính sách ổn định sản xuất không thỏa đáng có thể làm họ
ngừng trệ sản xuất đến nối phá sản. Ngợc lại sẽ thúc đẩy sản xuất của họ. Các
hộ gia đình, các đối tợng buôn bán nhỏ làm nghề tự do sẽ bị mất đi địa bàn và
công việc, lại phải mất thời gian tiền bạc tìm địa điểm mới hoặc chuyển nghề.
b) Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân c, kết cấu cơ sở hạ tầng.
Giải phóng mặt bằng sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng nh cơ
cấu xã hội dân c, giới tính, lực lợng lao động giải phóng mặt bằng không chỉ
làm thay đổi cơ cấu xã hội mà còn làm thay đổi cả kết cấu cơ sở hạ tầng kỹ
thuật đô thị nh điện nớc, giao thông, thông tin liên lạc, kết cấu cơ sở hạ tầng
xã hội nh bệnh viện trờng học, nhà văn hóa
c) Ba là đối với tập quán sinh hoạt của ngời dân.
Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiện khách
quan mới, ý thức của những đối tợng bị dời này cũng thay đổi. Sự thay đổi đó
khi thì theo chiều hớng tích cực khi lại theo chiều hớng tiêu cực, một phần
phụ thuộc vào việc bố trí tái định c.

d) Bốn là đối với thị trờng.
Giải phóng mặt bằng có ảnh hởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xã
hội của vùng do đó cũng làm thay đổi qui mô số lợng cung cầu các loại hàng
hóa trong vùng. Giá cả thờng là tăng lên nói chung với các loại hàng hóa.
Có lẽ giải phóng mặt bằng có ảnh hởng rõ rệt nhất đối với thị trờng bất
động sản. Song hành cùng với giải phóng mặt bằng là sự tăng lên và nhu cầu
nhà ở đối với hộ gia đình, địa điểm sản xuất kinh doanh với các doanh nghiệp.

9
Trong khi đó, cung bất động sản bị hạn chế. Giá bất động sản tăng mạnh.
Năm 2002 đợc coi là năm đồng khởi về giải phóng mặt bằng nhng có lẽ giải
phóng mặt bằng chính là một trong những nguyên nhân gây nên cơn sốt đất
đai tại Việt Nam trong những năm qua.
4.2.4. Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao
hơn cho đất đai các khu vực xung quanh.
Việc thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án mà đặcbiệt là
những dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thờng làm tăng giá trị
đất đai của khu vực xung quanh. Do sự thay đổi về vị trí và mức sinh lời mà
giá cả đất trong khu vực tăng lên nhiều. Đây là giá trị mà dự án đã tạo ra nhng
đáng lẽ ra phần chênh lệch đó phải đợc trả lại cho chủ dự án thì nay lại rơi vào
túi các hộ dân. Việc thu lại khoản này là rất khó khăn bởi việc thay đổi thuế
sử dụng đất hay bắt đóng thuế thu nhập bất thờng là rất khó khăn.
4.2.5. Giải phóng mặt bằng trong các khu dân c đông đúc nhiều khi
còn làm ảnh hởng kiến trúc đô thị.
Do lịch sử hình thành t phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trong
các khu dân c đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rất muôn
hình vạn trạng. Sau khi giải phóng mặt bằng, các hộ mới ra mặt đờng hầu hết
bị cắt xén chắp vá. Hình thể nhà mặt tiền này thờng rất xấu nh chiều sâu quá
ít, chiều ngang quá hẹp, nhà hình tam giác do vậy tuy sửa chữa trang trí lại,
bộ mặt mỹ quan vẫn bị ảnh hởng.

4.3. Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lợng vốn lớn.
. Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần nh vô tận. đặc biệt ở đô
thị, đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trờng rất cao. Nhà ở cũng là một
tài sản có giá trị khá lớn, hơn thế nữa nó lại có ảnh hởng cực kỳ quan trọng đối
với đời sống con ngời.
. Giải phóng mặt bằng phải tiến hàng bồi thờng về đất đai tài sản trên đất, hỗ
trợ di dời chuyển nghề, ổn định cuộc sống.

