Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? potx

Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn
Cao Ốc Văn Phòng
Tại sao? Đốitượng? Như thế nào?
Tại

sao?

Đối

tượng?

Như

thế

nào?
7/12/2011
Trình bày: Nathan Cumberlidge
CBRE | Page 1
TẠISAO?
TẠI

SAO?
CBRE | Page 2
Tổng quan thị trường
cao ốc văn phòng
Mộtlýd tiề ă để bá ?
Một

lý

d
o
tiề
m n
ă
ng
để

bá
n
?
CBRE | Page 3
ViệtNam đang phát triển nhanh nhưng việcmở rộng có thể
nguy
hiểm
nguy
hiểm
Những nềnkinhtếđang phát triểnthường có:
ổ
• Tính lạm phát không
ổ
n định
–
Năm 2011 khoảng 19%
• Gia tăng chi phí xây dựng
•
Chi
phí
năng
lượng

dao
động
mạnh
Chi

phí
năng
lượng
dao
động
mạnh
• Sự thậntrọng củahệ thống ngân hàng dẫn đếnviệchạn
chế về mặt tín dụng
Nà
à
ó
hiề
đị h
đối
ới
Chủ
Đầ
T
à
Chủ
•
N
g
à
yc

à
ng c
ó
n
hiề
u quy
đị
n
h
đối
v
ới
Chủ
Đầ
u
T
ư v
à
Chủ
Đất–Nghịđịnh 95
• Chấtlượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đãlàmtăng sự
lỗi
thời
ủ
ố
lỗi
thời
c
ủ
acao

ố
c.
• Nềnkinhtế thị trường – rấtkhóđể tạosự khác biệtchosản
phẩmcủabạn.
CBRE | Page 4
• Mọingười đềuthấy kênh đầutư tiềmnăng và muốnxây
càng nhiều càng tốt – càng nhanh càng tốt.
Thực Tế Về Thị Trường Văn Phòng
 Kể từ năm 2007, đã có
sự gia tăng về tỷ lệ trống
văn
p
hòn
g
h
ạ
n
g
A
,
B
Hạng
A
pgạ g,
 Một nguồn cung lớn
trong tương lai sẽ góp
phầnlàmvấn đề này trở
Tỷ lệ trống (%)
Hạng
A

Hạng B
Hạng C
phần

làm

vấn

đề

này

trở

nên trầm trọng hơn.
 Nếu cung vượt cầu: tỷ lệ
t ố ẽ tă !
HIỆN
t
r
ố
ng s
ẽ

tă
ng
!

HIỆN

THỰC

Đ
iều nà
y
sẽ ảnh hưởn
g

y g
TẤT CẢ Chủ Đầu Tư ở
nhiều cấp độ khác nhau
CBRE | Page 5

Giá
thuê
giảm
gần
3
năm
Giá
thuê
giảm
gần
3

năm
qua
 Mộtcấu trúc giá thuê giảm
h
thấ

iả
út
l i
H
ạ
n
g

A
c
h
o
thấ
ysự g
iả
ms
út
l
ợ
i
nhuậnso với nghiên cứukhả
thi ban đầu.
Giá Chào (US$/tháng)
ạ g
Hạng B
Hạng C
 TÔI CÁ RẰNG BẠN ĐÃ
TĂNG GIÁ THUÊ 5-10%
M
Ỗ

I NĂM?
 Việc bán các sàn sẽ là rào
cảnchoviệcgiảm giá trong
tương
lai
tương
lai
 Việcmuasànlàxuthế của
sự phát triển–nhưng liệucó
đ
d
tì
?
CBRE | Page 6
đ
ược
d
uy
t
r
ì
?
Phân Tích Thị Trường
Kịch Bản Đen Tối(dường như là vậy)!
1 – Bạngiữ chân một khách thuê – nhưng với giá thuê thấphơn
và hợp đồng ngắnhạnhơnvớithờigianmiễntiền thuê nhiều
h
h
ơn.
2 – Bạnphảikýhợp đồng bằng VND – VND mấtgiátừ 5 – 10%

mỗinăm.
3 – Vào thời điểmtáikýhợp đồng, các tòa nhà mớilâncậnmời
chào khách thuê củabạnvớinhững điềukiệnhấpdẫnhơn.
ấ
ể
4
–
Bạnbuộcphải chào cùng một giá thuê hoặcth
ấ
phơn đ
ể
giữ
khách và giá thuê củabạngiảm.
5
-
Giá
trị
đầu
tư
của
bạn
giảm
cùng
với
giá
thuê
5

