tiểu luận tài sản đảm bảo

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM
VIỆN SAU ĐẠI HỌC
   
TIỂU LUẬN
MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Chuyên đề 6:
TÀI SẢN ĐẢM BẢO
GVHD : TS. Nguyễn Thanh Phong
Nhóm : 3
Lớp : Ngân hàng đêm 3
Khóa : 21
Hệ đào tạo : Sau Đại Học
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2013
DANH SÁCH NHÓM
STT HỌ VÀ TÊN NĂM SINH CHỮ KÝ
1 Nguyễn Thị Nhã Phương 1984
2 Nguyễn Thị Quý 1988
3 Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh 1987
4 Hồ Thị Thu Thảo 1986
5 Nguyễn Thị Phương Thoa 1988
6 Huỳnh Thị Cẩm Thương 1986
7 Lương Đỗ Toàn 1984
8 Nguyễn Thị Quỳnh Trang 1987
9 Phạm Thị Khánh Trang 1988
10 Nguyễn Anh Tú 1987
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
KHV : Khách hàng vay
MMTB : Máy móc thiết bị
NHTM : Ngân hàng thương mại

NHNN : Ngân hàng Nhà nước
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TS : Tài sản
TSĐB : Tài sản đảm bảo
TCTD : Tổ chức tín dụng
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2
1.1.Tài sản đảm bảo 2
1.2.Nguyên tắc đảm bảo tiền vay 2
1.3.Vai trò của TSĐB 2
1.4.Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB 3
CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4
CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN 15
3.1.Các phương pháp thẩm định bất động sản 15
3.1.1.Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường) 15
3.1.2.Phương pháp chi phí 16
3.1.3.Phương pháp thu nhập 18
3.1.4.Phương pháp thặng dư 19
3.2.Phương pháp định giá máy móc thiết bị 20
3.3.Phương pháp định giá TS là GTCG 21
3.4.Phương pháp định giá TS tài chính 22
3.5.Quy trình định giá tại các NHTM 22
3.6.Định giá trong thực tế 24
CHƯƠNG 4: ĐĂNG KÝ VÀ TRÌNH TỰ XỬ LÝ TSĐB 27
KẾT LUẬN 35
TÀI LIỆU THAM KHẢO 36
MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hiện nay khi toàn hệ thống NHTM ở Việt Nam đang rơi vào cuộc
khủng hoảng nợ xấu chưa có tiền lệ, người ta mới giật mình nhìn lại khối tài sản khổng

lồ nằm trong các NHTM liệu có đủ vớt vát phần nào các khoản nợ đã “chết hẳn”.
Nhiều biện pháp đã được đề xuất, trong đó có hướng tới công ty mua bán nợ cấp quốc
gia để cứu vớt các khoản nợ, cứu lấy khối tài sản đảm bảo ấy. Điều này có vẻ như là
nghịch lý khi mà tài sản bảo đảm là phương án thu hồi vốn thứ hai của khoản vay mà
lại không đảm bảo đủ cho khoản vay. Đơn giản là trong thời kỳ “phát”, các NHTM
“lỡ” định giá cao để thúc tăng trưởng tín dụng, đến giờ giá cả thị trường xuống ôm cục
nợ và tài sản đảm bảo không thể thanh lý. Thế nên, cho dù Chính phủ có tài ứng biến
như thế nào; các công ty mua bán nợ có “phù phép” giỏi cỡ nào thì thiệt hại cho các
NHTM, cho nền kinh tế cũng đã nhãn tiền.
Vậy, tại sao khoa học định giá đã du nhập vào Việt Nam được hơn 20 năm mà chúng
ta vẫn lúng túng, phải chăng là khó áp dụng hay chúng ta cố tình lờ đi những nguyên
tắc cơ bản để hứng chịu hậu quả. Đó là lý do mà chúng tôi cố gắng tìm hiểu về định
giá tài sản đảm bảo trong các khoản tín dụng để đưa ra một vài cái nhìn về nguyên
nhân nêu trên, cả trên phương diện lý thuyết lẫn phương diện thực tiễn.
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản(TS) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7, điều 3, Nghị định
163/2009/NĐ-CP).
Theo đó, TSĐB do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc
thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng TS đó để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. TSĐB có thể là TS hiện có,
TS hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
1.2. Nguyên tắc đảm bảo tiền vay
TCTD có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảo đảm bằng TS, cho vay
không có bảo đảm và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Trường hợp TCTD
nhà nước cho vay không có bảo đảm bằng TS theo chỉ định của Chính phủ, thì tổn thất
do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này được Chính phủ xử lý.
KHV được TCTD lựa chọn cho vay không có bảo đảm bằng TS, nếu trong quá

