Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ xây dựng

Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
lời mở đầu
Trong thời kỳ đổi mới quá trình đô thị hoá ở nớc ta đã chuyển sang một bớc
ngoặt quan trọng với tốc độ tăng trởng khá nhanh và tơng đối ổn định, trong đó có sự
đóng góp to lớn từ khu vực đô thị. Để đáp ứng quá trình đô thị hoá đó thì vấn đề
cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng trở thành vấn đề bức xúc, cần thiết, nhu cầu nhà ở ngày
một tăng trong khi đó quỹ nhà ở lại hạn chế, dân số tăng nhanh, số nhà ở mới đợc
xây dựng chủ yếu phục vụ đối tợng có thu nhập cao. Nhà dành cho cán bộ công nhân
và những ngời có thu nhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức. Nhìn chung tổng thể
quỹ nhà quốc gia còn trong tình trạng chất lợng kém nhà ở kiên cố chiếm khoảng
13,06%, nhà ở bán kiên cố chiếm 49,87%, nhà ở khung gỗ và nhà tạm chiếm tỷ lệ
lớn 37,05%, trong đó bình quân diện tích nhà ở trên đầu ngời của Hà nội thấp hơn
mức bình quân của cả nớc. Trong tổng quỹ nhà ở của thủ đô Hà nội chỉ có 33% là
loại tốt, còn lại đều bị xuống cấp thuộc diên phải sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ, có tới
30% quỹ nhà do nhà nớc quản lý là nhà chung c phần lớn là loại nhà 4 - 5 tầng và đ-
ợc xây dựng từ năm 1956 - 1985 đã có hiện tợng xuống cấp. Trong những năm gần
đây nhà nớc đã có những chính sách đầu t phát triển nhà ở, riêng năm 2001 diện tích
nhà ở dự kiến đợc đầu t xây dựng là 620000 m2, trong đó đầu t xây dựng theo dự án
200000 m
2
, đầu t cải tạo từ quỹ nhà cũ 20000 m2 còn lại t nhân tự đầu t , tổng cộng
khoảng 10000 căn hộ phục vụ khoảng 50000 ngời dân, nhng trong thực tế còn rất
nhiều vớng mắc, quỹ nhà cha đáp ứng đủ, trong khi đó cầu nhà ở tăng. Vì vậy từ
những bức xúc thực trạng trên em xin chọn đề tài: : Một số giải pháp nhằm nâng
cao đầu t, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
thuộc Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng , làm đề tài
luận văn tốt nghiệp cử nhân kinh tế chuyên ngành Kinh tế và Quản lý Địa chính.
Mục đích nghiên cứu đề tài là vận dụng những kiến thức đợc học ở trờng để
phân tích đa ra đợc thực trạng vấn đề nhà ở hiện nay, thực trạng đầu t, kinh doanh
phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, trên cơ sở để mạnh dạn đề xuất

một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả đầu t, kinh doanh phát triển nhà
ở, nhằm nâng cao chất lợng, số lợng nhà ở để có thể đáp ứng nhu cầu hiện nay cũng
nh trong tơng lai.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
1
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề tài này là những vấn đề về đầu t, định giá để
kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 trên góc độ kinh tế, tổ
chức của Công ty kể từ khi thành lập đến nay.
Để nghiên cứu đợc đề tài này em đã sử dụng một số phơng pháp trong đó có
phơng pháp thống kê, so sánh, khảo sát, toán kinh tế và một số phơng pháp khác để
nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu đề tài đợc thể hiện ở 3 chơng sau:
Chơng I: Cơ sở lý luận và thực tiễn Đầu t kinh doanh phát triển nhà ở
đô thị.
Chơng II: Thực trạng Đầu t kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu
t phát triển nhà số 2.
Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu đẩy mạnh đầu t kinh doanh phát
triển nhà ở tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế & Quản lý
Địa chính, các Bác, Anh Chị công tác tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, đặc biệt
là thầy giáo PGS.TS Ngô Đức Cát đã nhiệt tình giúp đỡ để em hoàn thành luận văn
này.
chơng I
Kinh tế & Quản lý Địa chính
2
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Cơ sở khoa học của việc

Đầu t phát triển nhà ở đô thị
I . Sự phát triển đô thị và vai trò của nhà ở đô thị.
1. Quá trình đô thị hoá.
Sự phân chia đầu tiên của các điểm dân c nông thôn và đô thị gắn với cuộc
phân công lao động xã hội lớn và tiếp diễn không ngừng, nh CacMac và PhAngghen
viết cuộc phân công lao động này trớc hết dẫn đến làm cho lao động công nghiệp
và thơng nghiệp tách ra khỏi lao động nông nghiệp và do đó dẫn đến chỗ làm cho đô
thị tách ra khỏi nông thôn....Quá trình phân công lao động đó chịu tác động trực
tiếp của sự phát triển tri thức con ngời thông qua các cuộc cách mạng khoa học kỹ
thuật và công nghệ mà Friedman gọi là phát sinh những cái mới tạo thúc đẩy kinh
tế xã hội phát triển, chuyển dịch cơ cấu lao động theo hớng chuyển dịch từ nông
nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ sự dịch chuyển này đợc gọi là quá trình đô thị
hoá.
Nớc ta quá trình đô thị hoá diễn ra với 3 giai đoạn liên tục trong lịch sử : Đó là
giai đoạn đô thị hoá dới ảnh hởng của con đờng tơ lụa. Hàng loạt đô thị hải cảng ra
đời ở nớc ta là Phố Hiến, Hội An, Sài Gòn... trở thành đầu mối trao đổi buôn bán qua
đó kích thích thị trờng hàng hoá các sản phẩm truyền thống, gắn sản phẩm này với
thị trờng thế giới, với cuộc cách mạng công nghệ châu Âu mở đầu cho sự ra đời của
Chủ nghĩa T bản trên thế giới thì quá trình đô thị hoá mở ra một giai đoạn mới Đô
thị hoá phụ thuộc, từ năm 1859-:-1939 ( 80 năm ) thực dân pháp đã đầu t khoảng
3500 triệu frans trong đó tập trung nhất là công nghiệp và khai thác mỏ chiếm
51,9%, thơng nghiệp và hạ tầng 29,6% và nông nghiệp 18,5%, tiến trình đô thị hoá
đã đặt nền móng các đô thị bắt đầu tách dần khỏi nông nghiệp, có hoạt động kinh tế
xã hội riêng, cơ chế quản lý riêng, mức sống vật chất tinh thần ở đô thị dần đợc nâng
cao hơn ở nông thôn, kiểu sống đô thị văn minh hơn đợc hình thành.
Sau 15 năm đổi mới và sau 7 năm thực hiện chiến lợc công nghiệp hoá hiện
đại hoá tỷ lệ dân số đô thị nớc ta tăng từ 20% lên 24%. Phần tăng trởng dân số đô thị
này chủ yếu tập trung vào Thành phố HCM, thủ đô Hà Nội nơi tập trung khoảng
60% vốn đầu t của nớc ngoài và là cửa ngõ chính của bộ máy xuất nhập khẩu. Thành
Kinh tế & Quản lý Địa chính

