Luận văn pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN TẤN PHI HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Định hướng nghiên cứu
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học : TS. Lưu Quốc Thái
Học viên
: Nguyễn Tấn Phi Hùng
Lớp
: CHLKT - Khóa 31

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận văn pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động
sản là công trình nghiên cứu do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thành
với sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn – TS. Lưu Quốc Thái. Kết quả được nghiên
cứu trong luận văn này là tìm hiểu của bản thân tác giả về quy định của pháp luật và
thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản. Mọi kết quả
nghiên cứu của các công trình khoa học khác được sử dụng trong luận văn tốt
nghiệp này đều được giữ nguyên ý tưởng và được trích dẫn phù hợp theo quy định,
có ghi rõ nguồn và liệt kê tại danh mục tài liệu. Nội dung của cơng trình khơng sao
chép bất kỳ luận văn hay tài liệu nào.
Tác giả xin cam đoan về tính trung thực của đề tài. Nếu có bất kỳ sai sót hay
gian lận nào tác giả sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TP. Hồ Chí Minh, ngày

tháng

Tác giả

Nguyễn Tấn Phi Hùng

năm 2022


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc
hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

ban hành ngày 14/06/2005

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc
hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 24/11/2015

Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 29/11/2013

Luật Xây dựng 2014

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc
hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 18/06/2014
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây
dựng số 62/2020/QH14 được Quốc hội nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành
ngày 17/06/2020
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11
được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 29/06/2006
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13
được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội

nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 25/11/2014

Luật Xây dựng sửa đổi 2020

Luật KDBĐS 2006

Luật KDBĐS 2014

Luật Nhà ở 2014

Luật Đầu tư 2014

Luật Đầu tư 2020

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 26/11/2014
Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 được Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 17/06/2020
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13 ban hành ngày 15/05/2014


Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định 30/2021/NĐ-CP

Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Nhà ở ban hành ngày 20/10/2015
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Nhà ở ban hành ngày 26/03/2021
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất
động sản ban hành ngày 10/09/2015

Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất
động sản ban hành ngày 06/01/2022

Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Đầu tư ban hành ngày 26/03/2021
Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa
chọn nhà đầu tư ban hành ngày 28/02/2020

Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử
phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư
xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh
khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất,
kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản,
phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công
sở ban hành ngày 27/11/2017
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt
vi phạm hành chính về xây dựng ban hành ngày
28/01/2022
Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT quy định
mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động
đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra
nước ngoài và xúc tiến đầu tư ban hành ngày
09/04/2021

Nghị định 25/2020/NĐ-CP

Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN........................................................................................................................... 7

1.1. Khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản............................................................................................. 7
1.1.1. Đầu tư kinh doanh bất động sản............................................................... 7
1.1.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản................................................... 16
1.2. Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...17
1.2.1. Định nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản........17
1.2.2. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án bất động sản................................ 21
1.2.3. Mục đích, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản.............23
1.3. Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng
dự án bất động sản............................................................................................ 27
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...................................................................................... 29
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 30
2.1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản......30
2.1.1. Được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho chủ đầu tư
khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh................................................................... 30
2.1.2. Không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án.............................. 32
2.1.3. Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan......................32
2.1.4. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản...............33
2.2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản........34
2.2.1. Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng........................................35
2.2.2. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng..................................................... 40
2.2.3. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng............................................ 41


2.2.4. Các điều kiện khác theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020............41
2.3. Thẩm quyền cho phép và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án.........42
2.3.1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.......................................... 42
2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án................................................... 44
2.4. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản........61

2.4.1. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án....................................... 61
2.4.2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng dự án...................................... 63
2.4.3. Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng.....64
2.4.4. Thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án................................... 64
2.5. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng dự án bất động sản...............65
2.5.1. Nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng dự án.......................................... 65
2.5.2. Nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm đầu tư........................................................ 66
2.6. Xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản.......................67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 68
KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................ 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tình hình dịch bệnh Covid-19 thời gian gần đây đã gây các ảnh hưởng tiêu
cực đến thị trường kinh doanh bất động sản, khiến cho một số dự án bất động sản
không thể tiếp tục đầu tư thực hiện, đặc biệt là đối với các dự án của các nhà đầu tư
có năng lực tài chính yếu kém. Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả
nước đều phải dừng xây dựng, thi cơng vì lệnh giãn cách và đứt gãy chuỗi sản xuất,
1

cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị . Do đó, nhu cầu chuyển nhượng dự án từ nhà
đầu tư cũ sang cho nhà cho đầu tư mới có thể sẽ trở thành xu hướng tất yếu khi tình
hình dịch bệnh cứ tiếp tục kéo dài. Pháp luật Việt Nam đã tạo sẵn hành lang pháp lý
cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản khi đáp ứng các quy định
về điều kiện chuyển nhượng, giúp nhiều nhà đầu tư giải quyết khó khăn bế tắc với
dự án của mình, hạn chế tình trạng dự án bất động sản “nằm im” không triển khai,

đồng thời cung cấp nguồn vốn cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn tài chính.
Ngày 17/06/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020 để thay thế cho
Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2021, đặc biệt có sự thay
đổi lớn về thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản so với quy
định tại luật cũ, cụ thể tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung Điều 50
Luật KDBĐS 2014 như sau “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu
tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư,
thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo
quy định của Luật Đầu tư…”. Bên cạnh đó, với sự xuất hiện của các văn bản pháp
luật khác trong năm 2021 và năm 2022 như Nghị định 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực
từ ngày 26/03/2021, Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022 và
gần đây nhất là Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 đã phần
nào xây dựng được hệ thống quy định pháp luật tương đối khá chặt chẽ, toàn diện
và chi tiết về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản,
việc xử phạt vi phạm hành chính nhằm đảm bảo thị trường chuyển nhượng dự án
bất động sản được minh bạch, rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án bất động
sản hiện nay vẫn cịn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc mà tác giả thiết nghĩ nên
1 Nguyễn Thị Tùng Phương (2022), “Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2021 và một số xu hướng năm
2022”, Kinh tế và Dự báo, số 02 tháng 01, tr. 68.


2
cần có sự cập nhật điều chỉnh hoặc giải thích rõ quy định. Sức ép của cơ sở hạ tầng
đã đòi hỏi kiến trúc thượng tầng thay đổi phù hợp, hay nói cách khác, thực tiễn áp
dụng quy định pháp luật là nguyên nhân đòi hỏi phải xây dựng hành lang pháp lý
vừa chặt chẽ, vừa cởi mở một cách hợp lý để tạo điều kiện thuận lợi trong việc
chuyển nhượng dự án bất động sản, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển hơn nữa.
Chính vì vậy, thực hiện một cơng trình nghiên cứu tồn diện về các vấn đề
pháp lý, thực trạng áp dụng, tìm hiểu kinh nghiệm lập pháp của các quốc gia trên

thế giới sẽ đem lại những cống hiến có giá trị cho cơng cuộc xây dựng và hoàn thiện
pháp luật của nước ta trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Tác giả thực hiện
đề tài “pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” với mong muốn bằng kiến
thức và nghiên cứu của mình, đem lại những kiến nghị, giải pháp hồn thiện đối với
chế định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng này. Qua đó, tác giả cũng hy vọng đề tài
nghiên cứu này sẽ đóng góp một phần nhỏ vào sự phát triển kinh tế, xã hội cho đất
nước.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tồn tại song song với các đề tài nghiên cứu khá phổ biến hiện nay về hoạt
động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
bất động sản thì đề tài nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản
được nhiều người đánh giá là đề tài khá độc đáo nên được quan tâm bởi có nhiều
vấn đề cần được “mổ xẻ”, phân tích làm rõ thêm.
Giai đoạn hiện nay, việc nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án bất
động sản đã được đề cập tại rất nhiều các cơng trình nghiên cứu khác nhau dưới
dạng luận văn, bài viết tại các tạp chí chuyên ngành, các tài liệu hội thảo. Trước
đây, khi phân tích, đánh giá và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong giai
đoạn Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực thì khơng thể không nhắc đến các bài viết khá
đặc sắc, nổi trội được đăng trên các tạp chí chuyên ngành như “Hoàn thiện pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường” của
Lưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); “Một số bất cập trong quy định
của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư” của Trương Thế Côn, Tạp chí nghề
luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” của
Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014). Mặc dù xét đến thời
điểm hiện tại khi mà Luật KDBĐS 2014 đã được ban hành thay thế Luật KDBĐS
2006 và xuất hiện hàng loạt văn bản pháp luật mới có hiệu lực như Luật Đầu tư