trình sử dụng vốn vay, TCTD phát hiện KHV vi phạm cam kết trong hợp đồng tín
dụng thì TCTD có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng TS hoặc thu hồi nợ
trước hạn.
TCTD có quyền xử lý TS bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật để thu
hồi nợ khi KHV hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ đã cam kết.
Sau khi xử lý TS bảo đảm tiền vay, nếu KHV hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực
hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì KHV hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực
hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết
1.3. Vai trò của TSĐB
- Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của KHV với
TCTD
- Giảm tổn thất cho TCTD:
• Cung cấp nguồn thanh toán “thứ hai” cho khoản vay;
2
• Ngăn ngừa người đi vay có chủ ý lừa đảo hay gian lận;
• Phát triển quan hệ giữa TCTD và KHV.
1.4. Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB
Trong điều kiện thị trường tài chính Việt Nam chưa đạt được độ hoàn hảo cần
thiết, TSĐB là cơ chế tốt nhất nhằm đảm bảo an toàn cho các TCTD.
Khi TS được thế chấp, cầm cố tại các TCTD thì người vay sẽ bị mất nó nếu
khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải
thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình.
3
CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO
2.1. Theo hình thái TS
2.1.1. Tiền gửi
Bao gồm tất cả các khoản tiền của tổ chức hoặc cá nhân gửi tại tổ chức nhận
tiền gửi (không phân biệt mục đích, kỳ hạn, đối tượng)
2.1.1.1 Tiền gửi thanh toán

Tiền gửi thanh toán (TGTT) là loại hình tiền gửi không kỳ hạn được sử dụng
với mục đích chủ yếu là thực hiện các giao dịch thanh toán qua Ngân hàng bằng các
phương tiện thanh toán như: séc lĩnh tiền mặt, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, chuyển tiền
điện tử nhằm đáp ứng nhu cầu thanh toán nhanh nhất của khách hàng
2.1.1.2 Tiền gửi tiết kiệm
Là khoản tiền của cá nhân được gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm, được xác
nhận trên thẻ tiết kiệm, được hưởng lãi theo quy định của tổ chức nhận tiền gửi tiết
kiệm và được bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm tiền gửi. (Điều 6, QĐ
1160/2004/QĐ-NHNN)
Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố sổ tiết
kiệm cũng nhanh chóng, dễ dàng và được đáp ứng tối đa hạn mức hơn là các loại TS
thế chấp/cầm cố khác. Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là:
-Rủi ro thấp: thực chất nó là bút toán ghi sổ một khoản nợ của TCTD với KH,
cam kết thanh toán vô điều kiện số tiền ghi trên đó khi đến hạn và sổ tiết kiệm đó là
hình thức của một khoản tiền đã được xác định trong tài khoản của KH. Do đó, tính
thanh khoản của nó không khác tiền mặt nhiều (chỉ loại trừ khả năng TCTD phát hành
phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại sổ đó).
-Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị
được ghi nhận của giấy tờ có giá đó. Và theo luật định, TS loại này được định giá làm
căn cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 90% đến 100%.
Khi tiến hành cầm cố, NHTM quan tâm tới các điều kiện pháp lý như sau:
-Đối chiếu với tổ chức phát hành giấy tờ có giá đó (với TCTD khác hoặc giữa
các chi nhánh của cùng một TCTD).
4
-Phong tỏa bằng văn bản với bên phát hành khi nhận đảm bảo.
2.1.2. Giấy tờ có giá
Giấy tờ có giá là chứng nhận của tổ chức phát hành để huy động vốn trong đó
xác nhận nghĩa vụ trả nợ một khoản tiền trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi
và các điều khoản cam kết khác giữa TCTD và người mua (khoản 1, Điều 4, QĐ
07/2008/QĐ-NHNN). Giấy tờ có giá bao gồm trái phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng

chỉ tiền gửi, cổ phiếu, hối phiếu, séc và các loại giấy tờ có giá khác theo quy định của
pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch.
Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố giấy tờ
có giá cũng nhanh chóng, dễ dàng như sổ tiết kiệm vì thường căn cứ mệnh giá của nó,
thời hạn còn lại để tính tỷ lệ chiết khấu. Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là:
- Rủi ro thấp: về cơ bản là như vậy. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới các GTCG do
các doanh nghiệp (đặc biệt các doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường
chứng khoán) thì rủi ro lại cao, vì thủ tục thành lập và phá sản của doanh
nghiệp đơn giản hơn, mức độ quản lý của nhà nước với doanh nghiệp cũng ít
hơn so với TCTD (sổ tiết kiệm). Do đó, cũng cần chú ý khả năng tổ chức phát
hành phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại giấy tờ đó. Thực tế hiện
nay, hầu như GTCG do các doanh nghiệp phát hành không được “chuộng” tại
các NHTM theo như phân tích trên.
- Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị
được ghi nhận của giấy tờ có giá đó (tùy thuộc thời hạn còn lại của nó để tính
giá trị chiết khấu). Và theo luật định, các chứng chỉ này được định giá làm căn
cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 50% đến 95%.
2.1.3. Bất động sản (BĐS)
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các TS bao
gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các TS khác gắn liền với đất đai; Các TS khác do pháp
luật quy định”.
Là hình thái TSĐB chiếm chủ yếu tại các NHTM hiện nay. Theo báo cáo của các
TCTD về NHNN thì đến thời điểm 30/9/2012, tỷ lệ nợ xấu ở mức 4,93%, trong đó hơn
5
80% có TS đảm bảo và trong số này có gần 57% là được đảm bảo bằng BĐS và BĐS
hình thành trong tương lai, nghĩa là trong 204.800 tỷ đồng nợ xấu là có TS bảo đảm thì
có 116.736 tỷ đồng là được bảo đảm bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai của
bên đi vay (nguồn: cafef.vn). Sở dĩ đây là nguồn TSĐB chủ yếu tại các NHTM là do
các tính chất của BĐS:

i)Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể
của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với KHV hoặc thoả
mãn sở thích cá nhân v.v
ii) Tính bền lâu
Do đất đai là TS thiên nhiên, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ
hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây
dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp
có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ
tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng
hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng,
lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và
đa dạng, không bao giờ cạn.
iii) Yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Việt Nam có tập quán coi trọng đất đai điền thổ, cộng thêm sự khan hiếm
về đất đai tại các thành phố lớn khiến nhu cầu về BĐS cao. Nhìn chung, thị hiếu của
người dân đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá trị kinh tế cho BĐS.
6
Tùy theo pháp luật mỗi nước sẽ quy định cụ thể danh mục TS bảo đảm là bất
động sản, riêng tại Việt Nam thì quy định như sau:
2.1.3.1. Quyền sử dụng đất

 Đất nông nghiệp
- Đất trồng cây hàng năm: đất trồng lúa, đất trồng có dung vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác…
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.
Thực tế, với hoạt động thẩm định TS bảo đảm thường gặp loại đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm. Các loại đất nông nghiệp khác hầu như ngân
hàng không nhận thế chấp.
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tối đa là 20 năm; thời hạn
sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tối đa là 50 năm. Tuy nhiên, hết thời hạn
sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu, khả năng tiếp tục sử dụng đất và trong
thời gian sử dụng đất đã chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai thì
Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
 Đất phi nông nghiệp
- Đất ở: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp,
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, đất làm gốm;
7
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi; đất xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính

phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình đình, đền, miếu am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất song, ngòi, kênh rạch, suối, và mặt nước chuyên dung;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
2.1.3.2. TS gắn liền với đất
TS gắn liền với đất là những TS được xây dựng, khai thác gắn liền với đất nên
không thể di dời, đó là:
- Công trình xây dựng nhà ở, nhà máy, xí nghiệp;
- Công trình kiến trúc, bến cảng, kho hàng…;
- Ao hồ nuôi trồng thủy hải sản;
- Vườn cây công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp
Một số đặc điểm quan trọng của TSĐB là BĐS:
- Tính thanh khoản không cao:xuất phát từ đặc điểm pháp lý của BĐS khi mà các
quan hệ dân sự với BĐS được quy định trong nhiều bộ luật (Dân sự, Đất đai,
Nhà ở…), thành ra quan hệ sở hữu cũng chặt chẽ và khá phức tạp. Vì lẽ đó, khi
người vay không trả được nợ mà phải bị “siết” nợ thì quá trình từ khâu tranh
chấp, khởi kiện đến khâu thanh lý thi hành án kéo dài nhiều năm; đó là chưa kể
nếu trong khâu thẩm định có những sự sai sót về chủ thể trong hợp đồng thế
chấp thì rắc rối pháp lý phải giải quyết sẽ còn nhiều hơn, vẫn có trường hợp
người cho vay không thể xử lý được TSĐB loại này do vấn đề chủ sở hữu. Còn
đứng về phía giác độ kinh tế, quá trình xử lý lâu được xem như tổn thất trực
tiếp (mất lãi vay, trích lập dự phòng) hoặc tổn thất chi phí cơ hội (nhân lực
tham gia tranh chấp, giá trị dòng tiền theo thời gian…), nhất là khi tình hình
8
trầm lắng hiện nay của giao dịch BĐS,ngay cả với các BĐS tọa lạc tại các thành
phố lớn, làm cho giá trị bị sụt giảm nhiều so với việc định giá cao ở các năm
trước. Tổng hợp những điều trên khiến người cho vay rơi vào tình cảnh “chưa
được vạ thì má đã sưng” vì rất nhiều bất cập xung quanh việc nhận BĐS làm

