Công tác lập dự án bđs tại công ty cổ phần đầu tư tây bắc nghiên cứu thực tế dự án khu dân cư và chợ cốc xã dĩnh trì thành phố bắc giang

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp
đỡ của các thầy cô giáo trong trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt là các thầy cô
giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên. Các thầy cô đã trang bị cho em những
kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước về sau.
Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, em cịn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của thầy giáo – Thạc sĩ
Nguyễn Thanh Lân; sự giúp đỡ của các thầy cô trong Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài
nguyên cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cơ chú, anh chị chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội; sự động viên của gia đình, bạn bè đã tạo
điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế, bài viết này không thể
tránh được những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các
q thầy cơ để em có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức của mình, phục vụ tốt hơn công
tác thực tế sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Sinh viên

Trần Đức Trí

1


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

LỜI CAM ĐOAN

Tên em là
: Trần Đức Trí
Mã sinh viên: 11165574
Lớp
: Kinh tế Bất động sản và Địa chính 58
Khoa
: Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên
Trường
: Đại học Kinh tế Quốc dân
Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp này hoàn thành là do sự giúp đỡ, chỉ bảo
tận tình của Ths. Nguyễn Thanh Lân và chính bản thân em nghiên cứu, thu thập số liệu
một cách nghiêm túc, tuyệt đối không sao chép bất cứ chuyên đề, luận văn, luận án nào.
Nếu có gì sai với lời cam đoan này, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân
MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................................6
1. Lý do chọn đề tài............................................................................................................6
2. Mục đích nghiên cứu đề tài............................................................................................6
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài....................................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................................6
5. Kết cấu chuyên đề...........................................................................................................7

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN ...................................................................................................................................8
1.1. LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN.........................................................................................................................8
1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản và dự án đầu tư bất động sản...........................8
1.1.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản.........................................................................8
1.1.3 Vai trò của hoạt động đầu tư bất động sản...........................................................9
1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản............................................................10
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.........................................11
1.2.1. Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án....................................11
1.2.2. Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư.......................13
1.2.3. Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản.......................................14
1.2.4. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư Bất Động sản......17
1.2.5. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư:..........................25
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN KHU CƯ VÀ CHỢ CỐC XÃ DĨNH
TRÌ , THÀNH PHỐ BẮC GIANG CỦA CÔNG TAY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TÂY
BẮC .................................................................................................................................28
2 .1 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP...............................................................28
2.1.1Thơng tin chung........................................................................................................28
2.1.2Q trình hình thành và phát triển........................................................................28
2.1.3Cơ cấu tổ chức cơng ty.............................................................................................28
2.1.3.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức............................................................................................28
2.1.3.2 Chức năng và nhiệm vụ.....................................................................................29
2.1.3.3 Công nghệ cơ sở vật chất và trang thiết bị.....................................................33
2.1.4. Lĩnh vực hoạt động...............................................................................................36
2.1.4.1. Thương mại và dịch vụ.......................................................................................36
3


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

2.1.4.2. Tư vấn, môi giới bất động sản............................................................................37
2.1.4.3. Phát triển bất động sản.......................................................................................37
2.1.4.4. Đầu tư, xây dựng................................................................................................37
2.1.5 . Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong những năm gần
đây .................................................................................................................................37
2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC...............................................................40
2.2.1. Đặc điểm các dự án đầu tư bất động sản của công ty trong mối quan hệ với
cơng tác lập dự án.............................................................................................................40
2.2.2. Thực trạng quy trình, nội dung, phương pháp và việc tổ chức lập dự án đầu tư
bất động sản tại cơng ty...................................................................................................40
2.2.2.1. Quy trình lập dự án đầu tư bất động sản của công ty:....................................40
2.2.2.2. Thực trạng nội dung lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty.....................44
2.2.2.3. Thực trạng phương pháp lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty.............44
2.2.2.4. Thực trạng công tác tổ chức thực hiện lập dự án đầu tư bất động sản tại công
ty.
.................................................................................................................................44
2.2.3. Công Tác Lập Dự án BĐS tại Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu
thực tế dự án Khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang.............45
2.2.3.2.Nhận xét cơng tác lập dự án ví dụ.......................................................................61
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC.............................................................63
2.3.1. Những thành tựu đạt được trong công tác lập dự án đầu tư bất động sản của
công ty ...............................................................................................................................63
2.3.2.Những hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư bất động sản của công ty.......66
2.3.3.Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản
của cơng ty.........................................................................................................................67

CHƯƠNG III. NHỮNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC........................68
3.1. ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC................................................................................68
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠO CÔNG TY CP ĐẦU TƯ TÂY BẮC................................................68
3.2.1. Các giải pháp chung...............................................................................................68
3.2.1.1. Đầu tư vào nguồn nhân lực.................................................................................68
4


