Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng quân đội công ty mbamc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MARKETING
----------

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP
Đề tài : “Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng phương pháp thẩm
định giá bất động sản đảm bảo tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân
hàng Quân đội (Công ty MBAMC)”

Sinh viên: Đào Thị Khánh Ly
MSV: 11163219
Lớp chuyên ngành: Thẩm định giá K58
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Minh Phương

Hà Nội, tháng 05 năm 2020


2
LỜI CẢM ƠN
Do giới hạn về tài liệu và kiến thức, chuyên đề tốt nghiệp này không tránh khỏi
những sai sót, em rất mong được sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo, các anh chị
chuyên viên MBAMC và các bạn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths. Nguyễn
Thị Minh Phương và các anh chị tại Công ty MBAMC đã tận tình chỉ bảo, hướng
dẫn để em có thể hồn thành tốt chun đề thực tập này.
Sinh viên
Đào Thị Khánh Ly


3
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..........................................................................5
DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................................6
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................7
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC
TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (Công ty MBAMC)....................................9
1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển........................................................9
1.2. Cơ cấu tổ chức....................................................................................................10
1.3. Lĩnh vực hoạt động.............................................................................................14
1.4. Kết quả kinh doanh trong những năm gần đây...................................................15
1.5. Định hướng phát triển trong tương lai................................................................16
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI
THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (Công ty MBAMC).....................18
2.1. Bất động sản đảm bảo......................................................................................18
2.1.1. Những khái niệm cơ bản..................................................................................18
2.1.2. Đặc điểm bất động sản đảm bảo......................................................................18
2.1.3. Phân loại bất động sản đảm bảo......................................................................21
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đảm bảo.................................23
2.2. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản đảm bảo..................................26
2.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản đảm bảo..............................................26
2.2.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo theo quy định của pháp
luật hiện hành.............................................................................................................27
2.2.3. Các nguyên tắc áp dụng...................................................................................37
2.2.4. Cơ sở giá trị thẩm định giá..............................................................................39


4
2.3. Thực tế áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại
Công ty MBAMC.....................................................................................................40
2.3.1. Quy định về các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo được áp

dụng tại Công ty MBAMC........................................................................................40
2.3.2. Các trường hợp minh họa................................................................................48
2.3.2.1. Tình huống nghiên cứu 1: Thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo của
Ông Nguyễn Huy Hịa tại Cơng ty MBAMC............................................................48
2.3.2.2. Tình huống nghiên cứu 2: Thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo
của Ơng Hồng Kim Ích tại Cơng ty MBAMC.........................................................54
2.3.2.3. Tình huống nghiên cứu 3: Thẩm định giá Cơng ty Dầu khí Việt Nam của
Tập đồn Dầu khí Việt Nam tại Công ty MBAMC...................................................62
2.4. Đánh giá chung về việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động
sản đảm bảo tại Công ty MBAMC.........................................................................70
2.4.1. Những kết quả đạt được...................................................................................70
2.4.2. Nguyên nhân của những hạn chế.....................................................................74
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÔNG
TY MBAMC.............................................................................................................76
3.1. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng các phương pháp thẩm định giá....76
3.2. Kiến nghị với Nhà nước và Bộ Tài chính nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng các
phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo...................................................84
3.2.1. Một số kiến nghị với Nhà nước.......................................................................84
3.2.2. Một số kiến nghị với Bộ Tài chính..................................................................85
KẾT LUẬN...............................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................88


5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.