TSĐB.
- Giá trị chuyển đổi thành giá trị đảm bảo không cao: cũng chính vì sự trồi sụt
thất thường trong giá trị (theo giá thị trường) cùng với những phức tạp pháp lý
gắn liền với BĐS nên giá trị quy đổi của nó thành giá trị đảm bảo (tức giá trị
khấu trừ) cũng thấp. Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 của Điều 4, QĐ
18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/04/2007 thì giá trị khấu trừ của BĐS được tính
bằng tích số giữa giá trị định giá với tỷ lệ 50%, nghĩa là một BĐS được định giá
1 tỷ đồng thì giá trị đảm bảo cho nghĩa vụ của khoản vay chỉ là 500tr đồng.
Cũng chính từ đây, các “mánh khóe” như “thổi giá” BĐS để đạt đủ hạn mức
cho vay khiến cho giá trị thực của BĐS tại các NHTM hiện nay rơi vào tình
cảnh bi đát, không thu hồi đủ vốn cho vay vì không định đúng giá trị thực, mà
nói như ông Nguyễn Bá Thanh, đại biểu Quốc hội của Tp. Đà Nẵng hồi cuối
tháng 10 đã phát biểu trước nghị trường: “Một khu đất giá 200 tỷ, người ta nâng
lên 800 tỷ đến 1 nghìn tỷ để được vay 600 tỷ, nhưng giá bán hiện nay chưa nổi
100 tỷ đồng”, thì khoản TSĐB nói trên hiện nay không đáng giá bao nhiêu.
Nhìn chung, để hạn chế rủi ro pháp lý và rủi ro kinh tế, thông thường, các NHTM
nhận bất động sản làm TSĐB phải có những điều kiện tối thiểu như sau:
- BĐS phải được phép giao dịch theo quy định của pháp luật (không tranh chấp,
không phong tỏa theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền)
- Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên thế chấp
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng được cấp theo quy định của Pháp luật và các văn
bản hướng dẫn có liên quan.
• Giấy tờ liên quan tới việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chuyển
nhượng BĐS được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận
• Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế
9
• Giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu công trình
- Đất được Nhà nước cho thuê mà người thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê.

2.1.4. Động sản
2.1.4.1 Phương tiện vận tải
Đối tượng này bao gồm xe ôtô (mới 100% hoặc qua sử dụng), xe máy, tàu thủy,
xe chuyên dụng… Tùy vào chính sách, “khẩu vị” rủi ro của từng ngân hàng mà quy
định những tỷ lệ định giá khác nhau, thường dao động từ 50 – 80% giá trị TS. Loại
TSĐB này có đặc điểm:
- Tính rủi ro cao: các NHTM thông thường chỉ nhận thế chấp (nghĩa là giữ giấy
chứng nhận sở hữu phương tiện của KHV, còn phương tiện thì vẫn do KHV sử
dụng) với TS này. Điều đó cũng có nghĩa những mất mát, hư hại trong quá trình
sử dụng từ phía KHV là ngoài tầm kiểm soát của NHTM, mà một khi rủi ro xảy
ra (tai nạn, đắm…) thì tỷ lệ thu hồi TS gần như là không có, nguy hiểm hơn nếu
phương tiện vận tải đó nằm trong phương án tạo doanh thu cho KHV thì
NHTM vừa mất cả đảm bảo tiền vay, mà vừa có khả năng cao KHV không
hoàn trả được nợ.
- Xuống cấp nhanh: TS sẽ suy giảm giá trị nhanh trong quá trình sử dụng, điển
hình nhất là các loại ôtô. Trong nhiều trường hợp, giá trị khấu hao (thường thời
gian khấu hao trong 10 năm, phương pháp đường thẳng) không đủ bù đắp giá trị
suy giảm của TS. Ví dụ, chiếc xe nguyên giá 1 tỷ đồng, khấu hao 10 năm, mỗi
năm 100triệu đồng. Tuy nhiên, xe đã qua sử dụng khoảng 2-3 năm thì giá trị
thường thấp hơn 1 nửa, nghĩa là giá trị đảm bảo đã không được 500triệu đồng.
- Tỷ lệ khấu trừ thấp: vì tính biến động cao về giá trị và rủi ro cao, nên NHNN
cũng quy định (tại văn bản nêu trên) tỷ lệ khấu trừ của loại TS này chỉ là 30%.
Các NHTM cũng thường ràng buộc chặt chẽ đối với TSĐB loại này. KHV nếu
muốn cầm cố thường phải đáp ứng những quy định hết sức khó khăn, nhất là về giá trị
định giá, như:
- Thời hạn sử dụng còn lại phải từ 10 năm trở lên;
- Ôtô đã qua sử dụng chất lượng còn lại phải trên 80%;
10
- Mức cho vay tối đa 70% giá trị TS;
- Mua bảo hiểm toàn bộ giá trị phương tiện với thời hạn ít nhất bằng thời hạn của

