Luận văn thạc sĩ chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (943.13 KB, 101 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
--------------
Phạm Vũ Minh Khoa
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
123doc
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
--------------
Phạm Vũ Minh Khoa
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
123doc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học do chính tơi thực
hiện. Các thông tin và số liệu sử dụng trong luận văn này được trích dẫn đầy đủ tại
danh mục tài liệu tham khảo và hồn tồn trung thực, chính xác.
Tác giả: Phạm Vũ Minh Khoa
123doc
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HOÁ
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. 5
1.1.1. Khái niệm chứng khốn hố và chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất
động sản ........................................................................................................................ 5
1.1.1.1. Chứng khoán hoá.............................................................................................. 5
1.1.1.2. Chứng khoán hoá khoản vay thế chấp bất động sản .......................................... 6
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất
động sản ........................................................................................................................ 7
1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980).................................................................... 7
1.1.2.1.1. Trước chiến tranh thế giới thứ II .................................................................... 7
1.1.2.1.2. Sau chiến tranh thế giới thứ II ........................................................................ 8
1.1.2.2. Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) .............................................................. 11
1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................. 11
123doc
1.2.1. Hiệu quả tài chính cao hơn................................................................................... 11
1.2.2. Cải thiện cấu trúc của bảng cân đối kế toán.......................................................... 12
1.2.3. Quản lý rủi ro tốt hơn........................................................................................... 12
1.3. MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HỐ.................................................... 14
1.3.1. Mơ hình của Nick Davis (2000)........................................................................... 14
1.3.2. Mơ hình áp dụng thành cơng tại Ấn Độ (Cơng ty Dun & Bradstreet) ................... 16
1.3.3. Mơ hình của Pactrick Wood (2007) ..................................................................... 19
1.4. XÁC ĐỊNH LỢI ÍCH CỦA NGƯỜI PHÁT HÀNH CHỨNG KHOÁN
MBS.............................................................................................................................. 21
1.5. NHỮNG BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC TRIỂN KHAI
CHỨNG KHỐN HĨA.............................................................................................. 22
Kết luận chương 1 ....................................................................................................... 23
CHƯƠNG 2: TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY ... 24
2.1.1. Thực trạng ........................................................................................................... 24
2.1.2. Những thuận lợi của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay ............................... 25
2.1.2.1. FDI vẫn tập trung cho ngành bất động sản ........................................................ 25
2.1.2.2. Thu hút nguồn vốn từ các thị trường khác......................................................... 26
2.1.2.3. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010 khả quan của một số doanh nghiệp
bất động sản .................................................................................................................. 27
2.1.3. Những khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay............................... 27
2.1.3.1. Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản............................. 27
2.1.3.2. Quy định mới về giá đất đền bù ........................................................................ 28
123doc
2.1.3.3. Qui định Nhà nước về việc hạn chế cho vay đối với bất động sản ..................... 29
2.1.3.4. Giá nguyên vật liệu tăng cao ............................................................................. 31
2.1.3.5. Lãi suất tăng cao ............................................................................................... 32
2.1.3.6. Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm ...................................................... 33
2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...... 34
2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ............................................................. 34
2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua ............................. 35
2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM...... 36
2.3.1. Tổ chức cho vay thế chấp bất động sản ................................................................ 36
2.3.1.1. Ngân hàng......................................................................................................... 36
