BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

1



BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH




LÊ THANH NGỌC




BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT
ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH


LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
2



BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH




LÊ THANH NGỌC




BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT
ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 62.34.02.01


Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS. ĐOÀN THANH HÀ










TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
i



LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: LÊ THANH NGỌC
Sinh ngày 05 tháng 07 năm 1975 - tại Quảng Bình
Quê quán: Quảng Bình
Hiện đang công tác tại Đại học Ngân hàng TPHCM

Là học viên nghiên cứu sinh khóa XVII của Trường Đại học Ngân hàng TPHCM
Mã số học viên: 00117120010
Cam đoan đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP.
HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 62.34.02.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS. Đoàn Thanh Hà
Luận án được thực hiện tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM
Đề tài này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính
độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội
dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận án được chú thích
nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Ngày 1 tháng 4 năm 2014
Nghiên cứu sinh



Lê Thanh Ngọc
ii



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TIẾNG VIỆT

BĐS
Bất động sản
BXD

Bộ Xây dựng
CP
Chính phủ
CSTT
Chính sách tiền tệ
DN
Doanh nghiệp
DTBB
Dự trữ bắt buộc
KCN
Khu công nghiệp
KCX
Khu chế xuất
KTQD
Kinh tế quốc dân
NCPT
Nghiên cứu phát triển
NĐ
Nghị định
NH
Ngân hàng
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
NHTM
Ngân hàng thương mại
NHTW
Ngân hàng Trung ương
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
UBCKNN

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước
GSTCQG
Giám sát Tài chính Quốc gia
TIẾNG ANH

ABC
Austrian business cycle theory
ADF
Augmented Dickey-Fuller
CPI
Consumer Price Index
D/I
Dedt to Income
D/P
Dept to Price
DP/I
Dept Payment to Income
FDI
Foreign Direct Investment
GDP
Gross Domestic Products
HPI
Housing Price Index
iii



HRI
Housing Renting Index
M2

Money Supply 2
P/I
Price to Income
P/R
Price to Rent
REL
Real Estate Loans
VAR
Vector Auto Regression
VNI
Vietnam Stock Index

iv



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH
Bảng 2.1. Cơ cấu giá nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh
82
Bảng 2.2: Chỉ số P/I của Việt Nam và một số nước
91
Bảng 2.3: Chỉ số P/R của một số thành phố
94
Bảng 2.4: So sánh giá trị cơ bản và giá rao bán chung cư hạng trung
105
Bảng 2.5: So sánh biểu thuế nhà đất của Việt Nam và một số nước
117
Bảng 2.6: Cho vay bất động sản theo nhu cầu vốn vay tại TP. HCM
124
Bảng 2.7: Quan hệ giữa kênh chứng khoán và kênh bất động sản

135
Bảng 2.8: Mô tả các biến
142
Bảng 2.9: Thống kê các biến
145
Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng của các biến theo tiêu chuẩn ADF
146
Bảng 2.11: Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR
146
Bảng 2.12: Kiểm định nhân quả Granger
147
Bảng 2.13: Kết quả phân rã phương sai cho biến PR
153
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP. HCM
70
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP. HCM
71
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và nguồn tài trợ tại TP.HCM
72
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cầu nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM
73
Biểu đồ 2.5: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP. HCM
76
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu cung nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM
77
Biểu đồ 2.7: Cơ cấu cung nhà đất khu vực dân cư theo mục đích bán
78
Biểu đồ 2.8: Tốc độ tăng trưởng giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM
80
Biểu đồ 2.9: Ước tính chỉ số giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM

83
Biểu đồ 2.10: Chỉ số giá nhà và chỉ số thu nhập bình quân đầu người
89
Biểu đồ 2.11: Chỉ số P/I chung cư và đất nền tại TP. Hồ Chí Minh
90
Biểu đồ 2.12: Chỉ số P/R tại Hà Nội và TP. HCM
93
v