khoản vay, một khoản tiền không nhỏ với KHV vay…
2.1.4.2 Máy móc thiết bị (MMTB)
Đối tượng này bao gồm các máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất công nghiệp
thuộc các ngành thực phẩm, xây dựng, nông sản… Đặc điểm của loại TSĐB này là
tính chuyên biệt cao. Các dây chuyền, thiết bị hầu hết chỉ phục vụ cho một ngành, một
lĩnh vực nhất định với một vài công năng nhất định. Điều đó có nghĩa thị trường tiêu
thụ cho các TS này là không nhiều. NHTM khó định giá các TS này, và thường chỉ
chấp nhận với các dây chuyền có chất lượng, mới 100% để tiện việc định giá qua các
hóa đơn mua thiết bị. Nếu trường hợp vay để mua máy móc thiết bị và thế chấp bằng
chính dây chuyền đó thì KHV thường lựa chọn hình thức tài trợ thuê tài chính hơn là
đi vay vì nhiều ưu điểm hơn (tính kinh tế, chuyển dịch rủi ro…). Và cũng như TSĐB
là phương tiện vận tải, rủi ro cháy nổ, hỏng hóc của thiết bị là thường trực. Do đó, để
nhận nhận TSĐB loại này, các NHTM sẽ căn cứ vào:
- Xuất xứ các loại máy móc thiết bị phải rõ nguồn gốc và có chứng nhận tiêu
chuẩn quốc tế (từ các nước G7, Hàn Quốc);
- Hợp đồng mua bán hàng hóa, tài liệu kỹ thuật của dây chuyền, hóa đơn tài
chính, bộ chứng từ nhập khẩu (đối với máy móc phải nhập khẩu), phiếu nhập
kho…
- Giấy chứng nhận bảo hiểm, giấy ủy quyền thụ hưởng bảo hiểm.
2.1.4.3 Hàng hóa – nguyên vật liệu
Đối tượng TS này bao gồm các loại hàng hóa là linh kiện, phụ kiện, nông sản, vật
liệu cho xây dựng… Các NHTM khá dè dặt khi cầm cố các loại TS này vì những đặc
điểm sau:
- Tốn kém tài lực – nhân lực để quản lý: đặc tính của nó là hàng hóa nên cần kho
bãi để chứa. Đành rằng, chi phí do KHV chịu nhưng gián tiếp đẩy chi phí vốn
cao lên, khiến KHV phàn nàn về giá lãi suất, tạo sự kém cạnh tranh. Mặc dù
hiện nay, các NHTM đều có công ty con là các công ty khai thác TS nhưng chi
phí quản lý vẫn là bài toán khó với cả hai phía. Mặt khác, về phía ngân hàng,
11
việc cắt cử cán bộ tín dụng thường xuyên theo dõi biến động số lượng, chất

lượng, chủng loại hàng hóa để đánh giá giá trị còn lại cũng khiến việc quản lý
trở nên tốn kém hơn.
- Khó quản lý: mặc dù tốn kém như thế nhưng hiệu quả quản lý thường không
cao. Các hàng hóa đem cầm cố thường có tính chuyên biệt, gây khó khăn cho
việc định giá. Khi quản lý, dễ bị thất thoát bởi bên thứ ba.
Để hạn chế những nhược điểm đó, các NHTM quy định việc nhận các hàng hóa
làm TSĐB khi có đủ một số điều kiện cơ bản mang tính pháp lý và thị trường như:
- Hợp đồng mua bán hàng hóa phải xác định đúng quy cách, số lượng, chất
lượng; hóa đơn tài chính, bộ chứng từ chứng minh nguồn gốc hàng hóa;
- Hàng hóa phải là loại dễ tiêu thụ, dễ bảo quản, không phải là hàng đặc chủng…
2.1.5. Các TS tài chính
Tuy chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng TSĐB tại các NHTM, nhưng các TS tài chính
này cũng hướng tới việc đa dạng hóa danh mục TSĐB, giúp KHV và NHTM có thể
hợp tác, trao đổi với nhau nhiều hơn, bao gồm:
- Quyền đòi nợ
- Quyền sở hữu trí tuệ gồm: quyền TS phát sinh từ quyền tác giả; quyền sở hữu
công nghiệp; quyền đối với giống cây trồng
- Quyền TS phát sinh từ hợp đồng
- Quyền TS đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật…
2.2. Theo chủ thể đảm bảo
2.2.1. TS của bên đi vay
Là TS do người đi vay nắm quyền sở hữu. Trong trường hợp này người vay sẽ
dung TS có giá trị của họ thế chấp/ cầm cố bảo đảm cho hợp đồng tín dụng ký kết với
NHTM. TSĐB có thể là bất kỳ hình thái nào (đã liệt kê phần trên) có giá trị. Do đó,
với loại TS này, NHTM thường nhắm tới tính pháp lý trùng khớp giữa chủ thể trên
12
hợp đồng tín dụng và chủ thể trên hợp đồng thế chấp. Các NHTM thường chú ý nhận
diện rủi ro khi nhận thế chấp TS loại này trong các trường hợp:

- Quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho Hộ gia đình;
- Các miếng đất được tách, chia thửa;
- Ủy quyền của chủ sở hữu cho người đại diện đứng tên trên hợp đồng thế chấp;
- Quyền thừa kế TS và thừa kế trách nhiệm trả nợ cho chủ sở hữu trong trường
hợp chủ sở hữu TS (là người đi vay) chết, mất tích, mất/ hạn chế khả năng dân
sự;
- TS hình thành trước và sau hôn nhân…
2.2.2. TS của bên thứ ba (bên bảo lãnh)
Là dạng thế chấp/cầm cố trong đó chủ thể đi vay khác với chủ thể có TS để thế
chấp/cầm cố. Nghĩa là người nhận nợ, dùng tiền vào mục đích kinh doanh và người
“cắm” TS là hai người khác nhau. Đây là một dạng bảo lãnh nhưng trách nhiệm cao
hơn vì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm trực tiếp với ngân hàng về tình hình vay
mượn của người đi vay bằng chính TS của mình. Do đó, để hạn chế những rủi ro có
thể xảy ra, các NHTM thường có những quy định “phòng ngừa” từ xa như:
- Người có TS và người đi vay phải có quan hệ họ hàng (mặc dù luật không quy
định quan hệ huyết thống nhưng đây là cách để ràng buộc người đi vay có ý chí
trả nợ hơn);
- Người có TS phải đồng ký vào hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và giấy
nhận nợ cùng với người đi vay để người có TS kiểm soát quá trình sử dụng
đồng vốn của người đi vay;
- TS phải có tính thanh khoản cao (BĐS tại các thành phố lớn, hoặc các loại
GTCG…).
2.3 Theo hiện trạng TS (tính sở hữu)
2.3.1 Bảo đảm bằng TS hiện hữu
Tài sản hiện hữu Là Tài sản mà tại thời điểm giao kết đã hình thành nhưng có
thể thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố hoặc bên bảo lãnh, nghĩa là TS đã
hiện hữu, đã xác lập tính sở hữu là của KHV hoặc của bên bảo lãnh.
13
2.3.2 Bảo đảm bằng TS hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình

thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố.
Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm
khoản vay được hình thành sau giải ngân.
Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
 Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục
vụ đời sống.
 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành trong
tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:
 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
 Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
 Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
 Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt
thời hạn vay vốn.
Do hình thức này cũng chứa đựng rủi ro khá lớn nên khi nhận thế chấp, các
NHTM thường có những quy định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm của bên đi vay,
như:
- Đối với QSDĐ thuộc các dự án: phải có đủ điều kiện về nguồn gốc đất, mục đích sử
dụng, phạm vi địa giới, giấy tờ chứng nhận…
- Đối với các căn hộ chung cư, dự án xây dựng phải có giấy phép của cơ quan có thẩm
quyền, đơn vị thực hiện phải có uy tín, căn hộ trong dự án đã xây dựng xong phần
móng, KHV có đầy đủ chứng từ chứng minh quyền mua căn hộ: hợp đồng mua bán
(ít nhất là bên mua phải thanh toán theo tỷ lệ nhất định, thường là 30%), phiếu thu
tiền đặt cọc, hóa đơn VAT và việc nhận thế chấp buộc phải có Hợp đồng nguyên
tắc giữa chủ đầu tư với bên cho vay.
- Đối với động sản, phải có hợp đồng giao dịch, hóa đơn, bộ chứng từ nhập khẩu (với
MMTB nhập khẩu), biên bản giao nhận hàng hóa, biên bản nghiệm thu. Và thường
các NHTM không nhận đảm bảo với TS không thuộc diện đăng ký quyền sở hữu là
TS mua trả chậm, trả dần, thuê.

Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu
cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu
tư.
14
CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
3.1.Các phương pháp thẩm định bất động sản
3.1.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường)
3.1.1.1. Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho mộtTS
nhiều hơn chi phí để mua một TS lựa chọn mà có cùng mức hữu ích như
nhau.
- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia của
các yếu tố hay bộ phận của TS đối với tổng số giá trị thị trường.
3.1.1.2. Các trường hợp áp dụng
Các TS có tính đồng nhất: các căn hộ, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các
ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng,
các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu. Đất trống.
3.1.1.3. Các bước tiếp cận
 Bước 1: tìm kiếm và thu thập thông tin BĐS cần định giá và các BĐS để so sánh
- Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và so sánh được
- Thu thập thông tin: tổng hợp, cụ thể, đặc biệt.
- Kiểm tra độ chính xác của thông tin và xem xét các điều kiện giao dịch của
các BĐS so sánh được lựa chọn.
 Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định và các BĐS so sánh
Nội dung thẩm định: tính pháp lý, kỹ thuật, môi trường, giá bán
 Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh
- Phân tích:
• Phân tích sử dụng tốt nhất: nhận dạng tiềm năng khả thi về pháp lý, tài
chính và sử dụng tối đa của BĐS
• Phân tích BĐS cần thẩm định và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế, kỹ