DANH MỤC VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

KH
TĐG
BĐS
TT
QĐ
NĐ
BTC
QH
CP
BXD
UBND
DT
TMCP

Khách hàng
Thẩm định giá
Bất động sản
Thơng tư
Quyết định
Nghị định
Bộ Tài chính
Quốc hội
Chính phủ
Bộ Xây dựng
Ủy ban Nhân dân
Doanh thu
Thương mại Cổ phần

6
DANH MỤC BẢNG BIỂU


7
LỜI MỞ ĐẦU.
1. Bối cảnh và lý do lựa chọn đề tài.
Trong bối cảnh tình hình kinh tế có nhiều biến động vô cùng phức tạp bởi dịch
bệnh Covid-19 gây ra, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Quân đội MB nói
chung và của Cơng ty MBAMC nói riêng đang gặp ít khó khăn. Thực hiện phương
hướng và mục tiêu của Ngân hàng MB, Công ty MBAMC đã và đang có nhiều sự
đóng góp cho nền kinh tế nước nhà nhằm kiềm chế lạm phát và hoàn thành chỉ tiêu
kinh doanh được đặt ra. Cho dù còn nhiều thách thức, khó khăn song Cơng ty
MBAMC vẫn cố gắng hết sức nhằm đạt được hiệu quả kinh doanh và đầu tư một
cách cao nhất.
Việc cải thiện các phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo là một trong
những hướng đi đúng đắn nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại Công ty MBAMC.
Sau một thời gian thực tập tại Công ty MBAMC, tác giả nhận thấy việc áp dụng các
phương pháp thẩm định giá tài sản nhằm thẩm định giá bất động sản còn một vài
hạn chế nhất định và việc nâng cao hiệu quả áp dụng các phương pháp thẩm định bất
động sản đảm bảo giúp phát triển nâng cao chất lượng dịch vụ tại Ngân hàng MB.
Vì lý do đó tác giả xin lựa chọn đề tài là “Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả
áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại Công ty Quản lý nợ
và Khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội (Công ty MBAMC)” để nghiên cứu trong
chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Có 3 mục tiêu mà chuyên đề hướng tới:

- Giới thiệu về Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Ngân hàng Quân đội
(Công ty MBAMC).

- Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại
Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Ngân hàng Quân đội (Công ty
MBAMC).

- Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng phương pháp thẩm định giá bất
động sản đảm bảo tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Ngân hàng
Quân đội (Công ty MBAMC).


8
3. Đối tượng nghiên cứu.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo được Công ty MBAMC áp
dụng vào hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo của người đi
vay ngân hàng.
4. Phạm vi thực hiện nghiên cứu.
Phịng thẩm định của Cơng ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản thuộc Ngân hàng
Quân đội (Công ty MBAMC). Tác giả tập trung nghiên cứu vào 3 phương pháp
thẩm định là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp
thu nhập.
5. Các phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp thu thập dữ liệu, tài liệu, thông tin từ các anh chị chuyên viên trong
cơng ty, từ các báo cáo tài chính tín dụng qua các năm và sử dụng phương pháp
phân tích đánh giá các thông tin này, đồng thời kết hợp các phương pháp như đối
chiếu, so sánh, tổng hợp thông tin.
6. Kết cấu đề tài.
Chuyên đề thực tập này được trình bày với cấu trúc gồm 3 chương:

- Chương 1: Giới thiệu về Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Ngân
hàng Quân đội (MBAMC).

- Chương 2: Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản
đảm bảo tại Công ty MBAMC.

- Chương 3: Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng phương pháp thẩm
định giá bất động sản đảm bảo tại Công ty MBAMC.


9
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC
TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (MBAMC)
1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển.
1.1.1. Tên và địa chỉ của Công ty MBAMC.
Bảng 1.1. Tên và địa chỉ của Công ty MBAMC.
Tên công ty

Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản thuộc
Ngân hàng TMCP Quân Đội.

Tên tiếng anh

Military Bank - Asset Management Company

Tên viết tắt

MBAMC

Trụ sở chính

Số 9 Đào Duy Anh, Đống Đa, Hà Nội

Số điện thoại

02435569210

Người đại diện

Bà Đào Thị Hằng

Vốn điều lệ

1082 tỷ đồng (năm 2017)

Mã số thuế

0105281799
(Nguồn: Cơng ty MBAMC)