Biểu đồ 2.13: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị (đơn vị: %)
94
Biểu đồ 2.14: Chỉ số DP/I tại TP. HCM
96
Biểu đồ 2.15: Giá rao bán và giá trị vốn hóa nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
98
Biểu đồ 2.16: Tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng tiền thuê nhà tại TP. HCM
99
Biểu đồ 2.17 Cơ cấu giá nhà đất để ở phân theo thành tố chi phí và lợi nhuận
102
Biểu đồ 2.18: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP. HCM
110
Biểu đồ 2.19: Nguyên nhân gây chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận nhà
đất tại TP. HCM

111
Biểu đồ 2.20: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP. HCM
112
Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch

113
Biểu đồ 2.22: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM
120
Biểu đồ 2.23: Dư nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM
123
Biểu đồ 2.24: Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản theo thời hạn tại TP.HCM
125
Biểu đồ 2.25: Cơ cấu nguồn vốn cho các dự án bất động sản tại TP. HCM
126
Biểu đồ 2.26: Cơ cấu nguồn vốn mua nhà đất của người dân tại TP. HCM
128
Biểu đồ 2.27: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM
128
Biểu đồ 2.28: Cơ cấu vốn FDI vào thị trường BĐS TP. HCM qua các năm
129
Biểu đồ 2.29: Kiều hối vào bất động sản TP. Hồ Chí Minh
131
Biểu đồ 2.30: Dân số, thu nhập và giá bất động sản tại TP. HCM
133
Biểu đồ 2.31: Cơ cấu đầu tư của dân cư tại TP. HCM
134
Biểu đồ 2.32: Nhu cầu đầu tư bất động sản của dân cư tại TP. HCM
136
Biểu đồ 2.33: Vốn của các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS
137
Biểu đồ 2.34: Phân bố doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp kinh doanh

139
vi

BĐS tại TP. HCM theo quy mô vốn (thời điểm năm 2010)
Biểu đồ 2.35: Kỳ vọng về xu hướng giá bất động sản trong vòng 6 tháng
140
Biểu đồ 2.36: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của GDP
148
Biểu đồ 2.37: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng
149
Biểu đồ 2.38: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của FDI
150
Biểu đồ 2.39: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của chính
nó

150
Biểu đồ 2.40: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lãi suất
151
Biểu đồ 2.41: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lạm
phát

152
Biểu đồ 2.42: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của thị
trường chứng khoán

152
Biểu đồ 2.43: Bong bóng BĐS và nợ xấu của ngân hàng thương mại
155
Biểu đồ 2.44: Hệ quả của bong bóng BĐS đối với các doanh nghiệp BĐS
156
Biểu đồ 2.45: Tăng trưởng sản lượng tiêu thụ của các ngành liên quan bất

động sản trên địa bàn TP. HCM

157
Biểu đồ 2.46: Tăng trưởng việc làm trong ngành bất động sản và các ngành
liên quan bất động sản trên địa bàn TP. HCM

159
Biểu đồ 2.47: Phản ứng của tín dụng bất động sản trước cú sốc của bong
bóng bất động sản

160
Biểu đồ 2.48: Phản ứng của tăng trưởng sản lượng trước cú sốc của bong
bóng bất động sản

162
Biểu đồ 2.49: Phản ứng của chỉ số giá tiêu dùng trước cú sốc của bong bóng
bất động sản

162
Biểu đồ 2.50: Phản ứng của lãi suất trước cú sốc của bong bóng bất động

vii



sản
163
Hình 1.1: Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn
20
Hình 2.1: Cầu nhà đất hiện hữu và trung hạn tại TP. HCM

69
Hình 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản
108

viii



MỤC LỤC

Trang
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

1
1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
1
1.1.1. Bất động sản nhà đất để ở
1
1.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở
6
1.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở
12
1.1.4. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn
20
1.2. BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
22
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở
22
1.2.2. Những biểu hiện và phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản

nhà đất để ở

27
1.3. LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ
Ở

40
1.3.1. Các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở
40
1.3.2. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản nhà đất để ở được tổng hợp
từ các lý thuyết