thuật, nhằm rút ra những tương đồng, khác biệt, ưu nhược điểm, thuận
lợi – khó khăn của BĐS cần thẩm định với các BĐS so sánh
15
• Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
• Phân tích điều kiện giao dịch.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh theo nguyên tắc:
lấy BĐS cần thẩm định làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS thẩm định mà
không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều
chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh thông qua các yếu tố cơ bản ảnh
hưởng đến giá trị BĐS: pháp lý, quy mô diện tích, kích thước hình dáng, điều
kiện hạ tầng, điều kiện kinh tế, môi trường sống…
 Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá
3.1.1.4. Điều kiện để thực hiện phương pháp
- Chất lượng thông tin: thông tin minh bạch, đúng thời điểm
- Thị trường ổn định: không có biến động mạnh, vì so sánh thị trường BĐS
lúc tăng nóng và trầm lắng như hiện nay với nhau thì không tìm ra được
giá cả chính xác của BĐS cần thẩm định
- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh.
3.1.2. Phương pháp chi phí
3.1.2.1. Nguyên tắc áp dụng
Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không trả giá cho một
TS lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích
tương tự.
3.1.2.2. Trường hợp áp dụng
Định giá các BĐS là trường học, bệnh viện, thư viện, nhà máy hóa chất, nhà máy
điện… (các TS có ít chứng cứ so sánh thị trường). Hoặc áp dụng cho các trường hợp
định giá BĐS cho các mục đích bảo hiểm.
3.1.2.3. Các bước tiếp cận
 Bước 1: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định, coi BĐS (miếng đất) là đất trống
 Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công

trình xây dựng trên miếng đất.
16
 Bước 3: Tính giá trị khấu hao của công trình xây dựng để có được chi phí hiện tại
của nó (sau khi đã trừ khấu hao)
 Bước 4: Cộng chi phí của công trình với giá trị ước tính của miếng đất để có được
chi phí hiện tại.
3.1.2.4. Cách xác định chi phí
 Thống kê chi tiết của người xây dựng
Các chi phí được tính toán chi tiết bởi các chuyên gia có kinh nghiệm với các
công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi
tiết xây dựng.
 Khảo sát số lượng
Theo đó, chi phí hình thành nên công trình được phân loại theo từng hạng mục
như:
- Chi phí trực tiếp: nền móng, sàn, tường, mái, cửa, sơn, điện nước, nội thất,
trang trí…
- Chi phí phát sinh khác: nhân công, tăng giảm nguyên vật liệu…
3.1.2.5. Khảo sát thị trường
Chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình theo cách tính giá thành
đơn giản là m
2
hoặc m
3
và giá trị của công trình cần thẩm định được xác định căn cứ
vào diện tích xây dựng, kết cấu loại nhà xưởng
3.1.2.6. Hạn chế của phương pháp chi phí
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị (ví dụ chi phí tạo nên một món đồ
trang trí trong nhà là có thật, nhưng vì món đồ đó không phù hợp với kết cấu,
không hài hòa với ngôi nhà, thì nó trở nên phản tác dụng và không tạo ra giá trị)
- Đánh giá dựa trên số liệu của thị trường nên cần có thông tin đầy đủ, chính xác

về giá thành xây dựng.
- Cán bộ thẩm định phải có kinh nghiệm về xây dựng, giá thành xây dựng để xử
lý dữ liệu về chi phí
17
3.1.3. Phương pháp thu nhập
3.1.3.1. Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc cung cầu: giá trị TS được xác định bởi mối quan hệ cung – cầu
trên thị trường. Khi phân tích các thông tin thị trường phải cân nhắc tình
trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện điều chỉnh.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị TS có thể xác định được bằng
việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc định giá luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi nhuận dự kiến nhận được từ quyền sử dụng
TS của người mua.
3.1.3.2. Các trường hợp áp dụng
- Phương pháp này dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn. Vì vậy, áp dụng cho BĐS có khả năng tạo ra thặng
dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
- Các TS được thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
3.1.3.3. Phương pháp luận
Giá trị thị trường của BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận
tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị
vốn hiện tại, coi như là quá trình vốn hóa.
Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa
Trong đó:
Thu nhập ròng = Doanh thu – chi phí – thuế
Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất sinh lợi phi rủi ro + phụ phí rủi ro
3.1.3.4. Phương pháp định giá
 Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS
 Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa)