1.1.2. Q trình hình thành và phát triển của cơng ty MBAMC
Cơng ty MBAMC là Công ty con của Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) hoạt động
trong lĩnh vực Xử lý nợ - Định giá - Quản lý và khai thác tài sản. Theo quyết định
150/2001/QĐ-TTG ngày 5.10.2001, công ty được thành lập ban đầu có vốn điều lệ
là 5 tỷ đồng, với 4 người trong bộ máy quản lý và trụ sở chính đặt tại số 9 Đào Duy
Anh, Hà Nội. Cơng ty MBAMC là một trong năm công ty AMC được thành lập sớm
nhất thuộc hệ thống các ngân hàng thương mại.
Từ năm 2002 đến hết năm 2006, Công ty hoạt động như một phòng thu nợ của MB
với nhân sự hơn 10 người. Hàng năm thu nợ được từ 6-7 tỷ đồng và quản lý một số
tài sản của MB bao gồm tòa nhà số 3 Liễu Giai, hệ thống 4 nhà máy lau gạo ở Cần

10
Thơ, Đồng Tháp (thu hồi từ Quân khu 3); Quản lý dự án Trung tâm thể thao số 6-8
Chùa Bộc; Thiết kế, xây dựng các chi nhánh của MB trên toàn quốc.
Giai đoạn năm 2007-2012 là một giai đoạn kinh doanh vơ cùng khó khăn, song song
với việc hồn thành các chỉ tiêu kinh doanh, Công ty cũng không ngừng nghiên cứu,
định hướng và đưa ra các giải pháp hoạt động cho những năm tiếp theo nhằm đáp
ứng kịp thời tốc độ phát triển cùng những yêu cầu quản lý từ MB. Tính đến cuối
năm 2012, doanh số xử lý nợ cho MB đạt 149,2 tỷ đồng, tăng gấp 22,2 lần so với
năm 2007 (6,7 tỷ đồng).
Sau 10 năm nguồn vốn điều lệ từ 5 tỷ được nâng lên hơn 582 tỷ đồng và đến năm
2017 đạt trên 1,082 tỷ, tăng hơn 5 lần so với năm 2007. Tổng tài sản của công ty
cũng tăng từ 275 tỷ năm 2007 lên hơn 2800 tỷ vào năm 2017. Đặc biệt là doanh số
xử lý nợ cũng tăng vượt bậc từ 6,7 tỷ đồng năm 2007 lên 149 tỷ năm 2012 và năm
2017 xấp xỉ khoảng 1200 tỷ tăng 179 lần so với năm 2007. Sau 15 năm nỗ lực,
quyết tâm, MBAMC đã vươn lên đứng trong TOP đầu các công ty AMC của các
Ngân hàng TMCP tại Việt Nam. Từ nhân sự ban đầu là 4 người, đến nay công ty đã
có hơn 400 người tại ba miền Bắc, Trung, Nam với 3 Chi nhánh tại Hồ Chí Minh,
Đà Nẵng, Đơng Nam Bộ; 1 Trụ sở chính ở Hà Nội và 38 điểm mạng lưới trên khắp
toàn quốc.
1.2. Cơ cấu tổ chức.
1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức.
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy của công ty MBAMC.

(Nguồn: Công ty MBAMC)


11
1.2.1. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban.
1.2.1.1. Trung tâm Thẩm định.
a) Lịch sử hình thành và phát triển.

-

Từ 2002-2009: Bộ phận định giá tài sản trực thuộc phòng Xử lý nợ, Nhân sự thực
hiện song song 02 chức năng là Định giá tài sản và Xử lý nợ;

-

Tháng 09/2009: Bộ phận định giá tài sản được tách ra từ phòng Xử lý nợ và thành
lập Phòng định giá tài sản;

-

Ngày 10/03/2015: Thành lập Trung tâm định giá tài sản (theo quyết định của
Thường trực HĐQT MB);

-

Năm 2017: đổi tên thành Trung tâm Thẩm định tài sản.