Giá
trị

đầu
tư
của
bạn
giảm
cùng
với
giá
thuê
6 – Dòng tiềncủabạngiảmvàbạn không thể duy trì việc đạitutòa
nhà như kế hoạch ban đầu
CBRE | Page 7
7 – Khách thuê nhậnthấychấtlượng tòa nhà giảmvàsẽ di dời
trong 6 – 10 năm
Phân Tích Thị Trường
Đừng hoang mang! Đãcómộtkịch bảnthaythếđầy
triển
vọng
triển
vọng
1 – Đadạng hóa tài sảncủabạnvớichiếnlược cho thuê dài hạn
• Bạn được đảmbảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi)
• Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho những khoảncảithiện quan trọng
(thang máy, sàn, hệ thống chiếu sáng mới) thông qua việcthương
lượng – giữ cho tòa nhà củabạnhoạt động tốt.
ắ
ố
ố
ố
• Bù đ

ắ
pdiện tích tr
ố
ng
–
mộtsàntr
ố
ng không phải là không t
ố
nchi
phí– bạnphải chi trả cho phí dịch vụ – hãy để khách thuê dài hạn
giúp bạnvề vấn đề này.
2
–
Tòa
nhà
sẽ
luôn
có
một
tỷ
lệ
lấp
đầy
nhất
định
(
không
có
khách

thuê
nào
2

Tòa
nhà
sẽ
luôn
có
một
tỷ
lệ
lấp
đầy
nhất
định
(
không
có
khách
thuê
nào
thích một tòa nhà trống hoàn toàn)
3 – Một công ty lớnnhư Petro Vietnam, EVN, Ngân hàng sẽ luôn giữ uy tín
trên thị trường để duy trì giá thuê tốt và thu hút các khách thuê tiềm
ă
n
ă
ng.
4 – Một khách thuê lâu nămhầunhư là một công ty phát triểnvàsẽ thuê

thêm diện tích trong tòa nhà củabạn. Họ cũng sẽ thuê thêm diện tích
tron
g
thờih
ạ
n3-5 nămvàothời điểmtốt
CBRE | Page 8
g
ạ
5 – Nếuhợp đồng có điềukhoảntốt và khách thuê là chủ sở hữuthìviệc
cho thuê dài hạn này sẽ không hủyhoạigiátrịđầutư phầndiện tích còn
lạicủabạn.
Áp Lực Tài Chính
CBRE | Page 9
Phân Tích Thị Trường
Chi Ph
í
Tài Chính – B
ạ
ncóth
ể
bắt đàu
,
kết thúc
,
du
y
ạ
,
,

y
trì dự án?
Chi
hí
ài
hí h
đ
ở
ứ
ới
ộ
kh ả
ó
iá
•
Chi
p
hí
t
ài
c
hí
n
h
đ
ang
ở
m
ứ
c cao, v

ới
m
ộ
t
kh
o
ả
nvayc
ó
g
iá
trịđến 30%
• Các ngân hàng đang hạnchế tín dụng cho vay
• Các ngân hàng đang gia tăng thu hồinợ và các khoảnphạt
thường có liên quan đếnvấn đề vỡ nợ –tỷ lệ vỡ nợ cao?
Việc
bán
một
sàn
vẫn
có
thể
điều
chỉnh
giá
thuê
theo
thị
•
Việc

bán
một
sàn
vẫn
có
thể
điều
chỉnh
giá
thuê
theo
thị
trường, đảmbảolợi nhuậnso với chi phí xây dựng và tài
chính trong chiếnlược cho thuê này.
•
Nghị
định
95
thật
sự
là
một
rủi
ro
Các
hợp
đồng
được
cố
•

Nghị
định
95

thật
sự
là
một
rủi
ro
.
Các
hợp
đồng
được
cố
định từ 3 – 5 năm. Cứ mỗi khi VND giảm giá, tiềncủabạnsẽ
bốchơi, thậmchívớiviệcxemxétlại giá thuê hằng năm, tiền
củabạnvẫnbốchơi trong 3 quý.
CBRE | Page 10
• Việc bán sớmsẽ bù đắpchorủiromấtgiátrị tài sảncủabạn
 Chi phí tài chính có thểảnh hưởng đến giá thuê.
Hãy Là Người Tiên Phong
 Nếubạncần đảmbảocáckhoản vay, thì lãi suất
sẽđược chuyển qua các khách thuê thông qua
tiền
thuê
hoặc
qua
bạn

thông
qua
việc
giảm
lợi
tiền
thuê
hoặc
qua

bạn
thông
qua

việc
giảm
lợi
nhuận
 Việc bán mộtsàncóthể nhanh chóng huy động
ề
ế
mộtkhoảnti
ề
ntrả trướcvàphụ thuộcvàoti
ế
n
độ thanh toán cùng vớiviệc hoàn thiệncủatòa
nhà.
 Vì thế, bạnvẫncóthể huy động vốnnhưng vẫn
giữđượcmứclợi nhuận và duy trì tính cạnh

tranh
tranh
 Khoảntiềntrả trướccũng có thể giúp bạn xoay
sở chi phí trước khi khai trương tòa nhà.
CBRE | Page 11
ĐỐITƯỢNG?
ĐỐI