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

3.2.1.2 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ cơng tác lập dự án đầu tư............................70
3.2.2.Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản.................70
3.2.2.1.Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án tại cơng ty............................70
3.2.2.2.Giải pháp cho từng nội dung lập dự án..............................................................71
3.2.2.3.Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác lập dự án...........73
KẾT LUẬN.......................................................................................................................75

5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển và đóng vai trị lớn hơn trong
nền kinh tế của đất nước. Nhận thấy sự phát triển mạnh mẽ của loại thị trường lớn này
cùng với mong muốn phát triển thị trường ngày càng minh bạch, hướng đến một thị
trường chuyên nghiệp bền vững.Yêu cầu đặt ra về cung cũng như chất lượng các dịch vụ
hạ tầng bất động sản đồng bộ. Đáp ứng nhu cầu của thị trường, các công ty đầu tư bất
động ra đời, trong đó có thể kể đến Cơng ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc . Công ty Cổ phần
Đầu Tư Tây Bắc là một công ty đa ngành nhưng mũi nhọn của công ty là đầu tư các dự án
bất động sản , chính vì vậy các quy định pháp luật cũng như các quy trình được đặt ra khá
đầy đủ và chi tiết. Theo thời gian dân số Việt Nam ngày càng nhiều , kéo theo đó là nhu
cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng lên , để đáp ứng nhu cầu đó Cơng ty Cổ Phần Đầu Tư
Tây Bắc đã tạo ra những sản phẩm phụ vụ nhu cầu nhà ở hạ tầng đồng bộ cho người dân/
Tuy nhiên, dù đã ra thành lập từ lâu công tác lập Dự Án của công ty vẫn gặp phải những
hạn chế, những điểm yếu nhất định. Chính vì vậy, em làm chun đề về “Cơng Tác Lập
Dự án BĐS tại Công ty cổ phần Đầu tư Tây Bắc: Nghiên cứu thực tế dự án Khu dân
cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc Giang ” với mong muốn làm rõ hơn công
tác lập dự án của cơng ty. Qua đó có thể nhìn ra điểm mạnh cũng như điểm cịn hạn chế,
từ đó có thể đề xuất những giải pháp có thể khắc phục cho hoạt động Lập Dự Án tại công
ty.
2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, khoa học về Công tác lập dự án bất động sản tại Công ty cổ
phần Đầu tư Tây Bắc.
- Phân tích, đánh giá Cơng tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc
- Đề xuất giải pháp cho Công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài.
- Đối tượng nghiên cứu: công tác lập dự án Khu dân cư và chợ Cốc , xã Dĩnh Trì , Thành
Phố Bắc Giang
- Thời gian nghiên cứu: Công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc trong 2
năm trở lại.
4. Phương pháp nghiên cứu

Bài viết có sử dụng các phương pháp:
6


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

- Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến
- Xử lý thơng tin: tổng hợp lại, so sánh, phân tích.
- Phương pháp khảo cứu.
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài
gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ Sở Lý Luận của công tác Lập Dự án Đầu tư Kinh Doanh Bất Động Sản.
Chương 2: Thực trạng Lập dự án khu dân cư và chợ Cốc, xã Dĩnh Trì , Thành Phố Bắc
Giang.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hồn thiện Cơng tác lập Dự án tại cơng ty cổ phần
Đầu tư Tây Bắc.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới TH.S Nguyễn Thanh Lân - Người hướng
dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, các anh
chị tại Công ty cổ phần Đầu Tư Tây Bắc đã nhiệt tình tạo điều kiện giúp đỡ cho em hồn
thành đề tài này.

7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

CHƯƠNG 1 :
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản và dự án đầu tư bất động sản
a)
Khái niệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản : Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất Động Sản mua,
bán , khai tác và cho thuê , tiến hành hoạt động dịch vụ Bất động sản , hoạt động đầu tư
bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội
Đầu tư bất động sản là mọt lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc
thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước . Đầu tư Bất đông sản cần chú ý
 Phương tiện đầu tư : vốn bằng tiền . các loại tìa sản , bí quyết kinh doanh, cơng nghệ , và
dịch vụ…

Thời gian đầu tư . Tính từ khi bắt đầu dự án đếnk hi kết thúc hoạt động dự án .
Đầu tư là hoạt động dược thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án . Những hoạt
động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư

Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án

Lợi ích mang lại từ đầu tư biêt hiện:
- Về tài chính : thơng qua thu nhập và lợi nhuận
- Về kinh tế- xã hội: Sự phát triển kinh tế- xã hội của vùng , khu vực , quốc gia
b)
Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Dự án kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình
kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất động sản.
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm việc bỏ vốn để xây dựng mới , mở rộng hoặc

cải tạo những cơng trình xây dựng nhằm tạo những cơng trình xây dựng nhằm mục đích
phát triển , duy trì , nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm , dịch vụ trong môt
thời hạn nhất định.
Dự án đầu tư bất động sản thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế
cơ sở . Đây chính là các căn cứ để triển khia cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi
cơng xây dựng cơng trình sau này . Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị ban đầu
đầu tư xây dựng của dự án
1.1.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản
8


Chuyên đề tốt nghiệp










GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn , vì vậy nhà đầu
tư cần phải phân bổ chu chuyển , bảo toàn vốn để thu lại lợi nhuận cao.
Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát
huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến đơng , vì
vậy nhà đầu tư phải có những dự đốn các biến động có thể xảy ra. Ví dụ : về thị trường ,
sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ sức mua , thời tiết , khí hậu…

Thời gian thực hiền đầu tư dài vì vậy nhà đầu tư phải phân bỏ vốn và huy động vốn hợp
lý , có hiệu quả .
Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sự dụng lâu dài , đời sống
kinh tế của dự án thường dài … vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các
cơng trình : từ khâu lựa chọn nguyện vật liệu, cân đối khoản mục thi công cơng trình…
Các thành quả hoạt động đầu tư là cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định,
gắn liền với điều kiện tự nhiên về kinh tế- xã hội, mơi trường nhất định . Vì vậy các hoạt
động đầu tư bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên , kinh tế , môi trường ảnh
hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế -xã hội cao cần làm
tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư là rất lớn . Nhà đầu tư cần
quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…

1.1.3 Vai trò của hoạt động đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hồng hóa ,
kinh tế hàng hốt phát triển , đầu ưt được mở rộng ra cả về phạm vi quy mơ và hình thức .
Một nền kinh tế hàng hóa khơng thể tồn tại nếu khơng có hoạt động sản xuất hàng hóa .
Khác với hàng hóa khác
+ Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng , làm nền tảng cho các hoạt động
khác
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh và bất
động sản
 Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh
-.. Thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng
- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã họi
cung của toàn quốc và của từng địa phương , gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia.
9

Chuyên đề tốt nghiệp






GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư , mặt khác để dạt lợi
nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
1.1.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng , việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định
dự án , quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản. Việc phân loại theo các
tiêu thức sau:
Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư : đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
Theo nội dung kinh tế của đầu tư : đầu tư xây dựng cơ bản , đầu tư tài sản lưu động , đầu
tư lao động
Theo thời hạn đầu tư : đầu tư dài hạn ( trên 10 năm) , đầu tư trung hạn ( từ 5-10 năm) ,
đầu tư ngắn hạn ( 5 năm trở xuống).
Theo hình thưc đầu tư :
-Dự án đầu tư phát triển nhà ở
Đây là loại dự án phụ vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên khách hàng rất đa dạng
về khả năng tài chính nhu cầu thẩm mỹ , các yêu cầu về chất lượng , tiện ích ,sở thích,…
v.v Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đến khả năng tài chính và những nhu cầu
sở thích khác nhau của những đối tượng khách hàng khác nhau
. Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ khách hàng cũng khác
nhau đối với các dự án chung cư cao cấp , biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dàn cho
người có thu nhập thấp , nhà bán trả góp…v.v
Đặc biệt , những dự án nhà ở ln được nhà nước khuyến khích đầu tư để giải quyết nhu

cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên một số chính sách ưu đãi , khuyến
khích dầu tư của nhà nước như giảm lãi suất vay , tăng lượng vốn cho vay , và một số ưu
đãi khác về đất đai. Đó cũng là những thuận lợi để để tiến hành những dự án nhà ở
-Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê
Dây là loại bất động sản phục vụ nhua câu về văn phịng làm việc của những cơng ty, tổ
chức , đơn vị.
Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ số vốn cần
thiết để xây dựng bất động sản
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại
Là những Bất động sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán . giới thiệu sản phẩm
của những cơng ty trong và ngịai nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại Bất động
sản này rất đa dạng , là những đơn vị , công ty , doanh nghiệp,
10


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hóa , dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại
hình Bất động sản này là cho thuê . Do vậy đối tượng khách hàng , cách thức huy động
vốn và thu hồi vốn của Bất động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự của bất
động sản văn phòng cho thuê
- Dự án phát triển bất động sản công nghiệp
Là loại Bất động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa , nó thường phù
hợp với những hoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phí
đầu tư cũng khá lớn . Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thì cần chú ý đến là
hiện nay việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sản này dẫn đến dư thừa lãng phí vì
cung đã vượt cầu . Do vậy không nên đầu tư ồ ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu và cung cạnh
tranh đối với loại hình bất động sản này