3
2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì các bài viết này

khơng cịn nhiều giá trị về học thuật, nhưng phải ghi nhận rằng các bài viết này đã
góp phần to lớn trong việc xây dựng hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên
quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn trước đây.
Bên cạnh đó, trong q trình nghiên cứu viết luận văn này, tác giả cũng đã
tham khảo, tìm hiểu thêm các quan điểm, góc nhìn trong cơng trình nghiên cứu như
khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, bài tham luận liên quan của các tác giả khác.
Tác giả đánh giá cao và trân quý các cơng trình nghiên cứu này bởi đã mang đến
cho tác giả lượng thông tin đa dạng với nhiều góc độ khác nhau từ vấn đề lý luận cơ
bản đến đánh giá thực tiễn áp dụng, phân tích được các bất cập và đề xuất sửa đổi,
bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng
thời, tác giả cũng nhận thấy một số kiến nghị trong các cơng trình nghiên cứu có vẻ
như đã được nhà làm luật tận dụng, tham khảo đưa vào điều chỉnh thành các quy
định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Trong đó có các cơng trình nghiên cứu như:
- Phạm Quỳnh Như Ý (2014), Pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án
đầu tư trong kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu tại thời điểm Luật KDBĐS 2006
đang có hiệu lực và đang có Dự thảo Luật KDBĐS 2014. Cơng trình này đã phân
tích được nội dung mới liên quan Dự thảo Luật KDBĐS 2014 và đưa ra một số các
quan điểm về lý luận chung, tuy nhiên có phần bộc lộ hạn chế là cơng trình này lại
chưa đi sâu vào tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật.
- Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Thành phố Hồ
Chí Minh. Cơng trình này đã phân tích được các quy định liên quan đến chuyển
nhượng dự án bất động sản của Luật KDBĐS 2014, khái quát được các vấn đề lý
luận cơ bản đồng thời lồng ghép, phân tích đánh giá được trên một số vụ việc thực
tiễn thi hành pháp luật và đưa ra được một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật
có giá trị.
- Gần đây nhất là các bài tham luận khá độc đáo và đáng lưu tâm trong bộ tài
liệu phục vụ hội thảo khoa học với chủ đề “Khung pháp lý cho hoạt động kinh

doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ” được tổ chức ngày
16/7/2020 bao gồm các bài tham luận của nhóm tác giả Võ Trung Tín và Trương


4
Văn Quyền, “Một số bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất
động sản”; Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, “Pháp luật về chuyển nhượng dự án
bất động sản - một số bất cập và hướng hoàn thiện”; nhóm tác giả Trịnh Tuấn Anh,
Nguyễn Thị Thanh Nhã, “Pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất
động sản - một số bất cập và hướng hoàn thiện”. Tác giả nhận thấy các bài tham
luận trên đã thực hiện khái quát một số các quy định liên quan đến việc chuyển
nhượng dự án bất động sản và chỉ ra một số nội dung được cho là bất cập trong quy
định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản và giải pháp hoàn thiện các
quy định pháp luật: vấn đề bảo vệ bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án;
vấn đề về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất
động sản; sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có
liên quan;... Đây đều là các nguồn tài liệu có giá trị cao, cung cấp cho tác giả về lý
luận chung, tư duy đa chiều quý báu để góp phần hồn thiện luận văn của mình.
Tuy nhiên, qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy phạm vi nghiên cứu của các cơng
trình đã được liệt kê dường như chưa có cơ hội nghiên cứu phân tích toàn diện các
điểm mới của quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất
động sản như Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐCP, theo đó một số các quy định mới của pháp luật đã tác động đến thẩm quyền, thủ
tục, hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản và cả thực tiễn việc chuyển nhượng dự án
bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế - xã hội
đang có những thay đổi, phát triển khơng ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà các
nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện thêm
trong tương lai. Vì lẽ đó, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
dự án bất động sản” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là một cơng việc có ý
nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. Đây là lý do để tác giả lựa chọn đề tài pháp
luật về chuyển nhượng dự án bất động sản làm đề tài luận văn của mình.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Tác giả xác định mục đích nghiên cứu của đề tài này là phân tích, tổng hợp,
đánh giá quy phạm pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển
nhượng dự án bất động sản. Trên cơ sơ đó, tác giả kiến nghị cơ quan lập pháp điều
chỉnh, bổ sung một số quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản để
dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực này.


