Hoàn thiện công tác kế toán CPSX và tính GTSP tại công ty Cao Su Sao Vàng

- 1 -

lời nói đầu
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án
sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế-
xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và Thủ
đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác
động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội.
Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại
thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì
giải phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không
những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình
hình kinh tế, chính trị- xã hội của đất nước.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của
các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan
tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang
là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi
hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thường
thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai
( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế
này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về
các mối quan hệ về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Thành phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi
triển khai thực hiện Dự án.
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh
tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô
thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây

không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất
mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống
kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm
qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng .Qua đó cũng đủ
thấy vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách.
Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều
cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã
hội Thủ đô. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn
còn có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và
- 2 -
việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất
nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em
mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài là công trình khoa học nghiên cưú một cách toàn diện và có hệ thống
về hệ thống các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện
chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh
vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chính
sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về
khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để
triển khai các Dự án trên địa bàn.

Mục đích nghiên cứu đề tài:
Đề tài được hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là :
- Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà
UBND Thành phố Hà Nội áp dụng.
- Đề xuất hướng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù
hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố
Hà Nội đã từng áp dụng về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ
yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ).
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
Trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng phương pháp thống kê để thu
thập, sử lý các thông tin cũng như các số liệu, tài liệu thu thập được. Cùng với
việc thu thập thông tin đề tài đã sử dụng phương pháp phân tích đánh giá tổng
hợp để rút ra những kết luận cần thiết. Kết hợp với phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử đề tài đã nghiên cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự
kết nối theo thời gian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề
cần nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu của đề tài:
- 3 -
Đề tài đã tập trung nghiên cứu nội dung chính sách bồi thường thiệt hại, tái
định cư của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong những
năm qua. Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng .
Chương II : Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường,
Giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Do điều kiện về thời gian và trình độ có hạn nên chắc chắn đề tài không thể

tránh khỏi một số sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và ý
kiến đóng góp của các bạn để đề tài ngày càng hoàn chỉnh hơn.
- 4 -
chương i
cơ sở lý luận về công tác bồi thường
thiệt hạigiải phóng mặt bằng
Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai
làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên
trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu
đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ
yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp,
xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp
nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho
người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác
động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Do vậy để đảm bảo công
bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu
hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại về mọi mặt có liên quan
bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất.
I.khái niệm, vai trò của công tác bồi thường thiệt hại
1. Khái niệm về bồi thường thiệt hại.
Bồi thườngthiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .Việc bồi thường
thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thường bằng tiền, bằng
vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả
thuận giữa các chủ thể.
Bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả,
bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật
kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn

định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở
hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thường thiệt hại
cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi
thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất.
Về bản chất của bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi
thường thiệt hại những tổn thất cho người đang sử dụng đất do việc Nhà nước có
Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất.
2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng .
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong
quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự
tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của
- 5 -
riêng một ai mà là của toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả
của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai
thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề
ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực
tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên,
kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý,
nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở
hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai
bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự
và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định
quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.”
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp
với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định
tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa
đất mà mình đang quản lý, sử dụng.
Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo
vệ khi bị người khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, được bồi
thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người
sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò
vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của
động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố,
các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây
dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản
phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất
đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ
- 6 -
đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là
nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình

kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà
nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách
nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người
đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu
nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại
tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về
nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật
chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém
nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu
hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại
cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mình,
Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi
thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu gây lãng phí tiền của của
nhân dân.
3. Vai trò của chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất.
Chính sách bồi thường thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà
nước thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thường thiệt hại căn cứ vào đó để
xác định đối tượng được bồi thường, không được bồi thường, tính mức bồi
thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ
chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của người dân
trong vùng di dời....
Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và
hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và
đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để
họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắc
chắn công tác bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và