10
. Giải phóng mặt bằng thờng đợc tiến hành ở quy mô lớn hàng trăm thậm chí
hàng nghìn hộ gia đình.
. Công tác giải phóng mặt bằng có tính chất tỉ mỉ, đòi hỏi nhiều thời gian công
sức, trang thiết bị hiện đại nên chi phí hoạt động cao.
. Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề cần
giải quyết nh tăng giá đất, giá nhà, kéo dài tiến độ làm tăng chi phí.
Từ các lý do trên nên giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lợng vốn chiếm tỷ
trọng khá cao trong toàn bộ lợng vốn đầu t cho dự án.
5. Các yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ đờng lối của Đảng cộng sản, vai trò của Nhà nớc và nguyện
vọng của mọi tầng lớp nhân dân. Với mục tiêu xây dựng xã hội công bằng,
văn minh dân chủ, dân giàu nớc mạnh. Giải phóng mặt bằng trong thời gian
tới cần đảm bảo các yêu cầu sau:
5.1. Đảm bảo công bằng, công khai dân chủ.
Đó là đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các đối tợng bị di dời với
nhau, giữa các đối tợng bị di dời và không bị di dời.
Các hoạt động và kết quả giải phóng mặt bằng phải đợc công bố công khai
dân chủ để mọi đối tợng đợc biết, đợc hiểu thêm và đợc quyền góp ý trong quá
trình thực hiện giải phóng mặt bằng.
5.2. Đảm bảo cân đối các lợi ích.
Để ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ phải di dời, để

tránh những bất ổn lớn với xã hội do giải phóng mặt bằng gây ra, một trong
những yêu cầu hết sức quan trọng là phải đảm bảo lợi ích cho các đối tợng
phải di dời. Tuy nhiên đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích chung vẫn là yêu cầu
đặt lên hàng đầu của cả cộng đồng. Do vậy phải cân đói về mặt lợi ích giữa
các đối tợng phải di dời với nhà nớc và với chủ đầu t. Không thể bồi thờng một
cách chủ quan thiên lệch lợi ích nhà nớc hay lợi ích của công dân.

11
Phải cân đối giữa lợi ích trớc mắt và lợi ích lâu dài. Tránh vì tiến độ một
dự án cụ thể mà gây ảnh hởng tới các dự án khác, ảnh hởng tới chính sách đền
bù trên thành phố.
5.3. Cụ thể hóa các yêu cầu.
a) Đảm bảo tiến hành giải phóng mặt bằng đúng chính sách nhà nớc, phù
hợp với điều kiện cụ thể từng địa phơng.
Đây là một yêu cầu cực kỳ quan trọng, giải phóng mặt bằng phải đợc tiến
hành đúng trình tự thủ tục để các cấp chính quyền nhân dân có thể dễ dàng
kiểm tra, giám sát việc thực hiện. Đó còn là để đảm bảo tính thống nhất quản
lý nhà nớc về đất đai bằng pháp luật.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách còn nhiều hạn chế, cha bao quát đợc toàn
bộ nên khi áp dụng chính sách phải linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế
mới có thể đẩy nhanh đợc tiến độ giải phóng mặt bằng.
b) Đảm bảo đúng tiến độ. Vì lợi ích chung của cộng đồng, vì lợi ích của
chủ đầu t, của nhà nớc, đảm bảo đúng tiến độ là một yêu cầu tất yếu cả về mặt
kinh tế và xã hội.
c) Giảm sai sót trong công tác điều tra khảo sát do vẽ tài sản.
d) Giảm khiếu nại tố cáo, giảm các biện pháp cỡng chế.
e) Tăng cờng các biện pháp giáo dục tuyên truyền phục vụ giải phóng mặt
bằng.
g) Giải phóng mặt bằng đồng thời giữ vững, cải thiện ổn định trật tự an
ninh, kinh tế xã hội.