5
Với mục đích trên, luận văn triển khai hai nhiệm vụ kép là vừa hệ thống hóa
quy định pháp luật và tiến hành phân tích lý luận tổng quan, đồng thời vừa phân
tích, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, làm cơ sở đề xuất giải pháp
hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam.
4. Phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
4.1. Phạm vi nghiên cứu
Tác giả phân tích các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt
Nam, đồng thời tham khảo thêm kỹ thuật lập pháp của một số các quốc gia tiên tiến
khác trên thế giới như Hoa Kỳ, Trung Quốc,… mà không đi sâu vào phân tích hệ
thống pháp luật của từng quốc gia cụ thể. Đối với thực tiễn áp dụng quy định pháp
luật, tác giả chủ yếu phân tích thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh - thành phố có
tốc độ phát triển kinh tế cao với các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản
đạt số lượng nhiều và quy mô lớn. Với đặc trưng trên, tác giả cho rằng việc khảo sát
thực tế áp dụng quy phạm pháp luật tại thành phố lớn này có thể mang tính đại diện
cho các tỉnh thành còn lại.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong phạm vi cơng trình nghiên cứu này, nhằm phục vụ cho tùy từng mục
tiêu nội dung đề cập đến, tác giả đã sử dụng rất nhiều phương pháp nghiên cứu khác
nhau như phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp là các phương pháp nghiên
cứu chính để hệ thống hóa, làm rõ vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư

trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, nhằm đánh giá tính ưu việt của kỹ
thuật lập pháp ở mỗi quốc gia về chế định chuyển nhượng dự án bất động sản, tác
giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu bổ trợ khác như phương pháp so sánh, đối
chiếu. Ngoài ra, tác giả cũng phương pháp kế thừa những giá trị nghiên cứu của các
cơng trình đi trước để hồn thiện đề tài nghiên cứu.
5. Những đóng góp của đề tài
Về lý luận, luận văn đã làm rõ các vấn đề về khái niệm, mục đích, ý nghĩa, cơ
sở và vai trò của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng
như sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động này bằng công cụ pháp luật.
Về thực tiễn, luận văn đã phân tích tình hình chuyển nhượng dự án bất động
sản ở Việt Nam, bao gồm cả các nguyên nhân chủ yếu khiến cho tình trạng chuyển


6
nhượng dự án gặp vướng mắc, bất cập, đồng thời thực hiện đánh giá quy định của
pháp luật dưới góc độ lý luận và phân tích, cập nhật các quy định hoàn toàn mới của
pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản hiện hành.
Thơng qua đó, luận văn hướng đến phục vụ cho các độc giả, người làm cơng
tác nghiên cứu đang tìm hiểu về chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định
pháp luật hiện hành, có giá trị tham khảo để cơ quan lập pháp điều chỉnh, bổ sung
một số quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản.
6. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, danh mục các từ viết tắt, kết luận chung, danh mục tài
liệu tham khảo, phụ lục thì luận văn được trình bày theo bố cục bao gồm hai chương
như sau:
Chương 1: Tổng quan về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Phần này tác giả thực hiện khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản, khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản và nêu ra vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động

chuyển nhượng dự án bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản và
giải pháp.
Phần này tác giả thực hiện phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về
nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục,… của hoạt động chuyển nhượng dự án bất
động sản, đồng thời lồng ghép các nội dung, vấn đề mang tính thực tiễn áp dụng
pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm kiến nghị một số giải pháp mang
tính tham khảo để hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án
bất động sản, thơng qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của đất nước.


