ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN – SACOMBANK - AMC

Website: Email : Tel : 0918.775.368
ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN –
SACOMBANK - AMC
I. KHÁI QUÁT VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP:CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ
KHAI THÁC TÀI SẢN – SACOMBANK AMC
1. Đôi nét về Công ty Quản Lý Nợ & Khai thác tài sản – Ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thương Tín
- Tiền thân của AMC – Sacombank là Ban Xử Lý Nợ được tách ra từ bộ phận Quản Lý Nợ
Xấu (Phòng Kiểm tra kiểm toán).
- Thành lập theo Quyết định số 586/2002/QĐ-HĐQT ngày 25/12/2002 của HĐQT Ngân
hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín sau khi được sự chấp thuận của Ngân hàng nhà nước
theo Công văn số 1433/NHNN-CNH ngày 20/12/2002
- Tên giao dịch bằng tiếng Anh là: Asset Management Company..,Ltd, gọi tắt là AMC.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4104000053 do Sở Kế Hoạch và Đầu tư TP.
HCM cấp lần đầu ngày 24/01/2003, thay đổi lần thứ 9 ngày 21/4/2007.
- Vốn điều lệ: Vốn điều lệ ban đầu là 02 tỷ đồng và tính đến thời điểm hiện nay (8/2007)
vốn điều lệ tăng lên đến 90 tỷ đồng.
- Trụ sở chính: Trụ sở đầu tiên của AMC đặt tại địa chỉ 14/3A Trường Chinh, P. 14, Q.
Tân Bình, TP. HCM. Tháng 4/2004 chuyển về địa chỉ: Lầu 6, số 224 Lê Văn Sỹ, P. 1, Q.
Tân Bình, TP. HCM và tháng 12/2006 chuyển về địa chỉ hiện nay là 25 Lý Thường Kiệt, P.
7, Quận Tân Bình, TP. HCM.
- Chức năng: (1) Quản lý và thu hồi nợ, mua bán nợ;
(2) Khai thác tài sản (Cho thuê kho bãi; khai thác tài sản nhận cấn trừ nợ);
(3) Giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu;
(4) Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay;
(5) Quản chấp hàng hoá cầm cố.
Về mặt nhân sự: Số lượng nhân sự tăng từ 127 người lên đến nay là 199 người tính đến
ngày 12/07/2007). Bao gồm:
+ Ban giám đốc: 3 người
+ Phòng kế tóan: 5 người
+ Phòng kinh doanh: 24 người

+ Phòng hành chánh: 15 người
Định Giá Bất Động Sản
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Phòng thẩm định: 13 người
+ Bộ phận quản lý nợ: 3 ngừơi.
+ Bảo vệ tại kho ngân hàng: 27 người.
+ Nhân viên giám sát kho: 109 người
- Hệ thống kho bãi: AMC – Sacombank là một trong những doanh nghiệp đang khai
thác hệ thống kho bãi lớn nhất của Việt Nam, với tổng diện tích kho hiện đang khai
thác là 145.050m2.
- Tốc độ tăng trưởng: Kể cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng hàng năm
của AMC đều rất cao kể từ khi thành lập cho đến nay.
- Đvt: Đồng
Năm Doanh thu Tốc độ (%) Lợi nhuận Tốc độ
2003 2.329.507.757 750.647.640
2004 8.124.555.591 349% 2.432.023.531 324%
2005 19.153.015.784 236% 9.710.571.238 399%
2006 27.307.101.038 143% 15.232.366.082 157%
2007 39.732.000.000 145,5% 27.200.000.000 178,5%
2.Hoàn cảnh, yêu cầu và mục đích thành lập loại hình công ty AMC:
Loại hình Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại
được hình thành và phát triển cách đây không lâu (từ cuối năm 2001), trong đó AMC –
Sacombank là một trong những công ty thành lập đầu tiên. Đây là loại hình công ty có đặc
thù riêng mà trên thế giới chỉ có ở Việt Nam và Trung Quốc mới có. Khác với các Công ty
mua bán nợ và tài sản của các nước trên thế giới hay Công ty mua bán nợ và tài sản tồn
đọng của doanh nghiệp (DATC) trực thuộc Bộ Tài Chính, Công ty Quản Lý Nợ và Khai
Thác Tài Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại có phạm vi hoạt động hẹp hơn và chịu
sự điều chỉnh không những của luật doanh nghiệp mà còn chịu sự điều chỉnh của Luật
Ngân hang nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng.