II. Quy định hiện hành về công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1. Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về giải phóng mặt bằng .
a) Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 2000 và 2001.

12
b) Nghị định 22/CP/1998/NĐCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
c) Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà
Nội ngày 30 tháng 6 năm 1998 về việc áp dụng Nghị định 22CP trên địa bàn
thành phố.
d) Nghị định 87/1994/NĐCP ngày 17 tháng 3 năm 1994 của chính phủ
quy định về khung giá các loại đất trong cả nớc.
Quyết định số 302/1996/QĐ-TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ t-
ớng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong Nghị định 87CP.
Nghị định 17/1998/NĐCP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 Nghị định 87CP.
e) Quyết định 3159/1997/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc
ban hành khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
g) Quyết định số 05/2002/QĐUB của UBND Thành phố Hà nội về ban
hành phân cấp nhà và đơn giá xây dựng mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
h) Thông báo số 194/Ls TCVG-XD liên sở tài chính vật giá xây dựng
ngày 27 tháng 2 năm 2002 ban hành giá chuẩn mới về nhà tạm vật kiến trúc
để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng .
1) Quyết định số 72/2001/QĐUB ngày tháng năm 2001 của UBND thành
phố Hà Nội ban hành quy định trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi
thờng thiệt hại tái định c khi nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
2) Các b ớc tiến hành giải phóng mặt bằng .

Thành lập Hội đồng GPMB

13
Lên Phương án
bồi thường tái định cư
Định giá đất,tài sản ,chuẩn bị quỹ
nhà tái định cư
Xác lâp số liệu,cơ sở pháp lývề
đất đai ,tài sản
Tuyên truyền
giải quyết
khiếu nại ,
tố cáo
Tổ chức phá dỡ san lấp trả lại
mặt bằng cho dự án
Quyết định thu hồi đất
Quyết định giao đất
Trả tiền cho các hộ dân và
tổ chức di chuyển các hộ dân
Tổ công tác giúp việc
Phê duyệt phơng án

Biểu 1. Sơ dồ các bớc tiến hành giải phóng mặt bằng hiện nay
2.1 Ra quyết định giao đất, thu hồi đất.
Đây là công việc mở đầu đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng ở
một dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà
nớc ra quyết định thu hồi đất và giao đất là xác lập lại chủ sử dụng và mục
đích sử dụng của đất đai. Việc ra quyết định thu hồi đất của các đối tợng đang
sử dụng và trao cho chủ dự án là một yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với giải

phóng mặt bằng. Nó đã đợc quy định cụ thể trong Nghị định 90CP Giải
phóng mặt bằng trên cơ sở quyết định giao đất cho thuê và thu hồi đất.
Luật đất đai 1993 cũng khẳng định cho thuê đất thu hồi đất là một trong
những nội dung quản lý về đất đai.
Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền là một thành
phần quan trọng của hồ sơ thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quyết
định 72/2001/QĐUB, điều 3 khoản 1. Quyết định giao đất cho thuê đất thu
hồi nhằm xác lập cơ sở pháp lý cho chủ sử dụng đất mới, hợp thức hóa, sử
dụng đất của đối tợng, tạo điều kiện để bồi thờng giải phóng mặt bằng.
2.2. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc.
Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng và thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng nhằm xác lập tổ chức trực tiếp triển khai giải phóng mặt
bằng.