2.3.1.2. Quỹ phát triển nhà ở ......................................................................................... 37
2.3.1.3. Quỹ tiết kiệm nhà ở........................................................................................... 37
2.3.2. Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa............................................................ 39
2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành .............................................................................. 39
2.3.2.2. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm .............................................................................. 41
2.3.3. Tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa ............................................................... 44
2.3.3.1. Qui định về mua bán nợ tồn đọng ..................................................................... 44
2.3.3.2. Qui định về chứng khốn hóa............................................................................ 46
2.3.3.3. Qui định về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust
- REIT).......................................................................................................................... 47
2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ........ 49
2.4.1. Những thuận lợi................................................................................................... 49
2.4.1.1. Thị trường tiềm năng ........................................................................................ 49
123doc
2.4.1.2. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao .................................................................... 52
2.4.1.3. Học hỏi được kinh nghiệm của các nước đi trước ............................................. 53
2.4.1.4. Hội nhập quốc tế............................................................................................... 54
2.4.2. Những khó khăn .................................................................................................. 54
2.4.2.1. Chưa có pháp lý và các tổ chức trung gian để thực hiện nghiệp vụ chứng
khố hóa........................................................................................................................ 54
2.4.2.2. Chưa minh bạch về thông tin ............................................................................ 54
2.4.2.3. Thị trường bất động sản chưa phát triển và thiếu minh bạch.............................. 55
2.4.2.4. Rủi ro nợ vay dưới chuẩn.................................................................................. 56
Kết luận chương 2 ....................................................................................................... 57
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................ 59
3.1.1. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................ 59
3.1.2. Nâng cao hiệu quả của ngân hàng thương mại ..................................................... 60
3.2. NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 61
3.2.1. Về môi trường pháp lý ......................................................................................... 61
3.2.2. Về môi trường pháp luật ...................................................................................... 62
3.2.3. Về môi trường thuế.............................................................................................. 62
3.2.4. Về tăng cường tín nhiệm...................................................................................... 63
3.2.5. Về xếp hạng tín nhiệm ......................................................................................... 64
3.2.6. Các vấn đề khác................................................................................................... 64
123doc
3.2.6.1. Ngân hàng thương mại...................................................................................... 64
3.2.6.2. Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư......................................................... 64
3.3. XÂY DỰNG MÔ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................... 65
3.3.1. Lợi ích của SPV................................................................................................... 68
3.3.2. Rủi ro và hướng xử lý .......................................................................................... 70
3.4. LOẠI HÌNH TỔ CHỨC CỦA SPV ..................................................................... 71
3.5. LOẠI KHOẢN VAY ĐỀ NGHỊ CHỨNG KHOÁN HĨA.................................. 74
3.6. LOẠI CHỨNG KHỐN ĐỀ NGHỊ PHÁT HÀNH ............................................ 74
3.7. NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHỐN
HĨA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .................... 76
KẾT LUẬN.................................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
123doc
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ABS
ASEAN
ASIAGATE
Asset Backed Securities
Association of Southeast Asia
Nations
Asian
Credit
Information
Gateway
BĐS
CAR
Capital Adequacy Ratio
CBRE
CB Richard Ellis
CIC
CPI
Credit Infomation Center
Consumer Price Index
Enterprise Credit Rating Appraise
Science Center
Debt
and
Asset
Trading
Corporation
Foreign Direct Investment
Federal Housing Administration
The
Federal
Home
Loan