7
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
1.1.1. Đầu tư kinh doanh bất động sản
Hiện nay, đa phần các quốc gia trên thế giới đang quy định về cách hiểu thuật
ngữ bất động sản theo hướng bao gồm đất đai và các vật gắn liền vĩnh viễn với
mảnh đất như nhà cửa, các cơng trình xây dựng,…, ngược lại với các vật có thể tháo
dỡ như nhà phao, lều trại, nhà di động thì khơng được xem là bất động sản. BLDS
2015 quy định bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản
2

khác theo quy định của pháp luật . Vì vậy, có thể thấy pháp luật Việt Nam quy định
giải thích thuật ngữ này mang tính chất mở theo hướng bất động sản bao gồm cả
“các tài sản khác theo quy định của pháp luật”, không giới hạn thành danh mục cụ
thể quy định các tài sản được xem là bất động sản.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc đầu tư kinh doanh dựa trên bất động

sản, thường nhằm mục tiêu thu được lợi nhuận cho nhà đầu tư, là một trong cách
làm giàu được nhiều người quan tâm lựa chọn thực hiện trong thời buổi hiện nay
với đầy cơ hội nhưng đi kèm rủi ro cũng rất cao. Trong quá trình phát triển của nền
kinh tế thị trường, đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề được nhà nước
quan tâm điều chỉnh, nhằm phục vụ cho người dân có cuộc sống ổn định, an cư lập
nghiệp, đồng thời việc đầu tư kinh doanh bất động sản đã thu hút vốn đầu tư nước
ngồi vào nước ta góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo nguồn tài
nguyên đất được khai thác một cách triệt để, hiện đại hóa đất nước. Qua nghiên cứu,
tác giả nhận thấy đầu tư kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
Theo quy định tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 thì kinh doanh bất động sản
là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Xét Điều 4 Nghị định 02/2021/NĐ-CP thì
nhận thấy pháp luật hiện nay đang quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải đáp ứng 03 nhóm điều kiện.
2Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015.


8
Nhóm thứ nhất là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành
nghề kinh doanh bất động sản. Đối chiếu với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị
định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp, việc bãi
bỏ điều kiện này là để đảm bảo phù hợp với quy định của Luật KDBĐS 2014 đã
được sửa đổi tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Sự điều chỉnh này còn
đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có tham gia
thường xuyên vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khó hoặc khơng đáp
3

ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ .
Nhóm thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên

trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với
trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thơng tin doanh nghiệp.
Cùng với đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm cơng khai sản phẩm bất
động sản đưa vào kinh doanh theo quy định; thông tin về việc thế chấp nhà, cơng
trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản
phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển
nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Các thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã cơng khai mà sau đó có
thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Nhóm thứ ba, các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các sản phẩm bất động sản
khi có đủ các điều kiện tại Điều 9, Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 như: Đăng ký
quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền
phê dụt; khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất… Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục
đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành
xong phần móng tịa nhà.
Bên cạnh đó, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất
động sản thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng vốn
đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng
3 Bùi Thị Minh Thúy, Ngơ Diệu Linh, “Bình luận những điểm mới Nghị định 02/2022/NĐ-CP”, http://vietthink.
vn/vi/tin-tu-vietthink.nd/binh-luan-nhung-diem-moi-nghi-dinh-022022nd-cp.html, truy cập ngày 11/03/2022.


9
vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn
chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất
hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động; trường
hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ

4

thực tế đã góp theo quy định của pháp luật . Nội dung phần quy định này đồng bộ,
thống nhất với các quy định trước đây tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và
điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có
năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không
triển khai hoặc chậm triển khai.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP đưa ra thời hạn 6 tháng kể từ ngày Nghị định này
có hiệu lực (tức hạn cuối vào ngày 01/9/2022) để các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bổ sung đầy đủ các điều kiện kinh doanh, bao gồm điều kiện về công khai
thông tin. Nếu không đáp ứng các điều kiện theo thời hạn này thì doanh nghiệp
khơng được kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Nghị định 02/2022/NĐ-CP không
quy định cụ thể cơ chế quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước để triển khai thực
hiện quy định này trên thực tế. Nội dung này có thể sẽ được Bộ Xây dựng hướng
5

dẫn cụ thể trong thời gian sắp tới .
Ngoài các nội dung trên, tại Điều 5 Nghị định 02/2021/NĐ-CP cũng bổ sung,
điều chỉnh nội dung quy định liên quan đến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường
xuyên không bắt buộc phải có các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản tại Điều 4 của Nghị định này.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt

6

Bất động sản có rất nhiều thuộc tính đặc biệt, trong đó nổi trội nhất là các
thuộc tính như tính khan hiếm, tính bền lâu, tính ảnh hưởng lẫn nhau,… Đồng thời,
do phụ thuộc rất nhiều vào nhu cầu về bất động sản, vị trí địa lý, yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí là về tôn giáo, tâm linh,… khiến bất động sản trở thành một loại hàng

hóa đặc biệt.
4Hùng Võ, “Nghị định 02 về bất động sản: ‘Chìa khóa’ giúp dân n tâm mua nhà”, tnamplus. vn/
nghi-dinh-02-ve-bat-dong-san-chia-khoa-giup-dan-yen-tam-mua-nha/775553.vnp, truy cập ngày 11/03/2022.
5 “Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản”, g/content/

dam/kpmg/vn/pdf/Legal-Update/2022/2/KPMG-22-Legal-Alert-Decree-02-on-real-estate-business-VN.pdf,
truy cập ngày 13/03/2022.
6 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản - Một số bất cập
và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 15.


10
Tính khan hiếm của bất động sản được thể hiện qua việc đất đai không thể
được sản xuất như các hàng hóa khác và diện tích bề mặt trái đất là có giới hạn nhất
định, và mỗi vùng lãnh thổ, mỗi quốc gia sẽ có một diện tích đất đai nhất định, diện
tích này không thể “sinh sôi, nảy nở thêm”. Trong khi đó, số lượng dân số ngày
càng gia tăng khiến nhu cầu về sử dụng đất để ở hay làm khu vực kinh doanh,…
cũng ngày càng có sự gia tăng, từ đó dẫn đến tính khan hiếm của bất động sản được
thể hiện ngày càng rõ nét theo thời gian. Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị
trường gần đây cho thấy, quỹ đất tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh
và Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt là các khu vực lõi trung tâm. Nhiều chủ
đầu tư nhanh chóng nắm bắt xu hướng, chuyển sang các đô thị vệ tinh hay nhiều
tỉnh vùng ven, lân cận được cho là điểm đến đầy tiềm năng. Ở vị trí “sát sườn” khu
vực lõi trung tâm, Thành phố Thủ Đức là đích ngắm của nhiều “ông lớn” bất động
sản. Hoặc khu vực phía Tây và Nam thành phố, vị trí cách Quận 1, Quận 3 từ 1015km cũng được nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước sở hữu. Ra xa hơn, các tỉnh
vùng ven như Đồng Nai hay Bình Dương, Long An,… một vài chủ đầu tư nhanh
7

chóng đón sóng chiếm lĩnh .
Tính bền lâu của bất động sản được thể hiện qua việc bất động sản như đất

đai, cơng trình xây dựng rất khó có thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, sạt lở đất.
Cho dù trải qua bao thăng trầm của lịch sử thì đất đai vẫn nằm cố định ở vị trí của
mình, khơng bị mất đi, mà có thể cịn được sử dụng cải tạo cho nhiều mục đích sử
dụng đất khác nhau. Các kiến trúc được xây dựng trên mảnh đất của chủ sở hữu có
thể được được lưu giữ đến vài chục hoặc vài trăm năm, hay một số các căn nhà tại
nông thôn hiện nay chỉ cần bảo trì, bảo dưỡng hằng năm thì có thể dùng từ thế hệ
này sang thế hệ khác. Ý nghĩa tính bền lâu của một bất động sản chính là tuổi thọ
của cơng trình hay kiến trúc được dựng trên nó, được chia thành hai loại: tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý. Trong đó, tuổi thọ vật lý của cơng trình mang lại lợi ích
lớn, lâu dài hơn về kinh tế cho chủ sở hữu. Khi các cơng trình kiến trúc có bất kỳ hư
hỏng nào hay không đảm bảo được kết cấu chịu lực thêm nữa, khi đó lợi ích kinh tế
chấm dứt. Khác với loại tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế không kéo dài được lâu và
nó có thể chấm dứt trong chuỗi hoạt động ổn định của thị trường. Theo tính tốn
trung bình của các chun gia, tuổi thọ của các loại bất động sản như nhà ở, khách
sạn,... thường là 40 năm trong khi một số
7 Tiểu My, “Cuộc đua săn quỹ đất sát trung tâm TP.HCM”, />cuoc-dua-san-quy-dat-sat-trung-tam-tphcm-post927664.vov, truy cập ngày 11/03/2022.


11
cơng trình khác như nhà ở phổ thơng hay nhà xưởng có tuổi thọ trung bình kéo dài
8

hơn, khoảng 45 năm .
Và cuối cùng là, tính ảnh hưởng ảnh lẫn nhau giữa các bất động sản liền kề của
bất động sản được thể hiện qua giá trị của một bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng rất
nhiều từ các bất động sản, các cơng trình hạ tầng xung quanh, liền kề bất động sản đó.
Trên thực tế khơng có lô đất nào là giống hệt nhau, cho dù giống nhau về diện tích, về
hướng,… đến thế nào đi chăng nữa cũng có những yếu tố khiến hai lơ đất sẽ khác nhau
về vị trí, về cấu tạo của công trình trên đất. Khơng phải ngẫu nhiên, bất động sản gần
chợ, trung tâm thương mại được săn đón ngày càng ráo riết. Người xưa đã từng đúc kết

"Nhất cận thị, nhị cận giang", đề cập tới sự thuận tiện và những giá trị hữu hình mà nhà
gần chợ, gần bến sông đem lại. Nơi buôn bán sầm uất như chợ, trung tâm thương mại
đem lại một nguồn lực lớn về kinh tế, tập trung đông người và gia tăng nhu cầu dịch
9

vụ, trao đổi hàng hóa... Một diện tích bất động sản nằm trong khu vực sầm uất, khu
vực thu hút được nhiều khách du lịch đến mang lại nhiều giá trị kinh tế cho người sử
dụng bất động sản, gián tiếp đã tạo nên việc tăng cao giá trị của bất động sản so với
diện tích các bất động sản tương ứng tại khu vực vắng vẻ khác.

Thứ ba, là hoạt động tiêu tốn nguồn vốn lớn và thời gian lâu dài
Ngày 02/8/2021, Bộ Xây dựng đã có Thơng cáo 63/TC-BXD về việc công bố
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2021, theo đó tính đến cuối
năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ
trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
Đặc biệt, tại thời điểm cuối Quý I đầu Quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến,
thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Thủ đô
Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hịa
Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) và ngồi ra, có
nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP.
Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…cũng ghi
10

nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn . Đồng thời, phát
8 “Hiểu rõ bất động sản là giúp gia tăng tài sản”, truy cập ngày 11/03/2022.
9“Lực hấp dẫn của thị trường nhà ở gần chợ, trung tâm thương mại”, truy cập ngày 11/03/2022.
10“Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2021”, . vn/vn/
tin-tuc/1285/68305/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-ii2021. aspx,
truy cập ngày 11/03/2022.

12
biểu khai mạc hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục
hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” do Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam tổ chức ngày 25/11/2021, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng
đánh giá: trong thời gian qua, giá bất động sản liên tục tăng. Giá nhà ở đặc biệt là tại
khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân…

11

Do quỹ đất ngày càng cạn kiệt, mà nhà ở thường gắn liền với đất theo đó giá
nhà đất cũng ngày một tăng cao dẫn đến đầu tư bất động sản sẽ phải tiêu tốn nguồn
vốn lớn. Với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường phát sinh tiêu tốn các
khoản chi phí về giá đền bù, thuế sử dụng đất, chi phí pháp lý tại các bước thực hiện
dự án, chi phí tài chính huy động nguồn vốn, nguyên vật liệu đầu vào, nhân công
của các cơng trình xây dựng, chi phí quản lý… cho cả chu kỳ phát triển sản phẩm.
Vậy nên, yếu tố nguồn vốn lớn đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản là
không thể thiếu và là mối quan tâm lớn của nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, việc triển khai đầu tư xây dựng một dự án bất động sản thường
không hề đơn giản và thông thường các công đoạn thực hiện dự án đa phần sẽ tiêu
tốn tương đối nhiều thời gian để hoàn tất. Trong năm 2020, để tháo gỡ các khó khăn
trong việc thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại, Sở Xây dựng TP.HCM
đã đưa ra quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trình tự thủ tục
thực hiện dự án nhà ở thương mại theo như Sở Xây dựng đề xuất, một dự án có thể
mất ít nhất 247 ngày mới hồn tất pháp lý... Đề xuất quy trình thực hiện dự án nhà ở
nói trên của Sở Xây dựng nhận được nhiều ý kiến phản biện, trong đó có Hiệp hội
12