14
Việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác đã đợc đề
cập trong Nghị định 90CP ngày 17/08/1994 nhng nó chỉ đợc quy định một
cách cụ thể trong Nghị định 22/1998/ND-CP quy định về việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh lợi ích
quốc gia công cộng.
Hội đồng giải phóng mặt bằng công tác giúp việc cho hội đồng trở thành
một cơ cấu bắt buộc không thể thiếu với giải phóng mặt bằng.
Từ Nghị định 90CP tới Nghị định 22CP/1998, cơ cấu của Hội đồng giải
phóng mặt bằng đã đợc quy định cải tổ đáng kể, đặc biệt là thành phần mở
rộng cho phù hợp với điều kiện thực tế mỗi công trình.
Chỉ ở quyết định 72/2001/QĐUB ngày 17/09/2001 mới quy định cụ thể về
cơ cấu nhiệm vụ của tổ công tác giúp việc cho hội đồng giải phóng mặt bằng.
2.3 Xác lập cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản.
Đây là một nội dung cơ bản xuất hiện bằng văn bản pháp lý lần đầu
tiên trong Nghị định 90CP/1994 và đợc quy định rất cụ thể trong quyết định

72/2001/QĐUB. Mục tiêu của công tác này là xác định cụ thể đối tợng phải
đền bù, khối lợng đền bù cũng nh các vấn đề quan tâm trong khi lên phơng án
đền bù.
Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ công tác phối hợp với ủy ban nhân dân
cấp phờng, xã tổ chức thực hiện các nội dung sau đây:
- Tổ chức cắm mốc giới lập bản đồ khu vực giải phóng mặt bằng.
- Phát tờ khai, hớng dẫn các đối tợng kê khai nguồn gốc diện tích loại đất, vị
trí, tài sản, số nhân khẩu đang sinh sống và đề nghị nếu có.
- ủy ban nhân dân phờng xác định thẩm định chứng nhận nguồn gốc đất
đai tình trạng sử dụng đất và báo cáo với Hội đồng giải phóng mặt bằng.
2.4. Định giá đất, định giá tài sản làm căn cứ bồi thờng thiệt hại.

15
Đây là nội dung mang tính chất chuẩn bị cho việc lên phơng án bồi th-
ờng thiệt hại, tái định c, nó đợc quy định cụ thể tại khoản 2 điều 4 quyết định
72/2001/QĐUB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Nội dung của công tác này bao gồm:
- Chuẩn bị các tài liệu liên quan, đánh giá điều kiện địa bàn.
- Hội đồng giải phóng mặt bằng trình phơng án giá đồng thời công bố để tham
khảo ý kiến của các hộ dân, các đối tợng liên quan.
- Điều chỉnh phơng án giá đất giá nhà cho phù hợp.
- ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giá.
2.5. Chuẩn bị quỹ nhà tái định c.
Căn cứ vào nhu cầu nhà tái định c của các hộ gia đình và điều kiện thực
tế của chủ dự án, trong giai đoạn này, chủ dự án phải tổ chức chuẩn bị quỹ nhà
tái định c, xác định cụ thể về vị trí, số lợng, giá cả để làm căn cứ lên phơng án.
Việc lập khu tái định c là một yêu cầu bắt buộc đối với giải phóng
mặt bằng, nó đợc quy định trong chơng V của Nghị định 22/1998/NĐCP.
Tùy vào điều kiện cụ thể mà chủ dự án có thể tổ chức lại chỗ ở cho các hộ dân
bằng ba hình thức bằng tiền bằng đất hoặc bằng nhà.

2.6. Lập phơng án bồi thờng tái định c.
Căn cứ vào hồ sơ pháp lý đã đợc lập và quyết định giá của cơ quan có
thẩm quyền, chủ dự án sẽ tiến hành xây dựng phơng án bồi thờng tái định c
theo quy định của Nghị định 22CP.
Lập phơng án bồi thơng tái định c. Đây là một nội dung cơ bản hiện bằng văn
bản pháp lý lần đầu tiên nhằm xác định mức bồi thờng cụ thể cho từng hộ gia
đình, bố trí tái định c và mức tổng giá trị đền bù cho toàn dự án.
Đây chính là trọng tâm của giải phóng mặt bằng bởi tuy tiến hành nhanh
thời gian ngắn nhng nó lại quyết định kết quả của toàn dự án.