Mortgage Corporation (Freddie
Mac)
The Federal National Mortgage
Association (Fannie Mae)
Gross Domestic Product
Government National Mortgage
Association (Ginnie Mae)
CRC
DATC
FDI
FHA
FHLMC
FNMA
GDP
GNMA
HNX
HOLC
HOSE
IMF
MBS
NHNN
NHTM
ODA
OECD
Chứng khốn được bảo đảm
bằng tài sản tài chính
Hiệp hội các quốc gia Đơng
Nam Á
Cổng thơng tin tín nhiệm châu
Á
Bất động sản
Hệ số an tồn vốn
Cơng ty CB Richard Ellis Việt
Nam
Trung tâm thơng tin tín dụng
Chỉ số giá tiêu dùng
Trung tâm Khoa học Thẩm
định Tín nhiệm Doanh nghiệp
Cơng ty TNHH MTV Mua bán
nợ Việt Nam
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Cơ quan nhà ở liên bang
Cơng ty cho vay mua nhà có
thế chấp liên bang
Tổ chức thế chấp Nhà nước
liên bang
Tổng sản phẩm quốc nội
Tổ chức thế chấp quốc gia
Sở Giao dịch chứng khốn Hà
Nội
Cơng ty cho vay những người
Home Owners’ Loan Corporation
sở hữu nhà
Sở Giao dịch chứng khoán
Hochiminh Stock Exchange
Thành phố Hồ Chí Minh
International Monetary Fund
Quỹ tiền tệ quốc tế
Chứng khốn có thế chấp bất
Mortgage Backed Securities
động sản làm đảm bảo
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại
Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển chính thức
Organization
Economic
for Tổ chức hợp tác và phát triển
Cooperation and Development
kinh tế
Hanoi Stock Exchange
123doc
REIT
Real Estate Investment Trust
SGDCK
SPV
Special Purpose Vehicle
TCTD
TTCK
VA
Veterans Administration
VietnamCredit
WTO
World Trade Organization
123doc
Quỹ tín thác đầu tư bất động
sản
Sở giao dịch chứng khoán
Tổ chức trung gian chun
trách
Tổ chức tín dụng
Thị trường chứng khốn
Hội Cựu chiến binh
Cơng ty thơng tin tín nhiệm và
xếp hạng doanh nghiệp Việt
Nam
Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Giá đất tại các thành phố lớn Châu Á ............................................................ 24
Bảng 2.2: Dự án bất động sản có vốn FDI đăng ký lớn .................................................. 26
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh năm 2010 của các công ty BĐS niêm yết ....................... 27
Bảng 2.4: Qui mô thị trường chứng khoán giai đoạn 2000 – 2010 ................................. 50
Bảng 2.5: Kết quả phát hành TPCP theo phương thức huy động vốn ............................. 51
123doc
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Vốn FDI giai đoạn 2006 – 2010 ..................................................................... 25
Hình 2.2: Thực trạng huy động, cho vay giai đoạn 2003 - 2010..................................... 29
Hình 2.3: Tốc độ tăng trưởng CPI từ 07/2010 - 06/2011................................................ 31
Hình 2.4: Lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và lãi suất cho vay bình quân của Ngân
hàng Á Châu từ 07/2010 – 06/2011 ............................................................................... 32
Hình 2.5: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản giai đoạn 2008 – 2010 ......................... 35
Hình 2.6: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng................................ 36
Hình 3.1: Quy trình chứng khốn hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai đoạn đầu .......... 67
123doc
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ
Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm
2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở
cần đáp ứng cho cả thành thị và nơng thơn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu mét vng
(bình qn 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn
đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỷ đồng (tương đương 100 tỷ USD),
trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỷ USD vốn đầu tư.
Các doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có
q nhỏ so với nhu cầu đầu tư và đa phần phải vay ngân hàng đến 70 - 80% tổng
vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và
khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội
để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do ít vốn.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến hết ngày 31/12/2010, dư nợ cho vay thế
chấp bất động sản đạt khoảng 224.843 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền trên vẫn chưa đáp
ứng được nhu cầu vốn mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015.
Trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra những chính sách để
kiểm sốt rủi ro cho hệ thống ngân hàng trong việc cho vay thế chấp bất động sản.
- Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 qui định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn
ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của ngân hàng là 30%. Với
qui định này, các ngân hàng cân nhắc việc cho vay thế chấp bất động sản.
- Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 nâng hệ số an tồn vốn CAR (Vốn
tự có/ Tổng tài sản “Có” rủi ro) của các ngân hàng từ 8% lên 9%. Về cơ bản, chỉ có
hai cách để tăng tỷ lệ CAR, đó là tăng tử số "vốn tự có" và giảm mẫu số "tổng tài
sản có rủi ro". Đồng thời qui định khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi
123doc
2
ro tăng từ 100% lên 250%. Như vậy việc cho vay thế chấp bất động sản càng nhiều
làm cho CAR càng nhỏ.
Ngồi ra, thơng tư 13 cũng qui định tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy
động. Như vậy nguồn cung vốn cho vay sẽ bị giảm đáng kể và do đó cũng tác động
đến việc cho vay thế chấp bất động sản.
- Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 qui định giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực
phi sản xuất xuống tối đa là 20% vào cuối tháng 6/2011 và 15% vào cuối tháng
12/2011. Việc vay mua bất động sản để ở, bán, cho thuê được xếp vào lĩnh vực phi
sản xuất nên buộc các ngân hàng không những khơng tiến hành cho vay mới mà cịn
phải tiến hành thu hồi nợ cho vay thế chấp bất động sản trước hạn để giảm tỷ lệ cho
vay lĩnh vực phi sản xuất xuống. Chính quyết định này làm cho thị trường bất động
sản vốn đã gặp khó khăn với Thơng tư 13 nay cịn chịu nhiều khó khăn hơn.
Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thương mại đang khát vốn đã đẩy lãi suất huy
động đầu vào lên cao làm cho lãi suất cho vay trung dài hạn thế chấp bất động sản
hiện đang ở mức 24%/năm thuộc vào hàng cao nhất thế giới. Nhiều dự án bất động
sản phải hoãn lại chờ đến khi lãi suất hạ nhiệt, nhiều doanh nghiệp phải bán lại dự
án để cầm cự do khơng đủ tiền trả lãi vay và tính riêng q 2/2011 có tổng cộng 7
cơng ty đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đã bị lỗ như LGL, NTB, IDJ,
ITC, công ty mẹ CII, công ty mẹ KBC, cơng ty mẹ HAG.
+ Chứng khốn hóa xuất phát từ Mỹ và sau đó được ứng dụng hiệu quả vào nhiều
quốc gia tại Châu Âu, Châu Á. Tính đến nay, chứng khốn hóa đã có lịch sử phát
triển hơn 40 năm và đã mang lại nhiều thành công cho các quốc gia triển khai, đặc
biệt trong việc triển khai chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản. Thơng
qua hoạt động chứng khốn hóa, các khoản vay thế chấp bất động sản được giải
phóng khỏi ngân hàng, giúp ngân hàng tránh khỏi rủi ro tín dụng và rủi ro trả trước
của người vay từ đó cải thiện đáng kể cấu trúc tài chính của ngân hàng. Bên cạnh
đó, ngân hàng nhận được lượng tiền mặt từ việc bán khoản vay để rồi sau đó tiếp
tục cho vay. Khi đó, đối với thị trường bất động sản, vốn vay từ ngân hàng sẽ dễ
123doc
3
tiếp cận hơn và chi phí vay cũng thấp hơn. Như vậy, thơng qua chứng khốn hóa,
bài tốn về vốn cho thị trường bất động sản đã được giải quyết.
+ Tại Việt Nam, hệ thống ngân hàng chưa đủ lực và nhạy cảm với vấn đề rủi ro
trong khi nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản lại quá lớn nhưng chủ yếu dựa
vào vốn vay. Với những xung đột khơng thể dung hịa này cùng với những lợi ích từ
chứng khốn hóa, tơi đề xuất tiến hành “Chứng khốn hóa các khoản vay thế
chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
+ Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để giải phóng các khoản
vay thế chấp bất động sản có rủi ro cao khỏi hệ thống ngân hàng.
+ Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tạo vốn cho thị trường bất
động sản phát triển.
+ Tính khả thi của việc chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản tại Việt Nam.
+ Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản
vào Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản.
+ Hoạt động chứng khốn hóa của một số quốc gia đã thực hiện chứng khốn hóa
thành cơng.
4. Phương pháp nghiên cứu
+ Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích định tính trên cơ sở lý thuyết đã có
trước đó. Qua q trình phân tích, các dữ liệu được tập hợp có hệ thống, logic nhằm
làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
123doc
4
+ Ngoài ra, đề tài cũng đã sử dụng phương pháp phân tích định lượng các số liệu
thực tiễn để cũng cố quan điểm của đề tài về những thuận lợi và khó khăn của nền
kinh tế tác động đến khả năng chứng khốn hóa tại Việt Nam.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Hiện tại, lĩnh vực bất động sản rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và đồng
thời chi phí vay quá cao đã làm ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động
sản. Đề tài này muốn đề xuất giải pháp để tạo vốn cho thị trường bất động sản phát
triển bền vững. Đây chính là ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết
luận) như sau:
Chương 1. “Chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản và vai trò đối
với thị trường bất động sản” giới thiệu về lịch sử hình thành, phát triển của chứng
khốn hóa, đồng thời giới thiệu những lợi ích trong việc tạo vốn cho phát triển thị
trường bất động sản. Chương này đúc kết những kinh nghiệm thực tiễn cho Việt
Nam.
Chương 2. “Tính khả thi của việc chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất
động sản tại Việt Nam”. Chương này đề cập đến thực trạng, thuận lợi, khó khăn
của thị trường bất động sản Việt Nam và thực trạng cho vay thế chấp bất động sản
trong thời gian qua. Chương này cũng đưa ra những tiền đề hỗ trợ cho việ chứng
khốn hóa tại Việt Nam.
Chương 3. “Mơ hình và các bước chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất
động sản ở Việt Nam”. Qua kết quả phân tích ở chương 01 và 02, tơi đề xuất mơ
hình chứng khốn hóa phù hợp với Việt Nam trong giai đoạn đầu, đề xuất loại
khoản vay nên chứng khốn hóa, đề xuất loại chứng khốn phát hành, đề xuất thành
lập cơng ty chun trách chứng khốn hóa.
123doc
Chương 1
5
CHƯƠNG 1
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HỐ
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Chứng khốn hố và chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản
1.1.1.1. Chứng khốn hóa
Thuật ngữ “Chứng khốn hóa” hồn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc
nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước có
nền kinh tế mới nổi. Vậy Chứng khốn hố là gì?
Theo định nghĩa của Ủy ban Chứng khốn Mỹ: “Chứng khốn hóa là việc tạo ra các
chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hồn của một
tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Chứng khốn này
tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một
khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đối với tài sản
được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản phải thu
được cho người sở hữu chứng khoán”.
Theo định nghĩa của OECD năm 1995: “Chứng khốn hóa là việc phát hành các
chứng khốn có tính khả mại được đảm bảo khơng chỉ bằng khả năng thanh tốn
của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc
biệt.
Chủ thể phát hành khơng cịn là nhân tố quyết định đến chất lượng của những
chứng khốn phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài
123doc
Chương 1
6
sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an tồn của các chứng khốn phát
hành”.
Theo luật chứng khốn của Singapore: “ Chứng khốn hóa về cơ bản là một tiến
trình trong đó tài sản hay các khoản sinh lợi từ tài sản được bán cho các tổ chức
trung gian chuyên trách (SPV), các SPV này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành
chứng khoán được đảm bảo chủ yếu bằng các tài sản đó”.
Tại Việt Nam, thuật ngữ “Securitisation” chưa được chính thức dịch sang tiếng Việt,
nhiều tác giả tạm dịch là “chứng khốn hóa”. Ngun tắc căn bản của nó là biến các
chứng từ tài sản (nằm bên asset của bảng cân đối tài khoản, tức sử dụng nguồn vốn
của ngân hàng) thành các sản phẩm có thể mang ra bán trên thị trường chứng
khốn. Theo kỹ thuật này, bất cứ chứng từ tài sản nào cũng có thể “chứng khốn
hóa” được, từ chứng từ tín dụng truyền thống, tín dụng bất động sản, tín dụng
thương mại, v.v.
1.1.1.2. Chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản
Tiến sỹ kinh tế trường Đại học Kinh Tế TP.HCM Nguyễn Khắc Quốc Bảo (2006)
thông thường, kỹ thuật chứng khốn hóa được thực hiện trên 2 nhóm tài sản đó là:
(1) các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và (2) các tài sản tài chính
khơng được thế chấp bằng bất động sản. Như vậy, tương ứng với hai loại tài sản
trên thì sau khi được chứng khốn hóa sẽ hình thành hai loại chứng khốn: (1) Các
chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities), gọi tắt là
MBS và (2) các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là
ABS.
ABS là các trái phiếu được hình thành từ các tài sản tài chính. Các tài sản tài chính
ở đây được hiểu là các khoản phải thu khác với các khoản vay có tài sản thế chấp, ví
dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ơ tô, vay để xây nhà, vay
để tiêu dùng cho gia đình. Từ đó rút ra được điểm khác biệt lớn nhất giữa ABS và
các loại trái phiếu khác là mức độ tín nhiệm của các nguồn thu, khả năng thanh tốn
của các tài sản tài chính.
123doc
Chương 1
7
MBS là trái phiếu được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản. Những
người mua MBS, thay vì, trả cho nhà đầu tư nhận một khoản trái tức cố định và tiền
gốc, thì người phát hành chứng khốn thanh tốn bằng dịng tiền phát sinh từ những
khoản vay thế chấp bất động sản được dùng để đảm bảo cho số trái phiếu.
Như vậy, chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản là một kỹ thuật tài
chính trong đó một tập hợp các khoản vay thế chấp bất động sản được bán cho một
tổ chức trung gian chuyên trách, mà tiền mua các hợp đồng này được tổ chức trung
gian chuyên trách này huy động thơng qua phát hành trái phiếu được đảm bảo
chính bằng các khoản thu từ tập hợp các hợp đồng cho vay thế chấp bất động sản
đó.
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế
chấp bất động sản
Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển kinh
tế ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong khi đó
khả năng đáp ứng của các định chế tài chính cịn hạn chế, thì việc bán lại các khoản
nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thơng qua hình thức phát hành chứng chỉ
có giá đã mang lại hiệu quả tích cực, dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động
khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính. Q trình này chính là yếu tố
cơ bản, là nguyên nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khốn hóa. Lịch sử
hình thành và phát triển của kỹ thuật chứng khốn hóa phản ánh qua hai giai đoạn.
1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980)
- Trước chiến tranh thế giới thứ II
Cuối thập niên 1920 và đầu thập niên 1930, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm
trọng, kèm theo đó là giá bất động sản giảm liên tục chỉ còn khoảng một nữa so với
những năm 1927 – 1928. Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản thế chấp làm bảo
đảm là bất động sản lúc này bắt đầu tịch biên tài sản để xử lý nợ. Kết quả là đại đa
số người dân vay tiền từ NHTM đã lâm vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Trước
tình hình đó, năm 1933 Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những
123doc
Chương 1
8
người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) để tái tài trợ cho số
tiền nợ của những người vay mua nhà bằng cách bán ra các trái phiếu do Chính phủ
bảo đảm.
Việc làm này khơng những giúp tái ổn định nền kinh tế mà còn ngăn chặn hàng
ngàn ngơi nhà thốt khỏi cảnh bị tịch biên và kết quả là trong 3 năm đầu thực hiện
tái tài trợ cho trên 1 triệu nhà ở.
Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan Nhà ở Liên bang (Federal Housing
Administration – FHA) với mục tiêu cơ bản là:
- Bảo hiểm các món cho vay thế chấp nhà ở của các nơi cho vay tư nhân.
- Đặt ra các tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên
bản vẽ hay xây dựng nhà.
- Giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (the
Federal National Mortgage Association – FNMA hay cịn gọi là Fannie Mae) nhằm
mục đích tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm.
Năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa và ngày nay trở thành tổ chức nắm giữ
các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất.
- Sau chiến tranh thế giới thứ II
Giai đoạn 1926 - 1946 là giai đoạn của suy thoái kinh tế và chiến tranh, do vậy việc
xây dựng nhà ở rất ít. Sau chiến tranh kết thúc, 5 triệu người từ chiến trường đã trở
về với gia đình tạo ra một nhu cầu rất lớn về nhà ở. Năm 1946, Chính phủ Mỹ đã
lập ra Hội Cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) nhằm tài trợ cho các cựu
chiến binh trở về sau chiến tranh có thể mua nhà. Lúc mới thành lập, VA khơng u
cầu người vay phải có một khoản tiền trả trước, đồng thời lãi suất mà VA áp dụng
là cố định và thường ngang bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA.
123doc