3
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
phố HCM với dân số 5 triệu đã và đang có sức hút rất lớn đối với lực lợng lao động
trẻ từ các vùng nông thôn. Thành phố cũng đang phải đối đầu với nạn tắc nghẽn giao
thông, các khu nhà ổ chuột, xóm liều mọc ra rất nhanh, nhiều khu vực môi trờng
đang bị xuống cấp ...Để khắc phục tình trạng đó Đảng ta đã có chủ trơng Phát triển
nhanh hiệu quả và bền vững, tăng trởng kinh tế đi đôi với việc thực hiện tiến độ,
công bằng xã hội và bảo vệ môi trờng ...Phát triển mạng lới đô thị phân bố hợp lý
trên các vùng, hiện đại hoá dần các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông
thôn, không tập trung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các đô thị lớn. Vì
thế khu vực đô thị ngày càng trở thành khu kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh
tế quốc dân chiếm (30% - 35%) dự báo đến năm 2020 chiếm (60% - 65%) tổng sản
phẩm xã hội.
Quá trình đô thị hoá nớc ta diễn ra cả hai mặt bề rộng và theo chiều sâu: bề
rộng thể hiện sự gia tăng dân số, còn chiều sâu hớng tới việc nâng cao chất lợng cuộc
sống đô thị, cùng với sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động ... cũng kéo theo
sự thay đổi về mặt kiến trúc, qui hoạch, giao thông và nhịp sống đô thị.
Nhìn chung quá trình đô thị hoá ở nớc ta diễn ra trong thời gian dài , cho đến
hiện nay quá trình đô thị hoá đang diễn ra một cách mạnh mẽ và có sự thay đổi lớn
về bộ mặt đô thị.
2.Vai trò của nhà ở đô thị.
a. Khái niệm về nhà ở đô thị
Nhà ở đô thị là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có
tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở, làm việc, nghỉ ngơi. Nói
cách khác nhà ở là môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng văn hoá,
giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồn vinh và
tiến bộ khoa học xã hội, là bộ mặt của đô thị, tài sản lớn, thể hiện trình độ phát triển
đô thị.
b. Vai trò nhà ở đô thị

Kinh tế & Quản lý Địa chính
4
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con ngời, là một trong những yếu
tố u tiên hàng đầu của mọi quốc gia. Đối với chế độ chính trị nớc ta , Đảng và nhà n-
ớc ta cũng đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân c, điều đó đợc
thể hiện rất cụ thể trong Hiến pháp, Nghị quyết, Chủ trong chính sách của Đảng. Từ
đó thể hiện rằng vai trò nhà ở rất to lớn đối với đời sống con ngời và đối với sự
nghiệp phát triển đất nớc.
* Nhà ở đô thị là nơi để ở và sinh sống: Từ khi sinh ra và lớn lên, chúng ta đều
sống trong ngôi nhà của mình, đều có một mái ấm gia đình. Từ thời nguyên thuỷ con
ngời đã phải tìm những hang động để ở, sinh hoạt, tránh thú dữ. Dần dần xã hội loài
ngời phát triển con ngời ít phụ thuộc vào thiên nhiên, họ đã tự biết làm nhà để ở, để
sinh sống và sinh hoạt, để ngăn cách với môi trờng bên ngoài, nơi để chứa tài sản của
họ. Càng ngày sự phát triển của xã hội loài ngời càng phát triển thì nhu cầu nhà ở
càng cao, không chỉ dừng lại ở mức đủ mà còn có nhu cầu sống thoải mái, tiện nghi
hơn đầy đủ hơn. Nhà ở là nơi để ở để sinh sống, ngăn cách với môi trờng bên ngoài,
là nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi ngời, xã hội. Xã hội càng phát triển bao nhiêu
thì vai trò nhà ở càng trở nên cần thiết và quan trọng bấy nhiêu.
* Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô
thị: Nhà ở không chỉ là nơi để ở và sinh sống mà còn là điều kiện vật chất quan trọng
để tái sản xuất sức lao động, mỗi khi đi làm về chúng ta đều phải trở về nhà để ăn,
uống, ngủ nghỉ, sinh hoạt trong căn nhà của mình để phục hồi sức lao động đã bỏ ra
trong ngày. Nhà ở đô thị là điều kiện quan trọng, cần thiết đối với ngời dân đô thị, là
nơi để phục hồi sức lao động con ngời đô thị , tạo khả năng làm việc hay tái sản xuất
sức lao động đô thị.
* Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặt đô thị: Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặt
kiến trúc, thẩm mỹ của đô thị. Nếu bố cục nhà ở hợp lý, thuận tiện cho sinh hoạt
trong cuộc sống, đồng thời tạo đợc dáng vẻ về mặt kiến trúc phù hợp, hài hoà đem lại

giá trị thẩm mỹ cao. Trong vài năm trở lại đây Đảng và Nhà nớc ta đã đa ra những
chính sách, biện pháp về quản lý mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đã thực hiện qui
hoạch tổng thể đô thị để tạo sự sắp xếp hài hoà, bố cục hợp lý, kiến trúc phù hợp với
điều kiện tình hình đất nớc, tạo sự phát triển đồng bộ nâng cao bộ mặt đô thị. Nhng
thực tế hiện nay vẫn còn rất nhiều nhà xuống cấp, nhà ổ chuột, nhà lán trại, xóm liều,
Kinh tế & Quản lý Địa chính
5
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
nhà xây lố nhố không theo qui hoạch tạo mất cảnh quan và gây ô nhiễm môi trờng
đô thị. Vì vậy nhà ở đô thị thể hiện bộ mặt đô thị, nhà ở đợc xây dựng một cách hài
hoà, phù hợp đúng theo qui hoạch kiến trúc thể hiện đợc sự phát triển của thành phố,
bền vững của đô thị, mang lại nét đặc trng riêng phù hợp với điều kiện phát triển của
đô thị nói riêng và đất nớc nói chung.
* Nhà ở còn là điều kiện phát triển đô thị:Trong hoàn cảnh hiện nay vấn đề về
nhà ở trở lên bức xúc, nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà trong khi đó cung về nhà ở
không đáp ứng đủ nhu cầu, từ đó kéo theo hàng loạt những vấn đề có liên quan đén
nhà ở. Để giải quyết vấn đề này còn có rất nhiều vớng mắc, Đảng và Nhà nớc ta đã
có những chính sách đầu t phát triển nhà ở tạo điều kiẹn cho ngời dân không có nhà
ở, từ đó mới có khả năng nâng cao tái sản xuất sức lao động. Phát triển nhà ở có xu
hớng kích cầu đó chính là một trong những điều kiện để phát triển đô thị, nhằm mục
đích cung cấp nhà ở cho ngời dân và nâng cao đợc bộ mặt đô thị. Phát triển nhà ở
không chỉ giải quyết vấn đề về nhà ở mà còn kéo theo nó rất nhiều vấn đề càn giải
quyết trong đô thị nh công ăn việc làm, nâng cao thu nhập, từ đó tạo động lực đẩy
mạnh sự phát triển của đô thị.
Vậy nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi con ngời, mỗi quốc gia,
nó càng ngày càng trở lên hết sức quan trọng là yếu tố không thể thiếu trong cuộc
sống sinh hoạt hàng ngày và còn là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp phát triển
đất nớc, mỗi quốc gia trong đó có Việt nam.
3. Đặc diểm và những nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà ở đô thị