b) Chức năng nhiệm vụ.
Thẩm định tài sản cho các khách hàng có quan hệ tín dụng với MB; các tài sản theo
yêu cầu của MB và các đơn vị nội bộ của MBAMC. Gồm xác định giá trị tài sản,
nhận diện và cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn có liên quan đến tài sản được thẩm định.
Công tác Thẩm định tài sản là một khâu trong quy trình cấp tín dụng tại MB.
c) Mơ hình tổ chức và các điểm mạng lưới.
Trung tâm Thẩm định tài sản được chia thành các phòng khu vực tại các thành phố
lớn của miền Bắc, miền Trung, miền Nam và Đông Nam Bộ: Gồm 04 phòng thẩm
định tài sản khu vực đặt tại các TP. Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh và TP. Thủ
Dầu Một và 29 điểm mạng lưới tại các tỉnh thành khác (miền Bắc: 13 điểm, miền
Trung: 6 điểm, miền Nam: 2 điểm và Đông Nam Bộ là: 8 điểm mạng lưới).

d) Định hướng và phương châm hoạt động.
-

Tăng cường công tác quản lý hệ thống nhằm ngăn ngừa và hạn chế các rủi ro
trong công tác thẩm định tài sản.

-

Đáp ứng các nhu cầu về chất lượng và phạm vi định giá của MB.

-

Triển khai các điểm mạng lưới định giá tài sản, đáp ứng tới 100% mạng lưới các
chi nhánh MB trên toàn quốc.

-

Ứng dụng phần mềm thẩm định tài sản, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, số hóa
dữ liệu báo cáo.


12
1.2.1.2. Trung tâm xử lý nợ.
Trung tâm Xử lý nợ là Trung tâm kinh doanh lớn nhất, có vai trị chiến lược xun
suốt trong q trình hoạt động của Cơng ty ngay từ ngày đầu thành lập.
Ngày 20/11/2002, Công ty MBAMC được thành lập với nhiệm vụ chính là thu hồi
các khoản nợ cho MB và khi đó, Trung tâm Xử lý nợ hoạt động như một phòng thu
nợ trực thuộc MB với số lượng nhân sự là 4 người, doanh số thu nợ hàng năm đạt từ
6-7 tỷ đồng. Sau hơn 10 năm hoạt động ổn định, mục tiêu chuyên nghiệp hóa, đẩy
nhanh tốc độ và hiệu quả hoạt Xử lý nợ, Ban lãnh đạo Công ty đã thành lập Trung

tâm Xử lý nợ với các phòng khu vực trực thuộc tại 3 miền Bắc, Trung, Nam nhằm
đáp ứng kịp thời tốc độ phát triển của Ngân hàng Quân đội.
Hiện tại, hoạt động của Trung tâm Xử lý nợ được quản lý tập trung tại Hội sở, cơ cấu
Trung tâm gồm: 4 Phòng Xử lý nợ khu vực, 1 Phòng quản lý nghiệp vụ và hơn 10
điểm mạng lưới trải đều cả 3 miêng Bắc, Trung, Nam. Với tổng số nhận sự hơn 100
người, đảm bảo đáp ứng kịp thời công tác thu hồi nợ quá hạn của MB, hoàn thành
xuất sắc kế hoạch MB đã giao.
Sau khi nâng cấp, chuyển đổi hoạt động của Trung tâm Xử lý nợ, kết quả kinh doanh
đã có bước phát triển đột biến: Doanh số tăng từ 149 tỷ đồng năm 2012 lên 1.200 tỷ
đồng dự kiến của năm 2017, tăng 805%. Có được kết quả đáng tự hào này, ngồi sự
thay đổi về mơ hình tổ chức theo hướng chun nghiệp hóa, là do sự quyết tâm cao
của tồn thể CBNV Trung tâm Xử lý nợ đã không kể ngày đêm sát sao, trăn trở từng
phương án, từng khách hàng với mục tiêu cao nhất là hoàn thành xuất sắc kế hoạch
MB đã giao.
Trung tâm hoạt động dựa trên nguyên tắc: Thượng tôn pháp luật trong hoạt động Xử
lý nợ và Chuyên nghiệp, hiệu quả, minh bạch. Với định hướng tiếp nhận nợ tự động
và xử lý toàn bộ nợ quá hạn của MB, Trung tâm không ngừng cải tiến và điều chỉnh
Quy chế/Quy trình nhằm nâng cao hiệu quả và năng lực xử lý nợ trên toàn hệ thống,
đảm bảo hồn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh, góp phần vào sự lớn mạnh và thành công
của MBAMC.
1.2.1.3. Trung tâm Quản lý và Khai thác tài sản.
Định hướng hoạt động của trung tâm bao gồm các lĩnh vực chính sau:

- Quản lý tài sản bảo đảm là hàng hóa; thơng quan áp tải, kiểm đếm…


13
- Quản lý, vận hành, kinh doanh và khai thác các tài sản của MB.
- Bán/khai thác các tài sản (đặc biệt các tài sản có nguồn gốc XLN).
- Dịch vụ hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với các tài sản đang thế chấp tại MB.

- Phát triển các sản phẩm mới theo định hướng của MB và Ban lãnh đạo Cơng ty
từng thời kỳ.
1.2.1.4. Khối văn phịng hội sở.
Khối văn phòng bao gồm các phòng ban sau:

- Phòng Tổ chức nhân sự
- Phịng Tài chính kế tốn
- Phịng Kế hoạch Tổng hợp
- Phòng Quản trị rủi ro và pháp chế
- Phịng Kiểm tốn nội bộ
Mỗi đơn vị một chức năng, nhiệm vụ nhưng luôn gắn kết, phối hợp nhịp nhàng cùng
chung một mục tiêu hỗ trợ tốt nhất các Trung tâm kinh doanh. Phương châm làm việc
của Khối Văn phịng đó là “Khơng ngại khó, khơng ngại khổ, tất cả vì kết quả kinh
doanh cuối cùng của tồn Công ty”
1.2.1.5. Các chi nhánh.
a) Chi nhánh MBAMC Đà Nẵng
Năm 2010, Ban lãnh đạo MBAMC phê chuẩn thành lập tại Đà Nẵng một văn phòng
đại diện. Đến năm 2013, căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và sự lớn mạnh của
Cơng ty, văn phịng đại diện được nâng cấp lên thành Chi nhánh Đà Nẵng.
Với đội ngũ nhân sự gần 50 người, được đào tạo bào bản và trải qua q trình cơng
tác lâu dài tại Cơng ty. Chi nhánh Đà Nẵng đã nhanh chóng bắt nhịp, hồn thành xuất
sắc các nhiệm vụ do Ban lãnh đạo MBAMC giao phó. Hàng loạt các hợp đồng kinh
tế, quản lý tài sản khu vực miền Trung đã được Chi nhánh đảm nhận với kết quả khả
quan, được Ban lãnh đạo MBAMC khen thưởng qua nhiều năm. Năm 2017, Chi
nhánh đặt mục tiêu hoàn thành doanh thu trên 20 tỷ đồng và các chương trình trọng
điểm khác.


14
b) Chi nhánh MBAMC Hồ Chí Minh.

Chi nhánh MBAMC Hồ Chí Minh là đơn vị trực thuộc Cơng ty MBAMC (theo Quyết
định số 147/QĐ-MBAMC ngày 14/5/2008) được thành lập.
Từ những ngày đầu thành lập, với vai trò là 1 văn phịng đại diện của cơng ty
MBAMC tại phía Nam (năm 2007), đến nay MBAMC-HCM đã phát triển thành một
Chi nhánh, có con dấu và tài khoản riêng, triển khai tồn bộ các hoạt động kinh
doanh của MBAMC tại khu vực phía Nam.
Với đội ngũ nhân sự 87 người, MBAMC-HCM có một vị trí quan trọng trong chiến
lược phát triển của Công ty. Năm 2017, Chi nhánh đặt mục tiêu đạt doanh số xử lý nợ
630 tỷ đồng; lợi nhuận là 42,42 tỷ đồng; doanh thu là 103,9 tỷ đồng.
c) Chi nhánh MBAMC Đông Nam Bộ.
Ngày 1/3/2017, Công ty MBAMC tổ chức khai trương chi nhánh thứ 3 tại tỉnh Bình
Dương có tên là Chi nhánh Đơng Nam Bộ. Sự ra đời của Chi nhánh Đông Nam Bộ
đánh dấu mốc son trong sự hình thành phát triển của Cơng ty MBAMC trong suốt
chiều dài lịch sử.
1.3. Lĩnh vực hoạt động.
Sơ đồ 1.2: Lĩnh vực hoạt động của Công ty MBAMC

