546 Thực trạng cao ốc, văn phòng cho thuê ở Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU

Đất nước ta đang ở trong giai đoạn quá độ đI lên CNXH , nền kinh tế nước ta
đang trên đà đổi mới và phát triển về mọi mặt , chúng ta bước đầu đã đạt được
một số thàng tựu ban đầu rất quan trọng trong những lĩnh vực kinh tế khác
nhau . Việc nước ta vừa gia nhập WTO là 1 cơ hội rất lớn cho nền kinh tế nước
ta hoà nhập với nền kinh tế thế giới , thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG
QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN
PHÒNG CHO THUÊ
I . NHÀ CAO TẦNG VÀO CAO ỐC VĂN PHÒNG
1. Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng .
Nhà cao tầng ( highrise ) được uỷ ban dữ kiện Emporis định nghĩa : “ Nhà
cao tầng là một toà nhà có chiều cao trên 35m ( khoảng 12 tầng ) , được chia
thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng . “
2. Đặc điểm
Sự phát triển bước ngoặt cuả nhà cao tầng nằm ở sự ra đời và các phát minh
về công nghệ vật liệu như thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nước và
thang máy . Cho đến tận thế kỷ 19 , những công trìng cao trên 6 tầng là rất
hiếm . Việc sử dụng cầu thang bộ cho nhiều tầng hoặc hệ thống bơm nước
không đủ khả năng bơm nước cao hơn 15m trở nên vô cùng bất tiện cho các cư
dân thời đó .
Các yếu tố chịu lực của nhà cao tầng cũng khác biệt về bản chất so với những
công trình khác .Các công trình thấp tầng có thể sử dụng kết cấu tường chịu lực ,
trong khi ở nhà cao tầng , kết cấu duy nhất có thể áp dụng là hệ kết cấu khung và
sử dụng lõi cứng thang máy . Hệ thống tường nhẹ được treo lên kết cấu khung
giống như các bức rèm , từ đó thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tường rèm hoặc
tường treo (curtain wall ) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình
kết cấu khung . Không gian sàn được phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tuỳ biền
theo nhu cầu sử dụng của công trình . Ngoài ra một số các gia cố đặc biệt khác
cũng được sử dụng đối với tải trọng gió và chống động đất ở một số vùng đặc

biệt .
3. Phõn loại nhà cao tầng:
* Phân loại theo hạng ( hạng A , B , C )
3
- Hạng A :
Một cao ốc đạt tiêu chuẩn này được phải xem là một điểm nhấn với thiết kế kiến
trúc nổi bật, tọa lạc tại một vị trí nổi bật và dễ tiếp cận. Cao ốc Hạng A có hệ
thống quản lý và bảo dưỡng thuộc hạng nhất, và thường được các khách hàng có
uy tín thuê.
1. Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận
2. Có kiến trúc, VẬT LIỆU VÀ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG ĐẠT TIÊU
CHUẨN QUỐC TẾ
3. Tiền sảnh có điều hòa
4. Hệ thống thang máy được lập trình tự động hóa
5. Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các
công ty dịch vụ đạt chuẩn
6. Có chỗ đậu xe
7. Hệ thống M&E có chất lượng tốt nhất và được bảo trì một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên
8. Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê
9. QUẢN LÝ ĐẠT TIÊU CHUẨN QUỐC TẾ
10. Đối tượng khách thuê được sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động
thuận tiện cho tất cả các khách thuê
- Hạng B :
+ Thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thường.
+ Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên
+ Diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động của khách
thuê
+ Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê
hợp lý.

+ Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất
lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi
phải nằm tại các vị trí thật cao cấp.
+ Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Thang máy có sức chứa lớn
+ Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên
- Hạng C :
+ Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận.
+ Thiếu chỗ đậu xe.
+ Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt
bằng.
+ Không có kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình.
+ Không có khách thuê là các công ty lớn
+ Thang máy và hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng thấp.
+ Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê.
+ Độ cao trần thấp.
4
* Chúng ta có thể phân lọai các tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng như sau:
- Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm,
- Các tòa nhà hành chính công cộng,
- Các tòa nhà dược phẩm, bệnh viện,
- Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm,
- Các khách sạn, nhà ăn,
- Các trường đại học, trường phổ thông,
- Các trung tâm điện thọai, truyền hình,
- Các nhà máy điện,
- Các sân bay,
- Các trung tâm thông tin,
- ....