không thể thực hiện được .
Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước
về bồi thường thiệt hại như : đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi
thường, mức bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước
liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất
đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ
đầu tư , đối tượng phải bồi thường), người sử dụng đất và Nhà nước. Do đó nó
mang tính chất quyết định đối với công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt
- 7 -
bằng và tái định cư. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các
đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện các dự án cũng như
sự phát triển của xã hội khi được đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thường
thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là
thước đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua một loạt các quy định
của Nhà nước nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước, lợi ích
của chủ đầu tư và lợi ích của người bị thu hồi đất.
II. các chính sách của nhà nước về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án
phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, được thể chế hoá bằng
các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực
tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Những quy định áp
dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp
luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( bồi
thường ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành.
Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có
liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính
chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho

đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ,
Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
1.Về đối tượng phải bồi thường.
Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản
pháp quy đầu tiên quy định về việc trưng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các
công trình của Nhà nước do vậy đối tượng phải bồi thường thiệt hại là Nhà nước.
Trải qua thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ
sung, nhưng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tượng
phải bồi thường thiệt hại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất và cho
thuê đất. Cho đến nay đối tượng phải thực hiện trách nhiệm bồi thường vẫn là
Nhà nước (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng) và các đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất
(đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xã hội phát triển đất nước.
2. Về đối tượng được bồi thường
Đối tượng được bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại điều 6 của
Nghị định 22/CP .Các trường hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà
nước thu hồi sẽ được hưởng chính sách bồi thường. Các trường hợp sử dụng đất
hợp pháp phải là một trong những người có giấy tờ theo quy định như : Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.... Ngoài trường hợp có các loại giấy tờ chứng
- 8 -
minh về tính hợp pháp, đối tượng được bồi thường còn là các đối tượng sử dụng
đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Phạm vi bồi thường thiệt hại được quy định gồm bồi thường thiệt hại về đất
và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.
3. Chính sách bồi thường về đất.
Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định
nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng
mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp

giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất
đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên của đất trưng dụng.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong
Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức bồi thường
thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ
Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về
bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhân dân ở những
vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố”. Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả
đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’. Đây thực sự là bước
chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đã
quy đinh rõ mức bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai
vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại
lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện
tích mà định giá bồi thường.... Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại phần nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử
dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu
tư đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”.
Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất
vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn
khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi
mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao,
không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng
đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát
triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững
kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với
phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dung cụ
thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn.
Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,

cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
- 9 -
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có
quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công
dân”.
Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác
định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn
mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người
sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng.
Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà
nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thường cho người có
đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu
hồi.
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.

Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển
quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà
một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều
hộ ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo
khung giá do Nhà nước quy định.
Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có
giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND
Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành
Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m
2
/hộ (đối với các loại
đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m
2
/hộ (đối với
đất từ vành đai 2 trở ra).
- 10 -
Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phải
nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất
gắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp
100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở.
Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền
sử dụng đất và được phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu
Nhà nước ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối
với tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở
nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia được diện tích đất sử dụng riêng
biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp
40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100%
tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở .
Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực

hiện theo hướng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thường thiệt hại về đất sẽ là 60%
tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng
đất); đối với phần còn lại không được bồi thường, vì nếu được chuyển mục đích
sử dụng đất thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về
miễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất ở đô thị :
-Đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban
hành Hiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp và được UBND phường xác nhận thì được xét cấp
GCN QSD đất ở đô thi không phải nộp tiền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến
ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng
đất.
- Trường hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp 100% tiền
sử dụng đất.
Chính sách này đã được UBND Thành phố vận dụng trong việc tính tiền bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất nằm trong
các trường hợp nêu trên, cụ thể :
- Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban
hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, được
UBND phường xác nhận, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại
100% giá đất (vì nếu được cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất.)
- Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày
15/10/1993, dược UBND phường xác nhận, kh nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi
- 11 -
thường thiệt hại 80% giá đất (vì nếu được cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất
phải nộp 20% tiền sử dụng đất)

- Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nước thu hồi
đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về đất (vì nếu được cấp GCNQSD đất, chủ
sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ được hỗ trợ di chuyển. Tại Nghị
định số 90/CP thể hiện chủ trương bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử
dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc bồi thường thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng
mục đích sử dụng. Trên cơ sở kế thừa các chính sách trước đây và có bổ sung cho
hoàn chỉnh phù hợp với thực tế,
Về mức giá bồi thường thiệt hại.
Hiện phương thức để tính giá đất bồi thường là theo khung giá quy định và
nhân với hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhượng thực tế càng tốt.
Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số
87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá của
Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu
hồi.Việc định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa phương,
được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại
đất, vị trí đất, loại đường phố, khu vực thành thị, khu vực nông thôn...
Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xã
hội ngày càng nhiều, nên giá đất có thể tăng lên theo từng thời điểm. Chính vì lẽ
đó, nên khi lập phương án bồi thường thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điều
chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể như sau :
a. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác
nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ
số (K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng
loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Hệ số (K)
đã được điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến
1,8 lần.
b. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu
và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh....’’

c. Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định cho từng trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định được điều chỉnh khung
giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá
đất không được điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó, ngày
21/3/1998, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi,
bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994:
- 12 -
“ Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc
cao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số
87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã được điều chỉnh tại Quyết
định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng
giá không vượt quá 50%.”
Như vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thì Bộ Tài chính có Thông tư
145/TT-BTC hướng dẫn cụ thể việc tính hệ số K.
Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thường
thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của
Giám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan.
Có 3 phương pháp xác định hệ số K:
+ Phương pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi.
Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lãi suất ngân hàng Nhà nước
(%/năm) không kỳ hạn
Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hành
theo khung giá đất do Chính phủ quy định.
+ Hệ số K được xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhượng đất thực tế
với giá đất do UBND tỉnh quy định.
Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương / Giá đất do
UBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định.
+ Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt .
* Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi

trồng thuỷ sản thì giá đất bồi thường thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinh
lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính
theo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi.
* Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thì được bồi thường theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối
đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường cho đất ở khuôn viên với
giá bồi thường đất nông nghiệp.
* Đất nông nghiệp trong đô thị được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và
cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thường
cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thường đất nông nghiệp.
Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thường được thực hiện sát
giá với thực tế hơn. Nhưng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về
khung giá của Nhà nước, thì việc phải thực hiện ngay là phải hình thành các tổ
chức định giá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất được trở về đúng nghĩa của nó,
tức là theo giá thị trường, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất,
tránh được tình trạng khiếu kiện kéo dài. Hiện nay khung giá của Nhà nước quy
- 13 -
định đã quá lỗi thời, không đáp ứng được thực tế, nhiều nơi giá đất còn quá thấp
so với thực tế.
4. chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.
4.1 Về bồi thường thiệt hại mồ mả.
Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thì mồ mả
được căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của địa phương mà giúp họ
số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Chính sách này đã được áp dụng trong
suốt quá trình Nhà nước thu hồi đất trước năm 1998 và cũng được nhân dân đồng
tình ủng hộ, đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị
thu hẹp, có nhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tình hình thực tế,
Nghị định 22/CP đã quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường
được tính cho chi phí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác
có liên quan trực tiếp, có thể nói đây là một bước tiến mới, vì chính sách đã quy