 Bước 3: Tính thu nhập ròng
18
 Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa
 Bước 5: Quy đổi giá trị BĐS
3.1.3.5. Hạn chế của phương pháp
- Thông tin thu thập phải chính xác cao nhưng rất khó lấy được. Những thông
tin này không có sẵn trên thị trường mà đòi hỏi sự điều tra. Đôi khi, vì lý do
cá nhân, chủ quan hoặc khách quan nào đó mà bên thế chấp có thể nâng
khống doanh thu của BĐS để nâng giá trị của BĐS
- Khi có nhiều dạng đầu tư cùng nằm trên BĐS đó thì phải bóc tách giá trị
của từng khoản, sau đó mới gộp lại, làm mất nhiều thời gian định giá.
3.1.4. Phương pháp thặng dư
3.1.4.1. Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: sự đạt được mức hữu dụng tối đa
trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, pháp lý, tài chính.
Nguyên tắc lợi ích tương lai (như trên)
3.1.4.2. Trường hợp áp dụng
Chỉ sử dụng thẩm định đối với các BĐS có tiềm năng phát triển, như:
- Miếng đất trống hoặc chưa phát triển nhưng đã cho phép phát triển
- Có TS với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp
thông qua việc thay đổi trong sử dụng
- Có TS với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh
tế, nhưng đã được phép thay thế nó.
3.1.4.3. Phương pháp luận
Phương pháp này dung để tính giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các
phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
Theo nguyên tắc: giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước
tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát
triển đó.

19
Công thức:
V
td
= V
pt
- C
pt
Trong đó:
V
pt
=
n
n
i
r
DT
)1(
1
+
∑
=
và C
pt
=
n
n
i
r
CP

)1(
1
+
∑
=
Với n: thời gian (dòng đời) của dự án.
r: lãi suất tính bằng số thập phân.
3.1.4.4. Những hạn chế của phương pháp
- Khó khăn khi xác định nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Tất cả các ước tính về chi phí và giá bán đều nằm ở tương lai nên có
thể thay đổi tùy theo các điều kiện của môi trường
- Cần có kiến thức, kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác
nhau.
3.2.Phương pháp định giá máy móc thiết bị
Nhìn chung, phương pháp thẩm định TSĐB là máy móc thiết bị cũng có những
phương pháp tương tự như BĐS. Tuy nhiên, khi áp dụng có một số điểm khác biệt mà
phần dưới đây sẽ nêu cụ thể
3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
3.2.1.1. Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc thay thế: tương tự như BĐS
- Nguyên tắc đóng góp: giá trị của từng bộ phận đóng góp vào tổng giá
trị của TS.
3.2.1.2. Các bước tiếp cận
Tương tự các bước như định giá BĐS. Chỉ lưu ý:
- Máy, thiết bị so sánh phải có cùng nguyên lý, cấu tạo, tính hữu ích,
công suất, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất…có thể so sánh với
20
MMTB cần định giá.bgiá trị của từng bộ phận đóng góp vào tổng giá
trị của TS.
ng phương pháp tương tự như BĐS. Tuy nhiên, khi áp dụng có

- MMTB được dung so sánh phải có giá mua, bán và các thông tin
kinh tế - kỹ thuật được công khai trên thị trường. Các thông tin này
phải được kiểm chứng, đáng tin cậy.
3.2.1.3. Những điểm hạn chế của phương pháp
- Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin
- Tinh chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định
- Khi so sánh giá bán phải gắn với điều kiện thương mại (nơi giao
nhận, trách nhiệm vận chuyển, thời gian bảo hành, thời hạn thanh
toán…) vì những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới giá bán.
3.2.2. Phương pháp chi phí
3.2.2.1. Các bước tiếp cận
- Bước 1: Đánh giá toàn diện tình trạng MMTB cần thẩm định
- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để chế tạo (mua mới) MMTB
tương tự
- Bước 3: Ước tính tổng tiền khấu hao tích lũy của MMTB
- Bước 4: Ước tính kết quả thẩm định bằng cách lấy tổng chi phí hiện
tại trừ đi khấu hao tích lũy.
3.2.2.2. Những điểm hạn chế
- Ước tính chi phí chế tạo và khấu hao tích lũy khó thực hiện và tùy
thuộc người thực hiện
- Phải am hiểu về nguyên lý hoạt động, cách thức chế tạo, nguyên vật
liệu, sản xuất ra loại MMTB đó.
3.3.Phương pháp định giá TS là GTCG
Nhìn chung, phương pháp chủ yếu để định giá GTCG là phương pháp chiết khấu, dựa
trên mệnh giá, lãi suất và thời hạn còn lại của GTCG để đưa ra số tiền cho vay phù
21