ở nớc ta.
a. Đặc điểm.
- Thời kỳ trớc đổi mới: ( từ 1954 đến 1986).
Trong điều kiện kinh tế, chính trị của đất nớc trong thời kỳ này nhà ở đô thị
chủ yếu do Nhà nớc bao cấp và một số nhà do ngời dân tự xây dựng. Để phù hợp với
tình hình đất nớc về vấn đề nhà ở Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở,
chơng trình quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những ngời
làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị. Bằng nguồn vốn ngân sách, Nhà
Kinh tế & Quản lý Địa chính
6
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
nớc đã xây dựng các khu nhà tập thể từ 2-5 tầng theo mô hình của Liên Xô thời đó
để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các tổ chức kinh tế, chính trị,
xã hội Nhà nớc. Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở nh chính sách về
đầu t cơ sở hạ tầng chế độ phân phối, tiền thuế nhà ..... đã góp phần giải quyết đợc
một bộ phận nhu cầu về nhà ở cấp bách đô thị. Song cách thức giải quyết sản xuất và
phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải, đặc
biệt là sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xí nghiệp, giữa các nhóm
ngời lao động làm việc trog khu vực Nhà nớc. Đồng thời thiếu kinh nghiệm trong qui
hoạch, quản lý đô thị. Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc xây dựng hơn là tổ chức qui
hoạch không gian đô thị một cách tổng thể thiếu cơ sở hạ tầng kèm theo nh hệ thống
thoát nớc, cấp diện, đờng sá, vệ sinh môi tròng.
Tính bao cấp tuyệt đối vấn đề nhà ở đô thị đợc thể hiện trong việc cấp nhà cho
thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lơng), mang tính chất tợng trng điều này
dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu, tôn tạo, khiến quỹ nhà ở xuống cấp nhanh
chóng gây ra nhiều thiệt hại lãng phí.
Theo tài liệu thống kê nhà ở năm 1989 tỷ lệ dân số sống trong những căn nhà
đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ 1961- 1975 ở 4 thành phố lớn nh sau:
TP Hồ Chí Minh 42% dân c TP

TP Đà nẵng 37%
TPHà Nội 23,6%
TPHải Phòng 19,8%
* Từ năm 1975-1985 BXD phối hợp với cơ quan nghiên cứu đa ra một chơng
trình nhà ở quốc gia nhằm nghiên cứu triển khai thực hiện trên cơ sở hiện trạng, điều
kiện nhà ở Việt nam. Kết quả tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng trong thời kỳ này khá
cao: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà nẵng 31,8%, TP Hồ Chí Minh lâm vào
tình trạng khó khăn trì trệ. Trong thời kỳ này Nhà nớc luôn đóng vai trò là ngời sản
xuất và cung cấp nhà ở cho một số bộ phận dân c đô thị nhng thực tế có rất nhiều v-
ớng mắc.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
7
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Việc cung cấp nhà theo lối bao cấp đã làm cho ngời dân đô thi không có cơ hội
và ý thức chăm lo nhà ở mà chỉ hoàn toàn thụ động phụ thuộc trông chờ vào Nhà nớc
Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn, nhu cầu nhà ở cao nhng kinh
phí lại hạn hẹp, việc phân phối nhà ở mặc dù đã có sự kiểm soát chặt chẽ nhng không
thể đầy đủ và công bằng, tình trạng tranh chấp về nhà ở thờng xuyên xảy ra.
Kết quả là đầu những năm 90 thế kỷ 20 chỉ có 30% cán bộ công nhân viên chức
Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% còn lại vẫn phải tự lo, ở nông thôn nhà ở 100% do dân tự
xây dựng.
- Giai đoạn 1986 - đến nay.
Trong giai đoạn này cùng với sự chuyển đổi cơ chế chính sách của Nhà nớc,
chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang cơ chế phát triển nền kinh tế hàng
hoá nhiều thành phần thì lĩnh vực nhà ở cũng có sự chuyển biến. Nhà nớc tuyên bố
xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở cho phép khuyến khích và tạo điều kiện cho ngời dân
tự xây dựng nhà ở cho mình. Năm 1990 tại đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây
dựng bằng tiền của ngời dân. Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của các cơ quan,
xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nớc.

Hiện nay tổng quỹ nhà ở trong cả nớc có khoảng 500 triệu m
2
sử dụng, trong đó
nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m
2
, chiếm 84% quỹ nhà ở trong cả nớc, ở
đô thị 81 triệu m
2
, chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu ngời trong cả nớc ở
vùng nông thôn xấp xỉ 7,5 m
2
/ ngời, đô thị xấp xỉ 5,8 m
2
/ ngời ( theo số liệu chơng
trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000). Việc chuyển quĩ nhà do
Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã đợc triển khai, pháp lệnh nhà ở đã đợc
ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thực hiện cùng với những văn bản dới luật của
Chính Phủ và các Bộ chủ quản.
Trong thời kỳ này khối lợng nhà ở đợc sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các
chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở. Sự chuyển đổi cơ cấu thành phần các
chủ thể xây dựng nhà ở cũng rất rõ rệt.
Bảng 1. Đơn vị tính: m
2
Kinh tế & Quản lý Địa chính
8
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Năm Toàn quốc Hà Nội TP HCM
1991-1995 26000000 2347000 8800000
1991 1448000 327000 450000

1992 2292000 395000 560040
1993 5373000 514000 2791000
1994 6021000 523300 2380000
1995 10866000 587000 2698460
1996-2000 36000000 3188000 11018000
1996 5122000 522000 1720000
1997 5921000 509000 2279000
1998 6252000 719000 2383000
1999 7705000 688000 1996000
2000 11000000 750000 2640000
Nguồn: theo số liệu Sở Nhà đất Hà nội từ 1991- 2000.
Nhìn chung lĩnh vực phát triển nhà có sự thay đổi mạnh mẽ dới sự tác động của
công cuộc đổi mới, với tổng diện tích nhà ở mới hiện nay đang đợc nâng dần cả về số
lợng lẫn chất lợng, nhng tình trạng nhà ở hiện nay vẫn còn là vấn đề cấp thiết và
phức tạp và cần giải quyết trong tơng lai, tỷ lệ nhà ở ổ chuột, nhà ở bị xuống cấp, tỷ
lệ ngời không có nhà ở và không có điều kiện nhà ở đảm bảo cho cuộc sống còn rất
nhiều và cần phải giải quyết trong thời gian tới.
b. Những nhân tố ảnh hởng.
* Chính sách của Nhà nớc đặc biệt những chính sách có liên quan đến đầu
t phát triển nhà ở.
Trong thời kỳ bao cấp Nhà nớc đã có những chính sách về nhà ở. Khi đó Nhà
nớc đóng vai trò là ngời xây dựng và phân phối nhà ở. Cùng với sự biến đổi, chuyển
Kinh tế & Quản lý Địa chính
9
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
biến nền kinh tế đất nớc thì những chính sách này không còn phù hợp nữa, thay vào
đó là những chính sách mới.
Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở với mục tiêu khuyến khích các
tổ chức cá nhân tham gia xây dựng nhà ở và khẳng định quyền sở hữu chính đáng về