16
2.7. Phê duyệt phơng án.
Hội đồng thẩm định thành phố tiền hành xem xét từng nội dung về tính
chất pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của ủy ban nhân dân phờng xã
thị trấn, phơng án giá đền bù đã đợc phê duyệt. Sau khi công khai tại các ph-
ờng, phơng án sẽ đợc trình lên ủy ban nhân dân quận phê duyệt. Phơng án đợc
phê duyệt là căn cứ pháp lý để tiến hành bồi thờng cho các hộ.
2.8. Trả tiền, tổ chức di dời các hộ dân, phá dỡ san lấp trả lại mặt
bằng cho dự án.
Đây chính là bớc cuối cùng kết thúc công tác giải phóng mặt bằng, tất
cả các giai đoạn trớc đều nhằm mục tiêu là thực hiện cho đợc bớc này.
Cha có văn bản nào từ trớc tới nay quy định cụ thể về bớc này tuy thực
tế nó còn gặp rất nhiều vấn đề vớng mắc khó khăn đặc biệt là trong khâu tháo
dỡ, di dời các hộ dân
Nội dung bớc này bao gồm những nhiệm vụ sau đây :
- Tổ chức họp dân lên kế hoạch, trả tiền cho từng hộ gia đình.
- Lên kế hoạch, tổ chức di dời các hộ dân tới nơi ở mới.
- Tổ chức phá dỡ trả lại mặt bằng cho dự án.
2.9. Công tác tuyên truyền và giải quyết đơn th khiếu nại.
Hai việc này thờng đợc tiến hành một cách liên tục trong suốt quá trình thực

hiện.
. Công tác tuyên truyền không đợc quy định cụ thể trong các quy định nhng
thực tế cho thấy nó gồm các nội dung sau đây :
- Giới thiệu các chính sách nhà nớc liên quan tới giải phóng mặt bằng.
- Giới thiệu về dự án, chủ dự án.
- Tuyên truyền vận động các đối tợng thực hiện tốt đầy đủ các chính sách nhà
nớc, hợp tác tích cực với chủ đầu t.

17
. Giải quyết khiếu nại tố cáo, trong suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt
bằng, đơn khiếu nại của các đối tợng là rất phổ biến do sai lệch kết quả đo về
tính toán, giá đền bù, tổ chức tái định c, ranh giới phạm vi đền bù Để có thể
hoàn thành dứt điểm công việc thì bắt buộc phải giải quyết xong toàn bộ các
khiếu nại tố cáo.
Các quy định về công tác giải quyết khiếu nại tố cáo đợc quy định tại Nghị
định 22/CP và cụ thể hóa thủ tục giải quyết trong Quyết định 72/QĐUB của
UBND Thành phố Hà Nội.
3. Chính sách giải phóng mặt bằng đ ợc áp dụng trên địa bàn Thành phố
Hà Nội.
3.1 Các quy định chung.
3.1.1 Trờng hợp nào thì tiến hành giải phóng mặt bằng. Điều 27 khoản
1 luật đất đai năm 1993 khẳng định Trong tr ờng hợp cần thiết, Nhà nớc thu
hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đặt đợc
bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định
của Chính phủ .
3.1.2 Đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích quốc phòng an ninh
công cộng bao gồm :
. Đất dùng để xây dựng đờng giao thông cầu cống, hệ thống tới tiêu thoát nớc,
các công trình thủy lợi, bệnh việc trờng học, trạm xá công viên vờn hoa, khu

vui chơi, sân vận động sân bay bến cảng tàu xe, vờn quốc gia, khu bảo tồn
thiên nhiên.
. Đất xây dựng các nhà máy thủy điện trạm biến thế, hồ thủy lợi đờng dây tải
điện, thông tin, ống dẫn dầu khí, đài khí tợng thủy văn, trạm nghiên cứu phục
vụ công cộng, kho tàng lu trữ quốc gia.
. Đất xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội.