(Nguồn: Website mbamc.com.vn)
Lĩnh vực hoạt động chính theo đăng ký kinh doanh của MBAMC:


15
- Xử lý nợ: tiếp nhận, xử lý thu hồi nợ từ MB chuyển giao; mua bán nợ trong và
ngoài MB...

- Thẩm định tài sản: Thẩm định các tài sản đảm bảo cho vay của ngân hàng MB.
- Quản lý và khai thác tài sản:
 Quản lý vận hành, cho th tịa nhà trong và ngồi ngân hàng MB.
 Quản lý tài sản bảo đảm.
 Thiết kế, quản lý dự án xây dựng cơ bản: thiết kế, cải tạo các điểm giao dịch

của MB, quản lý các dự án khác…
1.4. Kết quả kinh doanh trong những năm gần đây.
Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty MBAMC thể hiện qua bảng số liệu sau:
Bảng 1.2: Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Công ty MBAMC.
Chỉ tiêu

2017

2018

2019

Doanh thu (tỷ)

311,63

367,46

396,28

Lơi nhuận sau thuế (tỷ)

103,62

125,74

139,37

(Nguồn: Công ty MBAMC)
Với bảng số liệu trên, ta thấy tình hình kinh doanh của cơng ty ở mức ổn định. Tuy

có sự gia tăng về các chỉ tiêu qua các năm nhưng tốc độ tăng trưởng lại giảm.
Bảng 1.3: Tính tỷ lệ tăng trưởng qua các năm.
Tỷ lệ tăng trưởng

Cơng thức tính

Năm 2018

Năm 2019

Doanh thu

DT t−DT t−1
x
DT t−1

17,91%

7,84%

21,35%

10,84%

100
Lợi nhuận

ln t −ln t −1
x 100
ln t −1

(Nguồn: Cơng ty MBAMC)
Kết quả hoạt động kinh doanh của phịng thẩm định trong 3 năm từ 2017- 2019 được
thể hiện qua bảng sau:


16
Bảng 1.4: Hoạt động kinh doanh của phòng thẩm định của 3 năm.
Chỉ tiêu

2017

2018

2019

Thẩm định lần thứ nhất

18 224

22 439

30 246

Tái thẩm

5 976

7 961

10 469

Tổng

24 200

30 400

40 715

Thẩm định lần thứ nhất

22,79

34,8

51,34

Tái thẩm

7,71

10,2

14,61

Tổng

30,5

45

65,95

Chi phí (Chi phí bộ phận + Chi phí quản
lý phân bổ)
( tỷ đồng )

13,57

16,7

14,66

Lợi nhuận rịng
( tỷ đồng )

16,93

28,3

51,29

Tổng nhân sự của phòng

50

62

87

Số lượng báo
cáo
( báo cáo )
Doanh thu
( tỷ đồng )

(Nguồn: Công ty MBAMC)
Đánh giá:
Tổng giá trị tài sản thẩm định của Trung tâm Thẩm định tài sản không ngừng tăng
qua các năm. Cụ thể trong 3 năm gần đây từ năm 2017 đến 2019, doanh thu của công
ty tăng từ 30,5 tỷ đồng lên 65.95 tỷ đồng.Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2019
tăng 46,55% so với năm 2018 và năm 2018 tăng 47,54 % so với 2017. Số lượng báo
cáo từ 24.200 bản năm 2017 tăng lên 40.715 bản năm 2019 với tỉ lệ tăng 68,39 %.
Lợi nhuận ròng tăng từ 16,93 tỷ đồng năm 2017 đến 51,29 tỷ đồng vào năm 2019,
tăng gấp 3 lần. Công ty hoạt động ổn định bởi giữa các năm khơng có sự chêch lệch
lớn về chi phí.
1.5. Định hướng phát triển trong tương lai.