1.2. CƠNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án
a. Khái niệm
Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính tốn tồn diện các khía
cạnh kinh tế , kỹ thuật , điều kiên tự nhiên, pháp lý … Từ đó xây dựng một kế hoạch hoạt
động phù hợp để thực hiện một dự án đầu tư.
Qúa trình lập dự án là một quá trình phát triển từ việc hình thành các ý tưởng đầu tư đến
việc xây dung jmoojt kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng đó thành một dự án cụ thể .
Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư , có ý nghĩa quyết
định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư , là cơ sở để tiến hành việc đầu tư và
đưa dự án vào vận hành khai thác như kế hoạch. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản
dự án hoàn chỉnh , dự kiến về tồn bộ q trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội
dung của một dự án đầu tư đề cập tới các khía cạnh kinh tế cốt yếu gồm vi mỗ , vĩ mô ,
quản lý và kỹ thuật.
Lập dự án đầu tư là việc xây dựng và trình bầy một cách chi tiết có hệ thống các hoạt
động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những
mục tiêu nhất định trong tương lai. Tính tốn lợi ích kinh tế của các dự án sử dụng các
phương pháp được quốc tế chấp nhận. Ngồi cân nhắc khả năng tài chính, nó cũng thẩm
định chi phí kinh tế-xã hội và lợi ích để đảm bảo rằng các dự án tài chính tạo thành một
đóng góp cho xã hội nói chung. Phân tích này là một đầu vào cho các khuôn khổ ba trụ
11


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

cột cho các dự án đánh giá, nơi mà lợi ích kinh tế là yếu tố quyết định chính của các trụ
cột quan trọng đầu tiên.
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động

đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Dự án đầu tư là việc xây dựng
và trình bầy một cách chi tiết có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Để Lập dự án đầu tư có tính khả thi thì khi lập dự án đầu tư lưu ý các yêu cầu sau:
+ Tính khoa học: Khi lập dự án đầu tư, người soạn thảo, lập dự án đầu tư phải có một q
trình nghiên cứu tỷ mỷ, tính tốn thận trọng và chính xác từng nội dung dự án, đặc biệt là
các nội dung về cơng nghệ, tài chính, thị trường sản phẩm và dịch vụ. Tức là dựa vào các
kỹ thuật phân tích lợi ích – chi phí.
+ Tính thực tiễn: Yêu cầu từng nội dung dự án phải được nghiên cứu xác định trên cơ sở
phân tích đánh giá đúng mức các điều kiện và hồn cảnh có liên quan trực tiếp và gián
tiếp đến hoạt động đầu tư. Có nghĩa là phải phân tích kỹ lưỡng các yếu tố của môi trường
vĩ mô và vi mô ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, đến sự cần thiết của dự án
+ Tính pháp lý: Khi lập dự án đầu tư, người soạn thảo dự án, lập dự án đầu tư phải dựa
trên cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phải nghiên cứu đầy đủ các chủ trương chính sách
của Đảng, Nhà nước, của Địa phương cùng các văn bản pháp quy có liên quan đến hoạt
động đầu tư
+ Tính đồng nhất:  Dự án đầu tư phải tuân thủ đúng các quy định chung của ngành chức
năng về hoạt động đầu tư đó là quy trình lập dự án, các thủ tục, quy định về đầu tư.
Đối với nhà đầu tư, một dự án đầu tư thành cơng thì phải có hiệu quả tài chính. Hiệu quả
tài chính là tiêu chuẩn tổng quát và cũng là mục tiêu cuối cùng mà nhà đầu tư hướng đến.
Đây là mục tiêu mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải quan tâm trước khi quyết định bỏ
vốn ra đầu tư. Tuy nhiên đây chỉ là ý muốn chủ quan của nhà đầu tư, bởi vì dự án đầu tư
được thực hiện trong một thời gian dài, trong suốt thời gian đó việc sử dụng vốn của nhà
đầu tư không tránh khỏi những tác động của yếu tố môi trường và như thế nhà đầu tư có
thể gặp những cơ hội thuận lợi hoặc thách thức phải đương đầu mà trước khi đầu tư họ
không lường đến hoặc không biết.