BĐS TP.HCM (HoREA) . Thời gian thực hiện các bước của dự án có thể nhanh
hay chậm cịn tùy thuộc vào thủ tục pháp lý về đất đai, quy mô dự án, nguồn vốn

thực hiện, kế hoạch đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư... Theo quy định tại Điều
50 Luật Xây dựng 2014 thì trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị
dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án vào khai thác
sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Thứ tư, kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thường là các
cơng trình xây dựng tương ứng với từng điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội - môi
trường nhất định
11
Phan Dương, “Giá bất động sản đang có xu hướng tăng”, truy cập ngày 11/03/2022.
12
Phương Anh Linh, “Quy trình pháp lý dự án tại TP. HCM bị “chê” kéo dài tới 247 ngày”,
truy cập ngày 11/03/2022.


13
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mang đến cho thị trường rất nhiều
loại sản phẩm đa dạng, khác nhau như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở xã hội,… Với
mục tiêu không chỉ đơn thuần là để ở mà cịn phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng, loại
hình biệt thự nghỉ dưỡng thường xuất hiện tập trung tại các khu vực tự nhiên gần
biển, đảo, hay môi trường xung quanh yên tĩnh, trong lành, thường có mặt trước
hướng ra biển với khơng gian hịa hợp thiên nhiên, thể hiện rõ nét yếu tố gắn liền
với điều kiện tự nhiên và môi trường. Về mặt kinh tế, xã hội, tại khoản 7 Điều 3
Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này, theo
đó loại hình nhà ở xã hội thường có mức giá ưu đãi hơn rất nhiều so với những loại
nhà ở khác trên thị trường và được xem là loại nhà dành cho những người trong
nhóm đối tượng được nhà nước hỗ trợ về mặt nhà ở.
Ngoài ra, dựa theo tình trạng thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh - là khu vực
có mật độ dân cư đơng thì nhu cầu về nhà ở được đánh giá là rất lớn. Nghị quyết
Đại hội XI Đảng bộ TPHCM nhiệm kỳ 2020 – 2025 đã nêu chỉ tiêu, trong giai đoạn

2

2021 - 2025, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 50 triệu m và đến cuối năm
2 13

2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 23,5 m .

Cuối cùng, đây là loại hình kinh doanh mang tính mạo hiểm

14

Hai yếu tố rủi ro và lợi nhuận thường có mối quan hệ tương quan cao trong
đầu tư, giá trị sinh lời tiềm năng càng cao thì thường đi kèm với yếu tố rủi ro càng
lớn. Khi xét đến yếu tố tài chính, việc đầu tư xây dựng các cơng trình dự án bất
động sản, tùy vào quy mô của dự án mà số vốn của nhà đầu tư bỏ ra có thể đến hàng
trăm, hàng ngàn tỷ đồng, do đó áp lực về rủi ro trong thanh khoản, dòng tiền tài
chính đối với nhà đầu tư thường là rất lớn.
Tuy nhiên, không chỉ dừng tại rủi ro về mặt tài chính, nhà đầu tư khi kinh
doanh bất động sản cũng sẽ thường đối diện với việc kèm các rủi ro khác như: (i)
rủi ro về thị trường: khi kinh doanh bán hàng trong giai đoạn kinh tế xã hội đóng
băng, sức mua trong thị trường giảm sút, khi thị trường đi xuống mà nhà đầu tư
phản ứng khơng đúng và khơng kịp thì đơi khi có thể dẫn đến cả việc phá sản; (ii)
rủi ro về pháp lý: khi sở hữu đầu tư vào các dự án mà bị vướng pháp lý bởi các quy
13

“Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ XI, nhiệm kỳ 2020 – 2025”, https://
hcmcpv.org.vn/tin-tuc/nghi-quyet-dai-hoi-dai-bieu-dang-bo-thanh-pho-ho-chi-minh-lan-thu-xi-nhiem-ky2020-2025-1491870713, truy cập ngày 11/03/2022.
14
Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), tlđd (6), tr. 17.