Bài soạn thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

BÀI SOẠN THUYẾT TRÌNH
MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN
KHOẢN VAY
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ ĐIỀU CHỈNH

NHÓM THỰC HIỆN:


Khi thực hiện vay vốn đầu tư bất động sản, lãi suất là chí phí sử dụng nợ người vay phải chi trả.
Ngoài ra, lãi suất cũng chính là tỷ suất sinh lợi của người cho vay. Từ khoản vay thế chấp bất
động sản cơ bản với lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ không đổi, các khoản vay dần
thay đổi các điều khoản có thể thực hiện điều chỉnh định kỳ, như: điều chỉnh dư nợ gốc, điều
chỉnh lãi suất, điều chỉnh khoản thanh toán, điều chỉnh thời hạn,…
Chương 4 đã trình bày cụ thể về khoản vay thế chấp lãi suất cố định với khoản thanh toán định
kỳ bằng nhau, trong thực tế, những khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản có thời gian vay dài
đồng nghĩa với rủi ro sẽ cao đối với người cho vay, do đó người cho vay sẽ có xu hướng yêu cầu
lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro, tuy nhiên khi xác định lãi suất cố định cao thì người vay có thể
sẽ không chấp nhận.
Nếu lãi suất cố định thấp trong thời gian dài thì bên cho vay sẽ có rủi ro cao, ngược lại nếu lãi
suất cố định cao trong thời gian dài thì mức độ rủi ro đối với người vay cao. Từ đó để chia sẻ rủi
ro giữa người vay và bên cho vay, dần hình thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh định kỳ
theo lãi suất thị trường với khoản thanh toán có thể khác nhau. Chương 5 sẽ trình bày về một số
khoản vay thế chấp bất động sản với các điều khoản cho phép bên cho vay thực hiện điều chỉnh
định kỳ, cụ thể về lãi suất điều chính, các đặc điểm chính và cách tính lãi suất cùng một số
phương thức thanh toán trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, với các nội dụng như sau:
I.

II.
III.

TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản
2. Xác định lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH
1. Khoản vay thế chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)
2. Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)
3. Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

IV.

SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM

1. So sánh các giả thuyết điều khoản vay

2. Tính toán cơ bản
3. Lựa chọn khoản vay thế chấp

2


I.

TỔNG QUAN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1. Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản

-

Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn
cứ để tính lãi vay
Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người vay và
người cho vay, căn cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ. Một vài chỉ số
điều chỉnh phổ biến như:
• Lãi suất trên trái phiếu kho bạc thời hạn một năm hay chỉ số trái phiếu kho bạc với kỳ hạn
cụ thể (6 tháng,10 năm,...).
• Chỉ số chi phí quỹ bình quân
• Lãi suất cho vay liên ngân hàng
Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông

-

thường được bên cho vay xác định
Lãi suất tổng: thường gọi tắt là lãi suất vay, đối với khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất

-

cố định thì lãi suất vay không đổi trong suốt thời gian vay vốn; còn đối với khoản vay thế
chấp lãi suất điều chỉnh, lãi suất vay bằng chỉ số điều chỉnh cộng biên độ điều chỉnh được sử
-

dụng để thiết lập mức lãi suất mới theo từng thời kỳ.
Ngày điều chỉnh định kỳ: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh sau một khoảng thời gian
Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn khoản thực tế phải trả, mức chênh

-

lệch sẽ được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh
Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ tiêu như: số tiền thanh toán tối đa, lãi

-

suất tối đa, tăng kỳ hạn thanh toán tối đa, và mức khấu trừ âm tối đa,…vào ngày điều chỉnh
Các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ tiêu vào ngày điều chỉnh
Khả năng tiếp nhận: khả năng người mua lại tài sản đang được thế chấp sẽ tiếp nhận lại

-

khoản vay với các điều khoản không thay đổi
Phí chiết khấu : là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua

-

để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo.
Phí phạt trả nợ trước hạn: khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm khi thực hiện trả
nợ trước hạn. Hầu hết người vay có quyền lựa chọn để trả trước không có tiền phạt. Tuy
nhiên, vì sự trả trước là đặc quyền và không phải quyền hiển nhiên, do đó người cho vay có

-

thể tính tiền phạt nếu khoản vay được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định.
Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền của bên cho vay hoặc bên
vay, chẳng hạn như điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay có thế chấp

-

thương mại cấm hoàn trả cho một vài năm nào đó.
Quyền chuyển đổi: Quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay thế chấp lãi suất cố
định thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hoặc ngược lại. Tùy vào thoả thuận, tùy

chọn chuyển đổi này có thể thực hiện bởi người đi vay hoặc sau một thời gian cụ thể nào đó.
Người cho vay cũng có thể tính phí cho quyền lựa chọn này.
3


Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng để phân tán rủi ro giữa người cho
vay và người đi vay. Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể
hoàn toàn loại trừ khả năng người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất. Khoảng
thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp. Khi
người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, tùy
thuộc vào bản chất của các chỉ số được lựa chọn và tần suất thanh toán điều chỉnh.

2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp
i=r+p+f+c
Trong đó:
i là lãi suất vay, còn gọi là lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất thị trường
r là lãi suất phi rủi ro, đây là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư sẽ nhận được khi
thực hiện đầu tư vào tài sản gần như không có rủi ro. Xét về yếu tố tài chính trong một
quốc gia, thì Chính phủ có mức rủi ro vỡ nợ thấp nhất, do đó r thường được xác định
bằng với lãi suất tín phiếu chính phủ
• p là phần bù rủi ro của bên cho vay, trong quá trình cho vay đến khi thu hồi, người vay có
thể gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn gốc và lãi, do đó bên cho vay
đòi hỏi một phần bù rủi ro cộng thêm để bù đắp lại rủi ro khi cho vay.
• f là phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền. Khi
có lạm phát, tức đồng tiền khi thu hồi trong tương lai sẽ giảm giá trị so với thời điểm cho
vay, gây thiệt hại đối với bên cho vay, do đó bên cho vay sẽ yêu cầu một phần bù lạm
phát để bù đắp sự mất giá của tiền trong tương lai.
• c là các khoản chi phí khác người vay phải chi trả thêm, như: phí lập hồ sơ, phí đăng ký
thế chấp, phí phạt,…
•