nhà ở đợc tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội. Từ việc xoá bỏ bao cấp
nhà, chuyển họat động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh nhà, từ chuyển biến
này đã huy động rất nhiều tiềm lực về vốn, vật t, vật liệu xây dựng, trang thiết bị và
lực lợng lao động vào phát triển nhà ở.
Ngoài ra còn có rất nhiều văn bản, nghị định có liên quan đến nhà ở đều nhằm
mục đích khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, qui hoạch tổng thể thành phố, những
kế hoạch phát triển ...Nhờ có những chính sách phát triển nhà ở đúng đắn nên bộ mặt
đô thị đã có sự thay đổi rõ rệt, đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2. Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001.
Năm
Chỉ tiêu
1997 1998 1999 2000 2001
1.Tổngdiện tích nhà ở đô thị (m
2
) 218250 339191 416511 597510 843410
- Phát triển nhà ở theo các dự án 45750 85591 130162 187105 417585
- Nhà ở do dân tự xây dựng 172500 253600 286349 410405 425825
Kinh tế & Quản lý Địa chính
10
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
2. Tốc độ phát triển (%)
- Theo các dự án 100 187,1 284,5 408,97 912,75
- Do dân tự xây dựng 100 147 165,99 237,9 246,85
3. Cơ cấu (%)
Tổng số 100 100 100 100 100
- Theo các dự án 20,96 25,23 31,25 31,314 49,51
- Do dân tự xây dựng 79,037 74,766 68,749 68,6858 50,488
Nguồn: ban chơng trình nhà ở.
Nhận xét: Từ bảng số liệu trên ta thấy diện tích nhà ở qua các năm tăng lên t-

ơng đối, tốc độ phát triển(%) tăng lên rất nhanh, đặc biệt từ năm 1999- 2001. Nhng
trong đó tốc độ tăng của phát triển nhà ở theo các dự án tăng nhanh hơn nhà ở do dân
tự đầu t xây dựng.
Về cơ cấu ta thấy: Tỷ lệ cơ cấu phát triển nhà ở theo dự án thấp hơn tỷ lệ cơ
cấu phát triển nhà ở do dân tự đầu t xây dựng, nhng ta thấy qua các năm tỷ lệ này
thay đổi cơ cấu xây dựng nhà ở do dân tự xây dựng lại giảm xuống, còn cơ cấu (%)
phát triển nhà ở theo dự án tăng dần.
Vậy ta thấy rằng diện tích nhà ở theo các dự án tăng lên so với phát triển nhà ở
do dân tự xây dựng điều này chứng tỏ rằng Nhà nớc quan tâm, và đã có những chính
sách khuyến khích đầu t phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân.
Bên cạnh những thành tựu đạt đợc nh vậy lĩnh vực phát triển nhà ở còn tồn tại
những mặt yếu kém cần khắc phục, cha đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở. Vậy để giải
quyết vấn đề này thì Nhà nớc phải đa ra những chính sách tác động mạnh mẽ hơn,
đúng đắn hơn để thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nớc, thúc đẩy quá trình đầu t phát
triển nhà ở đô thị.
* Vấn đề giải phóng mặt bằng.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
11
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực
hiện dự án, nó tác động đến tiến độ của dự án đầu t phát triển nhà, trong điều kiện n-
ớc ta hiện nay Nhà nớc đã có những qui định về công tác giải phóng mặt bằng nhng
vẫn còn rất nhiều những vớng mắc khi tiến hành, những ngời dân có đất bị thu hồi
đặc biệt là đất nông nghiệp cho rằng chính sách đền bù thấp gây cho họ những vớng
mắc khó khăn trong cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, nhất là những hộ không còn đất
để canh tác, từ việc đền bù không thoả đáng dân cha chấp nhận, chây lỳ ảnh hởng
đến quá trình giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng dự án làm tiến độ dự án
chậm lại tác động đến quá trình phát triển nhà ở đô thị.
Công tác giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất trong các dự án hiện

nay. Từ sự tác động đến dự án nh vậy Thành phố cần phải nghiên cứu bổ sung thêm
chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ khi thu hồi đất cho các dự án, đặc biệt
là những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì phải có dự án chuyển nghề riêng từ ph-
ơng án đền bù và có sự quan tâm từ các cấp Uỷ Đảng tuyên truyền, động viên quần
chúng nhân dân ủng hộ các dự án.
* Vốn đầu t.
Vốn đầu t là một trong những yếu tố quyết định, quan trọng nhất tác động
mạnh mẽ nhất tới đầu t phát triển nhà, nếu nguồn vốn không đủ thì không thể thực
hiện đợc dự án, nguồn vốn thiếu sẽ xây dựng rở dang thiếu đồng bộ, nguồn vốn d
thừa thì việc thực hiện dự án thuận lợi hơn và có thể thực hiện đợc nhiều dự án cùng
một lúc.
Hiện nay Nhà nớc đã có những chính sách khuyến khích phát triển đầu t phát
triển nhà bằng việc cho nhiều hình thức đầu t , khuyến khích các thành phần kinh tế
cùng tham gia, hỗ trợ vốn đầu t bằng cách cho vay với lãi suất u đãi, từ đó tạo điều
kiện cho các nhà đầu t có đủ vốn để đầu t vào các dự án, tạo ra đợc sự cạnh tranh
lành mạnh để có đợc công trình chất lợng cao. Nguồn vốn đầu t có thể huy động từ
rất nhiều nguồn nh vay, viện trợ, lên doanh liên kết, vốn tự có... Nguồn vốn có tác
động mạnh mẽ đến quá trình đầu t phát triển nhà nó là yếu tố không thể thiếu,
không có vốn thì không có dự án.
* Những nhân tố khác nh điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
12
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t phát
triển nhà đô thị. Khi điều kiện kinh tế xã hội phát triển thì nhu cầu về nhà ở càng cao
thì bắt buộc phải đầu t phát triển nhà ở, xây dựng và cải tạo. Khi điều kiện kinh tế xã
hội phát triển thì điều kiện sống nâng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ở nhu
cầu đủ mà còn có nhu cầu nhà ở phải thoải mái, tiện nghi thuận tiện cho sinh hoạt.
Ngoài ra do dân số ngày càng đông đòi hỏi nhà nớc phải giải quyết vấn đề về

nhà ở cho nhân dân, hỗ trợ cho nhân dân xây dựng nhà. Nhng ngợc lại khi điều kiện
kinh tế kém phát triển thì nhu cầu nhà ở thấp thì cũng dẫn đến cung nhà ở thấp. Vì
vậy điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc là nền tảng cho quá trình đầu t phát triển
nhà.
* Tiến bộ khoa học công nghệ.
Trong tiến trình hội nhập của đất nớc thì công nghệ đóng vai trò rất lớn, tác
động mạnh mẽ vào trong nền kinh tế của đất nớc cũng nh trong cuộc sống con ngời.
Khoa học công nghệ trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nó có một vai trò hết sức
to lớn, tác động đến tiến độ, chất lợng công trình, giảm chi phí giá thành, sản phẩm
xây dựng giẻ hơn, dự án thực hiện có hiệu quả hơn, từ đó có thể đáp ứng đợc nhu cầu
nhà ở cho ngời dân thúc đẩy quá trình đầu t phát triển nhà ỏ đô thị góp phần vào quá
trình đô thị hoá đất nớc.
II. đầu t kinh doanh phát triển nhà ở đô thị, biện pháp
quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở.
1. Phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan.
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt, là phơng tiện quan trọng để bảo vệ con
ngời. Nh ông cha ta đã từng nói An c mới lạc nghiệp con ngời phải đảm bảo điều
kiện ăn, ở, mặc, đi lại mới nói đến chuyện khác và Ph Angghen đã nhấn mạnh con
ngời trớc hết phải ăn, uống, chỗ ở, mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tôn giáo . Từ sự nhấn mạnh đó nói nên rằng vai trò của nhà ở hết sức
quan trọng, nhất là trong điều kiện đất nớc hiện nay đang trên đà phát triển, thu nhập
của nhân dân ngày càng cao, nhu cầu nhà ở cần phải đợc cải thiện phải đầy đủ tiện
nghi hơn, thoải mái hơn. Ngoài ra tình hình tăng dân số nớc ta tăng quá nhanh dẫn
Kinh tế & Quản lý Địa chính
13
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
đến vấn đề giải quyết nhà ở cho ngời dân hết sức bức xúc, trong đó số lợng nhà ở lại
hết sức hạn chế và chất lợng nhà xuống cấp không đáp ứng đủ nhu cầu.
Từ thực trạng nhu cầu nhà ở tăng cao thì việc cung cấp nhà ở càng trở lên cần