Với mỗi lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta có hệ BMS
(Building Management System) tương ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác
nhau đó.
4. Hệ thống quản lý các tòa nhà:
Ngòai những hệ thống kỹ thuật tối thiểu như hệ thống điện và chiếu sáng, hệ
thống cấp nước, hệ thống thông gió và tùy vào mục đích sử dụng của các tòa nhà
mà có thêm các hệ thống như:
- Hệ thống điều khiển thông gió và điều hoá không khí
- Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng
- Hệ thống điều khiển đỗ ôtô
- Hệ thống điều khiển vào ra tòa nhà
- Hệ thống báo động xâm nhập
- Hệ thống báo cháy, báo khói
- Hệ thống thông tin nội bộ
- Hệ thống giám sát và tự động hóa toàn bộ tòa nhà.
5
Các hệ thống này có thể chia làm ba nhóm chính:
- Hệ thống giám sát và báo động,
- Hệ thống quản lý năng lượng,
- Hệ thống thông tin.
Ba nhóm này đặc trưng cho hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng. Tùy thuộc
vào mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống trên được trang bị cho các tòa nhà
hay không.
Trên cơ sở các hệ thống này mà chúng ta đánh giá chất lượng của các tòa nhà
đạt tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn của hệ thống BMS.
5. Các tiêu chí đánh gía chất lượng các tòa nhà cao tầng
Để đánh giá đúng chất lượng của các toà nhà cao tầng, chúng ta phải quan tâm
đên các tiêu chí về các mặt kiến trúc, kết cấu xây dựng, tiện nghi, độ an tòan, độ
tin cậy, tính kinh tế và tính hiện đại của tòa nhà đó.
Trong bài này em chỉ đề cập đến các tiêu chí liên quan đến hệ thống BMS, cụ

thể là các tiêu chí về độ tin cậy, độ an tòan, độ tiện nghi, tính kinh tế trong khai
thác vận hành tòa nhà và tính hiện đại của tòa nhà, ...
Tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà mà 10 tiêu chí trên đây được yêu cầu bắt
buộc hay là tiêu chí phụ. Theo 10 tiêu chí trên thì (theo quan điểm của tác giả)
tất cả các nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7.
6. Thực trạng chung ca nhà cao tầng hiện nay:
6
Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ
thống cung cấp và thải nước, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc
điều hòa và hệ thống báo cháy. Đ ây là những tòa nhà lọai thông thường.
Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera nhưng chưa
có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà, báo cháy,.. được
điều khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau,
không có quản lý và giám sát chung và phần quản lý điện năng thì mới ở mức
thấp. Đ ây là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung,
nhhưng chưa có hệ thống BMS.
Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera có trang bị
hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà,, báo cháy, được điều
khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin,
giám sát giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung. Hệ BMS cho phép quản
lý điện năng ở mức cao. Đ ây là lọai tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống tự
động hóa BMS.
Tất cả các toà nhà cao tầng ở Việt nam hiện nay đều không được trang bị hệ
thống quản lý tòa nhà thông minh. Khi được trang bị hệ thống này, tất cả các hệ
thống điều hòa, báo cháy, ... được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS.
Các hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động
hóa văn phòng. Đ ây là lọai nhà cao tầng thông minh. Còn gọi là các tòa nhà
hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng

đặc biệt như bệnh viện, cơ quan trung ương, nhà quốc hội,...
Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng
của chúng ta phần lớn chưa được trang bị hệ thống BMS. Nếu xét về mặt chất
lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà thi chưa đạt so với yêu cầu đặt ra
cho các tòa nhà đó.
7
Chúng ta nêu một ví dụ về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà
như sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nước, nhưng hệ thống
này chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng, do vậy tiền điện
sẽ phải chi nhiều hơn so với những tòa nhà có trang bị hệ BMS và hệ thống tiết
kiệm điện năng. Do vậy tính chât lượng và hiệu năng sử dụng là không cao. Nếu
chúng ta xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng này sẽ không có tính cạnh
tranh và đương nhiên là thua lỗ.
II . ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG
Cách đây một năm , cả hai công ty nước ngoài có tiếng nói đáng tin cậy trong dự
báo diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam đều lên tiếng cảnh báo thị
trường cao ốc văn phòng cho thuê sẽ chững lại vào năm 2006 , bão hoà trong
năm 2007 và đi xuống trong những năm sau . Khi đó hầu như ai cũng tin là
vậy .Thế nhưng thực tế lại diễn biến khác hẳn .Chưa có dấu hiệu gì cho thấy thị
trường này sẽ chững lại và bão hoà, ít nhất là trong một vài năm nữa .
Trong năm 2000 trong khi số lượng các cao ốc tại các thành phố lớn còn khá
hiếm hoi, giá thuê văn phòng bình quân 10 USD/m2/tháng