định một cách cụ thể về việc bồi thường thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng
cụ thể là bao nhiêu thì phải do từng khu vực, từng tỉnh khác nhau có mức áp dụng
khác nhau.
4.2 Về bồi thường thiệt hại hoa màu
Chính sách này đã được điều chỉnh theo từng thời kỳ, trước đây Nhà nước có
quy định: đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch... phải được bồi thường
thiệt hại đúng mức, cho đến Thông tư 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối
với cây cối lưu niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế,
mở rộng thành phố “ Phải được bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác
xã và của nhân dân “. Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung,
không cụ thể khiến cho việc áp dụng bồi thường nhiều nơi có sự khác nhau. Đến
Nghị định 90/CP thì việc bồi thường về hoa màu đã được quy định cụ thể hơn “
Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản
lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trước đó theo giá nông
sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó Nghị định
22/CP quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất
có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng
suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng
loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường.
Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có
của vườn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của
địa phương. Như vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đã được Nhà nước quy
định rất rõ ràng, những quy định ấy được cụ thể bằng mức tính bồi thường theo
từng địa phương, dự án khác nhau. Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo
năng suất bình quân của 3 năm trước đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ
cấu cây trồng đã làm cho việc xác định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm
một loại cây, một mức năng suất khác nhau. Hơn nữa việc lập phương án bồi
thường thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường thường
không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường.Thiết nghĩ nên có
- 14 -

chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây, hoa màu, lên phương án bồi
thường sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồi thường thì nhân với mức giá hiện
hành . Công tác kê khai cây cối và hoa màu phải được tiến hành một cách kịp thời
và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loại cây và quy về số lượng cây trên
1m
2
, để tránh tình trạng các hộ dân đi thuê các loại cây về trồng đan xen nhằm
mục đích gia tăng mức bồi thường, gây khó khăn cho công tác bồi thường thiệt
hại và ngân sách của Nhà nước, không phản ánh được tính trung thực gây lên mất
công bằng xã hội.
4.3 Về bồi thường thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc
Các chính sách thời trước thì chỉ quy định đối với nhà cửa, vật kiến trúc thì
được giúp đỡ xây dựng cái khác, Nghị định 90/CP quy định việc bồi thường thiệt
hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính
bằng giá trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ% còn lại của công trình nhân với
đơn giá xây dựng mới). Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định
chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì
được bồi thường theo giá trị tài sản hiện có, cụ thể như sau :
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được
bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị
hiện có của nhà và công trình)
Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không
nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ương ban hành. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình
phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây mới.
Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại
không còn sử dụng được thì bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình, trường

hợp phần diện tích còn lại vẫn sử dụng được thì ngoài phần được bồi thường phần
phá dỡ còn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
Đối với nhà, công trình có thể tháo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp
đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt
trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt.
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà thuê hoặc do tổ chức
tự quản ) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà
không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và
diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa,
nâng cấp; đối với diện tích hợp pháp thì bồi thường theo quy định của UBND tỉnh
, Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra còn được hỗ trợ.
- 15 -
Về bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích, lịch sử, đình
chùa. Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trình trên thì phải có phương án
bảo tồn là chủ yếu, trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thường
thiệt hại do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ương
quản lý, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trình do địa
phương quản lý.
Mức bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng bằng giá trị xây
dựng mới của công trình.
Như vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi
thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp
70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường tuỳ
theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
5. Về chính sách hỗ trợ
Trước khi ban hành Nghị định 22/CP chưa có văn bản nào của Nhà nước
quy định về việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, Nghị định 22/CP đã đưa ra chính
sách hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ
ở được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân
khẩu/1 tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bình ở địa phương tại thời

điểm bồi thường. Đối với người phải di chuyển đến khu tái đinh cư của tỉnh khác
thì được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục
1). Trong trường hợp nếu người di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hưởng kéo dài thì
tuỳ tình hình UBND tỉnh, Thành phố có mức hỗ trợ cụ thể. Nghị định còn quy
định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của
doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất,
kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông
nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng
có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4).
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng
trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời
cho những người di chuyển đúng thời hạn.
Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh quy định. Xét về mặt khoa học xã hội thì
quy định chính sách hỗ trợ là vô cùng hợp lý, phù hợp với thực tế đặt ra, bởi cuộc
sống đang yên ổn tự dưng bị ảnh hưởng bởi việc GPMB, ít nhiều cuộc sống cũng
bị thay đổi, do vậy hỗ trợ để người bị thu hồi đất có cơ hội khôi phục cuộc sống là
điều vô cùng cần thiết.
6. Chính sách lập khu tái định cư.
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước,
tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dung ổn định lâu dài. Nhưng khi
cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích
- 16 -
quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng
đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến
nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói
quen... của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà
nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc
sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thì người dân mới yên tâm