Mục đích thành lập các Công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài Sản trực thuộc các ngân
hàng thương mại của Việt Nam là nhằm giải quyết các khoản nợ tồn đọng kếch xù mà thời
kỳ trước đây các ngân hàng thương mại đang phải giải quyết bởi lẽ, theo thống kê của
Ngân hàng nhà nước thì tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ tính đến thời điểm ngày 31/12/2000
lên tới 12%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trên thực tế con số này còn lớn hơn vì tại
thời điểm đó, các khoản nợ đến hạn mà khách hàng không thanh toán được thì được các
Định Giá Bất Động Sản
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
ngân hàng thương mại (NHTM) gia hạn đến 3 – 4 lần mà khách hàng vẫn không thanh toán
được, trong khi đó nếu áp dụng theo tiêu chuẩn quốc tế thì nợ quá hạn của Việt Nam sẽ là
một con số khổng lồ vì vậy Qũy Tiền tệ quốc tế (IMF) cho rằng nợ quá hạn của Việt Nam
là vào khoảng 40% tổng dư nợ (tính theo tiêu chuẩn quốc tế).
Trước một yêu cầu bức thiết là cần phải tập trung giải quyết những khoản nợ quá hạn,
không chỉ của các ngân hàng thương mại, trong đó tập trung chủ yếu vào các NHTM nhà
nước và các doanh nghiệp nhà nước khác, tránh cho các NHTM lâm vào tình trạng khó
khăn, mất an toàn trong hoạt động, chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp nhằm làm lành mạnh
hóa tình hình tài chính các NHTM đặc biệt là các NHTM quốc doanh cũng như các doanh
nghiệp nhà nước khác mà trong đó việc thành lập công ty Quản Lý Nợ và Khai Thác Tài
Sản trực thuộc các ngân hàng thương mại để giải quyết các khoản nợ tồn đọng cũng là một
trong các giải pháp ấy.
II. Nghiệp vụ thẩm định giá tại Sacombank - AMC
Khi khách hàng là các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu vay vốn tại Sacombank thì việc
thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là một căn cứ quan trọng và cần thiết để Sacombank
quyết định số tín dụng cấp cho khách hang.
AMC được thành lập với mục đích chính là tách nghiệp vụ thẩm định với tín dụng để tạo
tính chuyên nghiệp của công tác thẩm định. Hơn 3 năm hoạt động, AMC tự hào là một
Công ty có uy tín trong lĩnh vực Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị không chỉ
cho các khách hàng khi muốn vay vốn của Sacombank mà còn các khách hàng khác khi có
nhu cầu.

Quy trình định giá bắt đầu khi phòng định giá hoặc định giá viên của công ty xác định vấn
đề định giá và gửi báo cao định giá cho khách hàng. Cacombank-AMC tuân thủ theo các
chuẩn mực sau của quy trình định giá:
Quy trình thẩm định giá định giá bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định
giá
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản
Bước 3: Phân tích thông tin
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Quy trình thủ tục định giá tại Công Ty Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản –
SACOMBANK AMC (hình 1)
Phân tích quy trình thẩm định giá:
Định Giá Bất Động Sản
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Xác định tổng quát về bất động sản cầ định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định
giá
Việc xác định tổng quát về bất động sản được thực hiện như sau:
1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá
1.2 Mục đích thẩm định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá
của khách hang. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá
1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu củ khách hang; những người sử dụng kết quả thẩm định
giá
1.4 Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị bạn chế, và phải dựa trên
cơ sở:
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hang và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.