•

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất
3.1. Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn
Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay
Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…
Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm Cung – Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ
bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn. Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm. Và ngược lại,
khi Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng
Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến
lãi suất
3.2. Sự ảnh hưởng của các thành phần xác định lãi suất
Lãi suất vay được xác định từ 04 thành phần gồm: r, p, f và c
4


-

Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnh
hưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế i
Về thành 03 thành phần r, p và f: Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p
và f được xác định tại thời điểm vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường
diễn ra như thế nào thì r, p và f đối với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽ
không thay đổi. Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f có
thể thay đổi, nên dẫn đến sự thay đổi của lãi suất vay i.
• Thông tin để xác định r là thông tin có sẵn. Như đã nêu trên, r thường được xác định bằng
lãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn mức lãi suất tín phiếu
chính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay để xác định r. Do đó, việc lựa chọn sử
dụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãi
suất vay i.

• Đối với việc xác định phần bù lạm phát kỳ vọng, f, cần dựa trên mức lạm phát dự kiến
được công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin. Nói cách khác, các bên cho
vay có thể xác định f khác nhau, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố.
• Về phần bù rủi ro, p, bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ hơn về các
yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro cần tìm hiểu về các loại rủi ro. Xét về xuất phát của
rủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính:
Rủi ro xuất phát từ người vay, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã
cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài
chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh
hưởng đến đánh giá khả năng cho vay
Rủi ro xuất phát từ bên cho vay, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những
đánh giá định lượng và cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến
quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay
và cho vay
 Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các
yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch
 Rủi ro chính sách của bên cho vay: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc
cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng cho vay.
Rủi ro thị trường, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường
biến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay
 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho
vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín
dụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay.

5

Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vào
mức độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu. Nói chung, bên cho vay
sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro vỡ
nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên cho vay,
được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất.
Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất
điều chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng với
phần bù rủi ro vỡ nợ. Cụ thể về tổng phần bù rủi ro như sau:

FRM: lãi suất cố định
ARM: lãi suất điều chỉnh
Trục ngang: Rủi ro lãi suất đối với bên cho vay
Trục đứng: Hình (A) Phần bù rủi ro lãi suất
Hình (B) Phần bù rủi ro vỡ nợ
Hình (C) Tổng phần bù rủi ro
Hình A, đường A-B thể hiện rằng khi bên cho vay đánh giá rủi ro lãi suất càng cao thì bên
cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn. Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên. Trong
trường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất (tại điểm B), điều
này sẽ tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM. Nếu khi bên cho
6


vay giả định người vay không bị ảnh hưởng bởi rủi ro lãi suất, thì bên cho vay sẽ giả định
các rủi ro lãi suất của chính mình.
Hình B, khi rủi ro lãi suất giả định của bên cho vay tăng lên, tức bên cho vay sẽ gánh chịu
thiệt hại nhiều hơn, người vay sẽ gánh chịu rủi ro lãi suất thấp hơn nên khả năng xảy ra vỡ
nợ sẽ giảm, phần bù rủi ro vỡ nợ của người vay sẽ giảm. Giả định rủi ro vỡ nợ lớn nhất của
người vay tại điểm C, sẽ giảm dần khi rủi ro lãi suất của bên cho vay tăng dần, nhưng mức

độ rủi ro vỡ nợ không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấp
bằng lãi suất cố định (tại điểm D)
Hình C, Đường tổng rủi ro đối với bên cho vay trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh
hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường
phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B). Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp
ARM mà người cho vay cần có được sẽ tương ứng với các mức tổng rủi ro. Tuy nhiên, tổng
phần bù rủi ro không vượt quá tổng phần bù rủi ro có được từ khoản vay thế chấp lãi suất cố
định FRM (điểm E, hình C).
Hình D, thể hiện mối quan hệ giữa tổng rủi ro và tổng phần bù rủi ro theo yêu cầu của người
cho vay đối với 2 người đi vay khác nhau, với rủi ro lãi suất vẫn như nhau, nhưng rủi ro vỡ
nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể. Do đó, tổng phần bù rủi ro của người cho vay
trên khoản vay ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi
người đi vay
• Đối tượng vay #1, sẽ có mức rủi ro lãi suất thể hiện theo đường ARM (hình A) và mức
tổng rủi ro lãi suất thể hiện theo đường FRM #1, kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ #1,
hình thành đường tổng phần bù rủi ro ARM #1, và mức phần bù rủi ro cao nhất tại điểm
giao giữa đường FRM #1 và đường ARM#1.
• Tương tự như vây, đối tượng vay #2, sẽ vẫn có đường rủi ro lãi suất ARM (hình A),
nhưng mức tổng rủi ro lãi suất đường FRM #2 thấp hơn (vì đối tượng vay #2 có khả năng
tài chính tốt hơn), kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ thấp hơn, nên hình thành đường tổng
phần bù rủi ro yêu cầu với đối tượng #2 sẽ là đường ARM #2 nằm dưới đường ARM #1.
Lưu ý: Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứu
rộng rãi. Do đó, không thể tổng hợp ví dụ trên cho tất cả các trường hợp vay. Tuy nhiên, các
khoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từ
việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ. Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng
chấp nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấp
nhận. Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấp
ARM có thể được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất và rủi ro vỡ
nợ cho cả hai. Các điều khoản này có thể bao gồm nhiều sự kết hợp của lãi suất ban đầu,
biên độ, các điểm, chỉ số được chọn, tần suất điều chỉnh thanh toán, giới hạn thanh toán,…

II.

KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH

7


Các điều khoản trong khoản vay thế chấp không có sự điều chỉnh trong suốt thời gian vay.
Nói cách khác, lịch trình thanh toán nợ sẽ được xác định cụ thể từ ban đầu và không có bất
kỳ sự thay đổi nào trong suốt thời gian vay vốn.
Chương 4 đã trình bày cụ thể về một số khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnh
như:
- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản thanh
toán định kỳ không đổi
- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ một phần, với khoản thanh
toán định kỳ không đổi
- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản thanh toán
định kỳ không đổi
- Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ âm, với khoản thanh toán định
kỳ không đổi
Hoạt động vay và cho vay có nhiều sự thay đổi, biến tướng để nhằm đáp ứng nhu cầu của
các bên. Trước khi tìm hiểu về các khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh, cần tóm
lược về khoản vay thế chấp không điều chỉnh cơ bản
Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

-

Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong
suốt thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau.
Đặc điểm:

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay
o Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau
o Phần bù rủi ro cao nhất
o Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác
định mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do
đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay
sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay
- Lợi ích:
o

Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định
 Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng
 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ
 Dễ dàng lập kế hoạch tài chính
 Hạn chế rủi ro vỡ nợ
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn
 Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh
 Phần bù rủi ro cao
 Lãi suất cho vay cao
- Bất lợi:
o Đối với người vay:
8


Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khi
lãi suất thị trường giảm
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán
 Lãi suất cho vay thường cao

 Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn
o Đối với bên cho vay:
 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng
 Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất
Thực tế, người vay có thể giảm rủi ro của mình bằng cách thực hiện tái tài trợ khoản vay,
tức tất toán trước hạn, sau đó vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Nhưng ngân hàng không thể
tự tiện thu nợ trước hạn khi mức độ rủi ro gia tăng. Do đó, ngân hàng sẽ bảo vệ mình bằng
các điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn hoặc áp dụng phí phạt trả nợ trước hạn.


III. KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1. Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)
Là khoản vay có lãi suất cố định, tuy nhiên số dư nợ gốc sẽ được điều chỉnh định kỳ dựa
trên chỉ số giá, khoản thanh toán định kỳ cũng được thiết lập lại tương ứng với dư nợ điều
chỉnh
Số dư khoản vay PLAM sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo một chỉ số giá (CPI), còn
lãi suất vay sẽ cố định. Nói cách khác, khoản vay thế chấp PLAM đã tách riêng phần bù
lạm phát ra khỏi lãi suất vay. Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu
nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng
lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay. Ngoài ra, mức giá được
lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử.
Ví dụ: khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất
10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm. Giả sử chỉ
số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7%. Hãy lập lịch trả nợ
Năm đầu tiên:
CPI dự kiến năm đầu tiên là 5%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$(1+5%) = 1,050$
PMT = = 33.9 ($/tháng)
PLAM NĂM 1

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8

Nợ gốc

Lãi suất

1,050.0
1,024.9
999.5
974.0
948.2
922.2
896.0
869.6

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

Trả nợ gốc
25.1
25.3
25.6
25.8
26.0
26.2
26.4
26.6

Khoản thanh toán
Trả lãi
Tổng thanh toán
8.8
33.9
8.5
33.9
8.3
33.9
8.1
33.9
7.9
33.9
7.7
33.9
7.5
33.9
7.2
33.9

9


T9
T10
T11
T12
CK

843.0
816.1
789.1
761.8
734.2

10%
10%
10%
10%

26.9
27.1
27.3
27.5

7.0
6.8
6.6
6.3

33.9
33.9
33.9
33.9

Năm thứ 2:
CPI dự kiến năm thứ 2 là 6%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 734.2 $ (1+6%) = 778.3 $
PMT = = 35.9 ($/tháng)
PLAM NĂM 2

T13
T14
T15
T16
T17
T18
T19
T20
T21
T22
T23
T24
CK

Nợ gốc

Lãi suất

778.3
748.8

719.2
689.3
659.1
628.7
598.0
567.1
535.9
504.4
472.7
440.7
408.5

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

Trả nợ gốc
29.4
29.7
29.9
30.2

30.4
30.7
30.9
31.2
31.4
31.7
32.0
32.2

Khoản thanh toán
Trả lãi
Tổng thanh toán
6.5
35.9
6.2
35.9
6.0
35.9
5.7
35.9
5.5
35.9
5.2
35.9
5.0
35.9
4.7
35.9
4.5
35.9

4.2
35.9
3.9
35.9
3.7
35.9

Năm thứ 3:
CPI dự kiến năm thứ 3 là 7%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 408.5 $ (1+7%) = 437.1 $
PMT = = 38.4 ($/tháng)
PLAM NĂM 2

T25
T26
T27
T28
T29
T30
T31
T32
T33
T34
T35
T36
CK

Nợ gốc

Lãi suất

437.1
402.3
367.2
331.9
296.2
260.2
224.0
187.4
150.6
113.4
75.9
38.1
0

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

Trả nợ gốc
34.8
35.1

35.4
35.7
36.0
36.3
36.6
36.9
37.2
37.5
37.8
38.1

Khoản thanh toán
Trả lãi
Tổng thanh toán
3.6
38.4
3.4
38.4
3.1
38.4
2.8
38.4
2.5
38.4
2.2
38.4
1.9
38.4
1.6
38.4

1.3
38.4
0.9
38.4
0.6
38.4
0.3
38.4

10


Đặc điểm:
o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p
o Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá
o Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi
o Phần bù rủi ro lãi suất cao
o Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi
o Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuận
giữa bên vay và cho vay
Lợi ích:
o Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh
dư nợ, thường là 1 năm
 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh
dư nợ, thường là 1 năm .
 Hạn chế rủi ro lãi suất
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong một khoảng thời
gian, thường là 1 năm

 Rủi ro lạm phát hạn chế
 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị
trường giảm
 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng,
gây tổn thất cho người vay
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định
 Gánh chịu rủi ro lạm phát
o Đối với bên cho vay:
 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định
 Gánh chịu rủi ro lãi suất
-

2. Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)
Là khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ bằng
nhau, tuy nhiên thời gian hoàn trả vốn vay có thể được chỉnh theo thỏa thuận
Ví dụ: khoản vay thế chấp RAM có dư nợ ban đầu là 1,000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất
10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, bên cho vay có thể thu hồi vốn vay hoàn toàn vào cuối
năm thứ 2. Thanh toán khoản vay RAM sẽ như sau:
PMT = = 32.3 ($/tháng)