thiết. Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là điều không thể thiếu. Đất nuớc ta chuyển từ
nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị tròng có sự quản lý cuả Nhà nớc
thì phát triển thị trờng nhà ở sẽ là một nhân tố để đẩy nhanh quả trình phát triểnt cuả
đất nớc, mang lại bộ mặt cho đô thị và giải quyết đợc tình trạng thiếu nhà ở.
Theo quan điểm của Đảng ta phát triển nhà ở xu hớng kích cầu và ổn định nền
kinh tế xã hội của đất nớc, nhận định thị trờng nhà ở là nơi thực hiện tái sản xuất các
yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh xây dựng, các nhà kinh doanh bất động sản,
thị trờng nhà đất là cầu lối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà,
mua bán quyền sử dụng đất và quyền sử hữu. Ngoài ra còn thúc đẩy áp dụng khoa
học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu
quả sử dụng nguồn tài nguyên đất và góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý
đất đai và nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, góp phần
quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh.
Thực trạng hiện nay thành phố Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai
trong cả nớc khoảng 12 triệu m
2
trong tổng số 81 triệu m
2
nhà ở toàn quốc. Nhng
hiện nay vẫn thiếu nhà nghiêm trọng nhất là đối với ngời nghèo ngời có thu nhập
thấp. Cùng với quá trình đô thị hoá nhanh là việc dân c tự do ồ ạt kéo về thành phố
trong khi tỷ lệ tăng dân số ở Hà Nội còn cao nên bình quân nhà ở giảm từ 6,5 m
2
/ ng-
ời xuống chỉ còn 5 m
2
/ ngời ( 1996). Cho đến nay phần lớn các khu nhà ở không đợc
xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật quá tải, chắp vá chất lợng nhà ở bị xuống cấp do
không đợc duy tu, sửa chữa thờng xuyên. Đồng thời mô hình phát triển nhà thực hiện
riêng lẻ, tự phát không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây dựng, việc cải

tạo nhà ở không theo qui hoạch, kiến trúc đô thị tạo nhiều khó khăn trong công tác
quản lý.
Từ nhận định và thực trạng trên thì phát triển thị trờng nhà ở là hết sức cần
thiết, tạo môi trờng cho các nhà đầu t hoạt động và cạnh tranh một cách lành mạnh
trong việc đầu t xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng để đảm bảo cung cấp nhà ở cho
nhân dân và cũng là tạo động lực, tạo nhân tố đóng góp, kích thích sự phát triển nền
Kinh tế & Quản lý Địa chính
14
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
kinh tế của đất nớc. Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan và rất
cần thiết.
2. Kinh nghiệm đầu t phát triển nhà ở Trung quốc.
Vấn đề đầu t kinh doanh phát triển nhà kể từ khi thành lập cùng với việc phát
triển, nhân dân Trung hoa tập trung để nâng cao mức ở và ra sức cải thiện môi trờng
sống của nhân dân, đặc biệt sau cải cách mở cửa, Chính phủ Trung quốc đã thực hiện
một loạt cải cách trong lĩnh vực đầu t phân phối và xây dựng nhà ở Trung quốc, mức
ở của dân c đô thị đợc nâng cao rõ rệt, làm thay đổi cơ bản tình trạng thiếu nhà ở
nghiêm trọng. Trên 90% dân số đô thị, nông thôn đợc sống trong những ngôi nhà
mới xây trong vòng 20 năm qua.
Từ kết quả đạt đợc Trung quốc rút ra một số kinh nghiệm trong việc đầu t phát
triển nhà ở:
* Đa vấn đề nhà ở trở thành điểm tăng trởng kinh tế và điểm nóng về tiêu
dùng, Nhà nớc ban hành các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở.
* Cải cách thể chế phân phố nhà ở, cuối năm 1998 toàn quốc đình chỉ phân
phối nhà ở, các địa phơng đề ra phơng án tiền tệ hoá, việc phân phối nơi ở, phân phối
tiền tệ nơi ở do một phần tiền lơng của cán bộ công nhân viên chức, quỹ tích luỹ
chung và phụ cấp nơi ở hợp thành sau khi đợc phụ cấp nơi ở, cán bộ công nhân viên
nói chung đều có thể mua đợc nhà ở.
* Thể chế cung cấp nơi ở hợp lý:

- Gia đình có thu nhâp cao thì mua hoặc thuê nhà thơng phẩm theo giá thị tr-
ờng.
- Gia đình có thu nhập thấp, trung bình thì mua nhà thích dụng đợc chính sách
Nhà nớc u đãi.
. Gia đình có thu nhập thấp nhất thì đợc thuê nhà với giá rẻ.
* Tăng hoặc bán nhà cho thuê hiện có, thúc đẩy thể chế nhà ở cũ.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
15
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Mức bán nhà của Nhà nớc trong 35 năm thủ phủ thuộc các tỉnh và thành phố
độc lập đạt 70%.
- Kết hợp giữa nâng cao tiền cho thuê nhà ở của Nhà nớc với việc tăng phụ
cấp thuê nhà.
* Tăng xây dựng nhà thích dụng kinh tế.
* Đẩy nhanh việc mở cửa thị trờng nhà ở cấp 2.
. Khuyến khích sử dụng nhà ở theo phân cấp.
- Khuyến khích cán bộ công nhân viên mua nhà ở hiện tại, bán nhà cũ, mua
nhà mới, bán nhà xấu mua nhà tốt, cải thiện điệu kiện sống.
* Chính sách thuế khuyến khích tiêu thụ nhà ở phải có sự đột phá lớn.
* Điều chỉnh chính sách tài chính nhà ở cho phù hợp với điều kiện tình hình.
. Gia tăng việc thu và sử dụng quỹ tích luỹ chung nhà ở.
- Điều chỉnh chính sách tín dụng (tín dụng nhà ở ), đa tín dụng nhà ở trở thành
tín dụng tiêu dùng cá nhân.
* Thúc đẩy thể chế mới chuyên môn hoá và xã hội hoá trong quản lý tài sản
nhà ở.
* Biết rút ra, tìm ra những tồn tại vớng mắc để tập trung khắc phục giải quyết
triệt để.
III.. tình hình đầu t kinh doanh nhà ở nớc ta.
1. Quan điểm của Đảng.