nhận bồi thường và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ
chính sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác
đến bù thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối
với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản
xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển,
chấp nhận bồi thường giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của
công tác bồi thường thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định
khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng
cho dự án. Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng
tiến độ gây ra những hậu quả khó lường, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về
mọi mặt.
Vậy nên để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện đúng, kịp
thời cho các dụ án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định cư cho
người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết.
Về việc lập khu tái định cư, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về
thẩm quyền lập khu tái định cư, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh cư
là phải phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc
nông thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư là:
Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tượng
chính sách xã hội .
III. một số kinh nghiệm của trung quốc, thái lan và các chính sách của ngân
hàng wB, ADB về lĩnh vực bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình
đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp
với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng quốc gia nào.
Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình. Song
bồi thường và tái định cư như thế nào đối với những người bị ảnh hưởng lại là
chuyện riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng
hệ thống quan điểm và khả năng kinh tế.

Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng được
đẩy mạnh, thì vấn đề này đã từng bước phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập
của mỗi quốc gia, từng bước tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc
gia khác trong cộng đồng quốc tế.
“Theo ước tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu người di
chuyển do các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi
- 17 -
nhọn lên tới cả hàng trăm triệu người, thậm chí còn lớn hơn số người tị nạn do
chiến tranh và thảm hoạ thiên tai . Những hậu quả này là rất lớn đối với người dân
di dời. Những bài học từ các nước Châu á như ấn Độ, Inđônêxia đã cho các tổ
chức quốc tế nhận thức được thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải
pháp phù hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc tế là :
Nếu bồi thường, tái định cư không được quan tâm đúng mức, trong khi mang lại
lợi ích chung cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại) cho một thiểu số
những cư dân trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục được nếu có
quan điểm và giải pháp hợp lý, thoả đáng.
Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan được đánh giá là
những quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định cư cho
người dân.
1. Tại Thái Lan.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy
về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải
có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó
(chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do
một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường. Việc bồi thường
thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đem tiền này đi mua đất
tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho
người dân biết mình sẽ được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay trả
góp..... Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng

dụng đất của ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp.
2. Tại Trung Quốc.
Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của người Trung quốc là
rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nước Trung
quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai.
Về bồi thường thiệt hại. Chính sách bồi thường thiệt hại, GPMB của Trung
Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh
hoạt theo thực tế. Việc bồi thường thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với
các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh
trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa
khu dân cư ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu
sự hài hoà về cảnh quan, kiến trúc.
Về giá bồi thường thiệt hại theo giá thị trường và Nhà nước quy định theo
từng khu vực và chất lượng nhà.
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
- 18 -
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách hỗ trợ riêng.
Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di
chuyển dân trong khả năng có thể, nhưng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải
có các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tạo điều kiện để người dân
khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ.
Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho người
tái định cư với phương pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho
những người tái định cư. Các kế hoạch tái định cư chi tiết cùng cách dàn xếp phục
hồi kinh tế cho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hưởng được chuẩn bị trước khi
thông qua dự án.

3. Chính sách của ngân hàng thế giới .
Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát
triển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái định cư do các
dự án này đưa ra.
Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của
Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc
áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã
hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện
chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án
khác. Các chính sách của (WB) được thể hiện như sau :
+ Về mục tiêu.
Mục tiêu chủ yếu của Nhà nước Việt Nam chỉ dừng lại ở việc bồi thường tiệt
hại về đất và tài sản trên đất.
Mục tiêu chính sách của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo
đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế
và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ
quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu
nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như khi không có dự án.
Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của
cộng đồng thì lợi ích cá nhân ngày càng được khuyến khích và bảo vệ, như là một
trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu “ Xây dựng một nước Việt
Nam hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang
mục tiêu “ Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh”, lấy con người làm
trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn
vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục
cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định 22/CP đã tăng thêm mức
bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn đinh đời sống và các hoạt động
- 19 -
sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục

mức sống như khi không có dự án.
+Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường thiệt
hại, tái định cư.
Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi
áp dụng chính sách tái định cư của ADB mà theo đó thì người sử dụng đất thiếu
các chứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc bồi
thường thiệt hại, chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc danh sách các hộ
bị ảnh hưởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách bồi thường thiệt hại của dự
án mới là những người bất hợp pháp và không được bồi thường, còn tất cả những
người tồn tại trước ngày lập danh sách này đều có quyền được bồi thường, không
phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất thu hồi. Trong khi đó các chính sách của
Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp
hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 22/CP
có quy định thêm đối với các trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất
là: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định
đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này đã làm mối nối, bù đắp sự
khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và ADB.
+ Về bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản.
Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải được đền bù bằng giá trị
thay thế, đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như khi không có dự án. Tuy Nhà
nước ta đã và đang tiến gần tới chính sách của ADB nhưng không hoàn toàn giá
trị thay thế như cách hiểu của ADB.
+ Về thời hạn bồi thường và tái định cư.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái đinh cư bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt
Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt
bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước
để chống lấn chiếm....). Do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng
lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trước khi giải toả.
+ Về công tác định cư khôi phục cuộc sống cho người bị ảnh hưởng.

Công tác tái đinh cư đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm
nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải
tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào
tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ... tại khu tái
định cư.
+ Về kế hoạch hoá công tác tái định cư.
Ngân hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định cư ở tất cả các dự án
có tái định cư không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án.
- 20 -
Mức độ chi tiết của kế hoạch tái định cư phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh
hưởng của dự án đến người bị thu hồi đất. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam
chưa có quy định bắt buộc về kế hoạch tái định cư.
+ Về phạm vi xác định người thuộc diện “ bị ảnh hưởng”.
Theo ADB, những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay
mất phần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình
như : rừng, khu đánh cá....Do vậy, phạm vi bị ảnh hưởng của dự án phải quan tâm
là rất rộng.
Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những người mất đất và các tài
sản gắn liền với đất mới thuộc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ. Nghị
định22/CP mới mở rộng phạm vi những người bị ảnh là cán bộ, công nhân viên
của tổ chức kinh tế phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, còn các đối
tượng khác chưa thuộc phạm vi này.
Quá trình phân tích trên đã làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận về chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
chương ii
Tình hình thực hiện các chính sách
về bồithường thiệt hại
trên địa bàn thành phố hà nội
I. Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội

1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.
Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất
của cả nước. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà
Nội là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của
mạng lưới giao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội. Hà Nội
được giới hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20
0
53
’
đến 21
0
23
’
độ Vĩ Bắc,
105
0
44 đến 106
0
02
’
độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái
- 21 -
Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông giáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây,
Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây.
Hà Nội có diện tích 927,39 km
2
khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống
phía Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà
Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân
của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả

nước.
Với địa hình tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh
quan thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh
hiện đại.
Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ
cao trung bình từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo
mùa (mùa hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình
là 24
0
C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập
cục bộ.
Về tài nguyên đất.
Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha.
+ Phân theo mục đích sử dụng :
- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%
- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%
- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%
- Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69%
- Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%
Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất
rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn,
thông, sơn, giò, quế.
Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km
2
diện tích mặt nước.
+ Bình quân theo diện tích đất tự nhiên
- Theo nhân khẩu : 342,62 m
2
/ người.
- Theo hộ gia đình : 1.486,98 m