TƯỢNG?
CBRE | Page 12
Biết được người mua
CBRE | Page 13
 Những bất động sản khác nhau sẽ thích hợp với những người mua
Ai Sẽ Là Người Quan Tâm và Tại Sao?
khác nhau.
 Nhìn chung, chúng ta có thể chia người mua làm 2 nhóm – Nhà Đầu
Tư và Khách Thuê
 Các nhân tố tác động đối với mỗi nhóm
Nhà
Đ
ầuT
ư
Khách Thuê
Giá chào thuê ban đầu- Giáthuê
Địa điểm cho nhân viên và khách
hàng
Giá
th ê
hà
thá

b
đầ
Chất
l
bất
độ
ả
Giá
th
u
ê
hà
ng
thá
ng
b
an
đầ
u
Chất
l
ượng
bất
độ
ng s
ả
n
Gia tăng giá thuê trong tương lai & tỷ
lệ tăng (%)
Thiếtkế bên trong văn phòng

Tỷ lệ lấp đầy trong tương lai Quản lý tòa nhà
Khách thuê hiệntại& tương lai Giá chào thuê & tiến độ thanh toán
CBRE | Page 14
Khả năng điềuchỉnh (chia nhỏ cho
nhiều khách thuê)
Kế hoạch kinh doanh & mở rộng diện
tích
V
i
ệ
c đầutưđư
ợ
cth
ự
chi
ệ
n thôn
g
q
ua thu nh
ập
đ
ạ
t đư
ợ
c.
Tại Sao Họ Mua?
ệ
ợ
ự

ệ
g
q
ập
ạ
ợ
Giá thuê sẽ gia tăng đều đặn?
Khi nào họ sẽ thu hồivốn?
CBRE | Page 15
Bạn Muốn Cho Ai Thuê?
NÊN
NÊN
Chủ sở hữu là khách thuê
Cá
ô
t
Việt
N/
ớ
ài
ó
lị h
ử
ki h
dh
Cá
cc
ô
ng
t

y
Việt
N
am
/
nư
ớ
c ngo
ài
c
ó
lị
c
h
s
ử
ki
n
h
d
oan
h
lâu đời
Nguyên sàn / ½ sàn
Mật độ khách thuê thấp – 1 nhân viên / 8-12 m
2
KHÔNG NÊN
Các nhà đầutư tìm kiếm thuê lại
Bắt đầu doanh nghiệp
Khách thuê nhỏ 100 -200 m

2
CBRE | Page 16
Mật độ khách thuê cao – 1 nhân viên / 5 m
2
 Chọn khách thuê như thế nào?
Chọn Như Thế Nào?
 Nhìn vào tình hình kinh doanh của họ? Lịch sử kinh doanh 2-
3 năm.

Nhìn vào cấu trúc công ty
Nhìn

vào

cấu

trúc

công

ty
• Họ có bao nhiêu nhân viên?
• Giờ làm việc của họ?
Đây có phải là ngành công nghiệp phát triển/ bềnvững?

Đây

có

phải

là

ngành

công

nghiệp

phát

triển/

bền

vững?
• Bạn muốn một khách thuê dài hạn, an toàn.
• Bạn không muốn họ cho thuê lại nếu có thể.
 Động lực nào khiến họ mua mà không thuê?
 Họ sẽ mở rộng - Bạn có thể cho thuê/ bán thêm diện tích
trong tương lai?
trong

tương

lai?
 Tại sao điều này quan trọng?
 Để trả 50 năm phí quản lý, họ phải là một công ty mạnh!
CBRE | Page 17
 Những khách thuê khác của bạn sẽ không đủ khả năng.