Nền kinh tế của đất nớc khi cha chuyển đổi ( tập trung bao cấp) Nhà nớc quyết
định toàn bộ các hoạt động kinh tế bao gồm sản xuất , thu mua và tiêu thụ sản phẩm
theo chế độ phân phối. Nhà ở đô thị cũng không nằm ngoài sự điều tiết đó, vốn đầu t
xây dựng nhà ở phần lớn lấy từ ngân sách Nhà nớc sang việc xây dựng và phân phối
nhà ở lại giao cho các cán bộ ngành thuộc Trung ơng, hoặc địa phơng trên quan
Kinh tế & Quản lý Địa chính
16
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
điểm phục vụ và phúc lợi, chứ không phải là kinh doanh lên giá nhà rất thấp,
không thu hồi đợc vốn , dẫn đến việc thiếu vốn đầu t cho nhà ở và thiếu nhà ở trầm
trọng. Nhà ở đợc phân phối theo kiểu ban phát làm bất bình đẳng trong cơ quan, xí
nghiệp Nhà nớc và giữa các cán bộ với nhau, ảnh hởng đến công cuộc xây dựng phát
triển nhà.
Khi chuyển sang thời kỳ mới những đặc thù của nền kinh tế thị trờng theo
định hớng Xã Hội Chủ Nghĩa đã cho chúng ta cái nhìn tổng thể hơn về nhu cầu về
khả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội đủ nhà ở và từng bớc
nâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội. Đổi mới điều chỉnh lợi ích của Nhà nớc, của
các thành phần kinh tế và cá nhân, xây dựng chính sách phù hợp về mọi mặt, kích
thích sự tăng trởng nhanh chóng về thị trờng nhà ở , Đảng và Nhà nớc ta đã có những
quan điểm đổi mới về những vấn đề này:
- Nhà nớc đa ra những chính sách khuyến khích đầu t phát triển nhà bằng cách
ra hàng loạt các văn bản, nghị định, quyết định nhằm khuyến khích đầu t phát triển
nhà giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Nhà nớc đóng vai trò điều tiết trong cơ
cấu giá thành công trình và tính hiệu quả (thu hồi vốn) của dự án nh tiền sử dụng đất,
chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài
hàng rào, chi phí hạ tầng xã hội, lãi xuất ngân hàng, kèm theo đó là các loại thuế sản
xuất, kinh doanh.
- Nhà nớc có định hớng phát triển lâu dài bằng việc qui hoạch tổng thể thành
phố (dự án 2020) phát triển đô thị với qui mô lớn, xây dựng những tổ hợp có sức

chứa cao nhng vẫn đảm bảo đầy đủ cho con ngời, cũng nh tiết kiệm đất đai, tạo ra
những không gian hình khối có kích cỡ, thoả mãn thẩm mỹ đô thị. Đồng thời khuyến
khích chuyển sang xây dựng nhà ở bằng phơng pháp công nghiệp với trình độ công
nghệ và chất lợng cao.
- Phát triển mạnh nhà ở là hớng kích cầu hiệu quả để ổn định và phát triển
kinh tế xã hội thủ đô. Với thực trạng và nhu cầu nhà ở hiện nay cung về nhà ở rất hạn
chế, cầu nhà ở rất lớn đây là một vấn đề nóng bỏng mà Nhà nớc ta phải cần thiết
quan tâm giải quyết vấn đề này, kết quả của nó đem lại hiệu quả vô cùng lớn đến sự
phát triển chung đô thị.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
17
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Bảo đảm từng bớc thực hiện quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sở hữu
nhà ở của dân đô thị.
- Xã hội hoá việc xây dựng nhà bằng cách huy động mọi nguồn lực của thành
phần kinh tế tham gia với sự hớng dẫn của Nhà nớc.
- Đầu t phát triển nhà phải theo dự án và qui hoạch đợc duyệt, thực hiện phân
đoạn và chia nhỏ dự án đầu t ở giai đoạn khả thi nhằm huy động nguồn lực của các
chủ đầu t vừa và nhỏ, đầu t xây dựng theo qui hoạch.
- Đầu t phát triển nhà đi đôi với đầu t phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội khác và dịch vụ đô thị, môi trờng kiến trúc .. phát triển đồng bộ cân đối giữa
xây dựng mới với cải tạo chống xuống cấp nhà ở, nâng cao chất lợng cuộc sống cho
ngời dân đô thị, đảm bảo ở đi lại thuận tiện và thoải mái.
Vậy với các quan điểm chỉ đạo trên những mục tiêu cơ bản của chơng trình
nhằm thực hiện dần sự công bằng xã hội, các quyền lợi về nhà ở trong mọi tầng lớp
dân c, nâng cao chất lợng cuộc sống dân c đô thị.
2. Các loại hình kinh doanh.
a. Cho thuê.
Cho thuê là hình thức ngời cho thuê (chủ sở hữu) trao cho ngời đi thuê quyền

sử dụng nhà hay quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định đã ký kết
trong hợp đồng thuê nhà, thuê đất do hai bên đã thoả thuận. Nhà nớc đã có một số
văn bản nghị định về vấn đề này nh: pháp lệnh nhà ở năm 1991 qui định việc thuê
nhà dới mọi hình thức sở hữu phải thông qua hợp đồng thuê nhà, còn đối với ngời n-
ớc ngoài thuê nhà ( Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995) các hợp đồng đợc ký kết bằng
văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải đợc công chứng Nhà nớc xác nhận,
Uỷ Ban Nhân Dân chứng thực. Qui định về quyền bên cho thuê và bên thuê nhà đợc
cụ thể hoá bằng pháp lệnh về nhà ở 1991, còn hợp đồng thuê nhà ở đợc cụ thể hoá
theo điều 489 đến 502 của Bộ Luật Dân sự năm 1995. Nhng trong thực tế hiện nay
việc thuê nhà ở diễn ra rất lộn xộn, không cần đến sự xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền, chứng nhận của địa phơng mà chỉ là những hợp đồng đơn giản giữa ngời cho
thuê và ngời thuê. Một số hiện tợng phổ biến nhất hiện nay là hiện tợng xây dựng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
18
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
nhà ở cho sinh viên thuê và cho ngời nớc ngoài thuê trong thời gian dài, còn đối với
những tổ chức, nhà đầu t kinh doanh xây dựng nhà ở cho thuê thì vẫn còn ít và hạn
chế, có chăng có cho thuê cũng phải có giấy phép kinh doanh. Vấn đề thuê nhà ở
hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, ngoài vòng kiểm soát của Nhà nớc dẫn đến nhiều
hiện tợng tranh chấp, tranh cãi xảy ra, vậy Nhà nớc cần phải có những biện pháp
quản lý về vấn đề này nhằm ổn định xã hội.
Hiện nay có 2 hình thức cho thuê nhà:
* Thuê ngắn hạn: Đợc thực hiện qua các hợp đồng ngắn hạn hay hợp đồng
bằng miệng giữa ngời đi thuê và ngời cho thuê. Trong thực tế hiện nay các chủ cho
thuê thờng xây dựng nhà ở theo dãy rồi cho các đối tợng nh Sinh viên, ngời lao động
thuê hay một số nhà xây dựng song không ở cũng dùng để cho các đối tợng này thuê
với giá phù hợp với các đối tợng này. Ngoài ra còn có các hình thức kinh doanh
phòng đối với các chủ nhà hàng khách sạn, thờng cho các đối tợng là khách du lịch
thuê với giá cao.