T1
T2

Nợ gốc
1,000.0
976.1

Lãi suất
10%
10%

Trả nợ gốc
23.9
24.1

Khoản thanh toán
Trả lãi
8.3
8.1

Tổng trả
32.3
32.3
11


T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
T13

T14
T15
T16
T17
T18
T19
T20
T21
T22
T23
T24

951.9
927.6
903.1
878.3
853.4
828.2
802.9
777.3
751.5
725.5
699.3
672.8
646.2
619.3
592.2
564.8
537.3
509.5

481.5
453.2
424.7
396.0

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

24.3
24.5

24.7
24.9
25.2
25.4
25.6
25.8
26.0
26.2
26.4
26.7
26.9
27.1
27.3
27.6
27.8
28.0
28.3
28.5
28.7
396.0

7.9
7.7
7.5
7.3
7.1
6.9
6.7
6.5
6.3

6.0
5.8
5.6
5.4
5.2
4.9
4.7
4.5
4.2
4.0
3.8
3.5
3.3

32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
32.3

32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
399.3

Vào cuối năm thứ 2, người vay phải thanh toán toàn bộ số dư nợ gốc còn lại
-

-

-

Đặc điểm:
o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay
o Khoản thanh toán định kỳ thấp, không đổi trong một khoảng thời gian
o Phần bù rủi ro lãi suất cao
Lợi ích:
o Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong suốt thời gian vay
 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ
 Hạn chế rủi ro lãi suất
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn
 Rủi ro thu hồi vốn cho vay thấp
 Hạn chế rủi ro lạm phát
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Gánh nặng phải thanh toán số dư nợ gốc còn lại vào một thời điểm

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định
o Đối với bên cho vay:
 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định
 Gánh chịu rủi ro lãi suất

12


3. Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)
3.1. Khái niệm khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)
Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh là khoản vay có mức lãi suất thay đổi định kỳ, căn
cứ theo lãi suất thị trường vào ngày điều chỉnh. Thông thường lãi suất điều chỉnh sẽ gồm
hai phần: chỉ số lãi suất điều chỉnh và biên độ lãi suất.
Đối với người vay vốn việc áp dụng lãi suất cố định sẽ an toàn khi lãi suất thị trường tăng
cao, tuy nhiên phần bù rủi ro khi áp dụng lãi suất cố định là cao nhất và thực tế người vay
có thể kỳ vọng lãi suất trong tương lai sẽ giảm, do đó phát sinh nhu cầu áp dụng lãi suất
điều chỉnh theo lãi suất thị trường để phần bù rủi ro thấp, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thị
trường giảm.
Đối với bên cho vay, áp dụng lãi suất điều chỉnh có thể chia sẻ rủi ro lãi suất với người vay,
ngoài ra bên cho vay tránh được rủi ro ước tính mức lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi cho
toàn bộ thời gian vay. Hơn nữa, một khoản vay thế chấp ARM cung cấp sự điều chỉnh kịp
thời hơn đối với người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào các thành phần lãi suất
giữa những ngày điều chỉnh.
3.2 Các khoản vay thế chấp ARM chính
3.2.1. Khoản vay thế chấp ARM 3/1, 5/1, 7/1
-

-

Đặc điểm:

o Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất
điều chỉnh
o Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định. Sau đó áp dụng lãi suất điều chỉnh
định kỳ
o Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất
được thiết lập lại và trở thành khoản vay thế chấp ARM
Ví dụ như, khoản vay thế chấp ARM 3/1 nghĩa là khoản vay FRM với lãi suất cố định
trong 3 năm đầu, sau 3 năm, số dư nợ gốc còn lại sẽ trở thành khoản vay ARM với lãi suất
điều chỉnh, được xác lập dựa vào chỉ số và biên độ.
Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ
hàng tháng, lãi suất cố định trong 1 năm đầu, sau 1 năm sẽ áp dụng lãi suất điều chỉnh.
Lợi ích:
o Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thế xác định trong khoảng thời gian đầu
 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian đầu
 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu
 Sau thời gian ưu đãi, có lợi khi lãi suất thị trường giảm
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu
 Có thể đạt được khoản lợi trong thời gian đầu khi lãi suất thị trường giảm
13




-

Sau thời gian đầu, lợi nhuận tối thiểu được đảm bảo
Sau thời gian đầu, chủ động điều chỉnh lãi suất, hạn chế rủi ro lãi suất

Bất lợi:
Đối với người vay:
 Trong thời gian đầu phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định,
tổn thất khi lãi suất thị trường giảm
 Sau thời gian đầu, gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, có thể chấp nhận rủi ro
 Lãi suất thời gian đầu thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ
trước hạn
o Đối với bên cho vay:
 Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu
 Sau thời gian đầu, tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất
o

3.2.2. Khoản vay thế chấp ARM thời gian đầu chỉ trả lãi
-

Đặc điểm:
o Lãi suất điều chỉnh định kỳ
o Trong thời gian đầu chỉ thanh toán lãi. Sau đó sẽ chi trả nợ gốc lãi bình thường
Tại Việt Nam, trường hợp này gọi là ân hạn nợ gốc, chẳng hạn như một khoản vay thế
chấp ARM có thời hạn 5 năm, thời gian ân hạn là 1 năm, như vậy trong 1 năm đầu tiên
người vay sẽ chỉ trả lãi, tiền lãi được tính trên dư nợ thực tế, kết thúc 1 năm đầu người vay
sẽ phải chi trả gốc định kỳ được chia đều hàng tháng cho khoảng thời gian còn lại, tức 4

-

-

năm, hoặc chi trả theo kế hoạch đã được thỏa thuận.
Lợi ích:

o Đối với người vay:
 Trong thời gian đầu không phải chi trả nợ gốc nên khoản thanh toán thấp
 Có lợi khi lãi suất thị trường giảm
o Đối với bên cho vay:
 Tiền lãi thu trong thời gian đầu cao
 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Được chủ động điều chỉnh lãi suất
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Rủi ro thanh toán cao khi bắt đầu trả nợ gốc
 Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro
 Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn
o Đối với bên cho vay:
 Rủi ro về khả năng thu hồi nợ gốc cao
 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất

14


3.2.3. Khoản vay thế chấp AMR lãi suất ưu đãi
-

Đặc điểm:
o Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp hơn chỉ số thị trường hiện hành cộng biên độ (lãi suất
thực tế)
o Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian. Sau thời gian ưu đãi lãi
suất sẽ được tính và áp dụng điều chỉnh như thông thường
o Trong trường hợp khi kết thúc thời gian ưu đã, khoản tiền chênh lệch khi áp dụng
lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế sẽ được cộng vào số dư nợ gốc được gọi là

“khấu trừ âm”
o Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ “bật tăng” với việc lãi suất đột ngột tăng
mạnh ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh toán của người vay, thường được gọi là
“cú sốc thanh toán”

-

Lợi ích:
Đối với người vay:
 Lãi vay trong thời gian đầu thấp
 Có lợi khi lãi suất thị trường giảm
o Đối với bên cho vay:
 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Được chủ động điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi.
 Tăng sức cạnh tranh
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Rủi ro thanh toán cao khi hết thời gian ưu đãi
 Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro
 Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn
 Ưu đãi ảo trong trường hợp khấu trừ âm
o Đối với bên cho vay:
 Tiền lãi thu trong thời gian đầu thấp
 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất
o

-

15

4. Tổng quát
(1) Thời gian đầu, lợi nhuận kỳ vọng từ khoản vay ARM thường ít hơn lợi nhuận kỳ vọng
khoản vay FRM, trong phạm vi lợi nhuận của người cho vay có được do thay đổi rủi ro
lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ của người vay. Nếu không, người vay và người cho vay sẽ
luôn luôn lựa chọn FRM. Lợi nhuận kỳ vọng của khoản vay ARM thấp hơn tương ứng
với mức lãi suất ban đầu của khoản vay ARM thường thấp hơn mức lãi suất của khoản
(2)

vay FRM.
Nói chung, đối với người vay khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số ngắn hạn thường
có rủi ro hơn so với khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số dài hạn, vì lãi suất ngắn hạn
thường có nhiều biến động hơn, rủi ro hơn so với lãi suất dài hạn. Do đó, đối với người
vay ưa thích rủi ro sẽ mong muốn lãi suất điều chỉnh gắn với một chỉ số dài hạn và có thể
chấp nhận chi trả nhiều hơn (phần bù rủi ro cao hơn và lợi nhuận kỳ vọng đối với người
cho vay cũng cao hơn). Những người vay không ưu thích rủi ro sẽ thích chỉ số ngắn hạn
và kỳ vọng phải trả ít hơn cho rủi ro lãi suất tăng thêm. Những người vay vốn không
thích rủi ro lãi suất sẽ chọn một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định và sẽ trả phần bù rủi

(3)

ro cao nhất cho người cho vay.
Khoản vay ARM với khoảng thời gian định kỳ điều chỉnh thanh toán ngắn thường có rủi
ro hơn cho người vay vì mặc dù áp dụng chỉ số ngắn hạn nhưng thời gian định kỳ điều
chỉnh có thể không trùng khớp với khoảng thời gian chỉ số áp dụng. Ví dụ như, định kỳ

(4)

điều chỉnh 3 tháng/lần, chỉ số áp dụng là lãi suất huy động 6 tháng.

Khi có giới hạn tối đa về mức điều chỉnh lãi suất, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ
thấp hơn. Do đó, lợi nhuận kỳ vọng của bên cho vay sẽ cao hơn nếu không có mức giới
hạn. Lợi nhuận dự kiến sẽ thay đổi theo tầm ảnh hưởng của các mức giới hạn. Khi các
mức sàn được sử dụng, rủi ro của người vay lớn hơn do giới hạn về mức giảm lãi suất.
Những người vay thích sự chắc chắn hơn trong thanh toán và lãi suất sẽ chọn một FRM,

(5)

điều này sẽ luôn mang lại lợi tức cao nhất cho người cho vay.
Khi có khấu trừ âm do giới hạn thanh toán thì việc thay đổi lãi suất sẽ không làm giảm
đáng kể rủi ro lãi suất cho người vay hoặc lợi nhuận kỳ vọng của người cho vay bởi vì
các khoản lãi dôi ra sẽ được hoãn lại và trở thành một phần của khoản vay. Bất kỳ khoản
khấu trừ theo giá trị âm nào cũng sẽ tích lũy lãi suất hỗn hợp và cuối cùng phải được
người vay thanh toán.

IV. SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN FRM VÀ ARM

16


Như các nội dung đã trình bày, những điều khoản được xác định tại thời điểm bên vay và
bên cho vay thỏa thuận và hợp đồng ký kết có hiệu lực sẽ ảnh hưởng đến khoản vay, những
phân tích các điều khoản dưới đây để làm rõ hơn ý nghĩa này:
1. So sánh các giả thuyết điều khoản vay
Ví dụ, khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản số tiền 60.000$, kỳ hạn 30 năm, định kỳ
ghép lãi hàng tháng. Có 04 lựa chọn với các điều khoản vay như sau:
Nội dung

ARM 1

ARM 2

ARM 3

FRM

(a) Chỉ số lãi suất năm đầu tiên

8%

9%

11%

14%

(b) Biên độ

2%

2%

2%

-

(c) Định kỳ điều chỉnh

1 năm

1 năm

1 năm

-

(d) Trần thanh toán lãi phát sinh

Không

7.5%

-

-

(e) Trần tăng lãi suất

Không

Không

-

-

Có

2%/nă
m

-

(f) Khấu trừ âm
•

-

Nợ gốc thanh toán định kỳ hàng tháng của các khoản vay ARM được tính bằng dư
nợ đầu kỳ chia thời hạn vay còn lại, chỉ số lãi suất căn cứ theo lãi suất cho vay thị

•

trường liên ngân hàng
Khoản vay FRM có khoản thanh toán định kỳ hàng tháng bằng nhau, khấu trừ

•

hoàn toàn
Lãi phát sinh được tính dựa trên số dư nợ thực tế.