. Đến cuối năm
2004 giá thuê tăng lên 18 USD/m2/tháng , còn các văn phòng toạ lạc ở vị trí tốt ,
chất lượng phục vụ cao có giá thuê lên tới 35 USD/m2/tháng mà không phải lúc
nào cũng thuê được .
Các cao ốc hiện nay được phân làm 3 loại :
+Hạng A : Loại văn phòng cao cấp ở khu trung tâm có vị trí đắc địa và các
dịch vụ tiện ích tốt nhất với mức giá dao động từ 27-36 USD/m2/tháng.

+Hạng B : Là các cao ốc nằm trong khu trung tâm và các khu giáp ranh, có
mức giá mềm hơn , trung bình vào khoảng 23-25 USD/m2/tháng
+Hạng C: Là các văn phòng cách xa trung tâm nên gí chỉ khoảng từ 16- 22
USD/m2/tháng

Chỉ tính riêng tại Hà Nội hiện nay có ít nhất 2 toà nhà hạng A , 32 toà nhà
hạng B và C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 và một số toà nhà đang trong
8
quá trình hoàn thành . Với mức cung như vậy nhưng thực tế hiện nay cho thấy
đang thiếu rất nhiều văn phòng , đặc biệt là các văn phòng loại A . Thật vậy ,
hơn 82 000 m2 văn phòng loại A đã được cho thuê gần hết ( 99% diện tích đã
dược lấp đầy -1 tỷ lệ cao nhất từ trước đến nay , 1% diện tích còn trống hầu hết
là phần diện tích vừa hết hạn hợp đồng ).Thậm chí các toà nhà văn phòng mới
hoặc chuẩn bị được đưa vào sử dụng cũng đạt tỷ lệ cho thuê rất cao.
Cụ thể , Ocean Park với diện tích là 35 000 m2 cũng đã cho thuê hết toàn bộ
sau khi đưa vào sử dụng trong vòng 5 tháng .Không chỉ vậy , một loạt các văn
phòng khác như Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) cũng
đạt tỷ lệ cho thuê 45-75% và tiếp tục còn tăng thêm .
Theo động thái thị trường bất động sản hiện nay cho thấy , ngoài Pacific Place
sẽ không còn bất cứ một văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động tại Hà Nội
trong vòng 3-5 năm tới .Trong khi đó nhu cầu thuê các văn phòng cao cấp lại rất
lớn , do vậy đã dẫn tới tình tạng khan hiếm văn phòng loại này. Còn văn phòng
loại B và C cũng đã cho thuê trên 90% nghĩa là các doanh nghiệp có nhu cầu
thuê văn phòng trong vài năm tới sẽ khó có thể tìm được một diện tích ưng ý .
Các văn phòng hạng B và C đã và sắp được đưa vào sử dụng có thể kể đến là :
VIT Tower , Láng Hạ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia
Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon,
…Tuy nhiên theo đánh giá của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản thì
trong vòng vài năm tới thị trường này sẽ không căng thẳng như thị trường văn
phòng hạng A vì sẽ có thêm một số toà nhà đi vào hoạt động .