* Thuê dài hạn: Đợc thực hiện thông qua văn bản hợp đồng dài hạn giữa hai
bên chủ cho thuê và khách đi thuê. Các chủ cho thuê này thờng xây dựng nhà mang
tính chất kinh doanh, thờng đối tợng phục vụ là khách nớc ngoài định c lâu dài tại
Việt Nam hay làm việc trong khoảng thời gian dài tại Việt Nam. Trong trờng hợp
này thì giá nhà cho thuê thờng cao hơn với mức cho thuê khác.
b. Mua bán nhà.
Mua bán nhà là hình thức chuyển quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ
bên bán sang bên mua, thông qua hợp đồng mua bán nhà ở đợc ký kết bằng văn bản
giữa bên mua và bên bán theo qui định của pháp luật. Việc qui định những thủ tục
điều kiện quyền và nghĩa vụ trong mua bán nhà đợc qui định ở pháp lệnh nhà ở năm
1991, nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 và phần 2 chơng II của bộ luật dân sự, Thông
t số 13/LB- TT 18/8/1994, Nghị định 81/CP 5/11/2001 về ngời Việt Nam định c ở n-
ớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nay có hai hình thức mua bán nhà:
Kinh tế & Quản lý Địa chính
19
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
. Mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đây là khu vực nhà thuộc sự quản lý của
Nhà nớc, giá bán nhà thờng căn cứ vào khung giá và hệ số Nhà nớc qui định, giá nhà
ở khu vực này thờng thấp hơn ở các khu vực khác, ở khu vực này thờng do một số
công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc xây dựng và cải tạo
nhà ở, cho nên quĩ nhà ở Nhà nớc lắm rất rõ và có thể kiểm soát đợc.
. Mua bán nhà không thuộc sở hữu của Nhà nớc: ở khu vực này thờng xảy ra
hiện tợng mua bán nhà trao tay giữa ngời mua và ngời bán là chủ yếu, không thông
qua sự kiểm soát của Nhà nớc, khu vực này hiện tợng mua bán diễn ra rất sôi động,
giá nhà theo giá thị trờng cao hơn khu vực Nhà nớc và không ổn định.
Qua vài năm trở lại đây Nhà nớc có nhiều chính sách nhằm khuyến khích
phát triển nhà thì việc cung cấp nhà có nhiều cải thiện đã nâng tổng quĩ nhà cả nớc
tăng, riêng đô thị tăng 50 triệu m

2
nhng thực tế vẫn cha đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở,
cũng trong tình hình này Nhà nớc cần phải tăng cờng công tác quản lý nhà ở cho
chặt chẽ để trạng tình trạng lộn xộn, giá cả mất ổn định dẫn đến những cơn sốt nhà
và đất ảnh hởng tới nền kinh tế của đất nớc nói chung và đô thị nói riêng.
3. Các loại nhà ở.
3.1.Phân loại theo hình thức sở hữu:
* Nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc : Là nhà ở do nhà nớc xây dựng, vốn đầu t xây
dựng lấy từ ngân sách,Nhà nớc quản lý và bán thờng căn cứ vào khung giá và hệ số
do Nhà nớc quy định ,nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc thờng đợc xây dựng theo các dự
án thờng do các công ty xây dựng thuộc sở hữu nhà nớc xây dựng. Giá nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nớc thờng thấp hơn so với giá nhà ở thuộc hình thức sở hữu khác .
* Nhà ở thuộc sở hữu t nhân: Là nhà ở do t nhân tự xây dựng trên mảnh đất
của họ, loại nhà ở thờng là biệt thự, nhà phân lô, vì vậy kiểu dáng và giá cả rất đa
dạng, giá thờng theo giá cả thị trờng, giá cao hơn sơ với giá nhà thuộc sở hữu Nhà n-
ớc. Khối lợng nhà thuộc sở hữu t nhân nhiều hơn khối lợng nhà thuộc sở hữu Nhà n-
ớc, do vậy nhà ở thuộc sở hữu t nhân đã đóng góp phần lớn cho nhu cầu nhà ở hiện
nay.
3.2.Phân loại theo tiện nghi sử dụng và chất lợng xây dựng công trình .
Kinh tế & Quản lý Địa chính
20
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Theo qui định của Bộ Xây Dựng đã đa ra phân loại nhà ở nh sau:
a. Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng, đối với nhà ở
này thông thờng chia ra làm 4 cấp ( cấp 1 cao nhất - cấp 4 thấp nhất) theo nh bảng 3.
Bảng 3 : Phân cấp nhà ở
Cấp nhà Chất lợng
sử dụng
Chất lợng xây dựng công trình

Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I BậcI: Chất lợng sử
dụng cao
BậcI: niên hạn sử
dụng trên 100 năm
BậcI hoặc Bậc II
Cấp II Bậc II: Chất lợng
sử dụng khá
Bậc II: Niên hạn sử
dung 50 năm
Bậc III
Cấp III Bậc III: Chất lợng
sử dụng trung bình
Bậc III: niên hạn
trên 20 năm
Bậc IV
Cấp IV Bậc IV: Chất lợng
sử dụng thấp
Bậc IV: Niên hạn
sử dụng dới 20 năm
Bậc V
Nguồn: Thông t số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).
b. Đối với biệt thự chia ra làm 4 hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tờng.
Hạng 2: Biệt thự song đôi .
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt.
Hạng 4: Biệt thự sạng trọng riêng biệt.
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân v-
ờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa và
vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạnh 4 cứ mỗi

phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải pháp kiến trúc, mỹ thuật trang trí
Kinh tế & Quản lý Địa chính
21
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao. Ngôi nhà
có kết cấu chịu lực: khung cốt bê tông hoặc tờng gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông
có lát vật liệu chất lợng cao, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần, đảm
bảo cách âm chống nhiệt chống nóng.
Ngoài cách phân biệt trên ngoài ra còn phải căn cứ vào tiêu chuẩn sau để phân
loại ( Theo thông t số 01/LB- TT ngày 19/1/1993) của liên Bộ Xây dựng và Bộ Tài
chính hớng dẫn định giá cho thuê nhà ở đó là:
+ Diện tích nhà ở (m
2
).
+ Hệ số cấp đô thị (K1).
+ Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2).
+ Hệ số tầng cao (K3).
+ Hệ số điều kiện giao thông (k4).
Việc phân loại nhà ở nh trên là điều kiện để căn cứ tính giá cho thuê bán nhà ở
của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối với Nhà
nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà nớc.
4. Hình thức tổ chức ( khu vực sản xuất nhà ).
- Khu vực nhà nớc:
Căn cứ vào nguồn vốn xây dựng: khu vực Nhà nớc lấy nguồn vốn xây dựng từ
ngân sách Nhà nớc hoặc nguồn vốn sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nớc theo
qui định của pháp luật. Khu vực này dợc xem nh là tiêu điểm chính của chính sách
nhà ở, vì nó là khu vực Chính phủ có thể kiểm soát đợc. Nhà ở khu này chiếm tỷ lệ
không lớn và phân bố không đều ở các đô thị có qui mô và vị trí địa lý khác nhau
( 22,1% cho khu vực đô thị, 48,1% cho Hà Nội và 18,7% cho TPHCM năm 1997).