52
1.4. BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

56
1.5. KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN THẾ GIỚI

59
1.5.1. Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản trên thế giới
59
1.5.2. Một số gợi ý chính sách cho Việt Nam
67
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
68
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ
ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

69
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

69
2.1.1. Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để ở
69
ix



2.1.2. Thực trạng cung bất động sản nhà đất để ở
75
2.1.3. Thực trạng giá cả bất động sản nhà đất để ở
80
2.2. NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

88
2.2.1. Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.
Hồ Chí Minh

88
2.2.2. Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh
97
2.2.3. Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở
101
2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

108
2.3.1. Biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản
nhà đất để ở tại TPHCM

109
2.3.2. Tác động của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động
sản nhà đất để ở

141
2.4. HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

154
2.4.1. Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở
154
2.4.2. Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố
tài chính – tiền tệ

159
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
164
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH
TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ
CHÍ MINH


165
3.1. QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

165
3.2. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

166
3.2.1. Nhu cầu nhà đất để ở tại TPHCM
166
3.2.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở tại

169
x



TPHCM
3.3. CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

172
3.3.1. Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động
sản

172
3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường
bất động sản

175
3.3.3. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản
179
3.3.4. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư

thông qua cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản

197
3.4. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ
198
3.4.1. Hình thành các quỹ về bất động sản
198
3.4.2. Thu hút hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản
199
3.4.3. Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản
200
3.4.4. Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cư cho thị trường bất động sản
200
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
201

xi



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết và ý nghĩa thực tiễn, khoa học của luận án
Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh
tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc
gia
[42]
. Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường
khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội
thất, thị trường vốn Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có
ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những

đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng
thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ,
giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản.
Bong bóng bất động sản không phải là một hiện tượng kinh tế mới trên thế
giới. Tại Nhật Bản, giá bất động sản đã gia tăng liên lục từ năm 1950 và đạt đỉnh
vào năm 1991
[48]
. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế
chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành
bong bóng giá nhà đất với đỉnh là năm 2006. Sự vỡ bong bóng sau đó với biểu hiện
là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài
chính, dẫn đến hệ quả sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và
Freddie Mac
[57]
. Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính hình
thành nên hiện tượng bong bóng bất động sản. Theo George Soros: “Để gây ra một
sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ
nhận hay lý giải sai nào đó”
[85]
. Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát
biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan
đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến
các chính sách không hợp lý. Các nghiên cứu của Paul Krugman lý giải về sự ảnh
hưởng của 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến sự hình
thành bong bóng bất động sản
[72]
. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường
Singapore, Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính hình thành
bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi
xii

suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên
nhân chính
[78]
.
Mặc dù có nhiều lý giải cho hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới,
nhưng điều rõ ràng là một khi tồn tại bong bóng bất động sản và bong bóng bị vỡ thì
không chỉ thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng,
và kết quả là cả nền kinh tế có nguy cơ bị đẩy vào bờ vực suy thoái
[88]
. Nói cách
khác, sự vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn bộ hoạt động kinh tế,
thông qua sợi dây liên kết là hệ thống ngân hàng. Ngược lại, hoạt động tín dụng
ngân hàng cũng được xem như một trong những nguyên nhân chính tạo nên hiện
tượng bong bóng trên thị trường
[78]
.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2000 - 2012, thị trường bất
động sản nhà đất để ở đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội
lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 - 2006 và 2007 - 2012
[45]
. Liệu các chu kỳ tăng
giảm này có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản không? và nếu có thì đâu
là những nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản ?. Sự hình thành và
vỡ bong bóng bất động sản có tác động như thế nào đến hoạt động của nền kinh tế?.
Những giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản
trong tương lai?. Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải
đáp các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về hiện tượng

bong bóng bất động sản trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ
Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá quá trình hình thành, phát triển và
đổ vỡ của bong bóng bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm
hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần
thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà
đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án
tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan
Trong nước:
xiii