9
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG
CAO ỐC , VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM
Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường cao ốc văn phòng là rất quan trọng
.Nó sẽ giúp chúng ta nhìn nhận , đánh giá một cách đúng đắn về thị trường này
để từ đó có những giải pháp nhằm phát triển thị trường này hơn nữa .Ơ đây em
sẽ phân tích vấn đề dựa trên mô hình SWOT để có thể đánh giá được mọi mặt
của thị trường này (strength-điểm mạnh , weaknesses-điểm yếu , opportunities-
cơ hội , threaks-thách thức )
1 . Thực trạng chung của thị trường
ĐIỂM MẠNH:
Trong năm 2006 với mức tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 8,2%, xuất khẩu
40 tỷ USD, sự sôi động động của thị trường chứng khoán … và một nền chính
trị ổn định , đặc biệt là vào cuối năm 2006 , một sự kiện trọng đại đã diễn ra đối
với Việt Nam , đó là việc nước ta gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO.
Với tất cả các điều kiện trên đã nâng cao vị thế của nước ta, đưa nước ta trở
thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu .Từ đó sẽ tạo ra sức hấp
dẫn lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước .Có thể nói chưa bao giờ Việt Nam
đứng trước nhiều cơ hội lớn như hiện nay cho việc phát triển kinh tế , xã hội
.Nếu chúng ta biết tận dụng tốt thời cơ này thì mục tiêu đưa Việt Nam trở thành
một nước công nghiệp hoá vào năm 2020 có thể đạt được sớm. Triển vọng sáng
sủa của nền kinh tế đã làm cho thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng
ngày .Rất nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho
làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị trường bất động sản trong thời gian tới .Trong đó ,
thị trường cao ốc văn phòng đang là một điểm nóng trong thị trường bất động
sản hiện nay. Nó đang hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều
nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này .Thật vậy công ty
POSCO Engineering và Construction của Hàn Quốc vừa ký hợp đồng với Tổng
Công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) hợp tác đầu tư xây
10

dựng KDTM Bắc An Khánh rộng 264,4 ha nằm bên cạnh đưòng cao ốc Láng
Hoà Lạc , với tổng mức đầu tư lên tới 2 tỷ USD .Một số công ty nước ngoài
khác cũng đang nghiên cứu đầu tư lĩnh vực phát triển đô thị như tập đoàn Xây
dựng Kumho và công ty GS E& C , Lee & Co ( đều của Hàn Quốc ) , Tập đoàn
Intra ( Nhật Bản)…Hàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn 5 sao cũng được các
nhà đầu tư nước ngoài mua lại từ nhà đầu tư trong nước hoặc khởi động xây
dựng lại như Hà Nội City Complex do Lúc-xăm-bua đầu tư 115 triệu USD , 4
khách sạn 5 sao ở khu vực Trung tâm Hội nghị quốc gia …với mức đầu tư từ
50-200 triệu USD . Trước đó , Tập đoàn Daewoo cũng đã nhận giấy phép đầu tư
xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây trên diện tích 207 ha với tổng mức đầu tư lên
tới 314 triệu USD .Những tín hiệu này đang làm “nóng” thị trường văn phòng và
khách sạn cao cấp. Có thể nói , làn sóng đầu tư từ nước ngoài đang ồ ạt về nước
ta .Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu tư trong năm 2006 , Việt Nam đã thu hút
đựoc 10,2 tỷ USD đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI , riêng trong lĩnh vực bất
động sản chiếm tới 18,3% tổng lượng vốn FDI - đây là con số kỷ lục từ trước
đến nay và con số này sẽ còn có khả năng tăng mạnh trong những năm tới đây.
Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản CBRE nhận
định rằng : “dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng lên sẽ làm nảy sinh các nhu cầu
về cao ốc văn phòng là rất lớn .” Như vậy trong bối cảnh tươi sáng của nền kinh
tế Việt Nam thì thị trường cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong thời
gian tới đây .Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng “ thời hoàng kim của
cao ốc đã tới.”
- Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về
cao ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang
có nhu cầu rất cao trong thị trường này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp
trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh
nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra
mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước , sự ra đời
hàng loạt các công ty liên doanh …Ngày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra
11

