Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp.doc

Phần mở đầu
Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản
xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh tế
đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu dân c đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc
sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì
vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế
nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di
chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ
mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại văn hoá mang đậm bản
sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị
đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình...đợc thực hiện trong
tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách
cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nớc cả trong trớc mắt và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và
giải pháp
Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn Thầy giáo bộ
môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !
1
Phần I
Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng
đất đai đô thị .
I. Khái niệm và phân loại đất đô thị.
1. Khái niệm:

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân
bố các khu đất đai dân c xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn
đợc xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh,
cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác.
Đất ngoại thành ngoại thị xã đã đợc quy hoạch do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và đợc sử dụng nh đất
đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm
nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu
không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ đợc đô thị hoá nằm trong phạm
vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
phê duyệt.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài
ngời. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là một
2
trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nớc
nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã hội
của mỗi vùng đất nớc.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn hoá
Theo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực
đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia
tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai mặt:
Một là tiến hành trng dụng đất, chuyển phơng hớng sử dụng đất từ đất nông
lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu
t xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô

thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các
hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử
dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và
mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng xá, phân chia mặt
bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối
với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất gắn với hoạt động
của con ngời nhng đất đô thị có những đặc trng chủ yếu để phân biệt với các
loại đất khác:
3
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp đợc trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu t đợc
phê duyệt.
- Khi ngời sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang
sử dụng thì phải đợc UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về
cơ học) cầu tăng nhanh nhng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa

học của nhà nớc, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ
cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết
tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu
quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về đất
đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì
đất đô thị đợc phân thành các loại sau :
Đất nông ng nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu
vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vờn, . . .
4
Đất chuyên dùng: Xây dựng trờng học, bệnh viện các cônh trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vợc hành chính, cơ sổ sản xuất kinh
doanh, trung tâm thơng mại . . .
Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trơng trình
phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở.
Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đờng giao thông, nhà
ga, bến bãi, đờng dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nớc.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất cha đợc sử dụng là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhng cha
sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau :
Các loại đất
Diện tích bình
quân (m
2
/ngời)

Cơ cấu (%)
Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 10 12 10 12
Đất kho tàng 2 3 2 3
Đất các khu ở 40 50 46 50
Đất trung tâm đô thị khu đô thị 3 5 3 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung
tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
5
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị
và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất tuỳ theo mục
đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các
công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi
hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc là ngời
đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ
tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị,
đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và

hàng năm.
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ
chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc
tính giá thuê đất kể cả cho ngời nớc ngoài thuê.
- Là một phơng pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một
cách khoa học và chặt chẽ.
2. Vai trò của đất đô thị:
Theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý
của nhà nớc và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc thì các đô thị
sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại và các loại dịch vụ khác,
6
là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa ph-
ơng trong cả nớc. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất
cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò chung của đất đai
nhng khi đợc qui định là đô thị thì giá trị của nó đợc tăng lên nhiều lần bởi vai
trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đô thị có xu hớng ngày
càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hoá, mà
đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan trọng đối với đời
sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở
rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm t vấn, cửa hàng dịch vụ
...Với vai trò là t liệu sản xuất không thể thiếu đợc, đất luôn có mặt trong các
ý tởng kinh doanh của mọi nhà kinh doanh.
II. Qui hoạch đô thị.
1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn đợc gọi là qui hoạch tổng thể
xây dựng đô thị. Nó xác định phơng hớng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng đô thị
về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trờng.
Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp CNH-
HĐH đất nớc. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: Phát huy vai trò của trung tâm

hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi nhanh trong quá
trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi đầu trong việc phát
triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn.
Qui hoạch mạng lới đô thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và
nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá
các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông thôn. Không tập chung
quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng
ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
7
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng
nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần đợc mở rộng:
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hớng dẫn
đầu t phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu
hớng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng,
trên cơ sở thơng mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu t phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Nh vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập
không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những chức
năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật
thể này mới là linh hồn quyết định chiều hớng phát triển đô thị mà kiến trúc
là hình thái biểu hiện bên ngoài.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị

trờng khác hẳn với nền tảng của phơng pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ (của
Liên Xô) trớc đây:
+ Vốn đầu t cho phát triển đô thị không chỉ của nhà nớc mà còn của
nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của t nhân. Với đờng lối mở cửa và
hội nhập quốc tế thì vốn của t nhân nớc ngoài sẽ chiếm tỉ trọng rất lớn vốn
của t nhân trong nớc cũng ngày càng tăng.
8
+ Luật đất đai cho phép t nhân đợc mua bán chuyển nhợng quyền sử
dụng đất và nhà nớc không còn là chủ đất duy nhất trong đô thị nh trớc đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công
xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nớc đảm
nhận mà khu vực t nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động hơn.
* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui hoạch
xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui hoạch bao
giờ cũng đi trớc một bớc, nó hoạch định chiến lợc phát triển không gian kinh
tế của một địa phơng, một vùng và nó vẽ lên bức tranh toàn cảnh cho đất nớc.
Phát triển đô thị ở nớc ta hiện nay là một trong những vấn đề trọng tâm quyết
định sự đi lên của đất nớc. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho công tác qui hoạch xây
dựng đô thị là phải có chiến lợc khung quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật
lệ để tạo cho các đô thị và khu dân c thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc
thực hiện quá trình công tác kế hoạch hoá bắt đầu từ chiến lợc đến qui hoạch,
rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5 năm và hàng năm.
III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ
thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phơng án khai thác sử dụng triệt
để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của con
ngời, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của đất n-
ớc.

Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị
tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì
vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử
9
dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của việc sử
dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết cấu sử
dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn
vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phơng hớng vầ khung cơ
bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành hữu
cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của việc
sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất của
các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch tổng thể
của sử dụng đất đô thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì
dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm
cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân c, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần không
thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn
đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm không
làm tổn hại đến môi trờng, đi đúng hớng phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã
hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui hoạch sử dụng đất đô
thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế
xã hội .
1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị
Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí
địa lí cuẩ khoảnh đất để phơng hớng và phơng thức sử dụng mỗi khoảnh đất
10

đó, đảm bảo phát huy u thế tuyệt đối và tơng đối của nó nhằm nâng cao hiệu
quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị.
Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì nhất định, qui mô
sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân
khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô
thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử
dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng
hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô thị phải đợc xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định cuẩ
pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an ninh
quốc phòng.
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô
thị kế hoạch sử dụng đất đai đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch đợc thể hiện rõ trong việc phát
triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở của
đất nớc.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trớc
mắt mà cả lâu dài, là định hớng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh
tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí cho
công tác quản lí nhà nớc về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh
tế- xã hội của đất nớc.
11
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt nhất
với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ

nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lợc phát triển
và đợc xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất nh tái định c, phân phối đất
đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị.
Mục tiêu khác phải tăng cơng tham gia của dân trong việc quyết định
qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác
nhau của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai
bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tợng cần
nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt
động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
*
Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trơng xung
quanh:
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp
đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của
vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức
năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài
nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...)
12
Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống
hiện tại của dân c. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi
nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hởng đến đời sống dân c.
Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nớc ta có khoảng 600 đô thị trong
đó có 4 đô thị trực thuộc trung ơng, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và
trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha chiếm
0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và dự kiến
đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nớc. Cần phải bố

trí diện tích nh thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp xếp đặt nó ở đâu
cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trớc mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng
thực tế của những chơng trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải
tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
Tình hình dân c và tốc độ tăng trởng dân số ảnh hởng rất nhiều đến qui
hoạch đô thị vì dân c đô thị là đối tợng sử dụng đất nhiều nhất. Ngoài xây
dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao thông giải trí
... phục vụ đời sống dân c.
*
Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội
.
- Kinh tế và tăng trởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá
dựa vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất nớc
trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thơng mại
dịch vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng hiệu quả nhất
tiềm năng kinh tế và boả vệ đợc trật tự xã hội, an ninh quốc gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói riêng.
Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời sống
nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao phù
13
hợp với nhu cầu văn hoá tín ngỡng của dân c và có thể qui hoạch ngành dịch
vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ vào yêu cầu
bảo vệ môi trờng, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn hoá danh lam
thắng cảnh.
*
Mục tiêu của đồ án
là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui hoạch
sử dụng đất nhằm làm rõ đợc những chức năng cơ bản của các ô đất đến cấp
đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.

- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một
căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển
đô thị nó quyết định mục tiêu, phơng hớng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị
và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là
biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trớc nó cũng
ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra đợc những kinh
nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm đợc hiện trạng nên việc
qui hoạch đợc thực hiện rễ dàng hơn.
2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông qua
việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô đất
theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất xây
dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đờng giao thông.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất đợc thực hiện nh sau :
Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu
đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu không thể
14