Lập dự án đầu tư là một cơng việc phức tạp, địi hỏi kỹ năng nghiệp vụ chuyên môn cao.
12

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

Người lập dự án đầu tư phải có trình độ và kiến thức chun mơn sâu về kinh tế, tài
chính, quản trị doanh nghiệp.
b. Mục đích
Với một doanh nghiệp, thực hiện cơng tác lập dự án nhằm xây dựng mọt báo cáo lịch
trình khoa học và dự kiến cụ thể về kỹ thuật, tài chính , thời gian , và quả lý thực hiện dự
án . Từ đó , doanh nghiệp có thể đánh giá , xem xét dự án xem có dáp ứng u cầu của
mình và khả năng có thể thực hiện được hay khơng . Đó là căn cứ cho chủ đầu tư xem xét
quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư theo phương án nào , kiểm tra tính khả thi
của dự án và nếu phù hợp sẽ trình lên dự án thẩm định . Ngồi ra ,lập dư án cũng còn
giúp chủ đầu tư xác định những rủi ro để đưa ra những phương án giảm thiểu ảnh hưởng
của nó .
Bản dự án đầu tư sẽ là một trong những căn cứ thiết yêu để theo dõi đánh giá và có điều
chỉnh cần thiết trong quá trình vận hành khai thác dự án . Đồng thời cung cấp những
thông tin cần thiết cho chủ đầu tư và các đối tác trong việc tham gia đầu tư nhằm tìm
kiếm sự tài trợ , góp vốn cho dự án sau này
c. Yêu cầu
Yêu cầu đặt ra đối với việc lập dự án là phải nghiên cứ toàn diện , kỹ càng các điều kiện
để đưa ra và lựa chọn được các giải pháp khả thi của dự án , đạt được hiệu quả đầu tư về
mặt tài chính , kinh tế- xã hội . Do đó , việc lập dự án phải đảm bảo một số các yêu cầu
sau:
 Dự án được lập ra phải phù hợp với các quy định của pháp luật , tiêu chuẩn , quy phạm ,
quy định của các cơ quan quản lý Nhà nước , tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế.
 Độ tin cậy và mức chuẩn xác cần thiết của các thông số phản ánh các yếu tố kinh tế , kỹ
thuật của dự án trong từng giai đoạn nghiên cứu.

 Đánh giá được tính khả thi của dự án , từ đó đưa ra các phương án và so sánh để lựa chọn
các phương án tốt nhất.
1.2.2. Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư
Dự án lập ra ngoài thể hiện mục đích đầu tư và phù hợp những yêu cầu đặt ra còn phải
thỏa mãn những nguyên tắc đảm báo chất lượng trước khi dự án được đưa vào thực hiện.
 Đầu tiên , phải đảm bảo được tính khoa học . Tính khoa học của cơng tác lập dự án địi
hỏi người lập phải có q tình nghiên cứu một cách tỉ mỉ , kỹ càng và tính tốn thận trọng,
13


Chuyên đề tốt nghiệp











GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

chính xác từng nội dung của dự án , đặc biệt là những nội dung về thị trường , tài chính ,
cơng nghệ và kỹ thuật.
Thứ hai phải đảm bảo tính hệ thống . Công tác lập cần được xây dựng quy trihf lập khoa
học, phân cơng co từng nhóm soạn thảo chun trách và các chuyên viên có kinh nghiệm
nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian mà vẫn đảm bảo được chất lượng . Việc nghiên cứu cơ
hội đầu tư và tính khả thi tiền hành một cách nghiêm túc, tỉ mỉ để quyết định cho bước lập

dự án khả thi bởi giai đoạn này thường khá phức tạp , nhất là với những dự án có vốn đầu
tư lớn.
Thứ 3 dự án đầu tư đưuọc lập phải bám sát với nhu cầu thị trường. Dự án được thực hiện
thỏa mãn được nhu cầu của thị trường mới là dự án thành cơng , bởi vì thị trường khơng
những là cơ sở cho đầu tư mà còn là yếu tố hỗ trợ đầu tư có hiệu quả .
Thứ tư, cơng tác lập dự án cần phải sát với thực tiễn, các nội dung của dự án phải được
nghiên cứu kỹ và xác định trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá đung mức với các
kđiều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp tới hoạt động đầu tư .
Ngồi ra mọi tình huống khác nhau có thể xảy ra đối với dự án đều phải được xem xét
đến nhằm hạn chế mọi rủi ro có thể xảy ra khi tiến hành dự án.
Thứ năm , Dự án được lập phải có chất lượng cao , đảm bao tính khả thi và hiệu quả .
Điều đó sẽ giúp cho việc thẩm định triển khai dự án được thuận lời , từ đó nâng cao hiệu
quả của dự án . Dự án có chất lượng cáo sẽ đi đơi với chi phí lập dự án lớn . Do đó phải
cân đối giữa các yêu cầu về thời gian , chất lượng với chi phí nhằm đảm bảo có thể thực
hiện tốt cơng tác lập dự án. Ngoài ra thời gian lập dự án cũng phải đảm bảo sao cho dự án
có thể nhanh chóng tiếp cận với thị trường.
Cuối cùng , phải có đầy đủ nguồn lực cần thiết để hồn thiện cơng tác lập dự án . Đó là
đội ngũ cãn bộ có năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực lập dự án/ các phương tiện thiết
bị , phịng thí nghiệm , các phần mềm tính tốn để hụ vụ cho việc thu thập và xử lý , phân
tích thơng tin dữ liệu của dự án.