được lợi ích của việc đặt văn phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp được thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối
tác .Doanh nghiệp cũng được cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn như sự thuận tiện khi
giao dịch , điện nước , anh ninh đều được đảm bảo .Khi đó sẽ có một môi trường
làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm việc của mỗi cá nhân trong doanh
nghiệp mình .Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thuê hẳn
một toà nhà tại tháp đôi Vincom làm văn phòng ,Tổng công ty Bưu chính Viễn
thông thì thuê tới 3000 m2 tại toà nhà Ocean Park. Theo thống kê hiện có 80
công ty Việt Nam đang thuê văn phòng tại các cao ốc và con số này sẽ tiếp tục
tăng trong thời gian tới.
Thị trường văn phòng cho thuê là một thị trường rất hút khách .Với giá thuê
như hiện nay : hạng A là 27-36 USD/m2/tháng , hạng B là 23-25USD/m2/tháng ,
hạng C là 16-22USD/m2/tháng thì tỷ suất thu hồi vốn là rất cao 20-25%/năm.Cơ
hội cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực được coi là sinh lời nhất hiện nay
cũng đa dạng hơn , ít rủi ro hơn và thu hồi vốn cũng nhanh hơn . Ví dụ cụ thể
như toà nhà Pacific Place , chủ đầu tư –công ty Ever Fortune quyết định áp dụng
hình thức kinh doanh mới đối với khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau khi đã
hoàn thành công với việc cho thuê dài hạn 185 căn hộ trong cùng toà nhà .Theo
đó nhà đầu tư thứ cấp có thể có thể mua văn phòng tại toà nhà này có thời hạn để
cho các công ty thuê lại như một hình thức đầu tư kiếm lời dựa trên tiền cho thuê
thu được hàng tháng .Đại diện của Ever Fortune cho biết , nếu nhà đầu tư thứ cấp
đồng ý mua văn phòng tại Ocean Park , họn sẽ phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng
khi đặt bút ký ,10% sẽ thanh toán khi hoàn thành tầng 10 và 10% tiếp theo khi
hoàn thành xây dựng cơ bản .Sau đó Ever Fortune sẽ cùng đầu tư thứ cấp sắp xếp
vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng còn lại trong vòng 2 năm kể từ ngày bàn
giao .Giả sử nhà đầu tư thứ cấp mua 100 m2 văn phòng với giá 2000USD/m2
trong toàn bộ thời gian còn lại của dự án là 37 năm họ sẽ phải trả 60 000 USD
theo tiến độ xây dựng và đi vay số tiền còn lại bằng cách thế chấp chính văn
phòng đã mua .Nếu nhà đầu tư thứ cấp cho thuê lại với giá ròng 20 USD /m2
12

/tháng (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác ) , thì họ có thể thu hồi vốn và
trả lãi ngân hàng trong vòng 9 năm .Nhà đầu tư thứ cấp có thời hạn 2 năm để tìm
kiếm người thuê bằng các mối quan hệ đã có hoặc thông qua công ty tư vấn
.Ever Fortune thậm chí còn đưa ra cam kết rất “táo bạo” là : nếu giá văn phòng
loại A ở Hà Nội tại thời điểm bàn giao thấp hơn giá thị trường hiện nay , công ty
sẽ trả lại khách hàng toàn bộ số tiền đã đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trường
.Cam kết này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp trong bất cứ
trường hợp nào nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả
mối lo mà bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải cân nhắc .Như vậy với
điểm mạnh là một thị trường ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại
thời điểm này nếu ai mạnh dạn đầu tư sớm vào thị trường cao ốc cho thuê thì sẽ
thắng sớm .
Hiện nay thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhưng
theo dự báo thì sẽ có những bước thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất
là quý 2/2007 . Bởi vì thực tế , thị trường chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhưng
trong dài hạn sơ suất một chút có thể trắng tay như chơi . Sự tăng giá chóng mặt
của thị trường cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng
bong bóng xà phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của
thị trường là 24 đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nước trong khu vực
và P/E=9 tại các nước có thị trường chứng khoán phát triển ) .Chỉ số này cho
thấy nhà đầu tư phải bỏ 24 đồng đầu tư mới được một đồng lãi cổ tức , mức lợi
nhuận này thua xa lãi suất ngân hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều .Trên
thế giới cũng có những công ty có tỷ lệ P/E cao đột biến nhưng đó là những công
ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến ,
hơn nữa mức chênh lệch cũng không quá lớn và nhà đầu tư vào các công ty này
đều là những người ưa mạo hiểm , dám chấp nhận rủi ro . Ở Việt Nam , các công
ty niêm yết chưa phải là các công ty lớn , cũng không phải đang nắm giữ những
công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng khoán cao và bất hợp lý chỉ có
thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà đầu tư và hệ thống tư vấn đầu
13

tư kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trường . Như vậy theo xu hướng tất yếu thì
thị trường chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu tư chứng khoán sẽ
quay lại thị trường bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trường cao ốc văn phòng
bởi đây là thị trường ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao.
14
ĐIỂM YẾU:
- Chúng ta không lường trước đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh
như vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trường này.
- Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nước ta .Chúng ta vẫn chưa có
một chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải
áp dụng những công thức tính toán của người nước ngoài trong thiết kế và xây
dựng và chưa có đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình . Do vậy sẽ
có những vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với
nước ngoài như :khí hậu , địa chất , trình độ quản lý , con người …sẽ ảnh hưởng
đến môi trường làm việc và sức khoẻ của mọi người sống và làm việc bên trong
toà nhà .
- Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện vì đầu
tư trong lĩnh vực này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn .Xây một toà nhà diện tích
khiêm tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD .Do vậy mà chỉ có những công ty
nước ngoài với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận .Còn các doanh nghiệp
Việt Nam do thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính
kém buộc các doanh nghiệp trong nước không thể thực hiện được các dự án có
quy mô lớn , có chất lượng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn
nữa năng lực tai chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp
trước những biến động của thị trường là rất thấp . Do thiếu vốn nên các doanh
nghiệp trong nước muốn làm phải liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những
khó khăn về phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định .Ngay cả khi có vốn
rồi thì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xây dựng được văn phòng cho
thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm nhìn .Trong khi các cao ốc của nước
ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm như khu văn phòng được xây dựng

đi kèm dịch vụ tiện nghi như phòng họp , phòng hội thảo , bãi đỗ xe .Đi kèm với
văn phòng cao cấp là khu trung tâm thương mại , khu mua sắm , khu nhà ở cao
cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn
mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng nhu cầu của các công ty đa
15
quốc gia , các nhà đầu tư quốc tế .Vì vậy mà các doanh nghiệp Việt Nam thường
chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
Hệ thống luật pháp Việt Nam chưa đầy đủ , chưa nhất quán , chưa công bằng
và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà
đầu tư nước ngoài . Trong đó sự minh bạch , rõ ràng là một trong những yếu tố
quan trọng cho một thị trường phát triển lành mạnh .Minh bạch cũng là động lực
thúc đẩy các đối tượng tham gia thị trường bất động sản hoàn thiện mình hơn
nữa .Qua đánh giá của Jones Lang Lasalle, một công ty quản lý tiền tệ và dịch
vụ bất động sản hàng đầu thế giói , Việt Nam xếp thứ 56/56 nước được khảo sát
về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Qua đó chúng ta có thể thấy được
sự yếu kém của thị trường bất động sản Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân
chính dẫn đến sự trì trệ của thị trường trong thời gian vừa qua . Thiếu minh bạch
thì sẽ không có thị trường lành mạnh và phát triển .Có thể thấy hiện nay có rất
nhiều nhà đầu tư sẵn tiền muốn mua lại các dự án đang khai thác hoặc rót tiền
cho các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam .Tuy nhiên điều đáng quan tâm là
làm thế nào để các nhà đầu tư chuyển từ tìm hiểu đến quyết định dốc hầu bao?
Theo Tổng giám đốc CBRE Marc Towsend nhận xét : “ Số dự án kêu gọi thì
nhiều nhưng hồ sơ được trình bày nghèo nàn chưa bộc lộ được tính khả thi
.Thông thường hai bên mất rất nhiều thời gian để đi đến quyết định hợp tác ,
điều này có thể khiến nhiều cơ hội bị bỏ qua”. Các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị
trường này không khỏi lo lắng về sự chưa rõ ràng của luật pháp .Các nhà đầu tư
chỉ biết lờ mờ các chính sách trên giấy tờ nhưng khi đi vào thực tế thì lại thấy
khác xa nhau quá . Bà Lý Thanh Hiền , giám đốc nguồn nhân lực công ty
Archetype Việt Nam muốn thành lập công ty cung cấp dịch vụ và quản lý bất
động sản nhưng lại băn khoăn không biết thực thi theo Luật đầu tư đã có hiệu

lực hay luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2007 .Như vậy có
thể thấy rằng , sự yếu kém về hệ thống pháp luật là một rào cản khiến cho các
nhà đầu tư e ngại không muốn đầu tư vào các dự án ở Việt Nam . Điều này đã
16