- Phù hợp với quy định của pháp luật, và các quy định hiện hành khác có liên quan.
- Trong trường hợp nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và rang buộc đưa
ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho
giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hang.
Hình 1: Quy Trình Thủ Tục Định Giá
Định Giá Bất Động Sản
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.5 Xác định thời điểm định giá
1.6 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định gía
1.7 Xác định cơ sở giá trị của bất động sản
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật
hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
Định Giá Bất Động Sản
Sacombank-AMCtiếp nhận nhu
cầu của khách hàng
Khách hang cung cấp:
Giấy tờ tuỳ than
Giấy tờ liên quan đến sở hữu BĐS
Phiếu đăng ký tham gia dịch vụ
Khách hàng đăng ký và tạm ứng phí dịch vụ đợt
Xác định tổng quát về bất động sản
Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Phân tích thông tin/ Kiểm tra quy hoạch khu vực có BĐS (trên giấy
chứng nhận và thực tế)
Đo đạc, vẽ sơ đồ đất đai và địa thế công trình, lựa chọn phương pháp
định giá
Xác định giá trị
Lập hồ sơ và chứng thư định giá
- Giao báo cáo thẩm định cho khách

hàng
- Thu phí dịch vụ phần còn lại
- Giải đáp thắc mắc cho khách hàng
- Lưu trữ hồ sơ khách hàng
- Tiếp nhận đóng góp ý kiến
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hành. Xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá, đó là giá trị thị trường hay
giá trị phi thị trường:
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định
giá số 01.
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm
định giá số 02
1.8 Lập kế hoạch định giá
- Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và
thời gian thực hiện từng bước công việccũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định
giá
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn
liền với bất động sản được mua bán và đặc điểm thị trường
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và
phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn
cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo sơ bộ
2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản
2.1 Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, các số liệu cần phải thu thập bao gồm:
- Vị trí thực tế của bất động sáno sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp

lý liên quan đến bất động sản
- Chi tiết bên ngaòi và bên trong bất động sản
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực
địa với báo cáo của chư đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
Định Giá Bất Động Sản
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong qua trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, định giá viên cần
chụp ảnh tài sản theo các dạng ( toàn cảnh, chi tiết ), các hướng khác nhau.
2.2 Thu thập thông tin
Bên cạnh các thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cần phải thu
thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên qun đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so
sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người
mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản
- Với các bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến bất động sản cần định giá.
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập được từ
các nguồn khác nhau, như : khảo sát thực địa, thông qua các công ty kinh doanh tài
sản, nhà thầu, ngân hang, công ty quản lý quỹ; các cơ quan chức năng có liên quan,
báo chi…Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải
được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
3. Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định giá
3.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản
3.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá
a. Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
b. Phân tích về xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản : Xu hướng tăng giảm về

nguồn cung, cầu bất động sản; ảnh hưởng của xu hướng đó lên giá trị bất động sản…
3.3 Phân tích về khách hàng : định hướng khách hàng mục tiêu, khách hàng tiềm năng khả
năng tài chính, sở thích của khách hang về loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, phong
thuỷ…
3.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản
Đó là việc xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn
cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản; xem xét
đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử
dụng đến mức cao nhất, tốt nhất.
Định Giá Bất Động Sản
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4. Lựa chọn phương pháp định giá
Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Định giá
viên cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản
cần định giá.
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định
giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng
làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến
kết luận cuối cùng về giá trị định giá
5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá
Định giá viên cần nêu rõ các phương pháp áp dụng để xác định giá trị bất động sản cần
thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 “ các phương pháp thẩm định giá
”
Giá trị cuối cùng của bất động sản có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là
nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của bất động
sản cần định giá phải được trình bày đầy đủ tring báo cáo định giá.

6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do người định giá
lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Báo cáo định
giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá.
Chúng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện
rang buộc có ảnh hương đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả định
giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04
(TĐGVN04) về “ báo cáo kết quả, hồ sỏ, chứng thư thẩm định giá”.
II. BÀI THU HOẠCH VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thông tin về bất động sản yêu cầu định giá
Định Giá Bất Động Sản
8