2
/ hộ
(Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính )
2.Về kinh tế- xã hội
- 22 -
Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phường, thị
trấn. Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi
nông nghiệp.
Trong những năm qua Hà Nội đã có bước phát triển toàn diện, liên tục và đạt
được những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tình hình chính trị- xã hội ổn
định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần
của nhân dân đã có bước cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với
những năm 90. Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nước.
+ Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng
+ Bình quân GDP là 915 USD/ người.
+ Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%.
Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá :
Năm 1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt
9,48%. Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thương mại- dịch vụ-công
nghiệp và xây dựng lâm nông nghiệp.
Cơ cấu kinh tế năm 2001:
+Công nghiệp : 38,03%
+ Dịch vụ : 60,07%
+ Nông nghiệp : 1%
Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%.
Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối
với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây:
- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng
3,9 triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đã

gây áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm
hiện nay khoảng 1.350 ha để phát triển khu dân cư nông thôn và đô
thị trong đó đất ở khoảng 210 ha.
Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các
công trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất
khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội
thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém.
II. khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1. Trước khi có Luật đất đai 1993.
- 23 -
Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố được chia ra
cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất
và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện chưa có bộ phận
chuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện;
tại các quận thì tập trung tại các phòng xây dựng quận.
Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật
không được coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội.
Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thời điểm này các
dự án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông
nghiệp. Các chính sách về bồi thường thiệt hại thời điểm này, các ngành của
Thành phố sử dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi
thường thiệt hại (các Quyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau ).
Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thường
chỉ là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thường và yêu
cầu chủ đầu tư thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thường thiệt hại
trong giai đoạn này là hầu như không có.
Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi
thường thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và bồi thường về hoa màu, tài

sản trên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu
kiện của công dân về bồi thường thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng.
Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di
chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch.
2. Sau khi có luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ
quan như nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức
năng quản lý Nhà nước còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan
này đều thụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau.
Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối
cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn
nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà
đất như hiện nay.
Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thành phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật.
Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất
nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng.
Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm,
vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng
- 24 -
của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của
các Bộ, ngành Trung ương.
Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành
lập Hội đồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án bồi
thường thiệt hại.
Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội
đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để
thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt.

Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án bồi thường
thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường
thiệt hại.
Vì số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn
liền trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thường, GPMB,
UBND Thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố
được uỷ quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch
UBND các quận, huyện.
Chưa bao giờ công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng
như giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có
nhiều cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy
chế, cơ chế bồi thường, GPMB.....
Dường như tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác bồi thường,
GPMB. Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-
TU ngày 13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết
số 09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành
phố. Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB.
Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có ý
kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số
vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định
phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số
72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện
công tác bồi thường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền
cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường
thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Về tái định cư, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao
cho UBND quận, huyện tổ chức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các
khu nhà ở tái định cư theo quy định. Các Ban quản lý dự án sử dụng nguồn vốn
ngân sách Trung ương cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định cư, hoặc đặt

hàng mua nhà tái định cư theo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố.
- 25 -
Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thường thiệt hại,
GPMB, đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết
định thành lập Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mưu trong
lĩnh vực GPMB.
3. Một số kết quả đạt được trong công tác bồi thường thiệt hại GPMB
và Tái định cư ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định
20/QĐ-UB đến nay.
Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003)
Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những
chính sách, hàng trăm dự án đầu tư đã được triển khai các thủ tục bồi thường,
Giải phóng mặt bằng như :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nước
Hà Nội, hàng loạt các Khu đô thị mới như Trung Yên, Định Công, Linh Đàm,
Nam Thăng Long, Mễ Đình..., Khu công nghiệp Hà Nội- Đài Tư, Đường 32,
Đường Nguyễn Chí Thanh, nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đường
Vành đai 3 Hà Nội, đường Láng Hoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ
Sea Games 2003... góp phần tạo bộ mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển
kinh tế xã hội Thủ đô.
Nhìn vào Biểu1 và Biểu 2 : trên chúng ta có thể nhận thấy số lượng dự án
tăng lên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà
nước ta đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về
cơ sở hạ tầng. Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hưởng, tuy nhiên theo
bảng thì có sự giảm dần về các năm gần đây. Như vậy trong giai đoạn hiện nay
Thành phố chủ yếu tập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp
cơ sở hạ tầng khác, điều này cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của