1.2.3. Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản
a. Lựa chọn lĩnh vực , hình thức nội dung đầu tư
Việc lựa chọn lĩnh vực, hình thức đầu tư của dự án ngoài sự lựa chọn của chủ đầu tư còn
phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Dựa vào quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng , lĩnh vực ưu đãi đầu
tư , địa bàn ưu đãi đầu tư , lĩnh vực đầu tư có điều kiện và lĩnh vực cấm đầu tư theo quy
14

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

định tại điều 27,28,29,30 của Luật Đầu Tư . Căn cứ các thông tin được cung cấp từ các cơ
quan quản lý và thông tin đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Ngoài ra phải nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư và tiến hành điều
tra , khảo sát và chọn địa điểm xây dựng.
b. Xác định địa điểm đầu tư.
Lựa chọn địa điểm để lập dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch kể hoạch sử dụng dất ,
quy hoạch xây dựng . Địa điểm nghiên cứu lập dự án đầu tư do câp có thẩm quyền chấp
thuận bằng văn bản cụ thể như sau:
- Công văn giới thiệu địa điểm đất của sở quy hoạch kiến trúc ( đối với cơng trình xây
mới chưa có địa điểm xây dựng)
- Văn bản chấp thuận của UBND tỉnh thành phố cho phép nhà đầu tư nghiên cứu lập dự
án tại địa điểm xây dựng xác định.
- Quyết định phê duyệt kết quả trong đấu giá quyền sử dụng dất đấu thầu lựa chọn nhà
đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
c. Đăng ký đầu tư , thẩm tra , cấp giấy chứng nhận đầu tư
Việc đăng ký đầu tư và Cấp giấy chứng nhận đầu tư thực hiện theo luật đầu tư ; Nghị định
108/2006/NĐ-CP của Chính phủ và các quy định có liên quan của các cơ quan có thẩm
quyền.
Nạp hị sơ xin cấp giáy chứng nhận đầu tư đến Sở Kế hoạch và đầu tư để được hướng dẫn
, tiếp nhận đăng ký dầu tư , tiếp nhận thẩm tra, trình tự UBND tỉnh/ Thành phố cấp
d. Lập báo cáo khả thi
Nội dung của dự án đầu tư BĐS được thực hiện theo quy định tại điều Luật xây dựng số
50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 . Điều 7,8,9 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày
18/06/2015 của chính phủ về Lập , thẩm định, phê duyệt dự án và hình thức tổ chức quản
lý thực hiện dự án.  Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được thực hiện theo quy
định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014, trong đó phương án thiết kế sơ bộ trong

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm các nội dung sau:
- Sơ bộ về địa điểm xây dựng; quy mơ dự án; vị trí, loại và cấp cơng trình chính;
- Bản vẽ thiết kế sơ bộ tổng mặt bằng dự án; mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt cơng trình chính
của dự án;
- Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ giải pháp thiết kế nền móng được lựa chọn của cơng trình
chính;
- Sơ bộ về dây chuyền cơng nghệ và thiết bị công nghệ
15


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định tại Điều 54 của Luật
Xây dựng năm 2014 để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định dự
án, quyết định đầu tư, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 52 của Luật Xây
dựng năm 2014 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định này.
Riêng đối với dự án PPP, việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng do cơ
quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thực
hiện. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi được lập theo quy định của Nghị định này và
Nghị định của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư.
Ngồi ra trường hợp cơng ty là tổ chức trúng thầu đấu giá quyền sở hữu đất và trúng thầu
lựa chon nhà đầu tư thực hiện dự án, việc lập dự án còn phải tuân thủ quyết định trúng
thầu của cơ quan có thẩm quyền thoe quy định của UBND tỉnh thành phố có thẩm quyền.
e. Thẩm định phê duyệt dự án
 Thẩm định thiết kế cơ sở
Sau khi có quyết định dự án khả thi thì chủ đầu tư sẽ tiến hành lập thiết kế cơ sở gửi lên
UBND các cấp ban ngành có thẩm quyền thẩm định và kết luận đủ điều kiện để trình cấp
có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình. Sở xây dựng thẩm định thiết

kế cơ sở các dự án xây dựng dân dụng , công nghiệp vật liệu xây dựng.
 Phê duyệt dự án
Dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt tại quyết định đầu tư xây dựng. Thẩm quyền quyết
định đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 60 Luật Xây dựng năm 2014.
Nội dung chủ yếu của quyết định đầu tư xây dựng gồm:
- Tên dự án;
- Chủ đầu tư;
-Tổ chức tư vấn lập dự án, khảo sát (nếu có), lập thiết kế cơ sở;
- Mục tiêu, quy mô đầu tư xây dựng, tiến độ thực hiện dự án;
-Cơng trình xây dựng chính, các cơng trình xây dựng và cấp cơng trình thuộc dự án;
- Địa điểm xây dựng và diện tích đất sử dụng;
- Thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ (nếu có), quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng được
lựa chọn;
- Yêu cầu về nguồn lực, khai thác sử dụng tài ngun (nếu có), vận hành sử dụng cơng
trình; phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, phương án bảo vệ mơi trường (nếu
có), phịng chống cháy nổ;
- Tổng mức đầu tư và dự kiến phân bổ nguồn vốn sử dụng theo tiến độ;
- Hình thức tổ chức quản lý dự án được áp dụng.
16


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

f. Thực hiện khảo sát phục vụ bước lập hồ sơ thiết kế
Thực hiện khảo sát địa chất cơng trình phục vụ lập hồ sơ thiết kế có thể thuê đơn vị tư
vấn có đầy đủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiện
g. Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi cơng và tổng dự tốn.
Bước lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán được thực hiện bằng cách thuê

đơn vị tư vấn có đầu đủ năng lực , tư cách pháp nhân theo quy định tại điều 78/79/80 của
luật Xây Dựng số 50/2014/QH13 , Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của
Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
h. Lập thẩm đinh, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi cơng và tổng dự tốn
cơng trình.
Nội dung theo luật Xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 theo thông tư
18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây Dựng
Trình tự thẩm định dự án và thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình theo quy định tại  Điều
11 và Điều 30 của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP
Thủ tục phê duyệt TKKTTC và TDT gồm
- Đơn vị tư vấn thiết kế lập xong hồ sơ theo quy định. Chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn theo
quy định của thực hiện công tác thẩm tra hồ sơ TKKTTC và TDT
- Khi có kết quả thẩm tra, chủ đầu tư tổ chức thẩm định TKKTTC và TDT ( trường hợp chủ
đầu tư không đủ năng lực thự hiện_ kế quả thẩm định là cơ sở để trình lên cấp có thẩm
quyên phê duyệt TKKTTC và TDT
- Tờ trình xin phê duyệt TKKTTC và TDT.
- Quyết định phê duyệt TKKTTC và TDT.
Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư Bất Động sản

a. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án

-

đầu tư bất động sản (sự cần thiết phải đầu tư dự án)
Nội dung này nghiên cứ sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư ; những lợi ích mà
việc xây dựng cơng trình mang lại cho cơng ty cũng như cho đối tác. Ngồi ra ,cịn nêu
lên những lợi ích và thiệt hại mà cơng trình đem lại cho vùng, địa phương nơi thực hiện
dự án .
Để xác định sự cần thiết phải đầu tư , nhóm soạn thảo nghiên cứu các nội dung:
Các căn cứ pháp lý : các văn kiện , đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển

kinh tế-xã hội của đất nước, chủ tưởng , chính sách luật pháp liên quan như .Luật đầu
tư ,Luật xây dựng , luật đất đai , Luật doanh nghiệp,… và các nghị định của chính phú,
17


Chuyên đề tốt nghiệp

-

-

-

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

thông tư hướng dẫn của bộ; định hướng phát triển kinh tế xã hội , các quy hoạch của
thành phố về xây dựng , phát triển đô thị , phát triển sản xuất, các tiêu chmuẩn quy chuẩn
xây dựng được ban hành.
Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của nơi thực hiện dự án, tình hình lãi suất , lmaj phát ,
tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan như chính sách thuê, chính
sách tỷ giá hối đối chi tiêu hính phủ , các chính sách về tín dụng.
Ngồi ra cịn nghiên cứu về điều kiện tự nhiên , kinh tế-xã hội nư dân số, lao động vị trí
địa lý , kinh tế, điều kiện khí hậu…; các cơ chế được áp dụng đối với dự án và các dự án
có liên quan đến vùng thực hiện dự án.
Đối với các dự án được lập, phần nhiên cứu sự cần htieets được đầu tư đã được ban soạn
thảo đưa ra rất chính xác khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án đầu tư

b. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án.
Trong q trình nghiên cứu cần thực hiện các cơng việc như sau
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án đầu

tư.
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm, chất lượng sản phẩm, và số lượng
cho mỗi chủng loại sản phẩm. Đối với các dự án như trung tâm thương mại thì đó là các
văn phịng cho thuê, bán và căn hộ chung cư...
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án: chủ yếu hướng tới đối tượng khách hàng
và mức thu nhập của khách hàng.
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường,…
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản
phẩm khi ra thị trường.
Đối với các dự án Bất động sản thì nội dung này nghiên cứu trên phạm vi khơng q
rộng.

c. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án.
Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án là nội dung quan trọng nhất của
một dự án đầu tư Bất động sản. Khi nghiên cứu nội dung này chủ đầu tư thường mới các
nhà tư vấn thiết kế làm và lựa chọn. Những nội dung của phần này bao gồm:
 Xem xét về địa điểm xây dựng dự án và đánh giá hiện trạng vùng dự án.
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về: Vị trí khu đất xây
dựng và hiện trạng khu đất; Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu… của khu đất; Đặc điểm
về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các cơng trình xây dựng và giao
18


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

thông vận tải của khu đất; Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã
hội và chính sách khuyến khích thi cơng tại địa bàn thành phố.
 Nghiên cứu quy mô và các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án. 

Bao gồm :Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án; Các chỉ tiêu kỹ
thuật dự án; Phương án quy hoạch không gian dự án; Quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho
từng hạng mục cơng trình, từng sản phẩm của dự án; Phân khu chức năng của dự án.
 Phần nội dung thiết kế kỹ thuật của dự án :
Gồm có: Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án; Thiết kế kỹ thuật từng
hạng mục cơng trình của dự án; Giải pháp thiết kế kỹ thuật chung và từng hạng mục cơng
trình dự án
 Đánh giá tác động môi trường của dự án :
Gồm những nội dung : Đánh giá môi trường hiện trạng dự án, dự báo các yếu tố gây
ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm, các giải pháp bảo vệ môi trường, kết luận và kiến nghị.

Xây dựng lịch trình thi cơng xây dựng cơng trình
Cơng ty phải tính tốn thời gian trong q trình lập dự án cho các cơng trình xây
dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các cơng việc trong q trình chuẩn bị và thực
hiện dự án.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một
phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các
công việc găng của dự án.

d. Phân tích tài chính dự án đầu tư.
1. Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án.
 Việc tính chính xác tổng vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với Xác định
tổng vốn đầu tư:
Tính khả thi của dự án. Nếu vốn đầu tư được dự tính quá thấp dẫn đến dự án khơng
thực hiện được và nếu dự tính q cao sẽ khơng phản ánh được chính xác hiệu quả tài
chính của dự án. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để
thiết lập và đưa dự án vào hoạt động. Nó được chia làm hai loại: Vốn cố định và vốn lưu
động ban đầu.
 Xác định các nguồn tài trợ cho dự án:
Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn cần

được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận tài trợ. Các nguồn vớn dự
kiến này phải được đảm bảo chắc chắn. Sự đảm bảo này có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế.
19


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân

2. Lập báo các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời
dự án.
Báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính
của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính tốn phân tích các chỉ tiêu phản ánh về
mặt tài chính của dự án.
 Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm: doanh thu do bán sản phẩm chính,
sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu của
dự án được tính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng
năm của dự án.
 Dự tính chi phí sản xuất:
Chỉ tiêu này cũng được dự tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Việc dự
tính chi phí sản xuất dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế
hoạch trả nợ của dự án.
 Dự tính lãi lỗ của dự án:
Trên cơ sở dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính hàng
năm để tiến hành dự tính lãi lỗ cho dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh kết quả
hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ trong từng năm và cả đời dự án.

 Bảng dự trù cân đối kế toán:
Bảng dự trù cân đối kế tốn của dự án được tính cho từng năm hoạt động của nó

mơ tả tình trạng tài chính hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án thông qua việc cân đối
tài sản với nguồn vốn. Đây là nguồn tài liệu giúp cho chủ đầu tư phân tích đánh giá được
khả năng cân bằng tài chính của dự án. Việc dự trù được tiến hành theo bảng mẫu theo
quy định của nhà nước.
 Dự tính cân đối thu chi:
Phân tích tài chính dự án quan tâm tới lượng tiền đi vào và đi ra của dự án. Đảm
bảo cân đối thu chi (cân đối dòng tiền vào và dòng tiền ra là mục tiêu quan trọng của phân
tích tài chính dự án).
Việc cân đối dịng tiền được thực hiện theo bảng mẫu theo quy định của nhà
nước
3. Các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án đầu tư.
 Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp.
20