Yêu cầu:
a. Tính lịch trả nợ dự kiến trong năm đầu tiên và so sánh các khoản vay nêu trên
b. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai giảm 3%, tính lịch trả nợ
dự kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên
c. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai tăng 3%, tính lịch trả nợ dự
kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên

Nhận xét: Chỉ số lãi suất: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM:

17

- Khoản vay FRM có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, như nội dung đã trình bày, lãi

suất FRM đã bao gồm tất cả các rủi ro tại mức cao nhất, nên lãi suất trong thời gian đầu đối
-

-

2.
-

với khoản vay FRM sẽ cao nhất.
Khoản vay ARM 3 có lãi suất cao hơn ARM 2 và ARM 1, vì khoản vay ARM 3 có điều
khoản trần lãi suất, dù lãi suất thị trường có tăng cao như thế nào thì lãi suất khoản vay
cũng chỉ tăng tối đa 2%/năm, điều này sẽ làm giảm rủi ro lãi suất đối với người vay, và khi
lãi suất thị trường tăng mạnh sẽ chuyển rủi ro sang bên cho vay. Do đó, đòi hỏi lãi suất ban
đầu cao đề bù đắp rủi ro của bên cho vay.
Khoản vay ARM 2 có lãi suất cao hơn ARM 1, vì khoản vay ARM 2 có điều khoản trần
thanh toán, và được khấu trừ âm, trong trường hợp lãi suất tăng cao thì người vay cũng sẽ
chỉ thanh toán định kỳ tối đa mức trần thanh toán tương ứng lãi suất 7,5%, phần dư còn lại
sẽ được khấu trừ âm vào nợ gốc, do đó có thể giảm gánh nặng thanh toán định kỳ cho
người vay, và bên cho vay sẽ không thu đủ khoản lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc
gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính trên tài sản sẽ tăng. Do đó, đòi hỏi lãi suất ban đầu
cao hơn
Khoản vay ARM 1 có lãi suất ban đầu thấp nhất, vì không có các điều khoản ưu đãi.
Tính toán cơ bản
Nợ gốc thanh toán định kỳ hàng tháng các khoản vay ARM = 60.000/360 = 166,7
Khoản thanh toán định kỳ hàng tháng khoản vay FRM, PMT = = 710,9
a) Năm đầu tiên

Kỳ
T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T1
0
T11
T1
2
TC
CK

Nợ gốc
60,000.0
59,833.3
59,666.7
59,500.0
59,333.3
59,166.7
59,000.0
58,833.3
58,666.7
58,500.0

Chỉ
số
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%

58,333.3
58,166.7

8%
8%

KHOẢN VAY ARM 1
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh

2%
10%
166.7
500.0
500.0
2%
10%
166.7
498.6
498.6
2%
10%
166.7
497.2
497.2
2%
10%
166.7
495.8
495.8
2%
10%
166.7
494.4
494.4
2%
10%
166.7
493.1
493.1

2%
10%
166.7
491.7
491.7
2%
10%
166.7
490.3
490.3
2%
10%
166.7
488.9
488.9
2%
10%
166.7
487.5
487.5
2%
2%

10%
10%

Tổng trả

Lãi còn
lại

666.67
665.28
663.89
662.50
661.11
659.72
658.33
656.94
655.56
654.17

166.7
166.7

486.1
484.7

486.1
484.7

652.78
651.39

2,000

5,908.3

5,908.3

7,908.3

58,000

KHOẢN VAY ARM 2
18


Kỳ

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

Nợ gốc

60,000.0
59,833.3
59,666.7

59,500.0
59,333.3
59,166.7
59,000.0
58,833.3
58,666.7
58,500.0
58,333.3
58,166.7

Chỉ
số
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%

Lãi suất
Biên
độ
2%
2%

2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%

Lãi
suất
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%

Trả nợ
gốc
166.7
166.7

166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
2,000

Khoản thanh toán
Lãi phát
Trả lãi
sinh
(7.5%)
550.0
375.00
548.5
373.96
546.9
372.92
545.4
371.88
543.9
370.83
542.4
369.79
540.8

368.75
539.3
367.71
537.8
366.67
536.3
365.63
534.7
364.58
533.2
363.54
6,499.2
4,431.3

Tổng trả
541.7
540.6
539.6
538.5
537.5
536.5
535.4
534.4
533.3
532.3
531.3
530.2
6,431.3

Lãi còn

lại
175.0
174.5
174.0
173.5
173.1
172.6
172.1
171.6
171.1
170.6
170.1
169.7
2,067.9

58,000
Dư nợ gốc điều chỉnh = 58,000 + 2,067.9 = 60,067.92

Kỳ

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10

T11
T12
TC
CK

Kỳ

Nợ gốc

60,000.0
59,833.3
59,666.7
59,500.0
59,333.3
59,166.7
59,000.0
58,833.3
58,666.7
58,500.0
58,333.3
58,166.7

Chỉ
số
11%
11%
11%
11%
11%
11%

11%
11%
11%
11%
11%
11%

KHOẢN VAY ARM 3
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh
166.7
2%
13%
650.0
650.0
166.7
2%
13%
648.2
648.2
166.7
2%

13%
646.4
646.4
166.7
2%
13%
644.6
644.6
166.7
2%
13%
642.8
642.8
166.7
2%
13%
641.0
641.0
166.7
2%
13%
639.2
639.2
166.7
2%
13%
637.4
637.4
166.7
2%

13%
635.6
635.6
166.7
2%
13%
633.8
633.8
166.7
2%
13%
631.9
631.9
166.7
2%
13%
630.1
630.1
2,000
7,680.0
7,680.0

Tổng trả
816.7
814.9
813.1
811.3
809.4
807.6
805.8

804.0
802.2
800.4
798.6
796.8
9,680.8

Lãi còn
lại
-

58,000

Nợ gốc
Chỉ
số

KHOẢN VAY FRM
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh

Tổng trả

Lãi còn
lại
19


T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

60,000.0
59,989.1
59,978.0
59,966.8
59,955.5
59,944.1
59,932.5
59,920.8
59,909.0

59,897.0
59,884.9
59,872.6

14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%

10.9
11.1
11.2
11.3
11.4
11.6
11.7
11.8
12.0
12.1
12.3
12.4
139.8

700.0
699.9
699.7
699.6
699.5
699.3
699.2
699.1
698.9
698.8
698.7
698.5
8,391.3

700.0
699.9
699.7
699.6
699.5
699.3
699.2
699.1
698.9
698.8
698.7
698.5
8,391.3

710.9

710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
8,531.1

-

59,860.2

So sánh:
• Dư nợ đầu kỳ: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Chi trả nợ gốc: FRM ARM 1 = ARM 2 = ARM 3
• Lãi vay phát sinh: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Chi trả lãi vay: ARM 2 ARM 1 ARM 3 FRM
• Tổng thanh toán trong năm 1: ARM 2 ARM 1 FRM ARM 3