NHƯ THẾ NÀO?
NHƯ

THẾ

NÀO?
CBRE | Page 18
Bán phần nào?
CBRE | Page 19
 Chọn khu vực kém thu hút nhất trong tòa
Bán phần nào trong cao ốc của bạn?
nhà
 Bạn muốn giữ lại khu vực tốt nhất cho
khách thuê ngắnhạn
khách

thuê

ngắn

hạn
• Khu vực đẹp sẽ được lợi từ việc gia tăng
giá thuê nhanh chóng và ổn định

Thiếtkế khu vực riêng trong tòa nhà cho

Thiết

kế

khu

vực

riêng

trong

tòa

nhà

cho

mục đích bán
• Chia ra dài hạn và ngắn hạn.
Thiếtkế ákhả khô i đệ h
•
Thiết

kế
c
á
c
kh
o
ả
ng
khô
ng g

i
an
đệ
m c
h
o
khách thuê dài hạn mở rộng.
 Những tầng thấp rất phù hợp cho việc cho
thuê dài hạn
 Kiểm soát khu vực đậu xe
CBRE | Page 20
Giá
CBRE | Page 21

Đ
ể đ
ị
nh
g
iá b
ạ
n cần
p
hải nhìn vào khía c
ạ
nh CHẤT LƯ
Ợ
NG và
Giá
ị g ạ p ạ

Ợ
SỐ LƯỢNG của bất động sản.
CHẤTLƯỢNG
CHẤT

LƯỢNG

 Cao ốc của bạn có những điều mà khách thuê cần?

Cao ốccủabạncóthiếtkế hiện đại để thích hợp trong 10 20
Cao

ốc

của

bạn

có

thiết

kế

hiện

đại

để

thích

hợp

trong

10
,
20
,
30 năm tới?
Ố
S
Ố
LƯỢNG
 Hiện tại có bao nhiêu cao ốc? Điều này có hợp lý?

Có thể đạt đượcmức giá thuê nào?

Có

thể

đạt

được

mức

giá

thuê

nào?
 Khả năng tăng tiền thuê?
 Mất bao lâu thì mới thu hồi được vốn đầu tư ban đầu
CBRE | Page 22
Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn Phụ
CBRE sử dụng hàng loạt các yếutốđểquyết định giá

Đị
a đi
ể
m
thuê củadự án cho cả khách thuê và nhà đầutư
ị
• Quận, khoảng cách đến trung tâm, trên trục đường chính,
chấtlượng củavị trí thương mại, mạng lưới đường xung
q
uanh
,
Khu v
ự
c
p
hát triển kinh doanh
q
,
ự
p

 Chấtlượng xây dựng bên ngoài
• Hình ảnh bên ngoài, chấtlượng vậtliệuxâydựng, kính (đơn/
đôi
)
màn
cửa
sổ
quang
cảnh
đôi
)
,
màn
cửa
sổ
,
quang
cảnh
.
 Khu vực chung:
• Diện tích thực thuê trên sàn, diện tích sảnh (m
2
), tường (vd:
ẩ
ấ
c
ẩ
mthạch,…), sàn hoàn thiện, ch
ấ
tlượng phòng vệ sinh

 Diện tích bên trong văn phòng
•
Độ
cao trần
(
2.7m
),
H
ệ
thốn
g
chiếusán
g
,
thiếtkế sàn nân
g
,

CBRE | Page 23
ộ
(),
ệ
g
g
,
g
,
phòng ănuống.
Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn Phụ
Q ả lý ố


Q
u
ả
n
lý
cao
ố
c
• Hệ thống an ninh, điện dự phòng, viễn thông, hệ thống máy
lạnh, hệ thống phòng cháy chữa cháy, chất lượng hệ thống
quản lý tòa nhà.
 Thang máy
• Nh
ã
n hi
ệu,

cô
n
g

suấ
t
,

số
th
a
n

g,

c
h
ấ
t l
ượ
n
g,

sả
nh th
a
n
g
m
áy,

ã ệu, cô g suấ ,số ag,cấ ượ g, sả ag áy,
thang máy/m
2
 Đậu xe
•
Ôtô xemáy
•
Ô

tô
,
xe

máy
 Tiện ích
• Ngân hàng, nhà hàng, khu vực xung quanh
 Khả năng mở rộng
• Không, tốt, tuyệt vời
CBRE | Page 24
Phân tích các so sánh để xác định giá thuê/ giá bán
200.0
250.0
Flexibility
Tính linh đ
ộ
n
g
150.0
Surrounding Area
Parking
Lifts
Security
ộ g
Khu vực xung quanh
Đậu xe
Thang máy
Bảo v
ệ
50.0
100.0
Site Ulitities and Services
Building (Internal)

Building (External)
Location
ệ
Dịch vụ tiện ích
Tòa nhà (bên trong)
Tòa nhà (bên ngoài)
V
ị
trí
0.0
Option 1 Option 2 Option 3 Option 4 Option 5
ị
Giải pháp 1
Giải pháp 5Giải pháp 4Giải pháp 3Giải pháp 2
 Phân tích toàn diệndự án củabạn và quyết định cấp độ
 Chọnramộtdự án để so sánh
ế
CBRE | Page 25
 Quy
ế
t định giá bán và giá thuê dựa trên so sánh