1) “Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính”, Lê Xuân Nghĩa
[5]
.
Nghiên cứu này phân tích một số yếu tố tài chính tác động đến thị trường bất động
sản trong giai đoạn 2005 - 2011, qua đó đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần
phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa xét đến tình
trạng phát triển bong bóng bất động sản trên thị trường, chưa phân tích về những
nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản, cũng
như hệ quả của bong bóng bất động sản đối với nền kinh tế.
2) “Mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn - tiền tệ”,
Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn
[4]
. Nghiên cứu này phân tích về mối
tương quan giữa thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và hệ thống ngân
hàng. Cũng như nghiên cứu của Lê Xuân Nghĩa, nghiên cứu này chưa xét đến mối
quan hệ giữa bong bóng giá bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế.

3) “Thị trường bất động sản”, Hoàng Văn Cường và các cộng sự
[2]
. Nghiên
cứu này tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát triển thị trường bất động sản;
phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn
2000 - 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản.
Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình phát triển bong bóng bất động sản ở Việt
Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
4) “Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”,
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam
[1]
. Nghiên cứu này tập trung làm rõ thực trạng
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trước năm 2003 và đề xuất một số
giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cũng như những nghiên
cứu trên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản
ở Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
5) “Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản”, Viện Kinh tế Xây
dựng
[42]
. Nghiên cứu này đánh giá những khó khăn của thị trường bất động sản Việt
Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả của nền kinh tế do tác động
bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời luận giải các nhân tố ảnh
hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất một số
xiv



giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này
chưa làm rõ tình trạng phát triển bong bóng bất động sản và chưa chỉ rõ mối quan hệ
giữa bong bóng bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế, để từ đó, đề xuất

các giải pháp hạn chế tình trạng phát triển bong bóng bất động sản.
6) “Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp”, Viện Nghiên
cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
[43]
. Nghiên cứu này tổng kết một số kinh nghiệm
trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đánh giá thực trạng
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam; đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó
khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa tập
trung làm rõ quá trình hình thành và phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam,
đặc biệt ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài nước:
7) “Kinh tế học về bong bóng nhà đất”, Mark Thornton
[88]
. Mark Thorton đã
chỉ ra các quan điểm khác nhau về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng giá
nhà đất, và tiến hành phân tích thực nghiệm các yếu tố tác động đến sự phát triển
bong bóng giá nhà đất tại Mỹ trong giai đoạn 2000 - 2006. Nghiên cứu này chỉ ra
rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên
nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ.
8) “Bằng chứng và các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản:
trường hợp Singapore”, Subramaniam S. Pillay
[78]
. Pillay xây dựng mô hình để
kiểm chứng sự tồn tại của bóng bóng giá bất động sản tại Singapore và chỉ ra 4 nhân
tố chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng
trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán.
9) “Lý thuyết kinh tế và bong bóng tài sản”, Gadi Barlevy
[52]
. Barlevy cho
rằng bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản vượt xa giá trị cơ bản.

Theo ông, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có
một số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về
giá giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu quả.
xv



10) “Tín dụng ngân hàng và giá tài sản ở Hồng Kông”, Stefan Gerlach
[68]
.
Gerlach xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng vốn tín dụng ngân
hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông. Kết quả nghiên cứu
cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song
sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn so với chiều
ngược lại.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là:
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết kinh nghiệm thực
hiện các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự
vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường bất động sản nhà đất để ở; nhận diện bong
bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố
ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và biểu hiện của hệ quả bong
bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ tương tác qua lại giữa biến bong
bóng bất động sản và các biến tài chính – tiền tệ, đặc biệt là làm rõ ảnh hưởng của
các biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay đến biến bong bóng bất động sản và
ngược lại, ảnh hưởng của biến bong bóng bất động sản đến các biến tín dụng bất
động sản, lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại.