20


b) Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng trong năm thứ 2 giảm 3%, ngân hàng điều
chỉnh chỉ số giảm tương ứng 3%.
Kỳ

Nợ gốc
Chỉ
số

T1
3
T1
4
T1
5
T1
6
T1
7
T1
8
T1
9
T2
0
T2
1
T2
2
T2
3
T2
4
TC

CK

Kỳ

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7

KHOẢN VAY ARM 1
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh
166.7
2%
7%
338.3
338.3

58,000.0

5%

57,833.3

5%

2%

7%

57,666.7

5%

2%

7%

57,500.0

5%

2%

7%

57,333.3

5%

2%

7%

57,166.7

5%

2%

7%

57,000.0

5%

2%

7%

56,833.3

5%

2%

7%

56,666.7

5%

2%

7%

56,500.0

5%

2%

7%

56,333.3

5%

2%

7%

56,166.7

5%

2%

7%

166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
2,000

Tổng trả

Lãi còn
lại

505.00

337.4

337.4

504.03

336.4

336.4

503.06

335.4

335.4

502.08

334.4

334.4

501.11

333.5

333.5

500.14

332.5

332.5

499.17

331.5

331.5

498.19

330.6

330.6

497.22

329.6

329.6

496.25

328.6

328.6

495.28

327.6

327.6

494.31

3,995.8

3,995.8

5,995.8

56,000.0

Nợ gốc

60,067.9
59,895.3
59,722.7
59,550.1
59,377.5
59,204.9
59,032.3

Chỉ
số
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%

KHOẢN VAY ARM 2
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi

Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh
(7.5%)
2%
8%
172.6
400.5
375.42
2%
8%
172.6
399.3
374.35
2%
8%
172.6
398.2
373.27
2%
8%
172.6
397.0
372.19
2%
8%
172.6

395.8
371.11
2%
8%
172.6
394.7
370.03
2%
8%
172.6
393.5
368.95

Tổng trả
548.0
547.0
545.9
544.8
543.7
542.6
541.6

Lãi còn
lại
25.0
25.0
24.9
24.8
24.7
24.7

24.6
21


T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

58,859.7
58,687.0
58,514.4
58,341.8
58,169.2

6%
6%
6%
6%
6%

2%
2%
2%
2%
2%

8%
8%
8%
8%
8%

172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
2,071.3

392.4
391.2
390.1
388.9
387.8
4,729.5

367.87
366.79
365.72
364.64
363.56
4,433.9

540.5
539.4
538.3

537.2
536.2
6,505.2

24.5
24.5
24.4
24.3
24.2
295.6

Tổng trả

Lãi còn
lại
-

57,996.6
Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 295.8 = 58,292.20

Kỳ
T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9

T10
T11
T12
TC
CK

Kỳ

Nợ gốc
58,000.0
57,833.3
57,666.7
57,500.0
57,333.3
57,166.7
57,000.0
56,833.3
56,666.7
56,500.0
56,333.3
56,166.7

Chỉ
số
8%
8%
8%
8%
8%
8%

8%
8%
8%
8%
8%
8%

KHOẢN VAY ARM 3
Khoản thanh toán
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
suất
gốc
sinh
166.7
10%
483.3
483.3
166.7
10%
481.9
481.9
166.7
10%
480.6
480.6
166.7
10%
479.2

479.2
166.7
10%
477.8
477.8
166.7
10%
476.4
476.4
166.7
10%
475.0
475.0
166.7
10%
473.6
473.6
166.7
10%
472.2
472.2
166.7
10%
470.8
470.8
166.7
10%
469.4
469.4
166.7

10%
468.1
468.1
2,000
5,708.3
5,708.3

650.0
648.6
647.2
645.8
644.4
643.1
641.7
640.3
638.9
637.5
636.1
634.7
7,708.3

56,000.0

Nợ gốc
Chỉ
số

T1
T2
T3

T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

Lãi suất
Biên
độ
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%

59,860.2
59,847.6

59,834.9
59,822.1
59,809.1
59,795.9
59,782.6
59,769.2
59,755.5
59,741.8
59,727.8
59,713.7

KHOẢN VAY FRM
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh
14%
12.6
698.4
698.4
14%
12.7
698.2
698.2

14%
12.8
698.1
698.1
14%
13.0
697.9
697.9
14%
13.2
697.8
697.8
14%
13.3
697.6
697.6
14%
13.5
697.5
697.5
14%
13.6
697.3
697.3
14%
13.8
697.1
697.1
14%
13.9

697.0
697.0
14%
14.1
696.8
696.8
14%
14.3
696.7
696.7
160.7
8,370.4
8,370.4

Tổng trả
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
8,531.1

Lãi còn

lại
-

59,699.5
22


So sánh:
• Dư nợ đầu kỳ: ARM 1 ARM 3 FRM ARM 3
• Chi trả nợ gốc: FRM ARM1 = ARM 3 ARM 2
• Lãi vay phát sinh: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Chi trả lãi vay: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Tổng thanh toán trong năm 2: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
c) Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng trong năm thứ 2 tăng 3%, ngân hàng điều
chỉnh chỉ số tăng tương ứng 3%
Kỳ