18
. Đất phục vụ cho các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa giáo
dục, y tế
. Đất do các đối tợng sử dụng có yếu tố nớc ngoài sử dụng đã đợc cơ quan có
thẩm quyền của nhà nớc cấp phép.
. Đất sử dụng cho dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân c tập trung
mới đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xác định.
. Đất sử dụng cho các công trình công cộng khác và trờng hợp đặc biệt do Thủ
tớng chính phủ quy định.
3.1.3 Đối tợng phải đền bù thiệt hại.
Tổ chức cá nhân trong nớc, tổ chức cá nhân nớc ngoài đợc Nhà nớc giao đất,
cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng.
3.1.4 Đối tợng đợc đền bù thiệt hại.
. Tổ chức hộ gia đình cá nhân trong nớc có đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện
về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản một cách hợp pháp.
. Đối với các tổ chức cá nhân ngời nớc ngoài, tổ chức quốc tế đã đợc nhà nớc
Việt Nam cho thuê đất thì giải quyết theo quyết định riêng.
3.1.5 Phạm vi đền bù thiệt hại.
. Đền bù thiệt hại đất cho toàn bộ dadát bị thu hồi thuộc quyền sử dụng hợp
pháp.
. Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu kỹ thuật
hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất bị thu hồi.

. Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời di chuyển chỗ ở, di chuyển địa
điểm sản xuất kinh doanh.
. Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi mà phải đổi
nghề.
. Trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc thực hiện đền bù, di chuyển, GPMB.

19
3.2 Quy định cụ thể về việc bồi th ờng thiệt hại .
3.2.1 Bồi thờng thiệt hại về đất.
3.2.1.1 Nguyên tắc bồi thờng thiệt hại về đất.
. Khi Nhà nớc thu hồi đất thì tùy từng trờng hợp cụ thể ngời có đất bị thu hồi đ-
ợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
. Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích
hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải quyết theo từng trờng hợp cụ thể.
. Chỉ những đối tợng có đủ các điều kiện quy định của pháp luật mới đợc đền
bù.
. Giá đất đền bù do Chủ tịch UBND tỉnh Thành phố quyết định cho từng dự án
trên cơ sở giá đất địa phơng ban hành nhân hệ số điều chỉnh K.
a) Với đất nông nghiệp. Đối với đất nông nghiệp lâm nghiệp, mặt nớc
nuôi trồng thủy sản làm muối khi bị thu hồi sẽ đợc đền bù bằng đất theo diện
tích và hạng đất bị thu hồi. Nếu không có đất thì đền bù bằng tiền. Nếu có
chênh lệch về diện tích, hạng đất giữa đất bị thu hồi và đất mới đợc giao thì
ngời đó sẽ đợc bù thêm khoản chênh lệch.
Nếu đất bị thu hồi là đất Nhà nớc giao tạm thời đất cho thuê, đấu thầu,
thì nhà đầu t chỉ phải đền bù chi phí đã đầu t vào đất.
b) Đối với đất đô thị. Nếu đất đợc quy hoạch xây dựng đô thị nhng cha có
cơ sở hạ tầng thì không đợc đền bù nh đất đô thị. Diện tích đất ở đền bù cho
mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh quy định nhng không quá diện
tích bị thu hồi. Nếu có chênh lệch giữa diện tích đất bị thu hồi và diện tích đ-
ợc đền bù thì ngời bị di dời sẽ đợc bù thêm một khoản chênh lệch hoặc nộp

thêm tiền sử dụng đất.
Với đất đô thị mới sau năm 1993 thì hộ gia đình có khuôn viên rộng chỉ
đợc bồi thờng theo giá đất đô thị với hạn mức do địa phơng quy định, phần còn
lại đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp nhân hệ số K.

20
Trên địa bàn thành phố Hà Nội, khi Nhà nớc thu hồi đất mà đợc xét giao đất
thì sẽ đợc giao 100% nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng định mức
sau :
60m
2
với khu vực nội thành.
80m
2
với khu vực nội thị xã thị trấn, các phờng mới thành lập từ sau 1993.
Nếu diện tích bị thu hồi lớn hơn định mức thì đợc giao theo định mức và thêm
50% diện tích chênh lệch nhng tổng không lớn hơn 1,5 lần định mức.
b) Đối với đất ở nông thôn đợc đền bù bằng đất có cùng mục đích sử
dụng nhng mức tối đa là 400m
2
. Với vùng mà có tập quán sống chung nhiều
thế hệ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì hạn mức là 800m
2
.
d) Đối với đất chuyên dùng. Các cơ quan, tổ chức đợc giao đất sử dụng
vào mục đích chuyên dùng mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp bằng
ngân sách nhà nớc thì không đợc bồi thờng về đất nhng đợc xét giao đất mới
và đền bù các khoản chi phí đã đầu t vào đất.
3.2.1.2 Những đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất.
Đối tợng sử dụng đất đợc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ lợi

ích quốc gia lợi ích công cộng, mục đích quốc phòng an ninh nếu có một trong
các điều kiện
. Có giâý chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
. Có quyết định giao cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật về đất đai.
. Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp
luật.
. Có giấy tờ mua thanh lý hoá giá nhà thuộc sở hữu nhà nớc cùng với giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao nhà, cấp nhà gắn liền với
đất ở của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.

21
. Bản án có hiệu lực thi hành của tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định cuả cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp.
. Nếu không có một trong các loại giấy tờ trên thì ngời bị thu hồi đất đợc đền
bù nếu có các giấy tờ chứng minh đất bị thu hồi đã sử dụng ổn định trớc ngày
15/10/1993 thuộc một trong các trờng hợp sau đây :
- Đất đã ổn định sử dụng trớc ngày 08/01/1998 đợc UBND xã phờng xác nhận.
- Đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của nhà nớc Việt nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam mà ng ời đợc giao vẫn
tiếp tục sử dụng ổn định cho tới nay.
- Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử
dụng đất mà cho tới nay ngời đó vẫn liên tục sử dụng.
- Có giấy tờ mua bán đất trớc ngày 18/12/1980 hoặc giấy tờ chuyển nhợng
quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 tới 15/10/1993 của ngời sử
dụng đất đợc UBND xã phờng xác nhận.
- Có giấy tờ mua bán nhà tài sản gắn liền với đất trớc ngày 15/10/1993.
- Có giấy chứng nhận tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn sử dụng.

. Ngời nhận chuyển nhợng thừa kế cho tăng quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn
liền với đất của ngời có đủ các điều kiện trên nhng cha sang tên trớc bạ.
. Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghệp, lâm nghiệp, làm muối trớc
ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng không tranh chấp, thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ tài chính với đất đai.
3.2.2 Đền bù thiệt hại về tài sản.
Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm đền bù về nhà ở, công trình kiến trúc, cây
trồng vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi.

22
Chỉ có chủ sở hữu tài sản hợp pháp mới đợc đền bù bằng giá trị còn lại của tài
sản.
. Đối với nhà và công trình kiến trúc mức đền bù đợc tính nh sau :
Mức đền = Giá trị hiện có của + Tỷ lệ % trên
bù nhà, công trình Giá trị hiện có
Giá trị hiện có = Giá trị xây dựng x Tỷ lệ %
của nhà công trình mới còn lại
Giá trị xây dựng = Đơn giá chuẩn x Tổng diện tích
mới xây dựng mới nhà, công trình
Mức đơn giá chuẩn xây dựng mới hiện hành đợc quy định trong quyết
định số 05/2002/QĐUB về ban hành đơn giá xây dựng nhà mới tại Hà Nội và
thông báo số 134/LS TCVG-XD ngày 27/02/2002 về giá chuẩn xây dựng mới
nhà tạm, vật kiến trúc để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng.
Tổng mức đền bù không đợc vợt quá 100% và không nhỏ hơn 60% giá xây
dựng mới của công trình.
Công trình bị phá dỡ một phần sẽ đợc đền bù toàn bộ nếu không sử dụng đợc.
Nếu còn sử dụng đợc thì sẽ đợc đền bù chi phí sửa chữa tùy kết cấu nhà.
Nhà lấn chiếm trái phép sau khi đã có quy hoạch thì không đợc đền bù.
. Đối với mồ mả đền bù chi phí đất đai, đào bốc di chuyển xây dựng lại và các
chi phí hợp lý khác. Nếu thành phố có quỹ đất di chuyển mồ mả thì chủ nợ đợc

hởng chi phí di chuyển và xây dựng lại nh sau :
Nếu không có quỹ đất di chuyển thì ngoài ra, mỗi mộ còn đợc 1 triệu đồng tiền
đất.
Mộ đất : 600nghìn/mộ
Mộ xây : 900 nghìn/mộ
Mộ không chủ : 400 nghìn/mộ

23
. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, mức đền bù bằng giá trị xây dựng mới có
tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng.
. Đối với hoa màu : Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên
đất, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản đợc tính bằng giá trị sản lợng thu
hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của ba năm trớc đó với giá
trung bình của nông sản, thủy sản tại địa phơng. Cây lâu năm tính bằng giá trị
hiện có của vờn cây.
. Đối với công trình văn hóa lịch sử : Mức đền bù do Thủ tớng Chính phủ hoặc
chủ tịch UBND tỉnh, Thành phố quyết định.
Thông báo 134 liên sở tài chính vật giá xây dựng ngày 27/02/2002 ban hành giá
chuẩn mới nhà tạm và công trình kiến trúc khác để xác định giá đền bù giải phóng
mặt bằng. Đơn vị :
1000VND
1- Nhà tạm (tờng xây 110m, cao 3m trở xuống không thu hồi Giá
nếu lát gạch xi măng hoặc láng xi có đánh mầu).
. Mái ngói, Fibrô xi măng hoặc tôn, có khu phụ nền lát 450
gạch xi măng
. Mái ngói, Fibrô xi măng, tôn không có khu phụ, lát gạch xi măng 370
. Mái ngói, Fibrô xi măng, tôn không có khu phụ, lát xi măng 330
. Mái giấy dầu 230
Tờng Tooxi, mái giấy dầu, mái lá 190
. Tờng vách cót ép, gỗ dán, mái giấy dầu 140

2.Nhà bán mái (tờng gạch < 3m không kể thu hồi có ít nhất 1 bức
tờng chung, nền lát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc xi măng đánh mầu)
. Mái Fibrô hoặc tôn 260

24
. Mái giấy dầu 190
3.Quầy bán hàng
Cột tre mái lợp lá, nền đất 50
Cột tre, mái lá nền xi măng 80
4. Sân
Gạch đất nung đỏ 30x30 60
Gạch chỉ 45
Gạch bê tông xi 30x30 53
Gạch lá dừa dadát nung 20x20 45
Gạch xi hoa 79
Bê tông mác 150 77
Láng vữa xi 32
Ganitô 85
5. Tờng rào
Hoa bê tông 110 bổ trụ 89
Xây gạch chỉ 110
Xây gạch xỉ 55/m2
Hoa sắt vuông 130/m2
Lới bao có khung viền 80/m2
Dây thép gai 25/m2
6. Các công trình khác
. Gác xép bê tông 170N/m2
. Gác xép gỗ 130/m2
. Bể nớc 410/m3
. Bể phốt 530N/m3

. Giếng đất (đờng kính 1m) 30N/msâu
. Giếng khơi xây gạch 110 hoà bê tông đờng kính 1m 210N/msâu
. Giếng khoan sâu < 25m 800N/cái
. Giếng khoan sâu > 25m 1200N/cái

25