- Hoàn thành tốt các chỉ tiêu kế hoạch mà Ngân hàng Quân đội MB giao năm
2020.

- Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá, quá trình tổ chức thẩm định tài sản
một cách hiệu quả, linh hoạt hơn.


17
- Mang lại dịch vụ tốt nhất cho khách hàng nhằm nâng cao uy tín của ngân hàng
và phát triển hoạt động kinh doanh tạo lợi nhuận tốt nhất, hạn chế tối thiểu rủi ro
bị ảnh hưởng từ nền kinh tế trong và ngoài nước thời Covid đem lại.

18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÔNG TY MBAMC.

2.1. Bất động sản đảm bảo.
2.1.1. Những khái niệm cơ bản.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến
nhưng cho đến nay vẫn cịn có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy
nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: Bất động sản là những tài sản
gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản là các tài
sản, bao gồm: Đất đai, nhà ở và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa là đất
đai và những cơng trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Tài sản đảm bảo là tài sản cầm cố để thực hiện việc vay thế chấp. Nếu khách hàng
khơng có khả năng hồn trả khoản vay thì bên cho vay hay Ngân hàng sẽ thu giữ tài
sản và bán lại để bù vào khoản lỗ. Do vậy bất động sản đảm bảo là bất động sản
được sử dụng trong quá trình đảm bảo vay vốn tại Ngân hàng.
2.1.2. Đặc điểm bất động sản đảm bảo.
a) Bất động sản.
Bất động sản có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã
tạo nên những giá trị khác nhau mà các thẩm định viên muốn thực hiện được nghiệp
vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của bất
động sản chính và phổ biến sau:
 Cố định về vị trí.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, khơng có khả năng di dời. Chính điều này

đã làm cho giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng
lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố


19
này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên
giá trị bất động sản có tính chất theo vùng.
Các thẩm định viên phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định bất
động sản theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau
được. Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được
điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.
 Tính bền vững.
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của cơng trình. Bất
động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ
kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của cơng
trình theo các thơng số xây dựng; cịn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà cơng
trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho thẩm định viên, khi thẩm định giá cần phải tính đến
cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định
sự tồn tại của bất động sản đó.
 Tính khác biệt.
Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các thẩm định viên phải hết sức
quan tâm. Trên thực tế, giữa các bất động sản có những khác biệt nhau rất đáng kể,
khơng có hai bất động sản nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu
trúc, kiến trúc, cảnh quan, mơi trường… Khi thẩm định giá các bất động sản phải
chú ý khai thác tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khn giữa các bất động sản
với nhau.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một bất động
sản này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các bất động sản xung quanh nó như:

xây nhà riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy
rõ nét hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những bất
động sản có tuyến đường giao thơng đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan
và giá trị. Điều này khiến cho các thẩm định viên phải có cái nhìn tổng qt xung
quanh đối với bất động sản cần thẩm định. Và phải thấy được xu hướng thay đổi


20
những bất động sản xung quanh bất động sản định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá
trị bất động sản thẩm định giá.
 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà bất động sản ln là tài
sản có giá trị lớn. do vậy mà quan hệ cung cầu bất động sản thường mất cân đối theo
hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về bất động sản, nên giá cả bất
động sản ln có xu hướng tăng lên. một nhiệm vụ quan trọng của các thẩm định
viên là làm sao định giá bất động sản sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân
có nhu cầu định giá bất động sản khơng bị lóa mắt trước giá ảo của thị trường bất
động sản.
 Có giá trị lớn.
Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xảy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn. Do vậy:

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có lượng vố lớn và dài
hạn.

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
- Khi định giá trị bất động sản phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về
bất động sản.
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi
giá cả, do có nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ
đất luôn luôn không thay đổi.

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất
động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo
dài hơn so với các tìa sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn
nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện