LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ.doc.DOC

LI NểI U

Đất nớc ta đang ở trong giai đoạn quá độ đI lên CNXH , nền kinh tế nớc ta đang
trên đà đổi mới và phát triển về mọi mặt , chúng ta bớc đầu đã đạt đợc một số
thàng tựu ban đầu rất quan trọng trong những lĩnh vực kinh tế khác nhau . Việc n-
ớc ta vừa gia nhập WTO là 1 cơ hội rất lớn cho nền kinh tế nớc ta hoà nhập với
nền kinh tế thế giới , thu hút nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài
chơng 1: Lý luận chung và tổng
quan về thị trờng cao ốc văn
phòng cho thuê
I . nhà cao tầng vào cao ốc văn phòng
1. Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng .
Nhà cao tầng ( highrise ) đợc uỷ ban dữ kiện Emporis định nghĩa : Nhà cao
tầng là một toà nhà có chiều cao trên 35m ( khoảng 12 tầng ) , đợc chia thành
không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng .
2. Đặc điểm
Sự phát triển bớc ngoặt cuả nhà cao tầng nằm ở sự ra đời và các phát minh về
công nghệ vật liệu nh thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nớc và thang máy .
Cho đến tận thế kỷ 19 , những công trìng cao trên 6 tầng là rất hiếm . Việc sử
dụng cầu thang bộ cho nhiều tầng hoặc hệ thống bơm nớc không đủ khả năng bơm
nớc cao hơn 15m trở nên vô cùng bất tiện cho các c dân thời đó .
Các yếu tố chịu lực của nhà cao tầng cũng khác biệt về bản chất so với những
công trình khác .Các công trình thấp tầng có thể sử dụng kết cấu tờng chịu lực ,
trong khi ở nhà cao tầng , kết cấu duy nhất có thể áp dụng là hệ kết cấu khung và
sử dụng lõi cứng thang máy . Hệ thống tờng nhẹ đợc treo lên kết cấu khung giống
nh các bức rèm , từ đó thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tờng rèm hoặc tờng treo
(curtain wall ) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình kết cấu
khung . Không gian sàn đợc phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tuỳ biền theo nhu
cầu sử dụng của công trình . Ngoài ra một số các gia cố đặc biệt khác cũng đợc sử
dụng đối với tải trọng gió và chống động đất ở một số vùng đặc biệt .
3. Phõn loi nh cao tng:

* Phân loại theo hạng ( hạng A , B , C )
- Hạng A :
Một cao ốc đạt tiêu chuẩn này đợc phải xem là một điểm nhấn với thiết kế kiến
trúc nổi bật, tọa lạc tại một vị trí nổi bật và dễ tiếp cận. Cao ốc Hạng A có hệ
3
thống quản lý và bảo dỡng thuộc hạng nhất, và thờng đợc các khách hàng có uy tín
thuê.
1. Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận
2. Có kiến trúc, vật liệu và chất lợng xây dựng đạt tiêu
chuẩn quốc tế
3. Tiền sảnh có điều hòa
4. Hệ thống thang máy đợc lập trình tự động hóa
5. Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các công
ty dịch vụ đạt chuẩn
6. Có chỗ đậu xe
7. Hệ thống M&E có chất lợng tốt nhất và đợc bảo trì một cách chuyên nghiệp,
thờng xuyên
8. Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê
9. Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế
10. Đối tợng khách thuê đợc sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động
thuận tiện cho tất cả các khách thuê
- Hạng B :
+ Thờng đợc cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thờng.
+ Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên
+ Diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động của khách
thuê
+ Dịch vụ bảo dỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê
hợp lý.
+ Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lợng
dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm

tại các vị trí thật cao cấp.
+ Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Thang máy có sức chứa lớn
+ Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên
- Hạng C :
+ Thờng nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận.
+ Thiếu chỗ đậu xe.
+ Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt
bằng.
+ Không có kết nối mạng theo băng thông rộng
+ Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dỡng dới mức trung bình.
+ Không có khách thuê là các công ty lớn
+ Thang máy và hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lợng thấp.
+ Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê.
+ Độ cao trần thấp.
* Chúng ta có thể phân lọai các tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng nh sau:
- Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm,
4
- Các tòa nhà hành chính công cộng,
- Các tòa nhà dợc phẩm, bệnh viện,
- Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm,
- Các khách sạn, nhà ăn,
- Các trờng đại học, trờng phổ thông,
- Các trung tâm điện thọai, truyền hình,
- Các nhà máy điện,
- Các sân bay,
- Các trung tâm thông tin,
- ....
Với mỗi lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta có hệ BMS
(Building Management System) tơng ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác

nhau đó.
4. Hệ thống quản lý các tòa nhà:
Ngòai những hệ thống kỹ thuật tối thiểu nh hệ thống điện và chiếu sáng, hệ thống
cấp nớc, hệ thống thông gió và tùy vào mục đích sử dụng của các tòa nhà mà có
thêm các hệ thống nh:
- Hệ thống điều khiển thông gió và điều hoá không khí
- Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng
- Hệ thống điều khiển đỗ ôtô
- Hệ thống điều khiển vào ra tòa nhà
- Hệ thống báo động xâm nhập
- Hệ thống báo cháy, báo khói
- Hệ thống thông tin nội bộ
- Hệ thống giám sát và tự động hóa toàn bộ tòa nhà.
Các hệ thống này có thể chia làm ba nhóm chính:
- Hệ thống giám sát và báo động,
- Hệ thống quản lý năng lợng,
- Hệ thống thông tin.
5
Ba nhóm này đặc trng cho hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng. Tùy thuộc vào
mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống trên đợc trang bị cho các tòa nhà hay
không.
Trên cơ sở các hệ thống này mà chúng ta đánh giá chất lợng của các tòa nhà đạt
tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn của hệ thống BMS.
5. Các tiêu chí đánh gía chất lợng các tòa nhà cao tầng
Để đánh giá đúng chất lợng của các toà nhà cao tầng, chúng ta phải quan tâm đên
các tiêu chí về các mặt kiến trúc, kết cấu xây dựng, tiện nghi, độ an tòan, độ tin
cậy, tính kinh tế và tính hiện đại của tòa nhà đó.
Trong bài này em chỉ đề cập đến các tiêu chí liên quan đến hệ thống BMS, cụ thể
là các tiêu chí về độ tin cậy, độ an tòan, độ tiện nghi, tính kinh tế trong khai thác
vận hành tòa nhà và tính hiện đại của tòa nhà, ...

Tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà mà 10 tiêu chí trên đây đợc yêu cầu bắt
buộc hay là tiêu chí phụ. Theo 10 tiêu chí trên thì (theo quan điểm của tác giả) tất
cả các nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7.
6. Thực trạng chung ca nhà cao tng hiện nay:
Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ
thống cung cấp và thải nớc, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc điều
hòa và hệ thống báo cháy. Đ ây là những tòa nhà lọai thông thờng.
Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera nhng cha có
6
hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà, báo cháy,.. đợc điều
khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau, không
có quản lý và giám sát chung và phần quản lý điện năng thì mới ở mức thấp. Đ ây
là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung, nhhng cha có hệ
thống BMS.
Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ
và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera có trang bị hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà,, báo cháy, đợc điều khiển
riêng biệt và tích hợp từng phần. Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát
giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung. Hệ BMS cho phép quản lý điện
năng ở mức cao. Đ ây là lọai tòa nhà cao tầng đợc trang bị hệ thống tự động hóa
BMS.
Tất cả các toà nhà cao tầng ở Việt nam hiện nay đều không đợc trang bị hệ thống
quản lý tòa nhà thông minh. Khi đợc trang bị hệ thống này, tất cả các hệ thống
điều hòa, báo cháy, ... đợc điều khiển tập trung, tơng tác bởi hệ BMS. Các hệ
thống đợc tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn
phòng. Đ ây là lọai nhà cao tầng thông minh. Còn gọi là các tòa nhà hiệu năng
cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biệt
nh bệnh viện, cơ quan trung ơng, nhà quốc hội,...
Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng của

chúng ta phần lớn cha đợc trang bị hệ thống BMS. Nếu xét về mặt chất lợng và
hiệu năng sử dụng của các tòa nhà thi cha đạt so với yêu cầu đặt ra cho các tòa nhà
đó.
Chúng ta nêu một ví dụ về mặt chất lợng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà nh
sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nớc, nhng hệ thống này cha
đợc trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng, do vậy tiền điện sẽ phải chi
nhiều hơn so với những tòa nhà có trang bị hệ BMS và hệ thống tiết kiệm điện
7
năng. Do vậy tính chât lợng và hiệu năng sử dụng là không cao. Nếu chúng ta xét
về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng này sẽ không có tính cạnh tranh và đơng
nhiên là thua l.
II . đánh giá thị trờng
Cách đây một năm , cả hai công ty nớc ngoài có tiếng nói đáng tin cậy trong dự
báo diễn biến của thị trờng bất động sản Việt Nam đều lên tiếng cảnh báo thị tr-
ờng cao ốc văn phòng cho thuê sẽ chững lại vào năm 2006 , bão hoà trong năm
2007 và đi xuống trong những năm sau . Khi đó hầu nh ai cũng tin là vậy .Thế nh-
ng thực tế lại diễn biến khác hẳn .Cha có dấu hiệu gì cho thấy thị trờng này sẽ
chững lại và bão hoà, ít nhất là trong một vài năm nữa .
Trong năm 2000 trong khi số lợng các cao ốc tại các thành phố lớn còn khá hiếm
hoi, giá thuê văn phòng bình quân 10 USD/m2/tháng

. Đến cuối năm 2004 giá
thuê tăng lên 18 USD/m2/tháng , còn các văn phòng toạ lạc ở vị trí tốt , chất lợng
phục vụ cao có giá thuê lên tới 35 USD/m2/tháng mà không phải lúc nào cũng
thuê đợc .
Các cao ốc hiện nay đợc phân làm 3 loại :
+Hạng A : Loại văn phòng cao cấp ở khu trung tâm có vị trí đắc địa và các dịch
vụ tiện ích tốt nhất với mức giá dao động từ 27-36 USD/m2/tháng.
+Hạng B : Là các cao ốc nằm trong khu trung tâm và các khu giáp ranh, có mức
giá mềm hơn , trung bình vào khoảng 23-25 USD/m2/tháng

+Hạng C: Là các văn phòng cách xa trung tâm nên gí chỉ khoảng từ 16- 22
USD/m2/tháng

Chỉ tính riêng tại Hà Nội hiện nay có ít nhất 2 toà nhà hạng A , 32 toà nhà hạng
B và C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 và một số toà nhà đang trong quá
trình hoàn thành . Với mức cung nh vậy nhng thực tế hiện nay cho thấy đang thiếu
rất nhiều văn phòng , đặc biệt là các văn phòng loại A . Thật vậy , hơn 82 000 m2
văn phòng loại A đã đợc cho thuê gần hết ( 99% diện tích đã dợc lấp đầy -1 tỷ lệ
cao nhất từ trớc đến nay , 1% diện tích còn trống hầu hết là phần diện tích vừa hết
hạn hợp đồng ).Thậm chí các toà nhà văn phòng mới hoặc chuẩn bị đợc đa vào sử
dụng cũng đạt tỷ lệ cho thuê rất cao.
8
Cụ thể , Ocean Park với diện tích là 35 000 m2 cũng đã cho thuê hết toàn bộ sau
khi đa vào sử dụng trong vòng 5 tháng .Không chỉ vậy , một loạt các văn phòng
khác nh Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) cũng đạt tỷ lệ cho
thuê 45-75% và tiếp tục còn tăng thêm .
Theo động thái thị trờng bất động sản hiện nay cho thấy , ngoài Pacific Place sẽ
không còn bất cứ một văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động tại Hà Nội trong
vòng 3-5 năm tới .Trong khi đó nhu cầu thuê các văn phòng cao cấp lại rất lớn , do
vậy đã dẫn tới tình tạng khan hiếm văn phòng loại này. Còn văn phòng loại B và C
cũng đã cho thuê trên 90% nghĩa là các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng
trong vài năm tới sẽ khó có thể tìm đợc một diện tích ng ý . Các văn phòng hạng B
và C đã và sắp đợc đa vào sử dụng có thể kể đến là : VIT Tower , Láng Hạ
Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The
Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, Tuy nhiên theo đánh giá
của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản thì trong vòng vài năm tới thị tr-
ờng này sẽ không căng thẳng nh thị trờng văn phòng hạng A vì sẽ có thêm một số
toà nhà đi vào hoạt động .
9
Chơng 2: THựC TRạNG CủA thị trờng cao ốc

, văn phòng cho thuê tại Việt nam
Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trờng cao ốc văn phòng là rất quan trọng
.Nó sẽ giúp chúng ta nhìn nhận , đánh giá một cách đúng đắn về thị trờng này để
từ đó có những giải pháp nhằm phát triển thị trờng này hơn nữa .Ơ đây em sẽ phân
tích vấn đề dựa trên mô hình SWOT để có thể đánh giá đợc mọi mặt của thị trờng
này (strength-điểm mạnh , weaknesses-điểm yếu , opportunities-cơ hội , threaks-
thách thức )
1 . Thực trạng chung của thị trờng
điểm mạnh:
Trong năm 2006 với mức tăng trởng kinh tế Việt Nam đạt 8,2%, xuất khẩu 40
tỷ USD, sự sôi động động của thị trờng chứng khoán và một nền chính trị ổn
định , đặc biệt là vào cuối năm 2006 , một sự kiện trọng đại đã diễn ra đối với Việt
Nam , đó là việc nớc ta gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế WTO. Với tất cả các
điều kiện trên đã nâng cao vị thế của nớc ta, đa nớc ta trở thành đối tác chiến lợc
của nhiều nền kinh tế toàn cầu .Từ đó sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu t
trong và ngoài nớc .Có thể nói cha bao giờ Việt Nam đứng trớc nhiều cơ hội lớn
nh hiện nay cho việc phát triển kinh tế , xã hội .Nếu chúng ta biết tận dụng tốt thời
cơ này thì mục tiêu đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp hoá vào năm
2020 có thể đạt đợc sớm. Triển vọng sáng sủa của nền kinh tế đã làm cho thị trờng
bất động sản đang nóng dần lên từng ngày .Rất nhiều nhà đầu t kinh nghiệm trong
và ngoài nớc đang chuẩn bị cho làn sóng đầu t ồ ạt vào thị trờng bất động sản
trong thời gian tới .Trong đó , thị trờng cao ốc văn phòng đang là một điểm nóng
trong thị trờng bất động sản hiện nay. Nó đang hứa hẹn một không khí sôi động
khi ngày càng có nhiều nhà đầu t nớc ngoài đổ vốn mạnh vào thị trờng này .Thật
vậy công ty POSCO Engineering và Construction của Hàn Quốc vừa ký hợp đồng
với Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) hợp tác đầu
t xây dựng KDTM Bắc An Khánh rộng 264,4 ha nằm bên cạnh đòng cao ốc Láng
10
Hoà Lạc , với tổng mức đầu t lên tới 2 tỷ USD .Một số công ty nớc ngoài khác
cũng đang nghiên cứu đầu t lĩnh vực phát triển đô thị nh tập đoàn Xây dựng

Kumho và công ty GS E& C , Lee & Co ( đều của Hàn Quốc ) , Tập đoàn Intra
( Nhật Bản) Hàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn 5 sao cũng đ ợc các nhà đầu
t nớc ngoài mua lại từ nhà đầu t trong nớc hoặc khởi động xây dựng lại nh Hà Nội
City Complex do Lúc-xăm-bua đầu t 115 triệu USD , 4 khách sạn 5 sao ở khu vực
Trung tâm Hội nghị quốc gia với mức đầu t từ 50-200 triệu USD . Trớc đó , Tập
đoàn Daewoo cũng đã nhận giấy phép đầu t xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây trên
diện tích 207 ha với tổng mức đầu t lên tới 314 triệu USD .Những tín hiệu này
đang làm nóng thị trờng văn phòng và khách sạn cao cấp. Có thể nói , làn sóng
đầu t từ nớc ngoài đang ồ ạt về nớc ta .Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu t trong
năm 2006 , Việt Nam đã thu hút đựoc 10,2 tỷ USD đầu t trực tiếp từ nớc ngoài FDI
, riêng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 18,3% tổng lợng vốn FDI - đây là
con số kỷ lục từ trớc đến nay và con số này sẽ còn có khả năng tăng mạnh trong
những năm tới đây. Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động
sản CBRE nhận định rằng : dòng vốn đầu t nớc ngoài tăng lên sẽ làm nảy sinh
các nhu cầu về cao ốc văn phòng là rất lớn . Nh vậy trong bối cảnh tơi sáng của
nền kinh tế Việt Nam thì thị trờng cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong
thời gian tới đây .Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng thời hoàng kim
của cao ốc đã tới.
- Bên cạnh sự đầu t ồ ạt của các doanh nghiệp nớc ngoài làm cho nhu cầu về cao
ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nớc cũng đang có nhu
cầu rất cao trong thị trờng này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nớc ra
đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt
động từ trớc và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua
việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nớc , sự ra đời hàng loạt các công ty liên
doanh Ngày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra đ ợc lợi ích của việc đặt văn
phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đợc
thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối tác .Doanh nghiệp cũng đợc cung
cấp dịch vụ đầy đủ hơn nh sự thuận tiện khi giao dịch , điện nớc , anh ninh đều đ-
11
ợc đảm bảo .Khi đó sẽ có một môi trờng làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm

việc của mỗi cá nhân trong doanh nghiệp mình .Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu t và
Phát triển Việt Nam thuê hẳn một toà nhà tại tháp đôi Vincom làm văn phòng
,Tổng công ty Bu chính Viễn thông thì thuê tới 3000 m2 tại toà nhà Ocean Park.
Theo thống kê hiện có 80 công ty Việt Nam đang thuê văn phòng tại các cao ốc và
con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Thị trờng văn phòng cho thuê là một thị trờng rất hút khách .Với giá thuê nh
hiện nay : hạng A là 27-36 USD/m2/tháng , hạng B là 23-25USD/m2/tháng , hạng
C là 16-22USD/m2/tháng thì tỷ suất thu hồi vốn là rất cao 20-25%/năm.Cơ hội cho
các nhà đầu t tham gia vào lĩnh vực đợc coi là sinh lời nhất hiện nay cũng đa dạng
hơn , ít rủi ro hơn và thu hồi vốn cũng nhanh hơn . Ví dụ cụ thể nh toà nhà Pacific
Place , chủ đầu t công ty Ever Fortune quyết định áp dụng hình thức kinh doanh
mới đối với khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau khi đã hoàn thành công với việc
cho thuê dài hạn 185 căn hộ trong cùng toà nhà .Theo đó nhà đầu t thứ cấp có thể
có thể mua văn phòng tại toà nhà này có thời hạn để cho các công ty thuê lại nh
một hình thức đầu t kiếm lời dựa trên tiền cho thuê thu đợc hàng tháng .Đại diện
của Ever Fortune cho biết , nếu nhà đầu t thứ cấp đồng ý mua văn phòng tại Ocean
Park , họn sẽ phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng khi đặt bút ký ,10% sẽ thanh toán
khi hoàn thành tầng 10 và 10% tiếp theo khi hoàn thành xây dựng cơ bản .Sau đó
Ever Fortune sẽ cùng đầu t thứ cấp sắp xếp vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng
còn lại trong vòng 2 năm kể từ ngày bàn giao .Giả sử nhà đầu t thứ cấp mua 100
m2 văn phòng với giá 2000USD/m2 trong toàn bộ thời gian còn lại của dự án là 37
năm họ sẽ phải trả 60 000 USD theo tiến độ xây dựng và đi vay số tiền còn lại bằng
cách thế chấp chính văn phòng đã mua .Nếu nhà đầu t thứ cấp cho thuê lại với giá
ròng 20 USD /m2 /tháng (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác ) , thì họ có thể
thu hồi vốn và trả lãi ngân hàng trong vòng 9 năm .Nhà đầu t thứ cấp có thời hạn 2
năm để tìm kiếm ngời thuê bằng các mối quan hệ đã có hoặc thông qua công ty t
vấn .Ever Fortune thậm chí còn đa ra cam kết rất táo bạo là : nếu giá văn phòng
loại A ở Hà Nội tại thời điểm bàn giao thấp hơn giá thị trờng hiện nay , công ty sẽ
trả lại khách hàng toàn bộ số tiền đã đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trờng .Cam kết
12

này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu t thứ cấp trong bất cứ trờng hợp nào
nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà bất cứ
nhà đầu t bất động sản nào cũng phải cân nhắc .Nh vậy với điểm mạnh là một thị
trờng ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại thời điểm này nếu ai mạnh
dạn đầu t sớm vào thị trờng cao ốc cho thuê thì sẽ thắng sớm .
Hiện nay thị trờng chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhng theo
dự báo thì sẽ có những bớc thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất là quý
2/2007 . Bởi vì thực tế , thị trờng chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhng trong dài
hạn sơ suất một chút có thể trắng tay nh chơi . Sự tăng giá chóng mặt của thị trờng
cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà
phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của thị trờng là 24
đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nớc trong khu vực và P/E=9 tại các n-
ớc có thị trờng chứng khoán phát triển ) .Chỉ số này cho thấy nhà đầu t phải bỏ 24
đồng đầu t mới đợc một đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận này thua xa lãi suất ngân
hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều .Trên thế giới cũng có những công ty có tỷ
lệ P/E cao đột biến nhng đó là những công ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm
giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến , hơn nữa mức chênh lệch cũng không
quá lớn và nhà đầu t vào các công ty này đều là những ngời a mạo hiểm , dám chấp
nhận rủi ro . Việt Nam , các công ty niêm yết cha phải là các công ty lớn , cũng
không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt .Chỉ số chứng
khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà
đầu t và hệ thống t vấn đầu t kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trờng . Nh vậy theo
xu hớng tất yếu thì thị trờng chứng khoán sẽ băng giá sớm .Khi đó các nhà đầu t
chứng khoán sẽ quay lại thị trờng bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trờng cao ốc
văn phòng bởi đây là thị trờng ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao.
13
điểm yếu:
- Chúng ta không lờng trớc đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh nh
vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trờng này.
- Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nớc ta .Chúng ta vẫn cha có một

chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải áp dụng
những công thức tính toán của ngời nớc ngoài trong thiết kế và xây dựng và cha có
đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình . Do vậy sẽ có những vấn đề
nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với nớc ngoài nh :khí hậu ,
địa chất , trình độ quản lý , con ngời sẽ ảnh h ởng đến môi trờng làm việc và sức
khoẻ của mọi ngời sống và làm việc bên trong toà nhà .
- Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu t nớc ngoài thực hiện vì đầu t
trong lĩnh vực này đòi hỏi một lợng vốn rất lớn .Xây một toà nhà diện tích khiêm
tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD .Do vậy mà chỉ có những công ty nớc ngoài
với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận .Còn các doanh nghiệp Việt Nam do
thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các
doanh nghiệp trong nớc không thể thực hiện đợc các dự án có quy mô lớn , có chất
lợng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn nữa năng lực tai chính
kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp trớc những biến động của
thị trờng là rất thấp . Do thiếu vốn nên các doanh nghiệp trong nớc muốn làm phải
liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những khó khăn về phân chia quyền lợi hay
mỗi khi ra quyết định .Ngay cả khi có vốn rồi thì không phải doanh nghiệp nào
cũng có thể xây dựng đợc văn phòng cho thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm
nhìn .Trong khi các cao ốc của nớc ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm
nh khu văn phòng đợc xây dựng đi kèm dịch vụ tiện nghi nh phòng họp , phòng
hội thảo , bãi đỗ xe .Đi kèm với văn phòng cao cấp là khu trung tâm thơng mại ,
khu mua sắm , khu nhà ở cao cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp
của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng
nhu cầu của các công ty đa quốc gia , các nhà đầu t quốc tế .Vì vậy mà các doanh
nghiệp Việt Nam thờng chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu
hồi vốn nhanh hơn.
14