4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà
đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị, bao gồm các giải pháp tài chính –
tín dụng, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh trong tương lai.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau:
1) Những đặc điểm, biểu hiện của bong bóng bất động sản và phương pháp
luận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở?. Nguyên nhân hình thành và
phát triển của bong bóng bất động sản nhà đất để ở?
xvi



2) Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh và thực tiễn nguyên nhân, hệ quả của bong bóng bất động sản nhà đất
để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh?
3) Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế bong bóng bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tƣợng nghiên cứu
Bong bóng bất động sản nhà đất để ở bao gồm hai loại là bong bóng giá bất
động sản và bong bóng số lượng bất động sản. Đối tượng nghiên cứu của luận án là
bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở. Do đó, trong luận án này, thuật ngữ “bong
bóng bất động sản nhà đất để ở” được hiểu là bong bóng giá bất động sản nhà đất để
ở.
Về phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2004 - 2013
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động

của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản
ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa và phát triển các phương pháp
nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở.
- Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế
hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa kinh nghiệm các biện
pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới, qua đó vận dụng
vào điều kiện thực tiễn ở Thành phố Hồ Chí Minh
- Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường bất động sản, các nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
xvii



- Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được,
luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến
tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản thời
gian qua.
- Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện
và đo lường mức độ bong bóng bất động sản.
- Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích,
đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh
tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bong bất động sản và
ảnh hưởng ngược lại của bong bóng bất động sản đến nền kinh tế - xã hội Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên
nhân dẫn đến đến sự hình thành và phát triển của bong bong bất động sản, hệ quả
của sự hình thành và vỡ bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến nền kinh tế, luận
án đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để
ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.

6. Những đóng góp mới của luận án
Luận án có những đóng góp mới sau:
Thứ nhất, luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn
bản nhất về bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận án đã làm rõ được
khái niệm bong bóng bất động sản và các đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà
đất để ở; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở;
xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ
thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở;
tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản
nhà đất để ở, từ đó rút các các gợi ý chính sách cho Việt Nam. Những vấn đề lý
luận về bong bóng bất động sản nhà đất để ở được giải quyết trong luận án là mang
tính hệ thống, toàn diện và khoa học, đã hình thành khung lý thuyết đầy đủ và cần
xviii



thiết cho những nghiên cứu thực trạng về hiện tượng bong bóng bất động sản nhà
đất để ở tại Việt Nam.
Thứ hai, thông qua khảo sát các chỉ số: giá nhà trên thu nhập (P/I), giá nhà
trên tiền thuê nhà (P/R), tỷ lệ bỏ trống nhà ở (V/T), tỷ lệ trả nợ vay nhà ở trên thu
nhập hộ gia đình (DP/I), đồng thời vận dụng phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và
nhân tố cơ bản, luận án đã chứng minh được sự tồn tại của bong bóng bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 - 2013, trong đó pha
bùng nổ xảy ra vào năm 2007, đỉnh bong bóng đạt được vào năm 2010, từ năm
2011 đến nay là giai đoạn suy giảm và đóng băng.
Thứ ba, thông qua phân tích cơ cấu giá và các giai đoạn tạo lập dự án nhà ở,
luận án phát hiện thấy, giá nhà ở tăng mạnh nhất trong các giai đoạn: xây dựng cơ
bản, hoàn thiện và phân phối. Giá nhà ở tăng quá cao dẫn đến sự hình thành bong
bóng đã đem lại một khoản lợi nhuận cao bất thường cho các nhà đầu cơ. Trong
giai đoạn bong bóng giá bất động sản xảy ra, tận dụng sự thiếu hụt cung trong ngắn