Chỉ tiêu chất lợng, số lợng nhà ở thấp hơn nhiều nớc khác, đơn vị thờng dùng là diện
tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu ngời ( m
2
/ ng ). Nhà ở do Nhà nớc cấp thờng là
đợc bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu rất lớn dẫn đến mất cân bằng
trong việc phân phối nhà.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
22
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Khu vực t nhân.
Nhà ở đợc xây dựng bởi nguồn vốn của cá nhân hoặc doanh nghiệp không
phải nguồn vốn lấy từ ngân sách Nhà nớc, nhng phải theo qui định của Nhà nớc,
Chính phủ ít kiểm soát đợc khu vực này mặc dù Nhà nớc cũng đa ra những qui tắc để
điều tiết để đảm bảo an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ngời tiêu
dùng do thiếu thông tin về thị trờng nhà đất. Khu vực này không đáp ứng sự cần nhà
ở mà chỉ đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán. Nhu cầu này biểu hiện khả năng
của ngời mua và sự sẵn sàng trả nó. Trong thực tế hiện nay xây dựng nhà ở khu vực
t nhân hoạt động có hiệu quả hơn khu vực Nhà nớc. Nhng nếu Nhà nớc buông lỏng
không quản lý sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giầu và ngời nghèo càng lớn, dẫn
đến bất bình đẳng trong xã hội cơ bản về nhà ở.
- Khu vực nhà ở không chính thức.
Khu vực đợc xây dựng một cách độc lập với những khuôn khổ quy tắc của
Chính phủ, đây là khu vực xây dựng nhà ở của t nhân không theo qui tắc hoặc nhà ở
đợc xây dựng trên các gía trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau, khu vực có thể
chia ra nhà ở để kinh doanh hay đơn thuần chỉ để ở.
Khu vực nhà ở không chính thức đã đóng góp phần quan trọng trong việc gia
tăng quỹ nhà ở đặc biệt đối với tầng lớp dân c có thu nhập thấp, Nhà nớc cần khuyến
khích mặt tích cực của khu vực này và đồng thời phải đa ra định hớng giải quyết
hàng loạt những vấn đề liên quan, bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lợng,

vai trò của cộng đồng tham gia vào việc gia quyết định và những ảnh hởng tiêu cực
tiềm tàng của các lực lợng thị trờng trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các khu
trung tâm, các khu vực kinh doanh.
Từ việc phân ra 3 khu vực trên, nhng trong thực tế 3 khu vực đó có mối liên hệ
chặt chẽ có sự chuyển hoá liên tục, bổ sung, hỗ trợ nhau dới sự quản lý điều tiết của
Nhà nớc và sự phân chia làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nớc về nhà ở đợc tiếp
cận đúng và phù hợp với từng khu vực.
5. Kinh doanh phát triển nhà ở sự nghiệp to lớn nhng còn nhiều khó
khăn.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
23
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Từ vai trò của nhà ở, sự cần thiết phải phát triển thị trờng nhà ở thì ta thấy sự
nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở là không thể thiếu trong nền kinh tế nớc ta hiện
nay. Nhng trong thực tế sự nghiệp này gặp vô vàn khó khăn. Những nhà kinh doanh,
những ngời hăng hái nhất muốn lao vào cuộc và góp phần giải quyết nhu cầu rất
chính đáng, rất to lớn của nhân dân đô thị, đang bị lúng túng bị tắc nghẽn vì do một
số nguyên nhân sau:
- Cơ chế chính sách thay đổi nhng cha đủ, cha đồng bộ, hành lang pháp lý cho
kinh doanh phát triển nhà cha thực sự rõ ràng: Doanh nghiệp khó có thể tính đợc đầu
vào đầu ra do chế độ nộp ngân sách thuế, lệ phí về đất về nhà thay đổi và không rõ
ràng, chế độ thuê đất thế nào, nộp tiền sử dụng đất ra sao, chính sách về huy động
vốn, chính sách về giải phóng mặt bằng, cơ chế qui chế quản lý dự án và qui chế khai
thác sử dụng nhà .. không thống nhất và không rõ ràng.
- Thủ tục đầu t xây dựng còn rờm rà, phiền hà không phù hợp với cơ chế thị tr-
ờng, cần nhanh nhạy lắm bắt thời cơ đúng chỗ đúng lúc: trung bình thì thời gian để
xin một giấy phép xây dựng phải mất 3 - 6 tháng, xin một chứng chỉ qui hoạch cũng
phải mất hàng tháng.. thủ tục giao đất, cho thuê đất, thủ tục lên phơng án giải toả mặt
bằng, phải thoả thuận từ tổ dân phố đến phờng quận lên thành phố gây khó khăn cho

các chủ đầu t ảnh hởng đến tính toán lời lỗ, tiếp thị thông tin, thị trờng, tiếp cận
chuyển giao công nghệ tiên tiến và tiêu thụ sản phẩm.
- Chế độ thu quá cao, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế doanh thu, thuế lợi
tức, lệ phí trớc bạ, kinh phí đền bù, kinh phí hỗ trợ địa phơng, kinh phí hạ tầng .. làm
cho giá thành sản phẩm cao không thể tiêu thụ đợc. Vì vậy cần giảm mức thu của
từng khoản thu cho thoả đáng, đúng mức sao cho thu để khuyến khích, thực sự dùng
thu làm đòn bẩy kinh tế chứ không phải quan điểm tận thu cực đoan.
- Chính sách giải quyết nhà ở cho từng đối tợng dân c ở đô thị cha đợc rõ ràng,
phù hợp với nền kinh tế thị trờng nền kinh tế mở. Từ sau Nghị quyết 118/TTg chúng
ta không giải quyết phân phối nhà ở cho CBCNV theo cơ chế bao cấp nh trớc đây.
Nhng chúng ta cha đề ra biện pháp giải quyết nó nh thế nào. Trong thời gian qua
chúng ta chỉ xây dựng bán cho ngời giàu và một phần cho đối tợng chính sách xã hội
đợc u tiên, u đãi. Còn CBNVC Nhà nớc, làm công ăn lơng, lực lợng vũ trang, nhân
Kinh tế & Quản lý Địa chính
24
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
dân lao động ở đô thị thì cha có lời giải rõ ràng, cha có chính sách giải quyết vấn đề
này.
- Thông tin yếu, hiện chúng ta đang thực hiện đờng lối kinh tế mở cho nên nền
kinh tế chịu sự tác động của các yếu tố mang tính quy luật, hoà nhập với nền kinh tế
trong khu vực, thế giới. nhng doanh nghiệp của ta rất thiếu điều kiện nắm bắt thu
thập thông tin thị trờng, cho nên kinh doanh bất động sản, kinh doanh phát triển nhà
ở gặp nhiều khó khăn rủi ro thất bại đó là điều khó tránh khỏi .Vì vậy Nhà nớc sớm
ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ đủ chi phối cả đầu vào lẫn đầu ra của kinh
doanh nhà trên tinh thần giảm thu, thu đúng mức thu đủ để khuyến khích nuôi dỡng
nguồn thu, tăng nguồn thu chứ không phải tăng mức thu, Nhà nớc sớm cải tiến hơn
nữa các thủ tục về quản lý, thẩm duyệt cấp phép cho đầu t xây dựng về giao đát cho
thuê đất, về cấp phép xây dựng chứng chỉ qui hoạch thẩm định thiết kế .. sao cho
giảm đầu mối không phiền hà, phân cấp rõ ràng làm đúng thẩm quyền .. tạo thuận lợi

cho dân. Nhà nớc cần phải có chính sách về vốn và huy động vốn phù hợp để khuyến
khích đầu t và phát triển.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
25