T1
3
T1
4
T1
5
T1
6
T1
7
T1
8
T1

9
T2
0
T2
1
T2
2
T2
3
T2
4
TC
CK

Kỳ

T1

58,000.0

KHOẢN VAY ARM 1
Lãi suất
Khoản thanh toán
Chỉ
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
số
độ

suất
gốc
sinh
166.7
11%
2%
13%
628.3
628.3

57,833.3

11%

2%

13%

57,666.7

11%

2%

13%

57,500.0

11%

2%

13%

57,333.3

11%

2%

13%

57,166.7

11%

2%

13%

57,000.0

11%

2%

13%

56,833.3

11%

2%

13%

56,666.7

11%

2%

13%

56,500.0

11%

2%

13%

56,333.3

11%

2%

13%

56,166.7

11%

2%

13%

Nợ gốc

166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
2,000

Tổng trả

Lãi còn
lại

795.00

626.5

626.5

793.19

624.7

624.7

791.39

622.9

622.9

789.58

621.1

621.1

787.78

619.3

619.3

785.97

617.5

617.5

784.17

615.7

615.7

782.36

613.9

613.9

780.56

612.1

612.1

778.75

610.3

610.3

776.94

608.5

608.5

775.14

7,420.8

7,420.8

9,420.8

56,000.0

Nợ gốc

60,067.9

KHOẢN VAY ARM 2
Lãi suất
Khoản thanh toán
Chỉ
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
số
độ
suất
gốc

sinh
(7.5%)
12%
2%
14%
172.6
700.8
375.42

Tổng trả
548.0

Lãi còn
lại
325.4
23


T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC

CK

59,895.3
59,722.7
59,550.1
59,377.5
59,204.9
59,032.3
58,859.7
58,687.0
58,514.4
58,341.8
58,169.2

12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%

2%
2%
2%
2%

2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%

14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
14%

172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
172.6

172.6
2,071.3

698.8
696.8
694.8
692.7
690.7
688.7
686.7
684.7
682.7
680.7
678.6
8,276.6

374.35
373.27
372.19
371.11
370.03
368.95
367.87
366.79
365.72
364.64
363.56
4,433.9

547.0

545.9
544.8
543.7
542.6
541.6
540.5
539.4
538.3
537.2
536.2
6,505.2

324.4
323.5
322.6
321.6
320.7
319.8
318.8
317.9
317.0
316.0
315.1
3,842.7

57,996.6
Dư nợ gốc điều chỉnh = 57,996.6 + 3,842.7 = 61,839.32

Kỳ

Nợ gốc

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

58,000.0
57,833.3
57,666.7
57,500.0
57,333.3
57,166.7
57,000.0
56,833.3
56,666.7
56,500.0
56,333.3
56,166.7

Kỳ

Nợ gốc

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7

Biên
độ

KHOẢN VAY ARM 3
Khoản thanh toán
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
Lãi
gốc
sinh
suất

2%
2%
2%
2%
2%
2%

2%
2%
2%
2%
2%
2%

15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%

Lãi suất
Chỉ số
(+2%
)
13%
13%
13%
13%
13%
13%

13%
13%
13%
13%
13%
13%

166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
2,000

725.0
722.9
720.8
718.8
716.7
714.6
712.5
710.4
708.3

706.3
704.2
702.1
8,562.5

725.0
722.9
720.8
718.8
716.7
714.6
712.5
710.4
708.3
706.3
704.2
702.1
8,562.5

Tổng trả

Lãi còn
lại

891.7
889.6
887.5
885.4
883.3
881.3

879.2
877.1
875.0
872.9
870.8
868.8
10,562.5

-

Tổng trả

Lãi còn
lại
-

56,000.0

59,860.2
59,847.6
59,834.9
59,822.1
59,809.1
59,795.9
59,782.6

Lãi suất
Chỉ số Biên
độ

KHOẢN VAY FRM
Khoản thanh toán
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
suất
gốc
sinh
14%
12.6
698.4
698.4
14%
12.7
698.2
698.2
14%
12.8
698.1
698.1
14%
13.0
697.9
697.9
14%
13.2
697.8
697.8
14%
13.3

697.6
697.6
14%
13.5
697.5
697.5

710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9
710.9

24


T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

14%
14%
14%
14%

14%

59,769.2
59,755.5
59,741.8
59,727.8
59,713.7

13.6
13.8
13.9
14.1
14.3
160.7

697.3
697.1
697.0
696.8
696.7
8,370.4

697.3
697.1
697.0
696.8
696.7
8,370.4

710.9

710.9
710.9
710.9
710.9
8,531.1

-

59,699.5

So sánh:
• Dư nợ đầu kỳ: ARM 1 ARM 3 FRM ARM 3
• Chi trả nợ gốc: FRM ARM 1 = ARM 3 ARM 2
• Lãi vay phát sinh: ARM 1 ARM 2 FRM ARM 3
• Chi trả lãi vay: ARM 2 ARM 1 FRM ARM 3
• Tổng thanh toán trong năm 2: ARM 2 FRM ARM 1 ARM 3
3. Lựa chọn khoản vay thế chấp
Trước hết cần so sánh tổng quát về lãi suất trong khoản vay thế chấp lãi suất cố định (FRM)
và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM):
Chỉ tiêu
Thời điểm xác định lãi suất

FRM
Xác định 1 lần ngay tại thời
điểm phát sinh khoản vay
Lãi suất ban đầu được duy trì
trong suốt thời gian vay

ARM
Xác định nhiều lần tại từng

thời điểm điều chỉnh
Duy trì lãi suất
Lãi suất chỉ được duy trì
trong một khoảng thời gian
điều chỉnh định kỳ
Biến động lãi suất
Không biến động
Có thể tăng hoặc giảm
Lợi ích cho người vay
Khi lãi suất thị trường cao hơn Khi lãi suất thị trường thấp
lãi suất vay
hơn lãi suất vay FRM
Thiệt hại cho người vay
Khi lãi suất thị trường thấp Khi lãi suất thị trường cao
hơn lãi suất vay
hơn lãi suất vay FRM
Mức độ rủi ro lãi suất
Thấp
Cao
Mức độ rủi ro vỡ nợ
Thấp
Cao
Khoản thanh toán định kỳ
Có thể xác định trước
Chỉ có thể xác định trong
một khoảng thời gian
Lập kế hoạch tài chính
Chắc chắn
Không chắc chắn
Mức độ ưa thích rủi ro của Không ưa thích rủi ro

Ưa thích rủi ro
người vay
Với các nội dung cơ bản đã trình bày, người vay có thể căn cứ vào nhiều yếu tố để lựa chọn
khoản vay thế chấp lãi suất cố định hoặc khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, tùy theo tình
hình, nhu cầu của người vay, một số căn cứ và đề xuất lựa chọn như sau:
-

Căn cứ theo thu nhập
25