hạn, các chủ đầu tư đã chủ động liên tục tăng giá bán nhằm thu hút các nhà đầu cơ
và các nhà tài trợ vốn, sự tham gia ngày càng tích cực của giới đầu cơ và các nhà
tài trợ vốn đã tác động trở lại thúc đẩy giá nhà ở ngày càng tăng nhanh hơn nữa.
Thứ tư, luận án đã phân tích, luận giải bốn nhân tố chính tạo điều kiện và
thúc đẩy các hoạt động đầu cơ tràn lan trên thị trường bất động sản, qua đó gây ra
các cơn sốt giá và tạo ra tính bong bóng giá nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh, đó là: (1) thị trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước
về thị trường bất động sản kém hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu
tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản.
Thứ năm, thông qua mô hình VAR, luận án phát hiện thấy mối quan hệ giữa
biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và các biến tài chính – tiền tệ. Biến tăng
trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất
động sản đều có ảnh hưởng đến biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Xét ở
chiều ngược lại, biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở ảnh hưởng đến các biến:
tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ số giá tiêu dùng, lãi suất cho
xix



vay dài hạn. Đặc biệt, luận án phát hiện thấy sự tương tác giữa biến dư nợ tín dụng
bất động sản và bong bóng bất động sản là mang tính hai chiều. Giá bất động sản
tăng nhanh dẫn đến cầu tín dụng bất động sản tăng theo. Ngược lại, dòng vốn tín
dụng ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản ngày càng lớn có tác dụng thúc đẩy
bong bóng bất động sản phát triển bùng nổ.
Thứ sáu, luận án đã đề xuất được ba nhóm giải pháp đối với cơ quan xây
dựng chính sách và quản lý thị trường bất động sản nhằm hạn chế bong bóng bất
động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai, bao gồm: nâng
cao tính minh bạch của thị trường bất động sản; nâng cao hiệu lực quản lý Nhà
nước về thị trường bất động sản; xây dựng cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động
sản.

Thứ bảy, luận án đã đề xuất được bảy nhóm giải pháp đối với Ngân hàng nhà
nước nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: điều
tiết chủ động và linh hoạt dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động
sản; xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản; minh bạch hóa
thông tin tín dụng bất động sản; xây dựng cơ chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ
đầu tư - ngân hàng - khách hàng; hình thành thị trường thế chấp thứ cấp bất động
sản; hình thành quỹ tín thác bất động sản; xây dựng hệ thống tiết kiệm bất động
sản.
Thứ tám, luận án đã đề xuất được hai nhóm giải pháp cho các ngân hàng
thương mại nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở, qua đó góp phần
nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: xây dựng
chính sách cho vay bất động sản nhất quán và linh hoạt; nâng cao chất lượng công
tác thẩm định giá bất động sản.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về bong bóng bất động sản nhà đất để ở.
Chương 2: Thực trạng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ
Chí Minh.
xx



Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất
động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
0




1

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở

1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
1.1.1. Bất động sản nhà đất để ở
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
* Khái niệm bất động sản
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống
nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công
trình xây dựng.
Theo Hoàng Văn Cường và các tác giả: “Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”
[2]
.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”
[105]
.
Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả
các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”
[106]
.
Như vậy, theo các quan niệm trên, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ
yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất.
* Khái niệm bất động sản nhà đất để ở

Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để
ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động sản nhà
đất để ở bao gồm:
2



+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho
mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới
hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở.
1.1.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà đất để ở, song đa phần đều
phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.
* Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản,
Anna Scherbina
[48]
phân loại bất động sản nhà đất để ở như sau:
Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
+ Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách. Các căn nhà được
đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây
dựng và khai thác không gian từ mặt đất trở lên.
+ Nhà biệt thự: có sân vườn, hàng rào bao quanh; kết cấu chịu lực khung,
sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch; bao che nhà và tường ngăn cách

các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng hoặc mái ngói, có hệ
thống cách âm và cách nhiệt tốt; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện
dùng, chất lượng tốt.
+ Nhà vườn: là các nhà xây dựng đơn lẻ, hoặc song lập có vườn bao quanh.
Mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm 50 - 60%. Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc
phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m.